Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 listopada 2013 r.

Sąd Okręgowy w Białymstoku II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2013 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...) w B.

przeciwko Gminie B.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Białymstoku

z dnia 26 kwietnia 2013 r. sygn. akt I C 927/12

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 1.200 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym.

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2013 roku, sprostowanym postanowieniem z dnia 29 maja 2013 roku w zakresie rozliczenia kosztów procesu, Sąd Rejonowy w Białymstoku ustalił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,0852 ha, należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 6960,75 złotych (pkt 1) i oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 2). Zasądził od pozwanej Gminy B. na rzecz powoda Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej (...) w B. kwotę 563,01 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 3). Ustalił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,0481 ha, należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 4.731,88 złotych (pkt 4) i oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 5). Zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 140,76 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 6). Ustalił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,0146 ha, należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 1436,29 złotych (pkt 7) i zasądził powoda na rzecz pozwanej kwotę 148,88 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 8). Ustalił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,3149 ha, należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 7558,23 złotych (pkt 9) i oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 10). Zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 902,87 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 11). Ustalił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,5448 ha, należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 42.788,59 złotych (pkt 12) i oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 13). Zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1754,87 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 14). Ustalił, że

wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,0714 ha, należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 2341,35 złotych (pkt 15) i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 148,88 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 16). Ustalił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,2193 ha, należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 15.790,92 złotych (pkt 17) i oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 18). Zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3243,87 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 19). Ustalił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...). W. A. o łącznej powierzchni 0,0907 ha, należnej za rok 2012 i lata następne w wysokości 6812,30 złotych (pkt 20) i oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 21). Zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1764,87 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 22). Ustalił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,0102 ha, należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 334,48 złotych, przy czym powódka wniesie opłatę roczną w wysokości: w roku 2012 – 256,34 złotych, w roku 2013 – 295,41 złotych, w roku 2014 – 334,48 złotych (pkt 23) i oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt 24). Zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 14,41 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 25).

Z ustaleń Sądu I instancji wynikało, że Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa (...) jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych stanowiących własność Gminy B. w postaci działek oznaczonych w ewidencji gruntów: nr geod. (...) o powierzchni 852 m2 położonej przy ul. (...) w B., nr geod. (...) o powierzchni 481 m2 położonej przy ul. (...) w B., nr geod. (...) o powierzchni 146 m2 położonej przy ul. (...) w B., nr geod. (...) o powierzchni 3.149 m2 położonej przy ul. (...) w B., nr geod. (...) o powierzchni 5.448 m2 położonej przy ul. (...) w B., nr geod. (...) o powierzchni 714 m2 położonej przy ul. (...) w B., nr geod. (...) o powierzchni 2.193 m2 położonej przy ul. (...) w B., nr geod. (...) o powierzchni 907 m2 położonej przy ul. (...). W. A. w B., nr geod. (...) o powierzchni 102 m2 położonej przy ul. (...) w B..

Pismem z dnia 7 października 2011 roku nr (...). (...). (...) Prezydent Miasta B. wypowiedział Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...) w B. wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej wynoszącej 5.876,24 zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...) o powierzchni 852 m2, obr. 16, działka nr (...), jednocześnie proponując przyjęcie nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy stawce procentowej w wysokości 3% wartości gruntu i kwocie 391,98 zł/m2 dla działki (...), co dało wysokość nowej opłaty rocznej za rok 2012 i lata następne w wysokości 10.019,01 złotych.

W piśmie z dnia 7 października 2011 roku nr (...). (...). (...) Prezydent Miasta B. wypowiedział powodowej Spółdzielni wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej wynoszącej 3.317,46 zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...) o powierzchni 481 m2, obr. 16, działka nr (...), jednocześnie proponując przyjęcie nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy stawce procentowej w wysokości 3% wartości gruntu i kwocie 427,73 zł/m2 dla działki (...), co dało wysokość nowej opłaty rocznej za rok 2012 i lata następne w wysokości 6.172,14 złotych.

Pismem z dnia 7 października 2011 roku nr (...). (...). (...) Prezydent Miasta B. wypowiedział powodowej Spółdzielni wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej wynoszącej 1.006,96 zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...) o powierzchni 146 m2, obr. 16, działka nr (...), jednocześnie proponując przyjęcie nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy stawce procentowej w wysokości 3% wartości gruntu i kwocie 321,40 zł/m2 dla działki (...), co dało wysokość nowej opłaty rocznej za rok 2012 i lata następne w wysokości 1.407,73 złotych.

W piśmie z dnia 7 października 2011 roku nr (...). (...). (...) Prezydent Miasta B. wypowiedział powodowej Spółdzielni wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej wynoszącej 7.558,23 zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...) o powierzchni 3.149 m2, obr. 16, działka nr (...), jednocześnie proponując przyjęcie nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy stawce procentowej w wysokości 1% wartości gruntu i kwocie 308,60 zł/m2 dla działki (...), co dało wysokość nowej opłaty rocznej za rok 2012 i lata następne w wysokości 9.717,81 złotych.

Pismem z dnia 7 października 2011 roku nr (...). (...). (...) Prezydent Miasta B. wypowiedział powodowej Spółdzielni wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej wynoszącej 42.788,59 zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...) o powierzchni 5448 m2, obr. 16, działka nr (...), jednocześnie proponując przyjęcie nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy stawce procentowej w wysokości 3% wartości gruntu i kwocie 305,78 zł/m2, co dało wysokość nowej opłaty rocznej za rok 2012 i lata następne w wysokości 49.976,68 złotych.

W piśmie z dnia 7 października 2011 roku nr (...). (...). (...) Prezydent Miasta B. wypowiedział powodowej Spółdzielni wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej wynoszącej 1.797 zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...) o powierzchni 714 m2, obr. 16, działka nr (...), jednocześnie proponując przyjęcie nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy stawce procentowej w wysokości 1% wartości gruntu i kwocie 320,67 zł/m2, co dało wysokość nowej opłaty rocznej za rok 2012 i lata następne w wysokości 2.289,58 złotych.

Pismem z dnia 7 października 2011 roku nr (...). (...). (...) Prezydent Miasta B. wypowiedział powodowej Spółdzielni wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej wynoszącej 15.790,92 zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...) o powierzchni 2193 m2, obr. 16, działka nr (...), jednocześnie proponując przyjęcie nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy stawce procentowej w wysokości 3% wartości gruntu i kwocie 437,13 zł/m2, co dało wysokość nowej opłaty rocznej za rok 2012 i lata następne w wysokości 28.756,78 złotych.

Pismem z dnia 7 października 2011 roku nr (...). (...). (...) Prezydent Miasta B. wypowiedział powodowej Spółdzielni wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej wynoszącej 6.812,30 zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...). W. A. o powierzchni 907 m2, obr. 16, działka nr (...), jednocześnie proponując przyjęcie nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy stawce procentowej w wysokości 3% wartości gruntu i kwocie 521,94 zł/m2, co dało wysokość nowej opłaty rocznej za rok 2012 i lata następne w wysokości 14.201,99 złotych.

Pismem z dnia 7 października 2011 roku nr (...). (...). (...) Prezydent Miasta B. wypowiedział powodowej Spółdzielni wysokość obowiązującej dotychczas opłaty rocznej wynoszącej 128,17 zł za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. (...) o powierzchni 102 m2, obr. 16, działka nr (...), jednocześnie proponując przyjęcie nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy stawce procentowej w wysokości 1% wartości gruntu i kwocie 416,06 zł/m2, co dało wysokość nowej opłaty rocznej za rok 2012 i lata następne w wysokości 424,38 złotych.

Sąd Rejonowy ustalił, że podstawą do ustalenia nowej wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste były operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego A. I.. Mając na uwadze czynniki wpływające na wartość nieruchomości oraz ocenę atrybutów nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił aktualną wartość nieruchomości oznaczonej: nr (...) - na kwotę 333.967 złotych, nr (...) - na kwotę 205.738,13 złotych, nr (...) - na kwotę 46.924 złotych, nr (...) - na kwotę 971.781 złotych, nr (...) - na kwotę 1.665.889 złotych, nr (...) - na kwotę 228.958 złotych, nr (...) - na kwotę 958.626 złotych, nr (...) - na kwotę 473.400 złotych, nr (...) - na kwotę 42.438 złotych.

Pismami z dnia 4 listopada 2011 roku Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa (...) w B. wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. wniosek o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste wszystkich powyższych gruntów jest nieuzasadnione, zarzucając, iż wartość tychże nieruchomości w ostatnim czasie spadła, a nie wzrosła.

Orzeczeniami z dnia 3 kwietnia 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. ustaliło Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej (...) w B. wysokości opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w B.:

- przy ul. (...) oznaczonej nr geod. (...), o powierzchni 852 m2, należnej za rok 2012 i lata następne w wysokości 5.876,24 złotych.

- przy ul. (...) oznaczonej nr geod. (...), o powierzchni 481 m2, należnej za rok 2012 i lata następne w wysokości 3.317,46 złotych.

- przy ul. (...) oznaczonej nr geod. (...), o powierzchni 146 m2, należnej za rok 2012 i lata następne w wysokości 1.006,96 złotych,

- przy ul. (...) oznaczonej nr geod. (...), o powierzchni 3149 m2, należnej za rok 2012 i lata następne w wysokości 7.558,23 złotych,

- przy ul. (...) oznaczonej nr geod. (...), o powierzchni 5448 m2, należnej za rok 2012 i lata następne w wysokości 42.788,59 złotych,

- przy ul. (...) oznaczonej nr geod. (...), o powierzchni 714 m2, należnej za rok 2012 i lata następne w wysokości 1.797 złotych,

- przy ul. (...) oznaczonej nr geod. (...), o powierzchni 2193 m2, należnej za rok 2012 i lata następne w wysokości 15.790,92 złotych,

- przy ul. (...). W. A. oznaczonej nr geod. (...), o powierzchni 907 m2, należnej za rok 2012 i lata następne w wysokości 6.812,30 złotych,

- ul. (...) oznaczonej nr geod. (...), o powierzchni 102 m2, należnej za rok 2012 i lata następne w wysokości 128,17 złotych.

W dniu 18 kwietnia 2012 roku Prezydent Miasta B. złożył sprzeciwy od wymienionych wyżej orzeczeń Kolegium, w związku z czym organ ten przekazał sprawy do rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Białymstoku. Przed Sądem powódka Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa (...) w B. poparła żądanie ustalenia, że aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości dokonana przez Prezydenta Miasta B. jest nieuzasadniona.

Pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta B. wniósł o oddalenie wniosku w całości oraz zasądzenie kosztów procesu.

Sąd I instancji zaznaczył, iż spór pomiędzy stronami dotyczył wysokości ustalonej przez pozwanego Gminę B.-Prezydenta Miasta B. w wypowiedzeniach z dnia 7 października 2011 roku nowej opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych oznaczonych w ewidencji gruntów nr geodezyjnymi: nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), nr (...). Jako że opłata jest pochodną wartości gruntu, w istocie sporna była rzeczywista wartość rynkowa użytkowanych nieruchomości.

Powód Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa (...) w B. zakwestionował sposób, w jaki wartość ta została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym powoływanym jako dowód wzrostu wartości gruntu.

Sąd podkreślił, że po wniesieniu sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego – bez względu na to, która ze stron w ten formalny sposób zakwestionowana rozstrzygnięcie tego organu – to walor pozwu, na podstawie którego Sąd rozpoznaje spór właściciela i użytkownika wieczystego, posiada wniosek tego ostatniego skierowany do Kolegium, w którym zakwestionowana została aktualizacja dokonana przez gminę w wypowiedzeniach dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Postępowanie przed sądem prowadzone jest w trybie procesowym właściwym dla powództwa o ustalenie prawa (art. 189 k.p.c.), a jego celem jest ustalenie, czy czynność prawna w postaci dokonanej przez Prezydenta Miasta B. aktualizacji tj. wypowiedzenia dotychczasowej i przedstawienia nowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej jej własność jest czynnością skuteczną, ewentualnie ustalenia nowej opłaty w wysokości innej, niż zaoferowana przez Prezydenta Miasta B..

Powódka wskazywała na błędy operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta B., a przez to niewłaściwe wyliczenie przez pozwaną wartości rynkowej nieruchomości gruntowych i w efekcie ustalenie opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie w zawyżonej wysokości. Nieprawidłowości te potwierdzone zostały opinią (...) w B..

Mając na uwadze regulację art. 77 – 81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz zgłoszone przez powódkę zarzuty do operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego A. I., będących podstawą wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłat, na wniosek użytkownika wieczystego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości – P. S., celem ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości w sposób zgodny z przepisami kodeksu postępowania cywilnego.

Biegły sądowy w sporządzonej opinii pisemnej mając na względzie atrybuty nieruchomości ustalił wartość rynkową nieruchomości gruntowej nr (...) - na kwotę 232.000 złotych, nr (...) - na kwotę 157.700 złotych, nr (...) - na kwotę 47.900 złotych, nr (...) - na kwotę 682.500 złotych, nr (...) - na kwotę 1.180.700 złotych, nr (...) - na kwotę 234.100 złotych, nr (...) - na kwotę 475.300 złotych, nr (...) - na kwotę 182.600 złotych, nr (...) - na kwotę 33.400 złotych. Biegły w wyliczeniu wskazał też wartość 1 m2 poszczególnych działek. Według biegłego określona wartość nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną cenę, jaką można uzyskać na rynku nieruchomości niezabudowanych w strefie pośredniej o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym na terenie miasta.

Zarzuty do powyższej wniosła strona pozwana zarzucając biegłemu, iż nie wskazał, w oparciu o jakie dokumenty dokonał ustalenia celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, wyprowadzając ustalenie tego celu na podstawie wiodącej funkcji budynków usytuowanych na nieruchomościach (nieruchomości zabudowane) oraz funkcje nieruchomości, na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste (nieruchomości zabudowane). W piśmie z dnia 22 marca 2013 roku pełnomocnik pozwanej cofnął zarzuty do opinii biegłego w odniesieniu do nieruchomości oznaczonych jako działki nr (...). Ostatecznie na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2013 roku pełnomocnik pozwanej cofnął zarzuty do opinii biegłego w odniesieniu do nieruchomości oznaczonych jako działki nr (...) wnosząc o ustalenie opłat w oparciu o złożoną do sprawy opinię biegłego.

W ocenie Sądu I instancji przedstawiona przez biegłego P. S. opinia była jasna i pełna, zaś biegły w sposób rzeczowy i prawidłowy dokonał ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej i szczegółowo przedstawił sposób dokonania wyceny.

Mając na uwadze wycenę sporządzoną przez biegłego sądowego Sąd wskazał, iż opłata roczna z tytułu wieczystego użytkowania działek przez Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową (...) dla działki oznaczonej: nr geod. (...) powinna wynosić kwotę 6.960,75 złotych (272,33 zł × 852 m2 × 3% = 6.960,75 zł); nr geod. (...) – 4.731,88 złotych (327,92 zł × 481 m2 × 3% = 4.731,88 zł); nr geod. (...) - 1.436,29 złotych (327,92 zł × 146 m2 × 3% = 1.436,29 zł); nr geod. (...) – 6.824,82 złotych (216,73 zł × 3.149 m2 × 1% = 6.824,82 zł); nr geod. (...) - 35.422,35 złotych (216,73 zł × 5.448 m2 × 3% = 35.422,35 zł); nr geod. (...) – 2.341,35 złotych (327,92 zł × 714 m2 × 1% = 2.341,35 zł); nr geod . (...) - 14.258,66 złotych (216,73 zł × 2.193 m2 × 3% = 14.258,66 zł); nr geod. (...) - 5.476,82 złotych (201,28 zł × 907 m2 × 3% = 5.476,82 zł); nr geod. (...) - 334,47 złotych (327,92 zł × 102 m2 × 1% = 334,47 zł).

W tej sytuacji przyjmując za podstawę wnioski końcowe zawarte w opinii biegłego sądowego P. S. Sąd I instancji ustalił, iż:

- wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,0852 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 6.960,75 złotych, w pozostałym zakresie powództwo należało oddalić (albowiem tak ustalona opłata jest niższa od opłaty wskazanej w wypowiedzeniu);

- wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...) w B. o łącznej powierzchni 0,0481 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 4.731,88 złotych, w pozostałym zakresie powództwo należało oddalić (albowiem tak ustalona opłata jest niższa od opłaty wskazanej w wypowiedzeniu);

- wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...) w B. o łącznej powierzchni 0,0146 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 1436,29 złotych (ustalona opłata jest wyższa od opłaty wskazanej w wypowiedzeniu);

- wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...) w B. o łącznej powierzchni 0,0714 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 2.341,35 złotych (ustalona opłata jest wyższa od opłaty wskazanej w wypowiedzeniu);

- wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...) w B. o łącznej powierzchni 0,0102 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 334,47 złotych, w pozostałym zakresie powództwo należało oddalić (albowiem tak ustalona opłata jest niższa od opłaty wskazanej w wypowiedzeniu).

W oparciu o przepis art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami Sąd I instancji ustalił, iż opłata za użytkowanie wieczyste w stosunku do działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...) w B. o łącznej powierzchni 0,0102 ha wynosząca 334,48 złotych winna zostać wniesiona w roku 2012 w wysokości 256,34 złotych (stara opłata - 128,17 zł x 2), w 2013 roku w wysokości 295,41 złotych (podwójna wartość opłaty czyli 256,34 + ½ reszty czyli 78,14 zł:2 = 39,07 zł), w 2014 roku opłata wyniesie 334,48 złotych (opłata z roku 2013 + ½ reszty, czyli 39,07).

W stosunku do działek oznaczonych numerami geodezyjnymi (...) ustalona wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste stanowiącej pochodną wartości nieruchomości była niższa od opłaty dotychczasowej. Sąd miał tu na względzie treść art. 80 ust. 1 i 3 powołanej ustawy, w myśl którego skutkiem zgłoszenia sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jest utrata mocy orzeczenia kolegium w całości. W takiej sytuacji, przedmiotem oceny w postępowaniu przed sądem powszechnym, jest wniosek - w tym przypadku pochodzący od powodów – o ustalenie, czy aktualizacja opłaty jest uzasadniona, który nabiera charakteru pozwu. W związku z tym, Sąd rozpoznający sprawę był uprawniony do oceny zasadności podwyższenia opłaty rocznej, i ustalenia jej wysokości, lecz jedynie w zakresie pomiędzy wartością opłaty, ustaloną na rok 2011, a kwotą opłaty zaktualizowanej w wypowiedzeniach. Wobec wniesienia sprzeciwu od orzeczenia SKO, opłata pozostała bowiem na poziomie określonym na rok 2011, co jasno wynika z treści decyzji znajdujących się w aktach sprawy. Niedopuszczalnym było zatem ustalenie wysokości opłat za działki oznaczone nr (...) na poziomie niższym, niż dotychczasowy. Aby dokonać ustalenia w tym zakresie, niezbędny byłby wniosek użytkownika (tu Spółdzielni Budowlano Mieszkaniowej (...) w B.), o obniżenie obowiązującej opłaty. Tymczasem w toku postępowania powódka wnosiła o ustalenie, że opłaty roczne przyjęte w wypowiedzeniu są niewłaściwe, zatem o ustalenie tych opłaty na dotychczasowym poziomie. Skoro Sąd na podstawie opinii biegłego sądowego P. S. ustalił, iż wartość nieruchomości użytkowanej przez powódkę nie wzrosła, jedyną możliwością w realiach przedmiotowej sprawy, było ustalenie wysokości opłaty rocznej za wymienione wyżej działki na poziomie sprzed wypowiedzenia. W tym stanie rzeczy Sąd Rejonowy ustalił, iż:

- wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...) w B. o łącznej powierzchni 0,3149 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 7.558,23 złotych, w pozostałym zakresie powództwo należało oddalić;

- wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...) w B. o łącznej powierzchni 0,5448 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 42.788,59 złotych, w pozostałym zakresie powództwo należało oddalić;

- wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...) w B. o łącznej powierzchni 0,2193 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 15.790,92 złotych, w pozostałym zakresie powództwo należało oddalić;

- wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej przy ul. (...). W. A. w B. o łącznej powierzchni 0,0907 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 6.812,30 złotych, w pozostałym zakresie powództwo należało oddalić.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. co do działek nr (...) (wygrana powoda) i (...) i (...) (wygrana pozwanej) oraz art. 100 k.p.c. co do pozostałych działek objętych orzeczeniem.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód, zaskarżając go w części dotyczącej ustalenia opłaty rocznej w odniesieniu do działki nr (...) ponad kwotę 6825 złotych i kosztów procesu w tym zakresie, działki nr (...) ponad kwotę 35.421 złotych i kosztów procesu w tym zakresie, działki nr (...) ponad kwotę 14.259 złotych i kosztów procesu w tym zakresie oraz działki nr (...) ponad kwotę 5478 złotych i kosztów procesu w tym zakresie (punkty 9, 10, 11, 12, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21 i 22 rozstrzygnięcia). Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1.  naruszenie art. 80 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 Nr 102, poz. 651 ze zm.) wskutek uznania, że w sprawie brak było możliwości ustalenia wysokości opłaty za działki nr (...) na poziomie niższym niż dotychczasowy w sytuacji, gdy ustalając opłatę za użytkowanie wieczyste winno się orzekać w granicach stawek wynikających ze stanowiska stron, zajętego w samym procesie cywilnym, albowiem w związku z wniesieniem sprzeciwu orzeczenie SKO w B. utraciło swą moc i spór sądowy o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór cywilny o ustalenie w oparciu o przepis art. 189 k.p.c.,

2.  naruszenie art. 321 § 1 k.p.c. wskutek uznania, że w sprawie brak było możliwości ustalenia wysokości opłaty za działki nr (...) na poziomie niższym niż dotychczasowy w sytuacji, gdy strony w toku postępowania prezentowały stanowisko ustalenia wysokości opłat według wartości przyjętych w opinii biegłego sądowego z dnia 6 lutego 2013 r.

Wskazując na powyższe, apelujący wnosił o:

1) zmianę zaskarżonego wyroku:

a)  w punkcie 9 poprzez ustalenie, iż wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,3149 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 6.825 złotych oraz w punkcie 11 poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda całości kwoty kosztów procesu,

b)  w punkcie 12 poprzez ustalenie, iż wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,5448 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 35.421 złotych oraz w punkcie 14 poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda całości kwoty kosztów procesu,

c)  w punkcie 17 poprzez ustalenie, iż wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,2193 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 14.259 złotych oraz w punkcie 19 poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda całości kwoty kosztów procesu,

d)  w punkcie 20 poprzez ustalenie, iż wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki oznaczonej numerem geodezyjnym (...) położonej w B. przy ul. (...) o łącznej powierzchni 0,0907 ha należnej za rok 2012 i lata następne wynosi 5.478 złotych oraz w punkcie 22 poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda całości kwoty kosztów procesu,

2) zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

Odpowiedź na apelację złożyła pozwana, wnosząc o jej oddalenie oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda okazała się bezzasadna.

Sąd Okręgowy podziela ocenę Sądu I instancji, iż w okolicznościach przedmiotowej sprawy brak było uzasadnionych podstaw do ustalenia wysokości opłat za użytkowanie wieczyste w stosunku do nieruchomości oznaczonych numerami (...), (...), (...) i (...) na poziomie niższym, aniżeli przyjęty dotychczas. Przytoczona przez skarżącego argumentacja nie mogła prowadzić do oczekiwanej zmiany zaskarżonego orzeczenia.

Trafnie przywołał Sąd I instancji przepisy art. 77-81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2010.102.651 j.t.), regulujące zasady i tryb postępowania przy dokonywaniu aktualizacji opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowych. W świetle tych regulacji nie budzi wątpliwości, iż w przypadku wypowiedzenia przez właściwy organ dotychczasowej wysokości opłaty, użytkownikowi wieczystemu służy uprawnienie do złożenia do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy), natomiast od orzeczenia SKO właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą w określonym terminie wnieść sprzeciw, w wyniku czego orzeczenie to traci moc.

Co najistotniejsze z punktu widzenia okoliczności przedmiotowej sprawy, zgodnie z treścią art. 80 ust. 2 powołanej ustawy, wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy, zastępuje pozew. Za Sądem Rejonowym wskazać należy, że charakteru pozwu nabiera w tym przypadku pierwotny wniosek, a nie sprzeciw i to treść tegoż wniosku wyznacza zakres kognicji Sądu w zakresie ustalenia wysokości stawek opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Niewątpliwie Sąd rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez SKO, uprawniony jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2003 r., I CK 66/02, OSNC 2004/11/177), nie jest jednakże tak, iż rozstrzygnięcie to następuje w oderwaniu od rzeczywistej treści żądania strony powodowej. Sąd I instancji trafnie przyjął, że w przedmiotowej sprawie powód w odniesieniu do nieruchomości gruntowych oznaczonych numerami geodezyjnymi (...) przy ul. (...) w B., (...) przy ul. (...) w B., (...) przy ul. (...) w B. i (...) położonej przy ul. (...). W. A. w B., objętych apelacją, wnosił o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniona. Wskazuje na to w sposób oczywisty treść pierwotnych wniosków z dnia 3 listopada 2011 roku, złożonych przez powodową Spółdzielnię w odniesieniu do stawek opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości oznaczonych numerami (...), (...), (...) i (...). Powód jednoznacznie sformułował żądanie i wnosił „o ustalenie opłaty na poprzednim poziomie i od poprzednio ustalonej wartości” (k.5 akt I C 940/12, k. 5 akt I C 946/12, k. 4 akt I C 932/12, k. 4 akt I C 942/12).

Nie mogło zatem budzić wątpliwości, iż strona powodowa wnosiła o ustalenie opłaty w dotychczasowych stawkach, od poprzednio ustalonej wartości nieruchomości, które to stanowisko nie uległo zmianie w toku postępowania przed Sądem Rejonowym.

W tym stanie rzeczy bez znaczenia dla ustalenia wysokości opłaty w odniesieniu do nieruchomości oznaczonych numerami (...), (...), (...) i (...) pozostawały wnioski, sformułowane w opinii biegłego sądowego P. S., że wartość nieruchomości, których dotyczą zarzuty apelacji, a w konsekwencji – także wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, kształtuje się na poziomie niższym, aniżeli ustalony dotychczas. Sąd Odwoławczy w pełni podziela stanowisko Sądu I instancji, iż był on jedynie uprawniony do oceny zasadności podwyższenia opłaty rocznej i ustalenia jej wysokości w zakresie pomiędzy wartością opłaty, ustaloną na rok 2011, a kwotą opłaty zaktualizowanej w wypowiedzeniach, złożonych przez pozwaną. Wskutek zaskarżenia orzeczenia SKO, opłata z tytułu użytkowania wieczystego pozostała bowiem na dotychczasowym poziomie, jako że na skutek wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium straciło moc, zgodnie z treścią art. 80 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przyjęcie odmiennej koncepcji, jak to podnosił skarżący, skutkowałoby orzeczeniem co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem powoda i prowadziłoby do naruszenia dyspozycji art. 321 § 1 k.p.c. Za powyższym przemawia także i ta okoliczność, na co zwrócił uwagę Sąd I instancji, że ustalenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości na poziomie niższym od przyjętego dotychczas byłoby możliwe jedynie w sytuacji, gdyby powodowa Spółdzielnia złożyła wniosek o obniżenie obowiązującej opłaty. Nie można bowiem tracić z pola widzenia tego, że tryb postępowania w przypadku takiego żądania jest odrębny, aniżeli postępowanie, którego przedmiotem jest ustalenie niezasadności aktualizacji opłaty i reguluje go dyspozycja art. 81 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dotyczy to sytuacji spadku wartości nieruchomości, co przekłada się na niższą wysokość stawki opłaty rocznej. Jak już wskazano powyżej, wniosek apelującego nie dotyczył obniżenia opłaty, lecz pozostawienia jej w dotychczas ustalonej wysokości. W takim stanie rzeczy Sąd Rejonowy prawidłowo, w ramach zakreślonych żądaniem strony powodowej, rozstrzygnął o wysokości opłat dotyczących użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonych numerami (...), (...), (...) i (...).

Z powyższych względów apelacja podlegała oddaleniu na mocy art. 385 k.p.c. jako pozbawiona uzasadnionych podstaw.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym ustalono w oparciu o § 6 pkt 5 i § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz. U. z 2013 r., poz. 490).