Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 83/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 października 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)
SSN Anna Kozłowska
SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej Ż.
przeciwko Ł. M. i J. H. o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 23 października 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 19 września 2014 r.,
odrzuca skargę kasacyjną w części dotyczącej zmiany
wyroku Sądu Okręgowego w G. z dnia 20 listopada
2013 r., przez uwzględnienie powództwa,
a w pozostałym zakresie uchyla zaskarżony wyrok
i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu
do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Wyrokiem z dnia 20 listopada 2013 r., zaocznym w stosunku do pozwanego,
Sąd Okręgowy w G. zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powódki 1 950 000
zł z ustawowymi odsetkami od dnia 18 maja 2012 r., oddalił powództwo w
pozostałej części, nadał rygor natychmiastowej wykonalności wyrokowi zaocznemu
i orzekł o kosztach procesu.
Sąd ustalił, że strony uzgodniły, iż pozwani sprzedadzą powódce
nieruchomość stanowiącą działkę nr 3079/149, będącą ich współwłasnością.
W 2007 r. roku pozwani znieśli wspólność majątkową, ale w księdze wieczystej
prowadzonej dla wymienionej nieruchomości nie dokonano stosownych wpisów.
Małżeństwo pozwanych zostało rozwiązane przez rozwód w sierpniu 2011 r.
W dniu 6 lipca 2010 r strony sporządziły protokół uzgodnień, który
następnego dnia, po dokonaniu poprawek, podpisały wraz z przedwstępną
umową sprzedaży nieruchomości. W chwili dokonywania uzgodnień
i podpisywania umowy przedwstępnej nieruchomość była obciążona dwoma
hipotekami zabezpieczającymi wierzytelności w wysokości 1 260 000 zł i 2 900 000
zł z tytułu kredytów udzielonych przez Bank Spółdzielczy.
W przedwstępnej umowie i w protokole uzgodnień pozwani zobowiązali się
sprzedać powódce nieruchomość w terminie do 31 stycznia 2012 r. za cenę
2 950 000 zł i wykreślić wszystkie obciążenia w dziale czwartym księgi wieczystej
prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży, powódka zaś
zobowiązała się do zapłaty ceny w czterech ratach w wysokości 630 000 zł,
320 000 zł, 1 000 000 zł i 1 000 000 zł, płatnych - odpowiednio - do dnia 13 lipca
2010 r., 31 lipca 2010 r., 31 stycznia 2011 r. i 31 stycznia 2012 r., z tym, że zapłata
dwóch pierwszych rat miała nastąpić do rąk pozwanych, a pozostałych dwóch -
na prowadzony przez Bank Spółdzielczy rachunek kredytu obrotowego zbywców
nieruchomości. Pozwani zobowiązali się także bieżąco spłacać kredyt i informować
o tym powódkę przez przedstawianie dowodów wpłat. W § 6 umowy przedwstępnej
przewidziano karę umowną w wysokości 1 000 000 zł, którą pozwani zobowiązali
się zapłacić powódce w terminie do 25 lutego 2012 r., jeżeli z ich winy nie zostanie
zawarta umowa przyrzeczona.
3
Bank Spółdzielczy w zaświadczeniu z dnia 2 lipca 2010 r., które otrzymała
powódka, potwierdził zadłużenie pozwanych z tytułu kredytu inwestycyjnego i
obrotowego, zabezpieczenie hipotekami wierzytelności z tego tytułu i wskazał
numery rachunków bankowych, na które należało przekazywać spłatę kredytu.
Powódka dwie pierwsze raty z tytułu ceny, w łącznej wysokości 950 000 zł,
przekazała na rachunek bankowy pozwanych. W okresie od 9 lutego do 9 maja
2011 r. przekazała ponadto łącznie 1 000 000 zł na inny rachunek bankowy,
wskazany przez pozwanego w piśmie z dnia 25 stycznia 2011 r. w celu zapłaty
trzeciej raty ceny.
W dniu 7 października 2011 r. Bank Spółdzielczy powiadomił powódkę, że
kwota 1 000 000 zł nie wpłynęła na rachunek bankowy pozwanych wskazany w
zaświadczeniu z dnia 2 lipca 2010 r., a wykreślenie hipotek wymaga spłaty
2 000 000 zł kredytu. Wskazany przez pozwanego w piśmie z dnia 25 stycznia
2011 r. rachunek bankowy okazał się rachunkiem prowadzonym wyłącznie dla
niego, „do którego umocowania nie posiadała pozwana”.
W dniu 3 listopada 2011 r. odbyło się spotkanie przedstawicieli powódki
i pozwanego. Ł. M. przyznał wówczas, że wskazany przez niego rachunek nie był
przeznaczony do spłaty kredytu, otrzymany 1 000 000 zł nietrafnie zainwestował i
stracił te pieniądze, a pozostająca do zwrotu należność z tytułu kredytu wynosi
około 1 800 000 zł.
Powódka nie zapłaciła czwartej raty ceny. Nie doszło też do zawarcia
przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości z powodu - jak oświadczyli
reprezentujący powódkę Z. D. i W. K. - niespełnienia warunku, przewidzianego w §
4 przedwstępnej umowy sprzedaży.
Pozwana w piśmie z dnia 31 stycznia 2012 r. skierowanym do powódki
oświadczyła, że „odstępuje od umowy przedwstępnej bowiem do umowy
przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego ze skutkami dla wpłaconego zadatku”.
Sąd uznał, że powództwo jest uzasadnione. Dochodzona należność
stanowi w rozumieniu art. 410 § 2 nienależne świadczenie, ponieważ z powodu
niezawarcia umowy przyrzeczonej odpadła podstawa świadczenia pieniężnego.
Odpowiedzialność solidarną pozwanych uzasadniają art. 370 i art. 367 k.c.
4
Nie ma podstaw do zasądzenie przewidzianej w § 6 przedwstępnej umowy
sprzedaży nieruchomości kary umownej, gdyż nie została spełniona umowna
przesłanka jej dochodzenia dotycząca winny pozwanych, do zawarcia umowy
przyrzeczonej nie doszło bowiem z winy obu stron.
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny - na skutek apelacji pozwanej -
zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że zasądził na rzecz powódki
solidarnie od pozwanych 9 500 000 zł i od pozwanego 1 000 000 zł z ustawowymi
odsetkami od 18 maja 2012 r., oddalił powództwo w stosunku do pozwanej w
pozostałej części i zasądził na rzecz powódki solidarnie od pozwanych 36 608 zł i
od pozwanego 34 859 zł kosztów procesu, a ponadto oddalił apelację powódki i
orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego.
Zaaprobowawszy ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji, z wyjątkiem
ustalenia, że powódka wywiązała się z obowiązku zapłaty trzeciej raty ceny zgodnie
z umową przedwstępną, skutecznie wobec obojga pozwanych, Sąd odwoławszy
uzupełnił podstawę faktyczną wyroku na podstawie dowodów przeprowadzonych
w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji.
Ustalił, że strony postanowiły w § 4 umowy przedwstępnej, iż umowa
przyrzeczona zostanie sporządzona do 31 stycznia 2012 r., po spełnieniu warunku
polegającego na wykreśleniu wszystkich obciążeń w dziale IV księgi wieczystej
prowadzonej dla nieruchomości i - z wyjątkiem roszczenia o przeniesienie
własności - braku wpisów nowych obciążeń. Z działu III księgi wieczystej wynika, że
dokonano w nim wpisu, poza wpisem roszczenia o przeniesienie własności
nieruchomości, ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na wniosek B.
C., powadzonej przez komornika Sądu Rejonowego w Ż. Wpis ten został jednak
wykreślony dnia 2 marca 2012 r., ponieważ postępowanie egzekucyjne zostało
umorzone w dniu 5 stycznia 2012 r. z powodu zaspokojenia egzekwowanej
wierzytelności w 2011 r. Hipoteki na nieruchomości zostały ustanowione w celu
zabezpieczenia kredytów udzielonych pozwanemu przez Bank Spółdzielczy. W
zaświadczeniu tego banku z dnia 2 lipca 2010 r. wskazano numery rachunków
bankowych służących do obsługi obu udzielonych pozwanemu kredytów; podano w
nim również, że do spłaty z tytułu obu kredytów pozostało 2 064 000 zł. Podczas
5
pertraktacji dotyczących sprzedaży nieruchomości, pozwani przekazali powódce
obie umowy kredytowe, zawierające numery rachunków bankowych
przeznaczonych do spłaty kredytów.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego zawarte w § 4 umowy przedwstępnej
postanowienie obejmowało - choć nie wynika to wprost z jego treści - wpis
ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.
Sąd nie podzielił zarzutu powódki, że umowa przyrzeczona nie została
zawarta z wyłącznej winy pozwanych. Nie znalazł także podstaw do uwzględnienia
zarzutu, że powódka zapłaciła trzecią ratę ceny zgodnie z umową przedwstępną.
Wprawdzie § 5 tej umowy stanowi jedynie, że zapłata trzeciej i czwartej raty ceny
powinna nastąpić „bezpośrednio na konto banku, który udzieli kredytu małżonkom
M.”, jednakże nie oznacza to, że powódka nie znała numerów rachunków
bankowych służących do spłaty kredytu. Powódka nie dochowała też – zdaniem
Sądu – należytej staranności, przekazując trzecią ratę ceny na konto bankowe
wskazane przez pozwanego zamiast na konto przeznaczone do spłaty kredytu.
Doszło więc do spełnienia świadczenia pieniężnego niezgodnie z umową
przedwstępną, w sposób naruszający interes pozwanej. W ocenie Sądu hipoteki
zostałyby wykreślone przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej,
gdyby powódka zapłaciła trzecią i czwartą ratę ceny zgodnie z umową
przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Przeszkody do zawarcia umowy
przyrzeczonej nie stanowiłby także wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji
z nieruchomości, ponieważ egzekwowana wierzytelność została zaspokojona już
w 2011 r. Zdaniem Sądu § 6 umowy przedwstępnej nie daje podstaw do przyjęcia,
że przewidziana w nim obciążająca powódkę kara umowna za niezawarcie umowy
przyrzeczonej należy się powódce także wtedy, gdy do zawarcia umowy nie doszło
z powodów obciążających również powódkę. Zdaniem Sądu wykładnia § 6 umowy
przedwstępnej, uwzględniająca zgodny zamiar stron i cel umowy, uzasadnia
wniosek, że przewidziana w nim kara umowna należy się tylko w sytuacji, w której
niezawarcie umowy przyrzeczonej byłoby wyłącznie zawinione przez pozwanych.
Apelację powódki kwestionującą zasadność oddalenia powództwa w części
dotyczącej roszczenia o zasądzenie kary umownej, należało zatem uznać na
nieuzasadnioną.
6
Sąd odwoławczy uznał, że solidarny obowiązek zwrotu powódce należności
z tytułu części zapłaconej ceny nieruchomości nie obejmuje kwoty 1 000 000 zł,
przekazanej zgodnie z wyrażonym w piśmie z dnia 25 maja 2012 r. żądaniem
pozwanego na jego konto bankowe. To zachowanie pozwanego jest - zdaniem
Sądu - w rozumieniu art. 371 k.c. działaniem dłużnika solidarnego szkodzącym
współdłużnikowi. Pozwana nie ma zatem obowiązku zwrotu ceny nieruchomości
w takim zakresie, w jakim na skutek wymienionego działania pozwanego,
nie skorzystała tego świadczenia.
W skardze kasacyjnej, opartej na pierwszej podstawie, pełnomocnik zarzucił
wydanie wyroku z naruszeniem art. 65 i art. 371 k.c. Powołując się na tę podstawę
wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania albo „o uchylenie zaskarżonego wyroku i rozstrzygnięcie sprawy co do
istoty”.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzut wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 65 k.c. polega
na dokonaniu wykładni zawartej przez strony umowy przedwstępnej sprzedaży
nieruchomości w zakresie dotyczącym § 4, § 5 i § 6 z naruszeniem wskazanych
w tym przepisie dyrektyw wykładni umowy. Zdaniem skarżącej dokonana
z poszanowaniem art. 65 k.c. wykładnia § 4 umowy przedwstępnej nie daje
podstaw do przyjęcia, że spełnienie przewidzianego w nim warunku zawarcia
umowy przyrzeczonej nie wymagało wykreślenia w księdze wieczystej wpisu
ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości stanowiącej przedmiot
sprzedaży, a wystarczyło ustalenie, że nie toczy się egzekucja z tej nieruchomości.
W ocenie skarżącej zbyt daleko idąca, ze względu na zgodny zamiar stron i cel
umowy, jest wyładnia § 5 umowy, że konto bankowe, o którym mowa w tym
paragrafie, oznacza rachunek bankowy służący do spłaty kredytu. Nie ma
też podstaw - według skarżącej - do przyjęcia, że zgodny zamiar stron i cel umowy
przedwstępnej uzasadniają przyjęcie, że przesłanką kary umownej było niezwarcie
umowy przyrzeczonej z wyłącznej winy pozwanych.
W związku z przytoczonym zarzutem należy przypomnieć, że Sąd
Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP
7
66/95 (OSNC 1995, nr 5, poz. 168) przyjął na tle przepisu art. 65 k.c. tzw.
kombinowaną metodę wykładni. Wyrazem tego stanowiska są także późniejsze
orzeczenia, np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97,
OSNC 1998, nr 5, poz. 85 i z dnia 20 maja 2004 r., II CK 354/03, nie publ.).
Wspomniana metoda wykładni przyznaje pierwszeństwo - w wypadku
oświadczeń woli składanych innej osobie - temu znaczeniu oświadczenia woli, które
rzeczywiście nadały mu obie strony w chwili jego złożenia (subiektywny wzorzec
wykładni). Podstawą tego pierwszeństwa jest zawarty w art. 65 § 2 k.c. nakaz
badania raczej, jaki był zgodny zamiar stron umowy, aniżeli opierania się na
dosłownym brzmieniu umowy.
To, jak strony, składając oświadczenie woli, rozumiały je można wykazywać
zarówno za pomocą dowodu z przesłuchania stron, jak i innych środków
dowodowych. Dla ustalenia, jak strony rzeczywiści pojmowały oświadczenie woli
w chwili jego złożenia może mieć znaczenie także ich postępowanie po złożeniu
oświadczenia, np. sposób wykonania umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
17 lutego 1998 r., I PKN 532/97, OSNAPiUS 1999, nr 3. poz. 81). Prowadzeniu
wszelkich dowodów w celu ustalenia, jak strony rzeczywiście rozumiały pisemne
oświadczenie woli nie stoi na przeszkodzie norma art. 247 k.p.c. Dowody zgłaszane
w tym wypadku nie są bowiem skierowane przeciwko osnowie lub ponad osnowę
dokumentu, a jedynie służą jej ustaleniu w drodze wykładni (por. orzeczenia Sądu
Najwyższego: z dnia 18 września 1951 r., C 112/51, OSN 1952, nr 3, poz. 70
i z dnia 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75 OSPiKA 1977, nr 1, poz. 6).
Wyrażane niekiedy zapatrywanie, że nie można uznać prawnej doniosłości
znaczenia nadanego oświadczeniu woli przez same strony, gdy odbiega ono od
jasnego sensu oświadczenia woli wynikającego z reguł językowych nawiązuje do
nie mającej oparcia w art. 65 k.c., anachronicznej koncepcji wyrażonej w paremii
clara non sunt interpretanda. Najnowsze gruntowne wypowiedzi nauki prawa
cywilnego odrzuciły tę koncepcję. Zerwał z nią także Sąd Najwyższy w kilku
orzeczeniach wydanych w ostatnich latach (por. wyroki: z dnia 21 listopada 1997 r.,
I CKN 825/97, OSNC 1998, nr 5, poz.81, z dnia 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98,
OSNC 2000, nr 1, poz.10, z dnia 7 grudnia 2000 r., II CKN 351/00, OSNC 2001,
8
nr 6, poz.95, z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03 niepubl., z dnia 25 marca
2004 r., II CK 116/03, niepubl. i z dnia 8 października 2004 r., V CK 670/03,
OSNC 2005, nr 9, poz. 162).
Zacieśnienie wykładni tylko do „niejasnych” postanowień umowy - jak
wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03 - miałoby
oparcie w art. 65 k.c., gdyby uznawał on za wyłącznie doniosłe takie znaczenie
umowy, jakie wynika z reguł językowych. Zgodnie jednak z art. 65 § 2 k.c.
w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy,
aniżeli się opierać na jej dosłownym brzmieniu. Przepis ten dopuszcza więc taką
sytuację, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych
w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej „jasnego” znaczenia w świetle reguł
językowych. Proces interpretacji umów może się zatem zakończyć ze względu na
jej „jasny” sens dopiero wtedy, gdy treść umowy jest „jasna” po zastosowaniu
kolejnych reguł wykładni.
Jeżeli okaże się, że strony różnie rozumiały treść złożonego oświadczenia
woli, to za prawnie wiążące - zgodnie z kombinowaną metodą wykładni - należy
uznać znaczenie oświadczenia woli ustalone według wzorca obiektywnego. W tej
fazie wykładni potrzeba ochrony adresata oświadczenia woli, przemawia za tym,
aby było to znaczenie oświadczenia, które jest dostępne adresatowi przy założeniu
- jak określa się w doktrynie i judykaturze (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia
29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95) - starannych z jego strony zabiegów
interpretacyjnych. Na ochronę zasługuje bowiem tylko takie zaufanie adresata
do znaczenia oświadczenia woli, które jest wynikiem jego starannych zabiegów
interpretacyjnych. Potwierdza to nakaz zawarty w art. 65 § 1 k.c., aby oświadczenia
woli tłumaczyć tak, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których
zostało złożone, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje.
Ustalając powyższe znaczenie oświadczenia woli należy zacząć od sensu
wynikającego z reguł językowych, z tym, że przede wszystkim należy uwzględnić
zasady, zwroty i zwyczaje językowe używane w środowisku, do którego należą
strony, a dopiero potem ogólne reguły językowe. Trzeba jednak przy tym mieć
na uwadze nie tylko interpretowany zwrot, ale także jego kontekst. Dlatego nie
9
można przyjąć takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, który pozostawałby
w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi. Kłóciłoby się to bowiem
z założeniem o racjonalnym działaniu uczestników obrotu prawnego.
Przy wykładni oświadczenia woli należy - poza kontekstem językowym - brać
pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst
sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.). Obejmuje on w szczególności przebieg negocjacji
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 września 1998 r., I CKN 815/97, OSNC
1999, nr 2, poz. 38), dotychczasowe doświadczenie stron (por. wyrok Sąd
Najwyższego z dnia 4 lipca 1975 r., III CRN 160/75, OSP 1977, nr 1, poz.6),
ich status (wyrażający się, np. prowadzeniem działalności gospodarczej).
Niezależnie od tego z art. 65 § 2 k.c. wynika nakaz kierowania się przy
wykładni umowy jej celem. Nie jest konieczne, aby był to cel uzgodniony przez
strony, wystarczy – przez analogię do art. 491 § 2, art. 492 i 493 k.c. - cel
zamierzony przez jedną stronę, który jest wiadomy drugiej. Należy podzielić pogląd,
że także na gruncie prawa polskiego, i to nie tylko w zakresie stosunków z udziałem
konsumentów (art. 385 § 2 k.c.), wątpliwości należy tłumaczyć na niekorzyść strony,
która zredagowała umowę. Ryzyko wątpliwości wynikających z niejasnych
postanowień umowy, nie dających usunąć się w drodze wykładni, powinna bowiem
ponieść strona, która zredagowała umowę.
Dokonana przez Sąd wykładnia umowy przedwstępnej sprzedaży
nieruchomości w zakresie postanowień zawartych w § 4, § 5 i § 6 nie odpowiada
powyższym wymaganiom.
Skarżąca podzieliła dokonaną przez Sąd interpretuję § 4 umowy
przedwstępnej sprzedaży, że spełnienie przewidzianego w nim warunku, od
którego zależało zawarcie umowy przyrzeczonej, obejmowało wykreślenie innych,
choć nie wynika to wprost z § 4 umowy, wpisów obciążeń niż dokonane w dziale IV
księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży,
a więc również dokonany w dziale trzecim księgi wieczystej wpis ostrzeżenia
o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Zakwestionowała jednak wykładnię Sądu,
że do spełnienia tego warunku – wobec ustalenia, że wspomniany wpis
ostrzeżenia został wykreślony po upływie terminu do zawarcia umowy
10
przyrzeczonej (dnia 2 marca 2012 r.) - wystarczyło ustalenie, że postępowanie
egzekucyjne zostało umorzone w dniu 5 stycznia 2012 r., a więc, że w chwili
upływu terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie była prowadzona egzekucja
z nieruchomości. Wykładnia ta pomija - co trafnie zarzuciła skarżąca –
postanowienie § 2 pkt 11 zawartego przez strony w dniu 6 lipca 2010 r. protokółu
uzgodnień dotyczących umowy sprzedaży nieruchomości, z którego wynika,
że strony przewidywały możliwość niezawarcia umowy przyrzeczonej z powodu
wszczęcia egzekucji z nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży, ale
w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przewidziany w § 4 warunek
zawarcia umowy przyrzeczonej określiły inaczej, zrezygnowały z odwołania się do
okoliczności w postaci nieprowadzenia egzekucji z nieruchomości, a uzależniły
zawarcie umowy przyrzeczonej od braku w księdze wieczystej odpowiednich
wpisów. Trudno w tej sytuacji odmówić racji skarżącej, że wykładnia § 4
umowy przedwstępnej sprzedaży w zakresie zakwestionowanego ustalenia treści
warunku zawarcia umowy przedwstępnej wymagała - co nie zostało zrobione
w sprawie - wyjaśnienia okoliczności dotyczących znaczenia rozbieżności między
postanowieniem § 2 pkt 11 protokołu uzgodnień z dnia 6 lipca 2010 r. a § 4 umowy
przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, pod kontem, jaki był zgodny zamiar stron
w chwili zawierania tej umowy co do spornej treści warunku zawarcia umowy
przyrzeczonej.
Dokonując wykładni § 5 umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości,
Sąd uznał, że przez konto banku, o którym mowa w tym paragrafie, należy
rozumieć rachunki bankowe służące do obsługi udzielonych kredytów. W praktyce
oznaczałoby to, że w umowie przedwstępnej sprzedaży w istocie na powódkę
nałożono obowiązek bezpośredniej spłaty zabezpieczonych hipoteką kredytów
przez zapłatę trzeciej i czwartej raty ceny nieruchomości. Tymczasem z protokołu
uzgodnień z dnia 6 lipca 2010 r. wynika, że zbywcy nieruchomości zobowiązali się
spłacać kredyty i uzyskać od wierzyciela dokumenty potwierdzające ich spłatę oraz
zezwolenie na wykreślenie hipotek. Wykładnia § 5 umowy przedwstępnej
sprzedaży nieruchomości, dokonana bez uwzględnienia znaczenia zawartych
w protokole uzgodnień z dnia 6 lipca 2010 r. dotyczących spłaty kredytów, nie
pozwala odeprzeć zarzutu skarżącej, że zakwestionowana interpretacja została
11
dokonana z naruszeniem dyrektywy zgodnego zamiaru stron i celu umowy.
Wątpliwości pogłębia brzmienie zawartego w § 5 umowy przedwstępnej sprzedaży
nieruchomości zwrotu, że „bezpośrednio na konto banku, który udzieli kredytu
małżonkom M.”, nastąpi zapłata trzeciej i czwartej raty ceny nieruchomości. Użyta
w przytoczonym zwrocie forma czasownika wskazuje, że chodzi o kredyt, który
zostanie udzielony małżonkom M. Kredyty, które zostały zabezpieczone hipotekami
obciążającymi nieruchomość stanowiącą przedmiot sprzedaży, zostały zaś – jak
wynika z ustaleń Sądu – udzielone Ł. M., a nie małżonkom M.
Trafny jest także zarzut kwestionujący wykładnię § 6 umowy przedwstępnej
umowy sprzedaży nieruchomości, że przesłankę przewidzianej przez strony kary
umownej stanowi wyłączna winna pozwanych. Sąd uznał, że za taką interpretacją
przemawia zgodny zamiar stron i cel umowy. Tymczasem podstawa faktyczna
rozstrzygnięcia nie zawiera ustaleń uzasadniających przyjętą wykładnię ze względu
na zgodny zamiar stron i cel umowy oraz pozwalających zweryfikować jej trafność.
Wyjaśnienia wymaga też kwestia – podniesiona w jednym z pism procesowych
pozwanej – jakie znaczenie ma postanowienie zawarte w omawianym paragrafie
umowy, uprawniające powódkę do żądana kary umownej przed upływem terminu
do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Za uzasadniony należało uznać także zarzut naruszenia art. 371 k.c.
kwestionujący stanowisko Sądu, że zachodzi przewidziana w nim przesłanka
wyłączająca obowiązek zwrotu przez pozwaną solidarnie z pozwanym 1 000 000 zł
z tytułu zapłaconej przez powódkę trzeciej raty ceny nieruchomości. Dla ceny, czy
działanie pozwanego, polegające na wskazaniu innego rachunku bankowego
iż określony w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, stanowi działanie
szkodzące pozwanej w rozumieniu art. 371 k.c. może mieć bowiem znaczenie
wynik ponownie dokonanej wykładni umowy przedwstępnej w zakresie skutecznie
zakwestionowanym przez skarżącą, zwłaszcza dotyczącym jej § 5.
Przewidziana w art. 371 k.c. zasada nieszkodzenia współdłużnikom przez
dłużnika solidarnego dotyczy zarówno stosunków między wierzycielem
a dłużnikami, jak i stosunków wewnętrznych między samymi dłużnikami. Zakres jej
zastosowania obejmuje wszystkie zdarzenia prawne, w tym czynności prawne
12
dłużnika solidarnego, złożone przez niego oświadczenia wiedzy i czynności
faktyczne. Przepis znajduje zastosowanie do tych zachowań, które pociągają za
sobą ujemne skutki dla zobowiązanego, jak wyrażenie zgody na gorsze warunki
umowy, zrzeczenie się przedawnienia, zapisu na sąd polubowny, niepodniesienie
zarzutu, opóźnienie, zwłoka. Kwestia, czy zachowanie dłużnika solidarnego
spowodowało zwiększenie zakresu solidarności pozostałych dłużników i uzasadnia
zastosowanie art. 371 k.c. wymaga ustalenia, jakie świadczenie jest objęte
solidarnością i analizy zachodzącego w sprawie wypadku solidarności, ponieważ
zakres solidarności nie jest określany przez ustawodawcę jednolicie. Ocena, czy
dane zdarzenie jest objęte solidarnością dłużników, czy też należy je kwalifikować
jako zdarzenie objęte art. 371 k.c. powinna mieć także na względzie istotę
solidarności biernej (art. 366 k.c.) i fakt, że jest ona zastrzegana przede wszystkim
w interesie wierzyciela.
Powódka zaskarżyła wyrok w całości. Skargę kasacyjną w części dotyczącej
zmiany wyroku Sądu Okręgowego w G. z dnia 20 listopada 2013 r. przez
uwzględnienie powództwa należało jednak odrzucić, albowiem skarżąca nie ma
interesu prawnego w zaskarżeniu wyroku w tej części (art. 3986
§ 3 k.p.c.),
w pozostałym zakresie zaskarżony wyrok podlegał natomiast uchyleniu
z przedstawionych wyżej powodów, a sprawa przekazaniu Sądowi drugiej instancji
do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego
(art. 39815
§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w związku z art. 39821
k.p.c.).
kc