Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 414/15
POSTANOWIENIE
Dnia 6 kwietnia 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner
SSN Anna Owczarek (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku A. D. i J. D.
przy uczestnictwie K. G. i Gminy Miasta W.
o stwierdzenie zasiedzenia,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 6 kwietnia 2016 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawców
od postanowienia Sądu Okręgowego w G.
z dnia 2 lutego 2015 r.,
postanawia przekazać do rozstrzygnięcia powiększonemu
składowi Sądu Najwyższego zagadnienie prawne:
"Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste osobie trzeciej może nabyć własność
tej nieruchomości przez zasiedzenie?".
2
UZASADNIENIE
Postanowieniem z dnia 16 maja 2014 r. Sąd Rejonowy w W. stwierdził, ze
wnioskodawcy A. i J. D. nabyli z dniem 9 października 2008 r. przez zasiedzenie w
ustawowej wspólności majątkowej prawo własności nieruchomości gruntowej
położonej w J. przy ul. R., dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą
nr […] - w zakresie obejmującym niezabudowane części działek ewidencyjnych nr
41 oraz nr 48, wskazane w projekcie podziału z dnia 5 października 2013 r.,
sporządzonym przez biegłego T. C., jako działki ewidencyjne nr 41/1 o powierzchni
00.00.40 ha, nr 48/1 o powierzchni 00.00.27 ha, nr 48/2 o powierzchni 00.00.14 ha.
Postanowieniem z dnia 2 lutego 2015 r. Sąd Okręgowy w G. zmienił
powyższe postanowienie w ten sposób, że oddalił wniosek o stwierdzenie
zasiedzenia prawa własności.
Podstawa faktyczna obu rozstrzygnięć była tożsama i oparta na
niekwestionowanych przez strony okolicznościach. Właścicielem nieruchomości
gruntowej położonej w J. przy ul. R., w skład której wchodzą m.in. działki
ewidencyjne 41 oraz 48, był Skarb Państwa, obecnie w wyniku komunalizacji jest
nim Gmina Miasta W. Nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste
Spółdzielni Pracy i Użytkowników „T.” z siedzibą w P. Uczestnik K. G. nabył w dniu
15 marca 1996 r. w toku postępowania upadłościowego Spółdzielni zorganizowaną
część jej przedsiębiorstwa, stanowiącą ośrodek wypoczynkowy. Użytkownicy
wieczyści nigdy nie objęli w posiadanie będących przedmiotem obecnego
postępowania niezabudowanych części działek nr ew. 41 oraz 48 o łącznej
powierzchni 00.00.81 ha, graniczących z nieruchomością składającą się m.in. z
działek ewidencyjnych nr 40, 42 i 43, objętej księgą wieczystą KW nr […], której
właścicielami są wnioskodawcy. Działka nr ew. 43 została nabyta
umową sprzedaży z dnia 21 kwietnia 1948 r. przez rodziców wnioskodawczyni M. i
A. L. Działki nr ew. 40 i 42 zostały nabyte przez A. L. w drodze zasiedzenia, co
potwierdziło postanowienie Sądu Powiatowego z dnia 10 listopada 1961 r. sygn. akt
I Ns …/61. Sporna część działek nr ew. 41 i nr ew. 48 w niezmienionym kształcie,
tworząc jedną całość gospodarczą z działkami nr ew. 40, 42 i 43, od lat
pięćdziesiątych była przedmiotem samoistnego posiadania M. i A. L.,
3
a od 10 czerwca 1976 r. wnioskodawców. Cała nieruchomość od początku była
ogrodzona drucianą siatką na murowanej podmurówce. Na części objętej
wnioskiem uprawiano rośliny, a posadowiona na niej zniszczona stara zabudowa,
która przylegała do garażu K. G., została usunięta przez wnioskodawców w latach
dziewięćdziesiątych. A. D. nabyła własność nieruchomości składającej się z działek
ewidencyjnych nr 40, 42 i 43 na podstawie umowy dożywocia z dnia 9 października
1978 r., a J. D. na mocy umowy majątkowej małżeńskiej rozszerzającej wspólność
ustawową z dniem 10 czerwca 1997 r. Stan prawny nieruchomości został
ujawniony w 2003 r. podczas odtwarzania granic, związanego z budową przez
wnioskodawców nowego murowanego ogrodzenia od strony ulicy. Użytkownik
wieczysty K. G., dokonując wiosną 2011 r. rozbudowy garażu, samowolnie
przesunął płot i częściowo zajął sporny grunt.
Sąd pierwszej instancji uznał, że przesłanki art. 172 k.c. wymagane dla
stwierdzenia zasiedzenia prawa własności nieruchomości zostały spełnione.
Stwierdził, że zasiedzeniu nie stało na przeszkodzie obciążenie gruntu prawem
użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej, gdyż ograniczenie możliwości
nabycia własności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym w drodze
zasiedzenia może nastąpić tylko na mocy przepisu szczególnego, a takiego brak.
Uznał, że w następstwie ustanowienia użytkowania wieczystego na podstawie
czynności prawnej nie można przyznać szerszego zakresu ochrony. Wskazał,
że skoro skutkiem zasiedzenia jest wygaśnięcie prawa własności to odpowiednio
wygasa również prawo użytkowania wieczystego. Sąd Rejonowy stwierdził,
że wnioskodawcy byli posiadaczami samoistnymi w złej wierze, gdyż pozostawali
w błędnym aczkolwiek usprawiedliwionym przekonaniu, że prawo do spornej części
nieruchomości im przysługuje. Przyjął, jako początek biegu terminu zasiedzenia,
pierwszą datę niewątpliwą, tj. objęcie całej nieruchomości w posiadanie przez A. D.
na podstawie umowy dożywocia (9 października 1978 r.).
Sąd drugiej instancji dokonał odmiennej oceny prawnej. Odwołując się do
postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 127/11
i uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CZP 8/14 stwierdził,
że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie
może nabyć przez zasiedzenie własności nieruchomości, tylko co najwyżej
4
użytkowanie wieczyste. Przedmiotem wniosku nie było żądanie stwierdzenia
zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego. Sąd podkreślił, że w odniesieniu do
gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste wszystkie uprawnienia właścicielskie
wykonywane są przez użytkownika wieczystego i tylko on wchodzi stosunki
prawno-rzeczowe z osobami trzecimi, a właściciel nie ma obowiązku interesowania
się stanem nieruchomości. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do
utraty prawa własności przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu
terytorialnego, które nie mają instrumentów prawnych umożliwiających ingerencję
w uprawnienia użytkownika z tej tylko przyczyny, że nieruchomością włada
osoba trzecia.
Skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego złożyli
wnioskodawcy zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 172
§ 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 232 § 1 k.c. poprzez błędną wykładnię prowadzącą
do przyjęcia, że niedopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia prawa
własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, podczas gdy w ocenie
skarżącego prawidłowa wykładnia tych przepisów powinna prowadzić do uznania,
iż zasiedzenie własności nieruchomości jest możliwe.
Sąd Najwyższy, rozpoznający skargę kasacyjną, powziął poważne
wątpliwości co do wykładni art. 172 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 232 § 1 k.c. stąd, na
podstawie art. 59 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym
(jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r., Nr 213, poz. 499 ze zm.), odroczył rozpoznanie
sprawy i przedstawił do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów zagadnienie
prawne o treści przytoczonej wyżej.
Zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności,
ograniczonego prawa rzeczowego, prawa użytkowania wieczystego, które
następuje ex lege z upływem oznaczonego terminu wykonywania posiadania,
w sposób przewidziany w ustawie, przez osobę nieuprawnioną. W piśmiennictwie
podkreśla się, że funkcją zasiedzenia jest dostosowanie, pod pewnymi warunkami,
stanu prawnego do układu stosunków faktycznych i ustabilizowanie stosunków
prawnych. Niemniej ustawodawca, uznając za zasadę konstytucyjną ochronę
prawa własności, wprowadził szereg ograniczeń podmiotowych i przedmiotowych
wyłączających możliwość zasiedzenia. Przedmiotem posiadania prowadzącego do
5
zasiedzenia są rzeczy materialne w rozumieniu art. 45 k.c., mogące być
przedmiotem własności, obrotu cywilno-prawnego i indywidualnego posiadania
(nieruchomości i ruchomości). Wyłączone są spod zasiedzenia z mocy ustawy
wprost lub pośrednio takie nieruchomości, które nie mogą być przedmiotem obrotu
(res extra commercium), samoistnym przedmiotem własności (części składowe),
należą do kategorii niektórych praw związanych (budynki związane
z użytkowaniem), których posiadanie wymaga uzyskania pozwolenia organu
administracji publicznej. W przeszłości przedmiotem zakazu były nieruchomości
państwowe (częściowo od 21 lipca 1961 r. na podstawie ustawy z dnia 14 lipca
1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, w całości od 1 stycznia
1965 r. na podstawie art. 177 k.c.) oraz części nieruchomości rolnych.
W obowiązującym stanie prawnym wyłączenia dotyczą również nieruchomości
przeznaczonych na cele publiczne oraz gruntów rolnych. Brak podstawy
normatywnej do uznania każdej nieruchomości obciążonej prawem użytkowania
wieczystego na rzecz osoby trzeciej za rzecz, co do której wyłączone jest
posiadanie prowadzące do zasiedzenia prawa własności.
Zasiedzenie, jako jeden ze sposobów nabycia prawa, może nastąpić tylko
w oparciu o wyraźną podstawę prawną. W odniesieniu do prawa własności jest nią
art. 172 k.c., a służebności gruntowej - art. 292 k.c. Do wejścia w życie kodeksu
cywilnego wieczyste użytkowanie, uznawane bardziej jako ograniczone prawo
rzeczowe, mimo obowiązującego zakazu dotyczącego prawa własności
nieruchomości państwowych, mogło być nabyte przez zasiedzenie secundum
tabulas, tj. jeżeli zostało wpisane do księgi wieczystej bez podstawy prawnej
(art. 127 dekretu z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe, Dz. U. Nr 57,
poz. 319 ze zm.). W ten sposób prawo to mogło również powstać. Obecnie żaden
z przepisów kodeksu nie przewiduje wprost zasiedzenia użytkowania wieczystego.
Judykatura, akceptowana w tym zakresie przez piśmiennictwo, dopuściła jego
nabycie przez zasiedzenie, biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu
użytkownikowi w oparciu o zastosowanie przez analogię przepisów o nabyciu
prawa własności, tj. art. 172-177 k.c. (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego, mająca moc zasady prawnej, z dnia 11 grudnia 1975 r., III CZP
63/75, OSNC 1976, nr 12, poz. 259). Uchwała została podjęta w okresie
6
obowiązywania art. 177 k.c., na podstawie którego niedopuszczalne było nabycie
w drodze zasiedzenia własności nieruchomości będącej przedmiotem własności
państwowej. W uzasadnieniu wskazano wprost na potrzeby życia społecznego,
długotrwałe stany faktyczne korzystania przez osoby fizyczne z uprawnień
użytkownika wieczystego (art. 233 k.c.) mimo braku tytułu prawnego, wynikające
z przenoszenia przez użytkownika praw bez zachowania formy aktu notarialnego
lub zawarcia umowy nieważnej. Poza pojedynczymi wypowiedziami piśmiennictwa
przyjmuje się, że zasiedzenie może dotyczyć wyłącznie prawa już ustanowionego,
przy czym nie odróżnia się podstaw jego powstania (akt administracyjny, umowa,
ustawa). Problemy prawne dotyczące zasiedzenia użytkowania wieczystego były
przedmiotem licznych orzeczeń i wypowiedzi przedstawicieli doktryny i nie zachodzi
potrzeba ich przytoczenia. Wskazać jedynie należy, że orzecznictwo zgodnie
przyjęło, iż odmienny zakres posiadania nieruchomości jak właściciel i jak
użytkownik wieczysty wyklucza doliczanie (sumowanie) okresów takich posiadań
do terminu, z upływem którego następuje zasiedzenie (por. uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, OSNC 2009, nr 7-8, poz. 109,
uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CZP 8/14, OSNC 2015,
nr 1, poz. 6).
Przypomnieć należy, że użytkowanie wieczyste jest prawem podmiotowym
bezwzględnym w znaczeniu skuteczności wobec wszystkich innych podmiotów
i względnym w relacji do właściciela, co do której ustawodawca pozostawił stronom
swobodę dookreślenia treści tego prawa w czynności prawnej (umowie o oddaniu
gruntu w użytkowanie wieczyste) w granicach wyznaczonych przepisami prawa
(art. 233 i art. 239 k.c.). Obejmują one m.in. obowiązek właściciela znoszenia
korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego i obowiązek
użytkownika wieczystego uiszczania opłat, któremu odpowiada uprawnienie
właściciela do ich pobierania i odpowiednio roszczenie o zasądzenie.
Obowiązkiem użytkownika jest także wzniesienie na gruncie budynków lub innych
urządzeń, któremu nie odpowiada uprawnienie i roszczenie właściciela,
tylko możliwość zastosowania sankcji przewidzianej w ustawie (art. 240 k.c.) lub
w umowie.
7
Problem w istocie powstał, kiedy ustały przeszkody prawne uniemożliwiające
zasiedzenie własności nieruchomości komunalnych (27 maja 1990 r.), a następnie
państwowych (1 października 1990 r.) i dotyczył różnych stanów faktycznych
i prawnych. W okolicznościach przedmiotowej sprawy samoistne posiadanie
rozpoczęło bieg przed ustanowieniem zakazu i przed ustanowieniem prawa
użytkowania wieczystego, a w relewantnym okresie nie doszło do zmian
w tym zakresie. Właściciel nie przeniósł na użytkownika wieczystego posiadania
tej części nieruchomości, a żadna z osób zainteresowanych nie obejmowała
świadomością rozbieżności między stanem faktycznym a prawnym. Wykonywanie
posiadania w zakresie odpowiadającym użytkowaniu wieczystemu, połączone
z przejęciem powinności uiszczania opłat, było zatem niemożliwe. Władztwo
wnioskodawców (ich poprzedników prawnych) i uczestnika (użytkownika
wieczystego) było realizowane w zakresie różnego prawa.
Do biegu terminu zasiedzenia odpowiednio stosuje się przepisy dotyczące
biegu terminu przedawnienia (art. 175 k.c.). Rozpoczęty bieg zasiedzenia może
zostać przerwany w wyniku określonych zdarzeń, których zamknięty katalog
zawarty jest w art. 123 k.c. Sąd Najwyższy przyjął, że ustanowienie użytkowania
wieczystego na gruncie państwowym (komunalnym) będącym w samoistnym
posiadaniu osoby fizycznej nie przerywa biegu zasiedzenia (por. postanowienia
Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 2008 r., V CSK 383/07, OSNC-ZD 2008, nr 4,
poz. 106, z dnia 19 lutego 2015 r., III CSK188/14, nie publ., z dnia 18 marca
2015 r., I CSK 200/14, nie publ.).
Równolegle w orzecznictwie wyrażony został pogląd, że oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste wpływa na relacje prawne między
właścicielem nieruchomości a osobami trzecimi, gdyż „z funkcji i charakteru
użytkowania wieczystego wynika, że instytucja ta (…) pozwala na scedowanie
uprawnień właścicielskich bez wyzbycia się prawa własności i to tak dalece,
że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe
z osobami trzecimi wchodzi tylko użytkownik wieczysty” (por. postanowienia Sądu
Najwyższego z dnia 14 marca 2012 r., II CSK 127/11, nie publ., z dnia
16 października 2014 r., III CSK 299/13, nie publ.). Został on zaakceptowany,
aczkolwiek w aspekcie innego problemu, w uzasadnieniu cyt. uchwały Sądu
8
Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CZP 8/14. Argumentami na rzecz tego
stanowiska są: brak możliwości „monitorowania” losów nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste, instrumentów prawnych umożliwiających odpowiednią
ingerencję w uprawnienia użytkownika wieczystego, niemożność rozwiązania
użytkowania wieczystego z powodu władania nią przez osoby trzecie, jeżeli tylko
nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z przepisami i umową.
Twierdzenie, że nieruchomość obciążona prawem użytkowania wieczystego
może być przedmiotem zasiedzenia tylko w granicach wyznaczonych przez treść
tego prawa, a konsekwencją zasiedzenia może być przejście samego prawa
użytkowania wieczystego a nie zmiana podmiotu, któremu przysługuje prawo
własności budzi zasadnicze wątpliwości. Po pierwsze, zgodnie z art. 172 i nast. k.c.
zasiedzenie jest sposobem nabycia prawa własności z mocy prawa na skutek
upływu oznaczonego terminu. Instytucja ta, poza ustawowymi wyjątkami ma
charakter powszechny, który wykluczyć mogą tylko przepisy rangi ustawowej,
a tych brak. Po drugie - obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie
przerywa biegu zasiedzenia, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nie podjęli
czynności objętych katalogiem art. 123 k.c. W okresie, gdy nieruchomością włada
osoba trzecia i biegnie termin zasiedzenia możliwe jest wykorzystanie nie tylko
roszczeń windykacyjnych ale i negatoryjnych, bądź ukształtowanie stosunków
prawnych w sposób pozbawiający posiadania cechy samoistności. Po trzecie -
nieuzasadniona jest teza o przekazaniu użytkownikowi wieczystemu pełnego
zakresu uprawnień właścicielskich, w tym dotyczących relacji prawnorzeczowych
z osobami trzecimi. Stosunek prawny użytkowania wieczystego ma charakter prawa
celowego (ius in re aliena), ustanawianego dla realizacji celu gospodarczego
i jemu podporządkowanemu. Granice uprawnień użytkownika wyznaczają bowiem,
obok umowy, art. 233 i 239 k.c. Po czwarte - wieczyste użytkowanie względem
prawa własności ma charakter pochodny i wtórny. Brak uzasadnionych podstaw do
przyjęcia, że obciążenie nim zapewnia właścicielowi szerszy zakres ochrony prawnej.
Niemniej przyznać należy, że środki ochrony prawnej przysługujące
właścicielowi nieruchomości obciążonej są znacznie ograniczone, w szczególności
nie mógłby on samodzielnie dochodzić roszczenia windykacyjnego. W odniesieniu
do stanu faktycznego argument, że właściciel przekazał posiadanie na rzecz
9
użytkownika wieczystego i możliwość kontroli jego wykonywania o tyle pozbawiony
jest znaczenia, że posiadanie nie zostało przeniesione i odpowiednio nieruchomość
objęta przez użytkownika.
Rzeczywisty problem dotyczy skutków prawnych zasiedzenia prawa
własności nieruchomości Skarbu Państwa (jednostek samorządu terytorialnego)
obciążonej prawem użytkowania wieczystego przez inne podmioty,
w szczególności, czy skoro ma ono charakter pierwotny i kontynuowanie
obciążenia byłoby sprzeczne z prawem to, mimo terminowości użytkowania
wieczystego i braku podstawy prawnej wprost, oba prawa wygasają w tym samym
czasie i jak powinny się kształtować rozliczenia, zwłaszcza gdyby na nieruchomości
posadowione były budynki, co do których użytkownikowi przysługiwał tytuł
własności.
Dyrektywa interpretacyjna, zawarta w wyroku Trybunału Konstytucyjnego
z dnia 28 października 2003 r., P 3/03 (OTK-A 2003, nr 8, poz. 82), wskazująca na
konieczność tłumaczenia wątpliwości na korzyść właściciela, a nie posiadacza
dochodzącego stwierdzenia zasiedzenia, zdaniem Sądu Najwyższego w obecnym
składzie, także nie stoi na przeszkodzie takiej wykładni art. 172 k.c., która
umożliwiałaby posiadaczowi samoistnemu nieruchomości, oddanej następnie
osobie trzeciej w użytkowanie wieczyste, nabycie prawa własności przez
zasiedzenie.
Z tych względów, skoro przy rozpoznawaniu skargi kasacyjnej powstały
poważne wątpliwości co do wykładni przepisów mających zastosowanie w sprawie
a ich rozstrzygnięcie ma znaczenie dla wydania orzeczenia, Sąd Najwyższy
postanowił jak wyżej.
jw
kc