Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 763/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 października 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Jan Górowski
SSN Barbara Myszka
w sprawie z powództwa Gminy Miasta Ł.
przeciwko G. F. i J. F.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 28 października 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w Ł.
z dnia 8 maja 2014 r.,
oddala skargę kasacyjną.
2
UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 maja 2014 r. Sąd Okręgowy w Ł. oddalił apelację
powodowej Gminy Miasta Ł. od wyroku Sądu pierwszej instancji oddalającego
powództwo przeciwko G. i J. F. o zasądzenie kwoty 62 780,30 zł tytułem zwrotu
zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej pozwanym od ceny sprzedaży lokalu
mieszkalnego.
Sądy ustaliły, że pozwani mieszkali wraz z małoletnim synem i córką
w lokalu mieszkalnym o pow. 49,45 m. kw., składającym się z dwóch pokoi, kuchni,
łazienki i przedpokoju. W dniu 21 marca 2001 r. pozwani kupili ten lokal od strony
powodowej za kwotę 11 424 zł, przy zastosowaniu 80% bonifikaty od wartości
rynkowej ustalonej na kwotę 71 400 zł oraz 20% bonifikaty z tytułu jednorazowej
wpłaty. W umowie sprzedaży zaznaczono, że następuje ona na podstawie
przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami a w sprawach nie
uregulowanych w umowie mają zastosowanie przepisy tej ustawy oraz przepisy
ustawy o własności lokali. Pozwanych nie poinformowano o konieczności zwrotu
bonifikaty w razie sprzedaży nabytego lokalu przed upływem terminu wskazanego
w ustawie, nie okazano im ustaw wymienionych w umowie ani nie pouczono
o treści przepisów tych ustaw mających zastosowanie w takiej sytuacji.
Dzieci pozwanych, między którymi różnica wieku wynosi 5 lat, zajmowały
w przedmiotowym mieszkaniu wspólnie jeden pokój, co było bardzo niekorzystne
z uwagi na ich stan zdrowia. Trzynastoletni syn przeszkadzał siostrze w nauce,
cierpiał bowiem na nerwicę, zaburzenia emocjonalne, dysleksję i pozostawał pod
stałą opieką poradni psychiatrycznej oraz neurologa, od 16 roku życia został
zaliczony do osób o umiarkowanym stopniu niepełnosprawności, ze wskazaniem
pracy w warunkach chronionych. Córka mająca wówczas 8 lat cierpiała na alergię
i astmę objawiającą się częstym kaszlem szczególnie w nocy, co budziło brata
i wywoływało u niego ataki nerwicy.
Pozwani w 1999 r. nabyli nieruchomość w gminie S. celem wybudowania w
ciągu kilku lat systemem gospodarczym domu, w którym zamierzali zamieszkać z
synem a mieszkanie pozostawić córce, gdy się usamodzielni. Rozpoczęli budowę w
3
2000 r. finansując ją z różnych źródeł: pożyczek zaciąganych w pracy i od rodziców,
darowizn oraz z pobranego kredytu. Mimo to mieli problemy ze sfinansowaniem
budowy domu, co sprawiło, że postanowili sprzedać mieszkanie kupione od strony
powodowej, co uczynili w dniu 17 lutego 2003 r. sprzedając je osobie dla nich obcej
za kwotę 55 000 zł, którą w całości zużytkowali na wykonanie robót budowlanych
polegających na częściowym wykończeniu budowanego przez nich domu, co bez
tych środków byłoby niemożliwe. Na żądanie urzędu skarbowego pozwani
przedstawili rachunki potwierdzające zużycie w całości kwoty 55 000 zł ze
sprzedaży mieszkania na budowę domu, a urząd stwierdził prawidłowość tego
rozliczenia. Wiosną 2003 r. pozwani wraz z dziećmi przeprowadzili się do
budowanego domu, uzyskując pozwolenie na użytkowanie budynku w zakresie
jedynie parteru. Dzieci pozwanych zamieszkały w odrębnych pokojach.
Pismem z dnia 15 lipca 2011 r. strona powodowa wezwała pozwanych do
zwrotu kwoty 62 780,30 zł zwaloryzowanej bonifikaty.
Sąd pierwszej instancji stwierdził, że żądanie strony powodowej znajduje
podstawę w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej:
„u.g.n.”), w brzmieniu obowiązującym w dacie zarówno zbycia lokalu przez stronę
powodową pozwanym jak i w dacie zbycia lokalu przez pozwanych osobie trzeciej.
Uznał jednak, że jest ono w okolicznościach sprawy sprzeczne z zasadami
współżycia społecznego. Stwierdził, że obywatel w stosunkach z władzą publiczną
jest słabszym partnerem i ma prawo pozostawać w przekonaniu, że działanie czy
zaniechanie organów władzy nie narazi go na konflikt z prawem ani nie spowoduje
niekorzystnych dla niego skutków finansowych. Tę zasadę, jak również obowiązki
sprzedawcy przewidziane w art. 546 k.c., naruszyło, zdaniem Sądu, zaniechanie
przez stronę powodową poinformowania pozwanych o możliwości i przesłankach
żądania zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty, czego nie zastąpiło powołanie się
w umowie na u.g.n. i u.w.l., bez wskazania jednak konkretnych przepisów.
Sąd stwierdził również, że zgodnie z art. 7 i art. 9 kpa na organach administracji
samorządowej i władzy publicznej ciąży obowiązek działania zgodnego z prawem
i uwzględniającego interes społeczny i słuszny interes obywateli oraz obowiązek
należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych
4
i prawnych mogących mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących
przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy powinny czuwać by strony
i uczestnicy postępowania nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa
i powinny im udzielać stosownych informacji i pouczeń.
Oceniając roszczenie na gruncie art. 5 k.c., Sąd pierwszej instancji wziął
również pod uwagę okoliczność, że dodany w 2007 r. do u.g.n. przepis art. 68 ust.
2a pkt 5 wyłączył obowiązek zwrotu bonifikaty w razie sprzedaży lokalu
i przeznaczenia uzyskanych środków w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu
mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe,
co wskazuje, iż celem ustawodawcy było aby wzgląd na zabezpieczenie
finansowych interesów gminy ustąpił ważnemu społecznie interesowi wspierania
budownictwa mieszkaniowego obywateli. Chociaż przepis ten nie ma zastosowania
w sprawie, to jednak jego celu nie można pomijać przy ocenie zarzutu naruszenia
art. 5 k.c. i należy uwzględnić, że pozwani całość uzyskanych ze sprzedaży
mieszkania środków przeznaczyli na budowę domu, a zatem wykupienie od
Gminy mieszkania z bonifikatą nie nastąpiło w celach spekulacyjnych ani dla zysku.
Z tych wszystkich względów Sąd pierwszej instancji uznał roszczenie za
sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
Rozpoznając apelację strony powodowej, opartą na zarzutach naruszenia art.
5 i art. 546 k.c. oraz art. 7 i art. 9 k.p.a, Sąd drugiej instancji podzielił ustalenia
faktyczne i ocenę prawną Sądu Rejonowego. Uznając również roszczenie
za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego dodatkowo stwierdził,
że dochodzenie przez gminę zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty nie było,
w obowiązującym wówczas stanie prawnym, obligatoryjne, zależało od decyzji
gminy a strona powodowa nie wskazała, co w przypadku pozwanych zadecydowało
o dochodzeniu zwrotu bonifikaty. Mogłoby to być jedynie wzbogacenie się
pozwanych kosztem Gminy, ponieważ jednak przeznaczyli oni środki uzyskane
ze sprzedaży na poprawę swoich warunków mieszkaniowych, działali w ramach
celu, który zadecydował o udzieleniu im bonifikaty jako członkom wspólnoty
samorządowej. Sąd drugiej instancji podkreślił, że poprawa warunków
mieszkaniowych nie była podyktowana chęcią zapewnienia sobie komfortu lecz
bezwzględną koniecznością zapewnienia chorym dzieciom warunków niezbędnych
5
do prawidłowej egzystencji i rozwoju. W świetle wskazanych przez pozwanych i nie
kwestionowanych przez stronę powodową przyczyn sprzedaży mieszania, takie
działanie pozwanych i taki transfer środków nie jest w żaden sposób wątpliwy od
strony moralnej , tym bardziej, że od nowelizacji w 2007 r. takie rozporządzenie
środkami jest prawnie chronione przed obowiązkiem zwrotu bonifikaty. W tych
okolicznościach decyzja strony powodowej o żądaniu zwrotu bonifikaty, choć
prawnie dopuszczalna, była, zdaniem Sądu, dowolna i ta dowolność nosiła cechy
nadużycia prawa, w rozumieniu art. 5 kc. Zachowanie strony powodowej naruszało
zasadę zaufania obywateli do władzy publicznej, godziło w zasady słuszności
i podważało bezpieczeństwo ekonomiczne rodziny pozwanych.
Sąd Okręgowy stwierdził również, że rozstrzygnięcie Sądu pierwszej
instancji nie narusza art. 546 k.c. ani art. 7 i art. 9 k.p.a., podzielił bowiem jego
stanowisko, że choć nie można skutecznie powoływać się na nieznajomość prawa,
to jednak w okolicznościach w jakich znaleźli się pozwani można uznać za
usprawiedliwioną ich nieświadomość co do konsekwencji prawnych sprzedaży
mieszkania, bowiem obywatel w relacjach z władzą, jako partner słabszy ma prawo
spodziewać się, iż działanie jej organów nie narazi go na konflikt z prawem i nie
spowoduje dla niego negatywnych konsekwencji finansowych.
W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie strona powodowa
zarzuciła naruszenie art. 68 ust. 2 u.g.n. przez błędną wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie w wyniku uznania, że art. 5 k.c. może co do zasady, a nie w drodze
absolutnego wyjątku, wyłączyć żądanie zwrotu bonifikaty, jak również przez
zastosowanie art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu wprowadzonym w 2007 r. do
zdarzenia mającego miejsce wcześniej, a także nie wyjaśnienie dlaczego strona
powodowa miała szczegółowo tłumaczyć przyczyny skorzystania z możliwości
żądania zwrotu bonifikaty, choć żaden przepis tego nie przewiduje; naruszenie art.
5 kc przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w wyniku odstąpienia od
nakazu powściągliwego stosowania tego przepisu i stosowanie go do ogółu
roszczeń strony powodowej o zwrot bonifikaty oraz naruszenie art. 7 i art. 9 k.p.a.
przez akceptację stanowiska Sądu pierwszej instancji, który zastosował te przepisy
do stosunków cywilnoprawnych.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
6
Oczywiście słuszne jest stanowisko skarżącej, że stosowanie art. 5 k.c. do
roszczeń przewidzianych w art. 68 ust. 2 u.g.n., podobnie jak do wszystkich innych
roszczeń stanowiących realizację praw podmiotowych, musi być powściągliwe
i mieć podstawę w szczególnych i wyjątkowych okoliczności leżących po stronie
nabywców lokalu (porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego z dnia
22 listopada 1994 r. II CRN 127/94 i z dnia 24 stycznia 2013 r. II CSK 286/12,
niepubl.). Słusznie też wskazuje, że gmina nie ma obowiązku pouczania przy
sprzedaży lokalu o treści art. 68 ust. 2 u.g.n., o możliwości żądania zwrotu
bonifikaty i o okolicznościach, od których to zależy, gdyż wobec równości stron
stosunku cywilnoprawnego, jakim jest wskazana umowa sprzedaży, taki obowiązek
nie spoczywa na żadnym z kontrahentów i każdy z nich powinien we własnym
interesie sam zapoznać się z odpowiednimi przepisami kształtującymi jego sytuację
prawną wynikającą z zawartej umowy. Trafnie także powódka podnosi, że oceny
obowiązków kontraktowych gminy przy zawieraniu umowy sprzedaży lokalu na
podstawie art. 68 ust. 2 u.g.n., nie można dokonywać na gruncie art. 7 ani art. 9
kpa, które nie mają zastosowania przy czynnościach cywilnoprawnych gminy,
w których występuje ona nie jako organ administracji publicznej, lecz jako strona
umowy cywilnoprawnej. Podobnie nie ma też zastosowania do roszczeń
dochodzonych w sprawie art. 546 kc., który nakłada na sprzedawcę obowiązek
udzielenia kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych
i faktycznych dotyczących sprzedanej rzeczy, nie nakłada natomiast obowiązku
wyjaśniania jakie ewentualnie roszczenia i w jakich okolicznościach, może
realizować sprzedawca wobec kupującego już po sprzedaży rzeczy czy prawa.
Roszczenia takie wynikają bowiem z przepisów ustawy, w tym wypadku z art. 68
ust. 2 u.g.n. i obowiązkiem kupującego jest znajomość tych przepisów.
Słusznie także skarżąca stwierdza, że żaden przepis prawa nie nakłada na
gminę obowiązku wyjaśniania, dlaczego wystąpiła z roszczeniem przewidzianym
w art. 68 ust. 2 u.g.n. w stosunku do określonych nabywców lokalu. Wystąpienie
z roszczeniem przewidzianym w tym przepisie w razie zajścia okoliczności w nim
wskazanych jest uprawnieniem gminy, która może z niego skorzystać lub nie,
a korzystając, nie musi wyjaśniać dlaczego to uczyniła. Jednakże w sytuacji, gdy
nabywca lokalu żądając oddalenia powództwa zgłosił zarzut nadużycia prawa
7
powołując się na istotne okoliczności, które, w jego ocenie, uzasadniały zbycie
lokalu przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n., gmina, jeżeli nie
kwestionuje tych okoliczności, powinna, w celu odparcia zarzutu nadużycia prawa,
wyjaśnić, dlaczego, mimo ich wystąpienia zdecydowała się jednak na dochodzenie
fakultatywnego roszczenia przewidzianego w omawianym przepisie. Wskazanie
takich okoliczności mogłoby bowiem wpłynąć na ocenę zgłoszonego przez
pozwanych zarzutu naruszenia art. 5 k.c. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie
powodowa Gmina, która nie zakwestionowała twierdzeń pozwanych, przyjętych
przez Sądy do podstawy faktycznej wyroku, wskazujących, iż przyczyną zbycia
lokalu przez upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n. była konieczność
poprawienia wyjątkowo trudnych warunków mieszkaniowych, zdrowotnych
i życiowych ich małoletnich dzieci, a nie chęć wzbogacenia się - nie wyjaśniła
dlaczego, mimo wystąpienia po stronie pozwanych nabywców tych szczególnych
i wyjątkowych okoliczności, zdecydowała się na dochodzenie przysługującego jej
roszczenia. Także w skardze kasacyjnej powódka nie zakwestionowała ustalonych
w sprawie i wiążących Sąd Najwyższy (art. 39813
§ 2 k.p.c.) okoliczności
faktycznych stanowiących przyczyny sprzedaży przez pozwanych lokalu, jak
również nie podważyła stanowiska zajętego przez Sądy, iż są to przyczyny
szczególne i wyjątkowe, które pozwalają na przyjęcie, że dochodzenie w tych
okolicznościach przez powódkę roszczenia przewidzianego w art. 68 ust. 2 u.g.n.,
stanowi nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c.
Jak słusznie stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 kwietnia 2011 r.
II CSK 494/10 (niepubl.), i co przyjęły także Sądy obu instancji, dla oceny
roszczenia strony powodowej na gruncie art. 5 k.c., nie jest także obojętna
okoliczność, że uwzględniając cele społeczne, ustawodawca w 2007 r. dodał do
u.g.n. przepis art. 68 ust. 2a pkt 5, którym wyłączył obowiązek zwrotu bonifikaty
w razie sprzedaży lokalu kupionego od gminy po preferencyjnej cenie, jeżeli środki
ze sprzedaży zużyte zostały na określone w tym przepisie cele mieszkaniowe.
Wolą ustawodawcy było zatem, by interes finansowy gminy ustąpił przed ważnym
społecznie interesem wspierania budownictwa mieszkaniowego i zaspokajania
uzasadnionych potrzeb obywateli w tym zakresie, co należy także do obowiązków
ustawowych gmin. Choć niewątpliwie przepis ten nie miał zastosowania
8
w rozpoznawanej sprawie i Sądy go nie zastosowały, to jednak jego wprowadzenie
potwierdziło, że także wcześniej celem regulacji ustawowej dotyczącej sprzedaży
przez gminę z bonifikatą mieszkań zajmowanych przez najemców było zapewnienie
im odpowiednich warunków mieszkaniowych, co, jak wskazano wyżej, należy do
zadań własnych gmin. Fakultatywność dochodzenia zwrotu bonifikaty miała zaś
spowodować, by gmina przez podjęciem decyzji o zażądaniu zwrotu bonifikaty,
oceniła czy okoliczności i przyczyny sprzedaży przed terminem mieszkania
nabytego z bonifikatą i cel na jaki zostały zużyte uzyskane ze sprzedaży środki,
odpowiada celowi wprowadzenia regulacji ustawowej przewidzianej w art. 68 ust. 1
u.g.n. i w razie zgodności odstąpiła od żądania zwrotu bonifikaty. Dlatego właśnie,
także przed wejściem w życie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., przy ocenie roszczenia
zwrotu bonifikaty na gruncie art. 5 k.c., nie można pominąć celu, na jaki zostały
zużyte przez zbywcę środki uzyskane ze sprzedaży. Sąd Okręgowy prawidłowo
zatem okoliczności te ustalił i rozważył w ramach oceny roszczenia na podstawie
art. 5 kc i słusznie uznał, że zarówno przyczyny sprzedaży przez pozwanych przed
terminem mieszkania nabytego od Gminy jak i cel, na który zużyli uzyskane środki,
odpowiadają celowi, który przyświecał ustawodawcy przy wprowadzaniu sprzedaży
mieszkań gminnych z bonifikatą oraz celowi udzielenia bonifikaty pozwanym,
co powinna uwzględnić powodowa Gmina przed wystąpieniem z fakultatywnym
roszczeniem o zwrot bonifikaty. A skoro tego nie uwzględniła i wystąpiła
z roszczeniem o zwrot bonifikaty, mimo istnienia po stronie pozwanych wyjątkowo
trudnych warunków mieszkaniowych i życiowych usprawiedliwiających sprzedaż
przed terminem lokalu nabytego z bonifikatą i zużycie uzyskanych środków na
konieczną poprawę warunków mieszkaniowych, to trafnie Sąd Okręgowy ocenił jej
decyzję o żądaniu zwrotu bonifikaty jako dowolną i w okolicznościach sprawy
stanowiącą nadużycie prawa podmiotowego. Zarzut naruszenia art. 5 k.c. jest
zatem nieuzasadniony.
Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c. oddalił skargę kasacyjną.
eb