Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 stycznia 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Dorota Ochalska - Gola (spr.)

Sędziowie: SA Jacek Pasikowski

del. SO Marta Witoszyńska

Protokolant: st. sekr. sąd. Julita Postolska

po rozpoznaniu w dniu 30 stycznia 2018 r. w Łodzi na rozprawie

sprawy z powództwa M. M.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) Osiedle (...)
w K.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Kaliszu

z dnia 1 marca 2017 r. sygn. akt I C 1041/16

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od M. M. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej (...) Osiedle (...) w K. kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego
w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 728/17

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 1 marca 2017r. Sąd Okręgowy w Kaliszu, w sprawie z powództwa M. M. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) Osiedle (...) w K. o uchylenie uchwały nr 5/2016, oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 377 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe orzeczenie poprzedziły następujące ustalenia faktyczne, które Sąd Apelacyjny akceptuje i przyjmuje za własne, a z których wynika, że powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w K., Osiedle (...).

Wspólnota Mieszkaniowa (...) Osiedle (...) w K. powstała w dniu 8 grudnia 2008 r. Przed utworzeniem Wspólnoty jeden z właścicieli zamontował klimatyzator na elewacji ściany garażowej od strony ogródków oraz drugi klimatyzator na balkonie.

W styczniu 2016 r. powód M. M. zwrócił się do członka Zarządu M. K. o wyrażenie zgody na zamontowanie dwóch klimatyzatorów.

Pismem z dnia 8 marca 2016 r. zarząd Wspólnoty poinformował powoda, że montaż klimatyzatorów wymaga wykorzystania elewacji zewnętrznej, która należy do nieruchomości wspólnej a zatem montaż klimatyzatora wymaga zgody Wspólnoty Mieszkaniowej. Podano, że rozpatrując prośbę powoda zarząd może wyrazić zgodę na montaż klimatyzatorów przy uwzględnieniu warunków:

1.  uzgodnienie z sąsiadami lokalu numer (...), ponieważ to nad ich ogródkiem nastąpi montaż,

2.  uwzględnić możliwość zamontowania przynajmniej jednego urządzenia w strefie własnego balkonu,

3.  mocowania do ściany należy dokonać w sposób bezpieczny nie zagrażający osobom mogącym przebywać na terenie niższej kondygnacji,

4.  przy mocowaniu urządzeń i przebijaniu się przez warstwę ocieplenia zalecane jest zastosowanie tulei oporowych zabezpieczających przed wciskaniem się w cienkościenny tynk i styropian,

5.  urządzenia nie mogą emitować hałasu zakłócającego spokój, szczególnie w ciszy nocnej,

6.  należy także przewidzieć odprowadzenie skroplin aby nie zalewać elewacji.

W dniu 14 marca 2016 r. powód zamontował klimatyzator na elewacji budynku obok swojego lokalu. Montaż klimatyzatora spowodował zastrzeżenia ze strony właścicieli sąsiednich lokali, wskazywano na niszczenie i uszkodzenie elewacji zewnętrznej, oszpecenie budynku, hałas, wpływ na obniżenie wartości nieruchomości i lokali.

W dniu 18 marca 2016 r. odbyło się zebranie (...) Wspólnoty Mieszkaniowej. W porządku obrad uwzględniono ustanowienie zasad wydawania opinii dotyczącej montażu urządzeń klimatycznych. Podczas dyskusji w sprawie montażu klimatyzatorów przez powoda, zarząd Wspólnoty ustalił, że ten problem zostanie rozwiązany ugodowo i właściciele przekonają powoda o zamontowaniu klimatyzatora w obrębie jego balkonu a jeśli nie uda się załatwić tej sprawy ugodowo to wówczas Wspólnota podejmie uchwałę w kwestii wyrażenia zgody na montaż klimatyzatorów. Nie doszło do ustanowienia zasad wydawania opinii w sprawie montażu urządzeń klimatycznych.

Uchwałą numer (...) właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy Osiedlu (...) w K. poddano pod głosowanie wyrażenie zgody na montaż klimatyzatora na ścianie elewacji zewnętrznej przyległej do lokalu numer (...) od strony balkonów. Przyjęto, że elewacja stanowi część wspólną nieruchomości i montaż klimatyzatora na elewacji wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Głosowanie nad uchwałą numer (...) właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy Osiedlu (...) w K. w sprawie wyrażenia zgody na montaż urządzenia klimatyzacji na elewacji budynku odbyło się metodą indywidualnego zbierania głosów na karcie zbiorczej z wykazem właścicieli. Oddano 37 głosów, za uchwałą 592/10000 udziałów, przeciw uchwale 7919/10000 udziałów, wstrzymało się (...) udziałów. Powód nie brał udziału w głosowaniu. Członkowi Zarządu M. K. nie udało się skontaktować z powodem, wówczas głos powoda został zaliczony w wyniku głosowania jako popierający montaż klimatyzatora na elewacji.

Pismem z dnia 8 czerwca 2016 r. Zarząd Wspólnoty poinformował powoda, że w związku z zamontowaniem przez powoda klimatyzatora na ścianie zewnętrznej budynku, która jest częścią wspólną nieruchomości została poddana głosowaniu uchwała numer 5 dotycząca wyrażenia zgody na montaż klimatyzatora. Wspólnota Mieszkaniowa wielkością (...) udziałów, co stanowi 79,19% ogółu, nie wyraziła zgody na montaż klimatyzatora na elewacji budynku przynależnej do części wspólnej nieruchomości. Wezwano powoda do przemontowania klimatyzatora na stronę własnego balkonu.

W rozważaniach Sąd pierwszej instancji podkreślił, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa obejmuje 42 właścicieli odrębnych lokali jest wspólnotą dużą stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r o własności lokali (Dz. U. z 2003r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), funkcjonuje bowiem w nieruchomości większej niż siedem odrębnych lokali. Przed utworzeniem niniejszej Wspólnoty jeden z właścicieli zamontował jeden klimatyzator na elewacji budynku, a drugi w obrębie własnego balkonu, jednakże odbyło się to na etapie budowy budynku gdy nie było jeszcze Wspólnoty Mieszkaniowej. Dotychczas w przedmiotowej Wspólnocie nie było sytuacji. aby właściciele występowali do Wspólnoty o zgodę na zamontowanie klimatyzacji na elewacji budynku, nie ma także ustalonych zasad dotyczących montażu klimatyzacji.

Sąd pierwszej instancji przyjął, że w niniejszej sprawie doszło do podjęcia uchwały nr 5/2016 pozwanej Wspólnoty większością (...) udziałów. Za niezasadne uznał zarzuty powoda jakoby nie przedstawiono poszczególnym właścicielom projektu uchwały do zapoznania się z jej treścią, nie ustalono początku i zakończenia głosowania, nie określono treści uchwały, a ponadto brak jest daty sporządzenia uchwały. Powtarzając ustalenia faktyczne dotyczące okoliczności podjęcia spornej uchwały Nr 5 pozwanej Wspólnoty jak i jej przebiegu uznał, że pozwana Wspólnota miała prawo i obowiązek podjąć uchwałę w przedmiocie zgłoszonego przez powoda wniosku. Uchwała istotnie nie ma określonej daty, ale precyzuje, że jest to uchwała właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy Osiedlu (...) w K. w sprawie wyrażenia zgody na montaż urządzenia klimatyzacji na elewacji budynku. W procesie zbierania głosów, każdy z właścicieli zapoznawał się z treścią uchwały i mógł podjąć decyzję za lub przeciw uchwale. Sąd Okręgowy wskazał, że zarzuty formalne mogą być podstawą uchylenia uchwały tylko w sytuacji, kiedy zostanie wykazane, że ich naruszenie miało znaczenie dla treści uchwały tj. spowodowało, iż treść uchwały jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powód w rozpatrywanej sprawie nie uprawdopodbnił, że powyższy brak formalny w postaci braku daty uchwały miał znaczenie dla jej treści.

Powód podnosił, że otrzymał zgodę Wspólnoty na montaż klimatyzatora na elewacji budynku wyrażoną w piśmie z dnia 8 czerwca 2016 r., jednak z pisma tego - w ocenie Sądu pierwszej instancji– okoliczność ta wcale nie wynika. Zarząd strony pozwanej podał bowiem, że montaż klimatyzatora wymaga zgody Wspólnoty Mieszkaniowej, a jednocześnie wskazał, jakie warunki montażu powinien spełnić powód montując urządzenie. Pismo to nie jest zatem jednoznaczne w swej treści, a ponadto pochodzi jedynie od członków zarządu Wspólnoty, którzy nie byli umocowanymi do podejmowania decyzji w kwestiach zastrzeżonych dla Wspólnoty Mieszkaniowej. W ocenie Sądu pierwszej instancji nie ulega wątpliwości, że elewacja budynku, w którym wydzielono nieruchomości lokalowe, stanowi część wspólną nieruchomości. Elewacja może być wykorzystywana w celu umieszczenia klimatyzatorów, reklam, szyldów, czy innych urządzeń, przy czym takie korzystanie wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługujących poszczególnym właścicielom udziałów we współwłasności. Współwłaściciele nie mogą wywieszać na elewacji nieruchomości wspólnej według swego uznania klimatyzatorów, reklam, tablic, czy szyldów. Współwłaściciel nieruchomości wspólnej nie może bowiem korzystać z części wspólnej dowolnie, stosownie do swoich potrzeb. Może z niej jedynie współkorzystać w sposób nie zakłócający korzystania przez innych współwłaścicieli. Umieszczenie klimatyzatora powoduje trwałe bądź czasowe przeznaczenie zajętej części wyłącznie na potrzeby osoby, która zawiesiła urządzenie i prowadzi do sytuacji, że jeden ze współwłaścicieli korzysta z części wspólnej w szerszym zakresie, niż pozostali, uzyskując z tego tytułu korzyść. Na zebraniu Wspólnoty podnoszono, że zamontowanie klimatyzatora wiąże się z uszkodzeniem ściany i elewacji, nieestetycznie wygląda, a właścicielom lokali położonych w pobliżu klimatyzatora może przeszkadzać hałas, gdy urządzenie pracuje, co także przemawia za tym, aby decyzję w kwestii montażu klimatyzatorów na elewacji były podejmowane przez wszystkich właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej. W konkluzji Sąd Okręgowy uznał, że zainstalowanie klimatyzatora na elewacji jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i do jej przeprowadzenia potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, w której wyrażą oni zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.). Podejmując zatem zaskarżoną uchwałę numer (...) pozwana działała na podstawie i w granicach prawa, a powód nie wykazał, że naruszone zostały jego interesy - art. 25 ust. 1 u.w.l. O naruszeniu interesów właściciela lokalu można bowiem mówić, gdy uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna. W realiach sporu instalacja klimatyzatora stanowi korzyść jedynie jednego właściciela kosztem pozostałych właścicieli lokali. Montaż klimatyzatora bez zgody Wspólnoty prowadzi do konfliktu powoda i pozostałych członków Wspólnoty, zaś interesu powoda nie można rozpatrywać w oderwaniu od interesu pozostałych członków Wspólnoty.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art.98 k.p.c. obciążając powoda kosztami postępowania w całości.

Powyższe orzeczenie zaskarżył apelacją powód, zarzucając mu naruszenie przepisów prawa materialnego:

1 . art. 23 ust. 1 oraz art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez bezpodstawne ograniczenie uchwałą nr 5 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy Osiedlu (...) w K. prawa właściciela lokalu nr (...), którego apelujący ( powód ) jest właścicielem, poprzez zakazanie montażu klimatyzatora na ścianie elewacji zewnętrznej przyległej do lokalu nr (...) ( od strony balkonów ), co powoduje, że zaskarżoną uchwałą nr 5/2016 nierówno traktuje się właścicieli lokali w sytuacji, gdy inni właściciele posiadają klimatyzatory zamontowane również na elewacji budynku i w części balkonowej;

2. art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali w związku z art. 6 k.c. poprzez pominięcie, że to na stronie pozwanej ciąży obowiązek wykazania, iż zachodzą okoliczności, że właściciel lokalu nr (...) montując klimatyzator na ścianie elewacji zewnętrznej przyległej do jego lokalu ( od strony balkonów ) korzysta z nieruchomości wspólnej w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem bądź też ogranicza prawo pozostałych współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również pominięcie faktu, że w zaskarżonej uchwale nr 5 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy Osiedlu (...) w K. dokonano ograniczenia praw lokalu nr (...) w większym stopniu niż jest to konieczne do uregulowania zasad współkorzystania z nieruchomości wspólnej;

3. art. 206 k.c. w związku z art. 5 k.c. poprzez:

a) przyjęcie, że umieszczenie klimatyzatora na ścianie elewacji zewnętrznej przyległej do jego lokalu ( od strony balkonów ) na części nieruchomości wspólnej ogranicza współposiadanie i korzystanie z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli,

b) uznanie, że umieszczenie klimatyzatora na ścianie elewacji zewnętrznej przyległej do jego lokalu ( od strony balkonów ) na części nieruchomości wspólnej przez właściciela lokalu nr (...) powoduje, iż korzysta z nieruchomości wspólnej w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem,

c) przyjęcie, że zaskarżona uchwała nr 5/2016 nie prowadzi do ograniczenia lub wyłączenia ustawowego prawa właściciela do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa i uchylenie uchwały nr 5/2016 pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy Osiedlu (...) w K. oraz o zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie apelacyjne, ewentualnie wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji i obciążenie powoda kosztami postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie skutkuje wzruszeniem zaskarżonego wyroku.

Skarżący nie podnosi żadnych zarzutów naruszenia prawa procesowego, dotyczących przebiegu postępowania dowodowego, oceny dowodów i poczynionych w sprawie ustaleń , co nakazuje przyjąć, że podstawa faktyczna zaskarżonego wyroku została ustalona w sposób prawidłowy. Z kolei zarzuty naruszenia prawa materialnego zostały skonstruowane w sposób, który wskazuje na wewnętrzną sprzeczność stanowiska powoda. Z jednej bowiem strony apelujący nadal kwestionuje charakter materii poddanej pod głosowanie, jako nieprzystającej do treści art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) i wykraczającej poza pojęcie korzystania z części wspólnej nieruchomości, a nawet usiłuje wykazać, że treść zaskarżonej uchwały dotyczy w istocie odrębnej własności lokalu skarżącego. Jednocześnie jednak wskazuje na spełnienie przesłanki z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali w postaci naruszenia indywidualnego interesu skarżącego, co zakłada przecież akceptację kognicji Wspólnoty do podjęcia zaskarżonej uchwały.

W pierwszej kolejności wypada zatem wskazać, że ściana zewnętrzna budynku i elewacja budynku z pewnością stanowią przedmiot przymusowej współwłasności właścicieli lokali, o której mowa w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej powoływanej jako u.w.l.). Ustawodawca w art. 3 ust. 2 u.w.l. wskazał, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przepis ten odwołuje się zatem do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które "nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali". W judykaturze postuluje się, by pojęciu "użytku" na gruncie przepisu art. 3 ust. 2 nadać szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której funkcja wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej (tak m.in. SA w S. w wyroku z dnia 29 grudnia 2016 r. w sprawie I ACa 523/16, LEX nr 2250005).

Zasady korzystania z nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową regulują przepisy art. 206 i 207 k.c., uzupełnione jednak poprzez art. 12 u.w.l. i 13 u.w.l. W myśl przepisu art. 12 u.w.l., przy zachowaniu wynikającego z art. 140 k.c. prawa do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej, każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi), i to tylko zgodnie z jej przeznaczeniem. Każdy właściciel lokalu ma więc prawo do bezpośredniego korzystania z całej nieruchomości wspólnej. Równolegle jednak identyczne uprawnienia przysługują pozostałym współwłaścicielom. W tym układzie uprawnienie każdego z właścicieli lokalu splata się z jego obowiązkiem poszanowania analogicznych praw pozostałych właścicieli lokali. Uprawnienie do współkorzystania z nieruchomości wspólnej jest ograniczone poprzez identyczne uprawnienia pozostałych współwłaścicieli i przeznaczenie nieruchomości wspólnej ( tak SA w Szczecinie w wyroku z dnia 8 listopada 2012 r. w sprawie I ACa 587/12, LEX nr 1246862).

W tym kontekście całkowicie chybione pozostają zarzuty apelacji dotyczące naruszenia przepisu art. 206 k.c. i art. 12 ust. 1 u.w.l. w zakresie, w jakim skarżący próbuje wywodzić, że umieszczenie przez jednego z członków wspólnoty klimatyzatora na ścianie zewnętrznej budynku, na jego elewacji nie ogranicza współposiadania i prawa do korzystania z przedmiotu współwłasności przez pozostałych właścicieli, a co więcej - jak wydaje się wynikać z uzasadnienia zarzutu naruszenia przepisu art. 12 ust. 1 w związku z art. 6 k.c. - z zasady jest sposobem korzystania zgodnym z przeznaczeniem tej części wspólnej, a zatem wykazanie okoliczności przeciwnych tj. ingerencji na skutek działania powoda w prawa pozostałych członków wspólnoty do współkorzystania z części wspólnej nieruchomości i związaną z tym zmianę jej przeznaczenia wymaga dowodu, którego ciężar obciąża stronę pozwaną. Wbrew wywodom apelującego, ściana zewnętrzna budynku wielorodzinnego i jego elewacja z istoty swej nie jest przeznaczona na indywidualny montaż urządzeń wentylacyjnych czy klimatyzacyjnych służących jedynie jednemu z właścicieli lokali. Przeznaczenie tych części wspólnych determinują bowiem wymogi konstrukcyjne i architektoniczne samego budynku, w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 1332). Nie wymaga również dowodu teza, że umieszczenie urządzenia klimatyzacyjnego oraz przewodów umożliwiających korzystanie z niego na elewacji budynku przez jednego z właścicieli lokali , w rozpatrywanej sprawie przez powoda, powoduje trwałe przeznaczenie zajętej części wspólnej wyłącznie na jego potrzeby, co uniemożliwia korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji jeden ze współwłaścicieli posiada rzecz wspólną w szerszym zakresie, niż czynią to pozostali współwłaściciele. W tym stanie rzeczy, bez potrzeby prowadzenia w tej kwestii postępowania dowodowego należało przyjąć, że umieszczenie przez powoda klimatyzatora na elewacji budynku stanowiło ingerencję w prawo współkorzystania przez pozostałych członków pozwanej Wspólnoty z części wspólnej budynku i naruszało jej przeznaczenie. Warto podkreślić, że wbrew tezom apelacji, w realiach sporu wnioski te dodatkowo potwierdzają wyniki postępowania dowodowego, które wykazało, że montaż urządzenia klimatyzacyjnego wiązał się z uszkodzeniem elewacji zewnętrznej i obniżeniem jej walorów estetycznych, zaś samo urządzenie emituje hałas, na który skarżą się inni członkowie pozwanej Wspólnoty.

Także w judykaturze kwestia montażu urządzeń klimatyzacyjnych, tablic, banerów itp. na elewacji budynków ujmowana jest jednolicie. W wielu orzeczeniach podkreśla się, że w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku, podejmując uchwałę w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. Umieszczanie na elewacji budynku wszelkich urządzeń, tablic, banerów i innego tego rodzaju elementów jest zmianą przeznaczenia tej części nieruchomości wspólnej i wykracza poza zakres korzystania z nieruchomości wspólnej, co z kolei wymaga podjęcia stosownej uchwały określającej zasady korzystania (tak SA w Poznaniu w wyroku z dnia 28 lipca 2016 r. w sprawie I ACa 152/16, LEX nr 2121894; podobnie SA w Szczecinie w wyroku z dnia 6 marca 2014 r. w sprawie I ACa 679/13, LEX nr 1459043; SA w Ł. w uzasadnieniu wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. w sprawie I ACa 1803/14, LEX nr 1771287; SA w K. w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 lutego 2017 r. w sprawie I ACa 1401/16, LEX nr 2302356).

Przekładając powyższe rozważania na okoliczności rozpatrywanej sprawy należy odrzucić twierdzenia apelującego o braku podstaw dla podjęcia uchwały Wspólnoty w przedmiocie wyrażenia zgody na montaż przez powoda urządzeń klimatyzacyjnych na elewacji budynku, a także te wywody apelacji, które zmierzały do wykazania, iż skarżący uzyskał tego rodzaju zgodę na podstawie pisma zarządu Wspólnoty z dnia 8 marca 2016 r. W świetle przepisu art. 22 ust. 2 i 3 pkt 4 u.w.l. nie może budzić wątpliwości, że kwestia zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, a tak należy ocenić zamontowanie klimatyzatorów na elewacji budynku, wymaga uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności. Przewidzianej w powołanym przepisie uchwały w żadnym razie nie może zastąpić zgoda zarządu Wspólnoty. W realiach sporu interpretacja pisma z dnia 8 marca 2016 r. nie daje przy tym podstaw dla wyprowadzenia wniosku, iż tego rodzaju bezwarunkowa zgoda zarządu pozwanej Wspólnoty na montaż klimatyzatorów została udzielona. W treści tego dokumentu zarząd strony pozwanej zwraca bowiem uwagę na potrzebę uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na dokonanie planowanej przez powoda czynności, natomiast dalsza część pisma odnosi się raczej do warunków technicznych prac montażowych, które muszą zostać spełnione niezależnie od podstawowego wymogu uzyskania pozytywnej uchwały w trybie art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.

Konieczność uzyskania zgody właścicieli lokali w trybie art. 22 ust. 2 i 3 pkt 4 u.w.l. istnieje zatem w każdej sytuacji, także wtedy, gdy zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej chce dokonać tylko jeden z właścicieli we własnym interesie. W tym kontekście doniosłości prawnej pozbawione są dywagacje apelującego dotyczące braku ogólnych zasad montażu tego rodzaju urządzeń przez właścicieli lokali w pozwanej Wspólnocie, czy też montażu podobnych urządzeń w budynkach należących do innych wspólnot mieszkaniowych.

W sytuacji, w której nie budzi wątpliwości konieczność podjęcia przez pozwaną Wspólnotę stosownej uchwały o wyrażeniu zgody na montaż przez powoda urządzeń klimatyzacyjnych na elewacji budynku, należało przede wszystkim ocenić, czy istotnie została ona podjęta z zachowaniem wymogów z art. 23 ust. 1 i 2 u.w.l. Innymi słowy, należy rozważyć, czy w realiach sporu istnieje przedmiot zaskarżenia powództwem opartym na przepisie art. 25 ust. 1 u.w.l.

Lektura pozwu, odpowiedzi na pozew, a także uzasadnienia zaskarżonego wyroku prowadzi do wniosku, iż zarówno strony sporu, jak i Sądu pierwszej instancji zakładały, iż w rozpatrywanej sprawie doszło do podjęcia w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwały o odmowie wyrażenia zgody na montaż przez powoda klimatyzatorów. Stanowisko to nie doczekało się jednak żadnej pogłębionej argumentacji, zwłaszcza w świetle wyników głosowania, w których za uchwałą nie opowiedziała się wymagana w świetle art. 23 ust. 2 u.w.l. większość głosujących. Analizowane zagadnienie wiąże się z koncepcją tzw. uchwał negatywnych, prezentowaną niekiedy w orzecznictwie, w myśl której nie podjęcie uchwały o określonej w projekcie treści, wobec oddania większości głosów przeciw uchwale, utożsamiane jest z podjęciem uchwały o przeciwstawnym - w stosunku do projektu – brzmieniu (por. wyrok SA w Gdańsku z dnia 23 stycznia 2014 r. w sprawie I ACa 679/13, LEX nr 1437920). W ocenie Sądu Apelacyjnego, w składzie rozpoznającym apelację, brak jest jednak zarówno podstaw logicznych, jak i prawnych dla zaakceptowania tego rodzaju poglądu. Odmowa podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w żadnym razie nie jest równoznaczna z podjęciem uchwały o odmiennej, negatywnej treści. Jak trafnie zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 7 czerwca 2016 r. w sprawie I ACa 307/16 (LEX nr 2061963), „celem powództwa z art. 25 u.w.l. jest uchylenie uchwały podjętej przez właścicieli lokali, to jest zniweczenie stosunków prawnych z niej wynikających. Warunkiem takiego powództwa jest zatem istnienie (powstanie) takich - wymagających uchylenia stosunków - wynikających z uchwały, która została skutecznie podjęta, czyli istnieje (…). Artykuł 25 u.w.l. nie obejmuje swoją dyspozycją możliwości zaskarżenia tzw. uchwały negatywnej. O podjęciu uchwały negatywnej można mówić wyłącznie wtedy, gdyby projektem uchwały objęto jakąś negatywna treść (np. odmowę zgody) a większość głosujących wsparłaby taką negatywną dyspozycję. Nie ma natomiast uchwały negatywnej, gdy większość głosów członków wspólnoty - właścicieli lokali, głosuje przeciwko podjęciu uchwały o określonej treści. Stanowisko o istnieniu "uchwały negatywnej" bazuje tu na swoistym domniemaniu podjęcia uchwały o przeciwnej treści niż uchwała głosowana - do czego nie ma podstaw. Jak bowiem wynika z art. 23 ust. 2 u.w.l. uchwały zapadają większością głosów oddanych za uchwałą. Istotą podjęcia uchwały jest uzyskanie przez nią w głosowaniu większości głosów.”. Przedstawione stanowisko jest akceptowane w orzecznictwie sądów powszechnych, gdzie dodatkowo zwraca się uwagę, że nie zachodzą dostateczne podstawy logiczne do usprawiedliwienia poglądu, iż opowiedzenie się przeciwko uchwale o określonej treści, oznacza głosowanie za uchwałą o treści przeciwstawnej. Oczywiste jest, że podmiot głosujący przeciwko pierwszej z nich, może nie być zainteresowany podjęciem drugiej, dając temu wyraz np. poprzez wstrzymanie się od głosu ( por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 21 stycznia 2015 r. w sprawie I ACa 1036/14, LEX nr 1681972; wyrok SA w Katowicach z dnia 13 września 2016 r. w sprawie I ACa 296/16, LEX nr 2137015; SA w S. z dnia 5 stycznia 2017 r. w sprawie I ACa 729/15, LEX nr 2292440).

W niniejszym postępowaniu głosowaniu w drodze indywidualnego zbierania głosów poddana została uchwała nr 5/2016 w przedmiocie „…wyrażenia zgody na montaż klimatyzatora na ścianie elewacji zewnętrznej przyległej do lokalu nr (...) (od strony balkonów)”. Przeciwko uchwale głosowali właściciele posiadający (...) udziałów, a za uchwałą oddali głosy właściciele posiadający jedynie (...) udziałów. Za uchwałą nie opowiedziała się zatem większość wymagana bezwzględnie obowiązującym przepisem art. 23 ust. 2 u.w.l. Jedyny logiczny i prawnie uzasadniony wniosek to ten, iż uchwała o wyrażeniu zgody na montaż klimatyzatora nie została podjęta. Brak jest zatem przedmiotu zaskarżenia w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l. W uzupełnieniu przedstawionej wyżej argumentacji należy przypomnieć, że powództwo oparte na przepisie art. 25 ust. 1 u.w.l. ma na celu wyłącznie uchylenie podjętej uchwały. Jego przedmiotem nie jest natomiast zobowiązanie pozwanej Wspólnoty do określonego zachowania, w tym do podjęcia w przyszłości uchwały o treści zgodnej z żądaniem powoda. Jednocześnie ustawodawca w przepisach art. 22 ust. 4 i art. 24 ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r., poz. 1892 ze zm.) przewidział rozwiązania, które mogą mieć zastosowanie w przypadku odmowy wyrażenia zgody przez wspólnotę na dokonanie określonych czynności przekraczających zwykły zarząd.

Przedstawione rozważania prowadzą do wniosku, iż żądanie pozwu oparte na art. 25 ust. 1 u.w.l. podlegało oddaleniu bez potrzeby szczegółowej analizy przesłanek zastrzeżonych w tym przepisie, bowiem w realiach sporu nie została skutecznie podjęta uchwała w przedmiocie montażu przez powoda klimatyzatorów. W tym stanie rzeczy nie sposób zatem oceniać, czy nieistniejąca uchwała jest zgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali i analizować jej treść pod kątem naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenia interesów powoda.

Jedynie zatem na marginesie wypada zasygnalizować, że nawet przy przyjęciu odmiennej koncepcji o istnieniu w rozpatrywanej sprawie tzw. uchwały negatywnej, niezasadny pozostaje zarzut naruszenia przepisu art. 23 ust. 1 w związku z art. 25 ust. 1 u.w.l. Powód nie wykazał w toku sporu, by tego rodzaju uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną lub jego interesy jako właściciela lokalu. Kwestia rzekomo nierównego traktowania członków wspólnoty została dostatecznie wyjaśniona w toku postępowania. Strona pozwana wykazała bowiem, że jedyny inny zamontowany na części wspólnej klimatyzator został tam umieszczony przed związaniem pozwanej Wspólnoty, na etapie wznoszenia budynku. Z kolei naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu przepisu art. 25 ust. 1 u.w.l. stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Nie jest zatem wystarczające subiektywne przekonanie powoda o naruszeniu jego interesu w sytuacji, w której postępowanie dowodowe wykazało, że w opinii innych właścicieli lokali zamontowany już klimatyzator oszpeca budynek i niszczy elewację, stanowi źródło uciążliwego hałasu. Z pewnością w rozpatrywanej sprawie nie doszło także do naruszenia przepisu art. 5 k.c., który nie stanowi samoistnej podstawy dla uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację powoda jako bezzasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego należało orzec w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. obciążając nimi powoda jako stronę przegrywającą. Na poniesione przez stronę pozwaną koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika ustalone na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 w związku z § 10 ust. 1 pkt 2 i § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804 ze zm.).