Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 kwietnia 2018 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie, XXV Wydział Cywilny

w składzie: Przewodniczący: SSR (del.) Michał Jakubowski

Protokolant: sekr. sąd. Aleksandra Mamrot

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2018 roku w Warszawie

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) ewentualnie o ustalenie nieistnienia uchwały nr (...)

orzeka

1.  Oddala powództwo główne i ewentualne.

2.  Zasądza od powoda (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W. kwotę 754 zł (siedemset pięćdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt XXV C 810/17

UZASADNIENIE

Pozwem z 11 maja 2017 r. (data prezentaty) (...) Sp. z o.o. w W. wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W. o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) w sprawie przyjęcia Planu Gospodarczego na rok 2017 oraz ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną. Powódka wniosła nadto o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz jest niezgodna z ustawą o własności lokali, gdyż z jej postanowień wynika, że różnicuje ona sytuację właścicieli lokali mieszkalnych i niemieszkalnych, bowiem ustala zaliczki na koszty zarządu dla tych pierwszych według stawek 1 m ² (tj. 6,40 zł/m ²) oraz kwotowo w odniesieniu do właścicieli miejsc w garażu podziemnym, tj. 211,79 zł za jedno miejsce postojowe i 47,35 zł za jedną komórkę lokatorską. W ocenie powódki, postanowienia podjętej uchwały powodują, że właściciele udziałów w lokalach garażowych uczestniczą w kosztach utrzymania całego budynku, w większości zupełnie nie związanych z korzystaniem z garaży. Prowadzi to do nieuzasadnionego uprzywilejowania właścicieli lokali mieszkalnych względem właścicieli udziałów w lokalach garażowych. Przyjęcie zasady, że lokale garażowe partycypują w kosztach całego budynku w stosunku proporcjonalnym do powierzchni garaży względem powierzchni całego budynku prowadzi do nadmiernego obciążania lokali garażowych kosztami usług i mediów, które nie są związanie z funkcjonowaniem garażu. W tym zakresie ustalenie wysokości miesięcznych zaliczek za miejsce postojowe w garażu podziemnym w kwocie 211,79 zł jest niezgodne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Sposób szczególny nierówny podział kosztów utrzymania nieruchomości dotyka powoda, który jest właścicielem 55 miejsc postojowych w garażu podziemnym i jednej komórki lokatorskiej. Nadto skarżący zwrócił uwagę, że uchwała nr (...) nie wskazuje w jaki sposób wyliczono kwotę 211,79 zł i w oparciu o jakie założenia ustalono koszty utrzymania parkingu. Już sam ten brak przesądza o wadliwości podjętej uchwały i konieczności jej uchylenia (pozew – k. 2-3v).

Wspólnota Mieszkaniowa (...) ul. (...) w W. w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwana odnosząc się do stanowiska powódki podniosła, iż wysokość opłaty została ustalona wedle udziału w nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 2 ust. 2 u.w.l. Pozwana wskazała także enumeratywnie jakie pozycje kosztowe składają się na ustaloną stawkę (odpowiedź na pozew – k. 66-69).

W toku procesu powódka wystąpiła z powództwem ewentualnym wnosząc o ustalenie nieistnienia uchwały nr 4/2017 na podstawie art. 189 k.p.c. wskazując, że uchwała została podjęta bez wymaganej większości głosów, z uwagi na przekroczenie umocowania pełnomocników i jako taka powinna być uznana za uchwałę nieistniejącą (pismo procesowe z 28 listopada 2017 r. – k. 629-632).

Pozwana ustosunkowując się do powództwa ewentualnego wniosła o jego oddalenie wskazując, że za uchwałą głosowało ponad 50% właścicieli licząc według udziałów w nieruchomości wspólnej (pismo procesowe z 28 grudnia 2017 r. – k. 642-642v).

Strony przed zamknięciem rozprawy podtrzymywały dotychczasowe stanowiska (oświadczenia zawarte w protokole rozprawy z 18 kwietnia 2018 r. – k. 652).

Sąd ustalił i zważył, co następuje.

Powództwo główne oraz ewentualne nie zasługiwało na uwzględnienie.

Mając na uwadze, iż roszczeniem dalej idącym było żądanie ustalenia nieistnienia zaskarżonej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej oparte na art. 189 k.p.c., a którego uwzględnienie wyłączało konieczność rozpoznania roszczenia głównego, w pierwszej kolejności należało pochylić się nad drugim z roszczeń powódki, która wywodziła, iż udzielone przez właścicieli pełnomocnictwa, nie spełniają warunków pełnomocnictwa szczegółowego, stanowiącego umocowanie do podjęcia konkretnej czynności, której zakres przekracza zwykły zarząd.

Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. jest przesłanką materialnoprawną, merytoryczną powództwa wytoczonego na podstawie art. 189 k.p.c. o ustalenie istnienia bądź nieistnienia stosunku prawnego lub prawa.

Istnienie interesu prawnego decyduje o dopuszczalności badania prawdziwości twierdzeń powoda, że wymieniony w powództwie stosunek prawny lub prawo istnieje, bądź nie istnieje. Dopiero dowiedzenie przez powoda interesu prawnego otwiera sądowi drogę do badania prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje bądź nie istnieje. Nie istnieje legalna definicja pojęcia interesu prawnego. Jego funkcja wynika z przepisów, zaś treść znaczeniową kształtuje praktyka.

W piśmiennictwie i - przede wszystkim – w orzecznictwie utrwalił się pogląd, zgodnie z którym interes prawny rozumieć należy jako obiektywnie występującą potrzebę ochrony sfery prawnej powoda, którego prawa zostały lub mogą zostać zagrożone, bądź też co do istnienia lub treści których występuje stan niepewności. Ocena interesu prawnego wymaga zindywidualizowanych, elastycznych kryteriów, uwzględniających celowościowe podstawy powództwa z art. 189 k.p.c.

Jedną z przesłanek badanych przy rozważaniu celowości wykorzystania powództwa o ustalenie jest znaczenie, jakie wyrok ustalający wywarłby na sytuację prawną powoda. O występowaniu interesu prawnego świadczy możliwość stanowczego zakończenia na tej drodze sporu, natomiast przeciwko jego istnieniu - możliwość uzyskania pełniejszej ochrony praw powoda w drodze innego powództwa (zob. m.in. wyrok SN z 15 października 2002 r. II CKN 833/00, Lex nr 483288; wyrok SN z 30 listopada 2005 r. III CK 277/05, Lex nr 346213; wyrok SN z 02 lutego 2006 r. II CK 395/05, Lex nr 192028; wyrok SN z 29 marca 2012 r., I CSK 325/11, Lex nr 1171285; wyrok SN z 05 września 2012 r., IV CSK 589/11, Lex nr 1232242).

Właściwe rozważania w zakresie posiadania przez powódkę interesu prawnego do wystąpienia z powództwem o ustalenie opartym na art. 189 k.p.c., jak również istnienia tj. skutecznego podjęcia przedmiotowej uchwały, poprzedzić należy przybliżeniem procedury głosowania nad uchwałami, przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, która to kwestia regulowana jest (o ile Wspólnota nie wprowadziła odmiennego sposobu głosowania) przez ustawę z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o własności lokali (dalej także jako u.w.l.).

Zgodnie z art. 23 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (ust. 1). Uchwały zapadają co do zasady większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2). O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (ust. 3).

Z treści rzeczonej uchwały (vide: niepodważana kopia uchwały – k. 8-8v) wynika, iż została ona podjęta większością 51,71% udziałów, przeciwko uchwale głosowało 0,60% udziałów (według wydruku z protokołu głosowania: 52,07% przeciwko 0,60% - k. 72-74v). Z treści pisma powódki z 28 listopada 2017 r. (k. 629v-632v) wynika, iż spośród oddanych głosów opowiadających się za podjęciem uchwały, powódka kwestionuje ważność 82 głosów udziałów, oddanych za pośrednictwem pełnomocników. Uznanie, iż udzielone przez enumeratywnie wskazanych przez powódkę udziałowców pełnomocnictwa były niewystarczające do oddania ważnego głosu, z uwagi na uzyskanie niewielkie przekroczenie quorum, mogło zaważyć na skuteczności podjęcia spornej uchwały.

Za uznaniem istnienia interesu prawnego po stronie powódki w wytoczeniu powództwa, poza ww. okolicznością przemawia fakt, iż uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nr (...) z 22 marca 2017 r. w sprawie przyjęcia Planu (...) na rok 2017 oraz ustalenia wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną podwyższa dotychczasowe stawki opłat właścicieli lokali garażowych (co pozostawało między stronami bezsporne: vide: zeznania T. M. – k. 633v-634v), zaś powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały, z powodu braku spełnienia kryterium zapadalności większości głosów (liczoną według wysokości udziału w nieruchomości wspólnej), jest jedyną formą zakwestionowania skuteczności uchwały. Przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów. W takim przypadku, powództwo, gdy upłynął termin do zaskarżenia uchwały wynikający z art. 25 u.w.l. można oprzeć na podstawie art. 189 k.p.c. (zob. wyrok SN z 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, LEX nr 424423).

Jak wynika z przedstawionych dowodów, sporna uchwała została podjęta w trybie mieszanym, w części osobiście przez udziałowców bądź ich pełnomocników a w części korespondencyjnie za pomocą poczty elektronicznej (vide: wydruk listy głosów załączony do odpowiedzi na pozew – k. 72-74v; wydruk z wiadomości e-mail załączonych do pozwu w przedmiocie informacji o głosowaniu nad uchwałami oraz odbioru głosów przez udziałowców – k. 75-132; kopie kart do głosowania z 22 marca 2017 r. załączonych do odpowiedzi na pozew – k. 133-145; kopia listy obecności z 22 lipca 2017 r. załączona do odpowiedzi na pozew – k. 146-153; zeznania T. M. – k. 633v-634v). Powołane wyżej kopie i wydruki nie były podważane przez żadną ze stron, w tym w szczególności powódkę, dlatego też okoliczności z nich wynikające, uznać należało za bezsporne.

Kwestionowane przez powódkę pełnomocnictwa udziałowców, enumeratywnie wskazanych przez powódkę w treści ww. pisma procesowego, z całą pewnością stanowią oświadczenia woli w rozumieniu art. 65 k.c. dlatego też należy je wykładać zgodnie z wytycznymi wynikającymi z art. 65 § 1 k.c. Z tego też względu, w pierwszej kolejności należy przybliżyć okoliczności faktyczne, w których funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa (...) ul. (...) w W..

Budynek mieszkalny Wspólnoty posadowiony jest w centrum W., standard budynku uznać należy za wysoki (dwie recepcje, apartamenty). Składa się z 22 pięter naziemnych oraz 3 pięter podziemnych w których zlokalizowane są miejsca postojowe – garaże. W budynku znajduje się 396 lokali mieszkalnych, których znaczna część wykorzystywana w celu najmu okazjonalnego. Większość właścicieli lokali nie mieszka w budynku Wspólnoty (właściciele są obcokrajowcami, wykorzystują lokale w celach inwestycyjnych). Spośród właścicieli 396 lokali mieszkalnych, osobisty zarząd nad 200 z nich właściciele powierzyli bezpośrednio spółkom zarządzającym nieruchomością wspólną ( (...) Sp. z o.o. i (...) Sp. z o.o.) bądź wybranej przez siebie osobie, znajdującej się na miejscu (vide: wydruk z KW nr (...) – k. 10-57; kopie pełnomocnictw złożonych wraz z odpowiedzią na pozew – k. 154-555; zeznania T. M. – k. 633v-634v). Wartość dowodowa, złożonych przez pozwaną kopii pełnomocnictw, nie była kwestionowana przez powódkę, w związku z czym Sąd włączył je do podstaw rozstrzygnięcia. Sąd nie znalazł także podstaw do podważenia zeznań T. M., korespondują one bowiem w powyższym zakresie z pozostałym materiałem dowodowym.

Na gruncie Kodeksu cywilnego wyróżnić należy trzy rodzaje pełnomocnictw: ogólne, rodzajowe i szczególne do dokonania konkretnej czynności prawnej (vide: art. 98-99 k.c.). Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Według poglądu utrwalonego w orzecznictwie przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu rzeczą wspólną jest załatwianie bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Pozostałe czynności, nie mieszczące się w tych granicach, należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną. Jednocześnie podkreśla się, że rozróżnienie tych czynności należy ustalać in casu, dla poszczególnych wypadków odrębnie. Z kolei pojęcie zarządu polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa (zob. m.in. wyrok SN z 15 października 2002 r., II CKN 1479/00).

W orzecznictwie spotkać się można z poglądami, które do pełnomocnictwa rodzajowego we wspólnocie mieszkaniowej wymagają wymienienia w treści pełnomocnictwa konkretnego zebrania właścicieli lokali i przewidzianego na nim porządku obrad (np. wyrok SN z 15 października 2002 r., II CKN 1479/00). Sąd w składzie rozpoznającym przedmiotowe powództwo, nie podziela tej grupy zapatrywań. Pozostaje ono bowiem w obecnych realiach rynkowych i społecznych, wynikających z rozwoju technologicznego, mobilności ludzi, możliwości nabywania lokali przez obcokrajowców, zupełnie nie praktyczne, poważnie utrudniające podejmowanie niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, zwłaszcza tak dużych i zróżnicowanych jak pozwana Wspólnota.

Zdaniem Sądu, pełnomocnictwa, które upoważniają do reprezentowania właściciela na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, kwalifikować należy jako pełnomocnictwa rodzajowe. W takiej sytuacji pełnomocnik jest uprawniony do podejmowania czynności przekraczającej zwykły zarząd (decyzje we wspólnocie zapadają wszakże w formie uchwały) (zob. m.in. wyrok SN z 15 października 2002 r., II CKN 1479/00).

Spośród zakwestionowanych przez powódkę pełnomocnictw, wskazanych enumeratywnie w treści pisma z 28 listopada 2017 r. (k. 629v-632v), analizując treść złożonych przez pozwaną kopii pełnomocnictw (vide: załącznik do odpowiedzi na pozew - k. 154-555), kopii wyciągu z głosowania (vide: załącznik do odpowiedzi na pozew – k. 72-74), wydruków z wiadomości e-mail (vide: załącznik do odpowiedzi na pozew – k. 75-132), kopii kart do głosowania (vide: załącznik do odpowiedzi na pozew – k. 133-145) jedyne wątpliwości w zakresie umocowania pełnomocników do głosowania nad zaskarżoną Uchwałą w imieniu mocodawców na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej mogły dotyczyć właścicieli lokali mieszkalnych, garaży, miejsc postojowych oznaczonych w treści uzasadnienia ww. pisma procesowego numerami:

I.  3 – k. 427,522; 6 – k. 487-488, 515-517; 7 – 513; 8 – k. 508-509; 9 – 498-499; 10 – k. 503-504; 11 – k. 501-502; 12 – k. 496-497; 13 – k. 490-491; 14 i 15 – k. 476-479, 484-485; 17 – k. 473-474; 18 – k. 471-472; 19 – k. 468-470; 20 – k. 465-467; 21 – k. 456-459; 22 – k. 451-452; 23- 446-447; 24 – k. 440-441; 25 – k. 435, 437-438; 26 – k. 433; 27 – k. 429-430 – udzielone K. J., K. T. i M. G. (1);

II.  57 – k. 550-553 - udzielone M. G. (2);

III.  34 – k. 261-234, 398, 403, 406; 43 – k. 367; 80 – k. 180; – udzielone (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. oraz (...) Sp. z o.o.

Ponadto spośród udziałowców, których pełnomocnictwa były podważane przez powódkę w treści pisma z 28 listopada 2017 r. (k. 629v-632v) , w głosowaniu nad Uchwałą swój głos oddali osobiście bądź nie brali w ogóle udziału w głosowaniu (vide: wydruk z listy głosowania – k. 72-74v) właściciele oznaczeni w ww. piśmie procesowym numerami: 2, 8, 9, 11, 12, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 32, 34, 35, 36, 37, 40, 41, 43, 45, 49, 53, 54, 56, 57, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 66, 67, 68, 69, 71, 72, 73, 75, 76, 77, 79, 80, 81 tj. 48 udziałowców z 82 kwestionowanych przez powódkę. 34 właścicieli lokali głosujących za pośrednictwem pełnomocników, reprezentuje 0, (...) udziałów w nieruchomości wspólnej, co stanowi 1,6219% udziałów w nieruchomości wspólnej.

Analizując treść powyższych pełnomocnictw należy wskazać, iż udzielone w nich umocowanie, do zarządu wskazanymi nieruchomościami, jest bardzo szerokie, obejmuje w zakresie zarządu w zasadzie wszystkie czynności poza zbyciem nieruchomości. Wykładając ich treść należało mieć na uwadze, wspomnianą już specyfikę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Z treści pełnomocnictw wynika, iż udzielający je mocodawcy, zmierzali do takiego ich ukształtowania, aby to inny podmiot podejmował w ich imieniu wszelkie decyzje związane z poszczególnymi nieruchomościami. Wola mocodawców obejmuje, zdaniem Sądu, także ich reprezentację na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej, podczas których podejmowane są uchwały. Z tego względu, w ocenie Sądu, uznać należy je za prawidłowe, skutecznie umocowujące powyższych pełnomocników do głosowania nad sporną Uchwałą.

Pozostałe pełnomocnictwa, kwestionowane przez powódkę w treści uzasadnienia ww. pisma procesowego, nie budzą żadnych wątpliwości Sądu, w zakresie umocowania do oddawania głosów nad uchwałami Wspólnoty przez pełnomocników, w imieniu mocodawców na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej.

Reasumując, powództwo w omawianym zakresie nie zasługiwało na uwzględnienie, zarówno z uwagi na prawidłowe umocowanie pełnomocników do głosowania w imieniu i na rzecz udziałowców nieruchomości wspólnej jak i ze względu na to, iż zakwestionowane 34 pełnomocnictwa, w ramach których oddano głos – reprezentuje 1,6219% udziałów w nieruchomości wspólnej, co z uwagi na ilość udziałów branych pod rozwagę przy podejmowaniu Uchwały, zapewnia jej wymagane quorum.

Pochylając się nad pierwotnym powództwem, w ocenie Sądu, również nie zasługiwało ono na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 2).

Przenosząc powyższe ogólne uwagi na grunt niniejszej sprawy zauważyć należy, iż zaskarżona przez stronę powodową Uchwała nr (...) została podjęta w trybie mieszanym. Jej podjęcie było wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Nadto głosowanie nad nimi odbyło się udziałami, a za każdą z nich opowiedziała się wymagana większość (ponad 50 % udziałów właścicieli). Okoliczności te wynikają z wyżej przytoczonych okoliczności faktycznych oraz rozważań Sądu w zakresie roszczenia dalej idącego.

W uzasadnieniu pozwu, powódka podnosiła, iż nie wiadomo czy pozostali członkowie wspólnoty głosowali i czy w ogóle byli poinformowani o głosowaniu. W tej części zastrzeżeń powódki, należy zaznaczyć, iż to na powódce spoczywał ciężar wykazania, że niezawiadomienie wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli lokali, mogło wpłynąć na treść podjętej uchwały (zob. wyrok SA w Warszawie z dnia 8 listopada 2012 r., I ACa 584/12, LEX nr 1271994). Zwrócić należy jednak uwagę, iż za merytorycznym zarzutem podniesionym w uzasadnieniu pozwu, nie sformułowano odpowiedniego wniosku dowodowego (vide: pkt 4 petitum pozwu – k. 2v). Ponadto z zeznań T. M. (k. 633v), które Sąd obdarzył wiarygodnością, wynika, iż zarządca wysyłał zaproszenia na zebranie Wspólnoty wszystkim właścicielom.

Poza sporem pozostawało natomiast, iż powódka w ww. terminie ustawowym zaskarżyła rzeczoną uchwałę (zob. także wydruk wiadomość e-mail o podjęciu uchwały z 24 kwietnia 2017 r. – k. 9).

W myśl art. 3 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z art. 13 ust. 1 oraz art. 15 ust. 1 u.w.l., każdy właściciel zobowiązany jest uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz remontów, którego realizacja następuje poprzez wnoszenie do 10 dnia każdego miesiąca zaliczek ustalonych w rocznym planie gospodarczym uchwalanym przez zebranie właścicieli.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 u.w.l.).

Mając powyższe uregulowania na uwadze, zważywszy na przedstawiony przez pozwaną w odpowiedzi na pozew sposób oraz pozycje składające się na koszty zarządu nieruchomością wspólną, w zakresie lokalu garażowego (vide: wydruk uchwały – k. 8; str. 3-4 odpowiedzi na pozew - k. 68-68a; zeznania T. M. – k. 633v-634v) nie ulega wątpliwości, iż zaskarżona przez powódkę uchwała nie narusza przepisów ustawy o własności lokali. Uchwała wbrew twierdzeniom powódki, nie różnicuje opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną – według stawek za 1 m ² w odniesieniu do lokali mieszkalnych i kwotowo w odniesieniu do poszczególnych miejsc garażowych. Przyjęta w Uchwale stawka za miejsce postojowe, ustalana jest wedle tych samych zasad i wedle tych samych kosztów co stawka dla lokali mieszkalnych. Najpierw ustalany został koszt przypadający na jeden metr kwadratowy całego budynku (w zakresie poszczególnych pozycji opłat), a następnie przemnażany został on przez wystandaryzowaną powierzchnię miejsca parkingowego o obszarze 34,12 m ² - obliczoną poprzez podzielenie powierzchni lokalu garażowego dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w W., X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) (vide: wydruk z księgi wieczystej – k. 10-57v) podzieloną przez liczbę miejsc postojowych. Jedyną różnicą w stosunku do lokali mieszkalnych, jest nieobjęcie lokali garażowych kosztami mycia elewacji budynku (w takim zakresie właściciele podziemnych miejsc postojowych nie korzystają z części wspólnej budynku).

Zdaniem Sądu, w pozostałym zakresie właściciele lokali garażowych korzystają z części wspólnych budynku na takich samych zasadach jak właściciele lokali mieszkalnych (vide: wydruk uchwały – k. 8; wyliczenie poszczególnych pozycji zawarte na str. 3-4 odpowiedzi na pozew - k. 68-68a; zeznania T. M. – k. 633v-634v – powódka nie kwestionowała poprawności matematycznego wyliczenia poszczególnych pozycji). Właściciele podziemnych miejsc postojowych w lokalu garażowym, w zakresie części wspólnych nieruchomości korzystają z energii elektrycznej, ubezpieczenia, zarządu, administracji, ochrony i recepcji, utrzymania czystości, obsługi technicznej i techniki budynku, wind, tv sat i internetu (monitoring), sygnału pożarowego, przeglądu technicznego wind, dezynsekcji, obsługi prawnej, pozostałych kosztów w zakresie zarządu nieruchomością wspólną (0,003 gr) nie przewidzianych wydatków.

Zwrócić należy przy tym uwagę, iż tak dokonane w Uchwale przeliczenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej w zakresie nieruchomości garażowej (lokalu garażowego) przypadające na jedno miejsce postojowe (34,12 m ²) jest korzystniejsze aniżeli wynika to z treści księgi wieczystej tejże nieruchomości (dla jednego miejsca postojowego przyjęto udział wynoszący 34,16 m ² - (...)). Powódce przysługuje udział w nieruchomości garażowej wynoszący (...), co daje 56,29 miejsca postojowego ( (...) : (...) – wydruk z KW – k. 16v – różnica z twierdzeniami pozwu [55 miejsc] wynika z tego, iż w rzeczonym udziale powódce przypada także jedna komórka lokatorska). Zdaniem Sądu, brak jest uzasadnionych podstaw (powódka takowych nie wykazała), do różnicowania sytuacji jednego ze współwłaścicieli lokalu garażowego, który posiada w budynku, głównie miejsca postojowe w podziemnym garażu. Powódka może wszakże wynajmować je mieszkańcom budynku bądź osobom trzecim spoza wspólnoty, co zważywszy na położenie Wspólnoty w samym centrum W., powszechnie znany deficyt miejsc postojowych, w cale nie jest wykluczone, wydaje się wręcz bardzo prawdopodobne.

Mając na względzie całokształt powołanych okoliczności, Sąd oddalił zarówno powództwo główne jak i ewentualne.

O kosztach procesu rozstrzygnięto zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażoną w art. 98 § 1 i 3 k.c. w zw. z art. 99 k.p.c.

Powódka uległa pozwanej w całości, w związku z czym winna zwrócić jej poniesione koszty postępowania, na które złożyły się opłata skarbowa od pełnomocnictwa (2x17,00 zł) wynagrodzenie pełnomocnika procesowego pozwanej, będącego radcą prawnym w kwocie 720,00 zł (2x 360,00 zł) ustalone zgodnie ze stawką wynikającą z §8 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Z powołanych względów, orzeczono jak w sentencji wyroku.

(...)