Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 października 2017 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 11 października 2017 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa G. R., M. F., R. P., E. Ł.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej:

I oddala powództwo;

II zasądza od powodów na rzecz pozwanej kwotę 377,- zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

I C 372/17

UZASADNIENIE

Powodowie G. R. , M. F., E. Ł. i R. P. wnieśli o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w O. nr (...) w sprawie rozliczenia remontu balkonów oraz uchwały nr (...)w sprawie zwrotu wpłaconych środków na remont balkonów właścicielom lokali J. K. oraz S. P..

Na uzasadnienie swego żądania podali , iż w nieruchomość wspólna składa się z 9 lokali, z czego to 6 posiada balkony.

Wspólnota postanowiła przeprowadzić remont 5-ciu balkonów, które tego wymagały. W poprzednio zapadłej uchwale nr (...) z dnia 6 06 2013 r. zostało potwierdzone, iż balkony nie są częścią wspólną budynku, przy czym kolejną uchwałą nr (...)z dnia 10 0 4 2014 r. zdecydowano o remoncie i sposobie finasowania poprzez wpłatę na konto remontowe dodatkowych środków przez posiadaczy remontowanych balkonów.

W 2015 r. remont został przeprowadzony wobec czego uchwała (...)została „skonsumowana”.

W 2016 r. zmienił się zarząd pozwanej wspólnoty i nowy zarząd chcąc zdobyć głosy właścicieli wyremontowanych balkonów obiecał im zwrot wpłaconych środków, co podjęcie uchwały drogą indywidualnego zbierania głosów ze złamaniem procedur, bowiem nie dotarto do wszystkich mieszkańców.

Nadto pełnomocnictwo udzielone przez jednego ze współwłaścicieli lokalu jest pełnomocnictwem ogólnym, a nie szczególnym wymaganym przez Ustawę o własności lokali (uowl), co skutkuje brakiem kworum i nieważnością uchwał.

Uchwały nadto są sprzeczne z art. 3 pkt 2 uowl , bowiem balkony nie należą do nieruchomości wspólnej, zaś zarząd chce kosztem wszystkich mieszkańców wyremontować za wspólne środki części odrębnie przynależne do każdego mieszkania.

Uchwały pozostają też w sprzeczności z wyrokiem SR w Olsztynie , który to sankcjonuje sposób rozliczenia balkonów i ustala sposób podziału kosztów na wspólnotę i poszczególnych właścicieli.

Wspólnota pokryła koszty remontu z funduszu remontowego, balkony były w różnym stanie technicznym i niesprawiedliwym jest obciążanie kosztami wszystkich członków po równo.

Pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa, przecząc generalnie argumentacji powodów i podnosząc, że uchwały są zgodne z prawem.

Sąd ustalił i zważył co następuje:

Bezspornym w niniejszej sprawie jest, iż w dniu 09 05 2017 r. pozwana wspólnota podjęła dwie uchwały o treści wskazanej w pozwie i odpowiedzi na pozew, których to literalną treść odzwierciedlają ich kopie jak na k. 19 i 20.

Strony również nie kwestionują faktu, iż uprzednio tj. przed zleceniem przez pozwaną prac remontowych została podjęta uchwała nr (...), dotycząca remontu balkonów jak na k. 18, przy czym żadna ze stron nie kwestionowała potrzeby remontu jako takiej tak z uwagi na uwarunkowania budowlano – techniczne jak i z uwagi na wolę ze strony większości członków wspólnoty co do poprawy stanu technicznego balkonów w szczególności tych , których stan techniczny tej poprawy wymagał.

Okoliczności te są bezspornymi w sprawie i jako takie zostały ponad wszelką wątpliwość w sprawie ustalone.

Formułując przy tym żądanie uchylenia przedmiotowych uchwał powodowie w pierwszej kolejności zarzucili w pierwszej kolejności, iż sama uchwała z dnia nr (...) z dnia 10 04 2014 r. o rozliczeniu remontu balkonów skonsumowała się wobec przeprowadzenia remontu, jednocześnie podniesiono uchybienia proceduralne dotyczące tego , iż uchwała była udostępniana w trybie obiegowym do podpisu w mieszkaniu u jednego z członków zarządu, nadto, że nie uzyskano w głosowaniu kworum a także, że wszystkie balkony wspólnoty stanowią przynależność do poszczególnych jej mieszkań. W ocenie skarżących uchwała jest nadto krzywdząca dla powodów tym bardziej, że pozostają w sprzeczności z zapadłym już wyrokiem przed Sądem Rejonowym w Olsztynie z powództwa wykonawcy przeprowadzonego remontu przeciwko Wspólnocie.

Podniesiono też, iż balkony były w różnym stanie technicznym w zależności od dbałości o nie ich właścicieli, niesprawiedliwym jest zatem obciążanie ich wszystkich kosztami , które nie wszyscy spowodowali.

Przy tak sformułowanych zarzutach należało uznać , że przede wszystkim powodowie zarzucili uchwałom, iż naruszają one ich istotne interesy właścicielskie oraz majątkowe, a dalej jak zdaje się wynikać z uzasadnienia pozwu, że są one sprzeczne z prawem i zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością.

Przy tak sformułowanym żądaniu należało odnieść się do kolejno stawianych uchwałom zarzutów, przy czym w pierwszej kolejności rozważyć należało zarzut idący najdalej tj. zarzucający brak kworum niezbędnego dla podjęcia uchwały, co skutkowałoby faktycznie jej nieistnieniem.

W ocenie Sądu jednakże ten zarzut nie mógł być skuteczną podstawą dla uchylenia zaskarżonych uchwał.

W obecnym stanie prawnym art. 3a Ustawy o własności lokali stanowi , iż na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal, co oznacza, iż przy głosowaniu w ramach lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności, głosy współwłaścicieli w zależności od ich woli mogą podlegać „rozszczepieniu” na udziały w lokalu.

Jednakże w tym konkretnym przypadku można przyjąć, iż osoba, która głosowała za uchwałami w imieniu wszystkich współwłaścicieli uczyniła to skutecznie, co wiąże się z oceną umocowania Z. K.posiadającej udział 1/8 części we wspólnym lokalu do zagłosowania nad zaskarżonymi uchwałami.

W ocenie Sądu można tu rozpatrywać dwojaką sytuację, mianowicie, bądź uznanie, iż w tym przypadku akt głosowania stanowił czynność zwykłego zarządu, czy też zakres tego zarządu przekraczającą.

W ocenie Sądu jednakże w obu przypadkach okoliczności faktycznie sprawy i przedłożone w niej dokumenty prowadza do wniosku, iż Z. K. głosując w obu uchwałach w imieniu wszystkich współwłaścicieli lokalu uczyniła to skutecznie.

Warto tu zauważyć, iż Ustawa o własności lokali nie stawia żadnych szczególnych wymogów dla udzielenia pełnomocnictwa do oddania głosu na zebraniu Wspólnoty (za wyjątkiem oddania głosu w warunkach odstąpienia od zasady powiązania wagi głosu z udziałem w nieruchomości )

Zgodnie z art. 1 ust. 2 tej ustawy w zakresie nieunormowanym należy zatem stosować w tej kwestii przepisy kodeksu cywilnego.

Pełnomocnictwo może więc tu być udzielone w formie ustnej, chyba że ustawa wymaga formy szczególnej. Zgodnie z art. 98 i 99 § 2 KC jedynie pełnomocnictwo ogólne, powinno pod rygorem nieważności być udzielone na piśmie, natomiast pełnomocnictwo do czynności przekraczających zwykły zarząd, powinno mieć charakter pełnomocnictwa rodzajowego (art. 98 KC), które tym rygorem obwarowane już nie jest.

W aktach znajduje się niekwestionowany dokument zatytułowany „upoważnienie”, który to zaświadcza o udzieleniu umocowania do reprezentacji we wszystkich sprawach związanych z „administrowaniem mieszkania”, co znaczeniowo odpowiada co najmniej pojęciu zarządzania czy zawiadywania tym mieszkaniem oczywiście w granicach uprawnień przysługujących współwłaścicielowi, w myśl zasady nienaruszania przy reprezentacji granicy praw przysługujących mocodawcy.

Skoro zatem prawem współwłaściciela lokalu ściśle z nim powiązanym jest samodzielne głosowanie w sprawach nieruchomości wspólnej, można uznać, iż wolą mocodawców był objęty również udział w głosowaniu i podjęcie decyzji w imieniu wszystkich współwłaścicieli.

Głosowanie przez jednego ze współwłaścicieli, który nie dysponuje większościowym udziałem może być skuteczne w sytuacji, gdy inni współwłaściciele udzielili mu upoważnienia bądź do oddania jednego wspólnego głosu w imieniu ich wszystkich (co było aktualne w poprzednim stanie prawnym) bądź do oddania głosu odrębnie za każdego z nich w ramach posiadanego udziału.

Pełnomocnictwo przy tym do oddania głosu nie musi być co do zasady udzielone w formie pisemnej, aczkolwiek udzielenie go w formie ustnej może nasuwać później trudności dowodowe.

W tej jednakże konkretnej sytuacji istniało określonej treści upoważnienie, a pozostali współwłaściciele nie protestowali, ani nie kwestionowali głosowania później nie skarżyli też podjętej uchwały.

W tych też warunkach należało domniemywać, że głosy zostały oddane za ich zgodą i wiedzą oraz w granicach pierwotnego umocowania (art. 231 KPC).

Strona pozwana dołączyła przy tym dodatkowe dokumenty zaświadczające o tym, iż akt głosowania dokonany przez Z. K. był objęty wzmiankowanym umocowaniem, (k.77), co w ocenie Sądu w kontekście poczynionych wyżej uwag dało podstawy dla uznania, iż głosy oddane w ramach lokalu nr (...) wchodzą w skład sumy oddanych za uchwałą głosów.

Warto końcowo jedynie zauważyć, iż sama materia i akt głosowania w tym konkretnym przypadku dokonany został z oczywistą finansową korzyścią dla wszystkich współwłaścicieli lokalu , skoro w wyniku podjęcia uchwały wszyscy współwłaściciele zostali zwolnieni z kosztów remontu w części stanowiącej nadwyżkę nad przypadającym na nich udziałem w nieruchomości wspólnej, zaś co do drugiej uchwały dokonano zwrotu na ten właśnie lokal wcześniej wpłaconych kwot.

Stąd też należało uznać, iż zaskarżona uchwała skutecznie zapadła większością głosów.

Odnosząc się do kolejnych zarzutów, w szczególności co do niezgodności zaskarżonych uchwał z uchwałą zapadłą poprzednio, a dotyczącą sposobu finansowania przyszłego remontu balkonów, to i w tym zakresie Sąd nie dopatrzył się przesłanek ich uchylenia.

Przede wszystkim należało odnieść się do treści uchwały z dnia 6 06 2013 r. na jaką w pierwszej kolejności powołała się, strona powodowa, a która to w jej ocenie miałaby przesądzać o zakresie własności odrębnej lokali i balkonów, to tu nasuwają się następujące uwagi.

Pierwsza to ta, iż stosownie do treści art. 3 ust. 2 uowl nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i ten przepis decyduje o zakwalifikowaniu konkretnych elementów budynku do nieruchomości wspólnej.

Już zatem z tej to przyczyny właściciele lokali nie mogą podjąć arbitralnej uchwały, określającej które części budynku stanowią nieruchomość wspólną. Uchwała taka byłaby bowiem albo sprzeczna z powołanym przepisem, gdyby regulowała te kwestie inaczej niż wynika z bezwzględnie obowiązującego art. 3 ust. 2, albo zbędna - jeżeli stanowiłaby powtórzenie zasad, określonych w tym przepisie. Tym samym uchwała ta nie może stanowić wyznacznika przynależności balkonów do nieruchomości wspólnej.

Uwaga druga to ta, iż sposób sformułowania projektu uchwały w zestawieniu ze stabelaryzowanym wynikiem głosowania nakazuje uznać, iż uchwała nie została przyjęta , skoro większość oddała głos „przeciw”. (ostateczny wynik „za” został wpisany błędnie i skorygowany strzałką –k. 17).

Tym samym jest oczywistym, iż głosowanie nad uchwałą co najwyżej mogło być uznane za wyraz oświadczenia wiedzy, opinii czy też woli poszczególnych członków wspólnoty co do przynależności balkonów do określonej kategorii prawa rzeczowego, co jednak samo przez się nie mogło odnieść przypisywanego uchwale skutku.

Przechodząc do uchwały nr (...)z dnia 10 03 2014 r., która nie była zaskarżona – w ocenie Sądu nie decyduje ona wprost o sposobie rozliczenia planowanego remontu, na co zdają się powoływać powodowie.

Jakkolwiek bowiem uchwała ta zawiera w sobie zapis dotyczący pokrycia remontu przez użytkowników balkonów, to jednak zawiera w sobie zapis kolejny, mianowicie odnoszący się do części wspólnych, co również nie koliduje z powołanymi przepisami Ustawy, przy czym w ocenie Sądu kwestia dopisania poniewczasie bądź nie słów „belki konstrukcyjne” ma tu drugorzędne znaczenie.

Zapis ten bowiem w ocenie Sądu jest z jednej strony niedoprecyzowany, bowiem nie wiadomo bliżej, czy chodzi np. o wymianę czy wzmocnienie belek, nadto czy dotyczy to wszelkich robót i kosztów związanych z tymi belkami, czy też pewnego minimum np. kosztów belek jako materiału.

Z kolei ten dodatkowy zapis pozostaje w sprzeczności z zapisem o częściach wspólnych budynku, które to części są prawnie zdefiniowane i pozostają jak to zostało wcześniej wyłożone poza sferą woli i kompetencji wspólnoty jako zbiorowego podmiotu zarządzającego częściami wspólnymi.

Ta zatem uchwała w ocenie Sądu nie przesądzała dokładnie w jaki sposób miałby być rozliczony remont balkonów, tym bardziej, iż w tym zakresie wchodzi w grę przepis Ustawy.

W ocenie Sądu zresztą wspólnota nie mogłaby wbrew treści przepisu mocą swej uchwały większościowo nałożyć na członków wspólnoty obciążeń większych niż wynika to z obowiązujących przepisów.

Można byłoby co najwyżej dopuścić taką sytuację w razie wyrażenia na powyższe zgody wszystkich członków, co stanowiłoby formę umownej modyfikacji obowiązków ustawowych, co jednak w niniejszej sprawie bezspornie miejsca nie miało.

W tej sytuacji pozostaje do ustalenia, czy zaskarżone uchwały w swej treści są bezpośrednio lub pośrednio dotknięte taką wadliwością, która skutkowałaby koniecznością ich uchylenia.

W ocenie Sądu jednakże zebrany w sprawie materiał dowodowy nie daje po temu wystarczających podstaw.

Należało przy tym w pierwszej kolejności ustalić, czy balkony o które chodzi w niniejszym postępowaniu stanowią w istocie część wspólną, część odrębną, czy też możliwe jest trzecie rozwiązanie, bowiem w dotychczasowym orzecznictwie wskazywano również na dwojaki ich charakter, bowiem mogą być elementem elewacji budynku, a jednocześnie częściami budynku przynależnymi do właścicieli poszczególnych lokali na co wskazuje np. stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, gdzie nie przesądzono w sposób jednoznaczny i uniwersalny zagadnienia przynależności balkonów do nieruchomości wspólnej lub do odrębnych lokali.

Sąd Najwyższy podkreślił przede wszystkim, że pojęciem „balkon” „określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku”.

Przepis art. 3 ust. 2 odwołuje się tu do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części budynku, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Nie chodzi tu przy tym o „użytek” w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku, powiązanej z jej dostępnością. Nie budzi bowiem wątpliwości, że ściana konstrukcyjna budynku znajdująca się w obrębie (we wnętrzu) lokalu, nie stanowi części tego lokalu, tylko dlatego, że faktyczny dostęp do niej ma jedynie właściciel lokalu, a więc wyłącznie on może z niej korzystać.

Pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji jaką pełni dana część budynku. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.

Jak wskazują załączone do akt sprawy X C 3723/15 zdjęcia (k.123 i nast. tych akt), balkony w przedmiotowym budynku, składające się w zasadzie z płyty podłogowej i metalowej barierki, są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji.

Nie budzi przy tym wątpliwości, że wygląd elewacji generalnie przesądza o stronie wizualnej budynku, wpływając również w pewnym stopniu w przypadku zadbanej elewacji na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali. Tym samym, w tym przypadku rola elewacji budynku wykracza poza funkcje związane z poszczególnymi lokalami. Dlatego też te balkony jako części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali i przesądzające w istotnym stopniu o kształcie elewacji muszą być, przynajmniej co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej.

Podobnie barierki są elementem w niepomijalny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako takie nie mogą być uznane za części nieruchomości służące do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu, bowiem funkcjonalnie nie sposób rozdzielić wewnętrznej części barierki, która mogłaby ewentualnie stanowić część składową lokalu, od części zewnętrznej będącej fragmentem nieruchomości wspólnej (elewacji). Podobnie należy ocenić widoczne na załączonych zdjęciach płyty podłogowe balkonów, które to funkcjonalnie pełnią tę samą rolę, co stropy. Jedną z ich funkcji jest bowiem rozgraniczenie dwóch sąsiadujących ze sobą a będących przedmiotem odrębnego korzystania przestrzeni.

W tym wypadku zatem i rola płyty podłogowej również wykracza poza sferę korzystania z jednego lokalu, co każe co do zasady zakwalifikować, jako część nieruchomości wspólnej.

Dobitnie zresztą zaświadcza o tym przykład balkonu, którego remontu poniechano z uwagi na zabudowę płyty balkonowej od jej spodniej strony.

Do odmiennych wniosków nie prowadzi przy tym przyjęcie, że częścią składową lokalu (pomieszczeniem pomocniczym) jest przestrzeń wewnętrzna balkonu wyodrębniona podłogą i balustradą.

Jakkolwiek bowiem owa „przestrzeń wewnętrzna” służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp to nie oznacza jednak, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga i balustrada, również stanowią część lokalu, podobnie zresztą jak z tego, że zewnętrzna ściana budynku „wyodrębnia” lokal nie można wywodzić, że ściana ta stanowi część przylegającego do niej lokalu.

Zaakceptowanie odmiennej zaś tezy utrudniałoby podejmowanie decyzji w przedmiocie wykonania jakichkolwiek prac remontowych związanych z balkonami, skoro każdocześnie koniecznym byłoby uzyskanie zgody nie tylko właścicieli obu sąsiadujących w pionie lokali (co do części balkonu wchodzących w skład odrębnych lokali), ale także zgody ogółu właścicieli wyrażonej w uchwale (co do części nieruchomości wspólnej). Taki też tryb podejmowania decyzji mógłby całkowicie uniemożliwić wykonanie celowych i niezbędnych prac remontowych.

Przedstawiona wyżej argumentacja została wyłożona szczegółowo w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie - z dnia 16 stycznia 2014 r. - I ACa 763/13 , zapadłego na podobnym stanie faktycznym, którą to Sąd w niniejszej sprawie w pełni podzielił i powyżej powtórzył.

Inną rzeczą jest to, czy pewne indywidualne prace o charakterze czysto estetycznym np. wykończenie podłogi balkonu poprzez obłożenie jej płytkami mogą obciążać właściciela lokalu jest sprawą otwartą, przy czym, w tym zakresie powodowie zarzutów skarżonej uchwale (...)nie stawiają, koszty te ponieśli zresztą właściciele lokali.

Skoro zatem remont dotyczył części wspólnych budynku- ostatecznie wspólnota mogła zarządzić jego rozliczenie według udziałów.

Nie zachodzi przy tym sytuacja „skonsumowania się” poprzednio zapadłej uchwały wskutek remontu, bowiem można tu stwierdzić, iż remont, a następnie zapadły w sprawie przed sądem rejonowym wyrok, w istocie sprawił, że orzeczony prawomocnym wyrokiem zasądzającym koszt wykonanego remontu obciąża subsydiarnie członków wspólnoty po myśli art. 17 Ustawy stosownie do ich udziałów.

Tym samym remont jako taki nie mógł wzmiankowanej odpowiedzialności zmodyfikować.

Przechodząc natomiast do drugiej z zaskarżonych uchwał – tok rozumowania i końcowe wnioski w tym zakresie są w istocie konsekwencją ustaleń i ocen poczynionych przy uchwale pierwszej.

Skoro bowiem właściwym z punktu widzenia jest sposób rozliczenia remontu według udziałów z funduszu remontowego, to uiszczone przez członków wspólnoty wpłaty, wykraczające ponad zaliczki na fundusz, logicznie rzecz biorąc winny podlegać jako nienależne zwrotowi, co realizuje druga z zaskarżonych uchwał.

Sąd przy tym nie dopatrzył się jakichkolwiek uchybień proceduralnych, które miałyby realny wpływ ma treść zaskarżonych uchwał , czy na wynik głosowania, bowiem nie przywołano takich okoliczności, które o powyższym mogłyby zaświadczać, w szczególności nie uprawdopodobniono, by wynik głosowania przy innym jego sposobie miałby być odmienny od ustalonego.

Fakt zaś różnego stanu technicznego poszczególnych balkonów „słusznościowo” nie mógł przesądzić o odmiennym rozliczeniu remontu.

Zauważyć bowiem należy, iż stan tychże balkonów wynika z zaszłości związanych z wiekiem samego budynku (rok 1905) i obecni właściciele niekoniecznie ponoszą bezpośrednią odpowiedzialność za obecny stan balkonów, ewentualne zaś zawinione szkody wyrządzone przez nich winny być odrębnie oceniane i rozliczane czy dochodzone przez wspólnotę jako podmiot poszkodowany.

Jeśli zaś chodzi o szereg innych uchwał, które były przedtem podejmowane w sprawie remontów, w chwili orzekania nie są one aktualne, bowiem faktycznie nie kreowały one nowego czy odmiennego stanu prawnego co do konieczności przeprowadzenia remontu, co do sposobu zaś jego rozliczenia nie wpływały na ów sposób, który jak to zostało wcześniej wyłuszczone - płynął z ustawy.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 i 108 kpc w zw. z § 8 ust 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych jak w pkt II wyroku.