Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 maja 2017 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

SSA Edyta Buczkowska - Żuk (Przewodnicząca)

SSA Dariusz Rystał

SSA Krzysztof Górski (sprawozdawca)

protokolant: starszy sekretarz sądowy Beata Wacławik

po rozpoznaniu w dniu 27 kwietnia 2017 roku na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko Gminie Miasto S.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 11 sierpnia 2016 roku, sygn. akt I C 328/13

I.  oddala apelację,

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 5400 zł (pięciu tysięcy czterystu złotych) tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Krzysztof Górski Edyta Buczkowska – Żuk Dariusz Rystał

I ACa 989/16

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym do Sądu Okręgowego w Szczecinie w dniu 28 marca 2013r. powódka Spółdzielnia (...) wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej Gminy Miasto S. kwoty 147.900zł tytułem nakładów poniesionych na nieruchomość pozwanej z odsetkami w wysokości ustawowej od dnia 4 października 2012 do dnia zapłaty.

W odpowiedzi na pozew pozwana Gmina Miasto S. wniosła o oddalenie powództwa w całości.

W toku postępowania, w styczniu 2016r., doszło na podstawie przepisów ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze do przekształcenia Spółdzielni (...) w S. w spółkę prawa handlowego (...) Sp. z o.o. z siedzibą w S..

Sąd Okręgowy w Szczecinie wyrokiem z dnia 11 sierpnia 2016 roku zasądził od pozwanej Gminy Miasto S. na rzecz powoda (...) Sp. z o.o. z siedzibą w S. (dawniej Spółdzielni (...) w S.) kwotę 62.700 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 11 września 2013 r. (pkt I), oddalił powództwo w pozostałej części (pkt II), zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 568,86 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt III), nakazał ściągnąć z zasądzonego na rzecz powoda w pkt I roszczenia, na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Szczecinie kwotę 7.463,35 zł tytułem należnych kosztów sądowych (pkt IV) oraz nakazał pobrać od pozwanej Gminy Miasto S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Szczecinie kwotę 5.404,51 zł tytułem należnych kosztów sądowych (pkt V).

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 18 kwietnia 1977 roku inspektor Zarządu Gospodarki Terenami w S. z wspólnie z przedstawicielem powódki Spółdzielni (...) w S. przeprowadzili oględziny terenu przy ul. (...) w S., który był w posiadaniu powódki. Oględziny zostały przeprowadzone w związku z ubieganiem się przez powódkę o dzierżawę tego terenu. W wyniku oględzin inspektor i przedstawiciel powódki zgodnie stwierdzili, że na nieruchomości znajduje się sześć budynków, z których pięć: budynek portierni parterowy murowany o kubaturze 25 m ^{( 3)}, budynek W.B. murowany parterowy u kubaturze 39 m ^{( 3)}, budynek kotłowni c.o. parterowy murowany o kubaturze 120 m ^{( 3)}, budynek galanterii metalowej parterowy o kubaturze 478 m ^{( 3)}, budynek malarni, ślusarni, parterowy o kubaturze 549 m ^{( 3)}, stanowi własność Spółdzielni, a jeden opisany jako budynek socjalny o kubaturze 315 m ^{( 3)}, stanowi własność Skarbu Państwa. W tym samym dniu, w którym miały miejsce oględziny, została zawarta pomiędzy Spółdzielnią (...)” jako dzierżawcą, a Zarządem Gospodarki Terenami jako wydzierżawiającym, umowa dzierżawy ww. nieruchomości przy ulicy (...). W umowie wskazano, że przedmiotem dzierżawy jest teren opisany w protokole oględzin z dnia 18 kwietnia 1977 roku, a dzierżawca przeznaczy go wyłącznie na zakład produkcyjny branży metalowo-elektrotechnicznej. Umowa została zawarta na okres od 1 stycznia 1977 roku do 31 grudnia 1980 roku. W umowie nie wskazano, co ma się stać z zabudowaniami opisanymi w protokole, po jej rozwiązaniu. Okres dzierżawy został przedłużony do dnia 31 grudnia 1990 roku na mocy aneksu do umowy z dnia 18 marca 1985 roku.

W dalszej kolejności Sąd Okręgowy ustalił, że decyzją Wojewody z dnia 6 stycznia 1992 roku stwierdzono nabycie przez Miasto S. z mocy prawa nieodpłatnie nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych położonych w obrębie ewidencyjnym nr (...) S.-P., w tym nieruchomości zabudowanej nr 11 o powierzchni 2.130 m ² przy ul. (...) w S.. W decyzji wskazano, iż według oświadczenia Komisji Inwentaryzacyjnej budynki zostały wybudowane ze środków własnych Spółdzielni (...) w S..

Z ustaleń Sądu I instancji wynika, że w dniu 29 listopada 1995 roku Rada Nadzorcza i Zarząd (...) w S., wskazując jako podstawę § 5 i 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 marca 1993 roku złożyli oświadczenie, że nie zachowały się dokumenty prawne świadczące o przekazaniu Spółdzielni nieruchomości w użytkowanie, ale faktyczne przekazanie nastąpiło i Spółdzielnia jest użytkownikiem nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) w S., przy ulicy (...) w S. oraz przy ulicy (...) w S., od 1961 roku do chwili obecnej. Pod oświadczeniem podpisy złożyli dwaj świadkowie stwierdzając istnienie faktów podanych w oświadczeniu. W tym samym dniu Zarząd Spółdzielni i główny księgowy złożyli oświadczenie w sprawie sfinansowania ze środków własnych budynków Spółdzielni położonych w S. na ww. nieruchomościach. W oświadczeniu wskazano, że aktualnie Spółdzielnia nie dysponuje źródłowymi dokumentami sfinansowania budynków i innych urządzeń wybudowanych przez Spółdzielnię ponieważ po 5 latach archiwizowania dokumenty zostały zniszczone.

W grudniu 1995 roku Spółdzielnia (...) w S. złożyła wniosek w Urzędzie Miejskim w S. o ustanowienie użytkowania wieczystego między innymi nieruchomości położonej w S. przy ulicy (...) i nieodpłatnego przeniesienia własności znajdujących się na niej obiektów budowlanych. Wnioski te ponawiała również w późniejszym okresie. Żaden nie został rozpatrzony pozytywnie.

Sąd I instancji ustalił, że w dniu 24 sierpnia 2006 roku zastępca Prezydenta Miasta S. złożył w imieniu Gminy Miasto S. oświadczenie woli wyrażające zgodę na przejęcie protokołem zdawczo-odbiorczym od Spółdzielni (...) i objęcie umową o zarządzanie przez zakład budżetowy pod nazwą Zarząd (...) z siedzibą w S. nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami, położonej na działce nr (...) w obrębie ewidencyjnym (...)przy ulicy (...) oraz przeprowadzenie przez (...) inwentaryzacji ww. nieruchomości oraz zaewidencjonowanie na stan środków trwałych Gminy Miasto S..

Pismem z dnia 13 maja 2008 roku pozwana wezwała Spółdzielnię (...) do wydania w dniu 30 maja 2008 roku nieruchomości przy ulicy (...) w S.. W związku z tym, że Spółdzielnia nie wydała nieruchomości dobrowolnie, pozwana wystąpiła przeciwko niej z powództwem o wydanie. Wyrokiem z dnia 30 października 2009 roku Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie powództwo to uwzględnił. Do dnia 31 stycznia 2012 roku Spółdzielnia wydzierżawiała wzniesione przez siebie budynki różnym podmiotom. Umowy dzierżawy wypowiedziała ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2012 roku.

Z ustaleń Sądu Okręgowego wynika, że pismem z dnia 30 marca 2012 roku powódka poinformowała Zarząd (...), że stawia do jego dyspozycji zabudowaną nieruchomość położoną przy ul. (...) w S.. Na skutek tego pisma pracownicy (...) udali się w dniu 17 kwietnia 2012 roku na nieruchomość i spisali protokół stwierdzający jej stan. Została sporządzona również dokumentacja fotograficzna. W chwili dokonywania powyższych czynności na nieruchomości znajdowały się następujące budynki wzniesione przez powódkę: budynek oznaczony w protokole nr (...) jako hala produkcyjna, murowany, otynkowany, z dachem pokrytym papą, wbudowanymi naświetlami w górnej części budynku, oszklonymi i zabezpieczonymi kratami metalowymi, budynek oznaczony w protokole nr (...) jako hala produkcyjna i warsztat samochodowy, murowany, otynkowany, z dachem konstrukcji drewnianej krytym papą, wiata oznaczona w protokole nr (...) wykonana z płyt blaszanych usytuowana przy budynku oznaczonym jako hala produkcyjna i warsztat samochodowy, bez doprowadzonych mediów, budynek oznaczony w protokole nr (...) jako hala produkcyjna, murowany, otynkowany, ze stropem drewnianym krytym papą, naświetlami i oknami zabezpieczonymi kratami metalowymi, budynek oznaczony w protokole nr (...) jako toalety, murowany, otynkowany ze stropem drewnianym krytym papą, budynek oznaczony w protokole nr (...) jako portiernia, murowany, otynkowany, ze stropem krytym papą oraz dwa garaże oznaczone w protokole nr (...), wykonane z płyt blaszanych, malowane farbą olejną.

W dniu 17 kwietnia 2012 roku budynek oznaczony w protokole numerem (...) nadal był użytkowany. W jednej części prowadzane były naprawy elektryczne pojazdów, a w drugiej części funkcjonował zakład ślusarski. Najemcy opuścili budynek w okresie między 17 kwietnia 2012 roku. W tym samym okresie został również opuszczony budynek nr (...). Najemcy budynku nr (...) opróżnili pomieszczenia przed końcem marca 2012 roku. W czasie oględzin przeprowadzonych przez pracowników Zarządu (...) w dniu 17 kwietnia 2012 roku budynek oznaczony nr (...) jako toalety był zdewastowany w stanie nie nadającym się do użytku. Wiata z płyt blaszanych przyległa do budynku nr (...), zabezpieczona była drzwiami metalowymi zamykanymi na zamek. Naświetla okienne miały liczne ubytki szkła. Dwa garaże blaszane były skorodowane, posiadały zamykane bramy dwuskrzydłowe, zabezpieczone kłódkami.

Z ustaleń Sądu Okręgowego wynika, że nieruchomość, na której znajdują się ww. zabudowania położona jest w terenie o pełnym uzbrojeniu technicznym, ale nie posiada własnego przyłącza do sieci elektroenergetycznej. Korzystanie z energii elektrycznej w budynkach było możliwe dzięki podłączeniu do zasilania na sąsiedniej nieruchomości stanowiącej własność pozwanej Spółdzielni, za pośrednictwem podlicznika.

W dniu 17 sierpnia 2012r. pracownicy Zarządu (...) udali się na teren nieruchomości przy ulicy (...) w S. w związku z otrzymaną telefonicznie informacją, że lokale zostały opuszczone przez użytkowników i są niezabezpieczone. Po przybyciu na miejsce stwierdzili, że wszystkie budynki zostały opuszczone przez użytkowników. Budynki oznaczone numerami (...) były zamknięte i zabezpieczone kłódkami, natomiast budynki oznaczone numerami (...) oraz dwa garaże blaszane były otwarte. Pomieszczenia wewnątrz były opróżnione z rzeczy i zdewastowane. Ścianki działowe w pomieszczeniach były zniszczone. Otwarte drzwi i bramy opuszczonych budynków zostały zabezpieczone kłódkami.

Pismem z dnia 21 stycznia 2013 roku pozwana wezwała powódkę do usunięcia obiektów wzniesionych przez nią na nieruchomości przy ulicy (...) w S. w terminie do dnia 31 sierpnia 2013 roku, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego. Z żądaniem takim do Sądu nie wystąpiła.

Sąd Okręgowy ustalił, że Spółdzielnia (...) w S. powstała przed 1965 rokiem. Wcześniej nosiła nazwę Spółdzielnia (...) w S.. Nazwę zmieniła w 1965 roku.

Nakłady poniesione przez powódkę na nieruchomości pozwanej przy ulicy (...) w S. zwiększały wartość nieruchomości na dzień 17 kwietnia 2012r. o kwotę 62.700 zł.

Dokonując oceny prawnej żądań pozwu Sąd Okręgowy zważył, iż podstawę prawną roszczenia powódki jest art. 226 § 1 k.c.

Sąd wyjaśnił, że przepis ten, jak również pozostałe przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, a także przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego (zob. art. 230 k.c.).

Sąd Okręgowy wskazał, że w doktrynie przyjmuje się, że przez nakłady należy rozumieć wszelkie wydatki czynione na cudzą rzecz. Wśród nich przepis art. 226 k.c. wyróżnia nakłady konieczne oraz nakłady pozostałe. Do nakładów koniecznych zalicza się takie, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do użytku zgodnie z przeznaczeniem, do nakładów pozostałych takie, których celem jest ulepszenie rzeczy, np. wzniesienie budowli lub urządzeń, modernizacja, przebudowa, zasadzenie roślin, obsianie pola, itp. (nakłady użyteczne) oraz takie, które czynione są wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb estetycznych osoby dokonującej tych nakładów. Nakłady, których rozliczenia domaga się w niniejszej sprawie powódka, polegające na wzniesieniu pięciu budynków na nieruchomości przy ulicy (...) w S., zakwalifikować należy, w ocenie Sądu I instancji, jako nakłady użyteczne.

Zdaniem Sądu Okręgowego powódka wykazała zaistnienie przesłanek określonych w art. 226 k.c., a mianowicie w chwili dokonywania nakładów powódka była posiadaczem w dobrej wierze, nieruchomość została wydana właścicielowi.

Sąd Okręgowy wskazał, że fakt wybudowania budynków ze środków własnych Spółdzielni wynika z protokołu oględzin nieruchomości z dnia 18 kwietnia 1977 roku, oświadczenia Zarządu i głównego księgowego Spółdzielni z 29 listopada 1995 roku oraz decyzji z dnia 6 stycznia 1992 roku stwierdzającej nabycie przez pozwaną nieruchomości. W protokole z dnia 18 kwietnia 1977 roku, sporządzonego z udziałem inspektora Zarządu Gospodarki Terenami w S. wyróżniono budynek stanowiący własność Skarbu Państwa oraz budynki stanowiące własność Spółdzielni (...) w S.. Zarząd Gospodarki Terenami wchodził w tamtym czasie w skład struktury organizacyjnej urzędu, przy mocy którego prezydent miasta jako organ wykonawczy i zarządzający rady narodowej wykonywał swoje zadania. Skoro protokół z dnia 18 kwietnia 1977 roku został podpisany przez pracownika Zarządu Gospodarki Terenami, to pracownik ten musiał posiadać stosowną wiedzę na temat budynków. Dokładnej daty wzniesienia budynków nie można ustalić, niemniej biorąc pod uwagę, że opis techniczny z dnia 25 czerwca 1970 roku potwierdza istnienie budynków, a powódka użytkuje nieruchomość co najmniej od 1961 roku, budynki musiały powstać w okresie od 1961 roku do czerwca 1970 roku. W świetle dokumentów przedłożonych przez powódkę, a w szczególności odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, zgłoszenia wniosku o zmianę statutu spółdzielni z dnia 21 października 1965 roku oraz odpisu poświadczonego z rejestru spółdzielni Dział A-„RS” (...) nie budzi wątpliwości również to, że powodowa Spółdzielnia pod nazwą Spółdzielnia (...) funkcjonowała już od 1965 roku. Jej wcześniejsza nazwa to Spółdzielnia (...).

W kwestii posiadania nieruchomości gruntowej przez powódkę w chwili wznoszenia budynków i charakteru posiadania, Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Z posiadaniem łączy się kilka domniemań, a mianowicie domniemanie samoistności posiadania (art. 339 k.c.), ciągłości (art. 340 k.c.), zgodności z prawem (art. 341 k.c.) oraz dobrej wiary (art. 7 k.c.). Powódka wskazywała, że jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze, natomiast pozwana twierdziła, powołując się na przedłożone przez powódkę oświadczenie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółdzielni, iż powódka posiadała nieruchomość na podstawie umownego stosunku użytkowania, a co za tym idzie przepisy regulujące ten stosunek prawny powinny znaleźć zastosowanie do rozliczenia nakładów. W ocenie Sądu I instancji na podstawie zebranych w sprawie dowodów nie można uznać, że na rzecz powódki zostało ustanowione prawo użytkowania. W okresie zajmowania przez powódkę nieruchomości przy ulicy (...) w S., ale przed zawarciem umowy dzierżawy, gospodarkę terenami w miastach i osiedlach regulowały przepisy ww. ustawy z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 tej ustawy, tereny państwowe mogły być przekazywane jednostkom państwowym i organizacjom społecznym w użytkowanie, innym zaś osobom prawnym i osobom fizycznym w użytkowanie wieczyste. Według definicji określonej we wskazanym wyżej przepisie, powodowa Spółdzielnia była organizacją społeczną. Stosownie do art. 8 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, przekazywanie terenów w użytkowanie następowało w drodze decyzji właściwego do spraw gospodarki komunalnej i mieszkaniowej organu prezydium powiatowej (miejskiej miasta stanowiącego powiat lub wyłączonego z województwa) rady narodowej wydanej na wniosek jednostki ubiegającej się o przekazanie terenu. W decyzji powinien być określony czas i warunki użytkowania. W sytuacji, gdy oddanie terenu państwowego w użytkowanie wieczyste nie było dopuszczalne, teren taki mógł być wydzierżawiony (art. 6 ww. ustawy). Przekazywanie terenu państwowego w użytkowanie co do zasady następowało odpłatnie. Odstępstwa od tej zasady określone były w § 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 31 maja 1962 roku w sprawie przekazywania terenów w miastach i osiedlach, ale nie dotyczyły one powódki. Z oświadczenia Rady Nadzorczej i Zarządu Spółdzielni z dnia 29 listopada 1985 roku wynika, że nie zachowały się dokumenty świadczące o przekazaniu Spółdzielni nieruchomości w użytkowanie. Z oświadczenia nie wynika natomiast o jakie dokumenty chodzi, nie ma również jakichkolwiek danych świadczących o tym, że powodowa Spółdzielnia wnosiła przed 1977 roku opłaty za korzystanie z nieruchomości. Z zeznań Prezesa Spółdzielni J. P. wprost wynika, że Spółdzielnia żadnych opłat za korzystanie nie wnosiła. Zeznał także, że Spółdzielnia zajęła nieruchomość pod koniec lat pięćdziesiątych ubiegłego wieku za zgodą Rady Narodowej, ale do uregulowania stosunku prawnego doszło dopiero w 1977 roku, kiedy została zawarta umowa dzierżawy. W ocenie Sądu I instancji w świetle przedstawionych wyżej okoliczności i dokumentów brak jest podstaw do przyjęcia zarówno tego, że powódka była użytkownikiem w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, jak i tego, że była posiadaczem samoistnym. Dla przyjęcia posiadania samoistnego konieczne byłoby ustalenie, że powódka miała faktyczną możliwość władania nieruchomością jak właściciel, a takiemu ustaleniu sprzeciwiają się treść oświadczenia Rady Nadzorczej i Zarządu, zeznania Prezesa Spółdzielni J. P. oraz treść protokołu oględzin, w którym zawarte jest stwierdzenie o ubieganiu się przez Spółdzielnię o wydzierżawienie terenu. Z ww. dowodów wyprowadzić należy wniosek, że posiadanie przez powódkę było podporządkowane posiadaczowi samoistnemu, a więc było posiadaniem zależnym. Dodać należy, że prawo użytkowania nigdy nie zostało potwierdzone przez właściwe organy, a w każdym razie brak jest ku temu jakichkolwiek danych. Powódka użytkując nieodpłatnie nieruchomość przy (...)w S. dla własnych potrzeb była posiadaczem zależnym, ale jej posiadanie nie było zgodne z prawem, gdyż jak ustalono, żadne uprawienie powódce nie przysługiwało.

Sąd Okręgowy wskazał, że przez dobrą wiarę posiadacza zależnego należy rozumieć jego usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że posiadanie jest zgodne z treścią prawa, w zakresie którego włada rzeczą. Dla ustalenia dobrej wiary zasadnicze znaczenie ma domniemanie prawne ustanowione w art. 7 k.c. Ciężar obalenia domniemania i udowodnienia złej wiary spoczywał w niniejszej sprawie na pozwanej. W ocenie Sądu I instancji pozwana nie przedstawiła dowodów na istnienie złej wiary powódki w okresie czynienia przez nią nakładów na nieruchomości. Przesłuchani w sprawie świadkowie nie posiadali wiedzy na temat okoliczności zajęcia nieruchomości przez powódkę i wzniesienia budynków. Z ich zeznań i dokumentów zebranych w sprawie nie wynika, by przed zawarciem umowy dzierżawy w 1977 roku poprzednik prawny pozwanej Gminy kierował w stosunku do Spółdzielni jakiekolwiek roszczenia związane z posiadaniem jego nieruchomości. Zważywszy na to, że na nieruchomości zostało wzniesionych pięć budynków, niewystępowanie z takimi roszczeniami nie jest, w ocenie Sądu Okręgowego, wynikiem tego, że stan posiadania pozostał przez niego nie zauważony. Brak jest również podstaw do twierdzenia, że powódka korzystała z nieruchomości wbrew woli organów wykonujących uprawnienia właścicielskie. Istnienie pisemnej zgody pochodzącej od Prezydium Rady Narodowej, na którą wskazał w swoich zeznaniach Prezes Zarządu J. P. przemawiałoby za przyjęciem dobrej wiary. W ocenie Sądu Okręgowego nie można w żaden sposób w ustalonych okolicznościach sprawy wykluczyć, że doszło do wyrażenia takiej zgody na użytkowanie nieruchomości przez powódkę dla jej własnych potrzeb ale z jakichś przyczyn dopiero później prawnie ten stosunek uregulowano poprzez zawarcie umowy dzierżawy. Sąd podkreślił w rezultacie, że w sytuacji, gdy zgromadzony materiał dowodowy nie wystarcza do usunięcia niepewności co do istnienia dobrej lub złej wiary, domniemanie z art. 7 k.c. nakazuje przyjąć dobrą wiarę.

Mając na uwadze podniesione wyżej okoliczności Sąd I instancji przyjął, że powódka dokonała nakładów na nieruchomości przy ulicy (...) w S., w postaci wzniesienia pięciu budynków, w chwili dokonywania nakładów była posiadaczem zależnym w dobrej wierze, a posiadanie powódki nie było zgodne ze stanem prawnym.

Nadto Sąd Okręgowy wskazał, że z niespornych okoliczności sprawy wynika, że nieruchomość została pozwanej wydana w dniu 30 marca 2012 roku. Wartość nakładów należało zatem określić według stanu i cen z dnia 30 marca 2012r. Ustalenie wartości nakładów wymagało wiadomości specjalnych, dlatego Sąd I instancji na tę okoliczność przeprowadził dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości. W związku z tym, że stan techniczny opisany w protokole z 17 kwietnia 2012 roku odzwierciedlał, jak wynika z zeznań świadków, stan zabudowań z chwili wydania, Sąd wskazał w postanowieniu o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego, by dokonać wyceny według stanu z dnia 17 kwietnia 2012 r. Omyłkowo Sąd kierując się datą protokołu wskazał również, by biegły przyjął ceny z tej daty. Biorąc pod uwagę okres dzielący datę wydania nieruchomości i datę protokołu, omyłka ta dla ustalenia wartości nakładów nie ma znaczenia. W sprawie zostały wykonane opinie przez dwóch biegłych sądowych. Pierwszą opinię wykonał biegły K. B. (1), natomiast drugą opinię wykonała biegła M. Z.. Biegły K. B. (1) w swojej opinii z grudnia 2014 roku przyjął wadliwie ceny z chwili sporządzenia opinii, a nie z dnia 17 kwietnia 2012 roku. Wartość ustalona według cen z 2014r. wyniosła – 5.600 zł, co oznacza, że według wyceny biegłego wartość nieruchomości z zabudowaniami była niższa od wartości tej nieruchomości bez zabudowań. W związku z tym, że nakłady zostały wycenione według cen z 2014 roku, Sąd zlecił temu biegłemu sporządzenie uzupełniającej opinii, uwzględniającej ceny z 17 kwietnia 2012 roku. W drugiej opinii z lipca 2015r. biegły wycenił wartość nakładów na kwotę 16.900 zł. Do opinii tej strona powodowa wniosła zarzuty zwracając uwagę na znaczące rozbieżności w opiniach wykonanych przez tego biegłego, których przedmiotem była wycena tych samych nakładów. Faktycznie w innej sprawie prowadzonej przed tut. Sądem, w której Spółdzielnia dochodziła od Gminy Miasto S. roszczenia z art. 231 § 1 k.c. biegły sporządził opinię w lutym 2010 roku na okoliczność wartości wzniesionych przez Spółdzielnię zabudowań. W opinii wartość tę ustalił na 147.900 zł. Uwzględniając, że stan techniczny budynków w każdej z tych opinii był określony jednakowo, tj. jako stan zły, w którym występuje zużycie techniczne w przedziale 51-70 %, a na rynku, jak wynika z analizy biegłego nie odnotowano istotnego spadku lub wzrostu cen między 2010 roku a 2012 roku, różnica między dwiema wartościami określonymi według stanu i cen z kwietnia 2012 roku jest ogromna. Wpływ na to miało przede wszystkim przyjęcie przez biegłego innej jednostki porównawczej 1 m ². W opinii z 2010 roku biegły przyjął przy określaniu wartości nieruchomości zabudowanych jako jednostkę porównawczą 1 m ² powierzchni użytkowej budynków, natomiast w późniejszej opinii z lipca 2015roku, przyjął jako jednostkę porównawczą 1 m ² powierzchni gruntu, a więc w przypadku nieruchomości podobnych, wziętych do porównania, powierzchni większej. Stosunek ceny sprzedaży nieruchomości do powierzchni gruntu dawał zatem znacznie niższą cenę za 1 m ² niż w przypadku stosunku ceny sprzedaży nieruchomości do powierzchni użytkowej zabudowań na nieruchomości.

Wyjaśnienia biegłego, dlaczego w opinii z lipca 2015r. przyjął inną jednostkę porównawczą niż w opinii z 2010r., są w ocenie Sądu nieprzekonywające. Biegły motywował to przede wszystkim stanem nieruchomości, tymczasem w okresie od 2010 roku do 2012 roku nie uległ on znaczącej zmianie. Do 2012 roku budynki były eksploatowane przez dzierżawców, którzy wykonywali bieżące remonty w celu utrzymania obiektów w stanie zdatnym do użytku, zgodnie z ich przeznaczeniem. Powyższe znajduje potwierdzenie w zeznaniach świadków R. G. (1), P. G., P. W., T. S., S. G. (1) i K. P.. Z zeznań ww. świadków zgodnie również wynika, że jako pierwsi opuścili nieruchomość najemcy budynku oznaczonego w protokole z dnia 17 kwietnia 2012 roku i w inwentaryzacji numerem 2. W dalszej kolejności opuszczony został budynek oznaczony w ww. dokumentach numerem 4. Na końcu działalność zakończyli najemcy pomieszczeń w budynku oznaczonym nr (...).

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że ze względu na istotne różnice w określeniu wartości zabudowań przez tego samego biegłego i brak przekonywających argumentów za przyjęciem innej w stosunku do poprzedniej opinii jednostki porównawczej, dopuścił dowód z opinii innego biegłego sądowego. Opinię tę wykonała biegła M. Z., która w innej sprawie między tymi samymi stronami prowadzonej przed tut. Sądem sporządziła opinię na okoliczność wysokości wynagrodzenia należnego Gminie za bezumowne korzystanie przez Spółdzielnię z nieruchomości przy ulicy (...). Biegła dla wyceny nakładów zastosowała, tak samo jak biegły K. B. (1) podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, ale jako jednostkę porównawczą dla określenia wartości nieruchomości zabudowanej przyjęła 1m ^{( 2)} powierzchni użytkowej zabudowań, a nie gruntu. Według jej wyceny wartość nakładów określona jako różnica między wartością gruntu zabudowanego a wartością gruntu niezabudowanego, wyniosła 62.700 zł. Do opinii zarzuty wniosła strona pozwana. Według pozwanej biegła wadliwie określiła stan techniczny nieruchomości jako dostateczny (zużycie między 50%-70%), gdyż stan ten był dużo gorszy. Faktycznie budynki w chwili wydania nie nadawały się do użytkowania i były pozbawione prądu. Pozwana wskazała również, że nieprawidłowo współczynnik korygujący ui. został określony przez biegłą na poziomie 0,1348. Ostatni z zarzutów dotyczył dużo mniejszej liczby transakcji przyjętych do porównania niż liczba transakcji, którą przyjął w opinii biegły K. B. (1). Zdaniem pozwanej liczba transakcji przyjęta przez biegłego K. B. (1) (27) i lokalizacja nieruchomości będących przedmiotem transakcji, lepiej oddają podobieństwo transakcji. Zarzuty powyższe Sąd I instancji w świetle wyjaśnień biegłej i zebranego w sprawie materiału dowodowego uznał za nieuzasadnione.

Jeśli chodzi o stan nieruchomości to Sąd zaznaczył, że oboje biegli przyjęli taki sam stan techniczny zabudowań przy wycenie nieruchomości. Jeśli chodzi o ilość transakcji przyjętych do porównania, to jak wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomości i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, była ona wystarczająca dla dokonania wyceny podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Biegła zobowiązana była, stosując tę metodę, przyjąć do porównania co najmniej kilkanaście nieruchomości, czyli co najmniej jedenaście i tak uczyniła. Jako przekonywające Sąd potraktował również wyjaśnienia biegłej odnośnie lokalizacji nieruchomości przyjętych do porównania i zastosowanych współczynników.

Z powyższych względów Sąd Okręgowy uznał opinię biegłej za wiarygodną i przyjął ją za podstawę swoich ustaleń. Mając na uwadze określoną w opinii wartość – 62.700 zł, zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 62.700 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 11 września 2013 roku, a w pozostałej części powództwo jako niezasadne oddalił. Podstawę prawną zasądzenia odsetek za opóźnienie stanowił art. 481 § 1 k.p.c.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 100 zdanie 1. k.p.c. Sąd rozliczył między stronami koszty przyjmując, że powódka wygrała sprawę w 42%, a pozwany w 58%. Na koszty poniesione przez powódkę składają się: opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł oraz wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 3.600 zł określone na podstawie § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (j.t. Dz.U. z 2013r., poz. 490). Koszty pozwanej obejmują wynagrodzenie radcy prawnego w wysokości 3.600 zł ustalonej na wskazanej wyżej podstawie. Po skompensowaniu wzajemnych roszczeń stron z tytułu zwrotu kosztów procesu do zapłaty na rzecz pozwanej pozostała kwota 568,86 zł i taką kwotę Sąd zasądził.

Podstawę orzeczenia o kosztach sądowych stanowi art. 113 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2014r., poz. 1025). Na koszty sądowe należne Skarbowi Państwa złożyły się wydatki na biegłych w łącznej wysokości 5.472,86 zł oraz opłata sądowa od pozwu w wysokości 7.395 zł. Z uwagi na to, że powódka była zwolniona od kosztów sądowych, Sąd zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazał ściągnąć z zasądzonego na jej rzecz roszczenia 58% łącznej kwoty kosztów, czyli 7.463,35 zł., a na podstawie art. 113 ust. 1 ww. ustawy kwotą stanowiącą 42% łącznej kwoty kosztów, w wysokości 5.404,51 zł, obciążył pozwaną.

Apelację od wyroku wniosła pozwana w zakresie pkt I, IV i V.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła:

I.  naruszenie przepisów prawa procesowego, a mianowicie:

a.  art. 157 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. poprzez zaniechanie przeprowadzenie z oceny operatorów sporządzonych przez biegłego sądowego M. Z. i K. B. (1) przez organizację zawodową rzeczoznawców, co miało istotnych wpływ na wynik sprawy w sytuacji, gdy rozbieżność między operatami wynosi prawie 400%,

b.  obrazę art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną, i sprzeczną z zasadami logiki ocenę przeprowadzonych dowodów z:

i.  zeznań świadków D. J., G. B., K. B. (2), P. G., P. W., R. G. (1) i S. G. (1),

ii.  dokumentów znajdujących się w aktach sprawy,

(...).  zeznań prezesa zarządu powódki

- w konsekwencji czego prawidłowa ocena zeznań świadków oraz dokumentów, tj. w sposób zgodny z zasadami logiki oraz przeprowadzona przy wszechstronnym rozważeniu całego materiału dowodowego, prowadziłaby do wniosku, że powód nie dokonał wszystkich nakładów na nieruchomość pozwanej oraz wartość nakładów nie przekracza kwoty 16.900 zł albowiem na dzień 30 marca 2012 r. miały one wartość gruzu,

c.  naruszenie art. 110 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 98 k.p.c. poprzez zaniechanie cofnięcia zwolnienia powódki od ponoszenia kosztów sądowych, pomimo iż pozwana udowodniła, iż powódka była w stanie ponieść koszty sądowe i obciążenie pozwanej kosztami, które winna ponieść powódka,

II.  nierozpoznanie istoty sprawy przez Sąd I instancji, który nie ustalił kto dokonał nakładów oraz nie wskazał na podstawie przepisów regulujących jaki stosunek prawny należy dokonać rozliczenia nakładów,

III.  naruszenie przepisów prawa materialnego:

a.  art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. poprzez ich zastosowanie mimo, iż w realiach przedmiotowej sprawy nie znajdowały one zastosowania, albowiem w dacie wnoszenia nakładów powód był posiadaczem zależnym, którego prawa i obowiązku regulowały inne przepisy,

b.  art. 230 k.c. w zw. z art. 252 k.c. w zw. z art. 284 k.c. poprzez ich niezastosowanie, mimo iż powód był użytkownikiem, który dokonał ma nieruchomość oddającego w używanie i nakłady powinny być rozliczone według przepisów regulujący stosunek użytkowania.

Mając na uwadze powyższe, apelująca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu za I instancję według norm przepisanych oraz kosztów procesu przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, ewentualnie o uchylenie na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania wraz z pozostawieniem Sądowi I instancji rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej z uwagi na nierozpoznanie istoty sprawy i nieprzeprowadzenie postępowania dowodowego w całości.

W uzasadnieniu wskazano, że stanowisko Sądu I instancji w przedmiocie odmowy skierowania obu operatów, które różnią się wartością o prawie 400%, w trybie art. 157 ust. 3 u.g.n. nie poddaje się kontroli, albowiem Sąd w powyższym zakresie w ogóle się nie wypowiedział. Okoliczność, że pozwana nie kwestionowała opinii biegłego M. Z. w sprawie I C 427/13 nie mogła być brana pod uwagę, albowiem opinia ta dotyczyła odmiennego zagadnienia. Wobec rozbieżności opinii i niezastosowania art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. Sąd nie miał wiadomości specjalnych niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy. Nadto skarżący szeroko opisał przesłanki cofnięcia zwolnienia od kosztów sądowych, które w ocenie pozwanej winny skutkować cofnięcia zwolnienia powódce.

W ocenie pozwanej Sąd I instancji ustalił okoliczności faktyczne w oparciu o sprzeczne zeznania świadków, posłużył się wybiórczo wiedzą znaną Sądowi z urzędu, aby ustalić, iż całość nakładów została wykonana przez powódkę. Powyższe ustalenia są sprzeczne z zeznaniami świadków i prezesa powódki, który przyznał wprost, że budynki były wynajmowane. Uszło uwadze Sądu uszło, że budynki były wynajmowane, a ulepszeń dokonali najemcy, a nie pozwana.

W odniesieniu do naruszenia prawa materialnego wskazano, że błędnie zastosowano art. 226 k.c., albowiem Sąd I instancji ustalił, że w dacie dokonania nakładów powód był nieodpłatnym użytkownikiem gruntu przy ul. (...). Konsekwencją takiego ustalenia winno być zastosowanie art. 230 k.c., a nadkłady winny zostać rozliczone na podstawie regulacji dotyczących użytkowania. Dopiero wówczas gdy ani umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, zachodzą podstawy do zastosowania wprost lub odpowiednio art. 224-226 k.c. albo 405 k.c. Na podstawie art. 260 § 1 i 2 k.c. do poczynionych nakładów przez użytkownika, do których nie był obowiązany stosuje się art. 260 § 1 i 2 k.c. Nakłady poczynione na nieruchomość nie mogły zostać przez pozwaną wykorzystane ani nie powstały w jej interesie. W uzasadnieniu brak jest wskazania dlaczego odmówiono rozliczenia nakładów na podstawie przepisów o użytkowaniu. Sąd I instancji zaniechał wskazania, dlaczego odmówił rozliczenia nakładów na podstawie art. 252 w zw. z art. 284 k.c. oraz zaniechał ustalenia, których nakładów dokonała powódka, a których najemcy.

Na rozprawie apelacyjnej powódka wniosła o oddalenie apelacji oraz o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się niezasadna.

Wstępnie zaznaczenia wymaga, że Sąd I instancji w sposób prawidłowy zgromadził w sprawie materiał dowodowy, a następnie w sposób niewadliwy dokonał jego oceny. W konsekwencji ustalił stan faktyczny, odpowiadający treści tych dowodów. Sąd Apelacyjny przyjął za własne te ustalenia faktyczne nie znajdując potrzeby ponownej ich szczegółowej prezentacji.

Sąd Okręgowy przedstawił ocenę prawną powództwa w sposób wyczerpujący istotne dla rozstrzygnięcia zagadnienia prawne. Podzielając w całości zarówno kwalifikację roszczeń jak i ocenę kolejnych zaszłości istotnych w sprawie, Sąd odwoławczy także w tym zakresie poprzestaje do odwołania się do wyżej szeroko zaprezentowanych wywodów Sądu Okręgowego.

Jak jednolicie wskazuje się w judykaturze, obowiązek rozpoznania sprawy w granicach apelacji (art. 378 § 1 k.p.c.), oznacza co do zasady związanie sądu odwoławczego zarzutami prawa procesowego (tak Sąd Najwyższy min. w uchwale z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07), za wyjątkiem oczywiście tego rodzaju naruszeń, które skutkują nieważnością postępowania. Sąd Apelacyjny nie dostrzegł wystąpienia tego rodzaju naruszeń w niniejszej sprawie.

Odnosząc się więc kolejno do zarzutów podniesionych przez stronę pozwaną, wskazać należy, że nie sposób uznać za uzasadniony zarzut naruszenia art. 157 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.), dalej cytowana jako UGN, w zw. z art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. Art. 157 ust. 3 w zw. z art. 157 ust. 1 UGN przewiduje wyłączną kompetencję sądu do złożenia wniosku o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie sądu.

Po pierwsze z normy tej nie sposób jednak wywodzić bezwzględnego obowiązku, skorzystania z tej kompetencji w przypadku podniesienia przez strony procesu wątpliwości do waloru dowodowego opinii lub dostrzeżenia przez Sąd mankamentów dyskwalifikujących opinię. Dowód ten bowiem co do zasady podlega ocenie zgodnie z zasadami określonymi w art. 233 k.p.c. (a więc w kontekście całokształtu materiału procesowego), oczywiście przy uwzględnieniu specyfiki opinii biegłego wynikającej z normy art. 278 k.p.c. Rzecz jasna, tak jak w przypadku dowodu z opinii biegłych innych specjalności Sąd nie dokonuje oceny tego dowodu w takim zakresie, w jakim wkraczałby w kompetencje merytoryczne biegłego.

Jednakże sądowa ocena dowodu z opinii biegłego polega w pierwszej kolejności na kontroli kompletności wynikających z materiału procesowego przesłanek, jakie biegły powinien wziąć pod uwagę przedstawiając swoją opinię a także spójności logicznej i przejrzystości wywodu oraz zgodności wniosków opinii z zasadami logiki oraz doświadczenia życiowego.

Dowód z opinii biegłego jest więc dowodem o tyle specyficznym, że jego zasadniczym celem jest dostarczenie Sądowi tzw. wiadomości specjalnych (art. 278 k.p.c.) a więc informacji naukowych lub dotyczących wiedzy technicznej (branżowej), przekraczających swym zakresem zasób wiedzy powszechnej. Dowód z opinii biegłego ma więc dostarczyć Sądowi wiedzy niezbędnej dla właściwej oceny materiału procesowego przedstawionego przez strony (w tym zwłaszcza innych dowodów) z perspektywy odpowiedniej dziedziny nauki lub techniki. Jak wskazano, dowód ten podlega ocenie na podstawie art. 233 § 1 k.p.c., przy czym z uwagi na opisaną swoistość tego środka dowodowego, w orzecznictwie wypracowano szczególne kryteria jego oceny. Wskazuje się zatem jednolicie, że opinia nie może podlegać ocenie Sądu w warstwie dotyczącej przedstawionych poglądów naukowych lub dotyczących wiedzy specjalistycznej nawet jeśli członkowie składu orzekającego taką wiedzę posiadają. Ocenie podlega wyłącznie zgodność z materiałem procesowym przyjętych założeń faktycznych, podstawy metodologiczne, transparentność, kompletność i spójność wywodu i wreszcie zgodność wniosków opinii z zasadami logiki, wiedzy powszechnej i doświadczenia życiowego.

Tym samym kryteriom oceny podlega też dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy szacującego wartość nieruchomości w procesie.

Na kwestię tą wskazywano już wielokrotnie zwłaszcza na tle spraw rozpoznawanych według przepisów k.p.a. (por. np. wyroki WSA w Krakowie z dnia 13 listopada 2015 II SA/Kr 1103/15, NSA z 20 maja 2015 I OSK 2329/13, NSA z dnia 10 lipca 2015 I OSK 2546/13). W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę stanowisko to zachowuje swój walor także na tle przepisów k.p.c. Zatem sąd w pierwszej kolejności ocenia dowód w płaszczyźnie normy art. 233 k.p.c. Dopiero w przypadku gdy w świetle materiału procesowego ujawnione zostaną kwestie wymagające poddania opinii ocenie na podstawie art. 157 UGN Sąd władny jest do zlecenia dokonania tej czynności. Strona może więc wnioskować o dokonanie tej czynności, przy czym Sąd wnioskiem tym nie jest związany.

W istocie więc norma art. 157 UGN służy ocenie opinii pod kątem zachowania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych i norm wyceny. Z tego wynika, że celowym i potrzebnym będzie zwrócenie się przez Sąd o kontrolę operatu w tym trybie jedynie w sytuacji, gdy powstaną uzasadnione wątpliwości co do zachowania przez biegłego tych właśnie (nie podlegających ocenie sądowej) dyrektyw rzetelności operatu.

Zasadniczo zatem kompetencją Sądu jest objęte to, czy zwróci się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę sporządzonego w sprawie operatu.

Tym samym co do zasady nie narusza sąd art. 157 ust. 3 UGN, jeśli na podstawie oceny materiału procesowego dokonanej zgodnie z wzorcem określonym w art. 233 k.p.c. w sposób samodzielny i miarodajny potrafi zważyć walor dowodowy dwóch opinii rzeczoznawców, dyskwalifikując przydatność jednej z nich z uwagi na sprzeczności wywodu lub konkluzji biegłego z zasadami logiki lub doświadczenia życiowego. Zarzut naruszenia art. 157 UGN byłby więc uzasadniony jedynie w sytuacji, gdyby Sąd ocenę pozbawiającą waloru dowodowego jednej z konkurencyjnych opinii oparł o kwestie wkraczające w kompetencje merytoryczne biegłego rzeczoznawcy (a zatem stwierdzał, że opinia została sporządzona sprzecznie ze standardami zawodowymi wiążącymi biegłego), względnie dokonał wyboru wyceny spośród dwóch opinii nie znajdując podstaw dyskwalifikujących przydatność jednej z nich.

To samo dotyczy eksponowanej przez skarżącego kwestii rozbieżności wartości nieruchomości wynikającej z obu opinii przeprowadzonych w niniejszej sprawie (co uzasadniać miało obowiązek odpowiedniego zastosowania art. 157 ust. 1 i ust. 3 UGN wobec treści ar.t 157 ust. 4 UGN). Dopiero w przypadku uznania, że obie opinie, ocenione w świetle art. 233 §1 k.p.c., posiadają walor dowodowy, istotnym jest ustalenie poprawności obu operatów w płaszczyźnie norm i standardów zawodowych wiążących rzeczoznawców. Natomiast w przypadku zdyskwalifikowania jednej z opinii z uwagi na inne (opisane wyżej) przyczyny i pominięcia tego dowodu przy czynieniu ustaleń faktycznych, zasadniczo nie zachodzi sytuacja z art. 157 ust. 4 UGN. Podstawą ustaleń jest bowiem jedynie ta opinia, która została sporządzona w wyniku ponowienia dowodu po uznaniu za bezwartościowy procesowo dowodu z opinii sporządzonej pierwotnie. Skoro jedna z opinii nie posiada waloru dowodowego to nie zachodzi sytuacja, w której ocenie podlegałyby dwa rozbieżne operaty szacunkowe określające wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny i przepis art. 157 ust 4 UGN nie znajduje zastosowania.

Zarzut zaniechania poddania opinii badaniu na podstawie art. 157 UGN. wykazywać powinien więc, że operat, który Sąd wziął pod uwagę budził, w tej właśnie płaszczyźnie uzasadnione wątpliwości, co których Sąd nie posiadał kompetencji oceny lub że Sąd z naruszeniem normy art. 233 §1 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. ocenił walor procesowy jednej z opinii.

W realiach sprawy Sąd Okręgowy w sposób pogłębiony i uwzględniający całokształt materiału procesowego oraz stanowiska stron procesu dokonał oceny spójności i logicznej i zgodności z zasadami doświadczenia życiowego wniosków obu opinii. Trafnie w tym kontekście Sąd starał się wyjaśnić zasadnicze wątpliwości jakie wynikały z wyceny tej samej nieruchomości dokonywanej przez biegłego K. B. (1) w niniejszej sprawie a także w sprawie między tymi samymi stronami dotyczącej rozliczeń między właścicielem i posiadaczem władającym nieruchomością bez tytułu prawnego. Sąd uwypuklił w sposób precyzyjny te kwestie rzutujące na różnicę w wartości nieruchomości , których uległy logicznie nie potrafił wyjaśnić (powołując się wyłącznie na przyjęte prze siebie założonej co do konieczności dokonywania wyceny w tamtej i obecnej sprawie według różnej metodologii). Wyeksponować należy w tym miejscu zwłaszcza tą część wyjaśnień biegłego, który wskazał na rozprawie, że budynki (a więc nakłady będące podstawą żądań pozwu) można wycenić na kwotę 100.000 zł ale też na mniej niż 50.000 zł, co jest dopuszczalne (wyjaśnienia biegłego – protokół rozprawy z dnia 18 grudnia 2015 [00:21:29 – 00:24:07], transkrypcja – k. 482). Ta wypowiedź świadczy dobitnie o tym, że konkluzje opinii tego biegłego nie spełniają postulatu kategoryczności i transparentności. Przy uwzględnieniu swoistej ewolucji poglądów biegłego co do znaczenia gospodarczego i wartości nakładów (początkowego wskazania że nieruchomość w stanie zabudowanym posiada w istocie mniejszą wartość, niż posiadałaby gdyby nie była zabudowana) a następnie korekty tego stanowiska, musi powstać jest wątpliwość co do spójności logicznej wywodu i konkluzji oraz zgodności z zasadami doświadczenia życiowego wniosków opinii.

Trafnie zatem Sąd uznał wyjaśnienia biegłego za niewystarczające (biorąc pod uwagę również względy powagi wymiaru sprawiedliwości nakazujące dążyć do spójności ocen w sprawach opartych o wspólne okoliczności faktyczne) i zdyskwalifikował przydatność dowodową tej opinii.

W tym kontekście, uznawszy brak waloru dowodowego opinii pierwszej Sąd ponowił dowód, do czego był zobowiązany zgodnie z regulacją art. 278 k.p.c. Nie wykazuje skarżący, by ocena opinii biegłej Z. naruszała zasady art. 233 §1 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. Nie wskazuje też skarżący w apelacji (poza eksponowaną różnicą wyniku szacowania) innych kwestii podważających walor opinii, które wymagałyby zastosowania normy art. 157 ust. 3 UGN i uzasadniały zarzut naruszenia tego przepisu. W rezultacie zarzut ten uznać należało za nieuzasadniony.

W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd I instancji zasadnie za podstawę ustalenie wartości nakładów przyjął wnioski wskazane przez biegłą M. Z.. Opinia ta dostarczyła wiadomości specjalnych koniecznych do oceny materiału procesowego. Wątpliwości wskazane przez pozwaną w zarzutach od opinii pierwotnej zostały wyjaśnione w ustnej opinii uzupełniającej, natomiast do opinii ustnej nie zostały zgłoszone zarzuty.

Odnosząc się z kolei szczegółowo do argumentacji, w oparciu o którą pozwany domaga się zwrócenia się o ocenę prawidłowości sporządzenia opinii w niniejszej sprawie, wskazać należy przede wszystkim na to, że błędnie skarżący wywodzi zwłaszcza to, iż różnica między operatami obu biegłych wynosi około 400%. Pomija bowiem skarżący, że w istocie przedmiotem opinii było ustalenie wartości nieruchomości z nakładami według stanu i cen z chwili jej zwrotu oraz porównanie z hipotetyczną wartością tej nieruchomości bez nakładów w tym samym momencie czasowym. Zatem operaty obojga biegłych należy porównywać w tych płaszczyznach (w zakresie ustalenia wartości całej nieruchomości a nie wyłącznie w zakresie wyliczenia wartości nakładów).

Określenie wartości nakładów bowiem stanowiło jedynie arytmetyczny wynik porównania wartości w stanie w jakim znajdowała się w chwili zwrotu i wartości w stanie hipotetycznym (w jakim znajdowałaby się, gdyby nakładów nie poczyniono). Przedmiotem operatów zaś w rozumieniu art. 156 UGN było określenie wartości nieruchomości.

Porównując wartość nieruchomości ustaloną przez biegłą Z. (361.800 zł) i biegłego K. B. (1) (326.700 zł) przyjąć należy, że różnica między biegłymi wyniosła 35.100 zł (a zatem mniej niż 10% wartości).

Jeśli chodzi o wartość nieruchomości bez nakładów to wyniki obojga biegłych są porównywalne (według biegłej Z. wartość ta wyniosła 299.100 zł, zaś według biegłego B. - 309.800 (a zatem wynosi około 3%) .

Nieuzasadnione jest więc stanowisko skarżącego dotyczące rażącej rozbieżności między szacunkami dotyczącymi wartości nieruchomości zawartymi w obu opiniach. Za taką nie można bowiem uznać wyniku arytmetycznego w oparciu i który biegli ustalali wartość nakładów (a nie wartość nieruchomości).

Uwzględniwszy zaś wskazane wyżej mankamenty logiczne, i brak spójności oraz kategoryczności wniosków dyskwalifikujące walor procesowy opinii K. B. (1), nie można uznać, by Sąd Okręgowy odmawiając wystąpienia o ocenę obu operatów na podstawie art. 157 UGN, naruszył ten przepis.

Reasumując tą część rozważań - wniosek o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę sporządzonych w sprawie operatu szacunkowego był podyktowany rozbieżnościami pomiędzy opiniami sporządzonymi przez biegłych K. B. (1) i M. Z., przy czym ze względów przedstawionych powyżej opinia sporządzona przez biegłego K. B. (1) nie mogła być uznana za posiadającą walor dowodowy. Z okoliczności sprawy nie wynika zaś, aby biegła M. Z. dopuściła się jakichkolwiek uchybień podlegających weryfikacji przez sąd, dlatego też opinię tę należało uznać za wiarygodną.

W dalszej kolejności skarżąca w apelacji w sposób wyraźny formułuje również zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. co do określonych osobowych środków dowodowych oraz bliżej nieokreślonych dokumentów. Rozważając zasadność zarzutu naruszenia tej normy przypomnieć należy, że w myśl wskazanego przepisu sąd w ramach kompetencji jurysdykcyjnych posiada ustawową swobodę w ocenie wiarygodności i mocy dowodów według własnego przekonania, powziętego w wyniku bezpośredniego zetknięcia się z dowodami. Jeżeli więc z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z zasadami doświadczenia życiowego, to taka ocena dowodów nie narusza art. 233 § 1 k.p.c. i będzie uznana za prawidłową, choćby nawet w równym stopniu, na podstawie tego samego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne.

Wielokrotnie wskazywano już w judykaturze i nauce prawa, że dla skutecznego postawienia zarzutu naruszenia normy art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza samo twierdzenie strony skarżącej o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który jej zdaniem odpowiada rzeczywistości (przedstawienie przez skarżącego odmiennej oceny materiału procesowego i poszczególnych dowodów). Skuteczny zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów musi prowadzić do podważenia podstaw tej oceny z wykazaniem, że jest ona rażąco wadliwa lub oczywiście błędna (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2004 r. IV CK 274/03, Lex nr 164852). Konieczne jest przy tym wskazanie przez skarżącego konkretnych przyczyn dyskwalifikujących wywody sądu I instancji w tym zakresie. W szczególności strona skarżąca powinna wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd analizując materiał dowodowy, uznając brak wiarygodności i mocy dowodowej poszczególnych dowodów lub niesłusznie im ją przyznając (por. wywody Sądu Najwyższego m.in. w orzeczeniach z dnia 23 stycznia 2001 roku, IV CKN 970/00, Lex nr 52753; z dnia 12 kwietnia 2001 roku, II CKN 588/99, Lex nr 52347; z dnia 10 stycznia 2002 roku, II CKN 572/99, Lex nr 53136). Jako zasadnicze kryteria tej oceny wyróżnia się zgodność wniosków sądu z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz komplementarność (spójność) argumentacji polegającą na wyprowadzaniu poprawnych wniosków z całokształtu materiału procesowego. Spójność ta będzie więc naruszana w przypadku nieuzasadnionego pominięcia przez Sąd wniosków przeciwnych wynikających z części dowodów.

Dla podważenia prawidłowości oceny dowodów przedstawionej przez Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie skarżąca winna zatem była wskazać, w jakich konkretnie fragmentach argumentacja Sądu I instancji jest sprzeczna z zasadami logiki lub doświadczenia życiowego względnie, które elementy materiału dowodowego (dowody) zostały przez Sąd I instancji wadliwie pominięte i jakie wnioski faktyczne, z tychże fragmentów materiału procesowego powinny być w sposób poprawny wyprowadzone.

W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych i szczegółowych ustaleń faktycznych w oparciu o analizę całości materiału dowodowego oraz w sposób logiczny i zgodny z zasadami doświadczenia życiowego dokonał oceny materiału dowodowego, a zarzuty sformułowane w apelacji przez skarżących w istocie stanowią jedynie nieuzasadnioną polemikę z prawidłowymi ustaleniami Sądu I instancji.

Przechodząc do analizy poszczególnych zarzutów sformułowanych przez pozwaną wskazać należy, pozwana nie określiła, jakie kryteria oceny dowodów naruszył Sąd I instancji ustalając stan faktyczny, a jedynie podniosła, że z określonych przez nią środków dowodowych winno zostać ustalone, że powódka nie dokonała wszystkich nakładów, a ich wartość nie przekracza kwoty 16.900 zł, albowiem na dzień 30 marca 2012 r., miały one wartość gruzu. W ocenie Sądu Apelacyjnego zarzut art. 233 § 1 k.p.c. nie został prawidłowo sformułowany, a skarżąca polemizuje jedynie z ustaleniami Sądu I instancji. Skarżąca nie wskazała bowiem, jakie kryteria oceny dowodów naruszył Sąd I instancji, a w przypadku zakwestionowania dowodów z dokumentów nie wskazała nawet, jakie dokumenty miały zostać błędnie ocenione przez Sąd I instancji.

Niemniej wskazać należy, że wycena nakładów na nieruchomość została dokonana przez biegłą i brak jest podstaw, aby w na podstawie tylko zeznań świadków, którzy nie posiadają wiadomości specjalnych, czy bliżej nieokreślonych dokumentów, dokonać odmiennej wyceny wartości tych nakładów. Odnosząc się natomiast do stanu technicznego budynków, który stanowił podstawę wyceny wartości nakładów wskazać należy, że w opiniach obu biegłych, w tym opinii biegłego K. B. (1), niekwestionowanej przez pozwaną, został on określony w ten sam sposób - zły, zużycie w 51-70%. Nie było przy tym kwestią sporną, że część budynków stanowiących zabudowę nieruchomości w 2012 roku (a więc w okresie w który nastąpił zwrot nieruchomości) była eksploatowana gospodarczo. Późniejsza degradacja techniczna nieruchomości nie może obciążać powoda (jego poprzedniczka prawnego) skoro władztwo nad nieruchomością sprawowała pozwana.

Nie precyzuje skarżąca zwłaszcza tego, w oparciu o jakie dowodu ustalać należało, że w dacie zwrotu nieruchomości nakłady w postaci wzniesienia budynków posiadały „wartość gruzu”. Wnioski takie nie wynikają z opinii biegłej Z.. Fakt eksploatacji nieruchomości (zajmowania pomieszczeń w budynkach przez najemców) bezpośrednio przed datą zwrotu również temu przeczy. Twierdząc w toku procesu, że nieruchomość nie posiada energii elektrycznej, nie twierdzi skarżący, że brak jest przyłącza energii. Fakt, iż nikt nie korzysta z energii (nie zawarto umowy o dostawę energii) nie wyklucza możliwości dostaw w przypadku podjęcia odpowiedniej aktywności.

Reasumując - stan techniczny budynków (jakkolwiek oceniony przez biegłą jako zły), nie może uzasadniać twierdzenia, że wartość tej substancji majątkowej jest w istocie „wartością gruzu”, skoro przy dokonaniu odpowiednich czynności remontowych możliwe będzie ich wykorzystanie gospodarcze zgodnie z przeznaczeniem.

W odniesieniu do zarzutu poniesienia części nakładów przez najemców, czy użytkowników, wskazać należy, że ani z zeznań świadków, ani z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy nie wynika, jakie nakłady oraz o jakiej wartości na nieruchomość pozwanej ponieśli najemcy lub użytkownicy tych budynków oraz jaką wartość przedstawiały one w dniu wydania nieruchomości pozwanej. Przedmiotem sporu są nakłady na wzniesienie budynków, co nastąpiło bezsprzecznie przed 1977 rokiem.

Sama okoliczność, że następnie budynki (ich części) były oddawane w najem a najemcy dokonywali prac zabezpieczających lub ulepszających substancję tych budynków, nie przesądza o pozbawieniu powódki żądania zwrotu całości nakładów w dniu wydania nieruchomości (zwłaszcza wobec ustaleń Sądu co do stanu budynków w momencie zwrotu pozwanemu).

W świetle materiału procesowego nie ulega zaś wątpliwości, że wybudowanie budynków ze środków własnych Spółdzielni wynika z protokołu oględzin nieruchomości z dnia 18 kwietnia 1977 roku, oświadczenia Zarządu i głównego księgowego Spółdzielni z 29 listopada 1995 roku oraz decyzji z dnia 6 stycznia 1992 roku stwierdzającej nabycie przez pozwaną nieruchomości, czego pozwany nie kwestionuje.

Pozwany nie dowodzi, też w niniejszej sprawie, by jakikolwiek z najemców powoda rościł sobie względem pozwanego prawo do żądania zwrotu nakładów, lub by pozwany komukolwiek zwrócił wartość nakładów pozostawionych przez najemców na nieruchomości.

Ewentualne nakłady poczynione przez najemców powinny być rozliczone z wynajmującym stosownie do treści art. 676 k.c. oraz art. 663 k.c.

Istotne jest w tym wypadku, że posiadanie zależne najemcy, jako tzw. dalsze posiadanie nie jest regulowane w odniesieniu do właściciela (który nie jest wynajmującym) jakimkolwiek stosunkiem prawnym. Właściciel nie staje się stroną najmu i najemcy nie łączy z nim bezpośredni stosunek prawny, będący źródłem uprawnień i obowiązków ze względu na używany przez najemcę przedmiot najmu. Skoro zaś pozwany jednocześnie nie starał się wykazać, które z nakładów uwzględnionych przez Sąd na korzyść powoda miałyby być faktycznie poczynione przez inne osoby, to zarzuty dotyczące tej kwestii nie mogą być uznane za znajdujące uzasadnienie w świetle materiału procesowego. W rezultacie twierdzenia skarżącego w omawianym zakresie nie mogą przekonać o zasadności apelacji.

W odniesieniu do zarzutu nierozpoznania istoty sprawy wskazać należy, że zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem, nierozpoznanie istoty sprawy oznacza zaniechanie przez sąd pierwszej instancji zbadania materialnej podstawy żądania pozwu albo pominięcie merytorycznych zarzutów pozwanego (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1998 r., II CKN 897/97, OSNC z 2000 r. z. 1, poz. 22 , wyrok tego Sądu z dnia 17 listopada 1999 r., III CKN 450/98, OSNC z 2000 r. z. 5, poz. 97 oraz wyrok tego Sądu z dnia 13 luty 2014r., II PK 129/13, LEX nr 1441272). Przepis art. 386 § 4 k.p.c. stanowi natomiast, że w razie nierozpoznania przez sąd pierwszej instancji istoty sprawy, sąd odwoławczy może uchylić zaskarżony wyrok i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania. Treścią normy prawnej zawartej w tym przepisie jest upoważnienie do wydania przez sąd odwoławczy orzeczenia kasatoryjnego w określonych sytuacjach procesowych, jako wyjątku od zasady orzekania co do meritum sporu w tym postępowaniu. Jego brzmienie wskazuje jednocześnie na to, że nie zachodzi obowiązek prowadzenia przez sąd drugiej instancji postępowania zmierzającego do wyjaśnienia rzeczywistej treści stosunków faktycznych i prawnych w sytuacji, gdy sąd pierwszej instancji zaniechał rozważenia poddanych przez strony pod osąd żądań i twierdzeń, jak również, gdy nie dokonał oceny przeprowadzonych dowodów i pominął mogące mieć wpływ na rozstrzygnięcie meritum sporu dowody zawnioskowane przez strony dla ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Konieczne staje się wówczas wydanie orzeczenia przewidzianego w art. 386 § 4 k.p.c., ponieważ ocena po raz pierwszy poddanych przez strony pod osąd żądań i zarzutów oraz twierdzeń i dowodów zgłoszonych na ich poparcie, a następnie wydanie orzeczenia co do istoty sporu, ograniczyłyby merytoryczne rozpoznanie sprawy do jednej instancji.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny uznał, że brak jest podstawy by doszło w niniejszej sprawie zaniechania rozpoznania sprawy co do istoty. Sąd I instancji ustalił, że w dniu zwrotu nieruchomości pozwanej, na nieruchomości pozostały nakłady. Ustalono również, że budynki stanowiące owe nakłady zostały wybudowane przez powódkę (jej poprzedniczkę prawną). Sąd wyjaśnił przyczyny dla których uznał, że w chwili ponoszenia nakładów spółdzielnia korzystała z nieruchomości pozwanej bez tytułu prawnego jako posiadacz zależny. Z tego tytułu Sąd I instancji ocenił roszczenie powódki w świetle art. 226 § 1 k.c. Tym samym zarzut nierozstrzygnięcia istoty sprawy okazał się chybiony.

Nie zasługiwał na uwzględnienie również zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego. Norma art. 226 § 1 k.c. stanowi natomiast, że samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Jednocześnie zgodnie z § 2. tego artykułu, samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Z kolei przepis art. 230 k.c., przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

W sprawie o zwrot nakładów zawsze należy więc na wstępie ustalić, czy istniał jakikolwiek stosunek prawny, na podstawie którego czyniący nakłady posiadał nieruchomość, czy posiadacz władał rzeczą jako posiadacz samoistny albo jako posiadacz zależny bez tytułu prawnego. Ustalenie, że stron nie łączył żaden stosunek obligacyjny, a posiadacz władał rzeczą jak posiadacz zależny, winno skutkować oceną roszczenia w świetle art. 226 k.c.

W art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. ustawodawca uzależnia zakres roszczenia posiadacza o zwrot nakładów (ich równowartości pieniężnej) i skorelowanego z nim obowiązku właściciela przede wszystkim od dobrej lub złej wiary posiadacza i obejmuje tym zakresem bądź tylko nakłady konieczne, bądź również inne nakłady. Przez nakłady konieczne rozumie się takie nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w należytym stanie, na przykład remonty i konserwacja rzeczy, zasiewy, utrzymanie zwierząt, płacenie podatków. Inne nakłady mają na celu ulepszenie rzeczy, przez co zwiększają one wartość rzeczy - nakłady użyteczne, bądź zmierzają do zaspokojenia potrzeb estetycznych tego, kto ich dokonuje - nakłady zbytkowne.

Nadto wskazać należy, że koniecznym warunkiem rozliczenia innych nakładów niż konieczne, w tym nakładów użytkowych, na podstawie art. 226 § 1 k.c., jest uprzednie zwrócenie rzeczy przez posiadacza. Zasada ta dotyczy także posiadacza zależnego.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, stwierdzić należy, że formułując swój zarzut skarżący nie wskazuje żadnych dowodów, w oparciu o które Sąd miałby możność uznania, że pozwany w momencie dokonywania nakładów był użytkownikiem nieruchomości w rozumieniu art. 252 k.c. Skarżący nie wskazuje też w szczególności, jaki inny, niż przewidziany przez tą normę przypadek użytkowania (w rozumieniu normy art. 284 k.c.) zachodził w niniejszej sprawie. Nie wskazał też skarżący, z jakich dowodów wywodzić należy, że między powodem (jego poprzednikiem prawnym) a poprzednikiem pozwanego doszło do zawarcia umowy użytkowania (nieodpłatnego). Powołując się na treść ustawy z 1985 roku o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości skarżący pomija że z materiału procesowego wynika, iż nakłady zostały poniesione przed datą wejścia w życie tej ustawy.

Co więcej – skarżący nie dostrzega tego, że Sąd nie poczynił ustaleń co do tego, by powódka była użytkownikiem nieruchomości (brak takich ustaleń w wyodrębnionej redakcyjnie części uzasadnienia dotyczącej podstawy faktycznej wyroku). Przeciwnie - w ramach oceny prawnej Sąd stwierdził kategorycznie, że w momencie kiedy poprzednik prawny powódki starał się o uwłaszczenie nieruchomości na podstawie cytowanej przez pozwaną ustawy, ta właśnie strona kwestionowała twierdzenia o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wskazując na obowiązującą wówczas miedzy stronami umowę dzierżawy. Jednocześnie z ówczesnych oświadczeń poprzednika prawnego powoda wynika, że nie posiadał on żadnych dokumentów świadczących o nabyciu prawa użytkowania nieruchomości. Sąd zwrócił uwagę na zawarcie między stronami umowy dzierżawy w roku 1987 wskazując, że akt ten „legalizował” wcześniejszy brak tytułu prawnego do nieruchomości po stronie poprzednika prawnego powoda.

Sąd I instancji wskazał więc wyraźnie (na stronie 9 i 10 uzasadnienia) że nie ma dowodów na to, by powódka (jej poprzedniczka) była użytkownikiem nieruchomości. W tym kontekście, czego nie dostrzega skarżący, Sąd dokonał szczegółowej analizy obowiązującego w czasie dokonywania nakładów stanu prawnego, wskazując na brak podstaw do przyjęcia, że storna powodowa posiadała tytuł prawny. Zawarte w części dotyczącej oceny prawnej powództwa (na str. 10 uzasadnienia) eksponowane w apelacji sformułowanie stwierdzające, że powódka „użytkowała nieodpłatnie” nieruchomość „dla własnych potrzeb”, nie może świadczyć o niekonsekwencji sądu i poczynieniu oceny odmiennej, niż przedstawiona wyżej, skoro w tym samym zdaniu Sąd wskazuje, że sformułowania tego używa wyłącznie w celu kwalifikacji i posiadania jako zależnego i zdefiniowania jego zakresu stosownie do treści art. 336 k.c.

W rezultacie wywody apelacji przypisujące sądowi przyjęcie, że poprzednik prawny powoda dokonywał nakładów na podstawie stosunku umownego, nie znajdują potwierdzenia ani w treści ustaleń faktycznych ani też w treści wywodów prawnych zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Powtórzyć więc należy, że w świetle materiału procesowego w chwili wybudowania budynków powódka nie dysponowała tytułem prawnym do nieruchomości. Jednocześnie opisane przez Sąd I instancji relacje pomiędzy powódką, a właścicielem nieruchomości wskazują, że powódka nie władała sporną nieruchomością jak właściciel. Prawidłowo więc Sąd I instancji ocenił roszczenie powódki w świetle art. 226 k.c. Nie ulega przy tym wątpliwości, że nakłady poniesione na nieruchomość pozwanej nie miały charakteru koniecznego, a więc zwrotowi podlegały dokonane przez powódkę w zakresie, w jakim zwiększyły wartość nieruchomości pozwanej.

Nie udowodniła też pozwana (co szczegółowo wyjaśnił Sąd Okręgowy), że powódka dokonując nakładów działała w złej wierze. Wobec ustalenia, że wartość nakładów zwiększa wartość nieruchomości pozwanej o kwotę 62.700 zł, roszczenie powódki w tym zakresie należało uznać za uzasadnione.

Podnosząc z kolei zarzut naruszenia art. 110 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 98 k.p.c. poprzez zaniechanie cofnięcia zwolnienia powódki od ponoszenia kosztów sądowych, skarżący w żaden sposób nie wskazał, w jaki sposób ewentualne naruszenie tej normy miałoby wpływać na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia. Już ta okoliczność czyni zarzut ten bezzasadnym.

Odnosząc się do szczegółowych wywodów apelacji dotyczących tej kwestii dostrzec należy, że skarżący zdaje się sugerować, że zaniechanie cofnięcia zwolnienia od kosztów spowodowało wadliwe obciążenie pozwanego nieuiszczonymi kosztami sądowymi. Skarżący pomija jednak treść art. 113 u.k.s.c. Rozstrzygnięcie o kosztach sądowych nakładające na pozwanego obowiązek pokrycia ich w części, nie zapadło z tej jedynie przyczyny że powód był zwolniony od kosztów. Orzeczenie to było obligatoryjne wobec tego, że w toku postępowania koszty te nie zostały faktycznie poniesione a pozwany, który nie był zwolniony od kosztów, częściowo przegrał proces. W związku z tym stosownie do wyniku sporu (a więc stosownie do proporcji, w jakiej pozwany przegrał proces) był on w świetle art. 113 u.k.s.c. obowiązany do uiszczenia części nieuiszczonych kosztów. Powinnością Sądu było zaś określenie tego obowiązku w wyroku.

Dodać należy, że sytuacja strony pozwanej w przypadku zwolnienia powódki od kosztów sądowych zmienia się zatem tylko o tyle, że w przypadku przegrania sprawy w całości lub części, koszty sądowe (jako nieuiszczone przez stronę) nie są zasądzane na rzecz strony, która wygrała postępowanie, ale ściągane na rzecz Skarbu Państwa. Zakres odpowiedzialności za koszty sądowe nie zmienia się. Zmianie ulega tylko pomiot, na rzecz którego koszty te są zasądzane.

W realiach sprawy także Skarb Państwa nie ponosi straty, albowiem w zakresie, w jakim strona powodowa przegrała postępowanie, koszty sądowe tymczasowo poniesione przez Skarb Państwa, zostały ściągnięte z zasądzonego na rzecz powódki roszczenia.

Reasumując - w sytuacji gdyby doszło do cofnięcia zwolnienia a mimo to koszty sądowe nie zostałyby poniesione przed zamknięciem rozprawy, treść rozstrzygnięcia w zakresie obciążającym pozwanego i powoda byłaby taka sama. Gdyby natomiast powód uiścił koszty które obciążałyby go w wyniku cofnięcia, to miałby roszczenie o zwrot kosztów procesu w analogicznej do przyjętej w rozstrzygnięciu o kosztach sądowych części. W rezultacie zaniechanie uwzględnienia wniosku pozwanego o cofnięcie zwolnienia od kosztów pozostaje bez znaczenia dla zakresu obowiązków pozwanego z tytułu kosztów a zatem nie ma też znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Sąd odwoławczy zaznacza, że podziela pogląd prawny wyrażony przez Sąd Najwyższy, iż sąd drugiej instancji jest obowiązany zamieścić w swoim uzasadnieniu takie elementy, które ze względu na treść apelacji i zakres rozpoznania są potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy, ale nie ma zarazem obowiązku wyrażania szczegółowego stanowiska odnośnie wszystkich poglądów prezentowanych przez strony, jeżeli nie mają one istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (por. postanowienie SN z 16 marca 2012 r., IV CSK 373/11, Lex nr 1169841, wyrok SN z 29 października 1998 r., II UKN 282/98, OSNP 1999/23/758, Lex nr 38240). Z tego względu Sąd Apelacyjny nie oceniał szczegółowo sytuacji majątkowej powoda w świetle przesłanek uzasadniających cofnięcie pozwanej zwolnienie od kosztów sądowych.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. apelację pozwanej oddalił.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., mając na uwadze zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwana w całości przegrała postępowanie apelacyjne, wobec czego winna zwrócić powódce koszty zastępstwa prawnego przed Sądem Apelacyjnym, ustalone stosownie do § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U poz. 1804) w brzmieniu obowiązującym w momencie wniesienia apelacji.

Krzysztof Górski Edyta Buczkowska-Żuk Dariusz Rystał