Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 grudnia 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Karol Ratajczak

Sędziowie: SA Jacek Nowicki

SA Ewa Staniszewska /spr./

Protokolant: st. sekr. sądowy Ewa Gadomska

po rozpoznaniu w dniu 5 grudnia 2017 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa M. P. (1) działającego jako reprezentanta grupy w skład której wchodzą: M. B. (1) i T. B. (1), A. G. i P. G., E. K. i M. K. (1), A. L. i M. L., M. M. (1) i R. M. (1), E. P. i L. P., K. W. i M. W., A. S. (1) i J. S. (1), I. K. i K. K. (1), S. M. (1), P. I., W. K., K. M., M. P. (1), D. P., J. S. (2), T. Z., D. N.

przeciwko (...) spółce z o.o.

w P.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 31 marca 2017 r. sygn. akt XVIII C 745/15

1.  oddala apelację,

2.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda (reprezentanta grupy) 4050,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym

Jacek Nowicki Karol Ratajczak Ewa Staniszewska

Sygn. akt I A Ca 632/17

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 22 września 2014 roku powód M. P. (1) jako reprezentant grupy wniósł o ustalenie, że pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. ponosi wobec członków grupy odpowiedzialność za stosowanie w zawartych z nimi umowach przedwstępnych ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego (zawartych w związku z realizacją inwestycji deweloperskiej – budowy dwóch budynków wielorodzinnych na nieruchomości położonej w Z., gmina S. w skład, której wchodzą działki o numerach ewidencyjnych (...) o łącznym obszarze 0,8959 ha, dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi KW nr (...)) niedozwolonego postanowienia umownego przewidującego waloryzację ceny lokali z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości stwierdzone podczas odbioru lokali lub inwentaryzacji powykonawczej, który to zapis stanowi klauzulę abuzywną w rozumieniu art. 385 ¹ kc, a także o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów procesu wg norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 10.287,00 zł.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości, a także o zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanego kosztów postępowania wg norm przepisanych.

W ocenie pozwanego postanowienia wskazanych umów przedwstępnych o możliwości podwyższenia bądź zmniejszenia ceny sprzedaży lokalu nie można traktować jako niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art. 385 ¹ kc.

Ponadto w ocenie pozwanego, ta część cen sprzedaży, co do której powód twierdzi (bezpodstawnie), że przysługuje mu roszczenie o zwrot, nie jest świadczeniem nienależnym w rozumieniu art. 410 § 2 kc, bowiem podstawy prawnej do zapłaty ceny sprzedaży dostarczają zawarte przez strony umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży. Pozwany podniósł także, że zarówno powód jaki i inni członkowie grupy zbyli wszelkie tego typu roszczenia na rzecz banków kredytujących nabycie przez nich lokali mieszkalnych. Jednym z zabezpieczeń stosowanych przez banki udzielające kredytów na zakup lokali jest cesja przyszłych roszczeń o zwrot ceny sprzedaży.

Wyrokiem z dnia 31.03.2017 roku Sąd Okręgowy w Poznaniu w punkcie 1 ustalił, że pozwany (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. ponosi wobec konsumentów określonych w postanowieniu z dnia 24 stycznia 2017 Sądu Okręgowego w Poznaniu, w sprawie XVIII C 745/15 roku odpowiedzialność wynikającą ze stosowania w zawartych z nimi umowach przedwstępnych ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego niedozwolonego postanowienia umownego przewidującego zmianę ceny lokalu z uwagi na różnicę w powierzchni nieruchomości stwierdzoną podczas odbioru lokalu lub inwentaryzacji powykonawczej bez prawa konsumenta odstąpienia od umowy, pozostawiając rozstrzygnięcie w przedmiocie obowiązku pozwanego co do zwrotu na rzecz każdego z członków grupy świadczenia pieniężnego spełnionego w wykonaniu wskazanego postanowienia umowy przedwstępnej w postępowaniu indywidulanym, w punkcie 2 kosztami procesu obciążył w całości pozwanego i z tego tytułu zasądził od pozwanego na rzecz powoda (reprezentanta grupy) kwotę 10.343,20 zł.

W uzasadnieniu wyroku Sąd powołał się na następujące ustalenia.

Powód M. P. (2) oraz M. B. (1) i T. B. (1), A. G. i P. G., E. K. i M. K. (1), M. L., A. L. (stawająca do umowy przedwstępnej pod panieńskim nazwiskiem K.), M. M. (1) i R. M. (2), M. S. i Ł. K. (przenoszące prawa z zawartej umowy przedwstępnej na rzecz E. P. i L. P. k. 382akt), H. W. i M. W., A. S. (1) i J. S. (1), I. K. i K. K. (1), S. M. (1), P. I., W. K., K. M., D. P., J. S. (2) (do umowy przedwstępnej stawająca wraz z byłym mężem A. S. (2)), T. Z., D. N. wraz z byłą żoną J. N. zawarli w 2006 roku z pozwaną (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. umowy przedwstępne ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali mieszkalnych położonych przy ul. (...) (obecnie ul. (...)) w Z., gmina S.. Przedmiotowe umowy zawarte zostały w związku z realizacją inwestycji deweloperskiej – budowy dwóch budynków wielorodzinnych na nieruchomości położonej w Z., gmina S. w skład, której wchodzą działki o numerach ewidencyjnych (...) o łącznym obszarze 0,8959 ha, dla której Sąd rejonowy Poznań –Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Umowy przedwstępne zostały zawarte z zastosowaniem wzorca umowy stosowanego przez (...) sp. z o.o., którego treść nie podlegała indywidualnemu uzgodnieniu z konsumentami i zawierały postanowienie przewidujące waloryzację ceny z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości stwierdzone podczas odbioru lokalu lub inwentaryzacji powykonawczej.

W oparciu o postanowienie umowne, członkowie grupy po dokonaniu powykonawczego obmiaru nabywanych przez nich lokali, zobowiązani zostali przez pozwanego do uiszczania na jego rzecz dopłaty z tytułu tzw. nadmetrażu tj. różnicy pomiędzy ustaloną w treści umowy przedwstępnej wielkością nabywanego lokalu, a jego powierzchnią stwierdzoną po zakończeniu budowy.

Odnośnie reprezentanta grupy M. P. (2), S. M. (1), P. I., W. K., A. i M. L. (panieńskie nazwisko A. L.: K.), M. S. i Ł. K., od których lokal odkupili E. i L. P., A. i J. S. (3), D. N. (byłego męża J. N.), I. i K. K. (1) pozwany posłużył się następującym wzorcem umownym: „W przypadku gdyby powierzchnia lokalu ustalona po jego wybudowaniu oraz po wykonaniu jego obmiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej, odbiegła od powierzchni przyjętej w niniejszej umowie przedwstępnej dla obliczenia ceny sprzedaży, strony dokonają w umowie przyrzeczonej stosownej zmiany ceny sprzedaży w ten sposób, że cena ta bądź ulegnie zmniejszeniu w przypadku wybudowania lokalu o powierzchni mniejszej od przyjętej w niniejszej umowie, bądź też cena ulegnie podwyższeniu, w przypadku wybudowania lokalu o powierzchni większej od przyjętej w niniejszej umowie. Zmiana ceny obliczona zostanie biorąc za podstawę cenę jednego metra kwadratowego powierzchni lokalu, o której mowa w punkcie 1 niniejszego paragrafu. Rozliczenia finansowe stron z tytułu zmiany ceny sprzedaży, dokonane zostaną pomiędzy stronami najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień zawarcia umowy przyrzeczonej”. Zapis stanowił paragraf 3 punkt 3 każdorazowej umowy przedwstępnej.

Co do małżonków A. i P. G., K. M., M. i R. M. (2), D. P., H. i M. W., T. Z. posłużono się wzorcem umownym o następującej treści: „ w przypadku gdy powierzchnia przedmiotu umowy, ustalona po jego wybudowaniu oraz po dokonaniu jego obmiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej, odbiegała od powierzchni przyjętej w niniejszej umowie przedwstępnej dla obliczenia ceny sprzedaży, strony dokonają w umowie przyrzeczonej stosownej zmiany ceny sprzedaży w ten sposób, że cena ta bądź ulegnie zmniejszeniu w przypadku wybudowania przedmiotu umowy o powierzchni mniejszej od przyjętej w niniejszej umowie, bądź też cena ulegnie podwyższeniu, w przypadku wybudowania przedmiotu umowy o powierzchni większej od przyjętej w niniejszej umowie. Zmiana ceny zostanie obliczona biorąc za podstawę cenę jednego metra kwadratowego powierzchni przedmiotu umowy, o której mowa w paragrafie 2 niniejszej umowy, przyjmując do pomiaru wymiary liczone na poziomie podłogi w świetle ścian bez wypraw, przyjmując 2 cm na grubość wyprawy. Rozliczenia finansowe stron z tytułu zmiany ceny sprzedaży, dokonane zostaną pomiędzy stronami najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień zawarcia umowy przyrzeczonej. Zapis ujęty w paragrafie 8 umowy przedwstępnej.

Drugą grupę zapisów umownych stanowią zapisy zastosowane w przypadku małżonków M. i T. B. (1), E. i M. K. (1), J. S. (2) (stawającej do umowy wraz z byłym mężem A. S. (2)): „gdyby powierzchnia lokalu ustalona po jego wybudowaniu oraz pod dokonaniu jego obmiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej, odbiegała od powierzchni przyjętej w niniejszej umowie przedwstępnej dla obliczenia ceny sprzedaży, strony dokonają w umowie przyrzeczonej stosownej zmiany ceny sprzedaży w ten sposób, że cena ta bądź ulegnie zmniejszeniu w przypadku wybudowania lokalu o powierzchni mniejszej od przyjętej w niniejszej umowie, bądź też cena ulegnie podwyższeniu, w przypadku wybudowania lokalu o powierzchni większej od przyjętej w każdoczesnej umowie. Zmiana ceny zostanie obliczona biorąc pod podstawę cenę jednego metra kwadratowego powierzchni lokalu, o której mowa powyżej, z tym zastrzeżeniem, że podwyższenie ceny sprzedaży z tytułu powiększonej powierzchni lokalu nie może przekroczyć 5% ceny sprzedaży, o której mowa w punkcie 1. niniejszego paragrafu. Rozliczenie finansowe stron z tytułu zmiany cen sprzedaży, dokonane zostaną pomiędzy stronami najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień zawarcia umowy przyrzeczonej”. Zapis ten został ujęty w paragrafie 3 punkt 3 umów przedwstępnych sprzedaży.

Wzorzec umowny został przygotowany przez dział sprzedaży pozwanej spółki.

Wszyscy członkowie grupy spełnili na rzecz pozwanego świadczenie tytułem dopłaty za tzw. nadmetraż i to przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Indywidualne roszczenia pieniężne członków grupy są zróżnicowane i wynoszą: wobec S. M. (2) 6.227,50 zł, M. B. (2) i T. B. (1) 5.167,50 zł, A. G. i P. G. 2.451,00 zł, P. I. 3.672,00 zł, E. K. i M. K. (1) 3.339,60 zł, W. K. 4.565,0 zł, A. L. i M. L. 3.836,70 zł, K. M. 3.420,00 zł, M. M. (1) i R. M. (2) 2736,00 zł, M. P. (1) 3.111,90 zł, E. pruchnik i L. pruchnik 1.909,14 zł, D. P. 5.060, 00 zł, J. S. (2) 3.621,00 zł, H. W. i M. W. 4.046,90 zł, T. Z. 4.959,00 zł, A. S. (1) i J. S. (1) 3.190 zł, D. N. 7.267,50 zł, I. i K. K. (1) 3.874,00 zł.

Decyzją Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nr (...) z dnia 9 grudnia 2011 roku w sprawie o sygn. akt RPZ (...) po przeprowadzeniu przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu we wzorcach przedwstępnych umów sprzedaży postanowień , które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (art. 479 ⁴⁵ kpc) tj. postanowień przewidujących możliwość zmiany ceny w przypadku, gdyby powierzchnia lokalu ustalona po jego wybudowaniu oraz po wykonaniu jego obmiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej odbiegała od powierzchni przyjętej w umowie, spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. została zobowiązana do: wprowadzenia do obrotu z konsumentami nowych wzorców przedwstępnych umów sprzedaży, w których kwestionowane postanowienia nie występują, wystąpienia do kontrahentów, będących konsumentami z propozycją podpisania aneksów obowiązujących nadal przedwstępnych umów sprzedaży, na podstawie których kwestionowane postanowienia zostaną usunięte, w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się decyzji.

Pismem z dnia 28 października 2013 roku członkowie grupy za pośrednictwem pełnomocnika wezwali pozwanego do zapłaty – zwrotu nienależnego świadczenia z tytułu dopłat za tzw. nadmetraż.

Powyższy stan faktyczny Sąd I instancji ustalił na podstawie w/w dokumentów, które nie były kwestionowane przez strony postępowania.

Jako nieistotny dla rozstrzygnięcia sporu, na podstawie art. 227 § 2 kpc w zw. z art. 24 ust 1 ustawy z dnia 17 grudnia 2009 roku o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym (Dz. U. z 2010 roku Nr 7 poz. 44) Sąd uznał wniosek dowodowy pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność tego, że z uwagi na charakter procesu budowlanego nie było możliwe zachowanie całkowitej zgodności powierzchni powykonawczej objętych niniejszym postępowaniem budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. (...) w Z. i znajdujących się w nich lokalach mieszkalnych (objętych niniejszym postępowaniem) z ich powierzchnią projektowaną, a także na okoliczność dopuszczalnych w świetle właściwych przepisów prawa, zasad sztuki budowlanej i norm odchyleń pomiędzy projektowaną i powykonawczą powierzchnią objętych niniejszym postępowaniem budynków mieszkalnych wielorodzinnych i znajdujących się w nich lokali mieszkalnych. W ocenie Sądu, okoliczność ta z uwagi na treść zapisów poddanych kontroli Sądu nie była konieczna do ustalenia, niemniej jednak jedynie w oparciu o zasady doświadczenia życiowego przyznać należy pozwanemu rację, iż niemożliwym jest zachowanie całkowitej zgodności powierzchni powykonawczej z powierzchnią projektowaną lokali i w tym zakresie istnieje możliwość dopuszczenia drobnych odchyleń, z innych postępowań prowadzonych w tym zakresie wynika, iż różnice w metrażu powierzchni mieszkalnych mogą kształtować się na poziomie ok.2- 3% ( w zależności od wielkości mieszkania), tj. np. w przypadku mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych różnica nie powinna przekraczać poziomu 1m ² maksymalnie do 1,5 m ². (por. uzasadnienie wyroku SA w Warszwie VI ACa 830/15)

Jako nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy o ustalenie Sąd ocenił także powoływane przez pozwanego cesje udzielone przez członków grupy bankom w zakresie przyszłych roszczeń o zwrot ceny sprzedaży. Sprawa nie dotyczy roszczeń o zapłatę a powód nie ma obowiązku wykazania interesu prawnego w dochodzeniu swojego roszczenia, ponadto powołane umowy cesji już wygasły, poza tym pozwany nie wykazał aby zapłata z tytułu tzw nadmetrażu dokonana przez członków grupy pochodziła z kredytów uzyskanych od banku.

W tych okolicznościach Sąd I instancji na wstępie wskazał, że stosownie do art. 2 ustęp 3 ustawy z dnia 17 grudnia 2009 roku o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym, w sprawach o roszczenia pieniężne powództwo może ograniczać się do żądania ustalenia odpowiedzialności kontraktowej pozwanego. W takim przypadku powód nie jest obowiązany wykazywać interesu prawnego w ustaleniu.

Ogólny zakaz stosowania niedozwolonych postanowień umownych (tzw. klauzul abuzywnych) w obrocie konsumenckim wynika z regulacji zawartej w przepisach art. 385 ¹ – 385 ³ k.c. Wedle przepisów art. 385 ¹ § 1 - 4 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie. Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje.

Wedle natomiast art. 385 ² k.c. oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny. Powyższe przepisy znajdują zastosowanie do umów obligacyjnych zawieranych przez przedsiębiorców z konsumentami, z użyciem lub bez użycia wzorców, ale także do klauzul wzorców umownych używanych przy zawieraniu umów.

Zdaniem Sądu Okręgowego pozwany nie wykazał aby miało miejsce indywidualne uzgodnienie treści kwestionowanej klauzuli z którymkolwiek z członków grupy, przez co należy rozumieć rzeczywistą możliwość wpływu konsumenta na jej treść i możliwość prowadzenia negocjacji w tym zakresie (art. 385 ¹ § 1 w zw. z § 3 k.c.). W tych okolicznościach przyjął, iż sporne zapisy wchodziły w skład wzorca umownego, narzuconego konsumentom, którym w tym okresie posługiwał się pozwany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W ocenie Sądu, kwestionowane postanowienia umowne kształtują prawa i obowiązki członków grupy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszają ich interesy.

„Dobre obyczaje" to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można zatem uznać działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc działania potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania. Natomiast pojęcie „interesów konsumenta" należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, mogą tu wejść w grę także inne aspekty: zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp.

Naruszenie interesów konsumenta wynikające z niedozwolonego postanowienia musi być rażące, a więc szczególnie doniosłe. W orzecznictwie wskazano także, że za „sprzeczne z dobrymi obyczajami" uznaje się wprowadzenie klauzul godzących w równowagę kontraktową, zaś „rażące naruszenie interesów konsumenta" polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta w określonym stosunku umownym.

Jedynie posiłkowo należy wskazał, że klauzule o podobnej treści, jak w umowach stron zostały wpisane do Rejestru Klauzul Niedozwolonych. Postanowienia o zmianie ceny w umowie przedwstępnej zostały bowiem uznane za niedozwolone m.in. wyrokiem z dnia 3 września 2015 roku wydanym w sprawie VI ACa 830/15 Sądu Apelacyjnego w Warszawie

W ocenie Sądu przez interesy członków grupy naruszone zakwestionowanymi postanowieniami umownymi należy przede wszystkim rozumieć ich interesy majątkowe, wiążące się z brakiem świadomości co do ostatecznej ceny mieszkania, ale również dezinformację, dyskomfort i niepewność co do czynników wpływających na wysokość ostatecznej ceny za zakupione mieszkanie.

Ponadto kwestionowana w sprawie klauzula, zawarta w umowach przedwstępnych, zdaniem Sądu, stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 ¹ § 1 kc, gdyż wypełnia normę przepisu art. 385 ³ pkt 20 kc. Zgodnie z tym przepisem w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Zgodnie bowiem z treścią zakwestionowanej klauzuli kupujący nie mieli prawa odstąpienia od umowy pomimo zmiany powierzchni i ceny lokalu.

W ocenie Sądu, zawsze w sytuacji wzrostu ceny, jaką ma zapłacić konsument powinien mieć on prawo odstąpienia od umowy, ponieważ może już nie być zainteresowany zakupem na zmienionych warunkach, ponadto może nie posiadać środków pieniężnych na zakup po nowej wyższej cenie. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że nawet przy kilkuprocentowym (np. 5%) wzroście ceny, odnoszącym się do ceny nominalnej lokalu mieszkalnego dodatkowa kwota do zapłaty może mieć dla konsumenta wielką wartość, niemożliwą do uiszczenia (np. dla mieszkania o powierzchni 50m ², którego cena za metr była ustalona na kwotę 2800zł łącznie 140.000zł – 5% ceny to kwota 7000zł, co stanowi różnicę w metrażu mieszkania (...)m ²) .

Analizując treść kwestionowanych postanowień umownych należy zwrócić uwagę, iż przedmiotowe postanowienia nie regulowały sytuacji zaistnienia niewielkiego odstępstwa między projektowaną powierzchnią lokalu a powierzchnią faktycznie wykonaną.

Przy czym, bezspornie w niniejszej sprawie konsument nie uzyskał prawa odstąpienia od umowy, a zatem jego interesy ekonomiczne nie zostały uwzględnione. Brak przyznania konsumentowi umownego prawa odstąpienia na wypadek zmiany ceny lokalu stanowi zatem klauzulę abuzywną wskazaną w pkt 20 art. 385 ³ kc. Niewątpliwie przy przyznaniu deweloperowi możliwości jednostronnej zmiany umowy w zakresie powierzchni i ceny lokalu konsument powinien mieć zagwarantowane prawo odstąpienia od umowy, bowiem jak już zostało to wyjaśnione może nie być zainteresowany dokonaniem transakcji. Możliwość ta może być ograniczona do zmian istotnych, ale powinna być zapewniona, w przeciwnym bowiem przypadku klauzula dopuszczająca możliwość zmiany powierzchni będzie stanowiła klauzulę wskazaną w pkt 19 art. 385 ³ kc.

Przedstawiony przez strony wzorzec umowy wbrew jego nazwie „umowa przedwstępna” obecnie wypełnia definicję umowy uregulowanej w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. 2011 Nr 232 poz. 1377). Natomiast przed wejściem w życie ww. ustawy umowa taka miała charakter umowy nienazwanej. Jak się wskazywało w orzecznictwie tego rodzaju umowa, spełniająca przesłanki z art. 9 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. 2000 Nr 80 poz. 903), niezależnie od jej zatytułowania, stanowiła w istocie umowę deweloperską. Zatem umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej, unormowanej w art. 389 k.c. Umowa deweloperska to umowa nienazwana, o charakterze mieszanym, powstała w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Główne świadczenia stron to po stronie konsumenta – obowiązek zapłaty, a po stronie dewelopera – obowiązek wybudowania budynku i lokalu o określonej powierzchni i standardzie oraz zobowiązanie do ustanowienia i przeniesienia na konsumenta prawa odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

W związku z treścią art. 385 ¹ § 1 zd. 2 kc za niedozwoloną klauzulę umowną nie można uznać takiego postanowienia umowy, które określa główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W sprawie trzeba jednak zwrócić uwagę, że zakwestionowane postanowienia nie określają także wprost świadczenia głównego wynikającego z umowy, czyli ceny za wybudowany lokal mieszkalny tylko dotyczą tego świadczenia, między innymi poprzez klauzule waloryzacyjne (por. orzeczenie SN z dnia 13 maja 2005 roku I CK 690/04).

Wedle także przeważającego stanowiska doktryny art. 385 ¹ § 1 zd. 2 kc, nie odnosi się do klauzul, których zastosowanie wywiera wpływ na wysokość świadczenia "głównego", np. klauzule waloryzacyjne. Sąd Najwyższy wskazał, że umowna klauzula waloryzacyjna nie jest objęta wyłączeniem zawartym w art. 385 ¹ § 1 zd. 2 (skuteczność klauzul umownych "określających główne świadczenia stron", sformułowanych w sposób jednoznaczny). Klauzula waloryzacyjna nie określa bowiem bezpośrednio świadczenia głównego (np. świadczenia ubezpieczeniowego), ale wprowadza umowny reżim jego podwyższania.

Reasumując, Sąd uznał, za nietrafny zarzut pozwanego, iż kwestionowane postanowienia umowne dotyczą sformułowanych jednoznacznie głównych świadczeń stron.

Wobec powyższego należało uznać, iż zakwestionowane postanowienia wzorca umownego stanowią niedozwolone klauzule umowne, co zgodnie z art. 385 ¹ k.c. ma ten skutek, że takie postanowienia konsumenta nie wiążą.

W konsekwencji konsumenci ujęci w postanowieniu Sądu z dnia 24 stycznia 2017 roku o ustalaniu składu osobowego grupy (k.856 i n. akt), którzy na mocy kwestionowanych postanowień umownych dokonali dopłat są uprawnieni do żądania zwrotu wpłaconych na rzecz pozwanego środków na mocy art. 410 § 1 i § 2 k.c., gdyż podstawa do zatrzymania przez pozwanego tych świadczeń odpadła.

W tym zakresie szczegółowe rozstrzygnięcie co do kwot należnych poszczególnym konsumentom wchodzącym w skład grupy pozostawiono postępowaniu indywidualnemu, co było zgodne z żądaniem pozwu. (pkt 1 wyroku).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 24 ust 1 ustawy o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 328 par.2 k.p.c. , ponieważ uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszystkie przewidziane tym przepisem elementy pozwalające na zapoznanie się z procesem wnioskowania Sądu I instancji.

Przywołane w apelacji na jego uzasadnienie argumenty stanowią w istocie polemikę z oceną Sądu I instancji, że przedmiotowe postanowienia umów kształtowały prawa i obowiązki powodów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy jako konsumentów.

Tym niemniej podkreślić należy, że z uzasadnienia jasno wynika, że Sąd I instancji uznał za sprzeczne z dobrymi obyczajami posługiwanie się przez pozwanego przy zawieraniu przedmiotowych umów z powodami własnym wzorcem umowy, zawierającym postanowienia odnośnie do podstaw ostatecznego ustalenia wysokości ceny za mieszkania, które kształtowały prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami bo skutkujący dyskomfort i niepewność co do co do ostatecznej wysokości ceny za zakupione mieszkanie, przy braku prawa do odstąpienia od umowy.

Przy czym powołał się też na przepis z art. 385 ze zn.3 pkt.20 k.c., w myśl którego już z mocy ustawy klauzulą niedozwoloną w rozumieniu art.385 ze zn. 1 par.1 k.c. tj. spełniającą przesłanki w nim wymienione, jest postanowienie umowy przewidujące uprawnienie dla kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy. Skarżący w swych wywodach zdaje się pomijać, że w myśl rozstrzygnięcia z zaskarżonego wyroku Sąd I instancji ustalił jego odpowiedzialność właśnie z powodu posługiwania się klauzulą niedozwoloną, o której mowa w art. 385 ze zn. 3 pkt.20 k.c. Sąd Okręgowy ustalił bowiem odpowiedzialność pozwanego wobec powodów wynikającą z posługiwania się w przedmiotowych umowach postanowieniem przewidującym zmianę ceny lokalu z uwagi na różnicę powierzchni między ustaloną a rzeczywistą bez prawa odstąpienia od umowy.

Z tych samych przyczyn nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 233 par. 1 k.p.c. podniesiony w polemice ze stanowiskiem Sądu I instancji, że powodowie mieli dyskomfort i niepewność co do czynników wpływających na wysokość ostatecznej ceny za zakupione mieszkanie, generalnie, że pozwany posługiwał się wzorcem umowy z niedozwoloną klauzulą. Podstawy tego zarzutu dotyczą również nie tyle ustaleń faktycznych Sądu I instancji, ile prawidłowości dokonanej przez niego ich subsumcji pod przepisy prawa materialnego.

Okoliczności faktyczne sprawy zostały ustalone na podstawie niespornych w sprawie dokumentów i nie budzą żadnych zastrzeżeń. Sąd Apelacyjny w pełni je podzielając uczynił je integralną częścią swoich rozważań.

Dla porządku dodać do nich jedynie należy, że prawomocnym postanowieniem z dnia 24 stycznia 2017r.Sąd Okręgowy ustalił skład osobowy grupy w przedmiocie niniejszego postępowania, do której zaliczył wszystkich powodów wymienionych w zaskarżonym wyroku.

W świetle treści zaskarżonego wyroku, w którym po ustaleniu odpowiedzialności pozwanego wynikającej ze stosowania w umowach przedwstępnych ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego niedozwolonej klauzuli, pozostawiono rozstrzygnięcie w przedmiocie obowiązku pozwanego co do zwrotu na rzecz każdego z członków grupy świadczenia pieniężnego spełnionego w wykonaniu wskazanego postanowienia umowy przedwstępnej ( klauzuli niedozwolonej) w postępowaniu indywidualnym – nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 2 ust.3 ustawy o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym podnoszony z tej tylko przyczyny, że w sentencji wyroku nie została określona „ kwalifikacja prawna roszczenia, którego członkowie grupy zamierzają dochodzić w późniejszych sprawach indywidualnych z wykorzystaniem prejudykatu uzyskanego w niniejszym postępowaniu grupowym”. W orzeczeniu Sądu I instancji jednoznacznie została wskazana taka sama wobec wszystkich powodów podstawa faktyczna odpowiedzialności pozwanego tj. zostało skonkretyzowane niedozwolone postanowienie z umów stron, za które pozwany ponosi co do zasady odpowiedzialność cywilną. Określone nadto zostało, że w postępowaniach indywidualnych powodom przysługuje wyłącznie roszczenie pieniężne o zwrot świadczeń spełnionych w wykonaniu opisanego wcześniej postanowienia. Dostatecznie zostały więc zakreślone podstawy i granice odpowiedzialność pozwanego wobec powodów w ewentualnych przyszłych postępowaniach indywidualnych. Przy czym każdy z powodów przedstawił w pozwie wysokość swojego roszczenia pieniężnego, która zresztą w każdym przypadku nie może być dowolna bo jest wyznaczana treścią niedozwolonej klauzuli umownej. Zdaniem Sądu Apelacyjnego w niniejszym składzie konieczne jest dokonanie przez sądy kwalifikacji prawnej roszczenia pieniężnego, którego członkowie grupy zamierzają dochodzić w późniejszych, indywidualnych już sprawach przy ocenie dopuszczalności postępowania grupowego i zasadności jej żądania, jednak nie jest konieczne jej przedstawienie w wyroku w postaci konkretnego przepisu.

Wbrew sugestii skarżącego przepis z art. 2 ust.4 czy art.21 ust.1 ustawy z dnia 17 grudnia 2009r. o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym ( Dz.U. z 2010, Nr 7, poz. 44) nie wymaga bowiem wskazania w orzeczeniu ustalającym odpowiedzialność pozwanego za określone zdarzenie lub zdarzenia przepisu prawa stanowiącego podstawę roszczenia powodów w indywidualnych postępowaniach.

Co więcej, w judykaturze i doktrynie jednolicie przyjmuje się, że fakty dotyczące wysokości , wymagalności indywidualnych roszczeń nie powinny być brane pod uwagę przy badaniu i ocenie na gruncie art.1 ust.1 cytowanej ustawy tożsamości podstawy faktycznej roszczenia lub tego, czy jest ona jednakowa.

Decydujące znaczenie przy tej ocenie mają tożsame lub jednakowe wobec wszystkich członków grupy okoliczności faktyczne składające się na podstawę odpowiedzialności, zaś charakter i rodzaj jednostkowych roszczeń , ich wysokość lub wymagalność nie mają wpływu na tą ocenę, podobnie jak istnienie okoliczności indywidualnych, właściwych tylko dla pojedynczych lub niektórych członków grupy ( por. np. postanowienie S.N. z dnia 28.01.2015r., sygn. I CSK 533/14, opubl. OSNC z 2015/7-8/97).

Sąd Apelacyjny uznał za nieuzasadnione zarzuty naruszenia art.2 ust.3 ustawy o dochodzeniu roszczeń w postępowaniu grupowym , art.410 par.1 i 2 w zw. z art.405 k.c. i 385 k.c.

Zarzucając naruszenie wymienionych przepisów skarżący akcentuje pominiętą jego zdaniem przez Sąd I instancji okoliczność, że w każdym przypadku strony zawarły następnie przyrzeczone umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali mieszkalnych, w których treści ceny sprzedaży zostały ustalone kwotowo w sposób jednoznaczny.

Tymczasem Sąd Okręgowy kwestii tej poświęcił istotną część swoich rozważań, kwalifikując umowy poszczególnych ich stron jako umowę developerską i powołując się na dominującą w orzecznictwie i doktrynie wykładnię art.385 ze zn.1 par.1 k.c., wedle której umowna klauzula waloryzacyjna nie jest objęta wyłączeniem z tego przepisu, a w konsekwencji ustalona ostatecznie z jej zastosowaniem cena. Wywody skarżącego czynione są w oderwaniu od rzeczywistych podstaw wnioskowania Sądu Okręgowego i sprowadzają się do obstawania przy własnej wersji o istnieniu dwóch umów: przedwstępnej i przyrzeczonej z art.389 k.c.

Sąd Apelacyjny podziela jednak w pełni stanowisko Sądu I instancji. Raz jeszcze więc tylko można podkreślić, że o charakterze umowy decyduje jej treść, a nie nadany jej przez strony tytuł bądź charakter. W niniejszym postępowaniu było poza sporem, że podstawowym przedmiotem działalności pozwanego jest realizacja projektów budowlanych, a nadto że na podstawie umów zobowiązał się on do budowy i sprzedaży lokali o sprecyzowanym standardzie i powierzchni. Było też poza sporem, że powodowie byli w relacji do pozwanego konsumentami w rozumieniu art.22 ze zn.1 k.c., których podstawowym świadczeniem wzajemnym była zapłata ceny. Świadczeniem kontrahentów pozwanego było finansowanie procesu inwestycyjnego w toku całego jego trwania, jeszcze przed przeniesieniem własności lokali. Treść umów zawartych przez strony w pełni uzasadniała stanowisko Sądu I instancji, iż w rzeczywistości umowy zwane przedwstępnymi nie miały samodzielnego charakteru, lecz pozostawały w instrumentalnym związku z umową o wyodrębnienie własności lokali i ich sprzedaży. Są to cechy umowy developerskiej, którą przed wejściem ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego kwalifikowano jako umowę nienazwaną, o charakterze mieszanym, składającą się z elementów treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów , których elementy zawiera. Ma ona charakter umowy właściwej, a nie umów w niej ujętych np. przedwstępnej ( por. np. uchwałę S.N. z dnia 9.12.2010r., sygn. III CZP 104/10, opubl. w OSNC z 2011/7-8/79).

Nie ma więc racji skarżący gdy usiłuje dowodzić, że umowa zwana przedwstępną stanowiła odrębną umowę od przyrzeczonej i zawarte w niej postanowienia co do ceny są obojętne dla oceny, czy stanowiły klauzule niedozwolone. Postanowienia te wraz z ustalonymi w umowie przyrzeczonej należy traktować łącznie, jako ustalające wzajemne świadczenie powodów w postaci ceny.

Sąd Apelacyjny nie podzielił zarzutu naruszenia art. 385 ze zn. 1 par.1 k.c.

Podkreślić należy, że przedmiot badania i oceny w niniejszym postępowaniu był ograniczony do ustalenia okoliczności faktycznych i prawnych wspólnych dla członków grupy, stanowiących przesłankę indywidualnych roszczeń pieniężnych kierowanych przeciwko pozwanemu.

Sąd I instancji ustalił odpowiedzialność pozwanego za posługiwanie się w umowach niedozwoloną klauzulą o ustaleniu ceny zależnie od ostatecznej powierzchni lokali bez prawa konsumenta do odstąpienia od umowy. Apelujący niesłusznie pomija, że chociaż same kryteria wyznaczające ostateczną cenę były jednoznaczne ( wybudowane metry kwadratowe razy ustalona, niezmienna cena za metr kwadratowy), w żaden jednak sposób nie zostały określone granice możliwych rozbieżności między zakładanymi w umowie a uzyskanymi w rzeczywistości elementami kryteriów w postaci powierzchni lokalu i jego ceny. W myśl analizowanych postanowień o wysokości ostatecznej ceny decydowała powierzchnia lokalu. Jest to element, którego nie sposób traktować jako niezależny od pozwanej. Słusznie Sąd I instancji wskazał bowiem , że o ile w złożonym procesie inwestycyjnym domu wielomieszkaniowego dopuszczalne i usprawiedliwione są odstępstwa uzyskanych powierzchni lokali od pierwotnie zakładanych, o tyle ich granice są przewidywalne przy starannym prowadzeniu inwestycji. Tymczasem w umowach stron ( poza umowami zawartymi z M. i T. B., E. i M. K., J. S. – o czym niżej) nie zostały zawarte żadne granice możliwych odstępstw i to nie tylko w zakresie uzyskania większej powierzchni, ale również mniejszej od zakładanej, a w konsekwencji granice zmian ceny i zmian co do przedmiotu świadczenia pozwanego. Sytuacja powodów w tych zakresach była zależna wyłącznie od sposobu wywiązania się przez pozwanego z zobowiązania świadczenia niepieniężnego.

Odrębna grupa zarzutów odnosiła się do powodów M. i T. B., E. i M. K. oraz J. S. ,którzy zawarli umowy przewidujące zmniejszenie bądź zwiększenie ceny w związku ze zmniejszoną lub zwiększoną końcową powierzchnią lokalu „ z tym zastrzeżeniem, że podwyższenie ceny sprzedaży z tytułu powiększonej powierzchni lokalu nie może przekroczyć 5% ceny sprzedaży, o której mowa w punkcie 1 niniejszego paragrafu”. Jest to rzeczywiście odmienny od pozostałych przypadków umów sposób uregulowania ceny za lokal mieszkalny. Wyznaczono nim cenę maksymalną, możliwą przy tym do ustalenia według wskazanych kryteriów ( powierzchnia razy konkretna kwota za metr kwadratowy), nadal bez prawa do odstąpienia od umowy.

Co do zasady, nie ma podstaw do traktowania za niedozwolone umowne klauzule, które określają maksymalną cenę ostateczną według kryteriów w postaci rzeczywistej powierzchni lokalu i sprecyzowanej wcześniej ceny za metr kwadratowy. Takie stanowisko przyjął też Sąd I instancji uznając jednak za zawyżoną granicę dopuszczonej różnicy ( 5%) w sytuacji, gdy na jedyne zmienne kryterium ( powierzchnię) wpływ miał wyłącznie sposób wykonania zobowiązania przez pozwanego. W ocenie Sądu I instancji, przy dołożeniu należytej staranności odstępstwa w powierzchni nie powinny przekraczać 3%. Przeciwko takim podstawom wnioskowania Sądu skarżący nie przytoczył zaś żadnych argumentów przeciwnych.

Ubocznie więc tylko dodać można, że pozwany nie zaskarżył też postanowienia z dnia 24.01.2017r. o ustaleniu składu osobowego grupy w rozpatrywanym postępowaniu.

Z przyczyn wyżej przedstawionych Sąd Apelacyjny apelację oddalił na podstawie art.385 k.p.c. i orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego na podstawi art.98 par.1 i 3 k.p.c. w zw. z par.1 pkt.6 i par.10 ust.1 pkt.2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Jacek Nowicki Karol Ratajczak Ewa Staniszewska