Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 1070/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 4 grudnia 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)
SSN Karol Weitz
Protokolant Beata Rogalska
w sprawie z powództwa E. J.
przeciwko Miastu W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 4 grudnia 2015 r.,
skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 27 maja 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu wraz
z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 27 maja 2014 r. Sąd Apelacyjny, po rozpoznaniu apelacji
pozwanego Miasta W. od wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 9 września 2013 r.
zmienił ten wyrok częściowo i oddalił powództwo E. J. o zasądzenie kwoty 2 599
164,20 złotych, oddalił apelację w pozostałej części i rozstrzygnął o kosztach
postępowania.
W sprawie zostało ustalone, że zabudowana nieruchomość położona w W.
została w 1953 r. przejęta na rzecz Skarbu Państwa i była administrowana przez
Miasto W. aż do 1 lutego 2010 r., kiedy została wykonana decyzja administracyjna
stwierdzająca nieważność decyzji o przejęciu nieruchomości z 1953 r. i w
wykonaniu wniosku z 8 czerwca 1948 r., decyzją z 7 kwietnia 2009 r. zostało
ustanowione użytkowanie wieczyste gruntu, a budynek przekazany następcom
prawnym pierwotnych właścicieli. Roszczenie powódki opiewało na kwotę 2 836
788 złotych i dotyczyło bezumownego korzystania z budynku w okresie od 28
listopada 2000 r. do 30 stycznia 2010 r.
Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo na podstawie art. 225
w związku z art. 224 § 2 k.c. i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę
2 688 405 złotych, oddalił powództwo w pozostałym zakresie i orzekł
o kosztach postępowania. Sąd uznał, że posiadaczowi samoistnemu, jakim było
Miasto W., aż do wydania budynku powódce można było przypisać w całym
okresie objętym żądaniem pozwu, jeżeli już nie wiedzy o braku tytułu własności
do budynku, to z pewnością możliwości dowiedzenia się o braku tego tytułu.
Podstawą ustalenia wysokości wynagrodzenia stała się więc kwota, którą
posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie miało podstawę
prawną. Zdaniem Sądu, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z cudzej
nieruchomości powinno odpowiadać dochodowi, jaki w normalnych warunkach
mógłby osiągnąć właściciel z czynszu za najem lub dzierżawę nieruchomości
podobnego rodzaju i według stawek rynkowych obowiązujących w stosunkach
miejscowych, na co bez wpływu pozostaje pobieranie przez pozwanego czynszu
regulowanego za najem części lokali. Sąd nie uwzględnił także podnoszonego
przez pozwanego zarzutu potrącenia nakładów poniesionych na nieruchomość.
3
Sąd drugiej instancji, po rozpoznaniu apelacji strony pozwanej, dokonał innej
oceny prawnej ustalonego stanu faktycznego. W motywach rozstrzygnięcia wyroku
Sądu Apelacyjnego stwierdzono, że jeżeli pozwany oddał lokale znajdujące się
w budynku w posiadanie zależne osobom trzecim, to wynagrodzenie za korzystanie
z nich w okresie, gdy pozostawały faktycznie w ich posiadaniu należy żądać od tych
posiadaczy. W stosunku do pozwanego żądanie wynagrodzenia przysługuje tylko
w zakresie dotyczącym tych lokali, które pozostawały w faktycznej dyspozycji
pozwanego i tylko za ten okres. Powódce służy więc w stosunku do pozwanego
roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie bezumowne tylko z tych lokali i to
za czas, gdy występował tam pustostan. Pozwany był w złej wierze również
w okresie od 28 listopada 2000 r. do 17 sierpnia 2009 r., gdyż w 1992 r.
nieruchomość nie mogła podlegać komunalizacji jako nie stanowiąca własności
Skarbu Państwa. Zła wiara pozwanego skutkuje tym, że może się domagać zwrotu
poczynionych nakładów na nieruchomość w zakresie określonym w art. 226 § 2 k.c.,
czyli jedynie nakładów koniecznych i to o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się
bezpodstawnie jego kosztem. Wprawdzie pozwany stwierdził wartość nakładów na
kwotę 175 745,08 złotych, w której to kwocie nie mieszczą się nakłady na bieżące
naprawy, ale nakładów tych nie dowiódł. Ponadto, zasadnie został podniesiony
zarzut przedawnienia roszczenia pozwanego objętego zarzutem potrącenia,
a powstałego przed 28 stycznia 2001 r.
Posługując się opinią biegłego Sąd Apelacyjny wyliczył wynagrodzenie
powódki według stawek przyjętych przez Sąd pierwszej instancji,
co za poszczególne lokale i należny, wskazany w uzasadnieniu okres tego
wynagrodzenia dało ogólną kwotę 89 240,80 złotych; żądanie wynagrodzenia
przekraczające podaną kwotę zostało uznane za niezasadne i w związku z tym
zaskarżony wyrok został zmieniony w sposób wskazany w sentencji wraz
ze zmianą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.
W skardze kasacyjnej powódka zarzuciła Sądowi Apelacyjnemu naruszenie
w zaskarżonym wyroku przepisów postępowania, tj. art. 328 § 2 k.p.c. przez
niewskazanie podstawy prawnej przyznania legitymacji biernej w tym procesie
posiadaczy zależnych, legitymujących się prawem do lokali komunalnych,
z wyłączeniem odpowiedzialności pozwanego jako posiadacza samoistnego
4
odnośnie do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości; art. 234
k.p.c. w związku z art. 7 i art. 6 k.c. przez ich niezastosowanie w sprawie i przyjęcie
złej wiary posiadaczy zależnych. Naruszenie przepisów prawa materialnego
dotyczy art. 225 w związku z art. 224 § 2 k.c. przez ich błędną wykładnię
i niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu, że powódce nie przysługiwało
wobec pozwanego dochodzone roszczenie, a także, że roszczenie to przysługiwało
przeciwko posiadaczom zależnym jako najemcom lokali komunalnych; art. 337
w związku z art. 336 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie
odnośnie do uznania wyzbycia się przez pozwanego faktycznego władztwa nad
nieruchomością na rzecz posiadaczy zależnych; art. 230 w związku z art. 225,
art. 224 § 2, art. 7 i art. 6 k.c. przez ich niezastosowanie i przyjęcie legitymacji
biernej posiadaczy zależnych; w wypadku uznania, że mimo niepowołania
Sąd Apelacyjny zastosował w sprawie art. 230 k.c. zarzucono naruszenie tego
przepisu w związku z art. 225, art. 224 § 2, art. 7 i art. 6 k.c. przez błędną wykładnię
i niewłaściwe zastosowanie na skutek uznania zwolnienia samoistnego posiadacza
od odpowiedzialności wobec właściciela nieruchomości z tytułu bezumownego
korzystania przez samo przekazanie jej posiadaczowi zależnemu. Skarżąca
wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie uchylenie i zmianę tego wyroku
i orzeczenie co do istoty sprawy przez oddalenie apelacji, wraz z rozstrzygnięciem
o kosztach postępowania.
Strona pozwana wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie
od powódki kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przystępując do rozpoznania skargi kasacyjnej w niniejszej sprawie należy
w pierwszej kolejności odnieść się do kwestii zwolnienia pozwanego jako
posiadacza samoistnego od odpowiedzialności za bezumowne korzystanie z lokali
znajdujących się w oddanej powódce nieruchomości budynkowej, a obciążenie
tą odpowiedzialnością posiadaczy zależnych tych lokali. Są nimi najemcy mieszkań,
wynajmowanych im przez pozwanego jako lokali komunalnych znajdujących się
w zasobie mieszkaniowym gminy m. W.
5
W orzecznictwie jest reprezentowany pogląd, zgodnie z którym przekazanie
nieruchomości w posiadanie zależne może znieść legitymację bierną po stronie
dotychczasowego posiadacza samoistnego. Stanowisko to zostało wyrażone
w kilku orzeczeniach Sądu Najwyższego, przywołanych przez stronę pozwaną
w odpowiedzi na skargę kasacyjną. Jak jednak wskazuje się trafnie w uzasadnieniu
skargi, orzeczenia te zapadły w konkretnych ustalonych stanach faktycznych i dla
nich mogły odpowiadać stanowi prawnemu. W szczególności sytuacja taka może
znaleźć wytłumaczenie w bezpośrednich relacjach prawnych między właścicielem
nieruchomości a jej posiadaczem zależnym. Tego dotyczy art. 230 k.c., który
nakazuje odpowiednio stosować przepisy o roszczeniach uzupełniających
do stosunków między właścicielem a posiadaczem zależnym. W tym tkwi
przyczyna dla której w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w rozpoznawanej
sprawie nie znalazło się odwołanie do art. 230 k.c. Nie miał on bowiem w tej
sprawie zastosowania, gdyż odnosi się do ewentualnego dochodzenia
wynagrodzenia od posiadacza zależnego przez właściciela rzeczy jako jej
posiadacza samoistnego.
Najemców mieszkań, będących ich posiadaczami zależnymi łączył stosunek
prawny najmu wyłącznie z posiadaczem samoistnym, co do którego nie wiedzieli
przez całe lata, że nie ma tytułu prawnego własności do budynku i dopiero
na skutek stosownych decyzji administracyjnych okazał się posiadaczem w złej
wierze. Najemcom oczywiście złej wiary nie można przypisać, mając na uwadze,
że mieszkania znajdowały się w gminnym zasobie mieszkaniowym jako mieszkania
komunalne, a więc było uzasadnione przekonanie co do Gminy jako ich właściciela.
Ponadto, jak wynika z ustaleń w niniejszej sprawie, tytuł do zamieszkania najemcy
lub ich poprzednicy prawni czerpali z przepisów prawa, które wiązały
w dawniejszym czasie najem z przydziałem lokalu o charakterze administracyjnym,
nie wynikającym z uprawnień do nieruchomości (lokali) o charakterze koniecznie
właścicielskim. Najemców lokali nie łączył nigdy żaden stosunek prawny
z przywróconym w swych prawach właścicielem budynku. Dochodzi
on wprawdzie roszczeń o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z przedmiotu
jego własności, które to roszczenia uznaje się za samodzielne wobec roszczeń
petytoryjnych, jednak pochodzą one od tych roszczeń w tym sensie, że uzupełniają
6
odszkodowawczo, po spełnieniu wymaganych przez nie przesłanek,
w szczególności roszczenie właściciela o wydanie rzeczy i to niezależnie od jego
dochodzenia.
Podzielić w tym zakresie należy motywy wyroku Sądu Najwyższego
z dnia 9 lipca 2015 r., I CSK 505/14 (nie publ.) i przytoczone w nim orzecznictwo
(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2010 r., IV CSK 76/10, OSNC 2011,
nr 4, poz. 46 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2013 r., III CZP 36/13,
OSNC 2014, nr 3, poz. 24). Na jego tle zasadne jest twierdzenie o wadliwości
prezentowania ogólnego poglądu, jaki znalazł się w zaskarżonym wyroku Sądu
Apelacyjnego, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości nie
może być skutecznie skierowane przeciwko posiadaczowi samoistnemu
tej nieruchomości, jeżeli posiadacz ten oddał przedmiot władania w posiadanie
zależne, np. na podstawie umowy najmu. Słusznie się podkreśla w wyroku Sądu
Najwyższego w sprawie I CSK 505/14, że w art. 224 i 225 k.c. przewidziano
wyraźnie legitymację bierną dla posiadacza samoistnego, który może być w dobrej
i złej wierze, ale tego statusu nie odbiera mu oddanie rzeczy w posiadanie zależne
(art. 337 k.c.). W rozpoznawanej sprawie, a więc w zakresie roszczenia
o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego
nie pozbawiło to dotychczasowego posiadacza samoistnego jego statusu wobec
najemców, a więc posiadaczy zależnych, którym wynajął lokale, zachowując się jak
właściciel (art. 336 k.c.) i wobec samego właściciela zwróconego mu budynku,
który sam nie decydował o wynajęciu tych lokali. Nie można także obciążać
najemców - posiadaczy zależnych odpowiedzialnością za zapłatę wynagrodzenia
za korzystanie z zajmowanych przez nich lokali, ponieważ oni należne
wynagrodzenie (czynsz najmu) zapłacili wynajmującemu i nie są dłużnikami z tytułu
najmu. Gdyby natomiast ich uznać za dłużników wobec właściciela, tak jak wynika
z zaskarżonego wyroku, to musieliby zapłacić po raz wtóry za to samo, tym razem
właścicielowi budynku, mając co najwyżej roszczenie do pozwanego z tytułu
bezpodstawnego wzbogacenia. Takiego toku rozumowania akceptować nie można.
W przedstawionym zakresie skarga kasacyjna jest więc uzasadniona.
Wątpliwości budzi także zakres roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne
korzystanie z nieruchomości budynkowej. Podstawą prawną roszczeń
7
są art. 224 § 2 i art. 225 k.c. Zgodnie się przyjmuje w doktrynie i orzecznictwie,
że roszczenia tzw. uzupełniające, o których stanowią powołane przepisy wywodzą
się z konstrukcji bezpodstawnego wzbogacenia (nienależnego świadczenia).
Skłaniają zatem do określenia wysokości kwoty należnej do zapłacenia
właścicielowi na poziomie wzbogacenia uzyskanego przez posiadacza. Za punkt
wyjścia uważa się przekonanie, że co do zasady właściciel powinien otrzymać
wynagrodzenie odpowiadające dochodowi, jaki właściciel mógłby osiągnąć
z czynszu za najem działając na wolnym rynku (zob. uchwałę siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, OSNCP 1984, nr 12,
poz. 209; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05,
OSNC 2006, nr 4, poz. 64). W niniejszej sprawie do obliczenia wysokości
należnego wynagrodzenia posłużyła opinia biegłego, który zastosował ceny lokali
możliwe do uzyskania w ten właśnie sposób. Jednakże nie można abstrahować
od okoliczności konkretnej sprawy, w której lokale nie stały wolne, gotowe
do wynajęcia, tylko były zamieszkałe, wobec których nawet pozwana realizowała
zastane zobowiązania.
Zwraca uwagę, że lokale te podlegały wynajmowi w ramach realizowania
przez pozwanego zadań publicznych, związanych z gospodarką lokalami
komunalnymi znajdującymi się w zasobie mieszkaniowym, do którego sporne lokale
należały. Objęte zatem były czynszem regulowanym i tylko taki stanowił przychód
pozwanego z tytułu najmu. Taki sam byłby, gdyby w czasie, za który dochodzi się
wynagrodzenia czynsz ten przysługiwał powódce. Nie ma więc zastosowania
art. 225 k.c. w szczególności w zakresie, w jakim w nim mowa o nieosiągnięciu
pożytków ze względu na złą gospodarkę posiadacza. Nie ma także okoliczności
wskazujących na możliwość wykorzystania przez powódkę zasiedlonego budynku
w inny sposób, niż dotychczasowy. Przychód pozwanego jako wynajmującego
posiadacza był w czasie pobierania czynszu od najemców pomniejszany o wydatki
związane z utrzymaniem budynku, w tym wydatki bieżące, a także ewentualne
świadczenia publiczne. To zatem podlega rozliczeniu w niniejszej sprawie
w granicach, na jakie pozwala art. 226 § 2 k.c. Jeżeli pozwana nie potrafiła
dokładnie udowodnić sumy poniesionych wydatków, mimo przekazania stosownego
obliczenia, co wynika z ustaleń Sądu Apelacyjnego, to należało się posłużyć pewną
8
średnią, gdyż zdrowy rozsądek podpowiada, że nie można uznać braku w ogóle
takich wydatków. W orzecznictwie dopuszcza się w takim wypadku zastosowanie
art. 322 k.p.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2012 r., I CSK 641/11,
nie publ.). Skoro zaś roszczenia uzupełniające przyrównuje się do bezpodstawnego
wzbogacenia, to wynagrodzenie należne właścicielowi powinno zamykać się
w okolicznościach rozpoznawanej sprawy w kwocie wzbogacenia uzyskanego
przez pozwanego posiadacza. Nie można się w związku z tym także zgodzić
z twierdzeniem w zaskarżonym wyroku, że nastąpiło przedawnienie roszczenia
posiadacza o poniesione wydatki. Roszczenie to nie zostało skierowane
samodzielnie (art. 229 zdanie drugie k.c.), lecz winno dzielić losy roszczenia
uzupełniającego w ramach jednoczesnego rozliczenia, wywołanego dopiero
pozwem powódki (art. 229 zdanie pierwsze k.c.).
Mając to na względzie należało na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. orzec jak
w sentencji, rozstrzygając o kosztach postępowania na podstawie art. 108 § 2
w związku z art. 391 § 1 i art. 39821
k.p.c.
eb