Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 marca 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 7 marca 2017 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Galerii (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w L.

przeciwko I. K. i W. K.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Częstochowie

z dnia 29 kwietnia 2016 r., sygn. akt I C 174/15

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od powódki na rzecz pozwanych 10 800 (dziesięć tysięcy osiemset) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 972/16

UZASADNIENIE

Powód - Galeria (...) sp. z o.o. w L. domagał się zasądzenia solidarnie od pozwanych I. K. i W. K. kwoty 365.214,39 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia złożenia pozwu i kosztami procesu.

Uzasadniając żądanie powód podał, że jest następcą prawnym (...) sp. z o.o., która to spółka była inwestorem zobowiązanym do wybudowania obiektów Galerii (...) w M.. Inwestor miał zrealizować wskazaną inwestycję na gruntach sąsiadujących z nieruchomością pozwanych. W dniu 28 czerwca 2010 r. pozwani wydali spółce (...) oświadczenie o prawie korzystania z ich działek o numerach (...) na cele budowlane. W dniu 30 czerwca 2010 r. spółka (...) złożyła wniosek o wydanie zezwolenia na budowę Galerii. W dniu 19 lipca 2010 r. pozwani cofnęli złożone oświadczenie, co skutkowało odmową wydania zezwolenia na budowę. W związku z tym wnioskodawca zmuszony został do przeprojektowania całości inwestycji i złożenia ponownie wniosków o zezwolenie na budowę. Stosowne zezwolenia uzyskał w dniach 25 listopada 2010 r. i 5 maja 2011 r. W niedotrzymaniu przez pozwanych udzielonej zgody powód upatruje źródła swojej szkody, powstałej w związku z koniecznością przeprojektowania całość kompleksu Galerii (...), co z kolei skutkowało przesunięciem terminu oddania obiektu o 8 miesięcy i zmniejszyło przychody z czynszu najmu lokali handlowych.

Na dochodzoną pozwem kwotę 365.214,39 zł składają się:

⚫

kwota 36.900 złotych, stanowiąca należność za wykonanie dodatkowych prac projektowych;

⚫

kwota 328.314,39 złotych, wynikająca z utraty przychodów w okresie 8 miesięcy pomiędzy datą złożenia pierwszego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę (30 czerwca 2010 r.) a złożeniem ostatniego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę z dnia 11 marca 2011 r.

W piśmie z dnia 12 sierpnia 2015 r. powodowa spółka zmodyfikowała żądnie domagając się zasądzenia od pozwanych I. K. i W. K. kwot po 182.607,19 złotych.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa podnosząc szereg zarzutów, w tym kwestionując legitymację czynną powoda, zasadność i wysokość dochodzonego roszczenia.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2016 r. Sąd Okręgowy w Częstochowie oddalił powództwo i zasądził od powoda koszty procesu na rzecz każdego z pozwanych. Wyrok ten został poprzedzony dokonaniem przez Sąd pierwszej instancji następujących ustaleń faktycznych:

W M. zaplanowano budowę nowoczesnego centrum(...), które miało powstać na terenach znajdujących się we władaniu (...) sp. z o.o. w M.. W dniu 18 czerwca 2009 r. wskazana spółka (dalej (...)) zawarła z (...) Sp. z o.o. w L. umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w M. przy ul. (...), a celem zawarcia tej umowy było wybudowanie zespołu obiektów stanowiących „ Galerię (...) w M.” i prowadzenie w nim działalności gospodarczej związanej z handlem, usługami oraz wszelkiego rodzaju przedsięwzięciami kulturalno–sportowymi.

Niezwłocznie po podpisaniu powyższej umowy, w 2009 r. zlecono sporządzenie projektu architektonicznego Galerii. Projekt budowlany Galerii (...) sporządzony został w lutym 2010 r. Teren, na którym miały powstać budynki Galerii, graniczył z nieruchomością, której właścicielami są pozwani. Dzierżawione działki w części graniczącej z nieruchomością pozwanych nie posiadały dostępu do drogi publicznej. Projekt inwestycji w tej części przewidywał wybudowanie parkingu, a także posadowienie jednego budynku częściowo na jednej z działek pozwanych. W związku z powyższą sytuacją w 2009 r. Prezes Zarządu (...) E. K. i Prezes Zarządu Spółki D. B. K. rozpoczęli z pozwanymi rozmowy, których przedmiotem było kupno lub zamiana graniczących ze sobą działek. Pozwani wykazali zainteresowanie zgłoszoną propozycją, gdyż przewidywali, że otwarcie ich nieruchomości na teren galerii (...) może podnieść wartość nieruchomości i ułatwić ewentualne inwestycje. W celu realizacji kupna lub zamiany działek, pozwani podjęli nawet działania mające na celu podział jednej z posiadanych przez nich działek gruntu na trzy mniejsze działki. Podział taki został dokonany. Zlecono też wycenę jednej z wydzielonych działek, na której projektowany budynek galerii miał być w części posadowiony. Mimo podjęcia tych działań, w dalszym ciągu Prezes Zarządu (...) E. K. i Prezes Zarządu Spółki D. B. K. prowadzili z pozwanymi rozmowy obejmujące ustalenie szczegółowych zasad projektowanej umowy sprzedaży lub zamiany działek, dotyczące zakresu i charakteru niezbędnych służebności mających obciążać działki (prawo wzniesienia obiektu we wspólnej granicy, prawo wybudowania urządzeń kanalizacyjnych, prawo przechodu). Jednocześnie na wydzierżawionych działkach rozpoczęły się prace związane z przygotowaniami do realizacji budowy galerii. Wykonanie części tych prac wymagało wejścia ekipy pracowników zatrudnianych przez spółkę (...) na działki należące do pozwanych. Pismem z dnia 19 kwietnia 2010 r. pozwani wyrazili zgodę na zajęcie części ich działki nr (...) w celu wykonania przebudowy instalacji sanitarnej, zlokalizowanej na tej działce, w związku z planami inwestora spółki (...). W piśmie z dnia 10 maja 2010 r., adresowanym do (...), pozwani wyrazili zgodę na udostępnienie pasa należącej do nich działki na czas wyburzania starego budynku hali znajdującego się na terenie (...). W oświadczeniu z dnia 28 czerwca 2010 r. pozwani wyrazili zgodę na zajęcie części stanowiącej ich własność działki nr (...) w celu wykonania przebudowy instalacji sanitarnej, zlokalizowanej na tej działce w związku z planami inwestora Spółki (...) oraz wyrazili zgodę na zajęcie działek (...) w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie Galerii (...) przez firmę (...) Sp. z o.o. w L.. W oświadczeniu tym zapisano również, że inwestor zobowiązuje się powiadomić pisemnie właścicieli o wejściu na teren działki nr (...) na 7 dni przed rozpoczęciem prac oraz doprowadzić ten teren po zakończeniu prac do stanu pierwotnego w terminie 7 dni po zakończeniu prac.

W dniu 30 czerwca 2010 r. spółka (...) wystąpiła do Starosty (...) z wnioskiem o pozwolenie na budowę Galerii (...), między innymi na stanowiących własność pozwanych działkach (...). Załącznikami do wniosku były m.in. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami. Jako oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania działkami pozwanych nr (...) spółka (...) dołączyła oświadczenie pozwanych z dnia 28 czerwca 2010 r., nazywając je umową.

Po upływie kilku dni od złożenia przez pozwanych oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r., ekipa pracowników przysłanych przez spółkę (...) - bez wcześniejszego uprzedzenia pozwanych o rozpoczęciu prac - rozpoczęła budowę płotu betonowego na działkach pozwanych, co spowodowało niemożność korzystania przez pozwanych z usytuowanego tam parkingu. Pozwani uznali te działania za naruszenie warunków zgody na zajęcie działek (...), wyrażoną przez nich w oświadczeniu z dnia 28 czerwca 2010 r. W związku z tym w piśmie z dnia 19 lipca 2010 r. skierowanym do (...) pozwani oświadczyli, że „w trybie natychmiastowym anulują zgodę na zajęcie działek wydaną w formie pisemnego oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r.”

W sierpniu 2010 r. pozwani zostali powiadomieni przez Starostę (...) o możliwości zapoznania się z projektem budowy Galerii złożonym przez inwestora. Zapoznając się projektem budowy, pozwany zorientował się, że część planowanych budynków Galerii jest usytuowana na działkach stanowiących jego własność, odnośnie do których nadal toczyły się negocjacje między nim a Spółką (...).

W tym czasie obie strony przygotowywały się do podpisania aktu notarialnego. W piśmie z dnia 11 sierpnia 2010 r. skierowanym do Starostwa Powiatowego w M. pozwani wyjaśnili, że wciąż toczą się ustalenia z inwestorem i (...) dotyczące budowy na działkach (...) i dopiero po ich zakończeniu możliwe będzie jednoznaczne stwierdzenie istnienia prawa inwestora do dysponowania działkami na cele budowlane. W piśmie tym pozwani poinformowali także, że zgoda wyrażona przez nich 28 czerwca 2010 r. dotyczyła umożliwienia realizacji budowy Galerii, ale na gruncie sąsiednim należącym do (...). W dalszym ciągu strony przyszłego aktu notarialnego uzgadniały zakres służebności mających obciążać nieruchomości obu stron, sporządzone zostały projekty aktów notarialnych. Pismem z dnia 16 sierpnia 2010 r. (...) wystąpiła do Starosty (...) z wnioskiem o wykup na własność od Skarbu Państwa przez pozwanych działek: nr (...) o powierzchni 32 m ² i nr (...) o powierzchni 23 m ² w zamian za stanowiącą własność pozwanych działkę nr (...) o powierzchni 55 m ². W uzasadnieniu wniosku napisano, że zamiana działek prostuje granice działki nr (...), na której realizowana będzie inwestycja z działką pozwanych nr (...), oraz umożliwi dostęp do działki nr (...) stanowiącej drogę wewnętrzną. Następnie w piśmie z dnia 18 sierpnia 2010 r. skierowanym do Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w M. pozwani oświadczyli, że wycofują wniosek złożony w dniu 19 lipca 2010 r. z uwagi na trwające negocjacje z inwestorem i użytkownikiem wieczystym gruntów, na których planowana jest inwestycja. Wniosek ten został zaakceptowany zarówno przez spółkę (...) jak i przez (...).

Wobec braku porozumienia stron przyszłej umowy sprzedaży, co do zakresu służebności mających obciążać działki, w dniu 2 września 2010 r. doszło do spotkania pozwanego z Prezesem Zarządu (...) E. K., podczas którego przekazana została informacja, że spółka (...) rezygnuje z budowy Galerii (...) m.in. na działce (...) należącej do pozwanych i rezygnuje z nabycia powyższej działki. Strony spotkania ustaliły także, że odstępują od dalszych negocjacji dotyczących przeniesienia własności działek nr (...) oraz ustanowienia ewentualnych służebności. Decyzją z dnia 2 września 2010 r. Starosta (...) odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę Galerii (...)objętego wnioskiem spółki (...) z dnia 30 czerwca 2010 r. W uzasadnieniu decyzji powołano się na brak oświadczenia o posiadanym przez inwestora prawie do dysponowania działkami nr (...) na cele budowlane, do którego złożenia, po wyjaśnieniu złożonym przez pozwanych w piśmie z dnia 11 sierpnia 2010 r., zakreślono inwestorowi termin do 7 dni.

Po zakończeniu negocjacji związanych z zakupem działki, na wniosek spółki (...) pozwani kilkakrotnie wyrażali zgodę na wejście ekip pracowniczych spółki na ich teren w celu wykonania prac umożliwiających realizację budowy Galerii (...), toczyły się także rozmowy dotyczące ustanowienia służebności.

Wnioskiem z dnia 12 października 2010 r. spółka (...) wystąpiła do Starosty (...) o pozwolenie na budowę I etapu budowy Galerii (...) w M., który nie obejmował już działek nr (...), stanowiących własność pozwanych. Decyzją z dnia 25 listopada 2010 r. Starosta (...) uwzględnił powyższy wniosek. W dniu 31 stycznia 2011 r. spółka (...) zawarła ze (...) S.C. umowę na wykonanie projektu budowlanego rozbudowy Galerii (...) w M.. W dniu 11 marca 2011 r. spółka (...) złożyła kolejny wniosek o pozwolenie na budowę II etapu Galerii (...). Decyzją z dnia 5 maja 2011 r. Starosta (...) powyższy wniosek uwzględnił.

Na podstawie porozumiewania z dnia 24 marca 2011 r. spółka (...) przeniosła na powodową spółkę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy z dnia 18 czerwca 2009 r., zawartej przez spółkę (...) z (...) Sp. z o.o. w M.. Porozumienie to podpisane zostało przez Prezesa Zarządu Spółki D. i Prezesa Zarządu Spółki Galeria (...). Prezesem Zarządu obu Spółek był B. K..

Decyzjami z dnia 6 lutego 2012 r. i 6 marca 2012 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w M. udzielił zezwolenia na użytkowanie Galerii (...) w M..

Wnioskiem z dnia 12 sierpnia 2011 r. Spółka (...) wezwała pozwanych do próby ugodowej i zawarcia ugody, w której pozwani zobowiążą się do zapłaty na rzecz Spółki (...) kwoty 700.000 zł, jako odszkodowania za poniesioną przez Spółkę szkodę, wynikającą z konieczności przeprojektowania całości inwestycji (100.000 zł ) oraz utraconych przychodów z umów najmu (600.000 zł). Do zawarcia ugody nie doszło, a umową z dnia 9 grudnia 2011 r. spółka (...) przeniosła na rzecz powodowej spółki wierzytelności wynikające z zawezwania do próby ugodowej skierowanego do pozwanych w dniu 12 sierpnia 2011 r. Ponownie obie spółki były reprezentowana przez B. K..

Przechodząc do rozważań prawnych Sąd pierwszej instancji na wstępie wskazał, że powodowa spółka opiera swoje roszczenie wobec pozwanych na twierdzeniu, iż w związku z bezpodstawnym wycofaniem się przez pozwanych ze złożonego poprzednikowi powoda oświadczenia o prawie do korzystania z działek pozwanych nr (...) na cele budowlane, spółka poniosła szkodę wynikającą z konieczności przeprojektowania całości kompleksu Galerii (...) oraz w postaci zmniejszenia się jej dochodów, wynikającego z przesunięcia terminu oddania obiektu do użytkowania o 8 miesięcy. Podstawę prawną roszczenia strony powodowej stanowił zatem art. 471 k.c., przewidujący obowiązek dłużnika naprawienia szkody wynikającej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Następnie Sąd Okręgowy odniósł się do zgłoszonego przez pozwanych zarzutu braku legitymacji czynnej po stronie powodowej spółki. Podstawą sformułowanego zarzutu była okoliczność, że przy zawieraniu umowy cesji wierzytelności z dnia 9 grudnia 2011 r. obie strony reprezentowane były przez tę samą osobę, tj. B. K., pełniącego funkcję członka zarządu w obu spółkach. W ocenie pozwanych umowa z dnia 9 grudnia 2011 r. wypełniała zatem znamiona umowy zawartej z samym sobą i naruszała zakaz zawarty w art. 108 k.c., a w konsekwencji była nieważna.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że w art. 108 k.c. jednoznacznie została określona sankcja w przypadku działania przy czynności prawnej na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. W sytuacji, w której pełnomocnik jednej ze stron miałby być drugą stroną umowy, lub reprezentować jako pełnomocnik obie strony, do zawarcia ważnej umowy potrzebowałby wyraźnej zgody udzielonej w pełnomocnictwie na jej dokonanie lub treść podpisywanej umowy wyłączałaby naruszenie interesów mocodawcy. Ewentualnie, umowa mogłaby zostać potwierdzona później przez osobę, w imieniu której została zawarta (art. 103 § 1 k.c.). Odwołano się do uchwały z dnia 30 maja 1990 r., sygn.. III CZP 8/90, w której Sąd Najwyższy dopuścił możliwość stosowania w drodze analogii przepisów o pełnomocnictwie do działań podejmowanych w charakterze organu osoby prawnej. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że osoba fizyczna działająca jako organ osoby prawnej nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu osoby prawnej, chyba że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów tej osoby prawnej. W wyroku z dnia 24 lipca 2009 r., sygn.. II CSK 41/09, Sąd Najwyższy przyjął, że nie można wykluczyć stosowania art. 108 k.c. w sytuacji, w której dochodzi do czynności prawnej pomiędzy dwoma jednoosobowymi spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością, których jedynym wspólnikiem jest ta sama osoba fizyczna, reprezentowanymi przez tego samego wspólnika, będącego zarazem jedynym członkiem zarządu obu spółek. W takiej sytuacji bowiem łatwo może dojść do kolizji interesów spółek i ewentualnych wierzycieli, a dokonane czynności mogą pozostać poza jakąkolwiek kontrolą. Przepisy te jednak można stosować wyłącznie na zasadzie ostrożnej analogii. Sąd Najwyższy podkreślił równocześnie, że nie ma podstaw do rozciągania stosowania art. 108 k.c. na każdą sytuację, w której w składzie organów reprezentujących spółki pojawia się ta sama osoba fizyczna. Przyjąć zatem należy, że nie ma ogólnej zasady zabraniającej udziału tych samych osób w organach spółek, które zawierają między sobą umowy. Natomiast w każdym przypadku, gdy te same osoby reprezentują jednocześnie dwie spółki należy zbadać, czy z treści czynności prawnej wynika wyłączenie możliwości naruszenia interesów którejkolwiek z tych osób prawnych. Ocena ta powinna odnosić się do konkretnej czynności prawnej dokonanej w danych okolicznościach.

Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy Sąd Okręgowy stwierdził, że analiza treści umowy z dnia 9 grudnia 2011 r., mocą której spółka (...) reprezentowana przez Prezesa Zarządu B. K. przeniosła na rzecz powodowej spółki reprezentowanej przez Prezesa Zarządu, którym również był B. K., wierzytelności wynikające z zawezwania do próby ugodowej, skierowanego do pozwanych w dniu 12 sierpnia 2011 r., w ocenie Sądu, nie daje podstaw do przyjęcia, że z zawartych w niej zapisów wynika, iż może dojść do naruszenia interesów którejkolwiek z tych osób prawnych. W konsekwencji, w ocenie Sądu pierwszej instancji, nie było podstaw do uznania, że umowa ta jest nieważna.

Przechodząc do rozważań odnoszących się do zasadności żądania strony powodowej Sąd Okręgowy wskazał, iż rozstrzygnięcie w istocie sprowadzało się do ustalenia, czy oświadczenie złożone przez pozwanych w dniu 28 czerwca 2010 r. stanowiło ich zgodę, jako właścicieli nieruchomości, upoważniającą Spółkę (...) do zabudowy ich nieruchomości i stwarzało dla Spółki (...) podstawę do uznania, że legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, określonym w art. 3 pkt.11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane. Powołany przepis prawa budowlanego stanowi, że przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Sąd Okręgowy przywołał pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym każda umowa cywilnoprawna, zarówno uregulowana wprost w kodeksie cywilnym, jak i stworzona dla potrzeb prywatnoprawnych stron, na podstawie której właściciel (użytkownik wieczysty) upoważnił inny podmiot do zabudowy własnego gruntu, tworzy stosunek zobowiązaniowy w rozumieniu art. 353 § 1 k.c. i daje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2007 r. II OSK 211)206 Lex nr 505678). Zgoda właściciela nieruchomości, upoważniająca inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane winna być sformułowana w sposób jednoznaczny, a ze złożonego przez właściciela oświadczenia woli powinno wynikać, że wyraża on zgodę na wybudowanie na jego gruncie, przez wskazanego konkretnie inwestora, określonego obiektu budowlanego, przy czym zgoda taka nie może być zgodą dorozumianą (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 września 2010 r. II OSK (...))09 Lex 746506).

W ocenie Sądu Okręgowego oświadczenie pozwanych złożone w dniu 28 czerwca 2010 r. nie spełnia powyższych warunków. W oświadczeniu tym pozwani wyrazili zgodę na zajęcie części stanowiącej ich własność działki nr (...) w celu wykonania przebudowy instalacji sanitarnej, zlokalizowanej na tej działce, w związku z planami inwestora spółki (...) oraz wyrazili zgodę na zajęcie działek (...) w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie Galerii (...) przez firmę (...) Sp. z o.o. w L.. W treści powyższego oświadczenia brak jest wyraźnej zgody pozwanych na wybudowanie na działkach, stanowiących ich własność, konkretnego obiektu. Pozwani zgadzają się jedynie na „zajęcie działek w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie”. W ocenie Sądu pierwszej instancji uznanie, że przez wyrażenie zgody na zajęcie działki w celu realizacji inwestycji, polegającej na budowie, pozwani wyrazili zgodę na wybudowanie inwestycji na ich działce oznaczałoby przyjęcie, że ich zgoda na wybudowanie inwestycji na ich działce ma charakter dorozumiany. Dodatkowo Sąd Okręgowy wskazał, że treści tego oświadczenia nie można odczytywać w oderwaniu od całokształtu stosunków i kontaktów łączących wówczas pozwanych z inwestorem, tj. spółką (...). Od 2009 r. toczyły się, zainicjowane przez spółkę (...) rozmowy z pozwanymi, których celem było doprowadzenie do kupna lub zamiany działek pozwanych graniczących z terenem przyszłej budowy Galerii. Pozwani poważnie traktując zgłoszoną propozycję zakupu lub zamiany, w celu ułatwienia realizacji przyszłej umowy doprowadzili do podziału swojej działki na trzy działki mniejsze. Sporządzony został także operat szacunkowy w celu określenia wartości działki przeznaczonej do sprzedaży. Wszystkie te czynności podjęte zostały w marcu, kwietniu i lipcu 2010 r. Jednocześnie trwały niełatwe negocjacje dotyczące zakresu i charakteru niezbędnych służebności mających obciążać działki stron. Fakt, że negocjacje te toczyły się i między stronami nie było zgody, co do zakresu służebności, wynika z zeznań świadka E. K., z zeznań stron, a także korespondencji mailowej. Jednocześnie na działkach wydzierżawionych przez spółkę (...) od (...) rozpoczęły się prace związane z przygotowaniami do realizacji budowy Galerii, wymagające udostępnienia przez pozwanych należących do nich działek gruntu będących przedmiotem toczących się rozmów. W pismach z dnia 19 kwietnia 2010 r. i 10 maja 2010 r. pozwani wyrazili zgodę na zajęcie części ich działki nr (...) w celu wykonania przebudowy instalacji sanitarnej zlokalizowanej na tej działce oraz wyrazili zgodę na udostępnienie pasa należącej do nich działki na czas wyburzania starego budynku hali znajdującego się na terenie (...). W ocenia Sądu Okręgowego, z uwagi na zbieżność sformułowań użytych w tych dokumentach, oświadczenie z dnia 28 czerwca 2010 r. należy odczytywać jako kolejne zezwolenie pozwanych na zajęcie należących do nich działek gruntu w celu realizacji przez Spółkę (...) prac związanych z budową. W tym czasie opracowywane były projekty przyszłych umów, ustalony został także termin podpisania aktów notarialnych. Zdaniem Sądu pierwszej instancji trudno przyjąć, jak chce tego powodowa spółka, że pozwani przez zgodę wyrażoną w jednym zdaniu oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r. („zgoda na zajęcie działek (...) w celu realizacji inwestycji polegającej na budowie Galerii (...) przez firmę (...) Sp. z o.o. w L.”) udzielili zgody wymaganej przepisem art. 3 pkt. 11 prawa budowlanego, przekreślając tym samym, odsuwając w czasie lub znacznie utrudniając uzyskanie korzystnych dla nich zapisów umowy sprzedaży nieruchomości i koniecznych służebności. Fakt, że pozwani rozumieli treść oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r. jako pochodzące od nich kolejne zezwolenie na zajęcie należących do nich działek w celu realizacji przez spółkę (...) prac związanych z budową galerii potwierdzają również pisma pozwanych z dnia 19 lipca 2010 r. i 18 sierpnia 2010 r.. W piśmie z dnia 19 lipca 2010 r. pozwani wyrażali oburzenie, że pod ich nieobecność „wtargnięto bezprawnie” na teren ich nieruchomości bez zachowania jakichkolwiek warunków wydanej wcześniej zgody, zabronili prowadzenia jakichkolwiek prac, stawiania budowli itp. bez ich zgody i domagali się przedstawienia odpowiednich zezwoleń. W piśmie z dnia 18 sierpnia 2010 r. pozwani wycofali zastrzeżenia zawarte w piśmie z dnia 19 lipca 2010 r. z uwagi na trwające negocjacje z inwestorem i użytkownikiem wieczystym. Gdyby pozwani mieli świadomość wyrażenia zgody na rozpoczęcie budowy na nieruchomości stanowiącej ich własność, niewątpliwie zmieniając stanowisko w przedmiocie udzielonej wcześniej zgody, wyraziliby je w sposób wyraźny. Tymczasem w powyższych pismach pozwanych brak jest jakiegokolwiek odniesienia do ewentualnej zgody na rozpoczęcie budowy na ich nieruchomości. Powyższe rozumienie treści oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r. pozwani konsekwentnie prezentowali w pismach procesowych oraz w swoich zeznaniach.

Podsumowując swoje rozważania, Sąd Okręgowy sformułował wniosek, że przez złożenie przez pozwanych oświadczenia z dnia 28 czerwca 2010 r. nie powstał pomiędzy stronami stosunek zobowiązaniowy uprawniający powodową spółkę do dochodzenia odszkodowania z tytułu niewykonania zobowiązania. Zlecenie sporządzenia projektu inwestycji obejmującego budowę na nieruchomości pozwanych, przed uzyskaniem formalnie tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dokonane zostało przez poprzedniczkę powoda na jej ryzyko. Wskazana konkluzja doprowadziła do oddalenia powództwa.

O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 98 k.p.c.

Wyrok Sądu Okręgowego został w całości zaskarżony przez powodową spółkę, która sformułowała następujące zarzuty naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a to:

1)  art. 233 § 1 k.p.c. przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, polegające na:

a)  błędnej wykładni oświadczenia pozwanych z dnia 29 czerwca 2010 r. w zakresie jego znaczenia prawnego i faktycznego, w szczególności zaś bezpodstawne uznanie, że oświadczenie to nie stanowiło zgody pozwanych na wykorzystanie działek o numerach (...) na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt. 11 prawa budowlanego i zostało złożone w innym, trudnym do określenia celu,

b)  nieuwzględnieniu w procesie wykładni oświadczenia pozwanych z dnia 29 czerwca 2010 r. zeznań świadka E. K., całej treści oświadczenia pozwanych oraz innych dowodów, w tym pisma pozwanych z dnia 19 lipca 2010 r. do Starostwa Powiatowego w M., czy też treści decyzji Starosty (...) z dnia 2 września 2010 r. oraz tego, że z materiału dowodowego sprawy bezspornie wynika, że pozwani posiadali wiedzę co do okoliczności posadowienia w projekcie budowlanym części budynku Galerii (...) w M. na terenie działek stanowiących ich własność,

2)  art. 227 k.p.c. przez nieuwzględnienie wniosków dowodowych powoda dotyczących przeprowadzenia w sprawie opinii biegłych oraz wniosku o ponowne przesłuchanie świadka E. K. w związku z ujawnieniem się w toku przesłuchania stron nowych okoliczności, co do których świadek ten z pewnością posiada istotną dla rozstrzygnięcia sprawy wiedzę.

W związku z postawionymi zarzutami apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie w całości powództwa względnie domagał się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie może odnieść skutku, bowiem zarzuty w niej zawarte nie są trafne.

W apelacji sformułowano jedynie zarzuty naruszenia prawa procesowego, którymi to zarzutami Sąd odwoławczy jest związany.

W pierwszej kolejności odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 227 k.p.c., należy podnieść, iż samodzielnie nie może on stanowić skutecznego zarzutu prowadzącego do podważenia ustaleń faktycznych, będących podstawą orzekania. Przywołany przepis nie stanowi bowiem źródła żadnych obowiązków, czy nawet powinności Sądu. Przepis art. 227 k.p.c. określa jedynie przedmiot dowodu. Kierując się tym przepisem Sąd ma obowiązek dokonywania selekcji dowodów, aby postępowanie dowodowe służyło wyjaśnieniu i ustaleniu jedynie tych faktów, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Ma to przeciwdziałać zbędnemu wydłużaniu postępowania. Owa selekcja dowodów nie odbywa się jednak w oparciu o przywołany przepis, dlatego też zarzut ten nie może odnieść oczekiwanego skutku.

Za chybiony należy również uznać zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów. Ocena dowodów, dokonana przez Sąd pierwszej instancji, nie uchybia bowiem ani regułom logicznego rozumowania, ani doświadczeniu życiowemu. Poza tym ten zarzut także nie został sformułowany w sposób prawidłowy, ponieważ apelujący nie tyle kwestionuje ocenę dowodów, co kontestuje wykładnię oświadczenia woli pozwanych, co jednak należy do sfery stosowania prawa materialnego, a nie procesowego.

Zatem żaden z podniesionych zarzutów nie okazał się skuteczny. Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w oparciu o trafnie ocenione dowody. Jednocześnie podkreślenia wymaga, że w dużej części stan faktyczny nie był sporny i wynikał z dokumentów, które nie były przez strony kwestionowane. Ponadto dokonane ustalenia faktyczne były wystarczające dla rozstrzygnięcia o żądaniu powodowej spółki, a zatem nie było potrzeby przeprowadzania dowodu z opinii biegłego, ani ponawiania dowodu z zeznań świadka. Z tych przyczyn Sąd odwoławczy podziela ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne bez potrzeby zbędnego powielania.

Na akceptację zasługuje także ocena prawna Sądu pierwszej instancji. Istota zarzutów apelacji sprowadza się do próby podważenia wykładni oświadczenia woli pozwanych, zawartego w ich piśmie z dnia 28 czerwca 2010 r.. Powodowa spółka forsuje twierdzenie, iż pozwani w swoim oświadczeniu woli wyrazili zgodę na dysponowanie częścią ich nieruchomości przez inwestora w celu wybudowania obiektu galerii (...)i z faktu wycofania się z tej zgody wywodzi swoje roszczenia odszkodowawcze. Natomiast pozwani konsekwentnie utrzymywali, iż nie wyrazili zgody na dysponowanie należącymi do nich działkami z przeznaczeniem ich pod zabudowę.

Jak zatem trafnie wskazał Sąd pierwszej instancji istota sporu sprowadzała się do ustalenia, czy między stronami doszło do powstania stosunku zobowiązaniowego, w ramach którego poprzednik powoda uzyskał prawo dysponowania oznaczonymi działkami pozwanych i wzniesienia na nich części obiektu galerii (...).

Zatem kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia wskazanej kwestii miało dokonanie wykładni oświadczenia pozwanych zawartego w ich piśmie z dnia 28 czerwca 2010 r., a w dalszej kolejności dokonanie oceny, czy między stronami doszło do nawiązania stosunku zobowiązaniowego. Wykładnia oświadczenia woli pozwanych powinna być dokonana przy uwzględnieniu kryteriów określonych w art. 65 k.c. Jak słusznie podkreślił Sąd pierwszej instancji, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy zgoda pozwanych nie mogła być dorozumiana. Chodziło wszak o ingerencję w ich prawo własności nieruchomości, a zatem zgoda na dysponowanie określonymi działkami w celu wybudowania na ich części obiektu musiała być wyraźna. Na akceptację zasługuje przekonująca argumentacja Sądu Okręgowego, że oświadczenie pozwanych z dnia 28 czerwca 2010 r. nie uprawniało inwestora (poprzednika powodowej spółki) do dysponowania działkami w celu ich zabudowy. Pozwani niewątpliwie nie czynili przeszkód w czasowym zajmowaniu ich działek, gdy wymagał tego charakter prac budowlanych prowadzonych przez inwestora na dzierżawionych przez niego nieruchomościach. Zgody były udzielne na piśmie i zgodę taką zawierało także pismo z dnia 28 czerwca 2010 r., która została obwarowana jeszcze dodatkowymi warunkami (poinformowanie z wyprzedzeniem o zajęciu działki, określony termin przywrócenia działki do stanu pierwotnego – po wykonaniu prac). Natomiast jeżeli chodzi o działki, na których projekt przewidywał posadowienie części obiektu galerii (...) to strony w tym czasie prowadziły jeszcze negocjacje, które niewątpliwie zmierzały do przeniesienia na inwestora własności tych działek, czy to na skutek umowy sprzedaży, czy też umowy zamiany. Wobec tego trudno racjonalnie zakładać, że strony miałby już wcześniej łączyć jakiś stosunek zobowiązaniowy, w ramach którego inwestor uzyskałby prawo dysponowania tymi działkami w celu ich zabudowania, jeszcze przed uzyskaniem ich własności. Należy zgodzić się z Sądem Okręgowym, iż postawa pozwanych, a w szczególności ich zdecydowana reakcja w sytuacji, gdy na ich działkach rozpoczęto prace budowlane, przeczą nawiązaniu takiego stosunku zobowiązaniowego. Wobec tego za chybione muszą być uznane zarzuty apelującego w tym zakresie.

Ponadto należy zwrócić uwagę na brak należytej dbałości inwestora o własne interesy, od którego jako podmiotu profesjonalnego należy wymagać większej staranności w działaniu. Dopuszczono wszak do sytuacji, w której projekt zakładał wybudowanie części obiektu na cudzym gruncie, pomimo braku tytułu do dysponowania tym gruntem. W tym zakresie inwestor działał na własne ryzyko, albowiem pozwani wcale nie mieli obowiązku wyzbycia się swojej własności z tej przyczyny, że takie były plany inwestora. Jeżeli istotnie dla zrealizowania inwestycji w korzystniejszy sposób konieczne było zajęcie pod zabudowę części sąsiadującej nieruchomości, to rzeczą inwestora było uprzednie uzyskanie tytułu do dysponowania tym gruntem na cele budowy. Tymczasem poprzednik prawny powodowej spółki podjął starania o uzyskanie zezwolenia na budowę, chociaż ustalenia z pozwanymi odnośnie do treści umowy przenoszącej własność określonych działek ciągle były w fazie negocjacji. Ostatecznie do przeniesienia własności tych działek nie doszło, a inwestor zrealizował odpowiednio zmieniony projekt obiektu. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie ma jednak podstaw do przypisania pozwanym odpowiedzialności odszkodowawczej ex contractu, której podstawę stanowi art. 471 k.c..

Podsumowując powyższe rozważania należy uznać, iż brak było uzasadnionych podstaw do podważenia wyroku Sądu pierwszej instancji, stanowiącego wynik trafnej oceny prawnej prawidłowo poczynionych ustaleń faktycznych.

Wobec powyższego, apelacja strony powodowej, jako niezasadna, podlegała oddaleniu w oparciu o art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., przy czym na koszty tego etapu postępowania składają się koszty zastępstwa procesowego należne pozwanym.

SSO Aneta Pieczyrak-Pisulińska SSA Anna Bohdziewicz SSA Joanna Naczyńska