Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 marca 2016r.

Sąd Okręgowy w Suwałkach I Wydział Cywilny w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 23 marca 2016 roku w Suwałkach

na rozprawie

sprawy z powództwa K. G. , S. G. (1)

przeciwko Towarzystwu Budownictwa (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w O.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda K. G. od wyroku Sądu Rejonowego w Olecku z dnia 19 listopada 2015 sygn. akt I C 293/15

I.  Oddala apelację

II.  Zasądza od powoda K. G. na rzecz pozwanego Towarzystwa Budownictwa (...) spółki z o.o. w O. kwotę 1200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego przed sądem II-giej instancji

SSO Małgorzata Szostak Szydłowska SSO Joanna Walczuk SSO Cezary Olszewski

Sygn. akt: I. Ca. 58/16

UZASADNIENIE

Powodowie K. G. i S. G. (1) wnieśli o zasądzenie od pozwanej Towarzystwa Budownictwa (...) Sp. z o.o. w O. kwoty 7.519,00 zł, z czego 5.697,80 zł kapitału, a 1.821,00 zł odsetek - tytułem nienależnie pobranych opłat przez pozwaną w okresie od 31 rudnia 2009 roku do dnia 31 stycznia 2015 roku. Dodatkowo wnieśli o zasądzenie od pozwanej na rzecz Domu Opieki Społecznej w J. kwoty 30.000,00 zł jako zadośćuczynienia. Na rozprawie w dniu 6 października 2015 roku powództwo zostało rozszerzone w ten sposób, że powódka wniosła o zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz kwoty 17.994,57 zł.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, iż pozwana pobiera od nich jako właścicieli lokalu we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O. opłaty bezprawnie i w zawyżonej wysokości.

Pozwana Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w O. wniosła o oddalenie powództwa głównego, jak i rozszerzonego oraz zasądzenie solidarnie od powodów na swoją rzecz kosztów procesu.

Uzasadniając swoje stanowisko wyjaśnił, że nie ma on legitymacji biernej w sprawie, albowiem wszelkie wpłaty od właścicieli lokali we Wspólnocie trafiają na rachunek Wspólnoty, a nie pozwanej. Pozwana jest jedynie administratorem Wspólnoty i rozlicza należności właścicieli zgodnie z przyjętymi przez Wspólnotę uchwałami.

Wyrokiem z dnia 19 listopada 2015 r. wydanym w sprawie o sygn. akt: I. C. 293/15 Sąd Rejonowy w Olecku oddalił powództwo oraz rozstrzygnął o kosztach w ten sposób, iż zasądził od powoda K. G. na rzecz pozwanej kwotę 1.217,00 zł tytułem kosztów procesu oraz odstąpił od obciążania powódki S. G. (1) kosztami procesu należnymi pozwanej.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

Powódka S. G. (1) wraz ze swoim mężem S. G. (2) nabyli w dniu 26 stycznia 2009 roku od Gminy O. lokal mieszkalny numer (...) w budynku położonym przy ul. (...) w O. o pow. 53,96 m ² wraz ze związanym z tym prawem udziałem w wysokości (...) w częściach nieruchomości wspólnej, w tym w częściach wspólnych budynku oraz działce (...) o powierzchni 0,0279 ha, na której budynek o ogólnej powierzchni użytkowej 478,77 m ² jest posadowiony.

Postanowieniem z dnia 27 maja 2014 roku Sąd Rejonowy w Olecku stwierdził, iż spadek po S. G. (1) zmarłym dnia 11 lipca 2011 roku w O. nabył powód K. G..

Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w O. na bieżąco zwołuje zebrania członków Wspólnoty i podejmuje uchwały dotyczące jej funkcjonowania, w tym dotyczące zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Uchwały podejmowane są wymaganą większością głosów właścicieli lokali. Dla Wspólnoty prowadzony jest rachunek bankowy w Banku Spółdzielczym w O.. Właściciele lokali we Wspólnocie uczestniczą w zebraniach właścicieli lokali. Są również na bieżąco informowani o wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Pozwanej, na podstawie umowy z dnia 14 marca 2006 roku, Wspólnota zleciła zarządzanie nieruchomością.

Powódka S. G. (1) orzeczeniem z dnia 26 marca 2015 roku (...) ds. Orzekania o Niepełnosprawności w E. została zaliczona do znacznego stopnia niepełnosprawności. Powód K. G. utrzymuje się z zasiłku opiekuńczego w kwocie po 520,00 zł miesięcznie. Powodowie zalegają aktualnie z opłatami na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Powód złożył do Komendy Powiatowej Policji w O. zawiadomienie o popełnieniu przez pozwaną przestępstwa w postaci doprowadzenia do niekorzystnego rozporządzenia mieniem. Postanowieniem z dnia 28 maja 2015 roku odmówiono wszczęcia dochodzenia.

W tak zakreślonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za niezasadne. Sąd Rejonowy wskazał, że powodów nie łączą z pozwanym żadne więzi prawne o takim charakterze, który mógłby się przekładać na ich wzajemne obowiązki.

Pozwany jest jedynie zarządcą nieruchomości wspólnej.

Sąd Rejonowy wyjaśnił także, że wysokość opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 15 ust. 1 w zw. z art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali, ustala Wspólnota Mieszkaniowa, a nie pozwana. Pozwana Spółka nie ma w tym zakresie władczych kompetencji. Zarząd nieruchomością wspólną wykonywany przez pozwaną ma charakter czysto usługowy i to nie w stosunku do członków Wspólnoty a samej Wspólnoty, która w obrocie cywilnoprawnym występuje jako tzw. osoba ustawowa w rozumieniu art. 33 ¹ k.c. i może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, tak jak inne podmioty prawa cywilnego. W konsekwencji Sąd I instancji uznał, że pozwana nie ma żadnego wpływu na wysokość zaliczek obciążających powodów jako współwłaścicieli lokalu we Wspólnocie. Wyliczenie bieżących należności, które pozwana jako zarządca przedkłada właścicielom lokali jest więc jedynie pochodną przyjętej przez nich uchwały określającej wysokość zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną polegającą na wskazaniu, ile z uwagi na powierzchnię użytkową lokalu oraz związany z lokalem udział w nieruchomości wspólnej właściciele winni uiszczać.

Sąd Rejonowy zważył również, że sposób określenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej określa art. 3 ustawy o własności lokali. W świetle zaś tego przepisu nie ma podstaw do kwestionowania prawidłowości określenia związanego z prawem do lokalu powodów udziału w części nieruchomości wspólnej. Bieżące zaliczki obciążające powodów liczone są bowiem od metrażu powierzchni użytkowej lokalu powodów, ilości osób zamieszkujących w lokalu i szacunkowej ilości zużywanej na bieżąco w okresie miesięcznym wody. Jednocześnie powodowie nie wykazali, aby ich lokal był ogrzewany w inny sposób, niż z ogólnej, jednej dla całego budynku i wszystkich lokali we Wspólnocie instalacji cieplnej.

W dalszej części rozważań Sąd Rejonowy wskazał, że właściciele lokali w uchwale przyjęli sposób obliczania zaliczek od metrażu mieszkania, rozliczając je na koniec każdego roku wedle wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Rozliczenia tego pod względem rachunkowym dokonuje zaś zarządca. Poza tym pozwana nie może podejmować decyzji co do przeznaczenia nadwyżkami uzyskanymi z zaliczek od właścicieli lokali.

Sąd Rejonowy zważył także, że brak jest jakichkolwiek podstaw do uwzględnienia powództwa w zakresie 30.000,00 zł na wskazany przez powodów cel społeczny. Takie żądanie może być sformułowane przykładowo przez osobę, której dobra osobiste zostały naruszone (art. 24 § 1 k.c. z zw. z art. 448 k.c.). Żadna z takich sytuacji w sprawie jednak nie zachodzi.

O kosztach procesu w stosunku do powoda K. G. Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w § 6 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w kwocie 1.200,00 zł ustalone na podstawie pierwotnej wartości przedmiotu sporu oraz koszt uiszczonej opłaty skarbowej w wysokości 17 zł.

Natomiast o kosztach procesu w stosunku do powódki S. G. (1) Sąd Rejonowy orzekł na zasadzie art. 102 k.p.c.

Powód K. G. zaskarżył powyższy wyrok, zarzucając Sądowi Rejonowemu:

1.  błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy w zakresie przynależności powoda do Wspólnoty Mieszkaniowej i braku jakiejkolwiek umowy w zakresie sposobu i zasad rozliczenia wnoszonych opłat niż rozliczania się pozwanej i Wspólnoty z wpłaconych przez powoda zaliczek oraz stosowania innych zasad rozliczania w stosunku do członków Wspólnoty w porównaniu do powoda,

2.  naruszenie zasady współżycia społecznego poprzez nierówne traktowanie powoda w odniesieniu do członków Wspólnoty poprzez pobieranie od powoda opłat z całości udziałów wspólnych w budynku, a pominięciu pozostałych w tych opłatach, co znacząco zwiększa koszty ponoszone przez powoda,

3.  pominiecie dokumentów złożonych do akt w postaci umowy sprzedaży i odpisu z księgi wieczystej,

4.  naruszenie prawa poprzez pominięcie i nieuwzględnienie wniosków dowodowych składanych powoda.

Wskazując na powyższe, skarżący wniósł o zmianę wyroku w zakresie pkt I i II poprzez zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kwoty 17.994,57 zł wraz z odsetkami od dnia 19 listopada 2015 r. do dnia zapłaty tytułem zwrotu nienależnie pobranych opłat związanych z zarządzaniem lokalem mieszkalnym (odrębną nieruchomością), ewentualnie – uchylenie wyroku w zaskarżonym zakresie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy w Olecku.

W uzasadnieniu powód wskazał, że nie jest członkiem Wspólnoty i ani on, ani jego poprzednicy prawni nie uczestniczyli w zebraniach Wspólnoty, nie wyrażali zgody na wykonywanie remontów, czy też partycypowanie w tych kosztach.

W odpowiedzi na apelację, pozwana Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w O. wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów zastępstwa prawnego przed Sądem II instancji według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie mogła odnieść zamierzonego skutku.

Wyrok Sądu Rejonowego jest prawidłowy. Sąd ten poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne w sprawie, które Sąd Okręgowy w całości podziela i przyjmuje za własne. Należy ponadto zgodzić się z wyciągniętymi przez Sąd I instancji wnioskami i poczynionymi rozważaniami prawnymi.

W pierwszej kolejności należy zgodzić się z Sądem Rejonowym, że pozwana Spółka w tym konkretnym stosunku prawnym łączącym strony w ramach wskazanego w pozwie żądania i przytoczonych tam okoliczności, nie miała uprawnienia do występowania w charakterze pozwanej (nie posiadała legitymacji biernej).

Zagadnienie legitymacji biernej w postępowaniu wiąże się bezpośrednio ze zdolnością prawną strony, gdyż zdolność prawna wyznacza pole cywilnych praw i obowiązków, jakich podmiotem strona może zostać. Legitymacja w procesie jest zaś równoznaczna z uprawnieniem do występowania w danym postępowaniu w charakterze powoda (legitymacja czynna) bądź pozwanego (legitymacja bierna), co na płaszczyźnie materialnej oznacza przysługiwanie powodowi prawa podmiotowego bądź interesu, którego ochrony na drodze sądowej może się domagać, a po stronie pozwanej - obiektywną zdolność bycia adresatem żądań powoda.

Wyjaśnić należy, że istnieje różnica pomiędzy „zarządem” a „zarządcą” i wynika z brzmienia ustawy o własności lokali, która używa pojęcia „zarządu” w znaczeniu funkcjonalnym (art. 18) oraz w znaczeniu podmiotowym (art. 20). W ustawowym modelu zarządzania w tzw. dużej wspólnocie powołanie zarządu - jednoosobowego lub wieloosobowego - jest obowiązkowe, jeżeli właściciele lokali na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali nie określili odmiennie sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w później zawartej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 tej ustawy. Zarząd powołany uchwałą właścicieli lokali na podstawie art. 20 tej ustawy jest organem wewnętrznym wspólnoty, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o organach osoby prawnej (art. 33 ¹ k.c.). Jego działanie, odmiennie niż działanie zarządcy - jest działaniem samej wspólnoty, a nie osoby trzeciej w stosunku do niej. Zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie lub w drodze uchwały powierzyć zarządzanie nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej, którą ustawodawca w innych przepisach nazywa zarządcą (np. art. 14 pkt 5, art. 24, 29, 30, 31, 32 i 32a). Zarządca jest osobą trzecią (odrębnym podmiotem) w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej, nawet gdy jest upoważniony do jej reprezentowania (por. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11, OSNC 2012/7-8/88, z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, OSNC 2005/1/ 6 i z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, Lex nr 171751 oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 4 października 2013 r., I ACa 562/13, Lex nr 1394200).

Prawo decydowania przez właściciela nieruchomości w kwestiach związanych ze sposobem zarządzania nieruchomością należy do podstawowych atrybutów prawa własności. Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali pozastawiają wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy, z tym jednak, że ustanowienie zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym na podstawie art. 18 tej ustawy wyłącza możliwość utworzenia zarządu w znaczeniu podmiotowym na podstawie art. 20 tej ustawy (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, (...) 2006, nr 6, s. 35).

Możliwość określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie stanowi obowiązku, lecz prawo wspólnoty mieszkaniowej, która może zarządzać nieruchomością wspólną samodzielnie lub zlecić go innej osobie, w zależności od tego, którą z form zarządzania uzna za korzystniejszą, także ze względu na odpowiedzialność ponoszoną przez członków wspólny za jej zobowiązania. Pozostawiony do decyzji właścicieli lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej wybór między możliwościami, jakie dają przepisy art. 18 ust. 1 i art. 20 ustawy o własności lokali, odnosi się nie tylko do osób zarządzających, ale i pośrednio do zasad odpowiedzialności za szkody wyrządzone wspólnocie przy sprawowaniu zarządu. Osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną na podstawie umowy o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 lub ust. 2a) ponoszą odpowiedzialność za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z treścią łączącej strony umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, przy czym zarządca profesjonalny odpowiada za niezachowanie należytej staranności właściwej dla zawodowego charakteru jego działalności. Wybrany przez właścicieli lokali zarząd wspólnoty lub jego poszczególni członkowie odpowiadają wobec wspólnoty za szkodę wyrządzoną swoim działaniem lub zaniechaniem na podstawie art. 415 k.c. Jeżeli natomiast członka zarządu wspólnoty niebędącego właścicielem lokalu łączy ze wspólnotą stosunek pracy, odpowiada on wobec wspólnoty za wyrządzoną jej szkodę na podstawie przepisów kodeksu pracy. W razie zawarcia przez zarząd wspólnoty, wybrany na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali, umowy o wykonywanie czynności związanych z wykonywaniem zarządu z określonym zarządcą, za szkody wyrządzone wspólnocie działaniem lub zaniechaniem takiego zarządcy, zarząd wspólnoty ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 429 k.c., sam zaś zarządca na podstawie zasad odpowiedzialności kontraktowej, zgodnie z postanowieniami i charakterem zawartej ze wspólnotą umowy.

Uwzględniając powyższe rozważania, wskazać należy, że zarząd Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ulicy (...) w O. sprawowany jest jednoosobowo przez Panią A. O. na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej podjętej nr (...)w dniu 23 lipca 2010 r. (k. 52). (...) Sp. z o.o. w O. na podstawie umowy z dnia 14 marca 2006 r. zawartej ze Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej przy ulicy (...) w O. zarządza (inaczej: administruje) nieruchomością wspólną (k. 149-152). Wedle zapisów tej umowy, do obowiązków pozwanej Spółki należy m. in. utrzymywanie porządku, bieżąca konserwacja, dokonywanie przeglądów technicznych naliczanie w formie zaliczek miesięcznych wymiarów opłat na pokrycie kosztów zarządu, naliczanie opłat za świadczenia wraz z ich rozliczanie, itd. Umowa ta określała także obowiązki właścicieli lokali m. in. w zakresie utrzymywania nieruchomości wspólnej w formie miesięcznych zaliczek, które miały być wpłacane na rachunek bankowy Wspólnoty Mieszkaniowej prowadzony w Banku Spółdzielczym w O. w określonych terminach (k. 144-145).

Przepisy ustawy o własności lokali w sprawach dotyczących zobowiązań (wynikających z czynności prawnych, orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych) powstających w związku z zarządzaniem nieruchomością wspólną, jak np. wynikające z umowy o administrowanie nieruchomością wspólną należności z tytułu wynagrodzenia administratora, z umowy kupna dla wspólnoty nieruchomości, z tytułu dostawy mediów, wywozu nieczystości itp., przyznają wspólnocie mieszkaniowej zdolność prawną (art. 17). W uchwale Sądu Najwyższego podjętej w składzie siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07, OSNC z 2008, nr 7-8, poz. 69) przyjęto, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową o zdolności prawnej limitowanej przez przepisy ustawy o własności lokali i ograniczonej do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Taki wniosek wyprowadzony został z treści art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 ustawy oraz z jej art. 17. W konsekwencji Sąd ten uznał, że wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny), w skład którego mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną: przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty precyzuje także zobowiązania, za które wspólnota odpowiada. Zobowiązaniami dotyczącymi nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym interpretowane w sposób rozszerzający. Zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania, mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody, odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., V CSK 143/08, Lex nr 485919).

W świetle powyższych rozważań stwierdzić należy, że pozwana Towarzystwo Budownictwa (...) Sp. z o.o. w O. jako administrator nieruchomości wspólnej nie posiada legitymacji biernej w niniejszej sprawie, albowiem to Wspólnota Mieszkaniowa posiada wyłączne prawo do zarządzania nieruchomością wspólną, a w szczególności określania wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, o czym stanowi art. 22 ust. 2 w zw. z ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali. Decyzje zaś o ich wysokości zapadają zawsze w formie uchwał bez ingerencji administratora. Aprobatę dla powyższego stanowiska można dostrzec w treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 1999 r., III CZP 19/19, OSNC 2000, Nr 2, poz. 23, Legalis nr 43633, w której stwierdzono, że zarządca nieruchomości wspólnej w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokal nie jest legitymowany w ramach powierzonego mu administrowania tą nieruchomością do dochodzenia na swoją rzecz należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu wymienioną nieruchomością. Osoba pełniąca funkcję administratora, na podstawie umowy o administrowanie nieruchomością wspólną zawartej ze wspólnotą mieszkaniową, nie jest więc legitymowana czynnie do występowania we własnym imieniu z powództwem o zapłatę zaległych zaliczek z tytułu kosztów zarządu tą nieruchomością.

Nie ulega również wątpliwości, że na powodzie jako członku Wspólnoty Mieszkaniowej spoczywa obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną według stawek przyjętych w uchwałach dla danego roku w granicach swojego udziału w prawie własności lokalu (k.55, 59, 90, 96, 104, 112, 118). Podkreślić bowiem należy, że skarżący K. G. nabył w całości spadek po swoim ojcu S. G. (1) na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Olecku z dnia 27 maja 2014 r. wydanym w sprawie sygn. akt: I. Ns. 935/14 (k. 23 tej sprawy). Oznacza to, że powód K. G. jest właścicielem lokalu przy ulicy (...) w O. w udziale do ½ części, a pozostały udział (½) należy do jego matki S. G. (1). Wprawdzie prawo własności powoda do lokalu mieszkalnego nie zostało ujawnione w treści księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, jednak kwestię tą rozstrzyga orzeczenie o nabyciu praw spadkowych. Potwierdzeniem tej okoliczności stanowi wpis w dziale III księgi wieczystej nr (...) ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i informacja, że K. G. przysługuje roszczenie o ujawnienie prawa własności nieruchomości po S. G. (1).

Zauważyć przy tym należy, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, niezależnie od woli właścicieli lokali z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku. Nie ma też znaczenia na jakiej podstawie dana osoba uzyskała prawo odrębnej własności lokalu – czy to w drodze zawartej umowy, czy też orzeczenia sądowego. Członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej ma charakter pochodny względem prawa własności lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Do wspólnoty nie można wstąpić czy z niej wystąpić. Skutki te mogą zaistnieć tylko jako następstwo nabycia i utraty własności takiego lokalu. Członkiem wspólnoty, a tym samym podmiotem uprawnionym i zobowiązanym do zarządzania nieruchomością wspólną (głosowania nad uchwałami) jest każdy właściciel lokalu (art. 6 ustawy o własności lokali).

W ocenie Sądu Okręgowego, brak było podstaw do przyjęcia, aby wysokość zaliczek została nieprawidłowo skalkulowana. Nie ulega wątpliwości, że częścią lokalu mieszkalnego (nieruchomości lokalowej) stanowią też pomieszczenia przynależne np. piwnica, komórka lokatorska, strych (art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali), a zatem takie, które służą wyłącznie właścicielowi określonej nieruchomości lokalowej, które zostało uwzględnione w procesie wyodrębniania takiej nieruchomości lokalowej z nieruchomości wspólnej. Jak wynika z treści aktu notarialnego z dnia 26 stycznia 2009 udział w nieruchomości wspólnej dla nieruchomości lokalowej nr 6 przy ulicy (...) w O. wynosi (...) części. Uwzględnia on powierzchnię użytkową lokalu wraz z powierzchnią pomieszczenia do niego przynależnego (piwnicą), którą określono na 53,96 m ². Z powyższego wynika, że ustalenie wysokości zaliczek należnych od powoda wobec Wspólnoty Mieszkaniowej w stosunku do łącznej powierzchni lokalu (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) nie jest błędne. Taka sama wysokość zaliczek kalkulowałaby się, gdyby ustalano je na podstawie udziału w nieruchomości wspólnej. Ustalenie opłat dla każdego właściciela lokalu na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną płatnych w formie zaliczek – czy to w stosunku do 1 m ² powierzchni lokalu, czy to za 1 osobę – za każdym razem następowało na podstawie uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej i taka zasada obowiązywała nie tylko powoda, ale też wszystkich pozostałych właścicieli lokali.

Analizując przedmiotową sprawę, Sąd Okręgowy uznał, że powód nie wykazał, na jakiej podstawie należałoby uznać, iż zasadne są jego twierdzenia o nieprawidłowo obliczonych „zaliczkach”, bo w tym zakresie nie wykazał on tego, aby istniały jakiekolwiek podstawy do wzruszania i kwestionowania obowiązków płynących z wewnętrznych uregulowań Wspólnoty Mieszkaniowej, której jest członkiem.

Zdaniem Sądu Okręgowego, skarżący pozostaje również w błędnym przekonaniu że Sąd Rejonowy naruszył zasady współżycia społecznego poprzez pobieranie od niego zawyżonych, w stosunku do pozostałych właścicieli lokali, zaliczek.

Klauzula generalna zasad współżycia społecznego ma charakter wyjątkowy i służy zabezpieczeniu interesu osoby w razie gdy w inny sposób nie jest możliwe osiągnięcie takiego rezultatu, a nadto wymaga spełnienia szeregu innych warunków, nie może być wykładana rozszerzająco. Tymczasem w niniejszej sprawie powód nie wykazał, aby obowiązywały dla poszczególnych właścicieli lokali niejednolite zasady ustalania wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a nadto, aby w odniesieniu do powoda, ich wysokość została zawyżona w stosunku do pozostałych właścicieli lokali. W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że w sprawie nie występują okoliczności spełniające przesłankę do zastosowania treści art. 5 k.c.

Na marginesie należy wskazać, że to powód był dysponentem toczącego się postępowania. Powinien był wykazać, że „zaliczki” na poczet kwestionowanych opłat były w okresie objętym pozwem nieprawidłowo obliczane, a odpowiedzialną z tego tytułu jest pozwana Spółka. Obowiązek przedstawienia dowodów przez powoda wynika z ogólnego ciężaru dowodu z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. To strony powołujące się na określone fakty obowiązane są przedstawić na nie dowody. Sąd nie ma tu żadnego obowiązku prowadzenia postępowania dowodowego za stronę. Jedynie w ramach oceny dowodów dokonuje ich selekcji pod kątem wiarygodności i spójności z pozostałymi dowodami zgromadzonymi w sprawie. Taka ocena dowodów przeprowadzana jest zgodnie z zasadą swobodnej oceny zawartej w art. 233 § 1 k.p.c.

W tych warunkach nie sposób podzielić zarzutu dotyczącego błędnego ustalenia stanu faktycznego. W tym zakresie Sąd I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe w granicach dowodów zaoferowanych przez strony, po czym tak przeprowadzone dowody ocenił zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyciągając na ich podstawie prawidłowe wnioski. Nie ma w aktach sprawy żadnego dowodu, z którego wynikałoby, że strona pozwana byłaby zobowiązana do zwrotu ewentualnego wadliwego rozliczenia „zaliczek” poniesionych przez powoda.

Podsumowując apelacja jako bezzasadna nie mogła odnieść skutku, zaś powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na brak istnienia biernej legitymacji procesowej pozwanej w przytoczonych przez powoda okolicznościach sprawy.

Mając powyższe na uwadze, a przede wszystkim z uwagi brak biernej materialnej legitymacji procesowej należało oddalić apelację na podstawie art. 385 k.p.c., jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z § 2 pkt 4 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804). Uwzględniając, że pozwany wygrał postępowanie apelacyjne w całości, Sąd Okręgowy uznał za zasadne przyznanie na jego rzecz kwoty 1.200,00 zł stanowiącej wynagrodzenie pełnomocnika.

SSO Małgorzata Szostak Szydłowska SSO Joanna Walczuk SSO Cezary Olszewski