Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 stycznia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Kielcach, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Sławomir Buras

Sędziowie : SSO Rafał Adamczyk

SSO Hubert Wicik (spr.)

Protokolant : starszy prot. sąd. Beata Wodecka

po rozpoznaniu w dniu 12 stycznia 2017 roku w Kielcach

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K.

przeciwko Bankowi Spółdzielczemu w K.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego w Kielcach z dnia 10 maja 2016 roku, wydanego w sprawie I C 557/16

I.  oddala apelację,

II.  zasądza od Banku Spółdzielczego w K. na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę 3.600 (trzy tysiące sześćset) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

II Ca 1323/16

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 19 marca 2015 roku, wydanym w sprawie VII C 651/14, Sąd Rejonowy w Kielcach uzgodnił treść księgi wieczystej (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie z działu IV tej księgi wpisu hipoteki umownej do kwoty 400.000 złotych, ustanowionej na rzecz Banku Spółdzielczego w K. II Oddziału w K. z tytułu wierzytelności obejmującej kwotę kredytu, odsetki, koszty postępowania i należności uboczne związane z kredytem (punkt I), zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 23.617 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt II). Apelację od tego orzeczenia wywiódł pozwany, zaskarżając je w całości, zarzucając naruszenie art. 321 § 1 k.p.c. i orzeczenie w oparciu o inną podstawę faktyczną niż podana przez powoda. Wyrokiem z dnia 25 września 2015 roku, wydanym w sprawie II Ca 765/15, Sąd Okręgowy w Kielcach uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Kielcach, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygniecie o kosztach postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu Sąd Okręgowy wskazał, iż Sąd pierwszej instancji nie rozpoznał istoty sprawy, bowiem nie odniósł się do żądania zgłoszonego przez powoda w zakresie podanej przez niego podstawy faktycznej. W związku z powyższym Sąd wskazał, iż w dalszym postępowaniu należy dokonać ustaleń w oparciu o wskazaną przez powoda podstawę faktyczną żądania (tj. zagadnienie umocowania Z. Z. do ustanowienia hipoteki), stosownie do inicjatywy dowodowej stron, a następnie, w oparciu o tak ustalony stan faktyczny, ocenić zasadność powództwa.

Wyrokiem z dnia 10 maja 2016 roku, wydanym w sprawie I C 557/16, Sąd Rejonowy w Kielcach uzgodnił treść księgi wieczystej (...) prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr (...), położonej w K. przy ul. (...) poprzez wykreślenie z działu IV tej księgi wpisu hipoteki umownej do kwoty 400.000 złotych, ustanowionej na rzecz Banku Spółdzielczego w K. II Oddziału w K. z tytułu wierzytelności obejmującej kwotę kredytu, odsetki, koszty postępowania i należności uboczne związane z kredytem (punkt I.), zasądził od Banku Spółdzielczego w K. na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę 23.617 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt II.). Sąd Rejonowy ustalił, że (...) spółka z o.o. w K. prowadzi działalność m. in. w zakresie budownictwa i obsługi nieruchomości. Prezesem zarządu jest M. K., upoważniony do samodzielnego składania oświadczeń w imieniu spółki. Do jej reprezentowania i podpisywania w jej imieniu oświadczeń upoważniony był prokurent samoistny, którym w okresie od 14 grudnia 2006 roku do 13 września 2012 roku był Z. Z.. W dniu 27 marca 2009 roku M. K. udzielił prokurentowi notarialnie pełnomocnictwa, które obejmowało m.in. ustanawianie ograniczonych praw rzeczowych, w tym hipotek. W dniu 24 lutego 2011 roku Z. Z. złożył w imieniu spółki (...) oświadczenie o ustanowieniu hipoteki do kwoty 400.000 złotych tytułem zabezpieczenia kredytu, odsetek, kosztów postępowania i należności ubocznych, związanych z kredytem, tj. prowizji i kosztów postępowania windykacyjnego, na prawie własności lokalu mieszkalnego nr (...) o pow. użytkowej 50,37 m ², położonego w K. przy ul. (...), stanowiącego własność w/w Spółki w celu zabezpieczenia kredytu obrotowego w kwocie 200.000 złotych, udzielonego przez Bank Spółdzielczy w K. J. Z. na podstawie umowy kredytowej nr (...) z dnia 8 marca 2005 roku, zmienianej następnie kolejnymi aneksami. W dacie ustanowienia hipoteki umownej lokal ten stanowił siedzibę w/w spółki oraz składnik przedsiębiorstwa. Umową sprzedaży z dnia 1 sierpnia 2013 roku (...) spółka z o.o. w K. sprzedała ten lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej Spółce (...) spółka z o.o. w K.. Zarówno w dacie składania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, jak i w późniejszym czasie Z. Z. nie dysponował uchwałą zgromadzenia wspólników spółki w przedmiocie wyrażenia zgody na obciążenie lokalu hipoteką, dysponował jedynie pełnomocnictwem rodzajowym, udzielonym mu jako prokurentowi spółki (...) spółka z o.o. w K., które obejmowało m.in. ustanawianie ograniczonych praw rzeczowych. Pismem z dnia 25 sierpnia 2014 roku pełnomocnik powoda wezwał pozwanego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki umownej, wyjaśniając, że oświadczenie o jej ustanowieniu dotknięte jest sankcją nieważności. Bank Spółdzielczy w K. nie wyraził zgody na wykreślenie hipoteki, twierdząc, że złożone przez prawidłowo umocowanego pełnomocnika oświadczenie o jej ustanowieniu jest skuteczne. Pozwany nigdy nie zwracał się do powódki o potwierdzenie przedmiotowej czynności, dokonanej przez jej prokurenta Z. Z..

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy przyjął, że powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wytoczone na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece zasługuje na uwzględnienie. W przedmiotowej sprawie rozważyć należało, czy obciążenie lokalu będącego siedzibą przedsiębiorstwa powinno być traktowane jako obciążenie przedsiębiorstwa, tj. jako niedopuszczalne w świetle art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece? Czy lokal będący siedzibą przedsiębiorcy stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa i czy dla jego obciążenia konieczna jest uchwała wspólników (art. 228 k.s.h.)? Czy też obciążenie spornej nieruchomości lokalowej należy traktować tak jak obciążenie standardowej nieruchomości i ocenić przez pryzmat regulujących tę kwestię przepisów kodeksu postępowania cywilnego i ustawy o księgach wieczystych i hipotece? Wyjaśnienia wymagała także kwestia czy prokurent spółki legitymował się ważnym umocowaniem do dokonania czynności w postaci ustanowienia hipoteki. W oparciu o regulację art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przedmiotem hipoteki może być m. in. nieruchomość. Z definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55 ¹ pkt 2 k.c. wynika, iż przedsiębiorstwo – w ujęciu przedmiotowym - jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej i obejmuje ono m. in. własność nieruchomości. Działalność gospodarcza, o jakiej mowa w art. 55 ¹ k.c. powinna być postrzegana przez pryzmat definicji z art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 roku o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. 2013.672 j.t.). W świetle powyższych rozważań, Sąd pierwszej instancji uznał, iż (...) spółka z o.o. w K. posiadała przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55 ¹ k.c., tj. jako zorganizowany zespół składników niemajątkowych i majątkowych służący jej do prowadzenia zarobkowej działalności budowlanej i handlowej, a lokal będący siedzibą spółki stanowi jeden ze składników jej przedsiębiorstwa. Jednak materiał dowodowy zgromadzony w niniejszej sprawie nie pozwala wysnuć wniosku, iż siedziba tego przedsiębiorstwa stanowi jego zorganizowaną część. Z okoliczności faktycznych niniejszej sprawy wynika, że sporny lokal jest jedynie siedzibą przedsiębiorstwa, a zatem jednym ze składników majątkowych spółki. Okoliczność ta została wykazana dokumentem w postaci odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego. Sąd Rejonowy argumentował dalej, że w piśmiennictwie przyjmuje się, iż „zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa” może być część przedsiębiorstwa mogąca funkcjonować zupełnie odrębnie. Powód nie przedłożył żadnych dokumentów, z których wynikałoby, że w tym przypadku pojęcie siedziby spółki należy traktować jako synonim przedsiębiorstwa. Wręcz przeciwnie, sam powód wykazywał, że sporny lokal stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa, zaś strona pozwana nie kwestionowała tej okoliczności. Skoro zatem przedmiotowej nieruchomości nie można traktować ani jako przedsiębiorstwa, ani jako jego zorganizowanej części, nie znajdzie zastosowania art. 228 pkt 3 k.s.h., zgodnie z którym dla ustanowienia na przedsiębiorstwie lub na jego zorganizowanej części ograniczonego prawa rzeczowego wymagana jest uchwała wspólników spółki. W świetle powyższych rozważań Sąd Rejonowy uznał, że ustanowienie hipoteki na nieruchomości stanowiącej składnik majątku przedsiębiorstwa (powódki) było dopuszczalne. Ustalić zatem należało, czy osoba dokonująca obciążenia spornej nieruchomości miała do tego umocowanie. Zgodnie z treścią przepisu art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka nie może powstać bez wpisu, który ma charakter konstytutywny, jeżeli zostały spełnione przesłanki materialnoprawne do jej ustanowienia. Do dokonania wpisu hipoteki umownej konieczne jest przedłożenie - wyrażonego w formie aktu notarialnego - oświadczenia właściciela o ustanowieniu tego ograniczonego prawa rzeczowego (art. 245 § 2 k.c.), zaś brak tego oświadczenia, wyrażający się brakiem właściwego umocowania pełnomocnika będzie miał przełożenie na byt hipoteki. W niniejszej sprawie wpis hipoteki nastąpił w oparciu o oświadczenie pozwanego, wystawione na podstawie art. 95 ust. 3 ustawy z dnia 29 stycznia 1997 roku Prawo bankowe, bowiem wymagane jest złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności, zaś prokurent Z. Z. złożył w imieniu (...) spółka z o.o. w K. oświadczenie o ustanowieniu hipoteki mimo, że nie legitymował się pełnomocnictwem szczególnym do dokonania tej czynności, jak to wynika z art. 109 ³ k.c. Ustanowienie hipoteki jest umową, w której oświadczenie woli właściciela nieruchomości obciążonej winno mieć – w przypadku przepisów prawa bankowego - obligatoryjną formę pisemną, natomiast oświadczenie drugiej strony może być złożone w dowolnej formie. W odniesieniu do czynności dwustronnej do momentu potwierdzenia tej czynności bądź braku jej potwierdzenia zastosowanie znajdzie jedynie sankcja bezskuteczności zawieszonej. Przepis art. 103 § 1 k.p.c. stanowi, że jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Sąd Rejonowy odwołał się do stanowiska judykatury, zgodnie z którym czas do momentu potwierdzenia umowy jest stanem zawieszenia, w czasie którego strony pozostają związane umową, jednakże nie wywołuje ona zamierzonych skutków prawnych (wyrok SN z dnia 7 listopada 1997 r., II CKN 431/97, OSNC z. 6/1998, poz. 94, wyrok SN z dnia 13 kwietnia 2007 r., III CSK 416/06, Lex nr 269807). Usunięcie stanu zawieszenia może nastąpić w drodze potwierdzenia umowy przez osobę, w imieniu której została zawarta (art. 103 § 2 k.c.). W niniejszej sprawie umowa, której przedmiotem było ustanowienie hipoteki nie została potwierdzona, pozwany Bank nie wyznaczał też terminu do potwierdzenia tej czynności przez spółkę. Sąd Rejonowy uznał, iż nie można przyjąć, że z treści pisma z dnia 11 kwietnia 2013 roku wynika, że (...) spółka z o.o. w K. potwierdziła czynność w postaci ustanowienia hipoteki, bowiem w piśmie tym prezes zarządu spółki zwrócił się o podanie wysokości zadłużenia, wynikającego z umowy nr (...) o kredyt, zabezpieczonego przedmiotową hipoteką. Z tych samych względów nie można potraktować pisma z dnia 7 sierpnia 2012 roku, w którym przez zarządu spółki zwrócił się o wydanie kserokopii dokumentów dotyczących zabezpieczenia w/w kredytu, jako dorozumianego potwierdzenia czynności pełnomocnika działającego bez właściwego umocowania. W ocenie Sądu pierwszej instancji zachodzą natomiast przesłanki, aby przyjąć, że powódka odmówiła potwierdzenia czynności prawnej w postaci ustanowienia hipoteki, bowiem z treści pisma z dnia 25 sierpnia 2014 roku wysnuć można taki wniosek. W związku z powyższym Sąd Rejonowy stwierdził, iż czynność prawna w postaci ustanowienia hipoteki, dokonana przez Z. Z. z uwagi na odmowę jej potwierdzenia przez osobę prawną, w imieniu której on działał bez właściwego umocowania, jest nieważna. W konsekwencji, stan prawny nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr (...), położonej w K. przy ul. (...) jest odmienny niż rzeczywisty stan prawny, bowiem w w/w księdze wieczystej ujawniona został hipoteka umowna do kwoty 400.000 złotych, ustanowiona na rzecz Banku Spółdzielczego w K. II Oddziału w K. w sytuacji, gdy czynność prawna w postaci ustanowienia hipoteki została dokonana przez pełnomocnika bez właściwego umocowania, zaś osoba, w imieniu której oświadczenie zostało złożone – odmówiła potwierdzenia czynności. W konsekwencji, powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należało uznać za zasadne. O kosztach procesu pomiędzy stronami Sąd orzekł w oparciu o regulację art. 98 § 1 k.p.c.

Zażalenie na rozstrzygnięcie w przedmiocie orzeczenia o kosztach procesu, zawarte w punkcie II. wyroku wniósł powód, wobec czego Sąd Rejonowy w Kielcach postanowieniem z dnia 6 lipca 2016 roku uchylił zaskarżone postanowienie w trybie art. 395 § 2 k.p.c. (punkt I.) i zasądził od Banku Spółdzielczego w K. na rzecz (...) sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę 25.417 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt II.).

Apelację od tego wyroku wniósł pozwany Bank, zaskarżając go w całości. Wyrokowi temu zarzucił obrazę:

I. przepisów postępowania mającą wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, tj.:

1)  przepisu art. 321 k.p.c. polegającą na oparciu rozstrzygnięcia zapadłego w sprawie na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda, tj. oparcie go na rzekomej odmowie potwierdzenia czynności ustanowienia hipoteki przez właściciela nieruchomości, która to okoliczność nie była podnoszona przez stronę powodową w pozwie, ani w toku procesu, co w konsekwencji prowadzi do pozbawienia pozwanego możliwości obrony swoich praw;

2)  przepisu art. 233 k.p.c. polegające na sprzeczności istotnych ustaleń Sądu będących podstawą rozstrzygnięcia z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, poprzez:

- przyjęcie, że mocodawca pełnomocnika właściciela nieruchomości, tj. (...) Sp. z o. o. w K. w swoich oświadczeniach z dnia 7 sierpnia 2012 roku oraz z dnia 11 kwietnia 2013 roku nie dokonał potwierdzenia czynności ustanowienia hipoteki dokonanej przez Z. Z., co pozostaje w sprzeczności z treścią tych oświadczeń;

- przyjęcie, że pismo z dnia 25 sierpnia 2014 roku złożone przez pełnomocnika (...) Sp. z o. o. w K., stanowiło skuteczną odmowę potwierdzenia czynności ustanowienia hipoteki dokonanej przez Z. Z. działającego w charakterze pełnomocnika (...) Sp. z o. o. w K.;

II. przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 103 § 1 k.c. (solum) poprzez przyjęcie, że pismem pełnomocnika (...) Sp. z o. o. w K. z dnia 25 sierpnia 2014 roku dokonała się skuteczna odmowa potwierdzenia czynności ustanowienia hipoteki, która to hipoteka ustanawiana była na nieruchomości stanowiącej własność (...) Sp. z o. o. w K. oraz naruszenie art. 103 § 1 k.c. w zw. z art. 96 k.c. poprzez przyjęcie, że pismo pełnomocnika (...) Sp. z o. o. w K. stanowiło prawnie skuteczną odmowę potwierdzenia kulejącej czynności prawnej ustanowienia hipoteki, pomimo, że pełnomocnictwo na podstawie, którego pismo z dnia 25 sierpnia 2014 roku zostało sporządzone, nie było pełnomocnictwem materialnym i nie uprawniało pełnomocnika do złożenia jakiegokolwiek oświadczenia woli wywołującego skutki materialnoprawne;

2) art. 65 § 1 k.c. poprzez:

- przyjęcie, że pisma (...) Sp. z o. o. w K. nie stanowiły potwierdzenia czynności ustanowienia hipoteki, mimo iż w ich treści znajdują się stwierdzenia wskazujące wprost, że przedmiotowa hipoteka obciąża nieruchomość, której dotyczy postępowanie w niniejszej sprawie;

- przyjęcie, że pismo pełnomocnika (...) Sp. z o. o. w K. z dnia 25 sierpnia 2014 roku stanowiło odmowę potwierdzenia czynności dokonanej przez pełnomocnika (...) Sp. z o. o. w K. polegającej na ustanowieniu hipoteki na nieruchomości stanowiącej (w dacie ustanowienia hipoteki) własność (...) Sp. z o. o. w K., podczas, gdy z jego treści wprost wynika, że stanowiło ono żądanie nabywcy nieruchomości wykreślenia hipoteki, z uwagi na bliżej niesprecyzowaną „bezwzględną nieważność” ustanowienia hipoteki.

W oparciu o te zarzuty pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik skarżącego uznał za nieaktualne zarzuty zawarte w pierwotnej apelacji (k. 133-134), wynikające z nieprawidłowego doręczenia stronie pozwanej uzasadnienia wyroku (początkowo wysłano pozwanemu jedynie uzasadnienie w zakresie punku II tego wyroku, co skutkowało zarzuceniem w pierwotnej apelacji naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., polegającego na braku w uzasadnieniu wyroku wszystkich wymienionych w tym przepisie elementów, skutkującego oceną, że wyrok w ogóle pozbawiony jest uzasadnienia).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje :

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie zawarte w niej zarzuty są bezzasadne.

Sąd Rejonowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne, za wyjątkiem ustalenia, że doszło do odmowy potwierdzenia czynności prawnej ustanowienia hipoteki przez (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K.. Rację ma skarżący, że Sąd Rejonowy w nieprawidłowy sposób odmowę potwierdzenia ustanowienia hipoteki powiązał z czynnościami, które nie dotyczyły (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. (jako podmiotu, w imieniu którego Z. Z. złożył oświadczenie o ustanowieniu hipoteki), tylko (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. (przywołane w argumentacji Sądu I instancji pismo z dnia 25 sierpnia 2014 roku zatytułowane jako „wezwanie do złożenia oświadczenia woli”- k. 25), zatem nie przedstawiają znaczenia w odniesieniu do przesłanek określonych w art. 103 § 1 k.c.. Sąd Rejonowy wskazał, że powód odmówił potwierdzenia tej czynności, nie dostrzegając, że to nie powódka była podmiotem, od którego zależała decyzja w zakresie potwierdzenia (czy odmowy potwierdzenia) oświadczenia prokurenta Z. Z. o ustanowieniu hipoteki. Sąd Rejonowy nie wskazał żadnych innych zdarzeń, które mogłyby świadczyć o tym, że to nie powódka, tylko Spółka (...) odmówiła potwierdzenia tej czynności.

Zasadność tego zarzutu skarżącego nie prowadzi jednak do zmiany zaskarżonego wyroku, bowiem skutkuje jedynie tym, że nie możemy w sprawie przyjąć nieważności czynności prawnej ustanowienia hipoteki z uwagi na odmowę potwierdzenia oświadczenia Z. Z. przez (...) Sp. z o.o. w K.. Zgodnie z art. 103 § 1 i 2 k.c. do nieważności umowy dochodzi dopiero wówczas, gdy dojdzie do wyraźnej odmowy potwierdzenia czynności lub upłynie termin wyznaczony przez drugą stronę takiej czynności na dokonanie jej potwierdzenia. W ocenie Sądu Okręgowego, w sprawie nadal mamy do czynienia z czynnością prawną niezupełną ( negotium claudicans), cechującą się bezskutecznością zawieszoną, bowiem nie doszło ani do potwierdzenia czynności ustanowienia hipoteki przez Spółkę (...), ani też do odmowy jej potwierdzenia przez tę Spółkę. W orzecznictwie przyjmuje się, że skutek zawartej przez rzekomego pełnomocnika umowy w postaci nieważności następuje dopiero po definitywnej odmowie potwierdzenia, a także bezskutecznym upływie zakreślonego terminu (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 października 2010 roku, IV CSK 95/10). Wskazuje się przy tym, że czas do momentu potwierdzenia umowy jest stanem zawieszenia, w czasie którego strony pozostają związane umową, jednakże nie wywołuje ona zamierzonych skutków prawnych (tak Sąd Najwyższy we wskazanym wyżej wyroku, por. też wyrok SN z dnia 7 listopada 1997 roku, II CKN 431/97, OSNC 1998/6/94; wyrok SN z dnia 13 kwietnia 2007 roku, III CSK 416/06). W rozważanej sprawie należy przyjąć, że oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, złożone przez prokurenta Spółki (...), do chwili obecnej nie wywarło skutków prawnych w postaci obciążenia przedmiotowej nieruchomości hipoteką, co prowadzi do wniosku, że wpis tej hipoteki w księdze wieczystej numer (...) jest wadliwy na tyle, że spełnione zostały przesłanki uzgodnienia treści tej księgi z rzeczywistym stanem prawnym w oparciu o art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (t.jedn. Dz.U. z 2016 roku, poz. 790 ze zm.), poprzez wykreślenie wpisu przedmiotowej hipoteki.

Nie budzi wątpliwości prawidłowość wykładni art. 109 ³ k.c. przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Przepis ten jednoznacznie stanowi, że do zbywania i obciążania nieruchomości jest wymagane pełnomocnictwo do poszczególnej czynności, nie wystarcza zatem posiadanie statusu prokurenta, czy też pełnomocnictwa rodzajowego. Nie ma sporu, że Z. Z. nie dysponował takim pełnomocnictwem szczególnym do ustanowienia tej konkretnej hipoteki, a jedynie pełnomocnictwem rodzajowym z dnia 27.03.2009 roku do ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych, w tym do ustanawiania hipotek (por. pełnomocnictwo k. 7-8 akt księgi wieczystej). Konsekwencje działania prokurenta bez takiego pełnomocnictwa szczególnego są ujmowane jako dające podstawę do zastosowania regulacji art. 103 k.c., zatem dają możliwość potwierdzenia takiej czynności przez osobę, w imieniu której działał prokurent (por. Maciej Gutowski, Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Wydawnictwo C.H. Beck, rok wydania 2016, komentarz do art. 109 ³ k.c.). Sąd Okręgowy w obecnym składzie podziela tę wykładnię skutków prawnych nienależytego umocowania prokurenta. Dostrzec przy tym należy, że piśmiennictwie spotyka się również dalej idące poglądy, że naruszenie zakazu z art. 109 ³ k.c. może być intepretowane jako prowadzące wprost do nieważności czynności na podstawie art. 58 § 1 k.c., bez możliwości zastosowania procedury potwierdzenia z art. 103 k.c.. W ramach takiej kwalifikacji prawnej przytacza się przynajmniej dwa argumenty. Po pierwsze, że art. 103 k.c. dotyczy przekroczenia granic umocowania wyznaczonych przez mocodawcę, a nie przez przepis prawa. Po drugie, że granice prokury z art. 109 ³ k.c., zgodnie z zasadą ignorantia iuris nocet, powinny być znane kontrahentowi prokurenta, a w konsekwencji należy uznać, że taki kontrahent działa z pełną świadomością, że prokurent nie jest uprawniony do dokonywania z nim konkretnej czynności w imieniu reprezentowanego przedsiębiorcy (tak Konrad Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz. Wydawnictwo C.H. Beck, rok wydania 2017, komentarz do art. 109 ³ k.c.). W przypadku podzielenia tej argumentacji prawnej, tym bardziej należałoby przyjąć bezzasadność apelacji.

Prawidłowo Sąd Rejonowy przyjął, że prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego, ujętego w księdze wieczystej numer (...), może stanowić przedmiot obciążenia hipotecznego. Trafna jest również ocena Sądu Rejonowego, że oświadczenia właściciela nieruchomości co do ustanowienia hipoteki nie można traktować jako jednostronnej czynności prawnej, bowiem jest ono elementem umowy (tak też Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 18 maja 2016 roku, I ACa 1620/15), stąd do skutków działania niewłaściwie umocowanego pełnomocnika należy zastosować regulację art. 103 k.c., a nie art. 104 k.c. Prawidłowa wreszcie jest ta część argumentacji prawnej Sądu Rejonowego, która dotyczy zagadnienia ewentualnego zastosowania w tej sprawie regulacji art. 228 pkt 3 k.s.h., a która to argumentacja nie jest kwestionowana w apelacji jako w całości zgodna ze stanowiskiem Banku zaprezentowanym już w pierwszej apelacji (z tą uwagą, że powód jedynie w sposób bardzo ogólny i tylko ustnie na terminie rozprawy w dniu 28 kwietnia 2016 roku przywołał tę regulację jaką jedną z podstaw żądania). Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje kwestia braku uchwały zgromadzenia wspólników Spółki (...) na ustanowienie przedmiotowej hipoteki, bowiem żaden przepis ustawy nie uzależnia czynności jej ustanowienia (jeśli hipoteka nie dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa) od istnienia takiej uchwały, a nawet gdyby umowa Spółki przewidywała obowiązek podjęcia takiej uchwały, to zastosowanie znalazłby art. 17 § 3 k.s.h.

Sąd Okręgowy nie podziela zarzutu skarżącego co do naruszenia przez Sąd I instancji art. 321 § 1 k.p.c.. O ile przy poprzednim rozpoznaniu sprawy zarzut ten był zasadny (co wiązało się z przyjęciem przez Sąd Rejonowy za podstawę faktyczną orzeczenia okoliczności, na którą nie powoływała się żadna ze stron tego procesu – mianowicie ustalenia, że nieruchomość lokalowa, na której ustanowiono hipotekę, stanowiła zorganizowaną część przedsiębiorstwa i w konsekwencji zastosowania art. 228 pkt 3 k.s.h.), o tyle aktualnie kontrolowany wyrok Sądu I instancji nie jest już obarczony tego rodzaju wadliwością. Sąd Okręgowy uchylając sprawę do ponownego rozpoznania zwrócił uwagę na to, że żądanie pozwu zostało oparte na braku umocowania Z. Z. do obciążenia nieruchomości tą hipoteką i to ta podstawa faktyczna powinna zostać zbadana i stać się podstawą rozstrzygnięcia. Zaskarżony wyrok realizuje te wiążące wskazania Sądu Okręgowego, bowiem analizuje właśnie tę podstawę faktyczną, przy czym dokonuje oceny prawnej konsekwencji ustalonego braku należytego umocowania Z. Z. nie tylko w oparciu o podstawę prawną przywołaną przez powódkę, ale i przez pryzmat art. 103 k.c., na który powódka wprawdzie się nie powoływała, ale powoływał się na niego pozwany. O ile jeszcze można by mieć wątpliwość co do wyjścia ponad żądanie w sytuacji, gdyby przyjąć w ślad za Sądem Rejonowym nieważność czynności ustanowienia hipoteki z uwagi na odmowę potwierdzenia tej czynności przez Spółkę (...) (bowiem powódka rzeczywiście na taką wyraźną odmowę potwierdzenia nigdy się nie powoływała), o tyle nie może stanowić naruszenia art. 321 § 1 k.p.c. analiza konsekwencji prawnych braku umocowania prowadząca do przyjęcia bezskuteczności zawieszonej tej czynności a nie jej nieważności. Sąd Okręgowy wyeliminował z podstawy faktycznej rozstrzygnięcia przyjętą przez Sąd Rejonowy odmowę potwierdzenia (w tym wyeliminował znaczenie pisma powódki z dnia 25 sierpnia 2014 roku, jako nie pochodzącego od Spółki (...)), oceniając zasadność powództwa i apelacji z uwzględnieniem okoliczności nakreślonych przez powódkę (brak należytego umocowania Z. Z.) i przez pozwanego (próba wykazania, że doszło do potwierdzenia dokonania tej czynności przez Spółkę (...)). Nie ma przy tym wątpliwości, że analiza i ocena zagadnienia potwierdzenia czynności ustanowienia hipoteki, nie prowadzi do pozbawienia skarżącego możliwości obrony swoich praw, bowiem pozwany od początku tego postępowania powoływał się właśnie na potwierdzenie tej czynności przez Spółkę (...) (przedstawiając argumentację i dowody mające wykazać, że takie potwierdzenie nastąpiło), temu zagadnieniu poświęcona jest niemal cała odpowiedź na pozew oraz znacząca część obecnej apelacji. Podstawą faktyczną rozstrzygnięcia są przede wszystkim okoliczności przywołane przez powoda (w tym wypadku jest to właśnie brak należytego umocowania), ale i okoliczności podawane przez pozwanego (wtedy kiedy w ramach swojej „obrony” przywołuje okoliczności i zarzuty mające niweczyć żądanie pozwu np. zarzut zasiedzenia, przedawnienia, potrącenia, zatrzymania – tu : właśnie powoływanie się na potwierdzenie czynności ustanowienia hipoteki przez Spółkę (...)). Zauważyć przy tym należy, że choć pełnomocnik powódki ocenił okoliczności przytoczone w odpowiedzi na pozew, dotyczące podawanego przez pozwanego potwierdzenia, za nieistotne dla rozstrzygnięcia, to niewątpliwie postawy powódki nie można zinterpretować – w odniesieniu do całokształtu okoliczności tej sprawy – jako przyznania, że w doszło do takiego potwierdzenia (bo wówczas żądanie pozwu byłoby bezprzedmiotowe). Zresztą z zapisu zawartego w uzasadnieniu pozwu, że w chwili obecnej nie jest możliwe potwierdzenie dokonanej czynności przez (...) Sp. z o.o., należy wyprowadzić logiczny wniosek, że w ocenie powódki do takiego potwierdzenia do daty sporządzenia pozwu nie doszło.

W ocenie Sądu Okręgowego – w okolicznościach tej sprawy – nie stanowi wyjścia ponad żądanie ustalenie, że przedmiotowa czynność ustanowienia hipoteki nie jest nieważna (jak to twierdziła powódka), tylko niezupełna (bezskuteczność zawieszona). Sąd Okręgowy ma świadomość, że w orzecznictwie dostrzegalne jest rozróżnianie nieważności od bezskuteczności czynności prawnej i dlatego przyjmuje się, że w sprawie w której powód żąda ustalenia nieważności czynności prawnej, sąd nie może orzec w wyroku, że czynność była bezskuteczna - art. 189 k.p.c. w zw. z art. 321 § 1 k.p.c. (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 grudnia 1998 roku, II CKN 96/98, OSNC 1999/5/98). Stanowisko to opiera się na założeniu, że nie istnieje –w sensie procesowym – stosunek ilościowy pomiędzy żądaniem ustalenia nieważności bezwzględnej umowy, a żądaniem ustalenia jej bezskuteczności. W najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego daje się jednak zauważyć złagodzenie tego stanowiska na tyle, że przyjmuje się, iż uznanie w świetle okoliczności przywołanych jako podstawa faktyczna żądania, że czynność prawna jest nieważna albo nieistniejąca albo dotknięta inną sankcją jej wadliwości powodującą, że stosunek prawny, który miałby z niej wynikać nie istnieje, stanowi wówczas jedynie przesłankę rozstrzygnięcia o żądaniu, a nie sam przedmiot rozstrzygnięcia. Nieprawidłowe wskazanie skutków wadliwości czynności prawnej nie wyznacza więc granic żądania w rozumieniu art. 321 § 1 k.p.c., jak również nie uzasadnia oddalenia powództwa w wypadku, gdy sąd przyjmie inne następstwo wadliwości czynności prawnej niż to, które wskazał powód (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 listopada 2015 roku, II CSK 56/15; w wyroku z dnia 17 lutego 2016 roku, III CSK 148/15 oraz w wyroku z dnia 12 maja 2011 roku, II PK 277/10). Stanowisko to ma swoje oparcie w zasadach da mihi fatum, dabo tibi ius i iura novit curia i sprowadza się do argumentacji, z zgodnie z którą wiążąca dla sądu jest jedynie wskazana podstawa faktyczna żądania a nie jego podstawa prawna. Stanowisko dotyczące niezwiązania podstawą prawną zdecydowanie przeważa w orzecznictwie. Jest ono przedstawiane w judykaturze jako wynik przyjęcia, że przedmiotem postępowania jest roszczenie procesowe dwuczłonowe (żądanie i okoliczności faktyczne je uzasadniające), a nie trójczłonowe składające się dodatkowo z podstawy prawnej. W konsekwencji sąd, dokonując kwalifikacji prawnej podstawy faktycznej, musi przy tym wziąć pod uwagę wszystkie miarodajne dla niej normy prawa materialnego (por. Kazimierz Piasecki, Andrzej Marciniak, Kodeks postępowania cywilnego. Tom I. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, rok wydania 2016, komentarz do art. 321 k.p.c., por. także wyrok SN z dnia 20 lipca 2007 roku, I CSK 144/07; wyrok SN z dnia 02 lutego 2011 roku, II CSK 414/10). Również w wyroku z dnia 25 kwietnia 2008 roku, II CSK 613/07 Sąd Najwyższy stwierdził, że przepisy prawa materialnego wskazywane przez powoda jako podłoże jego żądań, nie wiążą sądu i mogą być przezeń pominięte przy wydawaniu orzeczenia co do istoty sporu, konstrukcja podstawy prawnej rozstrzygnięcia należy bowiem do sądu. Dodać należy, że przytoczone wyżej „wąskie” stanowisko - rozróżniające nieważność umowy od jej bezskuteczności - dotyczyło sytuacji, gdy o skutkach prawnych umowy sąd – w ramach powództwa opartego na art. 189 k.p.c. – rozstrzygał w sentencji orzeczenia, tymczasem w rozważanej sprawie ustalenie prawidłowych skutków prawnych czynności Z. Z. zmierzających do ustanowienia hipoteki nie jest elementem treści rozstrzygnięcia, a jedynie dotyczy jego przesłanek, bowiem żądanie pozwu dotyczy uzgodnienia treści księgi wieczystej, a nie wprost stwierdzenia w sentencji orzeczenia nieważności umowy. W najnowszym orzecznictwie zwraca się uwagę, że jeśliby sąd rozważał możliwość oparcia rozstrzygnięcia na innej podstawie prawnej niż wskazana przez powoda, to powinien uprzedzić o tym strony, co ma umożliwić obu stronom przygotowanie się i przedstawienie argumentacji również w oparciu o tę podstawę (por. uchwałę SN z dnia 17 lutego 2016 roku, III CZP 108/15). W rozważanej sprawie takie uprzedzenie byłoby o tyle niecelowe, że pozwany w ramach swojej „obrony” przytaczał wyraźnie zarówno właściwy w jego ocenie przepis prawa materialnego, który ma zastosowanie do działania nienależycie umocowanego pełnomocnika, jak i zgłosił na tę okoliczność wnioski dowodowe, „dopełniając” tym samym podstawę faktyczną i prawną rozstrzygnięcia, z kolei pełnomocnik powódki już przy pierwszym rozpoznaniu sprawy przez Sąd Rejonowy wyraźnie zrezygnował z zakreślonego mu terminu na ustosunkowanie się do tych okoliczności, wskazanych w odpowiedzi na pozew.

Z tych przyczyn nie istniały w obecnym postępowaniu przeszkody do zastosowania regulacji art. 103 k.c. do wadliwości umocowania pełnomocnika Spółki (...) przy czynności ustanawiania przedmiotowej hipoteki, zamiast eksponowanego przez powódkę art. 104 k.c. Zastosowanie tej regulacji nie wykracza poza podstawę faktyczną żądania (którą jest brak należytego umocowania Z. Z.), a tylko prowadzi do dokonania oceny skutków tego wadliwego umocowania w oparciu o właściwą podstawę prawną. Przepis art. 103 § 1 k.c. posługuje się pojęciem, że ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę w imieniu której została zawarta i wprowadza konstrukcję bezskuteczności zawieszonej takiej czynności, w oczekiwaniu na zdarzenia jakie mogą zaistnieć po jej dokonaniu, prowadzące do uchylenia stanu tego zawieszenia w dwóch kierunkach, tj. albo poprzez uzyskanie przez tę czynność pełnej skuteczności (dzięki jej potwierdzeniu), albo poprzez doprowadzenie do jej nieważności (poprzez wyraźną odmowę jej potwierdzenia lub upływ terminu wyznaczonego na takie potwierdzenie). Z uwagi na skutki prawne tych zdarzeń przyjmuje się, że zarówno potwierdzenie jak i odmowa potwierdzenia powinny być dokonane w sposób nie budzący wątpliwości, w szczególności nie może ich stanowić milczenie (chyba że w ramach już zakreślonego terminu na potwierdzenie). Choć samo potwierdzenie może mieć nawet charakter dorozumiany, zwłaszcza w postaci przystąpienia do wykonywania takiej umowy, to nie dotyczy to wypadków, gdy dla czynności prawnej jest wymagana forma szczególna pod rygorem nieważności. Wówczas i potwierdzenie takiej czynności powinno przybrać taką formę (art. 63 § 2 k.c.) – tak trafnie Maksymilian Pazdan [w] Zbigniew Radwański (red.) Prawo cywilne - część ogólna. System prawa prywatnego tom 2, Wydanie 2008; podobnie Stanisław Dmowski, Stanisław Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Wydawnictwo Prawnicze, Warszawa 2001, str. 324-325). Słusznie przy tym zaleca się w literaturze ostrożność przy ustalaniu, iż do potwierdzenia umowy doszło w drodze czynności konkludentnych (taka ocena może wchodzić w grę tylko wtedy, gdy rzekomy mocodawca wie, iż doszło do zawarcia umowy w jego imieniu, zdaje sobie sprawę z tego, iż jego zachowanie stanowi jej wykonanie, może więc mieć skutki potwierdzenia). W rozważanej sprawie oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki „bankowej” musi być złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 95 ust. 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Prawo bankowe, t. jedn. Dz.U. z 2015 roku, poz. 128 ze zm.), stąd i potwierdzenie przez Spółkę (...) ustanowienia tej hipoteki powinno mieć formę pisemną.

Eliminacja dorozumianego trybu potwierdzenia i wymóg formy pisemnej pod rygorem nieważności oznaczają, że powołujący się na takie potwierdzenie powinien przedłożyć dokument, z którego w sposób nie budzący wątpliwości będzie wynikać wola potwierdzenia tej czynności i fakt jej potwierdzenia. Odwołać się przy tym należy do stanowiska orzecznictwa, w ramach którego wskazuje się, że aby mówić o potwierdzeniu czynności, trzeba po pierwsze posiadać wiedzę, że mamy do czynienia z taką czynnością, a po drugie znać wszystkie istotne elementy tej czynności. Potwierdzenie rozstrzyga o skutkach umowy, a zatem nie może nasuwać żadnych wątpliwości (tak słusznie Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 14 lutego 2013 roku, I ACa 1117/12). Zawarte w art. 65 k.c. zasady tłumaczenia oświadczeń woli wymagają przede wszystkim odniesienia się do całego złożonego oświadczenia woli a nie jedynie do jego wybranego dowolnie fragmentu. Wymagają także zbadania okoliczności w jakich oświadczenie zostało złożone i jego celu. Uznanie oświadczenia autora za potwierdzenie zawartej przez falsus prokuratora umowy (art. 103 § 1 k.c.) wymagałoby nie tylko ustalenia, w oparciu o treść pisma, że autor wie o umowie w tym przedmiocie zawartej przez fałszywego pełnomocnika, lecz przede wszystkim, że potwierdza wszystkie jej essentialia negotii (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 września 2004 roku, III CK 400/03). Pamiętać przy tym należy, że z uwagi na wagę sprawy (wartość hipoteki to 400.000 zł, co przy powierzchni lokalu nr (...) przy ul. (...) i świadomości cen lokali mieszkalnych w K., nawet bez opinii biegłego pozwala założyć, że jest to wartość co najmniej bliska wartości rynkowej tego lokalu), oraz to, że mamy do czynienia z Bankiem, należy stosować w tej sprawie wyższe wymogi dochowania przez ten Bank staranności nakierowanej na zyskanie takiego potwierdzenia. Pozwany nigdy nie wyznaczył Spółce (...) terminu na potwierdzenie czynności ustanowienia hipoteki (jakby obawiając się, że do takiego wyraźnego potwierdzenia nie dojdzie), co w zestawieniu z tym, że Bank uchodzi za podmiot szczególnego zaufania, już obniża wagę jego argumentacji mającej przemawiać za potwierdzeniem. W obecnym postępowaniu pozwany niejako „wykorzystuje” przypadkowo wybrane pisma Prezesa Spółki M. (z dnia 07.08.2012 roku –k. 44, z dnia 09.08.2012 roku –k. 46 i z dnia 11.04.2013 roku –k. 49), interpretując je jako potwierdzenie ustanowienia hipoteki, nie dostrzegając, że zupełnie inny był charakter tych pism, a przede wszystkim okoliczności i cel ich złożenia, żadne z nich nie stanowiło odpowiedzi na wezwanie do potwierdzenia tej czynności. Pisma te nie były składane w zamiarze potwierdzenia czynności ustanowienia hipoteki. Ze sformułowań „w związku z zabezpieczeniem ich kredytu hipoteką przez (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. (k. 44), „dotyczących kredytu poręczonego przez firmę (...)” (k. 46) i nie do końca czytelnego zapisu, który prawdopodobnie należy odczytać jako „zadłużenie to zabezpieczone jest przez moją Firmę (...) hipoteki na mieszkaniu” (k. 49) – nie można wyprowadzić wniosku, że tym samym Spółka (...) potwierdziła w formie pisemnej oświadczenie prokurenta Z. Z. o ustanowieniu przedmiotowej hipoteki. Nie można zapominać, że o ile przedmiotowa hipoteka ustanowiona była w interesie Banku i matki prokurenta J. Z. (której dług wobec Banku zabezpieczała), to z akt sprawy nie wynika, aby jednocześnie została ustanowiona w interesie Spółki (...). Pełnomocnik powoda powoływał się nawet na sprawę karną dotyczącą prokurenta i przekroczenia przez niego umocowania oraz nadużycia stosunku zaufania, z kolei Bank również nie wskazał na okoliczności, które przynajmniej uwiarygodniłyby związek tej hipoteki z działalnością Spółki (...) i korzyści jakie miałaby ta Spółka uzyskać z ustanowienia tej hipoteki. Wreszcie z akt księgi wieczystej (...) należy wyprowadzić wniosek, że zarówno Z. Z. jak i pozwany Bank zmierzali do uaktualnienia treści wpisu tej hipoteki w zakresie zmiany terminu spłaty zadłużenia, do którego nie doszło z uwagi na niewykazanie przez Z. Z. umocowania do działania w imieniu Spółki (...), objętego zobowiązaniem przewodniczącego sądu wieczystoksięgowego do uzupełnienia braków –por. k. 41-55 akt tej księgi). Jeśli Bank nie miał żadnej wątpliwości co do tego, że przedmiotowa hipoteka jest zgodna z wolą Spółki (...), to właśnie jako podmiot szczególnego zaufania, dla którego szczególnie istotne powinno być uporządkowanie dokumentowe dokonywanych czynności, powinien wezwać tę Spółkę do potwierdzenia czynności ustanowenia hipoteki, nie zaś wykorzystywać w obecnym postępowaniu pisma Prezesa Spółki M., w części odręczne i mało czytelne, zmierzające do wyjaśnienia w jakich okolicznościach doszło do ustanowienia hipoteki, co ona obejmuje, jaka jest wysokość zadłużenia, wreszcie wskazujące na wadliwość ustanowienia tej hipoteki. O tym, że Bank – w ramach argumentacji dotyczącej potwierdzenia - nie przedstawił całości dokumentacji dotyczącej ustanowienia tej hipoteki i całości korespondencji ze Spółką (...) świadczy to, że złożył pismo z dnia 30 listopada 2012 roku (k. 48), ale nie złożył już pisma Spółki (...) z dnia 20 listopada 2012 roku przywołanego w tej odpowiedzi, a w którym niewątpliwie było wyrażone stanowisko tej Spółki co do wadliwości ustanowienia tej hipoteki z oczekiwaniem jej wykreślenia (w piśmie z dnia 30 listopada 2012 roku użyte jest właśnie sformułowanie, że żądanie złożenia przez Bank oświadczenia o wykreśleniu hipoteki jest całkowicie bezpodstawne). Przy uwzględnieniu wskazanych wyżej postulatów orzecznictwa co do wykładni oświadczeń woli, nie można mieć wątpliwości co do tego, że eksponowane przez skarżącego pisma Prezesa Spółki M. nie miały zamiaru potwierdzenia czynności Z. Z. ustanowienia przedmiotowej hipoteki, nie miały na celu złożenia świadomego oświadczenia woli zmierzającego do takiego potwierdzenia, przeciwnie zmierzały do wyjaśnienia jej przedmiotu, okoliczności złożenia przez prokurenta oświadczenia o ustanowieniu hipoteki oraz do podważenia prawidłowości jej ustanowienia, a to w interesie Banku, jako podmiotu szczególnego zaufania, było zadbanie o uzyskanie potwierdzenia tej czynności we właściwej i jednoznacznej formie. Potwierdzenie musi jednoznacznie wyrażać akceptację dokonanej czynności jako zgodnej z wolą mocodawcy, potwierdzenie ma taki charakter jakby sam mocodawca zawierał taką umowę, czyli musi być w całości zgodne z jego wolą, czemu przeczą podjęte przez Spółkę (...) starania zmierzające do wykreślenia tej hipoteki jako wadliwie ustanowionej (wskazana odpowiedź Banku z dnia 30 listopada 2012 roku). Wobec braku podstaw do przyjmowania dorozumianego potwierdzenia (z uwagi na konieczność zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności), nie ma w tej sprawie uzasadnienia do wyprowadzania wniosku o istnieniu takiego potwierdzenia z powodu braku odpowiedzi Spółki (...) na pismo z dnia 30.11.2012 roku. W szczególności nie można przyjąć, że Spółka (...), nie wdając się w dalszą polemikę z Bankiem co do skutków braku uchwały zgromadzenia wspólników, przyjęła do wiadomości tę argumentację Banku i jego wyjaśnienia. Zauważyć przy tym należy, że pozwany Bank prawdopodobnie zdawał sobie sprawę ze słabości argumentacji o dokonanym potwierdzeniu, bowiem już w odpowiedzi na pozew – z ostrożności procesowej – argumentował, że czynność ustanowienia hipoteki dokonana przez Z. Z. z przekroczeniem umocowania ma charakter negotium claudicans, zatem jest jeszcze możliwe jej potwierdzenie, oceniając, że z tego powodu powództwo jest przedwczesne.

Przyjęcie, że w sprawie nadal mamy do czynienia z czynnością prawną niezupełną (negotium claudicans) - wbrew argumentacji Banku - nie świadczy o przedwczesności przedmiotowego powództwa, tylko przemawia za jego uwzględnieniem. Jak wyżej wskazano, taka czynność w okresie zawieszenia nie wywołuje zamierzonych skutków prawnych, stąd w rozważanej sprawie oświadczenie prokurenta Z. Z. (jako do chwili obecnej niepotwierdzone przez Spółkę (...)) nie mogło doprowadzić do skutecznego ustanowienia przedmiotowej hipoteki. Z tego powodu wpis tej hipoteki i jego istnienie w dacie wyrokowania jest niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i powództwo o uzgodnienie tego stanu prawnego podlegało uwzględnieniu. Nie budzi wątpliwości, że jeśli osoba wpisana jako wierzyciel hipoteczny odmawia złożenia wniosku o wykreślenie wpisu hipoteki, to jedyną drogą doprowadzenia do wykreślenia takiej hipoteki jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (co do zastosowania art. 10 ust. 1 w/w ustawy do sytuacji wadliwego wpisania hipoteki, w tym gdy hipoteka nie powstała, por. Izabela Heropolitańska Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz, Warszawa 2017, komentarz do art. 10 tej ustawy).

Z tych przyczyn Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie I sentencji na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Powód wygrał w całości sprawę w postępowaniu apelacyjnym, należy mu się zatem zwrot całości kosztów tego postępowania, obejmujących wyłącznie wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika będącego adwokatem. Wysokość tego wynagrodzenia ustalono na kwotę 3.600 złotych na podstawie § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 7 i § 5 pkt 8 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 roku, poz. 1800 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym przed dniem 27 października 2016 roku, zatem uwzględniającym datę wywiedzenia apelacji.

SSO Rafał Adamczyk SSO Sławomir Buras SSO Hubert Wicik (spr.)