Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 września 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 14 września 2016 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa S. G.

przeciwko K. W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Częstochowie

z dnia 23 grudnia 2015 r., sygn. akt I C 124/14,

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od powoda na rzecz pozwanej 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 336/16

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 2 grudnia 2009 roku powód S. G. wniósł o zasądzenie od pozwanej K. W. kwoty 200 000 zł oraz domagał się zasądzenia od pozwanej zwrotu kosztów procesu.

Na uzasadnienie swojego roszczenia powód wskazał, iż nabył od pozwanej prawo wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w C. przy ul. (...). Zakup nieruchomości dokonany został przez niego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w celu dalszego jej prowadzenia. Zdaniem powoda przedmiot umowy obciążony był wadą istotną w postaci braku dojazdu do nieruchomości, o czym jednak powód nie wiedział, pomimo zachowania należytej staranności przy zbadaniu stanu nieruchomości poprzez zlecenie opinii profesjonaliście, od którego uzyskał on opinię stwierdzającą, iż nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Zdaniem powoda wskazana wada skutkuje brakiem możliwości zagospodarowania działki zgodnie z zamierzeniami powoda, co uzasadnia zgłoszenie przez niego roszczenia o obniżenie ceny sprzedaży przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego w zakresie w jakim dostęp do drogi publicznej miał charakter cenotwórczy i stanowił o wartości nieruchomości oraz jej przydatności do założonego przedsięwzięcia. Powód podniósł także, iż ponad dokonanie na rzecz pozwanej zapłaty w kwocie przewyższającej faktyczną wartość nieruchomości poniósł także dodatkowe koszty związane między innymi z opłaceniem podatku od nieruchomości, opłat za użytkowanie wieczyste, kosztów związanych z ustanowieniem drogi koniecznej do nieruchomości oraz odsetek od kredytu, który nie mógł zostać przeznaczony na realizację określonego w umowie z kredytodawcą celu.

Powód podniósł, iż wezwał pozwaną do zapłaty na jego rzecz kwoty 418 004,88 zł, na którą to kwotę ocenia całość swojego roszczenia przysługującego mu od pozwanej, wyjaśnił natomiast, iż w niniejszej sprawie domaga się jedynie zasądzenia części należnego mu świadczenia w kwocie 200 000,00 zł.

Pozwana K. W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu.

Pozwana zaprzeczyła jakoby wprowadziła powoda w błąd co do istnienia dojazdu do nieruchomości będącej przedmiotem transakcji stron. Wskazała, iż po pierwsze dojazd taki faktycznie istniał i uprawnienie do korzystania z niego nigdy nie było kwestionowane.

Wyrokiem z dnia 7 lutego 2013 roku Sąd Okręgowy w Częstochowie zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 78 077,05 zł, oddalił powództwo w pozostałej części i zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3 526,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Od powyższego wyroku apelację wniosły obie strony.

Wyrokiem z dnia 27 listopada 2013 roku Sąd Apelacyjny w Katowicach uchylił zaskarżony wyrok znosząc postępowanie przed Sądem Okręgowym w Częstochowie w okresie od 2 grudnia 2009 roku do 16 marca 2011 roku przekazał temu Sądowi sprawę do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

W uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach wyrażony został pogląd prawny, iż sprzedaż prawa użytkowania wieczystego nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej nie stanowi wady prawnej, jak to przyjął Sad I instancji, przedmiotu sprzedaży, lecz jego wadę fizyczną. Sąd Apelacyjny zobligował Sąd Okręgowy do ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego w części, w jakiej zostało ono zniesione z powodu nieważności.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Okręgowy w Częstochowie ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 16 czerwca 2008 roku pomiędzy powodem, a pozwaną, której wówczas przysługiwało prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w C. przy ul. (...) w postaci działki o numerze (...) zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży powyższego prawa. Pozwana zobowiązywała się dokonać sprzedaży tego prawa na rzecz powoda, a powód do jego zakupu za kwotę 1.500 000 zł. Strony ustaliły, iż przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nastąpi pod warunkiem uprzedniego uzyskania przez pozwaną zgody na bezobciążeniową sprzedaż prawa użytkowania wieczystego od Naczelnika Urzędu Skarbowego w C. – poprzez wskazanie kwoty, której zapłata na rachunek (...) Urzędu Skarbowego w C. umożliwi wykreślenie wpisanej w treści księgi wieczystej o numerze (...) hipoteki przymusowej oraz uprzedniego uzyskania przez powoda kredytu bankowego przeznaczonego na zakup tego prawa. Umowa przenosząca użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości miała zostać zawarta w terminie do dnia 31 sierpnia 2008 roku. W dniu 13 sierpnia 2008 roku pomiędzy powodem, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod firmą (...) S. G. Przedsiębiorstwo (...), a (...) Bankiem (...) Spółką Akcyjną w W. zawarta została umowa kredytu inwestycyjnego. Zgodnie z treścią umowy kredytowej bank zobowiązywał się udzielić powodowi kredytu w kwocie 2 700 000 zł na realizację celu inwestycyjnego polegającego na zakupie prawa wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w C. przy ulicy (...) oraz budowie hali magazynowej wraz z zapleczem biurowo – socjalnym i hali produkcyjnej. Kredyt udzielony został na okres od dnia 13 sierpnia 2008 roku do dnia 1 sierpnia 2023 roku.

Umową zawartą w formie aktu notarialnego sporządzonego przed notariuszem A. S. (1) w C. w dniu 14 sierpnia 2008 roku pozwana sprzedała powodowi za cenę 1 500 000 zł prawo użytkowania wieczystego gruntu o powierzchni 1,2515 ha położonego w C. przy ul. (...), oznaczonego jako działka o numerze (...), dla którego Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Sprzedaż powyższego prawa nastąpiła pod warunkiem, że Prezydent Miasta C. nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu. W treści powyższej umowy strony oświadczyły, iż „nieruchomość ta posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej”.

W dniu 29 sierpnia 2008 roku pomiędzy powodem a pozwaną zawarta została umowa przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu, sporządzona w formie aktu notarialnego przed notariuszem A. S. (1) w C., mocą którego pozwana przeniosła na rzecz powoda prawo użytkowania wieczystego gruntu o powierzchni 1,2515 ha położonego w C. przy ul. (...), oznaczonego jako działka o numerze (...), dla którego Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Przed zawarciem umowy kredytowej i umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w C. przy ul. (...) na zlecenie powoda sporządzony został operat szacunkowy, w którym dostęp przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej określono jako dobry.

Pismem z dnia 7 listopada 2008 roku Urząd Miasta C. poinformował powoda, iż opłata za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w C. przy ul. (...) za okres od 30 sierpnia 2008 roku do 31 grudnia 2008 roku wyniosła 2 660 zł, a za rok 2009 roku wyniosła ona 7 980 zł.

W dniu 12 listopada 2008 roku powód, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, zawarł z Biurem Usług (...) umowę o dzieło, dotyczącą wykonania koncepcji architektonicznej i projektu budynku, który miał być posadowiony na nieruchomości położonej w C. przy ul. (...).

Decyzją z dnia 4 grudnia 2008 roku odmówiono powodowi wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu przestrzennym nieruchomości położonej w C. przy ul. (...) z uwagi na brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej. O treści tej decyzji powód bezzwłocznie poinformował J. T. – ojca pozwanej. W rzeczywistości nieruchomość ta nie posiadała uregulowanego prawnie dostępu do drogi publicznej, posiadała jednak faktyczną i niekwestionowaną możliwość wjazdu z drogi publicznej – ulicy (...).

Pismem z dnia 14 maja 2009 roku powód oświadczył pozwanej, iż przedmiot sprzedaży obciążony jest istotną wadą, o której pozwana nie uprzedziła go przed sprzedażą, a o której nie wiedział, polegającą na uniemożliwieniu dokonania użytku z działki w sposób przez niego zamierzony. Powód wskazał w piśmie, iż ponosi koszty kredytu na zakup nieruchomości i jej zagospodarowanie, nie mogąc jednocześnie z nieruchomości tej korzystać z uwagi na fakt, iż nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, wbrew deklaracjom pozwanej. W konkluzji powód wzywał pozwaną do złożenia oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy sprzedaży i zwrotnego przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości na nią. Domagał się także zwrotu uiszczonej przez niego ceny sprzedaży nieruchomości, zastrzegając również roszczenia odszkodowawcze.

Pismem z dnia 10 września 2009 roku powód zażądał od pozwanej obniżenia ceny nieruchomości, nie wykluczając dochodzenia dalszych roszczeń odszkodowawczych. Wskazał, iż do chwili wystosowania pisma poniósł szkodę w wysokości 125 393,92 zł, na którą złożyły się odsetki od kredytu na zakup nieruchomości, koszty podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste oraz koszty związane z usuwaniem wady (koszty postępowania sądowego o ustanowienie drogi koniecznej), zaś wartość sprzedanej nieruchomości w stanie uwzględniającym wadę odpowiada 80% uiszczonej przez niego ceny sprzedaży. W konsekwencji domagał się on zapłaty na swoją rzecz kwoty 425 393,92 zł.

Postanowieniem z dnia 22 grudnia 2009 roku, sygn.. akt II Ns 27/09 Sąd Rejonowy w C.ustanowił na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki numer (...) położonej w C. przy ul. (...), dla której w Sądzie Rejonowym w C. urządzono księgę wieczystą numer (...), w której jako użytkownik wieczysty wpisany jest S. G. służebność drogi koniecznej przez działki położone w C. przy ul. (...): numer (...), dla której w Sądzie Rejonowym w C.urządzono księgę wieczystą numer (...), w której jako użytkownik wieczysty wpisana jest Gmina Miasto C. stanowiącą pas gruntu oznaczony punktami (...) o powierzchni 0,0027 ha, numer (...), dla której w Sądzie Rejonowym w C. urządzono księgę wieczystą numer (...), w której jako użytkownik wieczysty wpisana jest (...) Ltd sp. z o.o. w C. stanowiącą pas gruntu oznaczony punktami (...) o powierzchni 0,0016 ha przedstawionych na mapie sporządzonej przez biegłego geodetę H. K. wpisanej w Grodzkim Ośrodku (...) w C. w dniu 20 lipca 2009 roku; uznał opłatę za uiszczoną oraz nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w C. od S. G. kwotę 714,00 zł tytułem zwrotu wydatków wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

W dniu 1 czerwca 2009 roku powód uiścił kwotę 200 zł tytułem opłaty sądowej w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej. W dniu 24 marca 2009 roku powód dokonał w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej wpłaty 600 zł tytułem zaliczki na wynagrodzenie biegłego, w dniu 12 czerwca 2009 roku dokonał wpłacenia kolejnej zaliczki na wynagrodzenie biegłego w tej sprawie w kwocie 2 000 zł.

Wartość nieruchomości położonej w C. przy ul. (...), której prawo użytkowania wieczystego nabył powód od pozwanej na dzień zawarcia umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, to jest na dzień 29 sierpnia 2008 roku, przy uwzględnieniu braku dostępu do drogi publicznej wynosiła 513 900 zł. Przy hipotetycznym założeniu, iż przedmiotowa nieruchomość posiadałaby dostęp do drogi publicznej, jej wartość wynosiłaby 538 900 zł.

Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się w pierwszej kolejności do kwestii, czy pozwana ponosi względem powoda odpowiedzialność za wadę fizyczną sprzedanego mu prawa użytkowania wieczystego w postaci braku dostępu do drogi publicznej. W drugiej kolejności spór sprowadzał się do zachowania przez powoda terminu do poinformowania pozwanej o wadzie fizycznej rzeczy, a w konsekwencji możliwości realizacji uprawnień przysługujących mu z tytułu rękojmi, zaś w dalszej kolejności do wysokości poniesionej przez powoda szkody i ewentualnego przyczynienia się powoda do jej zwiększenia.

Do oceny stanu prawnego w niniejszej sprawie zastosować należało przepisy prawa materialnego obowiązujące w dacie 29 sierpnia 2008 roku, to jest w dacie zawarcia przez strony umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, z którą to umową związane są roszczenia o obniżenie ceny i roszczenia odszkodowawcze powoda. Z art.3 kc wynika zakaz retroakcji przepisów kodeksu cywilnego, dlatego też zmiany przepisów dotyczących odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, które nastąpiły po zawarciu między stronami umowy, będącej źródłem roszczeń powoda w niniejszej sprawie, nie mogły znaleźć do tychże roszczeń zastosowania.

Zgodnie z treścią art. 556 § 1 kc w brzmieniu obowiązującym w dacie 29 sierpnia 2008 roku, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niepełnym (rękojmia za wady fizyczne).

W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości i w zasadzie poza sporem pozostawał fakt, iż będące przedmiotem zawartej pomiędzy stronami umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego pozbawione było formalnego dostępu do drogi publicznej, co stanowiło wadę fizyczną rzeczy sprzedanej. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostawała kwestia, czy powód rzeczywiście zamierzał na zakupionej działce prowadzić inwestycję budowlaną. Bez znaczenia dla oceny powyższej kwestii był stan finansowy przedsiębiorstwa powoda – wbrew twierdzeniom pozwanej - brak jest podstaw do przyjęcia, aby nie pozwalał on na przeprowadzenie inwestycji na przedmiotowej nieruchomości, skoro powód uzyskał na ten cel kredyt bankowy, poza tym stwierdzić należy, iż pozwana nie przedłożyła żadnych dowodów na okoliczność złego stanu ekonomicznego przedsiębiorstwa pozwanego w dacie zawarcia umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego – wszystkie istniejące na objętej tym prawem nieruchomości obciążenia wpisane w treści księgi wieczystej wpisane zostały znaczny czas po nabycie tego prawa przez powoda, brak jest dowodów, aby zabezpieczone hipotecznie wierzytelności, lub wierzytelności, co do których prowadzona była egzekucja z przysługującego powodowi prawa użytkowania wieczystego istniały już w dacie przeniesienia jego własności.

Bez znaczenia dla oceny powyższej kwestii, jak i zasadności roszczeń powoda w niniejszej sprawie pozostawały również wzajemne rozliczenia stron z tytułu umów pożyczek, jakich udzielała pozwana powodowi. Pozwana nie przedstawiła do potrącenia z wierzytelnościami powoda żadnych swoich wierzytelności. Jeżeli przyjąć, że powód pożyczał od niej pieniądze w kwocie wskazywanej przez pozwaną, to kwestia ta pozostawałaby bez znaczenia dla oceny celu zakupu przez niego nieruchomości, jak również jego sytuacji finansowej. Podobnie ocenić należy kwestię świadczenia przez pozwaną usług w charakterze tłumacza na rzecz powoda, w czasie wspólnych podróży służbowych, które pozostawały bez związku z przedmiotem niniejszej sprawy.

Pomimo jednak faktu, iż prawo użytkowania wieczystego, będące przedmiotem umowy sprzedaży, dotknięte było wadą fizyczną, brak było w niniejszej sprawie podstaw do przypisania pozwanej odpowiedzialności za ten stan rzeczy i w konsekwencji uwzględnienia roszczeń powoda.

Dochodzone w niniejszej sprawie roszczenia powoda podzielić należało na dwie kategorie – roszczenie obniżenia ceny rzeczy sprzedanej z uwagi na wadę fizyczną nieruchomości oraz roszczenia odszkodowawcze z tytułu poniesionej szkody w związku z zakupieniem rzeczy wadliwej.

Odnośnie żądania obniżenia ceny przedmiotu sprzedaży stwierdzić należy, iż zgodnie z art. 560 § 1 kc in jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad, albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady nie są istotne. Na gruncie niniejszej sprawy oczywistym jest, iż nie było możliwe dokonanie przez pozwaną wymiany rzeczy na wolną od wad, lub też niezwłoczne usunięcie wad, gdyż będące przedmiotem zawartej pomiędzy stronami umowy sprzedaży prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, uznać należy za rzecz oznaczoną co do tożsamości. W tej sytuacji, wobec bezspornego istnienia wady fizycznej rzeczy sprzedanej, powodowi przysługiwały alternatywne uprawnienia odstąpienia od zawartej umowy sprzedaży lub żądania obniżenia ceny. Powód początkowo, pismem z dnia 14 maja 2009 roku złożył oświadczenie woli o odstąpieniu od zawartej umowy sprzedaży i domagał się zwrotu uiszczonej ceny sprzedaży za przedmiotowe prawo użytkowania wieczystego w zamian za zwrotne przeniesienie tego prawa na pozwaną, jednak pismem z dnia 10 września 2009 roku zmienił swoje żądanie i domagał się od pozwanej obniżenia ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 560 § 3 kc jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do wartości obliczonej z uwzględnieniem wad istniejących.

Powód domagał się obniżenia ceny sprzedaży przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego o 20% - na taką kwotę wyceniając powyższą różnicę. W niniejszej sprawie sporządzone zostały na okoliczność wyliczenia wartości przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego w stanie wolnym od wad i w stanie dotkniętym wadą w postaci braku dostępu do drogi publicznej cztery operaty szacunkowe. Z opinii biegłego Z. J. (k. 123 – 156, 215, 309 – 310) wynikało, iż przedmiotowa działka przy hipotetycznym założeniu istnienia dostępu do drogi publicznej miałaby w dacie zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego wartość 1 111 000,00 zł, natomiast jej wartość bez tego dostępu wynosiła 1 081 000,00 zł. Różnica pomiędzy wartością przedmiotu sprzedaży bez wady, a wartością przedmiotu dotkniętego wadą wynosiła zatem 30 000,00 zł. Proporcjonalna różnica przy cenie przedmiotu sprzedaży wolnego od wad w kwocie 1 500 000,00 zł wynosiła zatem, zgodnie z treścią tej opinii 40 500,00 zł.

Z opinii biegłego A. S. (2) (k. 244 – 272, 308 – 309, 310) wynikało, iż wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki, przy hipotetycznym założeniu posiadania przez nią dostępu do drogi publicznej wynosiła 1 069 800,00 zł , a w przypadku braku dostępu do drogi publicznej – 759 600,00 zł. Różnica pomiędzy wartością przedmiotu sprzedaży bez wady, a wartością przedmiotu dotkniętego wadą wynosiła zatem 410 200,00 zł. Proporcjonalna różnica przy cenie przedmiotu sprzedaży wolnego od wad w kwocie 1 500 000,00 zł wynosiła zatem, zgodnie z treścią tej opinii 525 987,00 zł.

Z opinii biegłego D. S. (k. 346 – 384, rozprawa z dnia 24 stycznia 2013 roku, 00:01:19) wynikało z kolei, iż wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki, przy hipotetycznym założeniu posiadania przez nią dostępu do drogi publicznej wynosiła 968 000,00 zł, a w przypadku braku dostępu do drogi publicznej – 919. 000,00 zł. Różnica pomiędzy wartością przedmiotu sprzedaży bez wady, a wartością przedmiotu dotkniętego wadą wynosiła zatem 49 000,00 zł. Proporcjonalna różnica przy cenie przedmiotu sprzedaży wolnego od wad w kwocie 1 500 000,00 zł wynosiła zatem, zgodnie z treścią tej opinii 76 000,00 zł.

Z opinii biegłego S. W. (1) (k. 823 – 861, rozprawa z dnia 10 grudnia 2015 roku, 00:00:58) wynikało natomiast, iż wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki, przy hipotetycznym założeniu posiadania przez nią dostępu do drogi publicznej wynosiła 538 900,00 zł, a w przypadku braku dostępu do drogi publicznej – 513 900,00 zł. Różnica pomiędzy wartością przedmiotu sprzedaży bez wady, a wartością przedmiotu dotkniętego wadą wynosiła zatem 25 000,00 zł. Proporcjonalna różnica przy cenie przedmiotu sprzedaży wolnego od wad w kwocie 1 500 000,00 zł wynosiła zatem, zgodnie z treścią tej opinii 69 600,00 zł.

Za miarodajną w zakresie ustalenia wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w C. przy ul. (...), przy hipotetycznym założeniu posiadania przez nią dostępu do drogi publicznej oraz ustalenia wartości tego prawa bez dostępu do drogi publicznej, a w konsekwencji także do wyliczenia proporcjonalnej różnicy w cenie uiszczonej przez powoda na rzecz pozwanej z tytułu zakupu tego prawa, a ceną należną za zakup prawa wadliwego Sąd Okręgowy przyjął opinię biegłego S. W. (1). W ocenie Sądu Okręgowego biegły ten dokonał najpełniejszej analizy lokalnego rynku obrotu nieruchomościami, a przyjęte przez niego jako materiał porównawczy transakcje dotyczą nieruchomości o podobnym położeniu i podobnych parametrów. Tym samym Sąd Okręgowy odmówił mocy dowodowej opiniom pozostałych biegłych, którzy przy analizie porównawczej cen nieruchomości przyjmowali do porównania nieruchomości o diametralnie innej charakterystyce od nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. Podkreślić w tym miejscu należy jednak, iż wyliczenia wynikające z opinii biegłego S. W. (1) nie odbiegają znacząco z opinii biegłych D. S. i Z. J. – pomimo istotnych różnic w ustaleniu wartości przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego przy założeniu nie istnienia wady fizycznej w postaci braku dostępu do drogi publicznej oraz przy uwzględnieniu istnienia tejże wady, przy proporcjonalnym wyliczeniu sumy, o którą powód mógłby domagać się obniżenia ceny sprzedaży, diametralnie natomiast inaczej w tym zakresie wypadały wyliczenia biegłego A. S. (2), które jednak, jak już wspomniano powyżej nie były miarodajne dla ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie.

Abstrahując od powyższego, choć powód mógł, na skutek wady fizycznej rzeczy domagać się obniżenia ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości o kwotę 69 600,00 zł, jego roszczenie w tym zakresie nie tylko nie było uzasadnione co do wysokości, ale również co do zasady.

Zauważyć w tym miejscu należy, iż stosownie do treści art. 563 § 1 kc in principio kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku, gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć.

Zdaniem Sądu powód, jako nabywca prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, w szczególności gdy zważyć na fakt, iż nieruchomość ta przeznaczona miała być na cel związany z prowadzeniem działalności gospodarczej przez powoda, zobowiązany był do zachowania podwyższonej miary staranności. Sam powód zdawał się podzielać powyższe stanowisko, gdyż zarówno z jego zeznań, zeznań pozwanej, jak też z zeznań świadka P. L. w sposób jednoznaczny wynikało, iż powód przed zakupem przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego zlecił sporządzenie operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowej nieruchomości. Fakt, iż w operacie tym nie wskazano, iż nieruchomość nie posiada prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej nie może w żaden sposób obciążać pozwanej – powód z łatwością mógł się dowiedzieć, iż działka o numerze (...), położona w C. przy ul. (...) nie posiada dostępu do drogi publicznej poprzez analizę dokumentacji geodezyjnej dotyczącej przedmiotowej nieruchomości lub też akt księgi wieczystej. P. L., prowadzący obsługę prawną przedsiębiorstwa powoda w związku z zakupem przedmiotowej nieruchomości przyznał, iż akta księgi wieczystej, ani dokumentacja geodezyjna, dotycząca tej nieruchomości nie została przez powoda zbadana, a ustalając stan prawny nieruchomości powód opierał się wyłącznie na oględzinach fizycznych nieruchomości oraz sporządzonym na swoje zlecenie operacie szacunkowym wymaganym do ubiegania się o kredyt. Podkreślić w tym miejscu należy również, że mylne przekonanie powoda o dostępie przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej, które wyrobił on sobie w oparciu o treść operatu szacunkowego, nie może skutkować stwierdzeniem, iż powód dokonał należytego zbadania stanu prawnego nieruchomości. Fakt wprowadzenia powoda w błąd przez autora operatu szacunkowego sporządzonego na jego zlecenie, nie przeczy faktowi, iż w przypadku dochowania należytej staranności powód z łatwością mógł się dowiedzieć o stanie prawnym i fizycznym nieruchomości, w tym także jej dostępie do drogi publicznej, a jednak obowiązku tego zaniedbał. Ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza autora operatu szacunkowego pozostaje bez znaczenia dla oceny dochowania przez powoda aktów należytej staranności przy zakupie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Fakt, iż powód posłużył się przy badaniu sprzedanej rzeczy pomocą podmiotu profesjonalnego nie zwalniał go z obowiązku dochowania należytej staranności, która umożliwiłaby mu niewątpliwie stwierdzenie, iż przedmiotowa nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, zaś wprowadzenie go w tym zakresie w błąd przez podmiot profesjonalny działający na jego zlecenie może skutkować jedynie ewentualną odpowiedzialnością odszkodowawczą tego podmiotu Pozostaje natomiast bez znaczenia dla oceny możliwości dochodzenia przez powoda uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizycznej rzeczy sprzedanej wobec pozwanej. Skoro powód zapoznał się ze sporządzonym operatem szacunkowym, dotyczącej przedmiotowej nieruchomości przed zawarciem z pozwaną umowy jej sprzedaży, to stwierdzić należy, iż termin do zawiadomienia pozwanej o wadzie rzeczy sprzedanej upłynął najpóźniej w terminie miesiąca od daty zawarcia umowy sprzedaży, a niezgłoszenie w tym terminie wady pozwanej skutkowało utratą uprawnień z tytułu rękojmi, w myśl art. 563 § 1 kc. Stwierdzić należy, iż to powoda obciąża zarzut braku przeprowadzenia należytego badania rzeczy, będącej przedmiotem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, a fakt niedochowania przez niego aktów należytej staranności i w konsekwencji mylne wyobrażenie o właściwościach fizycznych nabywanego prawa oraz bezsporne niezawiadomienie pozwanej w terminie miesiąca od daty sprzedaży, to jest w terminie miesiąca od czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności powód mógł dowiedzieć się o wadzie, implikowało konieczność przyjęcia, iż uprawnienia z tytułu rękojmi zostały przez powoda utracone, co skutkowało oddaleniem roszczeń pozwu.

Nawet gdyby hipotetycznie przyjąć, iż powód nie miał możliwości dowiedzenia się o braku dostępu nieruchomości do drogi publicznej, choć jak wskazano powyżej, przy zachowaniu staranności w stosunkach tego rodzaju, z łatwością mógł się on o tym dowiedzieć ( por. opinia ustana biegłego biegłego S. W.), zgłoszenie pozwanej wady i tak nastąpiło po upływie określonego w przepisie art. 563 § 1 kc terminu niezbędnego do zachowania uprawnień z tytułu rękojmi.

Ponadto nawet gdyby hipotetycznie założyć, iż powód dowiedział się od wadzie rzeczy dopiero z chwilą otrzymania decyzji odmownej co do warunków zabudowy i zagospodarowaniu przestrzennym nieruchomości, co jak wynika między innymi z zeznań samego powoda nastąpiło w dniu 4 grudnia 2008 roku, termin do zgłoszenia pozwanej wady rzeczy sprzedanej, określony w art. 563 § 1 kc i tak zostałby przekroczony, a powód utraciłby uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej. Przy takim założeniu miesięczny termin do powiadomienia pozwanej o wadzie upływałby z dniem 4 stycznia 2009 roku. Powód nie wykazał, aby przed upływem tego terminu poinformował pozwaną o wadzie fizycznej rzeczy sprzedanej – pierwsze zaadresowane do pozwanej pismo zawierające oświadczenie powoda o wadzie fizycznej datowane jest dopiero na dzień 14 maja 2009 roku. Bez znaczenia dla oceny powyższej kwestii było bezsporne w niniejszej sprawie poinformowanie przez powoda o wadzie fizycznej rzeczy ojca pozwanej – J. T.. O ile bezspornym jest, iż J. T. uczestniczył w pertraktacjach pomiędzy stronami, dotyczących sprzedaży przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego, to wbrew spoczywającemu na nim z mocy art. 6 kc rozkładowi ciężaru dowodu, powód nie wykazał, aby był on pełnomocnikiem pozwanej w zakresie dokonywania tej transakcji. Z treści umów przedwstępnych sprzedaży oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego wynika jednoznacznie, iż pozwana działała samodzielnie we własnym imieniu. Dodatkowo stwierdzić należy, iż stosownie do przepisu 99 § 1 kc jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być również udzielone w tej formie. Tym samym ewentualne pełnomocnictwo udzielone przez pozwaną jej ojcu J. T. do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz powoda powinno być udzielone w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, co wynika z art. 99 § 1 kc, w zw. z art. 158 kc i art. 237 kc. Powód nie wykazał, aby takie pełnomocnictwo zostało ojcu pozwanej przez pozwaną udzielone, a w konsekwencji zawiadomienie J. T. o ujawnieniu wady fizycznej nieruchomości nie było równoznaczne z zawiadomieniem o tym fakcie pozwanej, skoro nie był on w żaden sposób umocowany do reprezentowania sprzedającej, a tym samym nie mogło wywrzeć względem pozwanej skutku prawnego.

Sąd Okręgowy nie dał wiary twierdzeniom powoda, jakoby do zawiadomienia pozwanej doszło podczas Świąt Bożego Narodzenia 2008 roku. Na potwierdzenie powyższej tezy powód przedstawił dowody w postaci swoich własnych zeznań oraz zeznań swojej żony J. G.. Treści zeznań powoda i świadka J. G. przeczą przede wszystkim kategoryczne zeznania pozwanej i jej ojca J. T., z których wynika, iż Święta Bożego Narodzenia w 2008 roku nie były spędzane wspólnie przez rodziny stron. oraz pismo powoda zaadresowane do pozwanej, datowane na dzień 14 maja 2009 roku, w którym informuje on ją o wadzie fizycznej rzeczy. Zauważyć należy po pierwsze, iż gdyby rzeczywiście powód poinformował pozwaną o wadzie rzeczy sprzedanej w czasie spotkania świątecznego, to w piśmie nie informowałby jej o tym, lecz powoływałby się na fakt powiadomienia jej o tym uprzednio i oświadczał o skorzystaniu z przysługujących mu uprawnień. Pokreślić również należy brak kategoryczności w zeznaniach świadka J. G., która przyznała, iż nie jest pewna w którym roku święta strony spędzały razem, nie wykluczyła, iż było to w innym roku. Wskazać także należy, iż wcześniejsze działania powoda, takie jak zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości objętej sprzedawanym prawem użytkowania wieczystego, jak i działania późniejsze w postaci wezwań pozwanej do zwrotnego przeniesienia własności, a następnie wypłaty świadczeń na rzecz powoda oraz fakt korzystania przez przedsiębiorstwo powoda ze stałej obsługi prawnej, świadczą o profesjonalizmie powoda, dlatego też nie zasługuje na wiarę twierdzenie, aby zaniedbał on tak istotną rzecz, jak zgłoszenie pozwanej wady fizycznej rzeczy na piśmie, lub w inny sposób dający się łatwo udowodnić, poprzestając na przekazaniu jej tak istotnej informacji podczas spotkania rodzinnego. Wiarygodność pozwanej w t względzie wynika ponadto z oferowanego przez nią, a nie uwzględnionego przez Sąd, wniosku dowodowego zmierzającego do wykazania, miejsc połączeń telefonicznych z aparatu pozwanej w czasie Wigilii i Świąt Bożego narodzenia 2008 r.

Reasumując wypada stwierdzić, iż choć nabyte od pozwanej przez powoda prawo użytkowania wieczystego nieruchomości dotknięte było wadą fizyczną w postaci braku dostępu nieruchomości do drogi publicznej, to powód nie zawiadomił pozwanej w terminie o tej wadzie, w konsekwencji czego doszło do wygaśnięcia jego uprawnień z tytułu rękojmi.

Przechodząc do drugiej grupy roszczeń powoda dotyczących roszczeń odszkodowawczych wskazać należy, iż składały się na nie roszczenia odszkodowawcze z tytułu szkody będącej następstwem braku możliwości zagospodarowania przestrzennego nieruchomości w zaplanowany sposób, w tym konieczności poniesienia zbędnych kosztów, jakich powód uniknąłby gdyby przedmiotowej nieruchomości nie kupił, bądź też, które to koszty byłyby racjonalnie poniesionymi w związku z prowadzoną inwestycją (która nie doszła do skutku z uwagi na wadę fizyczną przedmiotu sprzedaży), na które złożyły się: koszty postępowania w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej w łącznej kwocie 3 077,05 zł (opłata od pozwu w kwocie 200,00 zł, mapki graniczne w kwocie 277,05 zł, koszty biegłego w kwocie 600,00 zł oraz koszty geodety w kwocie 2 000,00 zł), koszty opłat i podatków na które złożyły się odsetki od kredytu na zakup nieruchomości za okres od listopada 2008 roku do lutego 2010 roku w wysokości 136 031,03 zł, podatek od nieruchomości za 2008 rok w kwocie 2 962,00 zł podatek od nieruchomości za 2009 rok w kwocie 9 261,10 zł, opłata za użytkowanie wieczyste za 2008 rok w kwocie 2 660,00 zł i opłata za użytkowanie wieczyste za 2009 rok w kwocie 7 980,00 zł.

Zgodnie z art. 566 § 1 kc jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny, może on żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem okoliczności za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W ostatnim wypadku kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowywania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów.

Również w odniesieniu do powyższego uprawnienia aktualność zachowuje przytoczona powyżej argumentacja dotycząca utraty przez powoda uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy na skutek upływu terminu do zbadania rzeczy i powiadomienia sprzedającego o wadzie.

Stwierdzić należy również, iż powód nie wykazał w powyższym zakresie poniesienia szkody, o ile nie budzi wątpliwości ponoszenie przez niego danin publicznych związanych z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w C. przy ul. (...) w postaci podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste, a także spłaty rat kredytu na zakup przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego, czy też koszty poniesione przez powoda w związku z postępowaniem sądowym o ustanowienie drogi koniecznej, to nie wykazane zostało wydatkowanie kwoty 277,05 zł w związku z prowadzeniem postępowania o ustanowienie drogi koniecznej. Powód w uzasadnieniu pozwu wskazał, iż kwota ta wydana została na sporządzenie mapek granicznych i przedłożył potwierdzenie przelewu powyższej kwoty (k. 73) na rzecz Urzędu Miasta C.. W tytule płatności wskazano w potwierdzeniu przelewu „zapłata z (...) zlecenie (...)”. Powód nie przedłożył powyższej faktury, stąd też stwierdzić należało, iż wbrew ciążącemu na nim obowiązkowi dowodowemu, nie wykazał, z jakiego tytułu zapłacił powyższą kwotę, a tym samym brak było podstaw do przyjęcia, aby stanowiła ona szkodę wynikającą z nabycia dotkniętego wadą fizyczną prawa użytkowania wieczystego nieruchomości od pozwanej.

Zauważyć również trzeba, iż pomimo poniesienia przez powoda kosztów obsługi kredytu na zakup przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, nie cały koszt tego kredytu uznany może zostać za poniesioną przez niego szkodę. Wskazać wypada, iż powód nie domagał się w niniejszej sprawie rozwiązania umowy sprzedaży, lecz jedynie obniżenia ceny nieruchomości, a tym samym w zakresie w jakim godził się na poniesienie kosztów jej zakupu nie sposób uznać, aby poniósł on szkodę, przez którą należy rozumieć uszczerbek w dobru chronionym prawem, poniesiony wbrew woli poszkodowanego. Skoro wolą powoda jest dalsze użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości, to nawet przy hipotetycznym założeniu istnienia podstaw do obniżenia ceny jego sprzedaży, powód byłby zmuszony do kredytowania jego zakupu w pozostałym zakresie, w którym zobowiązany byłby do zapłaty ceny i tym samym ponoszenie kosztów kredytowania w tej części nie mogłoby zostać uznane za poniesioną przez niego szkodę. Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, iż ewentualne roszczenia odszkodowawcze w zakresie poniesionych kosztów kredytowania zakupu przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego (gdyby nie utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej) mogłyby być uzasadnione jedynie w części dotyczącej obsługi kredytu, w jakiej nastąpiło obniżenie ceny zakupu nieruchomości.

Reasumując również w zakresie dochodzonych przez powoda w niniejszej sprawie roszczeń odszkodowawczych doszło do utraty przez niego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, a w konsekwencji prawa do skutecznego dochodzenia roszczeń w tym zakresie, zaś sama wysokość roszczeń odszkodowawczych częściowo nie została przez powoda wykazana.

Odnieść należy się w tym miejscu do treści art. 564, zgodnie z którym utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

Z ugruntowanych poglądów orzecznictwa i doktryny wynika, iż zapewnienie sprzedawcy o nieistnieniu wad nie musi być zawinione, aby nie nastąpił skutek w postaci utraty uprawnień z tytułu rękojmi, mimo upływu terminów do zawiadomienia sprzedającego o wadzie, a także, iż zapewnienie kupującego o braku konkretnej wady może przybrać dowolną formę, byle było dostatecznie zrozumiałe (zob. C. Żuławska w G. Bieniek [red] Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom 2, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2005 s. 77). Pomimo powyższego, w ocenie Sądu Okręgowego brak jest podstaw do przypisania w niniejszej sprawie pozwanej, aby zapewniła ona powoda o nieistnieniu wad będącego przedmiotem zawartej pomiędzy nimi umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w C. przy ul. (...). Choć bezspornym pomiędzy stronami pozostaje fakt, iż w treści warunkowej umowy sprzedaży zawarte zostało oświadczenie stron o posiadaniu przez przedmiotową nieruchomość bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, to przypomnieć należy, iż fizyczny stan działki pozwalał na nieskrępowany dostęp do niej z drogi publicznej – ulicy (...). Zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym pośrednio również zeznania samego powoda jednoznacznie wskazują, iż pozwana nie przejawiała nadmiernego zainteresowania przedmiotową nieruchomością, a znaczna część negocjacji sprzedażowych prowadzona była przez pozwanego z ojcem pozwanej – J. T.. Zdaniem Sądu Okręgowego w okolicznościach zawartej umowy, wobec zaufania jakim strony darzyły się w dacie zawarcia umowy, na co wskazują one zgodnie w swoich zeznaniach kluczową dla oceny charakteru złożonego przez pozwaną zapewnienia o dostępie przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej, była informacja uzyskana przez nią od samego powoda, który jeszcze przed zawarciem umowy zapoznał ją z treścią sporządzonego na jego zlecenie operatu szacunkowego, w którym wskazano, iż dostęp przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej jest dobry.

W tej sytuacji oświadczenia pozwanej o dostępie przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej nie sposób traktować w kategoriach zapewnienia o braku istnienia wady w postaci braku prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej, lecz jedynie w kategoriach oświadczenia, iż możliwy jest wjazd na przedmiotową nieruchomość bezpośrednio z drogi publicznej, co było zgodne z prawdą, gdyż bezspornie działka ta posiadała faktycznie fizyczny dostęp do drogi publicznej i możliwy był nieskrępowany wjazd na nią z ulicy (...), a jedynie brak było prawnego usankcjonowania rzeczywistego stanu faktycznego. Zdaniem Sądu Okręgowego nie tylko nie sposób przypisać pozwanej w niniejszej sprawie, iż złożyła wobec powoda oświadczenie o braku istnienia wad nieruchomości w postaci braku uregulowanego prawnie dostępu do drogi publicznej, lecz treść tego oświadczenia należy przypisać niewłaściwej ocenie stanu prawnego przedmiotowej nieruchomości przez profesjonalny podmiot w postaci biegłego do spraw szacowania nieruchomości, który działał przecież na zlecenie i rzecz powoda, nie zaś pozwanej.

O ile zatem nie budzi wątpliwości, iż nawet niezawinione i dokonane w dobrej wierze przez sprzedającego zapewnienie kupującego o braku występowania po stronie zbywanej rzeczy określonej wady fizycznej powoduje brak wygaśnięcia względem kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy po upływie określonych w art. 563 § 1 kc terminów, to w niniejszej sprawie brak jest podstaw do potraktowania zgodnego oświadczenia stron warunkowej umowy sprzedaży o dostępie przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej w kategoriach takiego zapewnienia. Oświadczenie pozwanej, jak wynika z okoliczności zawarcia przedmiotowej umowy, w tym w szczególności stosunków stron i dokładnego zbadania przez powoda stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej nieruchomości za pośrednictwem profesjonalnego podmiotu, uznać należało za deklarację istnienia fizycznego wjazdu z drogi publicznej na teren przedmiotowej nieruchomości, nie zaś deklarację co do istnienia uregulowanego w tym zakresie stanu prawnego.

Nawet jednak, gdyby hipotetycznie przyjąć, iż pozwana zapewniła powoda o nieistnieniu wady fizycznej będącego przedmiotem zawartej umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w postaci braku prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej, to zdaniem Sądu i tak fakt ten w realiach niniejszej sprawy nie mógłby obciążać pozwanej z korzyścią dla powoda i skutkować brakiem utraty przez niego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizycznej rzeczy. O ile podzielić należy przytoczone powyżej poglądy doktryny co do priorytetu ochrony interesów kupującego i sankcjonowaniu choćby dokonanego w dobrej wierze zapewnienia sprzedającego o braku wad fizycznych rzeczy, to w ocenie Sądu brak jest podstaw aby tak daleko idące skutki dla praw kupującego, pomimo niezachowania przez niego właściwych w stosunkach danego rodzaju aktów staranności rozciągać także na sytuacje, kiedy sprzedający zapewnił o istnieniu określonych cech zbywanej rzeczy w dobrej wierze – pod wpływem wyraźnej sugestii samego kupującego i działającego na jego zlecenie profesjonalnego podmiotu. W takiej sytuacji dochodziłoby do nieuzasadnionego przerzucenia ryzyka niewłaściwej oceny przedmiotu sprzedaży przez samego kupującego i podmiotu działającego na jego zlecenie na osobę sprzedającego, działającą w zaufaniu do dokonanego przez samego kupującego badania przedmiotu sprzedaży.

Taka właśnie sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie – nie ulega wątpliwości, iż to sam powód posłużył się profesjonalnym podmiotem do zbadania stanu faktycznego i prawnego nieruchomości oraz możliwości zagospodarowania jej w określonych kierunkach. Nawet gdyby potraktować dokonane niewątpliwie w dobrej wierze zapewnienie pozwanej o bezpośrednim dostępie przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej w kategoriach braku istnienia wady fizycznej nieruchomości w postaci braku prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej, choć jak wspomniano powyżej, brak jest podstaw do przypisania mu takiego charakteru, to wobec niewątpliwego wpływu samego powoda i działającego na jego rzecz biegłego do spraw szacowania wartości nieruchomości na sam fakt złożenia przedmiotowego oświadczenia i jego treść, przerzucenie przez powoda na pozwaną skutków takiego oświadczenia w postaci ponoszenia ryzyka niezbadania przez powoda rzeczy w sposób odpowiedni w danego rodzaju stosunkach, a ściślej mówiąc przeprowadzenie takiego badania w sposób obarczony błędem i w sposób nierzetelny, uznane musiałoby zostać za nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 kc, a tym samym nie może wywierać ono skutku w postaci braku utraty przez powoda uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy.

Mając na uwadze powyższe względy Sąd Okręgowy powództwo oddalił w oparciu o przepis art. 563 § 1 kc oraz przepisy powołane w treści uzasadnienia.

O kosztach rozstrzygnięto w oparciu o treść art. 98 § 1 kpc w zw. z art. 109 § 2 kpc. Powód przegrał proces w całości i stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik procesu zobowiązany był do zwrotu na rzecz pozwanej całości poniesionych przez nią kosztów procesu.

Podstawę obciążenia powoda kosztami opinii biegłego S. W. (1) w części w jakiej nie znalazły one pokrycia we wpłaconej przez powoda na poczet sporządzenia tejże opinii zaliczce, stanowił przepis art. 83 ust. 2 uksc w zw. z art. 113 ust. 1 uksc i art. 98 § 1 kpc.

Apelację od wyroku wniósł powód, zarzucając sprzeczność istotnych ustaleń faktycznych Sądu ze zgromadzonym materiałem dowodowym, stanowiącą następstwo naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. w zakresie oceny zachowania przez powoda terminu zawiadomienia sprzedawcy o wadzie przedmiotu sprzedaży, umocowania J. T. do działania w imieniu sprzedającej w zakresie czynności związanych z zawarciem i wykonaniem umowy sprzedaży, oceny możliwości i powinności powoda wykrycia wady rzeczy sprzedanej. Naruszenie wskazanego przepisu proceduralnego miało również polegać na braku wszechstronności w rozważeniu zebranego materiału, w zakresie umocowania J. T. do działania w imieniu sprzedającej i kontaktowania się w jej imieniu z powodem w ramach uzgodnienia warunków sprzedaży, a w dalszej kolejności w zakresie wykonania tej umowy, oceny możliwości wykrycia wady przez powoda w świetle zeznania biegłego na rozprawie w dniu 10 grudnia 2015ri ustalania uzasadnionego zakresu roszczenia powoda – w świetle bezspornego charakteru przedmiotu sprzedaży oraz celu jego nabycia. Zarzucał również apelujący sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego polegającą na bezkrytycznym uznaniu kategoryczności zeznań pozwanej i jej ojca J. T. odnośnie sposobu spędzania Świąt Bożego Narodzenia w 2008r. oraz braku takiej kategoryczności w zeznaniach świadka J. G.. Zarzucał apelujący rażące naruszenie art. 247 k.p.c. przez nieuzasadnione uznanie ponad osnowę warunkowej umowy sprzedaży, że zapewnienie pozwanej o braku istnienia wady w postaci braku prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej należy traktować wyłącznie jako oświadczenie, iż możliwy jest wjazd na nieruchomość bezpośrednio z drogi publicznej. Dokonując takiej interpretacji złożonego przez pozwaną w akcie notarialnym oświadczenia miał również – według apelacji – naruszyć Sąd Okręgowy przepis art. 233 § 1 k.p.c. przez wykroczenie poza granice swobodnej oceny dowodów. Przepis ten został – zdaniem apelującego – także naruszony przez dowolne uznanie, że powód nadużył prawa przez poinformowanie pozwanej o treści uzyskanej opinii, z której wynikał prawnie uregulowany dostęp do drogi publicznej, w sytuacji gdy z całości materiału dowodowego wynikało, że uzyskanie przez pozwaną informacji należałoby uznać wyłącznie jako wykorzystanie przez pozwaną błędu , w który powód został wprowadzony przez profesjonalny podmiot (rzeczoznawcę).

W oparciu o podniesione zarzuty domagał się powód zmiany wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu, ewentualnie uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Zarzuty apelacji kwestionowały poprawność dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych. Koncentrowały się one na kwestiach związanych z uzyskaniem przez powoda wiedzy o braku prawnie uregulowanego dostępu nabywanej od pozwanej nieruchomości do drogi publicznej oraz kwestii związanej z poinformowaniem pozwanej o istnieniu wady. Wskazać należy, że zasadnicze okoliczności dotyczące wiedzy obu stron o dostępie nieruchomości stanowiącej przedmiot transakcji w sierpniu 2008r. do drogi publicznej były między stronami bezsporne, jak wskazał w motywach swego orzeczenia Sąd Okręgowy, a apelujący nie podnosi zarzutu nieprawidłowości wskazania przez Sąd Okręgowy na okoliczności bezsporne. Zostały one wskazane na stronie 8 uzasadnienia, gdy Sąd Okręgowy opisywał treść aktu notarialnego zawierającego umowę warunkową sprzedaży nieruchomości z 14 sierpnia 2008r. (w aktach sprawy brak jest tego aktu, lecz wobec bezsporności jego treści nie było potrzeby przeprowadzania z niego dowodu). Wskazane zatem zostało, że w treści tej umowy strony oświadczyły, iż „nieruchomość ta posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej”. Bezsporne miedzy stronami również było, co wynika ze strony 9 uzasadnienia, że „Przed zawarciem umowy kredytowej i umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w C. przy ul. (...) na zlecenie powoda sporządzony został operat szacunkowy, w którym dostęp przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej określono jako dobry”. Z dosłownego przytoczenia tych bezspornych między stronami i istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności jasno wynika, że ani w operacie szacunkowym rzeczoznawcy J. J. ani w akcie notarialnym z 14 sierpnia 2008r. nie było mowy o prawnie uregulowanym dostępie do drogi publicznej . Sąd Okręgowy w pełni prawidłowo przyjął, chociaż jednoznacznie tego nie określił w motywach swego orzeczenia, że zarówno powód jak i pozwana nie wiedzieli w chwili zawierania umowy przedwstępnej, następnie warunkowej umowy sprzedaży, a następnie umowy przeniesienia prawa wieczystego użytkowania w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży tego prawa, że istniejący bezsprzecznie dojazd do nieruchomości z drogi publicznej (ul. (...)) nie był prawnie uregulowany. O tym fakcie powód dowiedział się dopiero z 4 grudnia 2008r., kiedy otrzymał decyzję odmowną co do warunków zabudowy. Zgodzić należy się z apelującym, że przypisanie powodowi możliwości i powinności zbadania nabywanej rzeczy i uzyskania tym samym wiedzy o braku prawnego uregulowania dostępu do drogi nie było prawidłowe ponieważ kwestia prawnej regulacji dostępu do drogi nie była i nie musiała być przedmiotem zainteresowania powoda. Powód bowiem dysponował wiedzą, że nieruchomość ma dostęp do drogi i była to wiedza poprawna bo fizycznie taki dostęp istniał. Rozważania Sądu Okręgowego przeprowadzone na podstawie art. 563 § 1 k.c. ( w brzmieniu obowiązującym do 24 grudnia 2014r.) odnośnie powinności powoda zbadania nabywanej rzeczy i uzyskania tym samym wiedzy o braku prawnego uregulowania dostępu do drogi pozostają jednak bez znaczenia dla rozstrzygnięcia. Sąd Okręgowy bowiem rozważył także kwestię zachowania przez powoda uprawnień z tytułu rękojmi w sytuacji, gdyby przyjąć, że wiedzę o wadzie nieruchomości powód uzyskał dopiero 4 grudnia 2008r.

Odnosząc się w tym zakresie do zarzutów apelacji ocenić je należy jako bezzasadne. Sąd Okręgowy, wbrew zarzutom apelacji , nie naruszył w żaden z opisanych w apelacji sposobów przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Przepis ten stanowi, że „Sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.” Zgodnie z utrwaloną w orzecznictwie wykładnią cytowanego przepisu, wynikającą chociażby z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002r. wydanego w sprawie II CKN 817/00 „jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona.” Taka sytuacja w niniejszej sprawie z pewnością występuje w odniesieniu do oceny wiarygodności zeznań stron i świadków odmiennie przedstawiających istnienie i ewentualny przebieg spotkania powoda i pozwanej w czasie Świąt Bożego Narodzenia w 2008r. Obie wersje były w pewnym stopniu prawdopodobne, a o tym, że wersja prezentowana przez pozwaną i świadka J. T., że strony nie spotkały się w Święta 2008r. oceniona została przez Sąd Okręgowy jako bardziej prawdopodobna i tym samym wiarygodna. Ocenie tej nie sposób zarzucić braku logiki czy braku zgodności z zasadami doświadczenia życiowego zatem kwestionowanie poprawności tej oceny w apelacji wyłącznie w oparciu o prezentację własnego stanowiska jest nieuzasadnione. Nie ma również racji apelujący zarzucając Sądowi Okręgowemu brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego. Wręcz przeciwnie – właśnie z treści zeznań samego powoda w zestawieniu ze zgodnymi w tej mierze zeznaniami świadka J. T. wynika, że po uzyskaniu przez powoda wiedzy o tym, że do wykorzystania nieruchomości zgodnie z zamiarem towarzyszącym mu przy jej nabywaniu niezbędne jest prawne uregulowanie dostępu do drogi, nie traktował powód jeszcze tej przeszkody jako wady nieruchomości. Bezspornie poinformowany przez powoda J. T. zaoferował pomoc w regulacji kwestii dostępu do drogi, powód jednak wybrał inną formę ustanowienia drogi koniecznej i dopiero – jak zeznał k- 804 – gdy przekonał się, że wybrana przez niego forma regulacji przeciąga się w czasie, zaczął postrzegać brak prawnego uregulowania do drogi jako wadę nieruchomości. W tych okolicznościach w pełni prawidłowa jest ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego i ustalenie Sądu Okręgowego, że zawiadomienie pozwanej o wadzie nastąpiło dopiero w piśmie kierowanym do niej przez powoda w maju 2009r. Zbiegło się to również w czasie – jak wynika z zeznań pozwanej – z wystąpieniem pozwanej o zwrot udzielonych powodowi pożyczek. Słusznie uznał Sąd Okręgowy, że poinformowanie przez powoda J. T. – ojca pozwanej o braku prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej nie może zostać utożsamione z poinformowaniem o tym fakcie pozwanej. Z zeznań świadka J. T., ocenionych przez Sąd Okręgowy prawidłowo jako wiarygodnych, a także pośrednio z zeznań świadka Z. S. (k- 714 -716) wynikało, że powód nie oczekiwał pomocy ze strony J. T. w rozwiązaniu kwestii dostępu do drogi, ponieważ przypuszczał, że zaproponowana mu przez prawnika forma uzyskania prawnego dostępu do drogi okaże się szybka i skuteczna, a przede wszystkim bardziej dla niego dogodna. Jeszcze raz podkreślić należy, że z zeznań samego pozwanego wynikało, że problem braku prawnej regulacji istniejącego fizycznie dostępu do drogi zaczął postrzegać jako wadę nieruchomości dopiero po upływie dłuższego niż się spodziewał czasu na uzyskanie prawnego dostępu do drogi. W pełni zatem wiarygodne są zeznania pozwanej i świadka T. z których wynika, że powód nie oczekiwał, że J. T. zawiadomi o „wadzie” pozwaną.

W tych okolicznościach wszystkie zarzuty apelacji podważające prawidłowość ustalenia Sądu Okręgowego, że powód przekroczył miesięczny termin do zawiadomienia pozwanej o istnieniu wady w postaci braku prawnie uregulowanego dostępu do nieruchomości muszą być uznane za bezzasadne.

Bezzasadny był także zarzut naruszenia art. 247 k.p.c., który stanowi: „dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne”. Stawiając ten zarzut powód w istocie podważał nie czynności proceduralne Sądu polegające na przesłuchaniu stron i świadków, lecz dokonaną przez Sąd Okręgowy interpretację oświadczenia pozwanej złożonego w akcie notarialnym z 14 sierpnia 2008r., że „nieruchomość ta posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej”. Jak zaznaczono na wstępie niniejszych rozważań, oświadczeniu temu nie sposób przypisać roli zapewnienia, że nieruchomość ma uregulowany prawnie dostęp do drogi publicznej. Oświadczenie złożone przez pozwaną w akcie notarialnym należy rozumieć tak jak wskazał Sąd Okręgowy – jako wiedzę o tym że nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi i z pewnością było to oświadczenie zgodne z prawdą ponieważ z drogi R. był urządzony wjazd na przedmiotową nieruchomość, a jedynie nie był on prawnie uregulowany.

Z tych względów wobec bezzasadności wszystkich zarzutów apelacji podlegała ona oddaleniu na mocy art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 w związku z art. 99 k.p.c. zasądzając na rzecz wygrywającej etap postępowania apelacyjnego pozwanej koszty tego postepowania w wysokości wynagrodzenia jej pełnomocnika będącego radcą prawnym. Wysokość wynagrodzenia wynika z § 2 pkt. 6 w związku z 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, które znajduje zastosowanie w związku z faktem, że etap postępowania apelacyjnego rozpoczął się po 1 stycznia 2016r.

SSA Anna Bohdziewicz SSA Zofia Kawińska – Szwed SSA Elżbieta Karpeta