Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 maja 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Hanna Muras

Sędzia SA Małgorzata Rybicka – Pakuła

Sędzia SO del. Paweł Pyzio (spr.)

Protokolant sekr. sąd. Marta Lach

po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2013 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Z. T.

przeciwko(...) W.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 21 listopada 2012 r., sygn. akt II C 994/09

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od Z. T. na rzecz(...) W. kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 281/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 10 grudnia 2009 r., sprecyzowanym ostatecznie w piśmie z dnia 7 listopada 2012 r., powódka Z. T. wniosła o zasądzenie od pozwanego (...) W. na jej rzecz kwoty 6.763.966 zł. wraz z ustawowymi odsetkami od kwoty 3.019.855,60 zł. od dnia 24 września 2009 r. do dnia zapłaty, od kwoty 3.315.318,40 zł. od dnia doręczenia pozwanemu, zawierającego rozszerzenie powództwa, pisma z dnia 13 lutego 2012 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 428.792 zł. od dnia doręczenia pozwanemu pisma z dnia 7 listopada 2012 r. do dnia zapłaty. Na dochodzoną przez powódkę kwotę składały się kwota 3.038.875 zł., tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z 4-kondygnacyjnego budynku mieszkalnego położonego przy ul. (...) w W., o łącznej powierzchni użytkowej 881,03 m ^{( 2)}, w okresie od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r., oraz kwota 3.725.091 zł., tytułem zwrotu pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania przez pozwanego w wyżej wskazanym okresie. Wniosła także o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że nieruchomość przy ul. (...) w W., położona na obszarze działania dekretu (...), stanowiła własność jej poprzedników prawnych. Wniosek złożony na podstawie art. 7 tego dekretu został rozpoznany odmownie. W dniu 20 listopada 1990 r. obecna współwłaścicielka nieruchomości E. W. (1) wystąpiła ze stosownym roszczeniem do (...) Dzielnicowego W.- W., a w wyniku kolejnych działań dawnych właścicieli, decyzją z dnia 28 maja 1999 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast stwierdził nieważność decyzji z dnia 28 lutego 1956 r., zaś Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło orzeczenie z dnia 25 października 1955 r., w następstwie czego decyzją z dnia 5 marca 2007 r. Prezydent (...) W. ustanowił na 99 lat prawo użytkowania wieczystego do gruntu przedmiotowej nieruchomości na rzecz spadkobierców byłych właścicieli, zaś posiadanie nieruchomości zostało przekazane w dniu 30 grudnia 2008 r. Zdaniem powódki własność budynku nigdy nie przeszła na rzecz podmiotów państwowych ani samorządowych, a zatem(...) W. było posiadaczem budynku w złej wierze od dnia 30 listopada 1990 r., gdyż pismem z tej daty Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast informował pozwanego o wszczęciu postępowania w sprawie nieważności decyzji dekretowej. Pozwany powinien zatem uiścić wymienione w pozwie kwoty według ich rynkowej wartości. Przy czym powódka wskazała, że pomimo, że przysługuje jej udział w wysokości ¼ we własności budynku, to ma ona legitymację czynną do wystąpienia z całością roszczeń związanych z korzystaniem z budynku. Powódka pierwotnie dochodziła także dodatkowo roszczenia o zapłatę na jej rzecz przez pozwanego kwoty 700.000 zł. z tytuł odszkodowania za pogorszenie rzeczy - budynku mieszkalnego położonego przy ul. (...), jednakże na rozprawie w dniu 16 maja 2012 r. pełnomocnik powódki oświadczył, że powódka kwot żądanych uprzednio z tytułu pogorszenia stanu budynku dochodzi obecnie z tytułu pożytków, których pozwany nie uzyskał.

W odpowiedzi na pozew z dnia 18 października 2010 r. pełnomocnik pozwanego (...) W. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania. W uzasadnieniu podniósł, że pozwany chciał wydać budynek niezwłocznie już w dniu 31 października 2007 r., ale właściciele zwlekali z jego odebraniem, a zatem roszczenia za ten okres są niezasadne. Pozwany wskazał również, że nie był w złej wierze, gdyż po stwierdzeniu nieważności decyzji pozostał do rozpoznania wniosek dekretowy, zaś powódka nie wytoczyła przeciwko pozwanemu powództwa windykacyjnego, a zatem roszczenia uzupełniające również są niezasadne. Wreszcie pozwany zakwestionował wysokość dochodzonych roszczeń i podniósł zarzut ich nieudowodnienia. Następnie pozwany powołał się na stanowisko, zgodnie z którym pomimo stwierdzenia nieważności decyzji dekretowej, dawni właściciele nie mieli prawa do budynku do czasu ponownego rozpoznania wniosku dekretowego.

Wyrokiem z dnia 21 listopada 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od pozwanego Miasta S. W. na rzecz Z. T. kwotę 139.160,88 zł. wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 10 grudnia 2009 r. do dnia zapłaty. W pozostałym zakresie Sąd oddalił powództwo, a także orzekł o kosztach postępowania.

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego stanowiły następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

Własność nieruchomości (...) oznaczonej hip. nr (...), działka (...), położonej przy ul. (...) w W. przysługiwała J. A. i E. A. w równych częściach. Nieruchomość jest położona na obszarze objętym działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) /Dz. U. Nr 50, poz. 279.

Spadek po J. A. nabyli: mąż L. A. oraz dzieci: Z. T. i S. A. po 1/3 części każde z nich. Spadek po L. A. nabyły dzieci: Z. T. i S. A. po 1/2 części każde z nich. E. A. zmieniła nazwisko na W..

W dniu 29 stycznia 1949 r. dotychczasowi właściciele złożyli wniosek o przyznanie prawa własności czasowej do nieruchomości położonej przy ul. (...), hip. nr (...), działka (...), na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze(...). Orzeczeniem Prezydium Rady Narodowej w (...) W. z dnia 25 października 1955 r. odmówiono ustanowienia prawa własności czasowej do nieruchomości przy ul. (...) w W., hip. (...), działka (...), stwierdzając, że wszystkie budynki znajdujące się na powyższym gruncie przeszły na własność Państwa. Decyzją z dnia 28 lutego 1956 r. Ministerstwo Gospodarki Komunalnej utrzymało w mocy orzeczenie z dnia 25 października 1955 r.

Na wniosek E. W. (2), Z. T. i S. A. o stwierdzenie nieważności decyzji, decyzją z dnia 28 maja 1999 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i (...) Miast stwierdził nieważność decyzji Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 28 lutego 1956 r. odmawiającego byłym właścicielom przyznania prawa własności czasowej do przedmiotowej nieruchomości. Decyzją z dnia 30 grudnia 1999 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło w całości orzeczenie Prezydium Rady Narodowej(...) W. z dnia 25 października 1955 r. i sprawę przekazało do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W wyniku rozpoznania wniosku dekretowego, decyzją z dnia 5 marca 2007 r. Prezydent (...) W. ustanowił na 99 lat na rzecz E. W. (1) co do udziału wynoszącego ½ części, Z. T. i S. A. co do udziałów wynoszących po ¼ części, prawo użytkowania wieczystego do zabudowanego gruntu o powierzchni 520 m ^{( 2)}, położonego przy ul. (...) w W., stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), uregulowanego obecnie w księdze wieczystej nr (...), ustalił czynsz symboliczny w wysokości 1.521 zł. netto, stanowiący 0,3 % ceny gruntu, stwierdził, że na gruncie znajduje się IV-ro kondygnacyjny budynek mieszkalny wybudowany przed 1945 r., a więc spełniający warunki określone w art. 5 dekretu (...) oraz stwierdził, że rozpoznanie wniosku co do pozostałej części tej nieruchomości, stanowiącej obecnie część działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu(...) nastąpi odrębną decyzją .

Decyzją z dnia 20 grudnia 2007 r. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji stwierdził nieważność decyzji Wojewody (...) z dnia 29 października 1991 r. w części stwierdzającej nabycie przez Gminę W. – W. z mocy prawa własności budynku mieszkalnego znajdującego się obecnie na gruncie położonym przy ul. (...) w W., dz. ew. nr (...) W dniu 30 grudnia 2008 r. Zakład (...) w D. W. (...) W. ( (...)) podpisał z E. W. (1), Z. T. i S. A. ( (...)) protokół przekazania – przejęcia, w którym strony oświadczyły, że Przekazujący przekazał Przejmującym w posiadanie nieruchomość położoną przy u. (...) 9 w W. wraz z budynkiem, Przekazujący do daty podpisania protokołu pobiera dochody oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Przed podpisaniem protokołu przekazania, w okresie od sierpnia 2007 r. do dnia podpisania protokołu, strony prowadziły korespondencję dotyczącą brzmienia protokołu przekazania, przedstawiając swoje projekty zapisów tego protokołu. W wyniku wykonania decyzji Prezydenta (...) W. z dnia 5 marca 2007 r., aktem notarialnym z dnia 17 marca 2009 r., (...) W. ustanowiło na 99 lat prawo użytkowania wieczystego do przedmiotowej nieruchomości na rzecz osób i w udziałach wymienionych w tej decyzji.

Decyzją z dnia 12 kwietnia 2000 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie (...) nałożył na Zarząd (...) obowiązek wykonania robót remontowych w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w W.: wymianę stolarki okiennej i drzwiowej, wykonanie izolacji fundamentów, likwidację nalotów grzybopleśni, osuszenie zawilgoconych ścian i stropów, modernizację sieci wodno – kanalizacyjnej oraz ocieplenie ścian budynku. Decyzją z dnia 14 października 2009 r. (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie (...) z dnia 12 kwietnia 2000 r. i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania .

W latach 2001-2008(...) W. poniosło koszty napraw i remontu budynku przy ul. (...) w W. .

Po przejęciu przez obecnych właścicieli w posiadanie przedmiotowej nieruchomości wraz z budynkiem, budynek był i jest nadal zamieszkany przez lokatorów z czynszem regulowanym i przynosi straty. Obecni właściciele nieruchomości nie dokonali remontu ani modernizacji budynku. Z. T. ma jeszcze udział w wysokości ¼ w zrujnowanej kamienicy przy ul. (...) w W. o powierzchni użytkowej około 2.400 m ², której budynek również jest zamieszkany przez lokatorów z czynszem regulowanym i przynosi straty.

W dniu 24 września 2009 r. E. W. (1), Z. T., B. A. i K. A. złożyli do Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie wniosek o zawezwanie do próby ugodowej przeciwnika(...) W. w przedmiocie zapłaty kwoty 3.019.856 zł., tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i pogorszenie rzeczy oraz zwrot budynku .

Stan budynku przy ul. (...) w W. zarówno obecnie, jak i w ostatnich 10 latach, jest dostateczny. Budynek wymaga kapitalnego remontu, nie ma ciepłej wody ani centralnego ogrzewania. W budynku znajduje się 25 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe na poddaszu. Za okres od dnia 1 czerwca 1999 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. za lokale mieszkalne znajdujące się w tym budynku można było uzyskać czynsz w wysokości 435.326,29 zł., zaś za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 31 maja 1999 r. można było uzyskać czynsz w wysokości 18.927,23 zł., czyli łącznie za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. w wysokości 454.253,52 zł. – według stawek stosowanych przez (...) W., a według cen obecnych. Za okres od dnia 1 czerwca 1999 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. za lokale mieszkalne znajdujące się w tym budynku można było uzyskać czynsz w wysokości 2.926.175 zł. – według stawek rynkowych i według cen obecnych. Za okres od dnia 1 czerwca 1999 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. za lokale użytkowe znajdujące się w tym budynku można było uzyskać czynsz w wysokości 112.700 zł., zaś za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 31 maja 1999 r. można było uzyskać czynsz w wysokości 4.900 zł., czyli łącznie za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. w wysokości 117.600 zł. Łącznie za lokale mieszkalne i użytkowe za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. można było uzyskać czynsz w wysokości 571.853,52 zł. (117.600 zł. + 454.253,52 zł.) – według stawek stosowanych przez (...). W., a według cen obecnych. Za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. czynsz symboliczny od gruntu przedmiotowej nieruchomości wynosi 15.210 zł. (1.521 zł. x 10 lat).

Sąd Okręgowy uznał, że powództwo było zasadne jedynie w niewielkiej części. Wskazał, że powódka wnosiła ostatecznie o zasądzenie kwoty 3.038.875 zł. z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku oraz kwoty 3.725.091 zł., tytułem pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania z przedmiotowego budynku.

W pierwszej kolejność Sąd pierwszej instancji zajął się zgłoszonym pierwotnie w pozwie, obok innych roszczeń, roszczeniem o zasądzenie na rzecz powódki od pozwanego kwoty 700.000 zł. tytułem odszkodowania za pogorszenie budynku Sąd wskazał, że powódka nie cofnęła powództwa co do tego żądania, ale nie podtrzymywała tego żądania, twierdząc jedynie, że kwota ta została „pochłonięta” poprzez rozszerzenie powództwa w zakresie utraconych pożytków. Sąd pierwszej instancji uznał w tej sytuacji, że żądanie zapłaty z tytułu odszkodowania za pogorszenie budynku nie jest tożsame z żądaniem zapłaty z tytułu pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania z budynku czy też z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku. Podniósł, że są to różne żądania. Wobec faktu nie cofnięcia powództwa w zakresie żądania zapłaty kwoty 700.000 zł., tytułem odszkodowania za pogorszenie budynku, a jednocześnie braku udowodnienia tego roszczenia, a nawet braku złożenia wniosków dowodowych w tym zakresie, Sąd uznał powództwo w tej części jako nieudowodnione i podlegające oddaleniu co do tego żądania.

Pozostałe żądania Sąd Okręgowy rozpoznał w oparciu o przepisy art. 224-225 k.c.

Sąd Okręgowy stwierdził, iż z niespornego stanu faktycznego w niniejszej sprawie wynika, że poprzednikom prawnym powódki decyzjami administracyjnymi odmówiono ustanowienia prawa własności czasowej do przedmiotowej nieruchomości jak też, że poprzednicy prawni powódki złożyli w terminie wniosek na podstawie dekretu (...). Nie było również sporne, że decyzją z dnia 28 maja 1999 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast stwierdził nieważność decyzji Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 28 lutego 1956 r. odmawiającego byłym właścicielom przyznania prawa własności czasowej do przedmiotowej nieruchomości. Następnie zaś decyzją z dnia 5 marca 2007 r. Prezydent (...) W. uwzględnił wniosek i ustanowił prawo użytkowania wieczystego do przedmiotowej nieruchomości na rzecz byłych właścicieli, a także stwierdził, że budynek spełnia warunki określone w art. 5 dekretu (...). Wobec stwierdzenia nieważności decyzji, decyzja ta wychodzi z obiegu prawnego i powstaje sytuacja taka, jakby wadliwa decyzja w ogóle nie została wydana, tak jakby jej nie było (wywołuje skutki ex tunc). Oznacza to w niniejszej sprawie, że wobec stwierdzenia nieważności decyzji organu II-giej instancji – Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 28 lutego 1956 r. było ważne jedynie orzeczenie Prezydium Rady Narodowej w(...) W. z dnia 25 października 1955 r. Orzeczenie to nie było jednak ostateczne, a co za tym idzie nie było wykonalne. Nie stało się też nigdy wykonalne, gdyż zostało następnie uchylone decyzją SKO z dnia 30 grudnia 1999 r.

Uznać zatem należy, że nieważna decyzja Ministerstwa Gospodarki Komunalnej z dnia 28 lutego 1956 r. nie obowiązywała i nie wywołała skutków prawnych w postaci utraty prawa własności byłych właścicieli – poprzedników prawnych powódki, do budynku położonego przy ul. (...) w W.. Zgodnie bowiem z wyżej powołanym art. 5 dekretu (...), budynek ten stanowił odrębny przedmiot własności w rozumieniu obecnego art. 46 § 1 k.c. Odrębna własność budynku pozostawała do czasu odmownego rozpoznania wniosku o ustanowienie prawa własności czasowej. Dopiero wówczas, zgodnie z art. 8 dekretu, budynek przechodził na własność gminy. Nie można przy tym zgodzić się z poglądem pozwanego, że wobec braku przyznania prawa do gruntu – do czasu pozytywnego rozpoznania wniosku złożonego na podstawie art. 7 dekretu (...), byli właściciele nie mogli wykonywać żadnych praw do budynku z powodu braku praw do gruntu. Interpretacja taka stoi bowiem w sprzeczności z brzmieniem art. 5 i art. 8 dekretu (...) i powodowałaby, że wyżej powołane przepisy art. 5 i art. 8 dekretu byłyby przepisami martwymi, bez żadnego zastosowania. Należy zaś przyjmować taką wykładnię norm prawnych, by móc nadać im jakiś sens istnienia. Gdyby miano zawiesić zupełnie prawa byłych właścicieli do nieruchomości do czasu rozpoznania wniosku dekretowego, to nie było przeszkód, żeby taki zapis wprowadzić. Tymczasem w dekrecie (...) wyraźnie zostały zróżnicowane prawa byłych właścicieli do gruntu i do budynku. Grunt przechodził z mocy prawa na własność gminy (art. 1 dekretu), zaś dotychczasowi właściciele mogli składać wnioski o ustanowienie prawa własności czasowej do gruntu, pozostając do czasu rozpoznania wniosku w pewnym zawieszeniu, ze swoistą ekspektatywą do ustanowienia prawa własności czasowej; a z drugiej strony dotychczasowym właścicielom pozostawiono prawo własności budynku, też w pewnym zawieszeniu czy też niepewności, gdyż prawo to mogło zostać odebrane odmownym orzeczeniem w sprawie przyznania prawa do gruntu. Do czasu jednak wydania decyzji odmawiającej ustanowienia prawa własności czasowej do gruntu, dotychczasowi właściciele pozostawali właścicielami odrębnego przedmiotu własności – budynku znajdującego się na gruncie, co do którego został zgłoszony wniosek o ustanowienie prawa własności czasowej. Skoro zaś pozostawali właścicielami budynku, to przyjąć należy, że przysługiwały im prawa właścicielskie do przedmiotu własności, czyli zgodnie z obecnie obowiązującym art. 140 k.c. Żaden przepis wówczas obwiązującego ani obecnie obowiązującego prawa nie wyłączał uprawnień właścicielskich do budynków dekretowych. Prawo do odrębnej własności budynku dekretowego charakteryzowało się jedynie brakiem poczucia pewności co do zachowania tego prawa, gdyż w przypadku decyzji o odmowie ustanowienia prawa własności czasowej do gruntu, utracie podlegało prawo własności do budynku. Jednak do czasu wydania takiej decyzji odmownej, dotychczasowy właściciel mógł korzystać ze swojego odrębnego prawa własności budynku. Uznać zatem należy, że powódka jako jedna z następców prawnych współwłaściciela nieruchomości była i jest współwłaścicielką budynku przy ul. (...) w W..

Nie było sporne, że pozwane(...) W. było posiadaczem tej nieruchomości w okresie objętym żądaniem pozwu. Sporne było, czy pozwana gmina była samoistnym posiadaczem w dobrej czy też w złej wierze. Pozwana była samoistnym posiadaczem w złej wierze. Pozwana nie kwestionowała twierdzeń powódki, że już zawiadomieniem z dnia 30 listopada 1990 r. Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast poinformował gminę o wszczęciu postępowania z wniosku byłych właścicieli o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia prawa własności czasowej do przedmiotowej nieruchomości. Zatem w dacie, od której sformułowano roszczenia pozwu, to jest od dnia 30 grudnia 1998 r., pozwany wiedział o toczącym się postępowaniu w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji dekretowej. Sąd podzielił w tym względzie pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 sierpnia 2011 r., sygn. akt: I CSK 642/10 (LEX nr 960517), że „(...). W., z racji powszechności roszczeń kierowanych przez byłych właścicieli gruntów (...), już w chwili powzięcia informacji o wystąpieniu przez następcę prawnego byłego właściciela z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej ustanowienia prawa własności czasowej, było w stanie ocenić szanse powodzenia takiego żądania, a w konsekwencji - uświadomić sobie, że podstawa prawna władania przez nie budynkiem może być wkrótce podważona ze skutkiem wstecznym. Przyjęcie stanowiska polegającego na przeprowadzeniu oceny stanu jego świadomości w oderwaniu od jego rzeczywistej wiedzy i doświadczenia, z odwołaniem się jedynie do domniemania wynikającego z obowiązywania decyzji komunalizacyjnej, w chwili orzekania już skutecznie podważonej, stanowiłoby przejaw nieuzasadnionego formalizmu w zakresie kryteriów określenia dobrej i złej wiary.” Dlatego też Sąd przyjął, że pozwane(...) W. w całym okresie, jakiego dotyczy pozew, czyli od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r., było posiadaczem nieruchomości w złej wierze.

Sąd nie uznał za zasadny zarzutu pozwanego odnośnie tego, że powódka nie wytoczyła przeciwko pozwanemu powództwa windykacyjnego, a zatem roszczenia uzupełniające również są niezasadne. Sąd podzielił w tym względzie pogląd Sądu Najwyższego wyrażony na przykład w wyroku z dnia 8 grudnia 2006 r., sygn. akt: V CSK 296/06 (Lex nr 359471), że roszczenia z art. 224 i art. 225 k.c. mogą być dochodzone przez właściciela nawet, gdy nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości. Można wskazać również na podobne orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 1998 r., sygn. akt: III CKN 354/97 (Lex nr 164264) czy z dnia 30 czerwca 2004 r., sygn. akt: IV CK 502/03 (Lex nr 183713).

W niniejszej sprawie nastąpiło wydanie nieruchomości, a zatem roszczenia uzupełniające opisane w art. 224-225 k.c. przysługują powódce. Sąd uznał, że powództwo dotyczące roszczeń uzupełniających z art. 224-225 k.c. jest słuszne co do zasady za cały okres objęty pozwem. Sąd nie uznał zatem zarzutów pozwanego co do końcowego okresu sprzed wydania nieruchomości. Pozwany podnosił, że właściciele zwlekali z odebraniem budynku, który pozwany chciał wydać już w dniu 31 października 2007 r. i dlatego roszczenia za ten okres są niezasadne. Faktyczne wydanie nieruchomości nastąpiło wraz z podpisaniem protokołu odbioru w dniu 30 grudnia 2008 r. Do tego czasu, od wskazywanej przez pozwanego daty 31 października 2007 r. strony prowadziły pertraktacje co do zapisów jakie miały znaleźć się w protokole odbioru. Spór dotyczył głównie kwestii zapisu dotyczącego wzajemnych roszczeń i rezygnacji z nich. Nic nie stało na przeszkodzie, żeby pozwany wydał budynek właścicielom, a podpisanie protokołu dotyczącego roszczeń przeniósł na późniejszy czas. Niewątpliwie bowiem wobec treści ostatecznej decyzji o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego do przedmiotowej nieruchomości pozwany miał świadomość tego, że powinien przekazać posiadanie nieruchomości na rzecz powódki i pozostałych współużytkowników wieczystych. Nawet pomijając przyczyny opóźnienia w przekazaniu posiadania nieruchomości, to faktem jest, że pozwany posiadał nieruchomość aż do dnia 30 grudnia 2008 r. i do tego czasu pobierał też z niej pożytki (co wynika także z protokołu przekazania). Powinien je zatem zwrócić właścicielom.

Powódka wnosiła o zasądzenie na jej rzecz kwoty 3.038.875 zł., tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowego budynku i kwoty 3.725.091 zł., tytułem zwrotu pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania przez pozwanego z tego budynku. Pozwany słusznie zarzucał, że kwoty te niejako dublują się. Powódka w istocie nie wskazała, na czym miałoby konkretnie polegać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z budynku, a na czym zwrot pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania przez pozwanego z budynku. Nie wskazała różnicy w wynagrodzeniu za korzystanie z budynku a dochodami z budynku. Uznać należy, że wobec niesprecyzowania przez powódkę innego rodzaju możliwego wykorzystania przedmiotowego budynku, budynek zgodnie z jego normalnym przeznaczeniem, mógłby zostać wykorzystany na wynajmowanie lokali znajdujących się w nim, zarówno lokali mieszkalnych, jak i lokali użytkowych. Wynagrodzenie za korzystanie z budynku może być zatem wyliczone jako czynsz najmu jaki byłby należny za wynajęcie budynku czy też lokali znajdujących się w budynku. Pobrane oraz możliwe do pobrania pożytki z budynku sprowadzają się również do czynszu najmu, jaki uzyskano lub można było uzyskać za wynajęcie lokali. Brak jest zatem podstaw do dwukrotnego zasądzania w istocie tego samego roszczenia. W tym miejscu należy wskazać, że biegły sądowy L. F. w swojej pierwszej opinii z dnia 12 października 2011 r. dokonał osobno wyliczenia wartości rynkowej czynszu najmu lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych, a osobno dokonał wyliczenia wartości pożytków w postaci dochodów z budynku jakie byłyby możliwe do uzyskania przy założeniu prawidłowego gospodarowania budynkiem, a wyliczenie to sprowadzało się do hipotetycznego założenia, że właściciel dokonałby remontu przedmiotowego budynku, a lokale zostałyby wyposażone w centralne ogrzewanie i ciepłą wodę . Przy takim założeniu możnaby pobierać wyższy czynsz od najemców. Przy takim założeniu należałoby jednak wyliczyć również i uwzględnić koszt remontu i podwyższenia standardu budynku. Budynek, którego współwłaścicielką jest powódka ma dosyć niski standard, a więc i niższe są dochody z tego budynku. Do decyzji właściciela pozostaje, czy dokonać nakładów użytecznych zwiększających wartość budynku i wartość możliwych do uzyskania dochodów, ale zapewne zwrot wyłożonych kosztów nastąpiłby w jakimś okresie czasu, nie od razu, czy też nie dokonywać inwestycji w budynek i pobierać mniejsze czynsze, zgodne z niższym standardem budynku. Powódka nie podnosiła nawet, a tym bardziej nie udowodniła ani nie zgłosiła na tę okoliczność żadnych wniosków dowodowych, że można by wykonać remont tego budynku i jaki byłby jego koszt i jakie miałby on przełożenie na możliwe do uzyskania czynsze. Biegły w swojej opinii zrobił jedynie hipotetyczne założenie wysokości czynszów, gdyby w budynku przeprowadzono remont i dokonano by nakładów użytecznych. Nie dokonał wyliczenia kosztów takiego remontu. Przedmiotowy budynek jest jednak w określonym stanie i założenie, że należałoby dokonać nakładów użytecznych, których koszt nie jest znany, jest wychodzeniem poza normę z art. 225 k.c. Powódka nie wykazała bowiem, zgodnie z art. 225 k.c., że pozwana gmina nie uzyskała wyższych pożytków z powodu złej gospodarki budynkiem, w szczególności z powodu niedokonania nakładów użytecznych.

Powódka nie wykazała także, że wartość możliwych do uzyskania pożytków przez pozwanego przekracza wartość czynszów najmu pobieranych według stawek (...) W., w szczególności według stawek rynkowych. Kwestia ta dotyczy lokali mieszkalnych, gdyż dla lokali użytkowych biegły wyliczył czynsz najmu według stawek gminnych i nie było to kwestionowane przez powódkę. (...) W. jako gmina jest obowiązane działać na podstawie przepisów prawa, co wiąże się z tym, że obowiązują je stawki czynszu uchwalone przez radnych. Nie może zatem pobierać czynszów według stawek rynkowych. Wskazać należy, że lokale mieszkalne w przedmiotowym budynku są obciążone prawami najmu na rzecz najemców, którzy w nich zamieszkują. Umowy najmu zostały zawarte z gminą i obowiązują nadal. W prawa wynajmującego wstąpili obecni właściciele. Nie są to zatem lokale, co do których można zastosować rynkowe stawki czynszu najmu. Lokatorzy zajmujący przedmiotowe lokale byli tak zwanymi komunalnymi lokatorami i chociaż możliwe jest podwyższenie im stawek czynszu najmu, to w praktyce jest to utrudnione. Utrudnione jest również rozwiązanie umowy najmu, zaś procedura związana z uzyskaniem, a następnie wykonaniem orzeczenia eksmisyjnego powoduje, że lokal obciążony prawem najmu, szczególnie nawiązanym na podstawie umowy najmu z gminą, ma zawsze mniejszą wartość. Sama powódka w oświadczeniu o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania podała, że budynek jest zamieszkały przez lokatorów z czynszem regulowanym i przynosi straty. Oświadczenie to powódka złożyła przy pozwie, a zatem w rok po objęciu w posiadanie przedmiotowego budynku, a prawie 3 lata od czasu wydania decyzji o ustanowieniu między innymi na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego do gruntu tej nieruchomości. Powódka wiedziała zatem od dłuższego czasu, że budynek zostanie jej zwrócony i mogła poczynić plany i przygotowania co do właściwego zagospodarowania budynku. Uznać należy, że właściciel rzeczy dba o rzecz najlepiej, najlepiej nią gospodaruje i stara się osiągnąć optymalne dochody z rzeczy. W niniejszej sprawie powódka nie tylko nie udowodniła, że możliwe byłoby osiąganie wyższych czynszów niż pobierane przez(...) W., ale postawą swoją i pozostałych współwłaścicieli wykazała, że na chwilę obecną jest to niemożliwe. Po odzyskaniu nieruchomości obecni właściciele postępują tak samo jak(...) W., czyli pobierają czynsz regulowany, a powódka wręcz twierdzi, że budynek przynosi straty. Nie można zatem skutecznie podnosić, że pozwany powinien uzyskiwać wyższe pożytki niż te, które uzyskuje prawny właściciel, a nie posiadacz w złej wierze jakim była pozwana gmina. Powódka nie udowodniła, że(...) W. z powodu złej gospodarki nie uzyskało wyższych pożytków z budynku niż pobierane czynsze według stawek obowiązujących w(...). W..

Mając powyższe na uwadze przy wyliczeniu wartości pożytków możliwych do uzyskania Sąd uwzględnił wyliczone przez biegłego wartości czynszów obowiązujących w(...) W.. Biegły wyliczył wartości tych czynszów za okres od dnia 1 czerwca 1999 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. Na podstawie podanych stawek przez biegłego, Sąd dokonał przeliczenia matematycznego także za wcześniejszy okres, to jest od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 31 maja 1999 r.

Według wyliczeń biegłego za okres od dnia 1 czerwca 1999 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. za lokale mieszkalne znajdujące się w tym budynku można było uzyskać czynsz w wysokości 435.326,29 zł., według stawek stosowanych przez (...) W., a według cen obecnych. Dlatego też za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 31 maja 1999 r. można było uzyskać czynsz w wysokości 18.927,23 zł. (5 miesięcy x 813,20 m ^{( 2)} x 6,65 zł/m ^{( 2)}/m-c x 0,7). Łącznie za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. czynsz wynosi 454.253,52 zł. Według wyliczeń biegłego za okres od dnia 1 czerwca 1999 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. za lokale użytkowe znajdujące się w tym budynku można było uzyskać czynsz w wysokości 112.700 zł. Dlatego też za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 31 maja 1999 r. można było uzyskać czynsz w wysokości 4.900 zł. (2 x 5 miesięcy x 490 zł/m-c). Łącznie za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. czynsz wynosi 117.600 zł. Łącznie za lokale mieszkalne i użytkowe za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. można było uzyskać czynsz w wysokości 571.853,52 zł. (117.600 zł. + 454.253,52 zł.). Od kwoty tej Sąd dokonał odjęcia czynszu symbolicznego, który obciążałby właścicieli w wysokości 15.210 zł. (1.521 zł. x 10 lat), co dało kwotę 556.643,52 zł. (571.853,52 zł. - 15.210 zł.).

Powódka ma i miała udział we własności budynku w wysokości ¼, a zatem tylko w takiej wysokości jest jej należne roszczenie z art. 224-225 k.c. Sąd nie podzielił twierdzenia powódki, że jako współwłaścicielka nieruchomości budynkowej ma legitymację czynną do wystąpienia do całości roszczeń z art. 224-225 k.c., a nie tylko z przysługującego jej udziału we własności w wysokości ¼. Zgodnie z art. 209 k.c., każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Żądanie zapłaty z tytułu uzyskanych pożytków nie jest, zdaniem Sądu, roszczeniem zmierzającym do zachowania wspólnego prawa. Mając na uwadze powyższe Sąd zasądził na rzecz powódki kwotę 139.160,88 zł. stanowiącą ¼ z kwoty 556.643,52 zł.

Od zasądzonej kwoty Sąd zasądził również odsetki ustawowe na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z którym odsetki przysługują jeśli dłużnik opóźnia się w spełnieniu świadczenia. Odsetki zostały zasądzone od żądanej przez powódkę daty wytoczenia powództwa. W tej dacie pozwany popadł już w opóźnienie, gdyż wcześniej powódka występowała z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej.

Powyższy wyrok zaskarżyła apelacją powódka, w części co do punktu II, III i IV.

Na podstawie art. 368 § l punkt 2 kodeksu postępowania cywilnego zaskarżonemu wyrokowi powódka zarzuciła:

l. naruszenie przepisów prawa materialnego:

- art. 224 § 2 kodeksu cywilnego poprzez błędną wykładnię tego przepisu i nieprawidłowe uznanie, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy odpowiada czynszowi najmu według stawek stosowanych przez (...) W., podczas gdy, wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy powinno odpowiadać dochodowi, jaki w normalnych warunkach właściciel mógłby osiągnąć z czynszu za najem albo dzierżawę nieruchomości podobnego rodzaju i według stawek rynkowych,

- art. 224 § 2 i art. 225 kodeksu cywilnego poprzez ich błędną wykładnię, polegającą na nieprawidłowym przyjęciu, że żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku oraz żądanie zwrotu pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania z budynku to te same roszczenia, które w istocie dublują się, w sytuacji, gdy wyżej wymienione przepisy określają wprost jakie roszczenia przysługują właścicielowi przeciwko samoistnemu posiadaczowi rzeczy, stanowiąc, że samoistny posiadacz nieruchomości w złej wierze jest obowiązany do: zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy (art. 224 § 2 kodeksu cywilnego), zwrotu pożytków, których nie zużył oraz uiszczenia wartości tych, które zużył (art.224 § 2 kodeksu cywilnego), zwrotu wartości pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał (art. 225 kodeksu cywilnego),

- art. 209 kodeksu cywilnego poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, iż powódka - jako współwłaścicielka budynku mieszkalnego położonego w W. przy ul. (...) — nie ma legitymacji czynnej do wystąpienia przeciwko pozwanemu o całość roszczeń przysługujących współwłaścicielom tego budynku z tytułu wynagrodzenia za bezumowne z niego korzystanie oraz z tytułu zwrotu pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania przez pozwaną z tegoż budynku, a może dochodzić tych roszczeń jedynie w części odpowiadającej jej udziałowi we współwłasności budynku,

- art. 481 § l kodeksu cywilnego poprzez zasądzenie na rzecz powódki odsetek od części dochodzonego roszczenia od dnia wytoczenia powództwa, pomimo, że pozwany pozostawał w zwłoce od dnia wystąpienia przez powódkę z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej tj. od dnia 24 września 2009 roku;

2. naruszenie przepisów prawa procesowego:

- art. 6 kodeksu cywilnego, art. 3, 5, 232 kodeksu postępowania cywilnego poprzez naruszenie zasady kontradyktoryjności procesu sądowego i dopuszczenie w dniu 16 maja 2012 roku dowodu nie wnioskowanego przez żadną ze stron postępowania, a to dowodu z uzupełniającej opinii biegłego sądowego na okoliczność wyceny za okres od dnia l czerwca 1999 roku do dnia 30 grudnia 2008 roku wartości czynszów możliwych do uzyskania za wynajęcie lokali w budynku przyjmując stawki czynszu stosowane przez (...) W. (i według wariantu drugiego — stawki rynkowe), wraz z odliczeniem koniecznych wydatków na lokale i części wspólne budynku według cen obecnych, w sytuacji, gdy pozwany nie podnosił zarzutu, że wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie winna zostać wyliczona w oparciu o stawki stosowane przez(...) W. oraz nie zgłaszał w tym zakresie żadnych wniosków dowodowych,

- art. 233 § l kodeksu postępowania cywilnego poprzez dowolną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i błędne przyjęcie, że lokale w budynku przy ulicy (...) w W. w okresie od 30 grudnia 1998 roku do 30 grudnia 2008 roku mogły być wynajmowane wyłącznie po cenach regulowanych stosowanych przez (...) W., w sytuacji, gdy okoliczność ta nie była przez pozwanego podnoszona oraz nie została udowodniona, a w szczególności, materiał dowodowy nie zawiera żadnych umów najmu, które wskazują, że w odniesieniu do wszystkich lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku w wyżej wskazanym okresie pozwany mógł pobierać wyłącznie czynsz według stawek stosowanych przez (...) W.,

- art. 6 kodeksu cywilnego w związku z art. 232 kodeksu postępowania cywilnego poprzez nieprawidłowe uznanie, że powódka nie wykazała, że pozwane(...) W. nie uzyskało wyższych pożytków z budynku z powodu prowadzenia złej gospodarki budynkiem, w szczególności w związku z niedokonaniem nakładów, podczas, gdy biegły sądowy rzeczoznawca majątkowy w opinii sporządzonej w toku postępowania sądowego wskazał, że budynek nie był prawidłowo gospodarowany przez posiadacza, oraz dokonał wyliczenia wysokości pożytków możliwych do uzyskania przy założeniu, że w budynku zostałby wykonany remont oraz lokale zostałyby wyposażone w centralne ogrzewanie i ciepłą wodę;

Na podstawie art. 368 § l punkt 5 w związku z art. 386 § l k.p.c. powódka wniosła o zmianę wyroku w części co do punktu II, III i IV poprzez:

1. zasądzenie od pozwanego(...) W. na rzecz powódki Z. T.:

- kwoty 6.624.805,12 złotych (sześć milionów sześćset dwadzieścia cztery tysiące osiemset pięć złotych dwanaście groszy) wraz z ustawowymi odsetkami: od kwoty 2.880.694,72 złotych (dwa miliony osiemset osiemdziesiąt tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt cztery złote siedemdziesiąt dwa grosze) od dnia 24 września 2009 roku do dnia zapłaty, od kwoty 3.315.318,40 złotych (trzy miliony trzysta piętnaście tysięcy trzysta osiemnaście złotych czterdzieści groszy) od dnia doręczenia pozwanemu pisma z dnia 13 lutego 2012 roku do dnia zapłaty i od kwoty 428.792,00 złotych (czterysta dwadzieścia osiem tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt dwa złote) od dnia 7 listopada 2012 roku do dnia zapłaty, na która to sumę składają się następujące kwoty:

- 2.899.714,12 złotych (dwa miliony osiemset dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset czternaście złotych dwanaście groszy) tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku,

- 3.725.091,00 złotych (trzy miliony siedemset dwadzieścia pięć tysięcy dziewięćdziesiąt jeden złotych) tytułem zwrotu pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania przez pozwanego,

- odsetek ustawowych od kwoty 139.160,88 złotych (sto trzydzieści dziewięć tysięcy sto sześćdziesiąt złotych osiemdziesiąt osiem groszy) od dnia 24 września 2009 roku do dnia 9 grudnia 2009 roku.

2. zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania przed sądem pierwszej i drugiej instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sad Apelacyjny w zasadzie podziela ustalenia Sądu Okręgowego, jak również wykładnię i zastosowanie przepisów prawa materialnego wskazanych jako podstawa rozstrzygnięcia.

W pierwszej kolejności odnieść się należy do zarzutów naruszenia przepisów postępowania, które podniosła powódka w apelacji.

Sąd Apelacyjny nie dopatrzył się naruszenia art. 3, 5, i 232 k.p.c. w związku z art. 6 k.c. Zgodnie z art. 3 k.p.c. strony i uczestnicy postępowania obowiązani są dokonywać czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami, dawać wyjaśnienia co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek oraz przedstawiać dowody. Zgodnie z art. 5 k.p.c. w razie uzasadnionej potrzeby sąd może udzielić stronom i uczestnikom postępowania występującym w sprawie bez adwokata, radcy prawnego, rzecznika patentowego lub radcy Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa niezbędnych pouczeń co do czynności procesowych. Zgodnie z art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne, sąd może dopuścić dowód nie wskazany przez stronę. Zgodnie natomiast z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Sąd I Instancji miał prawo dopuścić z urzędu dowód z uzupełniającej opinii biegłego jeśli uznał za potrzebne ustalenie okoliczności faktycznych niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy. Sąd w takim przypadku podejmuje decyzje według swego swobodnego uznania. Nie sposób też uznać, że dopuszczenie tego dowodu bez wniosku strony doprowadziło do naruszenia zasady kontradyktoryjności procesu czy równowagi stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1996 r., III CKN 6/96, OSNC 1997, Nr 3, poz. 29., wyrok SA w Szczecinie z 2012-10-31, I ACa 521/12, LEX nr 1237871, wyrok SA w Gdańsku z 2013-02-20, I ACa 859/12, LEX nr 1294735). Mając na uwadze dokonaną przez Sąd I Instancji wykładnię przepisów prawa materialnego, które były podstawą rozstrzygnięcia można stwierdzić, że dopuszczenie tego dowodu leżało w interesie powódki. Gdyby bowiem Sąd Okręgowy nie poczynił tych ustaleń musiałby oddalić powództwo w całości.

Sąd Apelacyjny nie podziela podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 233§1 k.p.c. Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Powódka podnosząc zarzut naruszenia tego przepisu, nie wskazała jakie dowody i z naruszeniem jakich zasad określonych w tym przepisie zostały przez Sąd Okręgowy ocenione wadliwie. Przepis ten może zostać naruszony w wyniku nieuwzględnienia przez sąd, przy ocenie poszczególnych dowodów, zasad logicznego rozumowania, doświadczenia życiowego, całokształtu zebranego materiału dowodowego czy przeprowadzenie dowodów niezgodnie z zasadami procedury cywilnej. Postawienie zarzutu naruszenia art. 233§1 k.p.c. wymaga zatem wskazania przez skarżącego konkretnych zasad lub przepisów, które naruszył sąd przy ocenie poszczególnych, określonych dowodów (por. wyrok SN z dnia 13.10.2004r., III CK245/04, Lex nr 174185). Tymczasem ustalenie, że lokale mieszkalne w przedmiotowym budynku, w okresie którego sprawa dotyczy, mogły być wynajmowane jedynie za tzw. czynsz regulowany zostało poczynione na podstawie oświadczenia samej powódki złożonego w toku procesu. W związku z tym Sąd mógł ustalić tę okoliczność na podstawie art. 229 w zw. z art. 230 k.p.c. I dalej wysunął trafny wniosek, że skoro lokale mieszkalne w przedmiotowym budynku, po ponad roku od jego przejęcia przez powódkę, są wynajmowane na zasadzie czynszu regulowanego, to wobec tego, że powódka wstąpiła w stosunki najmu tych lokali po pozwanej, także wcześniej najemcy tych lokali byli zobowiązani do płacenia czynszu regulowanego. Zasady ustalania wysokości czynszu za najem lokali mieszkalnych wynikają z bezwzględnie obowiązujących przepisów art. 7-9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2005.31.266 j.t., ze zm.). Jest więc oczywiste, że przepisami tymi była związana także pozwana w czasie gdy wynajmowała lokale mieszkalne w przedmiotowym budynku.

Nie jest też zasadny zarzut przyjęcia przez Sąd I Instancji, że powódka nie wykazała, że pozwane(...) W. nie uzyskało wyższych pożytków z budynku z powodu prowadzenia złej gospodarki budynkiem, w szczególności w związku z niedokonaniem nakładów. Sąd Okręgowy właściwie ustalił, także na postawie opinii biegłego przywołanej w tym kontekście przez powódkę, że nie można za złą gospodarkę, w znaczeniu przyjętym w przepisie art. 225 k.c., uznać nieczynienie na rzecz nakładów użytecznych. Pozwana nie miała obowiązku czynienia nakładów podnoszących standard budynku i poszczególnych lokali, w szczególności przez doprowadzenie ciepłej woda i centralnego ogrzewania. Nawet przy hipotetycznym założeniu, że pozwana miała obowiązek poczynić takie nakłady, rzeczywiście należałoby wtedy określić jaki byłby ich koszt, co dopiero pozwoliłoby ustalić wysokość możliwych do uzyskania w takich warunkach pożytków. Trzeba też zauważyć, że roszczenia dochodzone przez powódkę są związane z posiadaniem tego budynku w konkretnym okresie czasu tj. od 30 grudnia 1998r. do 30 grudnia 2008r., powódka musiałaby więc wykazać, że w tym właśnie okresie w wyniku zaniedbań pozwanego doszło do pogorszenia rzeczy i z tego właśnie powodu pozwana nie uzyskała możliwych do uzyskania korzyści.

Nie jest także zasadny zarzut naruszenia przepisów art. 224§2 k.c.

Zgodnie z art. 224§2 k.c. od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy, obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Problem sprowadza się do ustalenia jaki charakter ma roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego. Zarówno w orzeczeniach sądów jak i w naukowych publikacjach prezentowane jest dominujące stanowisko zgodnie, z którym konstrukcja prawna tego roszczenia jest zbliżona do roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Sąd Apelacyjny, orzekający w tej sprawie, zgadza się z dominującym poglądem, zgodnie z którym, wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego powinno odpowiadać dochodowi jaki właściciel mógłby osiągnąć z czynszu za najem lub dzierżawę rzeczy czy też, patrząc na to z drugiej strony, wynagrodzeniu jakie posiadacz samoistny musiałby zapłacić właścicielowi gdyby korzystał z rzeczy na podstawie umowy najmu lub dzierżawy, biorąc pod uwagę ceny występujące na danym rynku (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84, OSNCP 1984, Nr 12, poz. 209, uchwałę SN z dnia 17 czerwca 2005 r. III CZP 29/05, OSNC 2006/4/64, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2012 r., I CSK 641/1, LEX nr 12185771). Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego należy jednakże ustalać mając na uwadze konkretne okoliczności danego przypadku, w szczególności dotyczące właściwości rzeczy, mające wpływ na ustalenie możliwego do uzyskania czynszu najmu bądź dzierżawy. Mając to na uwadze i stosując wprost wskazania przytoczone wyżej stwierdzić trzeba, że w tym przypadku roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego dotyczy jednej rzeczy mianowicie nieruchomości budynkowej. Należałoby więc ustalić jakie wynagrodzenie z tytułu posiadania samoistnego tej nieruchomości budynkowej musiałaby zapłacić pozwana za okres od 30 grudnia 1998r. do 30 grudnia 2008r. Oczywiście wynagrodzenie to powinno być ustalone według stawek rynkowych, a więc także przy uwzględnieniu, że przedmiotowa nieruchomość budynkowa była w tym okresie obciążona prawami najmu poszczególnych lokali mieszkalnych z tzw. czynszem regulowanym. Trzeba też zauważyć, że ustalenie wynagrodzenia zgodnie z tymi zasadami było by co najmniej bardzo utrudnione jeśli nie niemożliwe w związku z brakiem tego rodzaju transakcji na rynku. Słusznie więc Sąd Okręgowy, ustalając wysokość należnego powódce wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości budynkowej, wziął pod uwagę to, że lokale mieszkalne znajdujące się w przedmiotowym budynku były wynajmowane na zasadzie czynszu regulowanego. Okoliczność ta miała bowiem decydujący wpływ na ustalenie wartości czynszu jaki mogłaby uzyskać powódka gdyby dysponowała tym budynkiem we wskazanym okresie. W toku procesu nie zaistniały żadne okoliczności, które uzasadniałyby twierdzenie, że budynek ten mógłby być wykorzystany w inny sposób. Mając na uwadze zasady logicznego myślenia i doświadczenia życiowego stwierdzić trzeba, że wysokość wynagrodzenia jakie musiałaby zapłacić pozwana za korzystanie z tej nieruchomości nie byłoby wyższe niż możliwy do uzyskania czynsz najmu za poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe pomniejszony o związane z tą nieruchomością konieczne wydatki. Co za tym idzie i w związku z możliwością zastosowania w sprawie tego rodzaju art. 322 k.p.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2012 r., I CSK 641/1, LEX nr 12185771) tego zarzutu powódki nie sposób uznać za zasadny.

Sąd Apelacyjny nie podziela także zarzutu naruszenia art. 224 §2 k.c. i 225 k.c. w zakresie błędnej wykładni co do rodzaju roszczeń jakie z nich wynikają. Zgodnie z art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Rację ma powódka, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest innym roszczeniem niż roszczenie o zwrot pożytków z rzeczy. Jednak w tym konkretny przypadku, kiedy to uzyskane przez pozwaną pożytki to jedynie czynsz zapłacony za najem lokali w przedmiotowym budynku, zasądzanie tej kwoty z innego tytułu byłoby nieuzasadnione gdyż prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia powódki. Nie sposób interpretować tych przepisów w sposób, który prowadzi do takiej sytuacji. Z pewnością celem tych przepisów nie było wykreowanie roszczenia, które bez żadnej podstawy faktycznej przysporzyłoby korzyści właścicielowi nieruchomości. Gdyby bowiem powódka posiadał przedmiotową nieruchomość we wskazanym okresie jej dochody z tego tytułu odpowiadałyby sumie czynszów najmu uzyskanych przez pozwaną. (pomniejszonej o konieczne wydatki z tym związane) i w tym wypadku wysokości wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości bez tytułu prawnego. Powyższe przepisy, jak już wspomniano wcześniej, kreują roszczenie o charakterze zbliżonym do roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, mają na celu doprowadzenia do zwrotu właścicielowi nienależnie osiągniętych korzyści związanych z posiadaniem rzeczy, nie sposób więc przyjąć, że jednocześnie ich stosowanie miałoby prowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia drugiej strony czyli właściciela rzeczy. Interpretując te przepisy zgodnie z powyższymi uwagami i z uwzględnieniem specyfiki przedmiotowej sprawy trzeba dojść do wniosku, że w tym przypadku zasądzenie na rzecz powódki wartości uzyskanych (czy też możliwych do uzyskania przy prawidłowej gospodarce, przy założeniu udowodnienia tej okoliczności) pożytków miałoby sens jedynie wtedy gdyby ich wartość przewyższała wartość należnego powódce roszczenia z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i to tylko w zakresie różnicy między wartością pożytków, a wartością wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. W takim bowiem przypadku prawo właściciela do pożytków płynących z korzystania z jego rzeczy powinno mieć pierwszeństwo przed prawem posiadacza rzeczy bez tytułu prawnego. Tym samym Sąd Apelacyjny w tym składzie nie podziela poglądów co do podniesionych wyżej kwestii zaprezentowanych przez inny skład Sądu Apelacyjnego w Warszawie w wyroku z dnia 15 listopada 2012r., wydanym w sprawie o sygnaturze akt I A Ca 478/12, na które powoływała się powódka w apelacji.

Sąd Apelacyjny nie podzielił także zarzutu naruszenia art. 209 k.c. Zgodnie z tym artykułem każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Zdając sobie sprawę z istnienia przeciwnego poglądu w tej kwestii wyrażanego zarówno w orzeczeniach sądów jak i naukowych publikacjach, Sąd Apelacyjny orzekający w tej sprawie go nie podziela, opowiadając się za taką wykładnią tego przepisu jakiej dokonał Sąd I Instancji (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 26 września 2012 r. I ACa 404/12, LEX nr 1220411, wyrok SN z dnia 27 listopada 2007 r. IV CSK 258/07, LEX nr 492180, uchwała SN z dnia 30 maja 1975 r. III CZP 27/75, OSNC 1976, Nr 4, poz. 71, postanowienie z dnia 9 września 1999 r. II CKN 460/98, OSNC 2000, Nr 3, poz. 55). Nie sposób uznać, że dochodzenie przed sądem roszczeń o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego i związane z tym pożytki, służy do zachowania wspólnego prawa, w tym wypadku prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Prawo własności przedmiotowej nieruchomości w żaden sposób nie jest zagrożone, nikt nie kwestionuje prawa współwłaścicieli do tej nieruchomości, nieruchomość została im wydania, posiadają ją i dysponują według swego uznania. Nie muszą podejmować żadnych działań zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Dodać też trzeba, że powódka nie uzasadniała dochodzenia całości żądania przypadającego wszystkim współwłaścicielom innymi argumentami niż swym udziałem we własności nieruchomości (np. wykonywaniem zarządu całą nieruchomością). Sądowi Apelacyjnemu nie jest znana odpowiedź na pytanie w jaki sposób dochodzenie roszczeń w tej sprawie może zmierzać do zachowania prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Odpowiedzi na to pytanie nie zaoferowała także powódka podnosząc ten zarzut w apelacji.

Sąd Apelacyjny uznał za nieuzasadniony także zarzut naruszenia art. 481§1 k.c. poprzez zasądzenie na rzecz powódki odsetek od części dochodzonego roszczenia od dnia wytoczenia powództwa, pomimo, że pozwany pozostawał w zwłoce od dnia wystąpienia przez powódkę z wnioskiem o zawezwanie do próby ugodowej. Wniosek o zawezwanie do próby ugodowej nie zawierał bowiem stanowczego wezwania do zapłaty dochodzonych w tej sprawie roszczeń. Nawet gdyby takie wezwanie zawierał, nie uzasadniałoby to zasądzenia odsetek od daty tego wniosku, a jedynie od dnia następnego po dniu w którym zobowiązany taki wniosek otrzymał (art. 455 k.c.). Powódka zaś w toku procesu nie wskazała nawet w jakiej dacie odpis tego wniosku otrzymała pozwana.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Apelacyjny w pkt I wyroku, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił apelację.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd oparł o przepis art. 98 k.p.c. i § 6 pkt 7 i § 13 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. 163 poz. 1349 ze zm.).