Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym dniu 9 stycznia 2015 powód Wspólnota Mieszkaniowa W. 49/53 w W. wniosła o zasądzenie od M. K. kwoty 7.184,16 zł wraz z odsetkami ustawowymi:

-od kwoty 199,56 od dnia 11 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 lutego 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 marca 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 maja 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 12 czerwca 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 lipca 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 sierpnia 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 września 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 października 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 listopada 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 grudnia 2012 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199, od dnia 11 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 12 lutego 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 12 marca 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 kwietnia 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 maja 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 czerwca 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 lipca 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 (od dnia 11 sierpnia 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 września 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 października 2013 do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 13 listopada 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 grudnia 2013 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 stycznia 2014 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 lutego 2014 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 marca 2014 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 kwietnia 2014 r. od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 maja 2014 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 czerwca 2014 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 (sto dziewięćdziesiąt dziewięć 56/100) od dnia 11 lipca 2014 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 (sto dziewięćdziesiąt dziewięć 56/100) od dnia 12 sierpnia 2014 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 (sto dziewięćdziesiąt dziewięć 56/100) od dnia 11 września 2014 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 października 2014 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 listopada 2014 r. do dnia zapłaty;

-od kwoty 199,56 od dnia 11 grudnia 2014 r. do dnia zapłaty;

Powód wniósł również o zasądzenie kosztów procesów według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, iż pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) o powierzchni 49,8900 m ². Pozwany był zobowiązany do uiszczania comiesięcznych zaliczek na fundusz remontowy. Na dochodzoną kwotę składają się nieuregulowane przez pozwanego wartości zaliczek na fundusz remontowy, które wynosiły miesięcznie 199,56 zł. Powód wskazał, iż w pozwany zalega z zapłatą zaliczek na fundusz remontowy od stycznia 2012 r. do grudnia 2014 r. Powód podniósł przy iż zgodnie z art. 15 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) zaliczki na pokrycie kosztów zarządu, w tym zaliczki na fundusz remontowy płatne są z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Miesięczna zaliczka na fundusz remontowy jaką miał płacić pozwany w kwocie 199,56 zł wynikała z pomnożenia ustalonej przez Wspólnotę stawki na fundusz remontowy w wysokości 4,00 zł/m ² przez powierzchnię użytkową lokalu pozwanego tj. 49,89 m ². Stawka kwotowa została ustalona podczas zebrań mieszkańców wspólnoty przez podjęcie w poszczególnych latach stosownych uchwał, które nie były przez pozwanego w żadnym czasie skarżone. Miesięczna zaliczka na fundusz remontowy była zgodna z udziałem pozwanego w nieruchomości. Pozwany był powiadamiany o wszelkich czynnościach podejmowanych przez wspólnotę, również tych w przedmiocie określenia wysokości zaliczek na fundusz remontowy na dany rok.

(pozew k. 2-5)

Nakazem zapłaty z dnia 16 lutego 2015 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w W. zobowiązał pozwanego do spełnienia dochodzonego pozwem roszczenia oraz zwrotu powodowi kosztów procesu.

(nakaz zapłaty II Nc 523/15 z dnia 16/02/2016 r. k. 73)

M. K. złożył sprzeciw od nakazu zapłaty w terminie zaskarżając go w całości. Pozwany zarzucił powodowi - zarządowi i administratorowi wspólnoty przy ul. (...), iż dochodzone przez powoda roszczenia są nienależne. Pozwany zarzucił również przedstawienie sądowy nieprawdziwych twierdzeń i okoliczności w szczególności, iż opłata określona jako „fundusz remontowy” nie wynika z ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Negował również, iż otrzymywał zawiadomienia o terminie zebrania rocznego wspólnoty w 2011 i 2012 oraz 2014 r. Odnośnie skierowanych do niego wezwań do zapłaty wskazał, iż otrzymał jedynie jedno wezwanie w dniu 19 grudnia 2014 r. otrzymał wezwanie nie od wspólnoty lecz od J. Ł., prowadzącej działalność gospodarczą na własny rachunek. Zarzucił również, iż jeden z członków zarządu Wspólnoty, jako osoba niebędąca właścicielem lokalu, któremu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, nie był uprawniony do zasiadania w tym organie, w związku z tym uchwały Wspólnoty są nieważne. Pozwany zakwestionował, aby był powiadamiany o zebraniach Wspólnoty w 2011 i 2012 r. Podniósł, że powiadomienia o zmianie opłat z dnia 22 czerwca 2011 r. i 15 czerwca 2012 r. nie wskazują tytułu prawnego tych opłat. Zaliczka na fundusz remontowy stanowi dobrowolne opodatkowanie się tych spośród właścicieli, którzy wyrazili taką wolę. Pozwany nabył nieruchomość w 1995 r. W tym czasie nie istniał wyodrębniony fundusz remontowy. Uchwałę w przedmiocie jego wprowadzenia podjęto w 1997 r., co nie spowodowało zlikwidowania zaliczki na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Pozwany uchwały tej nigdy nie otrzymał na piśmie. Pozwany uchwałę o ustanowieniu funduszu remontowego traktował jako umowę tych właścicieli, którzy ją podjęli. Nie wiązała ona zaś M. K.. Pozwany podniósł zarzut niegospodarności zarządu oraz brak dbałości o stan nieruchomości.

(sprzeciw k. 77v-79v)

Sąd uznał za ustalone następujące okoliczności:

M. K. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) jako właściciel lokalu nr (...) o powierzchni 49,8900 m ² stanowiącego przedmiot odrębnej własności i położonego w budynku pod tym adresem, dla którego to lokalu Tutejszy Sąd w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

(dowód: wydruk z elektronicznej księgi wieczystej nr (...) k. 17-21)

Fundusz remontowy został ustanowiony uchwałą właścicieli lokali położonych na nieruchomości w 1997 r. Od początku utworzenia tego funduszu M. K. odmawiał uczestnictwa w nim. Od 2004 r. funkcję zarządcy nieruchomości pełni J. Ł..

(dowód: zeznania J. Ł., k. 211, umowa, k. 128 – 130)

W pierwszym kwartale każdego roku odbywa się zebranie właścicieli, na którym to zebraniu właściciele podejmują decyzję o rozliczeniu roku poprzedniego oraz planie gospodarczym na rok bieżący. Właściciele są o zebraniu informowani na piśmie. Zawiadomienia są rozdawane właścicielom do rąk własnych, a razie ich nieobecności wrzucane do skrzynki pocztowej ewentualnie wysyłane na podany adres korespondencyjny. W przypadku M. K. zawiadomienia były wrzucane do skrzynki oraz wysyłane listem poleconym. Do zawiadomienia o zebraniu dołączone jest sprawozdanie finansowe obejmujące m.in. rozliczenie środków pobranych z funduszu remontowego.

(dowód: zeznania J. Ł., k. 211)

W dniu 2 kwietnia 2011 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, którego przedmiotem było zatwierdzenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną na rok 2011 i ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu. Na zebraniu tym właściciele lokali podjęli uchwałę o zatwierdzeniu rocznego planu gospodarczego na 2011 r., zakładający wydatki w kwocie 167.800 zł pokrywane z funduszu remontowego. Ustalono zaliczkę na fundusz remontowy w kwocie 4.00 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu obowiązującą od dnia 1 maja 2011 r. do następnej uchwały.

(dowód: uchwała wraz z załącznikiem, k. 25 – 27; zawiadomienie, k. 28; lista powiadomień, k. 28v – 29; zeznania J. Ł., k. 211)

W dniu 30 czerwca 2011 r. J. Ł. wysłała na adres M. K. powiadomienie o zmianie wysokości opłat, w tym wysokości opłat na fundusz remontowy. Korespondencja zawierająca zawiadomienie była dwukrotnie awizowana na adres W. 49/53 m. 9 w W. i została zwrócona po upływie terminu do odbioru korespondencji po powtórnej awizacji.

(dowód: powiadomienie, k. 35 – 36; zeznania J. Ł., k. 211)

W dniu 3 marca 2012 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, którego przedmiotem było zatwierdzenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną na rok 2012 i ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu. Na zebraniu tym właściciele lokali podjęli uchwałę o zatwierdzeniu rocznego planu gospodarczego na 2012 r., zakładający wydatki w kwocie 73.000 zł pokrywane z funduszu remontowego. Ustalono zaliczkę na fundusz remontowy w kwocie 4.00 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu obowiązującą od dnia 1 kwietnia 2012 r. do następnej uchwały.

(dowód: uchwała wraz z załącznikiem, k. 30 – 32; zawiadomienie, k. 33; lista powiadomień, k. 33 v – 34)

W dniu 19 czerwca 2012 r. J. Ł. wysłała na adres M. K. powiadomienie o zmianie wysokości opłat, w tym wysokości opłat na fundusz remontowy. Korespondencja zawierająca zawiadomienie była dwukrotnie awizowana na adres W. 49/53 m. 9 w W. i została zwrócona po upływie terminu do odbioru korespondencji po powtórnej awizacji.

(dowód: powiadomienie, k. 35 – 36; zeznania J. Ł., k. 211)

W dniu 2 marca 2013 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, którego przedmiotem było zatwierdzenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną na rok 2013 i ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu. Na zebraniu tym właściciele lokali podjęli uchwałę o zatwierdzeniu rocznego planu gospodarczego na 2013 r., zakładający wydatki w kwocie 67.200 zł pokrywane z funduszu remontowego. Ustalono zaliczkę na fundusz remontowy w kwocie 4.00 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu obowiązującą od dnia 1 kwietnia 2013 r. do następnej uchwały.

(dowód: uchwała wraz z załącznikiem, k. 39 – 41; zeznania J. Ł.. k. 211)

W dniu 22 marca 2014 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, którego przedmiotem było zatwierdzenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną na rok 2014 i ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu. Na zebraniu tym właściciele lokali podjęli uchwałę o zatwierdzeniu rocznego planu gospodarczego na 2014 r., zakładający wydatki w kwocie 67.200 zł pokrywane z funduszu remontowego. Ustalono zaliczkę na fundusz remontowy w kwocie 4.00 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej lokalu obowiązującą od dnia 1 kwietnia 2014 r. do następnej uchwały.

(dowód: uchwała wraz z załącznikiem, k. 42 – 45; zeznania J. Ł.. k. 211)

Na zebraniach w 2011, 2012, 2013 i 2014 r. podejmowane były ponadto uchwały przyjmujące sprawozdania finansowe Zarządu Wspólnoty za lata poprzednie i udzielające Zarządowi absolutorium za te okresy.

(dowód: uchwały, k. 167 – 182)

W związku z treścią ww. uchwał i przy uwzględnieniu powierzchni lokalu M. K. 48,8900 m ² wysokość zaliczki na poczet funduszu remontowego wynosiła miesięcznie w okresie od stycznia 2012 r. do grudnia 2014 r. 199,56 zł.

( dowód: dokumentacja księgowa k. 22-24).

Z uwagi na brak uregulowania należności z tego tytułu za okres od stycznia 2012 r. do listopada 2014 r. J. Ł., będąca administratorem nieruchomości przy ul. (...), wezwała M. K. do uregulowania należności w kwocie 6.984,60zł. Wezwanie zostało przez pozwanego odebrane w dniu 19 grudnia 2014 r. Wezwanie to nie spowodowało jednak uregulowania przez pozwanego należności z tytułu zaległych już zaliczek na fundusz remontowy za okres od stycznia 2012 r. do listopada 2014 r. oraz zaliczki za grudzień 2014 r. wymagalnej od 11 grudnia 2014 r.

(dowód: wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania oraz wydrukiem ze strony internetowej Poczty Polskiej S. A. potwierdzającym doręczenie przesyłki k.50-52v)

Pozwany regulował pozostałe opłaty dotyczące lokalu w wysokości ustalonej na podstawie w/w uchwał, przy czym od stycznia 2012 r. do sierpnia 2013 r. opłacał miesięcznie kwotę 302,30 zł z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaś od września 2013 r. do grudnia 2014 r. wpłacał co dwa miesiące kwoty po 619,58 zł, odpowiadającej miesięcznej zaliczce na poczet kosztów zarządu nieruchomością wynoszącej 309,79 zł.

(dowody wpłat k. 83-89; powiadomienie o zmianie opłat, k. 124)

Od 2005 r. zostały przeprowadzone następujące prace remontowe na nieruchomości wspólnej: wykonano nowe przyłącze wodne, nowy węzeł centralnego ogrzewania indywidualny dla budynku, wykonano prace termomodernizacyjne, ocieplono budynek, wymieniono dach, ocieplono stropodach, wymieniono poziom centralnego ogrzewania, zlikwidowano piece gazowe i doposażono lokale w instalacje ciepłej wody, przeprowadzono modernizację instalacji elektrycznej, oświetlenie na klatce. Lokal M. K. nie został doposażony w instalację ciepłej wody, ponieważ M. K. nie udostępnił w tym celu lokalu i konieczne było wykonanie obejścia jego lokalu.

(dowód: zeznania J. Ł. k. 211v- 212)

W sprawie niektóre tylko okoliczności faktyczne były niesporne. Były to kwestie związane z członkostwem pozwanej w powodowej Wspólnocie, tytułem własności pozwanego do lokalu nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) w W., powierzchnią lokalu oraz faktem, iż do pozwanego były kierowane wezwania do zapłaty i zawiadomienia o wysokości opłat. Ta ostatnia kwestia wynika z faktu, udowadnianego przez samego pozwanego, że wpłacał on zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną. Skoro wpłacał je w okresie objętym pozwem a w tym okresie uległy one zmianie, do której pozwany się zastosował a zawiadomienia zawierały również wyliczenie wartości zaliczki miesięcznej na fundusz remontowy, to nasuwającym się w pierwszej kolejności jest wniosek, że pozwany znał również wysokość tej drugiej zaliczki.

W pozostałym zakresie Sąd oparł się na dowodach w postaci dokumentów załączonych przez powoda, zawierających uchwały i listy głosowań. Dowody te wsparte były dowodem z zeznań świadka J. Ł., który Sąd w całości uznał za wiarygodny. Sąd nie doszukał się w relacji przedstawianej przez tego świadka treści nieprawdopodobnych, niezgodnych z załączoną dokumentacją, wskazujących na kreowanie faktów. Z tych przyczyn zeznania te zostały włączone do podstawy ustaleń faktycznych w sprawie.

Z dokumentów przedłożonych przez powoda w dniu 3 marca 2016 r. jedynie część była przydatna dla ustalenia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Skoro okres pozwu nie obejmował lat 2009 – 2011 oraz 2015 – 2016 to zbędne było dowodzenie przez powoda zdarzeń gospodarczych zaszłych w tych latach oraz przedstawianie rozliczeń wykonania planów gospodarczych za te lata. Zbędne było również wykazywanie braku racji pozwanego odnośnie zarzutu dotyczącego szkód poczynionych w jego lokalu, skoro ciężar dowodu w tym względzie spoczywał na M. K.. Okoliczność, że przeciwko pozwanemu prowadzona była z wniosku Wspólnoty bezskuteczna egzekucja również nie jest dla meritum sprawy zdarzeniem istotnym.

Sąd zważył co następuje,

Powództwo w niniejszej sprawie zostało oparte na twierdzeniach, iż pozwany jako właściciel lokalu i członek Wspólnoty był zobowiązany w okresie od stycznia 2012 r. do grudnia 2014 r. do uiszczenia zaliczek na fundusz remontowy, stosownie do udziału w nieruchomości wspólnej do 10 dnia każdego miesiąca. Wysokość tych zaliczek wynosiła w analizowanym okresie 199,56 zł miesięcznie. Pozwany bezspornie nie regulował w tym okresie należności. Powstałe zadłużenie wyrażało się sumą 7.184,16 zł.

Rozważenie zasadności tego żądania poprzedzić musi ocena zarzutu pozwanego, co do braku kwalifikacji K. D. do wejścia w skład zarządu Wspólnoty. Pozwany podnosił, że osoba ta nie jest właścicielem lokalu w związku z czym nie posiada prawem wymaganych kwalifikacji do obrania go członkiem zarządu a reprezentacja Wspólnoty przez tą osobę jest wadliwa. Niesłuszność zarzutu pozwanego wynika wprost z treści przepisu. Zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali jeżeli we wspólnocie jest więcej niż siedem lokali, właściciele mają obowiązek podjąć uchwałę w sprawie wyboru zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Brzmienie przepisu jest jasne, wykładni wymagała jedynie kwestia, czy członek zarządu spoza grona właścicieli lokali powinien legitymować się jeszcze dodatkowymi kwalifikacjami. I ten problem orzecznictwo przesądziło na korzyść swobody wyboru piastunów organu osoby prawnej. W uchwale z dnia 16 lutego 2012 r. (III CZP 96/11) Sąd Najwyższy przyjął, że wynikające z art. 184 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651) wymaganie posiadania licencji zarządcy nie dotyczy członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej wybranego spoza grona właścicieli lokali. Reasumując należy podkreślić, że nie ma żadnych przeszkód prawnych aby piastunem organu Wspólnoty był K. D. – osoba niebędąca właścicielem lokalu i nie posiadająca udziału w nieruchomości wspólnej. Wybór tej osoby do organu nie jest wadliwy ze wskazanej przez pozwanego przyczyny. Omawiany zarzut okazał się bezzasadny.

Zgodnie z art. 13 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. W myśl art. 14 w/w ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Zgodnie z dyspozycją art. 15. ust. 1 w/w ustawy, na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Pozwany kwestionował roszczenie Wspólnoty podnosząc, że nie wiązała go uchwała o ustanowieniu funduszu remontowego Wspólnoty i uchwały określające wysokość zaliczek na ten fundusz. Zdaniem M. K. ustanowienie tego funduszu stanowiło wyłącznie wyraz woli osób opowiadających się za jego powstaniem i wiązało tylko te osoby.

Powstanie obowiązku ponoszenia przez właściciela lokalu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i innych kosztów związanych z jej utrzymaniem lub ulepszaniem niekoniecznie musi wynikać z samej ustawy. Wspólnota mieszkaniowa jest szczególnego rodzaju korporacyjną osobą ustawową, w ramach której właściciele lokali wyodrębnionych ją tworzący samodzielnie decydują, w granicach wyznaczonych przez ustawę, umowę właścicieli lub zasady słuszności (art. 25 ust. 1 u.w.l.), między innymi o sposobie finansowania wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Decyzje o ustanowieniu funduszu na pokrycie wydatków oraz określeniu wysokości zaliczki, mające charakter czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, przybierają postać uchwał (art. 22 ust. 3 u.w.l.), które, o ile nie zostaną w odpowiednim trybie podważone przez właściciela, stają się wiążące dla wszystkich, także tych, którzy opowiadali się przeciwko ich podjęciu. Konstrukcja ta jest wyrazem dążenia do usunięcia sprzeczności pomiędzy interesem wspólnoty jako ogółu oraz partykularnym interesem poszczególnych właścicieli lokali, które niekiedy mogą być rozbieżne. Rozbieżność tę ustawa usuwa poprzez mechanizm podejmowania uchwał większością liczoną wartością udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2 u.w.l.) dając właścicielowi instrument ochrony w postaci powództwa o uchylenie uchwały. W uchwale z dnia 20 października 2015 r. (III CZP 27/15) Sąd Najwyższy podkreślił, że uchwała organu korporacji stanowi instrument prawny służący kształtowaniu i wyrażaniu woli organu osoby prawnej, podlegający działaniu zasady majoryzacji. Jest to mechanizm wrażliwy na nadmierne eksponowanie interesu indywidualnego, gdyż może osłabić zdolność korporacji do decydowania i działania, a tym samym godzić nie tylko w jej interes, ale również w interesy innych członków. Z tej konstrukcji wynika wiążący dla każdego właściciela lokalu skutek uchwał członków wspólnoty, których treść może kreować zobowiązanie członka wspólnoty do spełniania na jej rzecz świadczenia majątkowego. Jest to specyficzna konstrukcja źródła zobowiązania, analogiczna rzeczywiście do samoopodatkowania jako publicznoprawnego źródła obowiązku podatkowego, nosząca jednak cechy prywatnoprawne, obligacyjne. Cechą specyficzną tej konstrukcji jest jej powszechność w tym sensie, że uchwała kreująca dane zobowiązania nie musi zapaść za zgodą, a niekiedy zapada wbrew zgodzie zobowiązanego i w razie braku jej uchylenia w trybie sądowym wiąże wszystkich właścicieli lokali. Każdy z nich zobowiązany jest jej się podporządkować a brak wykonania wynikającego z niej obowiązku dochodzony może być w drodze przymusu sądowego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego uprawnienie właścicieli lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową do podjęcia uchwały tworzącej fundusz remontowy i określającej zasady jego gromadzenia oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty nie budzą wątpliwości (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10).

W świetle przytoczonych wywodów nie ma znaczenia okoliczność, że w chwili nabycia lokalu przez pozwanego fundusz remontowy nie istniał. Obowiązek ponoszenia opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej poprzez wnoszenie zaliczek na fundusz remontowy nie określa treści prawa własności lokalu, przeto jego modyfikacje nie podlegają reżimowi kształtowania treści praw rzeczowych i wymagają zgody właściciela lokalu. Możliwość podjęcia takiej uchwały określa sytuację prawną właściciela lokalu – członka wspólnoty, który nabywając lokal mieszkalny musi się liczyć z tym, że większość właścicieli lokali może podjąć decyzję co do utworzenia funduszu remontowego, niekoniecznie zgodnej z wolą tego właściciela. Taka uchwała została podjęta. Pozwany wprawdzie zarzucał, że została podjęta w trybie obiegowym i nie została mu doręczona, jednak twierdzenia co do obiegowego charakteru uchwały nie udowodnił. Skoro uchwała została podjęta a nie została zaskarżona do sądu, to M. K. jest nią związany. Związany jest również uchwałami określającymi wysokość zaliczki na fundusz remontowy. Wiedząc o podjęciu takich uchwał pozwany nie doprowadził do ich wzruszenia wnosząc powództwo o uchylenie uchwały. W konsekwencji nie może podważać wiążącego charakteru uchwał właścicieli lokali o określeniu wysokości zaliczki na fundusz remontowy. Z uchwały tej wynika zaś zobowiązanie, które pozwany powinien wykonywać i którego wykonania powód mógł dochodzić na podstawie art. 15 ust. 1 u.w.l. (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 września 2013 r., I ACa 571/13).

Nie znalazły potwierdzenia w ustalonym stanie faktycznym zarzuty pozwanego jakoby powódka jedynie gromadziła środki pieniężne na funduszu i nie dokonywała żadnych remontów na nieruchomości. Środki te były wydatkowane na wiele przedsięwzięć, z których żadnego nie sposób uznać za nieuzasadnione gospodarczo. Przyczyna zaś niedokonania remontu części wspólnych w obrębie lokalu pozwanego leży wyłącznie po stronie M. K., który nie dopuścił do przeprowadzenia wymiany instalacji centralnej ciepłej wody w jego lokalu. Z tej postawy nie może jednak wynikać brak obowiązku ponoszenia kosztów remontu nieruchomości wspólnej wydzielonych w formie odrębnego funduszu. Pozwany zarzucał również brak odliczenia i uwzględnienia kosztów i nakładów poniesionych przez niego na te remonty, dokonania zniszczeń jego mienia podczas wymiany instalacji kanalizacyjnej, przyczynienia się do uszkodzeń mienia podczas robót ogólnobudowlanych. Niezależnie od okoliczności, że pozwany nie wskazał, jakie znaczenie te zdarzenia miałyby mieć dla oceny żądania powoda, podkreślić należy, że M. K. nie przedstawił żadnego dowodu w celu wykazania ich zaistnienia. Ciężar zaś dowodu w tym względzie spoczywał na nim, jako na osobie wywodzącej korzystne skutki prawne z zajścia tych okoliczności.

W świetle powyższych uwag należało stwierdzić, że obowiązek uiszczania zaliczek na poczet kosztów szeroko pojętego zarządu nieruchomością nie obejmował wyłącznie zaliczek na bieżące administrowanie (fundusz eksploatacyjny), które pozwany uiszczał, co do czego w sprawie sporu nie było, lecz rozciągał się również na zaliczki na fundusz remontowy, których zapłaty pozwany bezspornie odmawiał. Odmowa ta nie była prawnie uzasadniona. W konsekwencji należało zasądzić od pozwanego dochodzoną kwotę w całości na podstawie art. 15 ust. 1 u.w.l.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 15 ust. 1 u.w.l. Termin spełnienia świadczenia z tytułu zaliczki na fundusz remontowy określony jest ustawowo i przypada na 10 dzień każdego miesiąca. Skoro pozwany zaliczki tej nie uiszczał co miesiąc pozostawał w opóźnieniu z jej spełnieniem, sankcjonowanym odsetkami od dnia następnego, tj. co do zasady od 11. dnia każdego miesiąca. W czerwcu 2012 r, lutym, marcu i listopadzie 2013 r. oraz sierpniu 2014 r. dziesiąty przypadał na dzień wolny od pracy, w związku z czym termin spełnienia świadczenia przesuwał się na 11. (a w przypadku listopada na 12.), dlatego opóźnienie mogło powstać dopiero od 12. dnia wskazanych miesięcy (art. 115 k.c.). Odsetki te podlegały, ze względu na zmianę treści art. 481 k.c., rozbiciu na okresy do 31 grudnia 2015 r. i od 1 stycznia 2016 r. Artykuł 56 Ustawy z dnia 9 października 2015 r. o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r., poz. 1830) znajduje, w ocenie Sądu, zastosowanie do odsetek za opóźnienie. Norma ta nakazuje rozliczać wartość odsetek należnych za okres do dnia wejścia w życie na podstawie przepisów sprzed nowelizacji, tj. wedle dotychczasowej stopy odsetek ustawowych określonej zgodnie z art. 359 § 2, § 3 k.c. i wydanego na jego podstawie Rozporządzenia. Za okres po wejściu w życie nowelizacji w stosunku do odsetek ustawowych zastosowanie znajduje zaś art. 481 § 2 k.c. w brzmieniu po nowelizacji. Takie rozumienie przepisu przejściowego sprawia, że koniecznym jest, wobec istnienia po 1 stycznia 2016 r. dwóch rodzajów odsetek ustawowych, dookreślenie, że obowiązkiem pozwanego po tym dniu jest zapłata odsetek ustawowych za opóźnienie.

O kosztach postępowania Sąd orzekł stosownie do treści art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności strony za wynik procesu. Skoro powód wygrał proces w całości, to należał się mu od pozwanego zwrot kosztów procesu niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Koszty te wyliczono mając na uwadze wysokość opłaty sądowej od pozwu 360 zł, opłaty skarbowej od pełnomocnictwa 17 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego (1.200 zł zgodnie z par. 6 pkt 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu – t. j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490 ze zm.) – łącznie 1.577 zł.

Ze względu na powyższe motywy orzeczono jak w sentencji.