Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I C 1185/16

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 września 2017 r.

Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie, I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Marcin Kołakowski

Protokolant: sekr. sądowy Żaneta Rewczuk

po rozpoznaniu w dniu 20 września 2017 r. w Warszawie, na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W.,

przeciwko (...) S. A. z siedzibą w W.,

o zapłatę;

1.  zasądza od (...) z siedzibą w W. na rzecz (...) W. kwotę 86.187,92 zł (osiemdziesiąt sześć tysięcy sto osiemdziesiąt siedem złotych dziewięćdziesiąt dwa grosze) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 kwietnia 2016 r. do dnia zapłaty;

2.  umarza postępowanie w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od (...) z siedzibą w W. na rzecz (...) W. kwotę 15.710,00 zł (piętnaście tysięcy siedemset dziesięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4.  pobiera od (...) z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie kwotę 702,58 zł (siedemset dwa złote pięćdziesiąt osiem groszy) tytułem zwrotu kosztów sądowych.

SSO Marcin Kołakowski

Sygn. akt I C 1185/16

UZASADNIENIE

Powód (...) W. (dalej: (...) W.) wniósł o zasądzenie od (...) w W. kwoty 86.187,92 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 22 października 2014 r. (choć na k. 6 uzasadnienia pozwu powód wskazał, że odsetki te maja być liczone od dnia 21 kwietnia 206 r.) do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanego w okresie od dnia 1 września 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. z gruntów stanowiących własność (...) W., położonych w W. przy ul. (...) oznaczonych jako działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...) o pow. 894 m ( 2), przy ul. (...) oznaczonych jako działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...) o pow. 1.556 m ( 2), przy ul. (...) oznaczonych jako działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...) o pow. 1.942 m ( 2), przy ul. (...) oznaczonych jako działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...) o pow. 7.087 m ( 2) oraz kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powód twierdził, że ww. nieruchomości stanowią część obszaru osiedla mieszkaniowego T., że są aktualnie zajmowane przez pozwanego bez tytułu prawnego, że pozwany wszczął postępowanie administracyjne o oddanie w użytkowanie wieczyste ww. działek, że za okres bezumownego korzystania przez niego z tych gruntów powód naliczył opłatę z zastosowaniem miesięcznej stawki netto czynszu dzierżawnego za 1 m 2 gruntu w wysokości równej 1/12 rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za 1 m 2 gruntu, zwaloryzowanej jednocześnie o wskaźniki wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za trzy pierwsze kwartały 2010, 2011, 2012, 2013 i 2014 r., że wartość 1 m 2 nieruchomości wynosi 410 zł, a przy uwzględnieniu art. 72 ust.1, ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce gruntami, odpowiada kwocie 4,10 zł, że do dzierżawy gruntu, w odniesieniu do którego toczy się postępowanie regulacyjne na rzecz władającego gruntem, do czasu zakończenia postępowania stosuje się opłatę w wysokości równej 1/12 opłaty rocznej za 1 m 2, co w przypadku pozwanego oznaczało konieczność naliczenia opłaty w wysokości 0,34 zł/m 2/miesiąc, że pozwany użytkuje grunty za wiedzą powoda, który toleruje zaistniały stan rzeczy i nie zamierza występować przeciwko niemu o ich wydanie, że dorozumiany stosunek prawny łączący strony nosi cechy quasi-dzierżawy, w związku z czym naliczona opłata z tytułu bezumownego zajmowania nieruchomości nie stanowi odszkodowania, lecz wynagrodzenie objęte podatkiem VAT, oraz że podstawą dochodzonych roszczeń jest art. 224 § 2 k.c. i 225 k.c.

W odpowiedzi na pozew pozwany (...) w W. wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwany przyznał, że (...) W. jest właścicielem działek przez niego zajmowanych, oraz podniósł, że pozwany od wielu lat podejmuje starania mające na celu uzyskanie praw do tych nieruchomości przez ustanowienie na swoją rzecz użytkowania wieczystego w trybie art. 208 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pozwany zakwestionował roszczenie powoda zarówno co do zasady, jak i wysokości wskazując, że nie ma podstaw do ustalenia stawki czynszu według pozycji 5a zarządzenia Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 29 maja 2013 r., skoro część nieruchomości stanowią tereny wykorzystywane do celów mieszkalnych, np. wjazdy i powinny być objęte inną wartością stawek, że nieuzasadnione jest waloryzowanie opłat, że powód nie udowodnił tego, że poniósł szkodę i uzyskałby wynagrodzenie za korzystanie z gruntu przez inny podmiot według cen rynkowych, że nie zostało wykazane, że między działaniem pozwanego i brakiem wynagrodzenia powoda istnieje związek przyczynowo – skutkowy, że nieruchomości, których dotyczy pozew są zabudowane budynkami mieszkalnymi wybudowanymi przez pozwanego, a poszczególne lokale w tych budynkach są zasiedlone przez osoby fizyczne, z którymi pozwanego łączą umowy najmu, że budynki te wyłącznie w niewielkiej części usytuowane są na spornych nieruchomościach powoda, że w zakresie niezabudowanych części nieruchomości powód nie mógłby oddać ich do odpłatnego korzystania i czerpać z tego korzyści, że (...) W. bezpodstawnie żąda zapłaty odszkodowania powiększonego o podatek VAT, oraz że roszczenie objęte niniejszym pozwem stoi w opozycji do art. 5 k.c.

Pismem z dnia 2 stycznia 2017 r. powód wskazał, że nie jest zobowiązany do tego, aby wykazywać, czy gdyby pozwany nie korzystał z nieruchomości, to (...) W. uzyskałoby wynagrodzenie od innego podmiotu, skoro samoistne posiadanie cudzej rzeczy jest wyłącznym źródłem roszczeń uzupełniających. Powód podniósł, że stawki za bezumowne użytkowanie gruntu, wynikające z załączników do uchwał i zarządzeń właściwych organów samorządowych, są stawkami rynkowymi, oraz że aktualizacja tych stawek odbywa się zgodnie z § 5 ust. 6 zał. nr 1 do Zarządzenia nr (...) z dnia 29 maja 2013 r.

Na dalszym etapie postępowania strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska. Pełnomocnik powoda na rozprawie w dniu 20 września 2017 r., wniósł o zasadzenie kwoty 86.187,92 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 22 kwietnia 2016 r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie cofnął pozew – precyzując w ten sposób rozbieżność między petitum pozwu, a jego uzasadnieniem.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na nieruchomościach stanowiących działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...), zlokalizowane przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) zlokalizowane przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...), zlokalizowane przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...), zlokalizowane przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...), zlokalizowane przy ul. (...) w W., posadowione są budynki mieszkalne, wybudowane przez poprzednika prawnego (...) oraz pozostające w zarządzie tej Spółki. Od początku lat 80 ubiegłego wieku budynki te zostały zasiedlone przez osoby fizyczne, z którymi pozwanego łączą umowy najmu. Z uwagi na brak uregulowania stanu prawnego gruntów pod tymi budynkami pozwana Spółka nie mogła wykonać nałożonego na nią ustawą z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji obowiązku restrukturyzacji mienia, w tym zbycia na rzecz osób uprawnionych praw do lokali mieszkalnych.

W celu realizacji tego zobowiązania od 1995 r. poprzednik prawny pozwanego - ówczesna jednostka organizacyjna przedsiębiorstwa państwowego (...), a obecnie (...), wszczęła postępowanie administracyjne zmierzające do uregulowania stanu prawnego działek nr (...) przy ul. (...) w W., nr (...) przy ul. (...) w W., nr (...) przy ul. (...) w W., nr (...) przy ul. (...) w W., nr (...)przy ul. (...) w W.. W toku tego postępowania przedsiębiorstwo państwowe (...) wystąpiło z wnioskiem o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego ww. gruntów w trybie art. 208 ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami. Pozwany i jego poprzednik prawny podejmowali również działania zmierzające do ujednolicenia struktury własnościowej tych działek. Od 2009 r. część działek z obrębu (...) przy ul. (...) i (...) przy ul. (...) stanowiło współwłasność dwóch podmiotów – (...) W. i Skarbu Państwa. W zakresie nieruchomości objętych pozwem - tj. działek ewidencyjnych nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...), (...) z obrębu(...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W. - ich właścicielem pozostawał wyłącznie powód na podstawie art. 20 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju (...) W.. Pozostałe działki nr (...), zlokalizowane przy ul. (...) oraz ul. (...), były zaś własnością Skarbu Państwa, który nabył do nich prawo na mocy postanowień Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi – Północ w Warszawie z 17 maja 2007 r. (II Ns 193/06) oraz z dnia 19 sierpnia 2008 r. (II Ns 66/07).

W latach 2010 – 2015 pozwany wielokrotnie zwracał się do (...) W. z żądaniem udzielenia mu informacji na temat stanu sprawy w zakresie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych przy ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...) oraz ul. (...) w W.. Do chwili obecnej postępowanie regulacyjne nie zostało zakończone.

Dowód: pismo z 25.01.2012 r. – k.263 – 264; pismo z 8.11.2011 r. – k.265 – 266; pismo z 15.09.2011 r. – k.267 – 268; pismo z 20.09.2011 r. – k.269; pismo z 16.02.2010 r. – k.270 – 271; pismo z 25.02.2009 r. – k.272 – 273; pismo z 8.04.2011 r. – k.274 – 275; mapy kartograficzne – k.276 – 278; pismo z 18.12.1998 r. – k.487; pismo z 13.05.1996 r. – k.488; pismo z 12.05.2001 r. – k.489; pismo z 10.05.2006 r. – k.490; pismo z 29.02.2016 r. – k.491 – 497; pismo z 14.12.1995 r. – k.497a.

W dniu 24 marca 2016 r. powód zawiadomił pozwanego o wysokości opłaty z tytułu korzystania przez pozwaną Spółkę z nieruchomości stanowiących działki ewidencyjne nr (...) położone przy ul. (...) w W., działki ewidencyjne nr (...) położone przy ul. (...) w W., działki ewidencyjne nr (...) położone przy ul. (...) w W., działki ewidencyjne nr (...) położone przy ul. (...) w W. i działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...)położone przy ul. (...) w W.. W piśmie tym powód domagał się od pozwanego zapłaty kwoty 86.187,92 zł za użytkowanie ww. gruntów w okresie od dnia 1 września 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. W zakresie powyższej należności powód przyjął miesięczne stawki czynszu dzierżawnego netto na poziomie 0,38 zł/m 2, przy uwzględnieniu zwaloryzowanego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych 1,010 (2014 r.) i 1,002 (2015 r.) oraz na podstawie sporządzonego dla każdej nieruchomości operatu szacunkowego, z którego wynikało, że wartość rynkowa 1 m 2 gruntu wynosi 410 zł. Wezwanie doręczono pozwanemu w dniu 31 marca 2016 r. Do dnia 21 kwietnia 2016 r. pozwany nie spełnił wymaganego świadczenia.

Pismem z dnia 8 czerwca 2014 r. powód ponownie wezwał pozwanego do uregulowania zadłużenia w wysokości 86.187,92 zł.

Dowód: pismo z 24.03.2016 r. – k.58 – 60, k.209 - 211; operaty szacunkowe – k.61 – 208; pismo z 8.06.2016 r. – k.212 – 213.

Zgodnie z załącznikiem 2 do zarządzenia nr (...) Prezydenta (...) W. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat nieruchomości (...) W. i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W. (a do dnia 29 maja 2013 r. także zarządzenia nr (...) Prezydenta (...) W.) dla dzierżawy gruntu, w odniesieniu do którego toczy się postępowanie regulacyjne na rzecz władającego gruntem, do czasu zakończenia postępowania, ustala się czynsz dzierżawny w wysokości 1/12 rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za 1 m 2 gruntu.

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) o pow. 1.556 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą (...) zlokalizowana jest przy ul. (...) w W.. Wartość rynkowa 1 m ( 2) gruntu wynosi 605,15 zł, przy stawce 1% za użytkowanie wieczyste odpowiada to kwocie 0,50 zł/m ( 2 )miesięcznie (605,15:12* 1%). Od 1 września 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. wysokość wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości wynosi zatem 12.554,85 zł netto (bez waloryzacji).

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...)o pow. 1.942 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgi wieczyste (...) (dz.(...)), (...) (dz.(...)), (...) (dz.(...)), (...) (dz.(...)) zlokalizowana jest przy ul. (...) w W.. Wartość rynkowa 1 m ( 2) gruntu wynosi 647,07 zł, przy stawce 1% za użytkowanie wieczyste odpowiada to kwocie 0,54 zł/m ( 2 )miesięcznie (647,07:12* 1%). Od 1 września 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. wysokość wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości wynosi zatem 16.754,80 zł netto (bez waloryzacji).

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu(...) o pow. 4.670 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgi wieczyste (...) (dz.70), (...) (dz. (...)) zlokalizowana jest przy ul. (...) w W.. Wartość rynkowa 1 m ( 2) gruntu wynosi 605,15 zł, przy stawce 1% za użytkowanie wieczyste odpowiada to kwocie 0,50 zł/m ( 2 )miesięcznie (605,15:12* 1%). Od 1 września 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. wysokość wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości wynosi zatem 37.680,67 zł netto (bez waloryzacji).

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, stanowiąca działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...) o pow. 894 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą (...) zlokalizowana jest przy ul. (...) w W.. Wartość rynkowa 1 m ( 2) gruntu wynosi 605,15 zł, przy stawce 1% za użytkowanie wieczyste odpowiada to kwocie 0,50 zł/m ( 2 )miesięcznie (605,15:12* 1%). Od 1 września 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. wysokość wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości wynosi zatem 7.213,39 zł netto (bez waloryzacji).

Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym, stanowiąca działki ewidencyjne nr (...) z obrębu (...) o pow. 2.417 m ( 2), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie prowadzi księgi wieczyste (...) (dz. (...)), (...) (dz.69) zlokalizowana jest przy ul. (...) w W.. Wartość rynkowa 1 m ( 2) gruntu wynosi 647,07 zł, przy stawce 1% za użytkowanie wieczyste odpowiada to kwocie 0,54 zł/m ( 2 )miesięcznie (647,07:12* 1%). Od 1 września 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. wysokość wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości wynosi zatem 20.852,91 zł netto (bez waloryzacji).

Dowód: odpisy ksiąg wieczystych nieruchomości objętych pozwem – k.9 – 57; zaświadczenie nr (...) – k.214; zaświadczenie nr (...) – k.215; wypis z rejestru gruntów – k.216 – 232; akty prawne – k.182 – 199; opinia biegłego sądowego T. K. – k.304 – 460.

Dokonując powyższych ustaleń i mając je na uwadze Sąd zważył,
co następuje:

W rozpoznawanej sprawie niesporne było to, że pozwany władał bezumownie gruntami oznaczonymi jako działki nr (...) z obrębu (...)przy ul. (...) w W., nr (...)z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...)z obrębu (...) przy ul. (...) w W. - w okresie od 1 września 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. Wprawdzie w odpowiedzi na pozew spółka (...) S.A. nie wskazała wprost, że użytkuje również działki nr (...) z obrębu ewidencyjnego (...) przy ul. (...) oraz działkę nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...), niemniej jednak w toku niniejszego postępowania pozwany nie zaprzeczył temu, że korzysta ww. nieruchomości. Znajduje to potwierdzenie również w materiale dowodowym, w szczególności korespondencji kierowanej przez pozwanego bądź jego poprzednika prawnego do (...) W.. W pismach tych pozwany wielokrotnie domagał się ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego również powyższymi działkami. Uzasadniony był zatem pogląd, że w niniejszej sprawie do obliczenia wysokości należnego powodowi wynagrodzenia należy również uwzględnić powierzchnie ww. nieruchomości.

Spornymi okolicznościami istotnymi dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy
było to, czy powodowi przysługuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwanego z ww. gruntu, a jeżeli tak - to w jakiej wysokości, czy zastosowana przez powoda stawka miesięcznego czynszu dzierżawnego była właściwa, czy powód miał prawo zwaloryzować swoje świadczenie i naliczyć podatek VAT, czy wysokość wynagrodzenia powinna obejmować całą powierzchnię działki, na której znajdują się budynki zarządzane przez pozwanego, czy też tę część, która obejmuje wyłącznie powierzchnię posadowionych obiektów mieszkalnych, oraz to, czy roszczenie powoda jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Zajęcie stanowiska w powyższych kwestiach pozwoliło Sądowi ocenić,
czy powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Sąd przyznał moc dowodową, wszystkim dowodom z dokumentów zgromadzonym w niniejszej sprawie, uznając, że stanowią one pełnowartościowy materiał dowodowy. Autentyczność i wiarygodność tych dokumentów nie była bowiem przez strony kwestionowana. Strony dokonały jedynie ich odmiennej oceny, w zależności od podnoszonych twierdzeń i zarzutów. Takie stanowisko stron procesu, w ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, nie miało jednak wpływu na autentyczność i wiarygodność tych dowodów z dokumentów.

Sąd w całości podzielił opinię biegłego sądowego. Zdaniem Sądu, opinia sporządzona przez biegłego sądowego jest logiczna, spójna, przekonująca, obiektywna, rzetelna, zgodna z zasadami wiedzy specjalistycznej, a ponadto
nie budzi wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego. Została
ona poprzedzona wnikliwą analizą akt rozpoznawanej przez Sąd sprawy. Pismem z dnia 10 lipca 2017 r. pozwany zgłosił zarzuty dotyczące konieczności ustalenia przez biegłego ewentualnego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości wyłącznie w zakresie części działek zabudowanych budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym zgodnie z obrysem poszczególnych budynków i przy uwzględnieniu tego obrysu). W ocenie Sądu, nie było podstaw do określenia opłat z tytułu bezumownego korzystania jedynie z tych części gruntów objętych pozwem, na których posadowione są budynki mieszkalne i tylko co od gruntów pod tymi budynkami, zgodnie z ich obrysem. Poprzednik prawny pozwanego wystąpił bowiem do (...) W. z wnioskiem o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi zgodnie z art. 80 ust. 1a ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (obecnie od dnia 1 stycznia 1998 r. podstawą prawną tych roszczeń pozostaje art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami). We wniosku oraz w dalszej korespondencji domagał się ustanowienia użytkowania wieczystego dla działek nr (...) z obrębu 4-03-22 przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu(...) przy ul. (...) w W., nr (...)z obrębu(...) przy ul. (...) w W., bez ograniczenia tego prawa do powierzchni gruntu znajdującego się bezpośrednio pod budynkami wielorodzinnymi wybudowanymi przez pozwanego. Pozwany wskazywał konkretnie oznaczone działki ewidencyjne, co do których podejmował działania zmierzające do uregulowania stanu prawnego, np. w piśmie z dnia 8 kwietnia 2011 r. podał, że dla działek nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W. powierzchnia gruntu objęta jego wnioskiem o ustanowienie użytkowania wieczystego wynosi 0,1942 ha (1.942 m ( 2)), a nie jedynie 292 m ( 2), tj. w zakresie gruntu pod budynkiem. Pozwany uznawał zatem siebie za posiadacza nieruchomości w takich granicach, jakie wynikają z ujawnionego stanu ewidencji gruntów i budynków, tzn. zarówno w części zabudowanej fragmentem budynku, jak również w pozostałej części przylegającej do tego budynku. Nie ulega też wątpliwości, że pozwany korzysta z działek ewidencyjnych wykraczających poza obrys poszczególnych budynków posadowionych na nieruchomościach, w szczególności terenów zielonych, ciągów pieszych, czy też placów przeznaczonych do ruchu pojazdów i stanowiących drogę dojazdową do budynków. Teren wokół budynków jest administrowany przez pozwanego, który – jako zarządca – dba o jego porządek i dąży do utrzymania działek w stanie niepogorszonym.

Powództwo (...) W. zasługiwało na uwzględnienie w całości – po sprecyzowaniu go na ostatnim terminie rozprawy.

Stosownie do brzmienia art. 244 § 2 k.c. od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba, że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył, zaś art. 225 k.c. stanowi, że obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba, że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Zgodnie z art. 140 k.c. właściciel nieruchomości ma prawo do korzystania z niej zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Dobra wiara w chwili stawiania budynków nie oznacza powstania po stronie przedsiębiorstwa kolejowego prawa do korzystania z nieruchomości skutecznego wobec każdoczesnego jej właściciela. Dobrą wiarę wyłącza bowiem ujawnienie takich okoliczności, które u przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, że nie przysługuje mu prawo do korzystania z rzeczy w dotychczasowym zakresie (wyrok SN z 6.05.2009, II CSK 594/08, LEX nr 510969).

Przeciwko posiadaczowi w złej wierze właściciel może odrębnie dochodzić swego roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, nie wytaczając nawet powództwa o wydanie rzeczy. Akceptowana jest zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie teza niepublikowanego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 1974 r. (III CRN 287/74) wyrażająca pogląd, że przepis art. 224 i n. k.c. mają zastosowanie do stosunków bezumownych (vide także wyrok S.A. w Poznaniu z 18.05.2006 r. w sprawie I ACa 36/06, wyrok SN z 29 czerwca 2005 r. w sprawie III CK 669/04). Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przysługujące właścicielowi wobec posiadacza samoistnego (art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c.) lub zależnego (art. 230 k.c.) należy do tzw. roszczeń uzupełniających roszczenie właściciela o wydanie rzeczy. Żądanie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy może zatem przysługiwać właścicielowi tylko wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą.

Kryterium ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, o którym mowa w art. 225 k.c. powinna być kwota, jaką posiadacz w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie (teza wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975 r. w sprawie II CR 208/75, uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, OSNCP 1984, z. 12, poz. 209).

Wynagrodzenie wobec posiadacza samoistnego lub zależnego w złej wierze oraz posiadacza samoistnego lub zależnego w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, zawiera niejako elementy roszczenia odszkodowawczego (może bowiem zmierzać do zwrotu kosztów, jakie właściciel poniósł w związku z tym, że był zmuszony do korzystania z cudzej rzeczy lub do kompensaty utraconych korzyści, jakie by uzyskał, gdyby rzecz np. wydzierżawił) i roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia (wydanie korzyści uzyskanych przez posiadacza w wyniku korzystania z tej rzeczy). Niemniej jednak dopiero w kwestiach nieunormowanych można sięgać do dalszych przepisów dotyczących bezpodstawnego wzbogacenia lub odpowiedzialności odszkodowawczej. Z pewnością zaś nie ma takiej sytuacji w zakresie rekompensaty za korzystanie z cudzej rzeczy. Ustawodawca wyczerpująco uregulował tę problematykę wśród przepisów prawa rzeczowego, przyznając właściwe roszczenie lub odrzucając je (jak w przypadku posiadania w dobrej wierze do czasu wytoczenia powództwa windykacyjnego). Pozwany bezpodstawnie twierdził, że powód powinien w pierwszej kolejności wykazać przesłanki istnienia odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego tj. okoliczność wystąpienia szkody oraz związku przyczynowo – skutkowego między działaniem pozwanego i brakiem uzyskania wynagrodzenia przez powoda.

W warunkach określonych normą art. 224 § 1 i art. 225 k.c. właścicielowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z jego rzeczy. Pod rządem ww. przepisów posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z rzeczy – odnosząc korzyść wymierną (por. Komentarz do art. 225 k.c., E. Gniewek, Zakamycze 2001 r.). Powstanie roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, jak i jego wysokość nie zależą zatem od tego, czy właściciel w rzeczywistości poniósł jakikolwiek uszczerbek majątkowy. O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują bowiem stawki rynkowe za korzystanie z danego rodzaju rzeczy i czas jej posiadania przez adresata roszczenia. W kwestii wysokości należnego wynagrodzenia można zaaprobować generalne założenie, że właściwą będzie kwota „którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie” (zob. S. Rudnicki, Komentarz do Prawa rzeczowego). Konkretniej ujmując można stwierdzić, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje wszystko to, co uzyskałby właściciel, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego. Zważywszy, że w rozpoznawanej sprawie właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działki nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu(...) przy ul. (...) w W., nr (...)z obrębu (...)przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W. jest (...) W., to w przypadku wydzierżawienia tej nieruchomości uzyskałoby czynsz dzierżawny na poziomie ustalonym stosownymi uchwałami, w wysokości odpowiadającej stawce tego czynszu, jaką obciążył pozwanego przy naliczaniu opłaty za bezumowne korzystanie z gruntu.

Wytaczając niniejsze powództwo powód dokonał naliczenia opłat z zastosowaniem stawki zwaloryzowanej o wskaźniki wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za trzy pierwsze kwartały 2010, 2011, 2012, 2013 i 2014 r., stanowiącej równowartość czynszu dzierżawnego za 1 m 2 gruntu, w wysokości równej 1/12 rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego za 1 m 2 gruntu. Na podstawie operatów przygotowanych na zlecenie powoda, w których oszacowano wartości wszystkich działek objętych pozwem, ustalono wartość 1 m 2 gruntu na kwotę 410 zł. Dalsze obliczenia były oparte na powszechnie obowiązujących przepisach prawnych zawartych w zarządzeniu Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 29 maja 2013 r. Zgodnie z załącznikiem nr 2 tego aktu do dzierżawy gruntu, w odniesieniu do którego toczy się postępowanie regulacyjne na rzecz władającego gruntem, do czasu zakończenia postępowania, stosuje się opłatę w wysokości równej 1/12 opłaty rocznej za 1 m 2. Bezzasadnie pozwany podnosił, że skoro część nieruchomości stanowią tereny wykorzystywane do celów takich jak wjazdy, czy też wejścia, to ewentualna dzierżawa tego gruntu powinna odnosić się do innych stawek. Powołany wyżej akt prawny reguluje wysokość opłat dla danej nieruchomości przy uwzględnieniu głównego sposobu jej wykorzystania (np. na obiekty handlowe, gospodarcze, mieszkaniowe itp.). Przede wszystkim w stosunku do gruntów objętych postępowaniem regulacyjnym prawodawca określił konkretną wielkość stawek czynszu dzierżawnego, bez względu na to, czy na tej nieruchomości znajdują się wyłącznie budynki mieszkalne, czy też inne obiekty. Bez znaczenia pozostaje również to, w jakiej części na danej działce zajmują np. drogi dojazdowe do poszczególnych budynków. Nie ma to wpływu na wysokość stawek czynszu dzierżawnego.

W załączniku nr 1 zarządzenia Prezydenta (...) W. nr (...) z dnia 29 maja 2013 r. w § 5 ust. 5 i 6 wskazano, że do stawek czynszu dolicza się podatek VAT w wysokości ustawowej. Stawki te ponadto są aktualizowane w IV kwartale każdego roku kalendarzowego z mocą obowiązującą od 1 stycznia następnego roku - wg wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za trzy kwartały w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na dzień 30 września danego roku. Nie sposób zatem zarzucić powodowi błędne ustalenie wysokości przysługującego mu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Inną kwestią jest to, że przyjęta przez powoda stawka za 1 m ( 2) nieruchomości była znacznie niższa niż ta, która została ustalona przez biegłego sądowego sporządzającego opinie w niniejszej sprawie (od 605,15 zł do 647,07 zł za 1m ( 2)). Biegły sądowy T. K. stwierdził, że w okresie od dnia 1 września 2014 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. wysokość wynagrodzenia powoda za użytkowanie jego nieruchomości przez pozwanego wynosi łącznie 95.056,62 zł, przy czym kwota ta nawet nie zawierała obowiązującej stawki podatku od towarów i usług oraz nie została zwaloryzowana zgodnie z zarządzeniem Prezydenta (...) W. nr (...). Opinia biegłego sądowego T. K. nie została skutecznie zakwestionowana przez pozwanego, nie sposób też zarzucić biegłemu zaniedbania przy sporządzaniu opinii bądź sformułowanie przez niego błędnych wniosków. Powód dochodził w niniejszym procesie zapłaty kwoty 86.187,92 zł tytułem wynagrodzenia za użytkowanie działek nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...)przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...)przy ul. (...) w W., nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W.. Kwota ta podlegała zatem zasądzeniu w całości.

Nie zasługiwał przy tym na uwzględnienie zarzut nadużycia prawa,
który zdaniem pozwanego miał skutkować oddaleniem powództwa. Pozwany przy tym nie wskazał nawet tego, które z zasad współżycia społecznego zostały naruszone. Samo powołanie się na te zasady jest niewystarczające. Natomiast okoliczność toczącego się postępowania regulacyjnego i zarzucana przez pozwanego przewlekłość w rozpoznaniu jego wniosku obejmującego żądanie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntów wymienionych w pozwie, pozostaje bez znaczenia dla oceny tego zarzutu. Z punktu widzenia zasad stosowania art. 5 k.c. nie jest rzeczą obojętną ocena zachowania się podmiotu prawnego pozostającego w konkretnym wypadku pod ochroną przepisu art. 5. Związana z tym zasada "czystych rąk" sprowadza się do dyrektywy, według której nie może korzystać z art. 5 k.c. ten, kto sam narusza zwłaszcza zasady współżycia społecznego. Zakaz nadużycia może w szczególnych sytuacjach być pojmowany jako konflikt interesów, tj., jako naruszenie cudzego prawa podmiotowego przez wykonywanie własnego prawa podmiotowego. Zwrócić uwagę trzeba na to, że w zakresie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ww. nieruchomości w okresie objętym pozwem pozwany nie uiścił powodowi żadnych należności, mimo, że miał świadomość tego, że bezumownie korzysta z tego terenu. W kontekście tych faktów nie można uznać domagania się przez powoda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z należnymi odsetkami za nadużycie prawa. Właściciel może, ale nie musi występować z powództwem windykacyjnym. Podobnie jak do uznania właściciela należy czy występuje z roszczeniem o zapłatę i innymi roszczeniami uzupełniającymi. Sam fakt wystąpienia przez pozwanego z wnioskiem o ustanowienie na jego rzecz użytkowania wieczystego nie zwalnia go z obowiązku uiszczania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Zwrócić uwagę trzeba na to, że norma art. 5 k.c. ma charakter wyjątkowy i można ją stosować w sytuacji, gdy w innej drodze nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego drugiej osoby. Ekwiwalentem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu jest to, że pozwany w okresie tym faktycznie korzystał z tego gruntu. Przyjęcie zatem koncepcji pozwanego polegającej na oddaleniu powództwa prowadziłoby do sytuacji, że pozwany uzyskałby korzyść majątkową bez podstawy prawnej kosztem powoda. Gdyby bowiem miał zawartą umowę dzierżawy z powodem byłby zobowiązany do uiszczania czynszu. Podobnie, nawet w przypadku ustanowienia na jego rzecz użytkowania wieczystego, które dotychczas nie zostało ustanowione, byłby zobowiązany do uiszczania opłaty początkowej i opłat rocznych w wysokości 3 % wartości tej nieruchomości.

W konsekwencji powyższego Sąd orzekł, jak w pkt I wyroku.

O odsetkach ustawowych za opóźnienie w świadczeniu Sąd orzekł w oparciu o art. 481 k.c. Powód pismem z dnia 24 marca 2016 r., doręczonym pozwanemu dnia 31 marca 2016 r., wezwał spółkę (...) S.A. do zapłaty w terminie 21 dni kwoty 86.187,92 zł, obejmującej dochodzone pozwem roszczenie. W konsekwencji powyższego pozwany powinien wykonać zobowiązanie najpóźniej do dnia 21 kwietnia 2016 r., a tym samym z dniem następnym pozostawał w zwłoce z płatnością wymagalnej należności, co uzasadniało zasądzenie ustawowych odsetek za opóźnienie od ww. kwoty za od dnia 22 kwietnia 2016 r., do dnia zapłaty.

W konsekwencji powyższego Sąd orzekł, jak w pkt 1 wyroku.

Z uwagi na to, że powód na rozprawie w dniu 20 września 2017 r., wniósł o zasadzenie kwoty 86.187,92 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 22 kwietnia 2016 r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie cofnął pozew – de facto precyzując w ten sposób rozbieżność między petitum pozwu, a jego uzasadnieniem, Sąd na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. umorzył postepowanie w zakresie odsetek ustawowych za opóźnienie sprzed 22 kwietnia 2016 r.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł, jak w pkt 2 sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w związku z art. 100 k.p.c. zasądzając od pozwanego na rzecz powoda całość kosztów procesu tj., kwotę 15.710 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, na którą składała się opłata od pozwu 4.310 zł, zaliczka na poczet opinii biegłego sądowego 4.200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego będącego radcą prawnym w stawce minimalnej ustalonej zgodnie z przepisem § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (akt obowiązujący na dzień wszczęcia postępowania, tj. 21.10.2016 r.) – 7.200 zł. Zwrócić uwagę trzeba na to, że powód cofnął powództwo, co do części żądania odsetkowego, precyzując w tym zakresie żądanie pozwu. Żądanie to jednak nie miało wpływu na w.p.s, ani tym samym wysokość kosztów procesu. Uchybienie to było zatem nieznaczne i uzasadniało zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda całych kosztów procesu.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł, jak w pkt 3 sentencji wyroku.

Mając jednocześnie na uwadze, że Skarb Państwa poniósł w niniejszej sprawie koszty związane z przeprowadzeniem dowodu z opinii biegłego w wysokości 702,58 zł, należało na podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c. obciążyć pozwanego powyższą kwotą uwzględniając to, że jako strona przegrywająca spór zobowiązany jest ponieść koszty sądowe w całości.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł, jak w pkt 4 sentencji wyroku.

Zarządzenie: (...)

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13