Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 marca 2017 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni, Wydział I Cywilny

w składzie

Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina

Protokolant: st. sek. sąd. Iwona Górska

po rozpoznaniu w dniu 02 marca 2017r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w G.

przeciwko K. S., A. S., P. S., M. S. (1) i M. S. (2)

o zapłatę

I.  Zasądza solidarnie od pozwanych K. S., A. S., P. S., M. S. (1), M. S. (2) na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w G. kwotę 3884 zł. 96 gr.(trzy tysiące osiemset osiemdziesiąt cztery złote 96/100) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 15 września 2016 roku do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od powoda Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) w G. solidarnie na rzecz pozwanych K. S., A. S., P. S., M. S. (1), M. S. (2) kwotę 3512 zł. 46 gr. (trzy tysiące pięćset dwanaście złotych 46/100) tytułem zwrotu kosztów procesu;

Sygnatura akt: I C 305/14

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w G. wniosła pozew przeciwko K. S., A. S., P. S., M. S. (1) i M. S. (2), domagając się od pozwanych zapłaty:

- kwoty 11.000 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanych bez jakiegokolwiek tytułu prawnego z części nieruchomości wspólnoty tj. z poddasza w nieruchomości budynkowej położonej w G. przy ul. (...) zaadaptowanego przez pozwanych i włączonego przez nich do lokalu na 17 poprzez poszerzenie powierzchni użytkowej tego lokalu z 27,46 m ² do 92,21 m ² z ustawowymi odsetkami;

- kwoty 1.531,33 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty tytułem odszkodowania obejmującego koszty zaliczki na fundusz remontowy;

- kwoty 1.139,60 zł wraz ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty tytułem odszkodowania obejmującego koszty zaliczki na zarząd nieruchomością wspólną.

W uzasadnieniu pozwu powódka w podniosła, iż w dniu 9 czerwca 1997r. wychodząc naprzeciw potrzebom osób zamieszkujących w lokalach nr (...) zawarła m.in. z pozwanymi umowę dzierżawy części nieruchomości wspólnej tj. ostatniej kondygnacji budynku przy ul. (...) w G. (pomieszczeń strychowych, klatki schodowej od przedostatniej kondygnacji budynku oraz połaci dachu). Dzierżawcy zaadaptowali tę część nieruchomości wspólnej, a M. S. (2) włączył część ww. powierzchni do lokalu nr (...). Pierwotnie strony zamierzały po zakończeniu planowanej adaptacji i powiększeniu lokalu (...) przenieść na dzierżawców odpłatnie zaadaptowane części nieruchomości wspólnej za zgodą wszystkich członków wspólnoty. W 2001r. Gmina M. G. zleciła sporządzenie inwentaryzacji budynku, która pozwoliła na ustalenie rzeczywistych wymiarów poszczególnych lokali. W 2004r. właściciel lokalu nr (...) rozpoczął prace budowlane polegające na nadbudowie oraz adaptacji pomieszczeń strychowych, stanowiących część nieruchomości wspólnej na cele mieszkalne. Wskutek prac adaptacyjnych i połączenia lokalu nr (...) z pozostałymi pomieszczeniami strychowymi powstał lokal o powierzchni 92,21 m ². Do końca 2006r., mimo przeprowadzonej inwentaryzacji, zaliczki były naliczane od powierzchni 92,21 m ². Od stycznia 2007r. powódka przyjęła do podstawy naliczeń metraż określony w inwentaryzacji z 2001r. Naliczenia zostały zakwestionowane przez pozwanego M. S. (2). W związku z brakiem płatności zaliczek na nieruchomość wspólną od powierzchni lokalu, jak też brak uregulowania spornych należności od pozostałej części lokalu powódka wielokrotnie podejmowała próby prawnego uregulowania istniejącego stanu faktycznego. Wobec odrzucenia propozycji powódki, pismem z dnia 30 marca 2012r. wypowiedziała umowę dzierżawy z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. W niniejszej sprawie powódka dochodzi wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z cudzej nieruchomości za okres od 2 września 2012r. do końca lipca 2013r. w kwocie po 1.000 zł miesięcznie, która, zdaniem powódki, jest adekwatna do czynszu z tytułu umowy najmu lokalu od takiej powierzchni w centrum miasta G.. Nadto powódka domaga się odszkodowania obejmującego zaliczki na poczet funduszu remontowego oraz kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

(pozew k. 2-7)

W dniu 16 grudnia 2013r. w sprawie o sygnaturze akt I Nc 938/13 Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

(nakaz zapłaty k. 64)

Pozwani wnieśli sprzeciwu od ww. nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa.

W uzasadnieniu sprzeciwu wskazano że M. S. (1) jako właścicielowi nieruchomości lokalowej przysługuje także proporcjonalny udział w nieruchomości wspólnej, a tym samym roszczenie z tytułu bezumownego korzystania przez niego z rzeczy wspólnej nie może być skutecznie podnoszone. Pozwani podnieśli także, iż wszelkie roboty w zakresie rozbudowy lokalu na 17 o powierzchnie strychowe dokonane były za zgodą pozostałych współwłaścicieli oraz wspólnoty. W celu ochrony interesów stron w dniu 9 czerwca 1997r. zawarto umowę dzierżawy pomieszczeń strychowych stanowiących część nieruchomości wspólnej w związku z planowaną przebudową i połączeniem z lokalami nr (...). Pozwani podnieśli zarzut nieważności umowy dzierżawy rzeczy wspólnej zawartej ze współwłaścicielem rzeczy. Zdaniem pozwanych, zważywszy na cel umowy, strony nie zawarłby przedmiotowej umowy w takim kształcie, gdyby jedynym dzierżawcą miał być M. S. (2). Zgodnie z postanowieniami umowy M. S. (2) wykonał w terminie prace w adaptacyjne, ponosząc nakłady w wysokości co najmniej 32.000 zł oraz do chwili obecnej wysokości 14.000 zł z tytułu konserwacji dachu. Ważność umowy dzierżawy nie wpływa na możliwość rozliczenia nakładów. Zdaniem pozwanych nakłady stanowić miały także swoiste wynagrodzenie za możliwość zwiększenia powierzchni mieszkalnych lokalu nr (...) kosztem nieużywanych przez nikogo powierzchni strychowych. Proces budowlany formalnie nie został ukończony, głównie w zakresie prac dotyczących rozbudowy lokalu nr (...) co wynika z braku współdziałania ze strony właściciela lokalu nr (...). Tym samym trudno uznać, iż pozwani zajmują strych i kierują procesem budowy bez żadnej podstawy prawnej. W ocenie pozwanych rzekome wypowiedzenie umowy nie miało doniosłości prawnej, a jednostronne działania powoda nie mają oparcia w przepisach prawa. Stąd budzi wątpliwości roszczenie zgłoszone wobec pozostałych pozwanych. Sporne powierzchnie obecnie stanowią część lokalu nr (...). Przebudowa została dokonana w porozumieniu i za zgodą pozostałych właścicieli lokali w celu zwiększenia powierzchni lokalu nr (...). M. S. (2) był jedynie inwestorem robót w rozumieniu prawa budowlanego. Z tego powodu roszczenie kierowane wobec pozwanych stanowi pokłosie sporu dotyczącego stosunków pomiędzy współwłaścicielami i w perspektywie konkurencji roszczeń powinny być rozpatrywane w dalszej kolejności. Natomiast M. S. (1) nie można przypisać, iż działa niezgodnie z dotychczasowym stanowiskiem powódki, skoro część ostatniej kondygnacji została już faktycznie włączona do jego lokalu za wcześniejszą zgodą wspólnoty. Ponadto, w umowie dzierżawy zostały wskazane kwoty, które stanowią odzwierciedlenie wysokości możliwego tego do uzyskania czynszu z tytułu korzystania z części strychu tj. w kwocie 1.000 zł rocznie. Pozwani podnieśli, iż sporna powierzchnia nie stanowi powierzchni mieszkalnych dopuszczonych do użytkowania. Ponadto, gdyby nie przeprowadzone i sfinansowane w całości przez pozwanych prace powódka nie miałby w ogóle możliwości wynajmowania lub wydzierżawienia strychu. Pozwani zakwestionowali także żądanie dotyczące zaliczek na fundusz remontowy i zarząd nieruchomością wspólną, albowiem koszty te w dalszym ciągu są ustalane w oparciu o wielkość udziałów nieruchomości wspólnej, który do tej pory nie został zmieniony. Z ostrożności procesowej M. S. (2) zgłosił zarzut potrącenia z roszczeniem o zwrot nakładów na nieruchomość wspólną w kwocie 46.000 zł.

(sprzeciw od nakazu zapłaty k. 72-76)

Pismami z dnia 12 lipca 2016r. oraz 27 grudnia 2016r. powódka rozszerzyła powództwo do kwoty 65.238,89 zł.

(pismo powódki z dnia 12 lipca 2016r. k. 372-373, pismo procesowe z dnia 27 grudnia 2016r. k. 403-407)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany M. S. (1) jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G., dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Właścicielowi tego lokalu przysługuje udział w wysokości 27/10.000 części w nieruchomości wspólnej. Poza M. S. (1), w przedmiotowym lokalu zamieszkują także K. S., A. S., P. S. i M. S. (2).

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: wydruk z księgi wieczystej nr (...) k. 110-115, przesłuchanie pozwanego M. S. (2) k. 174, przesłuchanie pozwanego M. S. (1) k. 174)

W połowie lat 90-tych XX w. pozwany M. S. (2) i jego siostra A. G. zwrócili się do powodowej wspólnoty mieszkaniowej o możliwość adaptacji strychu celem rozbudowy zajmowanych przez nich lokali mieszkalnych nr (...).

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: przesłuchanie J. Ł. k.171-172 i płyta CD k. 402, przesłuchanie U. W. k. 172 i płyta CD k. 402, przesłuchanie pozwanego M. S. (2) k. 174 i płyta CD k. 402)

Na mocy uchwały nr 39 z dnia 9 czerwca 1995r. powodowa Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w G. wyraziła zgodę na dokonanie nadbudowy budynku przy ul. (...) w G. przez głównego inwestora M. S. (2) i podinwestorów, w tym m.in. A. S. i M. S. (1).

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o uchwałę wspólnoty mieszkaniowej k. 13)

W dniu 9 czerwca 1997r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w G. zawarła z M. S. (2) i A. G. na czas nieokreślony umowę dzierżawy ostatniej kondygnacji budynku obejmującą pomieszczenia strychowe, klatkę schodową od przedostatniej kondygnacji budynku oraz połać dachu. Dzierżawcy byli zobowiązani do zapłaty czynszu w wysokości 1.000 zł rocznie w terminie do końca każdego roku od dnia zawarcia umowy. Strony mogły wypowiedzieć umowę za sześciomiesięcznym terminem wypowiedzenia. Zgodę na zawarcie ww. umowy dzierżawy wyrazili wszyscy członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: umowę dzierżawy k. 19-21, protokół nr (...) k. 36)

Na mocy uchwały nr 73 powodowa wspólnota mieszkaniowa wyraziła zgodę na zmianę wielkości udziałów z chwilą przekształcenia pomieszczeń strychowych na lokale mieszkalne.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o uchwałę nr 73/99 k. 37)

W 2001r. na zlecenie jednego z ówczesnych członków wspólnoty mieszkaniowej - Gminy M. G. sporządzono inwentaryzację budynku położonego w G. przy ul. (...) w G.. Zgodnie z inwentaryzacją powierzchnia lokalu nr (...) składającego się z salonu z aneksem kuchennym, trzech pokoi, łazienki i wc wynosiła 92,21 m ². Jednocześnie zaznaczono, że mieszkanie nr (...) powstało w wyniku adaptacji części pomieszczeń strychu na cele mieszkalne. Klatka schodowa prowadząca na ostatnią kondygnację została odgrodzona od klatki schodowej na IV. piętrze oddzielnymi drzwiami.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o inwentaryzację k. 23-32)

W dniu 28 września 2004r. Prezydent Miasta G. wydał decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielił pozwanemu M. S. (2) pozwolenia na nadbudowę budynku mieszkalno – usługowego przy ul. (...) w G..

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o decyzję z dnia 28 września 2004r. k. 79)

Dotychczas członkowie powodowej wspólnoty mieszkaniowej nie podjęli uchwały w przedmiocie zmiany wysokości udziałów przysługujących właścicielom poszczególnymi lokali wskazującej dokładnie wysokość udziałów na skutek dokonanej rozbudowy. Nie doszło także do ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) obejmującego zaadaptowane części wspólne położone na V. i VI. kondygnacji budynku.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o korespondencję k. 38-41)

Pismem z dnia 30 marca 2012r. powódka wypowiedziała pozwanemu M. S. (2) umowę dzierżawy z sześciomiesięcznym terminem wypowiedzenia. Wypowiedzenie zostało doręczone dzierżawcy w dniu 2 kwietnia 2012r. Umowa uległa rozwiązaniu z dniem 31 sierpnia 2012r.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wypowiedzenie umowy dzierżawy wraz z dowodem doręczenia k. 42)

Po rozwiązaniu umowy powódka nigdy nie domagała się zwrotu dzierżawionych powierzchni.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: przesłuchanie J. Ł. k. 171-172, przesłuchanie pozwanego M. S. (2) k. 174)

Pismem z dnia 8 sierpnia 2013r. powódka wezwała pozwanych do zapłaty kwoty 11.000 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości wspólnej, kwoty 1.531,33 zł tytułem odszkodowania obejmującego koszty zaliczki na fundusz remontowy oraz kwoty 1.139,60 zł tytułem odszkodowania obejmującego koszty zaliczki na zarząd nieruchomością wspólną w terminie 3 dni od doręczenia wezwania.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wezwanie do zapłaty k. 43-44)

Na skutek adaptacji związanej z przebudową lokalu nr (...) pozwani zajęli część powierzchni poddasza stanowiącego najwyższą kondygnację budynku i część wspólną nieruchomości. Zajęta powierzchnia części wspólnych nieruchomości wynosi 64,75 m ². Na skutek przebudowy stropu nad V. piętrem łączna powierzchnia pomieszczeń nad lokalu nr (...) na poziomie V. piętra wynosi 96,48 m ². Pomieszczenia lokalu nr (...) położone na V. piętrze spełniają kryteria samodzielnego lokalu mieszkalnego. Powierzchnia VI. piętra powstała w wyniku nadbudowy budynku i odstępstw od projektu może zostać włączona do powierzchni budynku po zalegalizowaniu tych odstępstw od projektu budowlanego. Obecnie pomieszczenia na VI. kondygnacji nie nadają się na cele mieszkalne.

(dowód: opinia biegłej sądowej z zakresu budownictwa E. C. k. 269-275 wraz z pisemną opinią uzupełniającą k. 316 oraz ustną opinią uzupełniającą k. 381)

Od 2013r. zaliczka na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynosi 3,75 zł/m ² (z czego 2,15 zł/m ² stanowi zaliczkę na fundusz remontowy).

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o uchwały wspólnoty mieszkaniowej k. 409-416)

Pozwani uiścili na rzecz powódki następujące należności:

- kwotę 6.790,65 zł tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną z tytułu powierzchni dodatkowej 64,75 m ² za okres od września 2012r. do końca grudnia 2014r.,

- kwotę 5.902,63 zł tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną za lokal nr (...) w pierwotnej powierzchni za okres od 2012r. do końca grudnia 2014r.,

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o potwierdzenia przelewu k. 339-340)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny był w zasadzie bezsporny pomiędzy stronami, a Sąd ustalił go na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z przesłuchania stron oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu budownictwa.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, iż brak było jakichkolwiek podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej przedłożonych przez strony dokumentów, w szczególności w postaci uchwał wspólnoty mieszkaniowej, umowy dzierżawy, dokumentacji związanej z realizacją inwestycji przez pozwanych. Podkreślić bowiem należy, iż żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Za wiarygodne należało uznać także zeznania członków zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej J. Ł. i U. W. oraz pozwanych M. S. (2) i M. S. (1). W ocenie Sądu wymienione osoby zeznawały szczerze, zgodnie ze swoją najlepszą wiedzą, a nadto zeznania te nie budziły wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego czy logicznego rozumowania. Podkreślić przy tym należy, iż w zeznaniach stron nie było zasadniczych różnic co do przyczyn i celu zawarcia przez strony umowy dzierżawy, okoliczności wypowiedzenia tej umowy przez powódkę oraz braku zapłaty przez pozwanych należności za korzystanie z części wspólnych nieruchomości. Nadto, M. S. (2) zeznał, że nigdy nie kwestionował i nie kwestionuje ważności umowy dzierżawy, ani też prawidłowości wypowiedzenia tej umowy. Z kolei zeznające w charakterze powoda członkinie zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej zgodnie wskazały, że powódka nigdy nie wzywała pozwanych do wydania spornych części wspólnych nieruchomości i nie zamierza kierować w stosunku do pozwanych roszczenia windykacyjnego, a jedynie domaga się zapłaty za korzystanie przez nich z tej powierzchni oraz uregulowania pod względem prawnym obecnego stanu rzeczy.

Za wiarygodny Sąd uznał także dowód z pisemnej opinii biegłej sądowej z zakresu budownictwa E. C.. Zdaniem Sądu, po uzupełnieniu opinia złożona przez biegłą stanowi w pełni wiarygodny dowód na okoliczność zajętej przez pozwanych powierzchni nieruchomości wspólnej. Opinia ta jest jasna, logiczna, kompletna, nie zawiera żadnych luk czy sprzeczności, ani też nie budzi wątpliwości Sądu w świetle zasad doświadczenia życiowego czy wiedzy powszechnej. Nadto, w opiniach uzupełniających biegła w sposób rzeczowy i przekonujący odniosła się do wszystkich zarzutów i po złożeniu wyjaśnień opinia nie była już kwestionowana przez żadną ze stron. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej opinii przedstawionej przez biegłą E. C..

Na podstawie art. 217 k.p.c. i art. 227 k.p.c. Sąd oddalił natomiast wniosek strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości. Zdaniem Sądu, zważywszy na obecny stan spornych części wspólnych nieruchomości, tj. faktyczne zaadaptowanie ich na potrzeby lokalu nr (...) (część spornej powierzchni de facto wchodzi w skład samodzielnego lokalu mieszkalnego), niewyodrębnienie powstałego w ten sposób nowego lokalu mieszkalnego i niezakończenie procesu inwestycyjnego ustalenie wynagrodzenia możliwego do uzyskania za taką część budynku byłoby wręcz niemożliwe. Na rynku nie ma bowiem transakcji podobnymi częściami budynków ani też nie ma osób zainteresowanych najmem czy dzierżawą części wspólnych nieruchomości o tak skomplikowanej sytuacji faktycznej i prawnej. W tym stanie rzeczy uwzględnienie wniosku powoda spowodowałoby jedynie zwłokę w rozpoznaniu niniejszej sprawy, a strony naraziło na znaczne koszty związane z koniecznością pokrycia wynagrodzenia biegłego sądowego.

W niniejszej sprawie powódka domagała się zasądzenia dwojakiego rodzaju należności: po pierwsze, wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z części wspólnych nieruchomości położonych na V. kondygnacji budynku o powierzchni 69,02 m ² oraz na VI. kondygnacji, za okres od 1 października 2012r. do kwietnia 2016r., a po drugie, odszkodowania obejmującego nieuiszczone przez pozwanych zaliczki na poczet kosztów eksploatacyjnych oraz zaliczki na fundusz remontowy od wskazanej powyżej powierzchni. Pierwsze z roszczeń powódka wywodziła z przepisów art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Zgodnie z treścią art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Natomiast stosownie do art. 224 § 2 k.c. od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Powyższe przepisy mają odpowiednie zastosowanie w stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym (art. 230 k.c.). Podkreślić należy, iż przewidziane w art. 224 § 2 k.c. roszczenie o wynagrodzenie jest niezależne od woli właściciela, by rzecz odzyskać, wynika ono bowiem z samego faktu władania jego rzeczą przez osobę, która nie ma do tego żadnego tytułu prawnego (por.: wyrok SA w Katowicach z 26 maja 2011, I ACa 212/11, L.).

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż w odpowiedzi na pozew strona pozwana zakwestionowała możliwość domagania się przez wspólnotę mieszkaniową, a więc współwłaścicieli nieruchomości, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z przedmiotowych części wspólnych od M. S. (1), będącego właścicielem lokalu nr (...) i współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w udziale 27/10.000 części. Zważyć jednak należy, iż w judykaturze wskazuje się, że współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013r., III CZP 88/12, L.). Zważyć należy, iż naruszenie art. 206 k.c. następuje, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli jest pozbawiony posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej. Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c., wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. Pozbawienie możliwości wykonywania uprawnień wynikających z art. 206 k.c. jest bezprawne (por. wyrok SN z dnia 23 września 2016r., II CSK 799/15, L.). W świetle powyższych judykatów niewątpliwie możliwe jest dochodzenie wynagrodzenia o jakim mowa w art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. także od innego ze współwłaścicieli nieruchomości. W niniejszej sprawie właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) M. S. (1) korzysta ze spornych części wspólnych nieruchomości w sposób wyłączający korzystanie z nich przez innych współwłaścicieli nieruchomości.

Przechodząc natomiast do oceny zgłoszonego żądania pod kątem przesłanek określonych w przepisach art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. zważyć należy, iż bezsporne pomiędzy stronami było, że w dniu 9 czerwca 1997r. pomiędzy powódką Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ul. (...) w G. a pozwanym M. S. (2) oraz A. G. doszło do zawarcia umowy dzierżawy, której przedmiotem była ostatnia kondygnacja budynku przy ul. (...) w G. obejmująca pomieszczenia strychowe, klatkę schodową od przedostatniej kondygnacji budynku oraz połać dachu. Nie budziło także wątpliwości, w świetle zgodnych zeznań stron oraz treści przedłożonych dokumentów, że celem umowy dzierżawy była przebudowa m.in. lokalu nr (...) i adaptacja części wspólnych na poszerzenie powierzchni mieszkalnej tego lokalu. W dalszej perspektywie zamiarem stron zawierających umowę dzierżawy było wyodrębnienie nowych, lokali mieszkalnych oznaczonych nr (...) oraz zmiana wysokości udziałów przypadających poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie, po zawarciu umowy M. S. (2) rozpoczął realizację inwestycji. W dniu 28 września 2004r. uzyskał decyzję Prezydenta Miasta G. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na nadbudowę budynku mieszkalno – usługowego przy ul. (...) w G.. Do dnia wyrokowania powyższa inwestycja nie została jednak zakończona. W odpowiedzi na pozew pozwani podnieśli zarzut nieważności przedmiotowej umowy, jednakże zdaniem Sądu, zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę, że powołany przez pozwanych na poparcie zarzutu nieważności wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012r. I ACa 1386/11 dotyczył innego stanu faktycznego (uchwała wspólnoty mieszkaniowej jednostronnie kształtowała stosunek najmu z właścicielem lokalu). W przedmiotowej sprawie stroną umowy nie był właściciel lokalu, a nadto doszło do zawarcia umowy w drodze konsensusu stron, który poprzedzony był uchwałą wspólnoty mieszkaniowej o wyrażeniu zgody na oddanie spornej części nieruchomości wspólnej w dzierżawę. Jednocześnie zaznaczyć należy, iż sytuacja prawna drugiego z dzierżawców nie ma wpływu na ocenę ważności umowy zawartej przez M. S. (2). Każdy z dzierżawców działał bowiem we własnym imieniu celem adaptacji części powierzchni wspólnych w celu powiększenia lokalu, w którym zamieszkiwał. Niezależnie od powyższego Sąd odnosi wrażenie, że argumentacja strony pozwanej dotycząca nieważności umowy dzierżawy stanowi jedynie część taktyki procesowej pozwanych, mającej na celu odroczenie wydania wyroku. Pozwany M. S. (2), będący przecież stroną umowy dzierżawy, zeznał, że nigdy nie kwestionował ważności umowy dzierżawy. Wyłącznie na marginesie należy zaznaczyć, że nieważność umowy dzierżawy oznaczałaby, że pozwani od początku korzystali i nadal korzystają z części nieruchomości wspólnej bez żadnego tytułu prawnego. Przesądziwszy kwestię ważności umowy, w dalszej kolejności należało ustalić czy doszło do skutecznego rozwiązania tej umowy. W myśl § 10 umowy strony mogły wypowiedzieć umowę za sześciomiesięcznym terminem wypowiedzenia. Powódka niewątpliwie dochowała tego trybu, albowiem pismem z dnia 30 marca 2012r. złożyła pozwanemu M. S. (2) oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy. Wypowiedzenie zostało doręczone dzierżawcy w dniu 2 kwietnia 2012r. W związku z powyższym umowa uległa rozwiązaniu z dniem 31 sierpnia 2012r. Bezzasadne były zarzuty strony pozwanej dotyczące charakteru prawnego umowy i konieczności stosowania przy jej rozwiązaniu przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie K. cywilnego. Zważyć bowiem należy, iż w chwili zawarcia przedmiotem umowy nie był lokal mieszkalny w rozumieniu w rozumieniu art. 2 pkt 4 powołanej ustawy (tj. lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych), lecz części wspólne (pomieszczenia strychowe, klatka schodowa oraz połać dachu), które w ogóle nie były przystosowane do celów mieszkalnych. Dopiero w trakcie trwania stosunku dzierżawy pozwani zaadaptowali część tej powierzchni poprzez faktyczne włączenie jej w obręb lokalu nr (...). Niemniej, do chwili rozwiązania umowy proces inwestycyjny nie został zakończony w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, pozwani nie uzyskali pozwolenia na użytkowanie tej części, nie doszło też do wyodrębnienia nowego lokalu mieszkalnego. Stąd nie sposób twierdzić, że przedmiotem stosunku prawnego był lokal o jakim mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W konsekwencji powódka nie miała obowiązku dochować wymogów określonych w powyższej ustawie w zakresie rozwiązania stosunku prawnego. Bezzasadne były także zarzuty pozwanych, iż pomiędzy powódką a właścicielem lokalu nr (...) doszło do zawarcia umowy quoad usum. Nie ulega wątpliwości, że taka umowa może zostać zawarta wyłącznie pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości. Tymczasem spośród pozwanych współwłaścicielem nieruchomości wspólnej jest tylko M. S. (1). Natomiast zarówno stroną umowy dzierżawy, jak i inwestorem był M. S. (2). Z okoliczności sprawy nie wynika, aby M. S. (2) działał w imieniu i na rzecz syna, w każdym bądź razie takiej okoliczności strona powodowa nie wykazała. Nadto, zgodnie z dominującym poglądem doktryny dokonanie podziału rzeczy do korzystania należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (por. K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, 2017). W okresie zawarcia umowy dzierżawy M. S. (1) nie był pełnoletni, stąd zgodnie z art. 101 § 3 k.r.o. na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu konieczna była zgoda sądu rodzinnego. Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności stwierdzić należało, że aktualnie pozwanym nie przysługuje żaden tytuł prawny do wyłącznego korzystania ze spornych części wspólnych nieruchomości, nawet mimo tego, że jak wynika z opinii biegłej sądowej E. C. pomieszczenia lokalu nr (...) położone na V. piętrze spełniają kryteria samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Jak wskazał bowiem Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 listopada 2011r., III CZP 65/11, L., „z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a WłLokU wynika, że prace budowlane podjęte na podstawie zezwolenia członków wspólnoty wyrażonego w uchwale, a polegające na przebudowaniu nieruchomości wspólnej mogą doprowadzić do powstania kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie samodzielny lokal mieszkalny zachowa dotychczasowy status jako część budynku aż do momentu, póki nie dojdzie do wyodrębnienia jego własności. Ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej musi prowadzić do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w granicach której powstał kolejny samodzielny lokal (…). Za akceptacją członków wspólnoty (przy odpowiednim zastosowaniu trybu przewidzianego w art. 22 ust. 3 pkt 5 WłLokU) nieruchomość wspólną można pozbawić takiej powierzchni, która nie musi wchodzić w jej skład, a zatem nie jest niezbędna przynajmniej dwóm właścicielom wyodrębnionych lokali do korzystania z nich. Tego rodzaju przebudowa z samego założenia nie prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, który mógłby stać się przedmiotem odrębnego prawa własności, i jako rzecz stać się przedmiotem obrotu. Objęta taką przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć tylko któremuś z właścicieli wyodrębnionych już lokali, w ten sposób, że o ile uzyska on do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej (…).Właściciel wyodrębnionego lokalu, który zamierza go przebudować i przyłączyć do niego część nieruchomości wspólnej, może podejmować czynności przed władzami budowlanymi i po uzyskaniu zezwolenia przystąpić do konkretnych robót budowlanych, legitymując się uchwalą wspólnoty (podmiotu mającego tytuł prawny do części wspólnych budynku) zezwalającą na ich przeprowadzenie. Póki nie nabędzie udziału w nieruchomości wspólnej odpowiadającego powierzchni, która w związku z zezwoleniem na przebudowę nieruchomości wspólnej ma być z niej wyłączona, pozostaje właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego, który jest przedmiotem przysługującej mu odrębnej własności. Podkreślić przy tym trzeba, że umowa właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego ze wspólnotą prowadząca do uzyskania przez niego tytułu do objętej przebudową powierzchni nieruchomości wspólnej musi mieć za przedmiot rzecz w obrocie (wyodrębniony już samodzielny lokal mieszkalny) lub udział we własności nieruchomości wspólnej, a nie „część strychu", „pomieszczenie gospodarcze", czy „dwa pokoje". Po zakończeniu robót budowlanych polegających na przebudowie części wspólnej nieruchomości oraz samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdy część wspólna nieruchomości w następstwie działań właściciela lokalu utraci ten charakter i zostanie technicznie oraz funkcjonalnie przyłączona do stanowiącego jego własność samodzielnego lokalu, musi dojść do notarialnego przeniesienia na właściciela wyodrębnionego lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, odpowiadającego powierzchni wyłącznej z nieruchomości wspólnej w związku z wyrażeniem zgody na jej przebudowę. Musi też dojść do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy, na rzecz właściciela, który przyłączył do swojej nieruchomości lokalowej część wspólną, nieruchomości a to w miejsce przysługującego mu dotąd prawa odrębnej własności lokalu oraz do zmiany dotychczasowych udziałów członków wspólnoty mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej, stosownie do 3 ust. 3 WłLokU”. W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 września 2013r., I ACa 1536/12, L., wskazując, że „uchwałą większości - w trybie art. 23 ust. 2 i ust. 2 a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), może zostać podjęta zarówno decyzja o zgodzie na przebudowę nieruchomości wspólnej (części korytarza), jak i następnie ustanowienie odrębnej własności lokalu i nią rozporządzenie, a w konsekwencji także zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, przy czym może być tak, że objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej może posłużyć któremuś z właścicieli wyodrębnionych już lokali w ten sposób, że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego nieruchomości lokalowej. W takim wypadku trzeba na nowo wyodrębnić własność powiększonego lokalu”. W świetle powyższych judykatów należało uznać, że pozwani bezumownie korzystają ze spornej powierzchni budynku, albowiem mimo skutecznego rozwiązania umowy dzierżawy dotychczas nie ustanowiono odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku przebudowy ani też nie doszło do zmiany udziałów przysługujących właścicielom lokali. Uchwała nr 73 ( k. 37 ) zawierała w swojej treści taką zgodę odnosząc się do zdarzeń przyszłych, bez konkretnego wskazania udziałów. Na tą chwilę nie podjęto żadnych czynności prawnych prowadzących do wyodrębnienia lokalu ( z żadnej ze stron). Zatem uznać należało, że pozwani nie posiadają tytułu prawnego do korzystania ze spornych części wspólnych. Nadto, podkreślić należy, iż z uwagi na skuteczne doręczenie pozwanym wypowiedzenia umowy oraz przedsądowe wezwania do zapłaty, uznać należało, że pozwani pozostają posiadaczami w złej wierze. Wielkość powierzchni z jakiej bezumownie korzystają pozwani Sąd ustalił na podstawie opinii biegłej sądowej z zakresu budownictwa. W wyniku przeprowadzonych oględzin biegła E. C. ustaliła, że na skutek adaptacji związanej z przebudową lokalu nr (...) pozwani zajęli część powierzchni poddasza stanowiącego najwyższą kondygnację budynku i część wspólną nieruchomości. Z wykonanych przez biegłą pomiarów wynika, że zajęta powierzchnia części wspólnych nieruchomości wynosi 64,75 m ².

Kwestią sporną pomiędzy stronami była wysokość wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania przez pozwanych z części wspólnych nieruchomości przy ul. (...) w G.. Jak podkreśla się w doktrynie posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z rzeczy - odnosząc korzyść wymierną (por.: T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 188). W kwestii wysokości należnego wynagrodzenia zaaprobować należy generalne założenie, że właściwą będzie kwota „którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie" (por.: S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 1999, s. 317). Konkretniej rzecz ujmując można stwierdzić, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje to wszystko, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego (por.: E. Skowrońska-Bocian [w:] K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Warszawa 1999, s. 532). W orzecznictwie wskazuje się, iż wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania powinno odpowiadać kwocie, jaką posiadacz w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie (por.: wyrok SN z dnia 23 maja 1975r. II CR 208/75 LEX 7707). Ponadto – jak wskazuje się w orzecznictwie – podstawą obliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości są pożytki cywilne, jakie z tej nieruchomości mógł uzyskać właściciel, zawierając umowę najmu czy też dzierżawy nieruchomości będącej w takim stanie, w jakim była w okresie, za jaki żąda wynagrodzenia (por.: wyrok SN z dnia 15 września 2005 r., II CK 61/05, LEX nr 221729). O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z jego rzeczy decydują stawki rynkowe za korzystanie z rzeczy danego rodzaju, a także czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (por. wyr. SN z 15.4.2004 r., IV CK 273/03, L.; wyr. SN z 6.10.2006 r., V CSK 192/06, L. i wyr. SN z 7.4.2000 r., IV CKN 5/00, L., a także wyr. SA w Poznaniu z 4.4.2008 r., I ACa 147/08, niepubl.). Adresat roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, ma obowiązek uiścić właścicielowi nieruchomości taką, co do zasady, kwotę, jaką musiałby zapłacić, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w art. 224 § 2 k.c., powinna zatem odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku, w danym okresie (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13 kwietnia 2016r., I ACa 927/15, L.).

W świetle przywołanych powyżej judykatów nie ulega wątpliwości, że przy określeniu wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie należałoby uwzględnić taki stan części wspólnych nieruchomości jaki istniał w okresie, którego dotyczy żądanie. Jak już wskazano powyżej część tej powierzchni została faktycznie włączona do lokalu mieszkalnego nr (...). Zgodnie z treścią opinii biegłej sądowej z zakresu budownictwa przedmiotowe pomieszczenia lokalu nr (...) położone na V. piętrze spełniają kryteria samodzielnego lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że w wyniku przeprowadzonej przebudowy części wspólne zostały połączone z lokalem mieszkalnym nr (...) i oddzielone za pomocą ścian od pozostałej części nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Powyższą konstatację potwierdzają zeznania pozwanego M. S. (2), który wskazał, że aktualnie zaadaptowane części wspólne i lokal nr (...) stanowią jedną całość, oddzieloną od reszty budynku ścianami nośnymi. Dlatego też wynajęcie części wspólnych w obecnym stanie jest bardzo mało prawdopodobne, a wręcz niemożliwe. Brak jest bowiem osób zainteresowanych najmem czy dzierżawą takich części budynku wielorodzinnego. By móc korzystać z tej części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozwanych potencjalny najemca czy dzierżawca musiałby co najmniej przywrócić stan poprzedni tj. usunąć poczynione przez pozwanych nakłady, aby wyłączyć tę część z lokalu nr (...). Bez wątpienia wymagałoby to poniesienia znacznych nakładów finansowych. Trudno sobie wyobrazić, aby jakakolwiek osoba fizyczna czy też prawna była gotowa podjąć się takich czynności, nie będąc właścicielem tej części i mając w perspektywie jedynie czasowe korzystanie z tej części budynku. Byłoby to całkowicie nieopłacalne z ekonomicznego punktu widzenia. Drugą kwestią jest problem wyceny przedmiotowej części nieruchomości. Na rynku nie ma bowiem transakcji podobnymi częściami budynków o tak skomplikowanej sytuacji faktycznej i prawnej. W tym stanie rzeczy należało przyjąć, że powódka nie uzyskałaby w spornym okresie żądanej kwoty z tytułu najmu bądź dzierżawy. Jedynym możliwym do uzyskania dochodem mogą być jedynie zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych i zaliczki na poczet funduszu remontowego, jakie wiążą się z włączeniem tych części wspólnych nieruchomości w obręb lokalu mieszkalnego nr (...). Koszty te są wyliczane nie według wysokości udziałów, ale w stosunku do powierzchni. Wysokość tych należności Sąd ustalił na podstawie przedłożonych przez powódkę odpisów uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Z przedmiotowych dokumentów wynika, że w okresie 2013-2016 zaliczka na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną obejmująca wynosi 3,75 zł/m ². Biorąc pod uwagę, że zgodnie z opinią biegłej sądowej pozwani zajmują powierzchnię 64,75 m ² to miesięczna stawka wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej powierzchni wynosić powinna 242,81 zł. Z przedłożonego przez pozwanych potwierdzenia przelewu wynika, że uiścili oni na rzecz powoda kwotę 6.790,65 zł tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną z tytułu powierzchni dodatkowej 64,75 m ² za okres od września 2012r. do końca grudnia 2014r. Zatem, w niniejszej sprawie może być mowa jedynie o wynagrodzeniu za okres od 1 stycznia 2015r. do 30 kwietnia 2016r. Biorąc pod uwagę, że powódka żąda wynagrodzenia za okres 16 miesięcy, to należało na jej rzecz zasądzić kwotę 3.884,96 zł (16 x 242,81 zł). Natomiast w ocenie Sądu brak było podstaw do zasądzenia jakichkolwiek należności, za korzystanie z pomieszczeń znajdujących się na VI. kondygnacji. Jak wynika bowiem z opinii biegłej sądowej pomieszczenia na VI. kondygnacji nie nadają się na cele mieszkalne i nie spełniają wymogów samodzielnego lokalu mieszkalnego. Zgodnie zaś z treścią art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali tylko samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. W związku z powyższym pomieszczenia te nie mogą stanowić przedmiotu obrotu.

Pozwany M. S. (2) zgłosił zarzut potrącenia przysługującej mu wierzytelności o zwrot poniesionych nakładów w związku z przebudową części wspólnych nieruchomości z wierzytelnością dochodzoną w niniejszej sprawie. Stosownie do treści art. 498 k.c., potrącenie może być skutecznie dokonane, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki: 1) wierzytelności są wzajemne i jednorodzajowe; 2) wierzytelność przedstawiana do potrącenia (aktywna) jest wymagalna; 3) wierzytelność potrącana (pasywna) jest zaskarżalna. W świetle powyższego podstawową przesłanką dopuszczalności potrącenia jest przede wszystkim istnienie wierzytelności przedstawionej do potrącenia. Tymczasem, strona pozwana nie wykazała, że poniosła nakłady w deklarowanej wysokości. Przedłożono co prawda kosztorys wykonanych robót, niemniej dokument ten nie stanowi dowodu poniesienia konkretnych kosztów i wydatków, a jedynie wycenę poszczególnych prac. W celu wykazania, że pozwanym przysługuje konkretna wierzytelność powinni przedłożyć rachunki i faktury VAT dokumentujące poniesienie wydatków oraz wykazać ich związek z wykonanymi robotami. Pozwani jednak temu obowiązkowi nie sprostali.

Na uwzględnienie nie zasługiwało roszczenie powódki o zapłatę odszkodowania. Przede wszystkim należy podkreślić należy, iż strona powodowa nie sprecyzowała w toku niniejszego postępowania czy domaga się odszkodowania za szkodę spowodowanego czynem niedozwolonym czy też niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Jednocześnie należy zauważyć, że skoro powódka domagała się od pozwanych zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie to tym samym przyznała, że strony nie łączył żaden stosunek obligacyjny dotyczący korzystania ze spornej rzeczy. Sąd nie dopatrzył się także żadnych okoliczności mogących stanowić czyn niedozwolony. Strona powodowa nie zaoferowała na tę okoliczność żadnych dowodów, ani też nie przedstawiła żadnych twierdzeń w tym zakresie. Jednocześnie wskazać należy, iż zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną zostały uwzględnione w zakresie żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

W związku z powyższym, na mocy art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. w zw. z art. 206 k.c. Sąd zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 3.884,96 zł, zaś na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c. Sąd zasądził od ww. należności głównej odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 15 września 2016r. do dnia zapłaty. Natomiast, na mocy powyższych przepisów oraz przepisów art. 415 k.c. i art. 471 k.c. stosowanych a contrario Sąd oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

O kosztach Sąd orzekł na mocy art. 100 k.p.c. w zw. z § 6 pkt. 5 i § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz.U.2013.490) i rozdzielił koszty stosunkowo, uznając, że powódka wygrała niniejsze postępowanie w 16 %, zaś pozwani w 84 %. Przy określeniu stosunku, w jakim strony wygrały niniejszą sprawę Sąd wziął pod uwagę, że już w toku niniejszego postępowania pozwani uiścili kwotę 6.790,65 zł na poczet należności dochodzonych przez powoda i w tym zakresie to pozwani winni zostać uznani za stronę przegrywającą. Na koszty poniesione przez stronę powodową składają się: opłata sądowa od pozwu (684 zł), oplata za czynności fachowego pełnomocnika – radcy prawnego w stawce minimalnej (2400 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) i koszty opinii biegłej pokryte z wpłaconej przez powódkę zaliczki (1.107,93 zł) w łącznej kwocie 4.208,93 zł, z czego powódce należy się zwrot kwoty 673,42 zł. Z kolei pozwani ponieśli koszty opłaty za oplata za czynności fachowego pełnomocnika – radcy prawnego w stawce minimalnej (4.800 zł), opłat skarbowych od pełnomocnictwa (5 x 17 zł), opłata kancelaryjna za wydanie odpisów dokumentów z akt sprawy (30 zł) oraz koszty korespondencji (68,20 zł) tj. w łącznej wysokości 4.983,20 zł, z czego należy im się od powoda zwrot kwoty 4.185,88 zł. Po wzajemnym skompensowaniu należności należało zasądzić od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 3.512,46 zł.