Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 listopada 2017 roku

.

Sąd Okręgowy w Elblągu I Wydział Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący: SSO Dorota Twardowska

Sędziowie : SO Ewa Pietraszewska

SO Arkadiusz Kuta ( spr. )

Protokolant: st. sekr. sąd. Joanna Kmin

po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2017 roku w Elblągu

na rozprawie

sprawy z powództwa Fabryki (...) Spółki jawnej z siedzibą w S.

przeciwko M. G.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Iławie

z dnia 11 maja 2017 roku , sygn. akt I C 800/15

1.  zmienia zaskarżony wyrok :

a.

• a.  w punkcie II ( drugim ) przez nadanie temu rozstrzygnięciu następującej treści : „ zasądza od powódki Fabryki (...) Spółki jawnej z siedzibą w S. na rzecz pozwanego M. G. kwotę 2.417 zł ( dwa tysiące czterysta siedemnaście złotych ) tytułem zwrotu kosztów procesu ;

2.  oddala apelację w pozostałej części ;

3.  zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 1.800 zł ( jeden tysiąc osiemset złotych ) tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję .

Sygn. akt I Ca 319/17

UZASADNIENIE

Fabryka (...) Spółka jawna z siedzibą w S. domagała się zasądzenia od M. G. kwoty 43.800 zł z odsetkami oraz kosztami procesu .

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu .

Sąd Rejonowy w Iławie oddalił powództwo , zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 4.817 zł tytułem kosztów procesu oraz nakazał ściągnąć od powódki kwotę 4.394,02 zł tytułem kosztów sądowych .

Ustalił Sąd pierwszej instancji , że pozwany jako Komornik sądowy prowadził egzekucję z nieruchomości położonej w W. składającej się z działek o numerach (...) , dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) .

W dniu 11.04.2013 roku sporządzony został opis i oszacowanie nieruchomości oraz operat szacunkowy biegłego. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 438.000 zł .

Na działkach występują osady zbadane i określone w 2011 roku przez właściciela nieruchomości określane w dokumentacji geologicznej w kat. C1 jako złoże pisaków i piasków ze żwirem w ilości 1.215,78 tys. ton na powierzchni 6,77 ha , średniej miąższości 10,4 m , średnim punkcie piaskowym 86,6% . Złoże to było przedmiotem nielegalnej eksploatacji obejmującej ok. 11% powierzchni złoża . Grunt na działce (...) poddano rekultywacji „ do jej ukończenia na powierzchni 0,16 ha ” ( do rekultywacji pozostał grunt o powierzchni 0,16 ha – przyp. wł. ) . Kwestia rekultywacji i jej zakresu uzależniona jest od postepowania administracyjnego prowadzonego przez starostę . Takie postepowanie nie było prowadzone .

Ustalono dalej , że powodowa Spółka wpłaciła wadium w kwocie 43.800 zł i na licytacji w dniu 12.06.2014 roku zaoferowała najwyższą cenę tj. 329.000 zł . Postanowieniem z dnia 12.06.2014 roku udzielono przybicia , a w dniu 25.06.2014 roku wezwano powódkę do uiszczenia reszty ceny nabycia w kwocie 285.200 zł w terminie dwóch tygodni pod rygorem utraty rękojmi . Postanowieniem z dnia 7.10.2014 roku stwierdzono wygaśnięcie skutków przybicia oraz utratę rękojmi w kwocie 43.800 zł .

W trakcie ponownego opisu i oszacowania tej samej nieruchomości , dokonanego 12.01.2016 roku ustalono jej wartość na kwotę 231.000 zł .

Sąd Rejonowy przyjął , że powódka opiera swoje roszczenie odszkodowawcze na art. 23 ust. 1 ustawy o komornikach sądowych i egzekucji wskazując , iż komornik ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności . Jako szkodę wskazano wadium w kwocie 43.800 zł , utracone na mocy orzeczenia sądu , na skutek niewykonania warunków licytacji tj. nie wpłacenia reszty ceny nabycia . Do powódki należało wykazanie winy komornika . Powódka wskazywała , że dokonanie opisu i oszacowania należy do zadań komornika , a bezprawność jego działania polegać miała na sporządzeniu nierzetelnego protokołu opisu i oszacowania nieruchomości . Wycena dokonana przez komornika nie uwzględniała bowiem aktualnego stanu nieruchomości jakim był brak złóż kruszywa naturalnego oraz konieczności poniesienia przez nabywcę nieruchomości kosztów rekultywacji gruntu .

Stwierdził więc Sąd Rejonowy , że zgodnie z art. 6 k.c. ciężar dowodu co do zasady i wysokości roszczenia spoczywa na powódce . Odwołał się do opinii biegłego stwierdzając , że w 2011 roku właściciel nieruchomości prowadził prace geologiczne dokumentujące złoże kruszywa ( piasku i piasku ze żwirem ) (...) . Złoże to znajduje się na terenie O. Chronionego Krajobrazu W. D. gdzie zakazane jest wykonywania prac ziemnych i w związku z tym nie będzie możliwe uzyskanie koncesji na wydobycie kopalin . Ówczesny właściciel bez wymaganej koncesji prowadził prace wydobywcze , po których zakończeniu przeprowadził rekultywację terenu . Zauważył Sąd pierwszej instancji , że z protokołu opisu i oszacowania nieruchomości nie wynika aby przedmiotem sprzedaży była nieruchomość ze złożami w rozumieniu przyrodniczo - ekonomicznym lub prawnym . W protokole wskazano , że leży „ w bezpośrednim sąsiedztwie kopalni kruszywa ” , jest zabudowana , wymieniono dane dotyczące klasy ziemi . Wprost wskazano , że „ działki od 2008 roku zgodnie z rozporządzeniem Wojewody wchodzą w skład otuliny Parku Krajobrazowego W. D. . Odnotowano także wykonanie w 2007 roku przez właściciela nieruchomości otworów wiertniczych wraz z badaniem uziarnienia złoża kruszywa , dane odnośnie miąższości złoża oraz składu złoża . Jednoznacznie też określono , że operat nie uwzględnia zasobów kruszywa występujących na działkach gruntu , a wydobycie kopalin nie jest możliwe .

W ocenie Sądu Rejonowego nie znajdowało potwierdzenia w treści operatu stwierdzenie z uzasadnienia pozwu , że wynikało z niego , że na przedmiotowej nieruchomości znajdują się złoża kruszywa . Komornik prawidłowo podał informacje , które uzyskał w trakcie egzekucji o dokonanych badaniach geologicznych . Z informacji tych nie wynika aby komornik informował o jakichkolwiek pokładach kruszywa . Wskazał też wprost na zakaz jakichkolwiek prac wydobywczych . Powódka miała więc pełną informację o nieruchomości . Powołany w sprawie biegły potwierdził , że na działce znajdują się osady zbadane i określone w 2011 roku przez właściciela nieruchomości określane w dokumentacji geologicznej jako złoże piasków i piasków ze żwirem w ilości 1.215,78 tys. ton na powierzchni 6,77 ha . W uzasadnieniu pozwu wskazywano , że powódce zależało na nabyciu nieruchomości z uwagi na złoża kruszywa . Istnienie złóż i ich rozmiar był jednakże jedynie przedmiotem domysłów i oczekiwań Spółki . Domysłów wynikających z badań właściciela i oczekiwań nie popartych jednakże badaniami prowadzonymi przy sporządzaniu opisu i oszacowania . Informacje zawarte w protokole opisu i oszacowania oraz operacie szacunkowym nie dają podstaw do przyjęcia , że na nieruchomości znajdują się jakiekolwiek pokłady kruszyw nadające się do eksploatacji ( gdyby była prawnie możliwa ) . Dokonując zakupu za taką kwotę powódka jako podmiot gospodarczy , zachowując należytą staranność , winna wziąć pod uwagę okoliczności wskazywane przez komornika , a dotyczące całkowitego zakazu prowadzenia prac wydobywczych oraz fakt , że badania gruntu nie były przeprowadzane w postepowaniu egzekucyjnym . Zatem o ile na tej działce znajdowały by się złoża jakich spodziewała się powódka to i tak nie mogła by ich eksploatować .

Sąd nie dał wiary twierdzeniom powódki , że jedyną przyczyną niewywiązania się z warunków licytacyjnych były okoliczności dotyczące zasobów geologicznych . Decydując się na udział w licytacji powódka była świadoma konsekwencji nie wywiązania się nabywcy z tych obowiązków . Komornik nie wprowadził powódki w błąd co do nieruchomości będącej przedmiotem licytacji . Nie wystąpiła bezprawność działania komornika polegająca na sporządzeniu nierzetelnego protokołu opisu i oszacowania . Komornik wprost wskazał , że operat nie uwzględnia zasobów kruszywa występujących na działkach gruntu podkreślając , że wydobycie kopalin nie jest możliwe .

Także podnoszonej przez powódkę konieczności rekultywacji działki nie uznał Sąd Rejonowy za bezprawne działania komornika . O tym , czy rzeczywiście nieruchomość wymagać będzie rekultywacji i w jakim zakresie , decydować może jedynie postepowanie administracyjne . Powódka , znając opinię biegłego , nie przeprowadziła żadnego postępowania dowodowego pozwalającego na ocenę czy rekultywacja jest konieczna oraz jaki będzie jej koszt – co pozwoliłoby ocenić zasadność odstąpienia powódki od warunków licytacji .

Jako bezużyteczne dla potrzeb postępowania uznał Sąd Rejonowy podnoszoną przez powódkę okoliczność , iż obecnie nieruchomość została oszacowana na znacznie niższą kwotę . Powódka ograniczyła się jedynie do przedstawienia tego faktu . Nie przeprowadziła zaś żadnego postepowania dowodowego aby wykazać przyczynę , dla której nastąpiło obniżenie wartości nieruchomości .

W podsumowaniu stwierdził Sąd pierwszej instancji , że twierdzenia powódki , iż to bezprawne działania komornika polegające na sporządzeniu nierzetelnego protokołu opisu i oszacowania nieruchomości były powodem nie wykonania warunków licytacji , nie znalazły potwierdzenia w materiale dowodowym . Tym samym powódka nie wykazała winy pozwanego .

Apelację od tego wyroku złożyła Fabryka (...) Spółka jawna z siedzibą w S. domagając się jego zmiany i zasądzenia od pozwanego kwoty 43.800 zł z odsetkami i kosztami za obie instancje lub uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania .

Zarzucono naruszenie art. 23 ust. 1 ustawy o komornikach sądowych przez jego błędne niezastosowanie polegające na przyjęciu , że pozwany Komornik nie ponosi odpowiedzialności i winy za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności , podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika , że pozwany dopuścił się niezgodnego z prawem działania , polegającego na dokonaniu opisu i oszacowania w sposób nierzetelny , niezgodnie z rzeczywistością i wprowadzający w błąd , a jego odpowiedzialność jest odpowiedzialnością deliktową za działanie niezgodne z prawem , bez względu na zawinienie komornika . Dojść miało także do naruszenia art. 233 k.p.c. przez dowolną , błędną i wybiórczą ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu , że materiał ten nie uzasadnia żądania powódki , podczas gdy wynika z niego , że Komornik dopuścił się niezgodnego z prawem działania , polegającego na dokonaniu opisu i oszacowania w sposób nierzetelny , niezgodnie z rzeczywistością i wprowadzający w błąd , a jego odpowiedzialność jest odpowiedzialnością deliktową za działanie niezgodne z prawem , bez względu na zawinienie komornika . Uchybić miał Sąd Rejonowy także art. 316 k.p.c. w związku z art. 233 k.p.c. przez niewzięcie pod uwagę stanu sprawy na dzień orzekania i uzasadnienie oddalenia powództwa w sposób wewnętrznie sprzeczny , pominiecie przy orzekaniu dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach postępowania egzekucyjnego i dowodu z opinii biegłego oraz wyprowadzenie z pozostałego materiału dowodowego wniosków wewnętrznie sprzecznych i nielogicznych , co w rezultacie doprowadziło do oddalenia powództwa , podczas gdy z zebranego materiału dowodowego wynika , że Komornik dopuścił się niezgodnego z prawem działania , polegającego na dokonaniu opisu i oszacowania w sposób nierzetelny niezgodnie z rzeczywistością i wprowadzający w błąd , a jego odpowiedzialność jest odpowiedzialnością deliktową za działanie niezgodne z prawem , bez względu na zawinienie komornika . Kwestionowano wreszcie rozstrzygnięcie o kosztach procesu zarzucając naruszenie art. 321 § 1 k.p.c. w związku z art. 98 § 1 k.p.c. i § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych / … / w związku z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych przez zasądzenie kwoty 4.817 zł podczas gdy dopuszczalna i żądana przez pozwanego była kwota 2.417 zł .

W uzasadnieniu wskazano na podstawę prawną roszczenia , to jest art. 23 ust. 1 ustawy o komornikach sądowych oraz dokonano wykładni tego przepisu wywodząc , że komornik ponosi odpowiedzialność deliktową za działanie niezgodne z prawem , bez względu na zawinienie . Wystarczy więc sama niezgodność z prawem działania lub zaniechania komornika , ponieważ jego podstawowym obowiązkiem jest postępowanie zgodnie z przepisami prawa . Według art. 947 k.p.c. dokonanie opisu nieruchomości należy do komornika . Bezprawność zachowania pozwanego polegała na nierzetelnym sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania – w sposób niezgodny z rzeczywistością i wprowadzający powodową Spółkę w błąd co do właściwości sprzedawanego przedmiotu . W rezultacie pozwany wyrządził powódce szkodę w postaci utraconego wadium . W opisie i oszacowaniu nie uwzględnił aktualnego stanu nieruchomości i braku istotnego dla oszacowania składnika tej nieruchomości , jakim były złoża kruszywa naturalnego oraz konieczności poniesienia przez nabywcę kosztów rekultywacji gruntu . Sporządzenie opisu i oszacowania w sposób niezgodny z rzeczywistym stanem nieruchomości jest niezgodne z prawem i doprowadziło do odstąpienia przez powódkę od nabycia nieruchomości i w konsekwencji utraty rękojmi . Powodem zakupu nieruchomości były znajdujące się na niej kruszywa , które opisano w operacie szacunkowym , który stanowił podstawę opisu i oszacowania . W operacie zastosowano porównawczą metodę wyceny , a przyjęte do porównania nieruchomości posiadały złoża kruszyw . Niezależnie od tego kruszywa wymieniono w operacie jako występujące w gruncie , co zwiększało atrakcyjność nieruchomości i u powódki wywołały zamiar nabycia nieruchomości . Z operatu nie wynikała konieczność przeprowadzenia jakichkolwiek prac rekultywacyjnych i ponoszenia jakichkolwiek dodatkowych kosztów . W protokole nie ma informacji , że działka jest mocno pokopana , konieczne jest odtworzenie znaków geodezyjnych , teren jest zdegradowany z uwagi na nielegalną eksploatację kruszywa , grunt wymaga rekultywacji i z tego powodu może się nadawać wyłącznie do zalesienia . Po udzieleniu przybicia okazało się , że na nieruchomości nie ma już złóż kruszywa . Wobec tej niezgodności powódka nie zapłaciła reszty ceny . Zwracano uwagę na wykonanie przez pozwanego nowego opisu i oszacowania , w 2016 roku . Zdaniem powódki różnica w wartości wynosząca około 200.000 zł wynika z uwzględnienia , że brak jest kruszyw . Spółka wniosła o przedłożenie nowego operatu szacunkowego . Sąd dopuścił dowód z akt egzekucyjnych , z których wynika , że Komornik dokonał w dniu 12 stycznia 2016 roku opisu i oszacowania . Wynika z niego opisany wyżej stan nieruchomości . Również w tym przypadku zastosowano metodę porównawczą , ale porównywane nieruchomości nie miały złóż kruszyw . Niezgodność pierwszego opisu i oszacowania z rzeczywistością potwierdziła także opinia biegłej .

Argumentowano także , że Sąd Rejonowy pominął istotę żądania powódki . Uznał bowiem , że kwestionowana jest wartość nieruchomości podczas gdy różnica w wartości nieruchomości w obu operatach potwierdzała nierzetelność pierwszego opisu i oszacowania .

Ponadto pomimo wielokrotnie powtarzającej się informacji o konieczności poniesienia kosztów rekultywacji Sąd uznał , że taka rekultywacja nie będzie konieczna . Wskazywano więc , że skoro przepisy prawa geologicznego przewidują konieczność rekultywacji gruntów z których nielegalnie wydobyto kruszywa , a biegły wskazał , że kruszywa zostały z gruntu nielegalnie wydobyte , to logiczne jest , że grunt trzeba będzie rekultywować , a koszty poniesie nabywca .

Zarzucano dalej sprzeczność w uzasadnieniu wyroku , ponieważ Sąd zakwestionował istnienie złóż i ich rozmiar stwierdzając , że były one jedynie przedmiotem domysłów Spółki , aby następnie przyznać , że co prawda złoża istniały , ale nie można było ich legalnie wydobywać . Twierdził także , że istnienie kruszyw nie było poparte badaniami prowadzonymi przy sporządzaniu opisu i oszacowania , podczas gdy z operatu szacunkowego taki fakt wynika . Pominięto , że inwestycja w zakup nieruchomości ma charakter długoterminowy i obecny zakaz prowadzenia prac wydobywczych nie pozbawia występujących tam kruszyw wartości ekonomicznej . Sąd bezzasadnie nie dał wiary twierdzeniom powódki , że nie wywiązała się z warunków licytacyjnych z uwagi na okoliczności dotyczące zasobów geologicznych , chociaż okoliczność ta nie była kwestionowana .

M. G. złożył odpowiedź na apelację domagając się jej oddalenia i zasądzenia kosztów procesu za drugą instancję .

Sąd Okręgowy w Elblągu ustalił i zważył , co następuje :

Apelacja Fabryki (...) Spółki jawnej z siedzibą w S. okazała się bezzasadna jak chodzi o żądanie zmiany zaskarżonego wyroku w części rozstrzygającej o oddaleniu powództwa . Zmianie podlegało jedynie orzeczenie o kosztach procesu należnych M. G. – o czym w końcowej części uzasadnienia .

Oddalenie apelacji wynikało ze stwierdzenia , że pomiędzy zachowaniem M. G. , a szkodą powstałą w mieniu powodowej Spółki na skutek utraty rękojmi , nie ma związku przyczynowego . Już na wstępie zwrócić należy uwagę na złożony ciąg zdarzeń prowadzących do powstania uszczerbku majątkowego w mieniu Spółki . Sąd Rejonowy w Iławie postanowił w dniu 7 października 2014 roku o wygaśnięciu skutków przybicia i utracie rękojmi z powodu upływu wyznaczonego Spółce terminu do uiszczenia pozostałej części ceny nabycia nieruchomości . Spółka wezwana została prawidłowo do wykonania warunków licytacyjnych . Nie podnoszono , ani nie wynika to z okoliczności , aby istniały po stronie Spółki wątpliwości co do oceny jej sytuacji prawnej w związku z uzyskaniem przybicia i wezwaniem do uiszczenia w terminie dwóch tygodni pozostałej części sumy nabycia , a następnie rezygnacją z wykonania tego wezwania . Podkreślić należy , że wśród zdarzeń istotnych dla rozstrzygnięcia kluczowe znaczenie znajdują motywy , dla których w terminie wyznaczonym do uiszczenia reszty ceny nabycia powodowa Spółka nie dokonała wpłaty . Otóż wskazywano w pozwie ( strona 3 i 4 uzasadnienia pozwu , karta 5 i 6 akt sprawy ) , że po licytacji Spółka uzyskała informację , że na nieruchomości nie ma złóż kruszywa , które zostały wydobyte , a nieruchomość wymaga dużych nakładów finansowych wynikających z konieczności rekultywacji gruntu . W argumentacji prawnej do zagadnień tych powrócono , wskazując , że komornik naruszył art. 947 k.p.c. przez sporządzenie opisu i oszacowania nieuwzględniającego aktualnego ( na datę sporządzenia – przyp. wł. ) stanu nieruchomości , to jest braku złóż kruszywa i konieczności poniesienia kosztów rekultywacji gruntu i powstania z tych przyczyn odpowiedzialności odszkodowawczej komornika opartej na art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o komornikach sądowych i egzekucji ( obecnie tekst jednolity z 2017 roku Dziennik Ustaw pozycja 1277 – w zakresie intersującym w niniejszej sprawie nie podlegającej zmianom ) .

Przepadek rękojmi pozostawać ma w związku z okolicznościami , za które odpowiadać ma pozwany , choć wiadomo , że w związku przyczynowym , którego początkiem ma być sporządzenie opisu i oszacowania wraz z operatem szacunkowym ( styczeń – kwiecień 2013 roku ) , a zakończeniem - uprawomocnienie się postanowienia o utracie rękojmi ( 25 października 2014 roku ) występują różnorodzajowe zachowania biegłego , komornika , sądu i powódki . Nie ma przy tym wątpliwości , że bezpośrednią przyczyną utraty rękojmi było zaniechanie samej Spółki – ściśle wspólników zarządzających Spółką , którzy postanowili o nieuiszczaniu reszty ceny . Pozostałe zdarzenia mieszczące się we wskazanym przedziale czasowym mogą mieć charakter przyczyn pośrednich , uzasadniających odpowiedzialność innych osób , o ile rzeczywiście istnieje związek z nieuiszczeniem reszty ceny . Spółka odwołuje się do argumentu , że jej zaniechanie determinowane było ujawnieniem okoliczności uzasadniających przekonanie , że uzyskanie przysądzenia własności będzie skutkowało dotkliwszymi ekonomicznie skutkami niż przepadek rękojmi . Wyraźnie wskazać należy jednak , że zaistnienie okoliczności uzasadniających rezygnację z uiszczenia reszty ceny stanowi niezbędny łącznik pomiędzy zachowaniem komornika , polegającym na sporządzeniu opisu i oszacowania , a rezygnacją z uiszczenia reszty ceny nabycia i warunkuje stwierdzenie związku przyczynowego . Dlatego też , jak już wspomniano , istotne były motywy jakimi kierowali się wspólnicy zarządzający Spółką w czasie kiedy upływał termin do uiszczenia reszty ceny nabycia , a w postepowaniu dowodowym – wykazanie , że były rzeczywiste .

W związku z tym stwierdzić należy , że w uzasadnieniu apelacji zagadnienie to opisano w sposób niekonsekwentny . Dodatkowo wskazywano bowiem , że w protokole opisu i oszacowania z 2013 roku pominięto , że „ działka jest mocno pokopana , konieczne jest odtworzenie znaków granicznych , teren jest zdegradowany z uwagi na nielegalną eksploatację kruszyw , grunt wymaga rekultywacji i z tego powodu może nadawać się wyłącznie do zalesienia ” ( strona 8 - 9 uzasadnienia apelacji , karty 224 - 225 akt sprawy ) . To prawda , że takie stwierdzenia zawarte są w protokole opisu i oszacowania , dotyczącym tej samej nieruchomości , sporządzonym w styczniu 2016 roku . Warto jednak zwrócić uwagę , że poza ogólnie nieścisłym przytoczeniem treści protokołu ( wymienione wady i niedogodności dotyczą tylko części nieruchomości ) , przede wszystkim nie mógł on stanowić źródła wiedzy powodowej Spółki o stanie nieruchomości w 2014 roku . Powtórzyć można za uzasadnieniem pozwu , że przyczyną tą miał być brak kruszywa , które wydobyto i duże koszty rekultywacji . Z dowodów przeprowadzonych w sprawie tylko wezwanie do zapłaty z dnia 17 listopada 2014 roku ( karta 35 ) nawiązuje do problematyki przyczyn nieuiszczenia reszty ceny . Również tam wskazano , że kruszywo naturalne wydobyto i w związku z tym ponieść trzeba będzie ewentualne koszty rekultywacji gruntu . Innych dowodów dla wykazania tych okoliczności nie przeprowadzono ani w postepowaniu przed Sądem Rejonowym , ani nie wnoszono o ich przeprowadzenie w postępowaniu apelacyjnym .

W odpowiedzi na pozew M. G. wskazał , że okoliczności przedstawione przez Spółkę w istotnych kwestiach różnią się od rzeczywistości . Wbrew wywodom zawartym w uzasadnieniu apelacji nie było bezsporne , że motywem zaniechania Spółki były „ okoliczności dotyczące zasobów geodezyjnych ” . Pozwany twierdził , że okoliczność czy na nieruchomości znajdują się kruszywa jest bez znaczenia , wobec braku możliwości ich wydobycia i w nierzetelnej ocenie protokołu opisu i oszacowania widziano przyczyny przepadku rękojmi . W ten sposób , a także przez wskazywanie , że nie każde naruszenie prawa stanowi podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej , a jedynie takie , które jest koniecznym warunkiem powstania szkody i stanowi zwyczajne następstwo niezgodnego z prawem zachowania , pozwany kwestionował więc istnienie związku przyczynowego ( strona 2 i 3 odpowiedzi na pozew , karty 57 i 58 akt sprawy ) .

Podsumowując wskazać należy , że dla połączenia związkiem przyczynowym naruszenia prawa przy sporządzaniu opisu i oszacowania w 2013 roku z utratą rękojmi w 2014 roku niezbędne było wykazanie , że motywy jakimi kierowała się Spółka nie uiszczając reszty ceny nabycia były prawdziwe , to jest operat zawierał informacje o złożach kruszyw i nie zawierał informacji o konieczności poniesienia dużych kosztów rekultywacji , a późniejsze ujawnienie takich właśnie wad tkwiących w licytowanej nieruchomości spowodowało odstąpienie od zapłaty . O ile opis i oszacowanie rzeczywiście dotknięte jest wadami , to motywy , dla których Spółka nie uiściła reszty ceny nie potwierdziły się , a więc nie istnieje normalny związek przyczynowy pomiędzy wadliwym zachowaniem Komornika , a utratą rękojmi .

Sąd odwoławczy zwraca uwagę , że uzasadnienie zaskarżonego wyroku obejmuje ustalenia i rozważania poddające się kontroli instancyjnej . Rzeczywiście zawiera uchybienia jak chodzi o opis faktów i stosowanie prawa materialnego ( bezzasadne odwołanie do przesłanki winy dla przyjęcia odpowiedzialności komornika ) , ale odmawiając racji powodowej Spółce odnośnie przyczyn niewywiązania się z warunków licytacyjnych Sąd Rejonowy w zasadzie podważył także istnienie związku przyczynowego .

W związku z tym wskazać należy , że ustalenia faktyczne poczynione w pierwszej instancji ( ściśle – ta część uzasadnienia wyroku , która służy czynieniu ustaleń ) są dość lakoniczne , ale stanowią ogólnie poprawną relację z przebiegu postępowania egzekucyjnego Km 1739/12 i w zasadniczej części dotyczą okoliczności bezspornych .

W postępowaniu egzekucyjnym z wniosku M. M. i M. N. przeciwko R. J. czynności egzekucyjne skierowano do nieruchomości dłużnika położonej w miejscowości W. , dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) , składającej się z dwóch działek gruntu : (...) o powierzchni 1,96 ha i (...) o powierzchni 10,22 ha – zabudowanej .

Na podstawie opinii biegłej sądowej A. S. ( karty 83 – 110 ) ustalono , że na nieruchomości tej występowały złoża piasków i piasków ze żwirem na obszarze 6,77 ha i zasadniczo nadal występują . W 2012 roku stwierdzono nielegalną działalność w obrębie tego złoża , obejmującą około 11 % jej powierzchni . Na skutek tej działalności grunt o powierzchni około 1,76 ha uległ dewastacji , ale poddany został niwelacji , to jest wyrobiska wypełniono innym materiałem , a na powierzchni rozprowadzono nakład zdjęty przed rozpoczęciem eksploatacji . Teren przekształcony i dotychczas nieuporządkowany ma powierzchnię 16 arów , na których zalega nadkład „ podlegający samorzutnej sukcesji roślinnej z porostem sosny ” ( za opinią biegłej karta 90 ) .

Nielegalną działalność prowadzono w okresie od listopada 2010 roku do sierpnia 2011 roku , co pokrywało się z okresem wykonywania lub nastąpiło bezpośrednio po wykonaniu dokumentacji geologicznej złoża . Z decyzji Marszałka Województwa (...) z dnia 14 czerwca 2011 roku wynika , że prowadzono prace i badania w celu rozpoznania i udokumentowania złoża w granicach działki (...) położonej w W. i zaakceptowano powstałą wówczas dokumentację geologiczną ( decyzja karta 100 ) . W maju 2012 roku pracownicy Starostwa (...) odkryli tam niezabezpieczone wyrobisko o głębokości sięgającej 7 m , na powierzchni około 0,5 ha i stwierdziwszy , że prace prowadzono bez wymaganej koncesji , zawiadomili Okręgowy Urząd Górniczy w W. ( zawiadomienie karta 104 ) . Pracownicy (...) dokonali w czerwcu oględzin , stwierdzając ślady prowadzonej działalności górniczej , której teren zrekultywowano . Trzy niezabezpieczone jeszcze wyrobiska miały łączną powierzchnię około 1 ara ( 100 – 120 m ² ) – pismo Okręgowego Urzędu Górniczego w W. z 25 czerwca 2012 roku ( karta 104 ) . Postępowanie karne dotyczące nielegalnych prac wydobywczych z lat 2010 – 2011 umorzono ( postanowienie karta 105 ) .

Z ustalonych wyżej faktów wyprowadzić można wniosek o prowadzeniu prac wydobywczych na terenie nieruchomości , której dotyczyło wszczęte później postępowanie egzekucyjne Km (...) , co doprowadziło do usunięcia całości lub części kruszywa z około 11 % złoża i powstanie wyrobisk lub innych zmian na powierzchni 1.76 ha , które jednak następnie zniwelowano niemal w całości . Do czasu opiniowania przez biegłą nie wykonywano innych prac wydobywczych . W związku z tym stwierdzić należy , że opinia biegłej ani dołączone do niej dokumenty , zwłaszcza pismo Okręgowego Urzędu Górniczego w W. z 25 czerwca 2012 roku , nie potwierdziły aby na nieruchomości nie było już złóż kruszywa . Pracami wydobywczymi objęto nieznaczną część złoża , co wyklucza tezę o jego zużyciu na całej powierzchni 6,77 ha . Na przeważającym obszarze nieruchomości prac nie prowadzono . Nie ma więc w ogóle podstaw dla czynienia ustaleń , czy nieruchomość wymaga dużych nakładów finansowych wynikających z konieczności rekultywacji terenu . Brak dowodu w tym zakresie obciąża powódkę . Wiązanie zarzutu wydobycia całości kruszywa z „ ewentualnymi kosztami dokonania rekultywacji gruntu ” ( wezwanie do zapłaty karta 35 ) każe sądzić , że kwestie te ze sobą wiązano . Tymczasem nieuporządkowany obszar ma powierzchnię marginalną w porównaniu z obszarem gdzie znajduje się złoże .

W postępowaniu egzekucyjnym Km (...) M. G. sporządził w dniu 11 kwietnia 2013 roku protokół opisu i oszacowania nieruchomości . W dokumencie tym w ogóle nie nawiązywano do opisanych wyżej zagadnień . W szczególności nie opisywano wyników badań geologicznych ani nie wskazywano , że zalegają tam złoża kopalin objęte prawem własności nieruchomości gruntowej . Adnotacja , że z gruntem sąsiaduje kopalnia kruszywa stanowiła tylko element opisu położenia nieruchomości , a nie jej właściwości geologicznych . Wskazano jednak , że wartość nieruchomości w kwocie 438.000 zł ustalono na podstawie operatu szacunkowego z dnia 26 stycznia 2013 roku . Opis nieruchomości rolnych powinien zawierać szczegółowe dane dotyczące charakteru gruntów , w tym terenów z pokładami żwiru lub innych kopalin ( patrz § 135 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników - Dziennik Ustaw Numer 10 pozycja 52 – obowiązującego w dacie dokonywania opisu i oszacowania ) . Dosyć lakoniczny opis M. G. był więc uzupełniany przez operat szacunkowy K. R. ( karty 13 – 27 akt sprawy ) . Według art. 947 § 1 pkt 7 k.p.c. komornik powinien wymienić oszacowanie z podaniem jego podstaw . Skoro podaje tylko kwotę i powołuje się na operat , to odsyła w zakresie ustalenia ceny do tego ostatniego dokumentu . W operacie szacunkowym z dnia 26 stycznia 2013 roku na złoża kruszywa wskazywano zaś kilkakrotnie . Na stronie 6 wskazano na alternatywne wykorzystanie najsłabszych gruntów V i VI klasy ( około 6,5 ha ) na zalesienie lub eksploatację kruszywa , na stronie 7 opisano wyniki badań geologicznych potwierdzających istnienie złoża piasku i żwiru , a dobierając podobne nieruchomości dla wyceny metodą porównawczą wskazano , że posiadają one zbadane złoża kruszyw , a ich funkcja dominująca to „ obszary i tereny górnicze ” ( strona 9 ) . W związku z tym zastrzeżenie ze strony 14 o nieuwzględnieniu w operacie zasobów kruszywa w związku z położeniem działek w otulinie Parku Krajobrazowego (...) i brak możliwości uzyskania koncesji na wydobycie kopalin wydaje się być niespójne z podstawami określenia ceny nieruchomości . Można najwyżej rozumieć , że nie uwzględniono potencjalnej wartości kruszywa po jego wydobyciu . Przede wszystkim jednak do cech nieruchomości , które przez powołanie w operacie szacunkowym uczyniono elementem opisu , zaliczyć trzeba informację o występowaniu kruszyw na obszarze około 6,5 ha . Według art. 10 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 roku Prawo geologiczne i górnicze ( obecnie tekst jednolity z 2016 roku Dziennik Ustaw pozycja 1131 ) i art. 48 k.c. do części składowych gruntu należą kopaliny , niestanowiące „ własności górniczej Skarbu Państwa ” , a więc przysądzenie własności nieruchomości na rzecz Spółki obejmowałoby również kruszywa , a kwestia dopuszczalności ich wydobycia jest drugorzędna .

Dla porządku Sąd Okręgowy ustala dalej , że powodowa Spółka przystąpiła w dniu 12 czerwca 2014 roku do licytacji nieruchomości , uiszczając rękojmię w wysokości 43.800 zł . Zaofiarowała najwyższą cenę , po czym zamknięto przetarg ( art. 962 k.p.c. i 980 k.p.c. ) . W tym samym dniu wydano postanowienie o udzieleniu przybicia na rzecz powódki ( art. 987 k.p.c. ) . Osoba , na rzecz której udzielono przybicia uzyskuje przysądzenie własności nieruchomości , o ile wykona warunki licytacyjne ( art. 995 k.p.c. ) . Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu licytanta wzywa się aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce ( art. 967 k.p.c. ) . Spółkę wezwano do uiszczenia reszty ceny nabycia w dniu 5 lipca 2014 roku . W zakreślonym terminie nie dokonała wpłaty . Postanowieniem z dnia 7 października 2014 roku stwierdzono wygaśniecie skutków przybicia i utratę rękojmi w kwocie 43.800 zł ( art. 967 k.p.c. i 969 k.p.c. ) . Postanowienie to jest prawomocne . Okoliczności te ustalono na podstawie protokołu licytacji , orzeczeń i zarządzeń dołączonych do akt I Co (...) .

Powodowa Spółka powołuje się także na dowód z protokołu opisu i oszacowania tej samej nieruchomości , sporządzonego przez M. G. w dniu 12 stycznia 2016 roku w sprawie Km (...) . Ponownie odnotowano tam stan gruntów opisany w rejestrze , w tym w około 60 % o bardzo słabej klasie bonitacyjnej . Poza częścią użytkowaną rolniczo , pozostałość wymagać miała „ przeprowadzenia rekultywacji , wycinki drzew i krzewów ” . Wskazano też , że od strony kopalni działka jest „ mocno podkopana ” , należy odtworzyć znaki graniczne od strony rzeki , teren jest częściowo zdegradowany z uwagi na nielegalną eksploatację kruszywa , wymaga rekultywacji i z uwagi na jej koszt może nadawać się wyłącznie do zalesienia , w księdze nie podano zmian geodezyjnych ” . Odnośnie ceny powołano się na operat szacunkowy K. R. z 30 listopada 2015 roku . Suma oszacowania wyniosła 231.000 zł .

Powodowa Spółka przypisywała ustaleniom czynionym w związku z opisem i oszacowaniem w sprawie Km (...)istotne znaczenie zakładając , że znaczne zmniejszenie sumy oszacowania wynika z uwzględnienia faktu braku ( wydobycia ) złóż kruszyw . Wnioskowanie to jest błędne . W opisie i oszacowaniu z 2016 roku odnotowano nielegalne wydobycie kruszywa , ale nie wskazywano na wyeksploatowanie złoża . Przedmiotem przysądzenia własności w tym postępowaniu była więc wymieniona nieruchomość wraz ze złożem kruszyw , które , założywszy niezmieniony stan faktyczny od czasu opiniowania przez biegłą A. S. , nadal było jej częścią składową . W opisie z dnia 12 stycznia 2016 roku wymieniono niekorzystne cechy nieruchomości , na które powodowa Spółka nie powoływała się , wskazując na motywy nieuiszczenia reszty ceny nabycia . Inne nawiązują , co prawda , do podnoszonych przez nią kwestii , ale nie wskazuje się na obszar poddany nielegalnemu wydobyciu lub koniecznej rekultywacji . Pomimo sporządzenia opisu i oszacowania przed opinią biegłej A. S. to właśnie opinii należy przydać zresztą znaczenie , bowiem sporządzona została przez osobę posiadającą niezbędne kwalifikacje i na podstawie badania dołączonych do opinii dokumentów , w tym dokumentacji geologicznej oraz oględzin nieruchomości przeprowadzonych w celu ustalenia czy występują na nieruchomości kruszywa i czy wymaga ona rekultywacji . To prawda , że suma oszacowania nieruchomości uległa znacznemu zmniejszenia , ale Spółka sama odżegnywała się od czynienia argumentu z wysokości ceny . Przede wszystkim jednak przedstawiła nazbyt uproszczone wnioskowanie o domniemanych przyczynach ustalenia niższej sumy oszacowania . Można zwrócić tylko uwagę , że oba operaty szacunkowe znacznie różnią się jak chodzi o ich poszczególne elementy składowe . Do porównania przyjęto na przykład nieruchomości o przeznaczeniu jednakim , z ujawnionym w rejestrze gruntów dla nieruchomości podlegającej oszacowaniu , to jest grunty rolne . Spowodowało to znaczną korektę wartości gruntów . Ustalono nadto , że stan budynków uzasadnia uznanie , że nie wpływają one w ogóle na podwyższenie wartości rynkowej gruntu . Zmniejszyła się także wartość gruntów klasyfikowanych jako zalesione .

Podsumowując wskazać należy , że szkodę wiązano z zaniechaniem uiszczenia reszty ceny powodowanym , jak twierdzi Spółka , ograniczeniem negatywnych skutków finansowych wynikłych z przystąpienia do licytacji i uzyskania przybicia nieruchomości , której niekorzystne właściwości ujawniły się dopiero po przetargu . W związku z tym , że w postępowaniu dowodowym nie wykazano aby takie niekorzystne właściwości rzeczywiście występowały nie ma związku przyczynowego pomiędzy sporządzeniem przez M. G. opisu i oszacowania , a szkodą .

W związku z tym apelację skierowana przeciwko rozstrzygnięciu co do istoty sprawy oddalono – na mocy art. 385 k.p.c.

O zmianie zaskarżonego wyroku w części rozstrzygającej o kosztach procesu orzeczono na mocy art. 386 § 1 k.p.c. w związku z art. 397 § 2 k.p.c. i przy zastosowaniu § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych / … / ( tekst jednolity z 2013 roku Dziennik Ustaw pozycja 490 ) . Powodowa Spółka uległa w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji w całości , a więc na podstawie art. 98 §§ 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. powinna zwrócić pozwanemu koszty procesu na które składało się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 2.400 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł . Pozwany nie żądał zasadzenia wynagrodzenia w wysokości podwyższonej .

Orzeczenie o kosztach sądowych jest prawidłowe . Zapadło na podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w związku z art. 98 § 1 k.p.c. Na nieuiszczone koszty sądowe składa się wynagrodzenie i wydatki biegłej A. S. , określone w postanowieniu Sądu Rejonowego w Iławie z dnia 30 sierpnia 2016 roku na łączną kwotę 6.394,02 zł , pomniejszone o zaliczkę w kwocie 2.000 zł , uiszczoną przez powódkę .

O kosztach procesu za drugą instancję postanowiono na mocy art. 98 §§ 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. oraz przy zastosowaniu §§ 2 pkt 5 i 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dziennik Ustaw poz. 1804 ze zmianami ) .