Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 listopada 2016 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2016 r. w Olsztynie na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy O.

przeciwko (...) sp. z o.o. w W.

o zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powoda Gminy O. na rzecz pozwanego (...) sp.
z o.o. w W. kwotę 7.217 (siedem tysięcy dwieście siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Rafał Kubicki

Sygn. akt I C 596/15

UZASADNIENIE

Powódka Gmina O. wniosła o zasądzenie od pozwanej (...) sp.
z o.o. z siedzibą w W. kwoty 1.108.980,32 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty - tytułem opłaty rocznej za 2015 r. za użytkowanie wieczyste działek gruntu nr (...) obręb (...); nr (...) obręb (...); nr (...), (...), (...), (...) obręb (...), położonych w O. przy ul. (...).

Pozwana (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu zakwestionowała istnienie roszczenie powódki we wskazanej wysokości, powołując się na nieważność wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, które zostało dokonane przez stronę przeciwną z naruszeniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami – albowiem skutkowało jednoczesnym podniesieniem stawki procentowej opłaty rocznej oraz zmianą wartości nieruchomości. Zanegowała również, aby wypowiedzenie to zostało doręczone jej skutecznie, gdyż wysłano je na adres nieumocowanego w tym zakresie pełnomocnika. Ponadto, w ocenie pozwanej, powódka uporczywie utrudniała korzystanie z prawa użytkowania wieczystego poprzez uniemożliwienie jej realizacji na terenie objętym umową inwestycji, co uzasadniało wstrzymanie się z uiszczeniem przez nią opłaty. Podniosła, że postepowanie powódki należy postrzegać zatem w kategorii nadużycia prawa i zasad współżycia społecznego. Podniosła nadto ewentualny zarzut potrącenia kwoty dochodzonej przez powódkę, tj. 1.108.980,32 zł z częścią wierzytelności przysługującej pozwanej względem powódki z uwagi na poniesioną przez nią na dzień 9 lutego 2016 r. szkodę w kwocie 166.351.063,60 zł w wyniku niezgodnych z prawem działań powódki w toku postępowania w przedmiocie wydania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz dotyczącej pozwolenia na budowę.

Sąd ustalił, co następuje:

Pozwana (...) sp. z o.o. w W. nabyła w 2012 r. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących działki gruntu nr (...) obręb (...), nr (...),(...), (...), (...)i (...) obręb (...), położone w O. przy ul. (...)/J. w celu realizacji przedsięwzięcia - budowy centrum handlowego
o powierzchni użytkowej około 54 450 m ^{( 2)} z infrastrukturą. Działki te stanowiły własność Gminy O.. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości zostały ustalone przez Prezydenta miasta O. w dniu 17 września 2008 r. w oparciu o ugodę zawartą między Prezydentem i poprzednikiem prawnym pozwanej – (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.. Opłata roczna winna zostać uiszczona do dnia 31 marca każdego roku za dany rok. Teren, w skład którego wchodziły wymienione działki, objęty był ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przewidywał lokalizowanie na nim obiektów usług ogólnomiejskich, ulic dojazdowych, zieleni urządzonej oraz urządzeń sportu
i rekreacji o charakterze publicznym, międzydzielnicowych ciągów pieszych oraz istniejącej bazy produkcyjno-usługowej (uchwała Rady Miejskiej w O. Nr (...) z dnia 26 lutego 1997 r.)

/ bezsporne; wypisy aktów notarialnych k. 194-214; pismo z 11.04.2013 r. k. 259-261, k. 95 /

Pozwana wnioskiem z dnia 31 lipca 2012 roku, w celu realizacji inwestycji, zwróciła się do Prezydenta O. o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na budowie centrum handlowego w O. przy ulicach (...), na działkach nr (...) położonej
w obrębie geodezyjnym (...) oraz nr (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...), (...) położonych w obrębie geodezyjnym (...).

/ dowód: wniosek z dnia 31.07.2012 roku k. 65 /

Prezydent O. jako organ I instancji na mocy decyzji z dnia 25 września 2012 roku odmówił wyrażenia zgody na realizację inwestycji, uznając, że nie jest ona zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu między osiedlami (...) w O. uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w O. Nr (...) z dnia 26 lutego 1997 roku (w skrócie: MPZP).

/ dowód: decyzja z dnia 25.09.2012 r. k. 66-67 /

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. (dalej: SKO), w wyniku złożenia przez pozwaną odwołania, decyzją z dnia 6 listopada 2012 roku uchyliło decyzję z dnia 25 września 2012 roku i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. SKO wskazało, że organ pierwszej instancji błędnie oparł swoje rozstrzygnięcie o kryterium niewskazane w ustawie, tj. analizę zgodności planowanej Inwestycji z obowiązującą obecnie ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, zamiast o kryterium wskazane w ustawie, tj. analizę zgodności inwestycji z obowiązującym dla inwestycji MPZP.

/ dowód: odwołanie z 5.10.2012 r., znak (...), k. 70-71; decyzja SKO
w O. z 6.11.2012 roku, znak (...), k. 78- 80 /

W wyniku ponownego rozpoznaniu sprawy Prezydent O. wydał decyzję
z 6 grudnia 2012 roku, znak (...), na mocy której ponownie odmówił wyrażenia pozwanej zgody na realizację przedsięwzięcia. Organ ten wywiódł, że zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym budowa obiektów handlowych wielkopowierzchniowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 wymaga obligatoryjnie sporządzenia planu, w którym wyznaczone będą m.in. tereny lokalizacji tego typu obiektu. Obowiązujący plan dla przedmiotowego terenu przewiduje funkcję usług ogólnomiejskich i nie zawiera ustaleń umożliwiających lokalizację przedmiotowych obiektów handlowych. Organ pierwszej instancji stwierdził, że zapisy planu miejscowego nie są zgodne z prawem powszechnie obowiązującym wyższej rangi, a niemożliwe jest oparcie się wyłącznie
o ustalenia prawa miejscowego.

/ dowód: decyzja z dnia 06.12.2012 r. k. 84-85/

Decyzją z 11 lutego 2013 roku, znak (...), SKO uchyliło w całości decyzję z dnia 6 grudnia 2012 roku i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

/ dowód: decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia 11.02.2013 roku, znak (...), k. 86-89/

Pismem z dnia 11 kwietnia 2013 r. pozwana wystąpiła do Prezydenta Miasta O. z wnioskiem o dokonanie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego działek gruntu oznaczonych nr (...) obręb (...), nr (...), (...), (...), (...), (...) obręb (...) położonych w O. przy ul. (...)/J..
W uzasadnieniu wniosku wskazano, powołując się na operat szacunkowy, że obowiązujące dotychczas opłaty zostały znacznie zawyżone, mając na względzie średnią wartość m ^{( 2)} gruntu z daty nabycia prawa przez pozwaną. Na skutek powyższego, zastępca dyrektora Urzędu Miasta O. w pismach z 9 maja 2013 r. wypowiedział dotychczasową wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego przez pozwaną gruntów położonych w O. przy ul. (...)/S. – działek nr (...) - zgodnie z postanowieniami Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O.
z dnia 17 września 2008 r., (znak SKO-72- (...), SKO-72- (...), SKO-72- (...)), ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2013 r. Zaproponował jednocześnie wyższe opłaty, które miały obowiązywać od 1 stycznia 2014 r. Pisma w tym przedmiocie zostały wysłane na adres adw. J. G., który został ustanowiony przez pozwaną pełnomocnikiem, m. in., do składania w imieniu i na rachunek spółki (...) Sp. z o.o. z siedzibą w L. oświadczeń woli,
w tym materialnoprawnych oraz mających na celu polubowne lub ugodowe zakończenie sporu oraz do reprezentowania spółki w postępowaniach sądowych
i administracyjnych przed wszystkimi instancjami, a także przed Sądem Najwyższym oraz w postępowaniach zabezpieczających i egzekucyjnych, we wszystkich sprawach.

/ dowód: pismo z dnia 11.04.2013 r. k. 259-261; pełnomocnictwo k. 262; zeznania B. K. k. 265v; pisma z dnia 9 maja 2013 r. k . 7-10/

Decyzją z dnia 24 czerwca 2013 r., znak (...), Prezydent O. ustalił środowiskowe uwarunkowania dla przedsięwzięcia polegającego na „budowie centrum handlowego w O. przy ul. (...)/J. na działkach (...)”, potwierdzając zgodność lokalizacji inwestycji z MPZP.

/ dowód: decyzja z 24.06.2013 roku, znak (...) z załącznikiem, k. 92-101/

Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w O. z 25 lutego 2014 roku, sygn. akt (...), który uprawomocnił się z dniem 23 kwietnia 2014 roku, oddalono skargę wniesioną od decyzji SKO utrzymującą decyzję Prezydenta O. z dnia 24 czerwca 2013 r. w mocy.

/ dowód: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2014 roku, sygn. akt (...), k. 116-120/

Po uprawomocnieniu się 25 lutego 2014 roku decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, pozwana rozpoczęła przygotowania do złożenia wniosku
o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydania pozwolenia na budowę.
W związku jednak z otrzymaniem pisma zastępcy prezydenta O. z dnia 15 października 2012 r., znak PP. (...).15.70.2012, w którym informowano ją, że wydanie pozwolenia na budowę będzie mogło mieć miejsce wyłącznie po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przewidywałby możliwość budowy obiektów wielkopowierzchniowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m ² na terenie planowanej inwestycji, postanowiła wstrzymać się
z dalszymi pracami do czasu wydania tego planu. Pozwana do dnia 1 sierpnia 2014 r., kiedy to zawarła z powódką stosowne umowy, negocjowała nadto kwestię infrastruktury drogowej, od której zależny był wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

/ dowód: pismo z dnia 15 października 2012 roku, znak PP. (...).15.70.2012, k. 108; umowa nr (...) z dnia 1 sierpnia 2014 roku, k. 135-137/

Rada Miasta O. uchwałą Nr (...) z dnia 18 sierpnia 2014 roku uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego pomiędzy N. i J. w O.. Wojewoda (...) w dniu 24 września 2014 r., nr PN. (...).177.2014, stwierdził nieważność uchwały Nr (...) Rady Miasta O.. Pozwana, w związku
z powyższym – odstępując od oczekiwania na uchwalenie nowego planu - w dniu 25 września 2014 r. wystąpiła z wnioskiem o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę inwestycji.

/ dowód: wniosek o wydanie pozwolenia na budowę Inwestycji z 25.09.2014 r. k. 159-161; rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody (...)- (...) z 24.09.2014 roku, nr PN. (...).177.2014 k. 164-165; uchwała Nr (...) Rady Miasta O.
z 18.08.2014 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego pomiędzy N. i J. k. 166- 171/

Postanowieniem z dnia 31 października 2014 r. Prezydent O. nałożył na pozwaną obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości wniosku poprzez:

1.  objęcie wnioskiem o pozwolenie na budowę projektu zagospodarowania terenu dla całego zamierzenia budowlanego polegającego na budowie obiektu - Centrum Handlowe oraz uzyskanie dla całego terenu objętego projektem zagospodarowania terenu, prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane i złożenia kompletnego oświadczenia (pkt 1 postanowienia z dnia 10 października 2014 roku);

2.  uzyskanie zezwolenia (...) Dyrektora Ochrony Środowiska w O. na wykonanie czynności podlegających zakazom, w stosunku do gatunków objętych ochroną ścisłą i częściową, zgodnie z obowiązkiem nałożonym decyzją SD. (...).(...) z dnia 24 czerwca 2013 roku (pkt 2 postanowienia z dnia 10 października 2014 roku);

3.opisanie sposobu wykonania służebności przejścia i przejazdu ustanowionego prawnie na rzecz terenu będącego aktualnie własnością (...) S.A. (pkt 9 postanowienia z dnia 10 października 2014 roku);

4. odniesienie się do zarzutów zawartych w pismach stron po wszczęciu postępowania (pkt 10 postanowienia z dnia 10 października 2014 roku).

Po usunięciu przez pozwaną wskazanych braków, decyzją z dnia 15 stycznia 2015 roku, znak (...), Prezydent O. odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę centrum handlowego
w O. przy ulicach (...) z uwagi na niezgodność projektu
z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

/ dowód: postanowienie z 31 października 2014 roku, (...) k. 64; decyzja z 15 stycznia 2015 r. k. 68-69/

Pozwana w dniu 13 lutego 2015 roku wniosła odwołanie od decyzji Prezydenta O. z dnia 15 stycznia 2015 roku do Wojewody (...)- (...) w O..

/ dowód: odwołanie z dnia 13.02.2013 roku, k. 75-77/

Decyzją z dnia 22 kwietnia 2015 roku, znak (...), Wojewoda (...)- (...) uchylił decyzję Prezydenta O. z dnia 15 stycznia 2015 roku, znak (...), i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji wskazując, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone z rażącym naruszeniem prawa.

/ dowód: decyzja Wojewody (...)- (...) z dnia 22.04.2015 roku, znak (...) k. 81-83/

W związku z okolicznością, że sprawa po jej uchyleniu nie była długo rozpoznawana, pozwana wystąpiła 5 czerwca 2015 roku do Wojewody (...)- (...) z zażaleniem na niezałatwienie w terminie przez Prezydenta O. wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę obiektu centrum handlowe. Postanowieniem z dnia 9 lipca 2015 roku, znak: (...), Wojewoda (...)- (...) wyznaczył 30-dniowy termin na załatwienie sprawy, zarządził wyjaśnienie przyczyn i ustalenie osób winnych jej niezałatwienia w terminie oraz stwierdził, że do niezałatwienia przez Prezydenta O. sprawy doszło z rażącym naruszeniem prawa.

/ dowód: zażalenie z dnia 05.06.2015 r. k . 90-91; postanowienie Wojewody (...)- (...) z dnia 9 lipca 2015 roku, znak: (...), k. 112-113/

Pismem z dnia 14 maja 2015 r. Gmina O. wystosowała do pozwanej wezwanie do zapłaty kwoty w łącznej wysokości 1.108.980,32 zł wraz z odsetkami
z tytułu użytkowania wieczystego ww. działek za rok 2014.

/ dowód: wezwanie do zapłaty k. 6/

Decyzją z dnia 12 sierpnia 2015 roku, znak: (...)., Prezydent O. ponownie odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwanej pozwolenia na budowę powołując w uzasadnieniu tożsame powody jak
w pierwotnie wydanej decyzji.

/ dowód: decyzja z dnia 12.08.2015 roku, znak: (...), k. 72-74/

Na skutek wywiedzenia przez pozwaną odwołania Wojewoda (...)- (...) wydał decyzję nr (...) z dnia 23 października 2015 roku, znak (...), mocą której uchylił w całości decyzje Prezydenta O. z dnia 12 sierpnia 2015 roku, znak (...) i zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwanej pozwolenia na budowę centrum handlowego wraz z infrastrukturą w O. przy ulicach (...), na działkach (...).

/ dowód: odwołanie z dnia 20.08.2015 roku, k. 102- 107; decyzja Wojewody (...)- (...) Nr (...) z dnia 23.10.2015 roku, znak (...), k. 109-111/

Decyzja Wojewody (...)- (...) z 23 października 2015 r. została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w O.. Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w O. z 12 kwietnia 2016 r., sygn. akt (...), uchylono zaskarżoną decyzję nr (...) z 23 października 2015 roku, znak (...), w przedmiocie pozwolenia na budowę i przekazano sprawę organowi odwoławczemu do ponownego rozpoznania.

/ dowód: wyrok WSA w Olsztynie z dnia 12.04.2016 r. k 238 /

Pismem z dnia 9 lutego 2016 r. pozwana wezwała Gminę O. do zapłaty
w terminie 3 dni kwoty 166.351.063,60 zł tytułem odszkodowania za szkody wyrządzone przez niezgodne z prawem działanie oraz zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej.

/ dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 09.02.2016 r. k. 50-52 /

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawą ustaleń faktycznych stała się zgromadzona w aktach na potrzeby niniejszego postępowania dokumentacja, której wiarygodności strony nie kwestio-nowały i z którego to względu brak było podstaw do jej podważania z urzędu.

W sprawie bezsporną jest okoliczność, że pozwanej przysługiwało w 2015 r. prawo użytkowania wieczystego stanowiących własność Gminy O. działek gruntu oznaczonych nr (...) obręb (...) oraz nr (...), (...), (...), (...) i (...) obręb (...), położonych przy ul. (...)/J. w O.. Strony były przy tym zgodne, że pozwana spółka nabyła prawo celem realizacji przedsięwzięcia - budowy centrum handlowego z infrastrukturą.

Istota sporu sprowadza się do ustalenia, czy Gminie O. przysługiwała,
a jeżeli tak – w to w jakiej wysokości – opłata roczna za 2015 r. z tytułu użytkowania wieczystego przez pozwaną stanowiących własność powódki ww. działek gruntów.

Stosownie do treści art. 233 k.c. prawo użytkowania wieczystego jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na cudzej rzeczy, uprawniającym użytkownika wieczystego, jako posiadacza zależnego, do korzystania z wyłączeniem innych osób z nieruchomości będącej jego przedmiotem, z zagwarantowaniem mu ochrony w takim zakresie, z jakiego korzysta właściciel. Nie budzi przy tym wątpliwości, że prawo to ma charakter odpłatny, a do obowiązków każdoczesnego użytkownika wieczystego wobec właściciela, który na swoim gruncie je ustanowił, należy świadczenie opłat rocznych, które stanowią świadczenia okresowe (wyroki Sądu Najwyższego z 13 grudnia 1990 r., III ARN 34/90, OSNC 1992, Nr 5, poz. 82
i z 16 grudnia 1999 r., II CKN 639/98, OSN 2000, Nr 6, poz. 121). Obowiązek uiszczenia opłaty rocznej – podobnie jak to ma miejsce w przedmiotowej sprawie - powstaje z początkiem każdego kolejnego roku kalendarzowego, w ciągu którego prawo istnieje, przy czym termin wymagalności tego świadczenia oznaczony jest ustawowo na dzień 31 marca. Opłacie rocznej na rzecz właściciela w orzecznictwie przypisuje się przy tym cechy ekwiwalentu pieniężnego za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z wyłączeniem innych osób z nieruchomości, na której prawo zostało ustanowione, w granicach określonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego i umowę. (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 8 grudnia 2004 r., III CZP 47/04, OSNC 2005, Nr 5, poz. 74, wyroki Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2008 r., I CSK 244/08, OSNC-ZD 2009, C, poz. 82 i z 25 listopada 2010 r., I CSK 692/09, OSNC-ZD 2011, B, poz. 45).

Sąd Okręgowy w pełni podziela nadto stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w wyroku z 28 listopada 2014 r., sygn. akt I CSK 735/13 (wyrok zapadł na gruncie analogicznego stanu faktycznego), zgodnie z którym świadczenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste winno być ekwiwalentem za umożliwienie użytkownikowi wieczystemu korzystania z nieruchomości w celu zrealizowania jego zamiarów inwestycyjnych. Na gruncie niniejszej sprawy strony pozostawały zgodne co do okoliczności, że pozwana spółka nabyła w 2012 r. przedmiotowe prawo do działek gruntu stanowiących własność powódki celem realizacji na nich przedsięwzięcia w postaci budowy centrum handlowego wraz z infrastrukturą. W tej zaś sytuacji należy rozważyć, czy podniesione przez pozwaną okoliczności dotyczące podejmowania przez organy powódki określonych decyzji ze sfery władztwa publicznego (niezbędne z punktu widzenia realizacji inwestycji) nie rzutowały na możliwość żądania przez Gminę O. od pozwanej – użytkownika wieczystego opłaty rocznej z uwagi na ocenę jej zachowania przez pryzmat reguły z art. 5 k.c. Wskazać bowiem wypada, że w przedmiotowej sprawie Gmina O. jako jednostka samorządu terytorialnego funkcjonuje w dwóch sferach: cywilnoprawnej ze względu na przysługujące jej prawo własności gruntu w postaci działek nr (...) obręb geodezyjny (...), nr (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...), (...) obręb geodezyjny (...), oraz publicznoprawnej z uwagi na fakt, że jej organy są zarazem organami administracji publicznej. Kwestia ta jest o tyle istotna, że determinuje zapatrywanie odnośnie wpływu podejmowanych przez organy powódki decyzji na podejmowane przez nią działania w sferze cywilnoprawnej, w tym związane z żądaniem uiszczenia przez pozwaną – użytkownika wieczystego - należnej opłaty rocznej.

Za Sądem Najwyższym w cytowanym powyżej wyroku stwierdzić należy, że w związku z funkcjonowaniem w orzecznictwie administracyjnym przeważającego poglądu, że organy gminy nie podlegają wyłączeniu od załatwienia sprawy, która dotyczy składników majątku tejże gminy, co mogłoby przemawiać za przypisaniem jej statusu strony takiego postępowania, jako uzasadnione należy uznać przeprowadzenie przez Prezydenta Miasta O. – organu administracji publicznej I instancji – postępowań w zakresie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na budowie centrum handlowego w O. przy ulicach (...), na działkach nr (...) obręb geodezyjny (...)oraz nr (...), (...), (...), (...), (...), (...) i (...), (...) obręb geodezyjny (...), jak też o wydanie pozwolenia na jego budowę. Tym niemniej, biorąc pod uwagę pisemne motywy decyzji Prezydenta Miasta O. wydanych
w dniach 25 września 2012 r. i 6 grudnia 2012 r. (znak (...)), nie sposób pominąć akcentowanej przez stronę pozwaną okoliczności, że Prezydent ten orzekając jako organ I instancji, ignorując wskazania organu wyższej instancji, (Samorządowego Kolegium Odwoławczego), badał sprawę dotyczącą rozstrzygnięcia o środowiskowych uwarunkowaniach w zakresie, który nie powinien rzutować na jej wynik. Co więcej, w toku postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę dopuścił się zwłoki stwierdzonej postanowieniem Wojewody (...) z dnia 9 lipca 2015 roku, znak: (...). Powyższe rzutowało natomiast w sposób oczywisty na sprawność i szybkość postępowania,
a także długość jego trwania, co niewątpliwie miało wpływ na podejmowane przez pozwaną działania służące realizacji inwestycji na oddanym jej w użytkowanie wieczyste terenie. Nie można też pominąć, że pozwana z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia wystąpiła 31 lipca 2012 r., zaś ostateczną decyzję w tym przedmiocie uzyskała dopiero 24 czerwca 2013 r. Podkreślić trzeba, że Prezydent O. jako organ powódki rozpoznający sprawę o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia pozwanej, jak też następnie udzielenia wymienionej pozwolenia na budowę, miał wiedzę o jej zamierzeniach inwestycyjnych wynikających z nabycia przez nią prawa użytkowania wieczystego w 2012 r. Pomimo tego uchybił terminom załatwienia sprawy w postępowaniu administracyjnym oraz kształtował treść rozstrzygnięcia
o środowiskowych uwarunkowaniach dwukrotnie, nie bacząc na odmienne wskazania organu wyższej instancji. Powyższe prowadzi do wniosku, że postępując w opisany sposób, oddziaływał na użytkownika wieczystego z pozycji właściciela nieakceptującego jego planów inwestycyjnych. Zrealizowanie poważnych inwestycji wymaga stabilności warunków. Podstawowym elementem oparcia dla inwestycji budowlanej są ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 6 p.z.p.) Świadomość powyższego miała powódka, która już w piśmie z dnia 15 października 2012 r., znak PP. (...).15.70.2012, informowała pozwaną, że wydanie pozwolenia będzie uzależnione od uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który by przewidywał możliwość budowy obiektów wielkopowierzchniowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m ^{( 2)} na terenie planowanej inwestycji. Uchwała w omawianym przedmiocie została jednak podjęta przez Radę Miasta O. dopiero 18 sierpnia 2014 roku. Co istotne, w związku ze stwierdzeniem przez Wojewodę (...)– (...) istotnych naruszeń trybu sporządzenia tego planu, w dniu 24 września 2014 r. stwierdzono jej nieważność.
W ocenie Sądu działania powoda w procedurze planistycznej również zatem miały poważny wpływ na realizację przez pozwaną spółkę zamierzeń inwestycyjnych. Tym bardziej, jeśli zważy się, że pozwana do chwili obecnej nie uzyskała pozwolenia na budowę z uwagi właśnie na brak zgodności projektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W świetle powyższego nie można nie zgodzić się z pozwaną, że powódka od momentu zainicjowania przez spółkę (...) działań zmierzających do realizacji inwestycji prezentowała postawę bierną, bądź wręcz ukierunkowaną na sparaliżowanie jej inicjatyw. W takiej zaś sytuacji, za przyczynę niemożności korzystania przez pozwaną z użytkowanego gruntu zgodnie z pierwotnym zamierzeniem uznać wypada wadliwe, postępowanie powoda w sferze prawa administracyjnego. Podzielić w tym kontekście wypada zapatrywanie wyrażone na kanwie sprawy I CSK 735/13, że zasadność żądania uiszczenia opłaty rocznej może być w takim przypadku oceniana na gruncie przepisów prawa cywilnego w świetle zasad współżycia społecznego i z uwzględnieniem legalności działań Gminy jako właściciela nieruchomości w sferze imperium.

Przez prawo podmiotowe w rozumieniu art. 5 k.c., którego wykonywanie może być nadużyte, należy rozumieć bowiem każde uprawnienie materialnoprawne, któremu przyznano środki prawne dla jego ochrony (wyroki SN z 16 marca 2012 r., IV CSK 322/11, niepubl. i z 11 maja 2012 r., II CSK 540/11, niepubl). Przepis ten może zatem być zastosowany również do oceny działania właściciela nieruchomości, który żąda od użytkownika wieczystego opłat rocznych, w warunkach gdy tenże użytkownik stawia właścicielowi zarzut, że swoim postępowaniem uniemożliwia mu korzystanie z nieruchomości w celu, dla zrealizowania którego ustanowione zostało to prawo. Co do zasady, w ramach oceny na podstawie art. 5 k.c. roszczenia właściciela nieruchomości o zapłatę opłaty rocznej przez jej użytkownika wieczystego mają znaczenie te jego czynności uniemożliwiające zrealizowanie celu ustanowienia tego prawa, które podejmowane są w ramach stosunku cywilnoprawnego i w oparciu o przepisy tej gałęzi prawa, ale nie można wykluczyć, że oceną tą objęte zostaną także działania organu reprezentującego właściciela
i korzystającego też z kompetencji publicznoprawnych, podjęte na podstawie prawa administracyjnego i mające cechy władcze. Oczywistym jest przy tym, że przez zasady współżycia społecznego ujęte w art. 5 k.c. należy rozumieć podstawowe zasady etycznego i uczciwego postępowania. W kontekście powyższego stwierdzić wypada, że przedstawione powyżej działania organów powódki stanowią zespół zachowań, które godzą zarówno w zasady uczciwości, jak też lojalności kontraktowej. Decyzje podejmowane przez organy powódki miały wszak zasadnicze znaczenie dla umożliwienia pozwanej realizacji inwestycji. Opóźnianie ich wydania, bądź czynienie tego z naruszeniem prawa, co skutkowało przedłużeniem procesu decyzyjnego, skutkowało uniemożliwieniem pozwanej korzystania z przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego zgodnie z pierwotnym zamierzeniem. W tej zaś sytuacji wystąpienie przez powódkę z żądaniem uiszczenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów za 2015 r. uznać trzeba za nadużycie prawa, nie dające się zaakceptować z punktu widzenia norm moralnych i wartości powszechnie uznawanych w społeczeństwie. W przedstawionym układzie stosunków między stronami uwzględnienie powództwa prowadziłoby do skutków szczególnie dotkliwych i nieakceptowanych dla pozwanej. Powyższe przemawiało za oddaleniem powództwa w oparciu o art. 5 k.c.

W tym miejscu podnieść też trzeba, niejako na marginesie - wobec nie uwzględnienia powództwa co do istoty, że powódka nie wykazała również wysokości zgłoszonego przez siebie żądania. Wymieniona powołała się mianowicie na okoliczność wypowiedzenia pozwanej w 2013 r. – poprzez podwyższenie - dotychczasowej wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów położonych w O. przy ul. (...)/S. – działek nr (...), jednakże nie można uznać go za skuteczne. Jak słusznie bowiem zaakcentowała strona pozwana, wypowiedzenie to zostało skierowane wyłącznie do adw. J. G., który nie był upoważniony przez spółkę (...) Sp. z o.o. z siedzibą w L. do odbierania materialno-prawnych oświadczeń woli, (a za takie należy uznać wypowiedzenie opłaty za użytkowanie wieczyste). Z treści załączonego do akt pełnomocnictwa adw. J. G. wynika wszak, że został on uprawniony wyłącznie do składania w imieniu i na rachunek spółki oświadczeń woli, w tym materialnoprawnych oraz mających na celu polubowne lub ugodowe zakończenie sporu, a także do reprezentowania spółki
w postępowaniu administracyjnym w sprawie obniżenia wysokości opłaty rocznej.

Zwrócić bowiem wypada uwagę, że decyzja powódki w przedmiocie wypowiedzenia opłat rocznych poprzez ich podwyższenie była wynikiem – co potwierdziła przesłuchana na tę okoliczność świadek B. K. – złożenia przez pozwaną 11 kwietnia 2013 r. wniosku o dokonanie aktualizacji opłat rocznych
z tytułu użytkowania wieczystego w/w działek gruntu. Analiza pisemnych motywów wniosku pozwala przy tym - wbrew odmiennej ocenie świadka - na jasną i zarazem logiczną konkluzję, że zamysłem wnioskodawcy było dążenie do obniżenia stawek
w oparciu o przedstawiony operat szacunkowy, z którego treści miało wynikać, iż średnia wartość m ² gruntu z daty nabycia prawa prze spółkę z 2012 r. przyjęta do określenia opłaty rocznej, jest wyższa niż z daty złożenia operatu. Z tego też względu zeznania B. K., w których wymieniona starała się wykazać poprzez zaakcentowanie braku jednoznaczności tytułu pisma pozwanej z dnia 11 kwietnia 2013 r., że jej celem było podwyższenie opłat w omawianym zakresie, potraktować wypada za całkowicie niemiarodajne.

Z tego też względu Sąd uznał, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie, co skutkowało jego oddaleniem (punkt I wyroku).

Sąd oddalił wnioski dowodowe strony pozwanej o przesłuchanie
w charakterze strony - J. M., a także w charakterze świadków A. S. i B. D. - jako zmierzające do przedłużenia postępowania. Prezes pozwanej spółki wzywany był kilkakrotnie i początkowo zasłaniał się potrzebą przesłuchania go w drodze pomocy prawnej, następnie zaświadczeniem lekarza sądowego, w końcu jednak nieobecności na rozprawie właściwie nie usprawiedliwił. Tezy dowodowe dotyczące świadków pozwanego zostały sformułowane prawidłowo dopiero w końcowej fazie procesu, co w związku z podanymi wyżej okolicznościami wzbudziło podejrzenie Sądu, że pozwany – obawiając się wyroku dla siebie niekorzystnego – celowo formułował wnioski dowodowe zmierzające do odraczania rozpraw. Wobec oddalenia powództwa wnioski te stały się zresztą bezprzedmiotowe.

Z uwagi oddalenie powództwa co do istoty roszczenia przedstawionego
w pozwie nie zachodziła konieczność czynienia rozważań w zakresie zgłoszonego przez stronę pozwaną zarzutu potrącenia ewentualnego.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. zasadzając od powódki Gminy O. – jako strony przegrywającej na rzecz pozwanego (...) sp.
z o.o. z siedziba w W. kwotę 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.