Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 września 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Rzeszowie Wydział I Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 30 sierpnia 2012 r. na rozprawie

sprawy z powództwa A. B. i M. B.

przeciwko (...) Spółki z o.o. w S.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego - Sądu Gospodarczego w Krośnie

z dnia 29 grudnia 2009 r., sygn. akt VIII GC 59/09

I.  o d d a l a obie apelacje,

II.  z n o s i wzajemnie pomiędzy stronami koszty postępowania apelacyjnego,

III.  z a s ą d z a na rzecz pozwanej (...) Spółki z o.o. w S. od powoda M. B. kwotę 12.280,50 zł oraz od powoda A. B. kwotę 12.280,50 zł, tytułem zwrotu części kosztów postępowania kasacyjnego,

IV.  z a s ą d z a na rzecz pozwanej (...) Spółki z o.o. w S. od powoda M. B. kwotę 274.551,06 zł (dwieście siedemdziesiąt cztery tysiące pięćset pięćdziesiąt jeden 06/100) oraz od powoda A. B. kwotę 274.478,69 zł (dwieście siedemdziesiąt cztery tysiące czterysta siedemdziesiąt osiem 69/100) tytułem zwrotu spełnionego przez pozwaną świadczenia, oddalając jednocześnie dalej idące żądanie w tym zakresie.

UZASADNIENIE

Powodowie M. B. i A. B. domagali się w postępowaniu upominawczym wydania nakazu zapłaty mocą którego strona pozwana (...) Sp. z o.o. w S. winna zapłacić na rzecz M. B. kwotę 497.204,90 zł oraz na rzecz A. B. kwotę 497.402,54 zł, w obu przypadkach z ustawowymi odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r. oraz koszty procesu.

Twierdzili, że strona pozwana nie wykonała swojego zobowiązania wynikającego z treści zawartej przez strony w dniu 6 listopada 2008 r. umowy przedwstępnej, a mianowicie, jako przyszły sprzedawca nie uzyskał do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej zgody Banku na wykreślenie z ksiąg wieczystych hipotek obciążających nieruchomości mające stanowić przedmiot sprzedaży w umowie przyrzeczonej. W rezultacie, powodowie wnieśli o zwrot zadatku w podwójnej wysokości i zapłatę odszkodowania, na które składały się poniesione koszty czynności notarialnych oraz koszty kredytu zaciągniętego na poczet uzyskania zadatkowanej kwoty.

Nakazem zapłaty z dnia 24 sierpnia 2009 r. Sąd Okręgowy – Sąd Gospodarczy w Krośnie uwzględnił powództwo.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na swoją rzecz od powodów zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana zarzuciła, że powodowie zgodnie z postanowieniem zawartym w umowie przedwstępnej zobowiązani byli wpłacić najpóźniej do dnia 7 stycznia 2009 r., tj. do dnia w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona, zaliczki na poczet ceny nabywanych nieruchomości, czego nie uczynili także w terminie późniejszym. W rezultacie, powodowie odstąpili od umowy do czego uprawniał ich zarówno § 4 umowy przedwstępnej jak i art. 395 k.c.

W wyniku rozpoznania sprawy Sąd Okręgowy – Sąd Gospodarczy w Krośnie zasądził od pozwanej (...) sp. z o.o. w S. na rzecz powodów A. B. i M. B. kwoty po 244.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r., tytułem zwrotu zadatku (pkt I), oddalił powództwo w pozostałej części, tj. obejmującej żądanie zwrotu podwójnej kwoty zadatku oraz odszkodowania za nie zawarcie umowy przyrzeczonej (pkt II) oraz zasądził od pozwanej solidarnie na rzecz powodów kwotę 24.231,69 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Według ustaleń poczynionych przez Sąd pierwszej instancji, strony w dniu 6 listopada 2008 r. zawarły przedwstępną umowę sprzedaży użytkowania wieczystego gruntu i własności położonego na nim budynku hotelowego, w której to umowie strona pozwana zobowiązała się do sprzedaży powodom tej nieruchomości za cenę 7.300.000 zł plus VAT w kwocie 1.606.000 zł, a powodowie zobowiązali się tę nieruchomość kupić do dnia 7 stycznia 2009 r. Zgodnie z § 3 tej umowy powodowie w dniu jej zawarcia (6 listopada 2008 r.) wpłacili stronie pozwanej zadatek w wysokości 400.000 zł plus VAT w kwocie 88.000 zł. Powodowie w § 5 przedmiotowej umowy zobowiązali się nadto do wpłacenia przed zawarciem umowy sprzedaży, najpóźniej do dnia 7 stycznia 2009 r., zaliczki w wysokości 6.200.000 zł plus VAT w kwocie 1.364.000 zł. W umowie zaznaczono, że w przypadku niedotrzymania przez stronę kupująca terminu zapłaty zaliczki, od zaległej kwoty zostaną naliczone odsetki ustawowe. Przedmiot umowy kupujący zobowiązał się przekazać najpóźniej w dniu podpisania umowy sprzedaży. Strona pozwana natomiast, zobowiązała się przed zawarciem umowy przyrzeczonej przedstawić zgodę Banku na wykreślenie hipotek obciążających przedmiotową nieruchomość w łącznej kwocie 10.295.000 zł.

Strony uzgodniły, że podpisanie umowy przyrzeczonej na dzień 6 stycznia 2009 r. i na ten dzień został wyznaczony termin podpisania aktu notarialnego. W dniu 5 stycznia 2009 r. powodowie podpisali umowy kredytowe z Bankami, według których uruchomienie na rzecz każdego z powodów kredytu w kwocie 3.000.000 zł (przeznaczonego na zapłatę zaliczki) miało nastąpić do dnia 7 stycznia 2009 r., po przedłożeniu aktu notarialnego zawarcia umowy przyrzeczonej zawierającego oświadczenie o ustanowieniu na rzecz Banków hipotek kaucyjnych oraz potwierdzającego brak innych obciążeń hipotecznych przedmiotowej nieruchomości. Pozostałą część zaliczki, a w szczególności należny podatek VAT, powodowie mieli uiścić z własnych środków finansowych. W dniu 6 stycznia 2009 r. strona pozwana nie uzyskała zgody Banku na wykreślenie hipotek i prosiła o przesunięcie tego terminu do dnia 13 stycznia 2009 r., na co powodowie przystali. W tym ostatnim dniu strona pozwana przedstawiła pismo Banku informujące o wysokości jej obciążenia kredytowego i stwierdzające, że spłata tego zadłużenia przez pozwaną spółkę spowoduje zwolnienie przez Bank nieruchomości z obciążających ją hipotek, co powodowie uznali za niewystarczające do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zarówno do dnia 7 stycznia 2009 r. jak i do dnia 13 stycznia 2009r. powodowie nie wpłacili zaliczki ustalonej w umowie przedwstępnej. W rezultacie, dnia 13 stycznia 2009 r. strony stawiły się wprawdzie w kancelarii notarialnej, jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, a to ze względu na wzajemne nie wywiązanie się z zobowiązań opisanych w § 1 pkt a i b umowy. Strona sprzedająca zaproponowała zgodne rozwiązanie umowy i zwrot kupującemu zapłaconego zadatku na co kupujący nie wyrazili zgody. W dniu 3 lutego 2009r. strona pozwana złożyła pismo o odstąpieniu od umowy z powodu nie wpłacenia zaliczki przez powodów, ci zaś uznali to pismo za bezskuteczne, domagając się nadal zawarcia umowy.

W trakcie wzajemnych ustaleń strona powodowa, po uzyskaniu informacji, że zakupem prawa do nieruchomości, w skład którego wchodzi hotel (...), zainteresowane jest Przedsiębiorstwo Usług (...) – (...) Sp. z o.o. w G., poinformował je o zamiarze zakupu w/w obiektu, wzywając jednocześnie wspomniane Przedsiębiorstwo do cofnięcia złożonej oferty jego zakupu. W późniejszym okresie powodowie poinformowali w/w Przedsiębiorstwo o odstąpieniu przez pozwaną od zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.

Z tytułu poniesionych opłat notarialnych powodowie uiścili na rzecz notariusza podejmującego czynności cywilne łączną kwotę 6.407,44 zł oraz ponieśli koszty finansowe w kwocie 12.200 zł z tytułu odsetek od udzielonego im kredytu.

Wezwaniem z dnia 30 marca 2009 r. powodowie, w związku z uchylaniem się pozwanego od wykonania umowy przedwstępnej z dnia 6 listopada 2008 r., wezwali stronę pozwaną do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem.

Dysponując przytoczonymi wyżej ustaleniami faktycznymi Sąd Okręgowy stwierdził, ze żadnej ze stron nie można przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony, zwłaszcza prezes pozwanej spółki, nie miały bowiem świadomości zależności pomiędzy spełnieniem przez pozwanego zobowiązania na rzecz swoich kredytobiorców a likwidacją obciążeń hipotecznych, jak i brakiem stosownych funduszów u powodów. Obie strony podjęły zatem pewne ryzyko wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania zgody Banku. Uzależnienie to nie znalazło wyrazu w umowie, gdyż strony nie wprowadziły do treści umowy warunku w rozumieniu art.. 89 k.c. Podjęły natomiast świadomie pewne ryzyko, za które aktualnie obie ponoszą odpowiedzialność. W takich okolicznościach – zdaniem Sądu Okręgowego – stronom nie można przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.
W konsekwencji Sąd ten, powołując się na art. 394 § 3 k.c. uznał, że powodom należy się zwrot zadatku z podatkiem VAT oraz odsetkami ustawowymi od dnia 3 lutego 2009 r., tj. od dnia kiedy strona pozwana złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Uznał jednocześnie, że w tych warunkach odpada obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Orzeczenie o kosztach procesu oparte zostało o zasadę stosunkowego rozdzielenia kosztów (art. 100 k.p.c.) i założenie, że skoro powodowie przegrali proces w 51 %, pozwana zaś w 49 %, w takim też stosunku strony powinny być obciążone wspomnianymi kosztami.

Wyrok powyższy zaskarżyły obie strony.

Powodowie w apelacji zaskarżając wyrok Sądu I instancji w części oddalającej powództwo w pozostałym zakresie pkt II i orzekającym o kosztach procesu zarzucili:

1.  naruszenie prawa materialnego a to:

-.

-

art. 65 kc poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że brak było pomiędzy stronami ustaleń odnośnie uzyskania z kredytu bankowego środków na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości co wiązało się z koniecznością wykreślenia dotychczasowej hipoteki istniejącej na tej nieruchomości, aby możliwym stało się ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt,

-

art. 471 kc poprzez przyjęcie, że niezawarcie przez stronę pozwaną umowy przyrzeczonej było następstwem okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności,

-

art. 390 § 1 kc, art. 394 § 1 kc poprzez ich niezastosowanie,

-

art. 394 § 3 kc poprzez jego niewłaściwe zastosowanie,

2.  naruszenie prawa procesowego a to :

-

art. 233 § 1 kpc poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego sprawy i poczynienie ustaleń faktycznych sprzecznie z zebranymi dowodami,

-

art. 328 § 2 kpc poprzez wadliwe sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia, które to naruszenia miały istotny wpływ na wynik postępowania.

Mając na uwadze podniesione zarzuty wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie żądań w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.

Strona pozwana zaskarżając wyrok w części uwzględniającej powództwo i orzekającej o kosztach procesu zarzuciła:

1.  naruszenie prawa materialnego

-.

-

art. 394 § 1 i 395 § 1 kc poprzez błędne przyjęcie, że skutecznie nie odstąpiła od umowy w sytuacji nie uiszczenia w terminie zaliczki przez kupujących a z uwagi na to zawinienie powodowie byli uprawnieni do zwrotu kwoty przekazanej tytułem zadatku,

-

art. 89 kc przez przyjęcie, że wpłata zaliczki przez powodów nie była warunkiem zawarcia przyrzeczonej umowy,

-

art. 481 kc przez zasądzenie odsetek ustawowych od dnia 3 lutego 2009 r. podczas, gdy od kwoty 88.000 zł odsetki winny być zasądzone od prawomocności wyroku a od kwoty 400.000 zł od dnia 5 marca 2009 r., gdy zażądano zwrotu podwójnego zadatku.

Wskazując na powyższe wniosła o zmianę wyroku w zaskarżonej części i oddalenie powództwa względnie jego uchylenia w zaskarżonej części i przekazania w tym zakresie Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego.

Strony wniosły o oddalenie wzajemnych apelacji.

W wyniku rozpoznania obu tych apelacji Sąd Apelacyjny w Rzeszowie wyrokiem z dnia 16 września 2010 r. uwzględniając częściowo apelację powodów, zmienił wyrok sądu pierwszej instancji w ten sposób, że zasądził od strony pozwanej na rzecz M. B. kwotę 491.104,90 zł a na rzecz A. B. kwotę 491.302,54 zł, obie kwoty z ustawowymi odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r., oddalając powództwo w pozostałej części. Sąd drugiej instancji zmienił też odpowiednio rozstrzygnięcie o kosztach postępowania, oddalił apelację powodów w pozostałej części a apelację strony pozwanej w całości oraz orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny uznał, że obie strony nie wykonały zobowiązań zawartych w umowie przedwstępnej: pozwana zgody Banku na wykreślenie hipotek a powodowie wpłacenia zaliczki. Sąd ten argumentował, że strona pozwana przyjęła ryzyko uzyskania zgody Banku na wykreślenie hipotek bez względu na to, czy wygaśnięcie zabezpieczenia hipotecznego byłoby skutkiem jej działania (np. zapłaty czy potrącenia) czynności prawnej z wierzycielem, czy działań samego wierzyciela.

Oceniając natomiast obowiązek kupującego zapłaty zaliczki na cenę nabycia nieruchomości stwierdził, że jest to w istocie obowiązek zapłaty ceny nabycia nieruchomości, który powstaje dopiero przy zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Niewpłacenie tej zaliczki nie mogło więc skutkować odstąpieniem strony pozwanej od umowy przedwstępnej, skoro nie jest to umowa wzajemna a postanowienia umowy stron nie tylko nie przewidywały prawa odstąpienia od umowy, lecz stanowiły, że w razie nie wpłacenia zaliczki naliczane będą odsetki ustawowe od dnia 7 stycznia 2009 r. W konsekwencji uznał, że strona pozwana zarówno nie wykonała swojego zobowiązania do przedłożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek, jak i bezpodstawnie odstąpiła od umowy, do czego nie była uprawniona.

Dlatego, zdaniem Sądu drugiej instancji, powodom jako stronie która dała zadatek, przysługiwało na podstawie art. 394 § 1 k.p.c. prawo żądania sumy dwukrotnie wyższej od kwoty zapłaconego zadatku wraz z podatkiem VAT. Zgodnie z art. 394 k.c. powodowie mają prawo zarówno do odszkodowania w zakresie ujemnego interesu umownego jak i do otrzymania podwójnego zadatku w kwocie po 488.000 zł. Powód M. B. poniósł w zakresie ujemnego interesu umownego szkodę w wysokości 3.104,90 zł a powód A. B. w wysokości 3.302,54 zł w związku z uiszczeniem kosztów notarialnych i te kwoty łącznie z kwotą podwójnego zadatku zostały na ich rzecz zasądzone przez Sąd Apelacyjny, który wskazał nadto, że zasądził je z ustawowymi odsetkami od dnia 7 kwietnia 2009 r., choć wymagalność tych kwot powstała w chwili, gdy strona pozwana oświadczyła, że odstępuje od zawarcia umowy.

Na skutek skargi kasacyjnej strony pozwanej od opisanego powyżej wyroku Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie, Sąd Najwyższy - wyrokiem z dnia 14 grudnia 2011 r. - uchylił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej apelację powodów i zarazem uwzględniającej powództwo (pkt I ppkt 1) oraz w części oddalającej apelację strony pozwanej (pkt III) a także orzekającej o kosztach procesu (pkt I ppkt 3 i pkt IV) i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Rzeszowie do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy uznał za uzasadniony zarzut kasacyjny naruszenia art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w wyniku nie wskazania przez Sąd Apelacyjny podstawy faktycznej zaskarżonego wyroku oraz niedostatecznego wyjaśnienia podstawy prawnej rozstrzygnięcia obejmującego zasądzenie, obok zwrotu podwójnego zadatku, także odszkodowania, zasądzenie podatku VAT wraz z kwotą podwójnego zadatku oraz ustawowych odsetek od kwot podatku a także daty wymagalności roszczenia o zwrot podwójnego zadatku i odszkodowania.

Rozwijając szerzej swoje stanowisko Sąd Najwyższy wskazał, iż wykładając umowę przedwstępną stron Sąd Apelacyjny przede wszystkim pominął jej jednoznaczną treść, bowiem strony przewidując wpłacenie zadatku, nie tylko powołały się na art. 394 § 1 k.c., lecz w § 3 umowy powtórzyły treść tego przepisu wskazując między innymi, że dany zadatek ma to znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Danie przez powodów zadatku i stwierdzenie przez strony w umowie przedwstępnej, że rodzi to skutki przewidziane w art. 394 § 1 k.c., w tym prawo odstąpienia od umowy, jednoznacznie wskazuje, że wbrew stanowisku Sądu Apelacyjnego, strony przewidziały w umowie prawo odstąpienia od umowy w razie jej niewykonania przez którąkolwiek ze stron. Przewidziały więc umowne prawo odstąpienia od umowy.

Jak wskazał dalej Sąd Najwyższy, nie wykonanie przez stronę dodatkowego zastrzeżenia umownego, np. co do terminu i sposobu zapłaty części czy całości ceny z umowy ostatecznej jest niewykonaniem umowy przedwstępnej, uzasadniającym skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od umowy. Pominął jednak Sąd Apelacyjny, że w przedmiotowej umowie przedwstępnej strony zawarły dwa dodatkowe zobowiązania : zobowiązanie strony pozwanej do przedstawienia przed zawarciem umowy przyrzeczonej zgody Banku na wykreślenie hipotek obciążających nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy przyrzeczonej oraz zobowiązanie powodów do wpłacenia przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej zaliczki w kwocie
6.200.000 zł wraz z kwotą 1.364.000 zł podatku VAT. Prowadzi to do wniosku, że każda ze stron mogła odstąpić od umowy przedwstępnej w razie nie wykonania przez drugą stronę dodatkowego zobowiązania umownego: powodowie w sytuacji nie przedstawienia przez stronę pozwaną w uzgodnionym terminie zgody Banku na wykreślenie hipotek, a strona pozwana w razie nie wpłacenia przez powodów w uzgodnionym terminie wskazanej wyżej zaliczki na poczet ceny nieruchomości. Okoliczność, że w umowie przewidziano także możliwość doliczenia ustawowych odsetek w razie niewpłacenia kwoty zaliczki, niewątpliwie nie uchyla jednoznacznych postanowień umowy przewidujących dla każdej ze stron prawo odstąpienia od niej w razie niewykonania przez drugą stronę obowiązków umownych.

Podzielił Sąd Najwyższy także to zapatrywanie skarżącej według którego żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku (art. 394 § 1 k.c.) powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jeżeli natomiast, mimo nie wykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona nie odstąpiła od umowy, służy jej prawo żądania odszkodowania na ogólnych zasadach, którego wysokość jest określoną wysokością poniesionej szkody. W sprawie brak jest ustaleń, czy powodowie w konsekwencji nie wykonania przez stronę pozwaną umowy przedwstępnej (nie złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek), odstąpili od umowy przedwstępnej i czy mogli skutecznie to uczynić. Brak zatem podstawy faktycznej uzasadniającej zastosowanie do ich żądania art. 394 § 1 k.c.

W konsekwencji za skuteczne uznał Sąd Najwyższy zarzuty skargi kasacyjnej odnoszące się do oceny Sądu Apelacyjnego przyczyn nie wykonania zobowiązań z umowy przedwstępnej oraz przyczyn nie dojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej, w szczególności przyjęcia, że stało się tak wyłącznie na skutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona pozwana.

Sąd Najwyższy uznał natomiast za bezzasadne zarzuty skargi kasacyjnej oparte na art. 65 § 1 i 2 k.c. oraz art. 490 § 1 w zw. z
art. 394 § 1 k.c., kwestionujące przyjęcie przez Sąd Apelacyjny bezwarunkowego charakteru zobowiązania strony pozwanej do przedłożenia przed zawarciem umowy ostatecznej zgody Banku na wykreślenie hipotek, nie związanego z obowiązkiem wpłacenia przez powodów zaliczki na poczet ceny. Wskazał Sąd Najwyższy, iż związek pomiędzy tymi zobowiązaniami nie wynika z treści umowy ani z okoliczności jej zawarcia, jak również nie można go wywieść z ustalonych zwyczajów, które raczej wskazują, że gdyby związek ten rzeczywiści istniał i miał taki charakter jak twierdzi pozwana, to wpłata zaliczki powinna nastąpić na rzecz Banku i wyprzedzać obowiązek przedstawienia zgody Banku na wykreślenie hipotek. W każdym razie to niewątpliwie obowiązkiem strony pozwanej było dopilnowanie, by w umowie przedwstępnej znalazły się jasne i jednoznaczne postanowienia w tym przedmiocie, a skoro ich zabrakło, jej obowiązkiem (art. 6 k.c. i art. 232 zd. 1 k.p.c.) było udowodnienie w procesie, że wykonanie przez nią zobowiązania do złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek było uwarunkowane wpłaceniem przez powodów zaliczki na poczet ceny nieruchomości.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy Sąd Apelacyjny zważył, co następuje :

Zauważenia na wstępie wymaga, że przedmiotem niniejszego postępowania jest na obecnym etapie ocena roszczenia powodów o zapłatę zadatku w podwójnej wysokości na rzecz każdego z nich, tj. w wysokości 488.000 zł oraz odszkodowania w kwocie 3.104,90 zł na rzecz powoda M. B. oraz w wysokości 3.302,54 zł na rzecz A. B. z tytułu kosztów czynności notarialnych związanych z zawarciem umowy przedwstępnej. Przedmiotem tego postępowania nie jest już roszczenie o zapłatę odszkodowania z tytułu kosztów kredytu zaciągniętego przez powodów na poczet wykonania umowy przyrzeczonej w kwocie 12.200 zł.

Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 14 grudnia 2011 r. sygn. akt III CSK 149/11 uchylił bowiem jedynie pkt I ppkt 1 wyroku Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 16 września 2010 r. sygn. akt I ACa 224/10 (zawierający zmianę wyroku Sądu Okręgowego w Krośnie przez uwzględnienie roszczenia o zapłatę zadatku w podwójnej wysokości oraz roszczenia odszkodowawczego związanego z kosztami czynności notarialnych), pkt III wyroku Sądu Apelacyjnego (zawierający oddalenie apelacji pozwanej) oraz pkt I ppkt 3 i pkt IV wyroku Sądu Apelacyjnego (zawierające orzeczenia o kosztach procesu). Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie nie został natomiast uchylony w pkt I ppkt 2 (oddalenie powództwa w pozostałym zakresie) oraz w pkt II (oddalenie apelacji powodów w pozostałym zakresie), co oznacza, że oddalenie powództwa o zapłatę kwoty 12.200 zł jest już prawomocne.

Odnosząc się do apelacji obu stron pewnego uporządkowania wymagają również podniesione w tych apelacjach zarzuty. Otóż w apelacjach tych podniesione zostały zarówno zarzuty naruszenia prawa materialnego (apelacja powodów i apelacja pozwanego) jak i prawa procesowego (apelacja powodów). Zaznaczyć zatem trzeba, że jeżeli warunkiem prawidłowego doboru i zastosowania prawa materialnego jest uprzednie niewadliwe ustalenie stanu faktycznego, rozważenie zarzutów materialnoprawnych poprzedzone być musi analizą zarzutów skierowanych przeciwko podstawie faktycznej zaskarżonego rozstrzygnięcia, tj. tych o charakterze procesowym. Zawsze bowiem, zanim dojdzie do odtworzenia i stanowczego zaakceptowania faktów stanowiących podłoże danej sprawy, dokonywanie subsumcji i rozwiązywanie problemów materialnoprawnych jest przedwczesne albo w ogóle niemożliwe (por. np. orzeczenie SN z 4 października 2002 r. III CZP 62/02, OSNC 2004/1/7).

Uwzględniając zarysowaną wyżej chronologię odnieść się należało w pierwszej kolejności do zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego zawartych w pkt 2 apelacji powoda, które to zarzuty skarżący rozwinął, przywołując do nich dodatkowe uzasadnienie w piśmie procesowym z dnia 19 czerwca 2012 r. Potwierdzenie zasadności tych zarzutów wymaga od skarżącego – poza powołaniem się na naruszenie przez Sąd pierwszej instancji konkretnych przepisów postępowania – wykazania, że naruszenia te były w takim rozmiarze, iż wpłynęły na treść wyroku. W ocenie Sądu Apelacyjnego skarżący nie sprostał temu zadaniu a przemawiają za tym okoliczności, o których będzie mowa poniżej.

I tak, jeśli idzie o zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., treść uzasadnienia zaskarżonego wyroku pokazuje, że Sąd pierwszej instancji dokonał ustaleń faktów, które uznał za udowodnione oraz wskazał dowody na których się oparł. Wyjaśnił również podstawę prawną wyroku w przytoczeniem przepisów prawa oraz ze wskazaniem, dlaczego znajdują one w sprawie zastosowanie. Podstawą do formułowania tego rodzaju zarzutu nie może być trafność wyprowadzonych wniosków faktycznych i prawnych, czy też stopień szczegółowości argumentacji użytej na ich poparcie. Kwestia trafności wyprowadzonych wniosków faktycznych bądź prawnych może być natomiast przedmiotem zarzutów naruszenia konkretnych przepisów prawa procesowego (np. tych dotyczących oceny dowodów) bądź materialnego. Z kolei, stopień szczegółowości użytej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku argumentacji mógłby być podstawą do stawiania skutecznego zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. tylko wtedy, gdyby braki w tym zakresie były tak znaczne, że niemożliwym byłoby prześledzenie toku wywodu, który doprowadził do wydania zaskarżonego orzeczenia. Taka sytuacja w rozpoznawanej sprawie bez wątpienia nie miała miejsca.

Usprawiedliwionych podstaw nie posiada również zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. polegającego na dowolnej ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego i poczynieniu ustaleń faktycznych sprzecznie z zebranymi dowodami. Wbrew zarzutowi skarżącego Sąd I instancji ocenił zebrany w sprawie materiał dowodowy tak jak wymaga tego art. 233 § 1 k.p.c., tj. według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. To, że określony dowodów (dowody) został oceniony niezgodnie z intencją skarżących nie oznacza jeszcze naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Istotne jest bowiem tylko to, aby ocena ta nie naruszała dyrektyw płynących z art. 233 § 1 k.p.c., tzn. aby zebrany w sprawie materiał został oceniony wszechstronnie, ze wskazaniem na podstawie których dowodów dokonano ustaleń a którym odmówiono wiarygodności i mocy a także by wnioski będące rezultatem tej oceny były zgodne z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego.

Treść uzasadnienia zaskarżonego wyroku pokazuje, że Sąd i instancji przytoczonych wyżej dyrektyw nie naruszył. Dodać wypada, że podważenie tak dokonanej oceny dowodów musiałoby doprowadzić do pozbawienia sądu orzekającego jego prerogatyw – tj. uprawnienia do oceny wiarygodności i mocy dowodów „według własnego przekonania”.

Podnoszenie na obecnym etapie postępowania twierdzenia, iż powodowie złożyli skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej uznać należy za działanie niekonsekwentne, a przede wszystkim spóźnione w świetle przepisu art. 479 ¹² § 1 k.p.c. Podkreślenia wymaga, że prezentowana przez powodów w postępowaniu przed Sądem I instancji wersja zdarzeń zakładała, że to oni byli tą stroną umowy przedwstępnej, która konsekwentnie dążyła do zawarcia umowy przyrzeczonej. Na przeszkodzie odmiennym twierdzeniom powodów podnoszonym na etapie postępowania apelacyjnego a także próbom dowodzenia tej okoliczności stoi również przepis art. 381 k.p.c. Nie może być obecnie skutecznie kwestionowane także i to, że od umowy przedwstępnej skutecznie odstąpiła strona pozwana. Poza sporem bowiem być musi, że powodowie nie wykonali swojego zobowiązania zawartego w umowie przedwstępnej (nie wpłacili w omówionym terminie zaliczki), co zgodnie z postanowieniami umowy i treścią przepisu art. 394 § 1 k.c. uprawniało stronę pozwaną do odstąpienia od umowy. Z tych względów wniosek dowodowy powodów zawarty w piśmie procesowym z dnia 22 marca 2012 r. został przez Sąd Apelacyjny oddalony.

Lektura uzasadnienia zaskarżonego wyroku prowadzi do wniosku, że przez podjęcie przez prezesa pozwanej spółki dodatkowych starań w celu spełnienia nałożonego na spółkę obowiązku (uzyskania zgody Banku na wykreślenie hipotek) Sąd Okręgowy rozumiał dodatkowy termin do zawarcia umowy przyrzeczonej o jaki pozwana wystąpiła w celu uprzedniego uzyskania stosownego zaświadczenia z Banku (por. str. 17 oraz str. 8 uzasadnienia zaskarżonego wyroku). Dodać wypada, że z ustalenia tego Sąd I instancji nie wyprowadza jakichś szczególnie korzystnych dla pozwanej wniosków, gdyż jednocześnie zastrzega, że prezesowi pozwanej nie udałoby się tego obowiązku wypełnić i po upływie ostatecznego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, skoro w treści umowy nie uwzględniono faktycznie istniejącego powiązania pomiędzy możliwością spłacenia przez pozwaną swoich zobowiązań hipotecznych a wpłatą przez powodów zaliczki, której sfinansowanie, z kolei, uzależnione było od uzyskania kredytu zabezpieczonego hipotecznie na tej samej nieruchomości.

Nie jest też tak, aby Sąd I instancji nie dostrzegł, czy wręcz pominął, okoliczności dotyczące zainteresowania zakupem przedmiotowej nieruchomości (łącznie ze złożeniem oferty zakupu) ze strony Przedsiębiorstwa Usług (...) – (...) Sp. z o.o. w G., w tym samym czasie, gdy strony niniejszego sporu związały się umową przedwstępną. Ustalenia w tym zakresie znajdują się na stronie 10 uzasadnienia zaskarżonego wyroku. Rzecz jednak w tym, że Sąd I instancji nie miał podstaw w materiale dowodowym sprawy do wyciągnięcia z tego faktu tak daleko idących wniosków jak czynią to obecnie powodowie. Nic też nie stało na przeszkodzie temu, aby powodowie – mając świadomość tego faktu już w chwili wnoszenia pozwu i już wówczas prezentując tezę, że to korzystniejsza oferta ze strony spółki (...) była przyczyną odstąpienia pozwanej od umowy przedwstępnej zawartej z powodami (por. str. 5 pozwu) – już wtedy podjęli starania o uzyskanie dowodów na tę okoliczność i przedstawili te dowody w pozwie, tak jak wymaga tego art. 479 ¹² § 1 k.p.c. Stąd też Sąd Apelacyjny oddalił wnioski dowodowe powodów w tym zakresie zawarte w piśmie procesowym z dnia 6 lipca 2012 r. oraz z dnia 23 sierpnia 2012 r. Przeszkodę dla przeprowadzenia tych dowodów w postępowaniu apelacyjnym stanowił również przepis art. 381 k.p.c. Nie jest bowiem potrzebą powołania się na nie, powstałą później, sytuacja procesowa ukształtowana wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 2011 r. a zwłaszcza wykładnia dokonana przez Sąd Najwyższy w tym wyroku, do której wspomniane wnioski dowodowe ewidentnie nawiązują.

Te same powody prawne legły u podstaw oddalenia wniosków dowodowych strony pozwanej zawartych w piśmie procesowym z dnia 24 lipca 2012 r., z tym tylko, że w tym wypadku podstawą prawną uznania wniosków dowodowych za spóźnione stanowił przepis art. 479 ¹⁴ k.p.c.

Poczynione do tej pory uwagi oznaczają, że podstawa faktyczna zaskarżonego wyroku nie została skutecznie wzruszona i z tego względu stanowić ona musi także dla Sądu Apelacyjnego punkt wyjścia do dalszych rozważań.

Przechodząc zatem do zawartych w apelacjach obu stron zarzutów naruszenia prawa materialnego, jako bezzasadny ocenić należy zarzut powodów dotyczący naruszenia art. 65 k.c. Nie narusza bowiem, przyjętych w art. 65 § 1 i 2 k.c. zasad wykładni oświadczenia woli stron przyjecie, że strona pozwana zobowiązana była do uzyskania zgody Banku niezależnie od tego, czy powodowie wpłacą zaliczkę na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Związek taki w żaden sposób nie wynika ani z treści umowy ani z okoliczności jej zawarcia, jak również nie można go wywieść z ustalonych zwyczajów, które raczej wskazują, że gdyby związek ten rzeczywiście istniał i miał taki charakter jak twierdzi pozwana, to wpłata zaliczki powinna nastąpić na rzecz Banku i wyprzedzać obowiązek przedstawienia zgody Banku na wykreślenie hipotek. W każdym razie to obowiązkiem strony pozwanej było dopilnowanie, by w umowie przedwstępnej znalazły się jasne i jednoznaczne postanowienia w tym przedmiocie, a skoro ich zabrakło, jej obowiązkiem (art. 6 k.c. i art. 232 zd. 1 k.p.c.) było udowodnienie w procesie, że wykonanie przez nią zobowiązania do złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek było uwarunkowane zapłaceniem przez powodów zaliczki na poczet ceny nieruchomości. Trafnie Sąd I instancji uznał, że okoliczność ta nie została wykazana (por. również wywody Sądu Najwyższego dotyczące zastosowania art. 65 § 1 i 2 k.c. w wyroku uchylającym wyrok Sądu Najwyższego w Rzeszowie z dnia 16 września 2010 r.). Respektując te same reguły wykładni oświadczenia woli – a przede wszystkim zasadę, iż gdy mamy do czynienia z oświadczeniem woli ujętym w formie pisemnej za podstawę wykładni powinien być przyjmowany tekst dokumentu a rezultaty wykładni nie mogą prowadzić do rezultatów ewidentnie sprzecznych z owym tekstem – podzielić wypada także i to zapatrywanie Sądu I instancji, według którego dodatkowe postanowienie umowne dotyczące zobowiązania powodów do wpłacenia przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej zaliczki nie może być zakwalifikowane jako warunek zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to jednocześnie, że nie mógł być podzielony zarzut naruszenia art. 89 k.c. podniesiony w apelacji strony pozwanej. Sąd I instancji wprawdzie myli się uważając, że wobec niewykonania tego zobowiązania przez powodów stronie pozwanej nie przysługiwało prawo odstąpienia od umowy a jedynie możliwość naliczenia odsetek, to jednak błąd ten pozostaje bez istotnych konsekwencji dla wyniku sprawy, o czym będzie jeszcze mowa, w dalszej części niniejszego uzasadnienia.

Odniesienie się do pozostałych zarzutów naruszenia prawa materialnego, zawartych w apelacjach obu stron (art. 471 k.c., art. 390 § 1 k.c. oraz art. 394 § 1 i 3 k.c. w przypadku apelacji powodów a także art. 394 § 1 i 3 k.c. i art. 395 § 1 k.c. w odniesieniu do apelacji strony pozwanej),wymagało w pierwszej kolejności zajęcia stanowiska co do spornego w doktrynie i orzecznictwie problemu dopuszczalności domagania się przez stronę umowy przedwstępnej odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.) w sytuacji, gdy dany był zadatek. Sąd Apelacyjny podziela w tej mierze zapatrywanie przyjęte przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 25 czerwca 2009 r. III CZP 39/09 (OSNC 2010/2/25) gdzie stwierdzono, że jeżeli, mimo zastrzeżenia zadatku umowa nie zostanie wykonana, dochodzi do zbiegu dwóch uprawnień; wynikającego z art. 394 § 1 k.c. oraz z art. 471 i nast. k.c. i osobie, której interes został naruszony służy wybór między tymi uprawnieniami. W zależności od tego, co jest lepsze dla ochrony jej uzasadnionego interesu może skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 394 § 1 k.c. lub żądania odszkodowania na zasadach ogólnych.

W rozpoznawanej obecnie sprawie treść pozwu i kolejnych pism procesowych powodów składanych w postępowaniu przed Sądem I instancji nie pozostawia wątpliwości, co do tego, że powodowie wyboru takiego dokonali, domagając się zasądzenia od strony pozwanej kwoty odpowiadającej sumie podwójnego zadatku. Wyraźnie bowiem i to zarówno w aspekcie faktycznym i prawnym, powoływali się na przesłanki z art. 394 § 1 k.c. W tym stanie rzeczy Sąd I instancji obowiązany był rozstrzygnąć spór w ramach tej instytucji prawnej, na którą powoływali się powodowie (por. art. 321 k.p.c.). Nie był natomiast związany konkretnym przepisem regulującym instytucje zadatku, co oznacza, że podstawy rozstrzygnięcia nie musiał stanowić przepis art. 394 § 1 k.c.

Motywy zaskarżonego wyroku pokazują, że Sąd I instancji nie naruszył przedstawionych wyżej reguł opierając swoje rozstrzygnięcie na przepisie art. 394 § 3 k. c. Oznacza to jednocześnie, że Sąd ten nie popełnił błędu nie uwzględniając powództwa w zakresie żądania przez powodów zwrotu kosztów notarialnych (poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej). Z uwagi na dokonany przez powodów wybór, niedopuszczalnym było dochodzenie przez nich zapłaty wymienionych w pozwie kwot jednocześnie w oparciu o przepisy o zadatku i przepisy o odszkodowaniu za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania.

Podzielając pogląd Sądu I instancji o istnieniu w rozpoznawanej sprawie przesłanek do zastosowania art. 394 § 3 k.c., Sąd Apelacyjny uznał, że poczynione w sprawie ustalenia faktyczne, niepodważone skutecznie apelacjami obu stron, stwarzały podstawę do przyjęcia, iż niewykonanie umowy przez obie strony nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony. W świetle tych ustaleń strony zawarły w umowie przedwstępnej dwa dodatkowe, niezależne od siebie zobowiązania, tj. zobowiązanie strony pozwanej do przedstawienia przed zawarciem umowy przyrzeczonej zgody Banku na wykreślenie hipotek obciążających nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy przyrzeczonej oraz zobowiązanie powodów do wpłacenia przed terminem zawarcia umowy przyrzeczonej zaliczki na poczet ceny nabywanej nieruchomości. Nie budzi wątpliwości, że skoro strony przewidziały danie przez powodów zadatku oraz umowne prawo odstąpienia od umowy przedwstępnej w razie nie wykonania jej postanowień, każda ze stron mogła od umowy przedwstępnej odstąpić, tj. powodowie w sytuacji nie przedstawienia przez stronę pozwana w uzgodnionym terminie zgody Banku na wykreślenie hipotek, a strona pozwana, w razie nie wpłacenia przez powodów w uzgodnionym terminie wskazanej wyżej zaliczki na poczet ceny nieruchomości. W ustalonych w sprawie okolicznościach jasnym jest, że każda ze stron mogła z tego uprawnienia skorzystać. Zarówno jedna jak i druga nie wykonała bowiem swojego zobowiązania. To, że od umowy zdecydowała się odstąpić strona pozwana nie oznacza możliwości zachowania przez nią otrzymanego zadatku (art. 394 § 1 k.p.c.), skoro umowy przedwstępnej nie wykonały obie strony i obie one odpowiadają za okoliczności, które były tego przyczyną. Analiza przepisu art. 394 § 1 k.p.c. prowadzi do wniosku, że w przepisie tym ustawodawca w sposób wyczerpujący określił sytuacje, w których kontrahent uprawniony jest do zatrzymania przedmiotu zadatku bądź żądania sumy dwukrotnie wyższej. W rozpoznawanej sprawie żadna z tych sytuacji nie zachodzi przede wszystkim z tej przyczyny, że umowy przedwstępnej nie wykonały obie strony a nie tylko jedna z nich, jak stanowi to przepis art. 394 § 1 k.c. Poza tym, taka interpretacja w/w przepisu według której, uprawnienie do skorzystania z uprawnień wynikających z tego przepisu zależy od tego, która ze stron pierwsza zdecyduje się na odstąpienie od umowy godziłaby w ratio legis instytucji zadatku, którym jest stymulowanie stron do zawarcia projektowanej przez nie umowy.

Odpowiedź na pytanie, jakie to okoliczności doprowadziły do tego, że obie strony nie wykonały umowy przedwstępnej, trafnie wyłuszczone zostały w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie jest trafna jedynie konkluzja, iż nie można stronom przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzecczonej. Argumentacja, którą posłużył się Sąd I instancji nawiązuje do motywów zawartych w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2001 r. II CKN 314/99 (LEX nr 52344). Zważyć jednak trzeba, że okoliczności niniejszej sprawy nie do końca odpowiadają okolicznościom ze sprawy II CKN 314/99. W niniejszej sprawie strona pozwana twierdziła, że przedstawienie przez nią zaświadczenia o spłacie zadłużenia hipotecznego uzależnione było od wpłaty przez powodów umówionej zaliczki. Tymczasem związek ten – jak to pokazują ustalenia faktyczne stanowiące podstawę zaskarżonego wyroku – w żaden sposób nie wynika ani z treści umowy ani z okoliczności jej zawarcia, jak również nie można go wywieść z ustalonych zwyczajów, które raczej wskazują, że gdyby związek taki rzeczywiście istniał i miał taki charakter jak twierdzi pozwana, to wpłata zaliczki powinna nastąpić na rzecz Banku i wyprzedzać obowiązek przedstawienia zgody Banku na wykreślenie hipotek. To obowiązkiem strony pozwanej było dopilnowanie, by w umowie przedwstępnej znalazły się jasne i jednoznaczne postanowienia w tym przedmiocie. Skoro pozwana nie dopilnowała tego i jednocześnie nie udowodniła w niniejszym procesie, że niewykonanie przez nią umowy było skutkiem okoliczności za które odpowiedzialności nie ponosi (a więc np., że wykonanie przez nią zobowiązania do złożenia zgody Banku na wykreślenie hipotek było uwarunkowane wpłaceniem przez powodów zaliczki na poczet ceny nieruchomości) istniały wszelkie podstawy do przyjęcia, że niewykonanie przez nią umowy było skutkiem okoliczności za które ponosi odpowiedzialność (por. stosowane tu posiłkowo reguły odpowiedzialności z art. 471 k.c.). Zdaniem Sądu Apelacyjnego, za okoliczności te odpowiadają również i to w porównywalnym stopniu, powodowie albowiem akceptując taką treść umowy przedwstępnej, według której, zostali oni obciążeni bezwarunkowo obowiązkiem wpłaty zaliczki obejmującej przeważającą część ceny nieruchomości jaką zamierzali nabyć, do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej, w pełni świadomie wzięli na siebie ryzyko, że może dojść do sytuacji, w której zobowiązani zostaną do wpłaty wspomnianej zaliczki bez jednoczesnego przedstawienia przez pozwaną zgody Banku na wykreślenie obciążenia hipotecznego. Powodowie logicznie argumentują, że nierozważnym działaniem z ich strony byłaby wpłata przedmiotowej zaliczki bez uzyskania pewności, że nabywana nieruchomość jest wolna od tak znacznego obciążenia hipotecznego. Jeżeli tak, także oni muszą być obciążeni odpowiedzialnością za powstanie okoliczności wskutek których nie doszło do wykonania umowy przedwstępnej.

Reasumując ten fragment rozważań należy stwierdzić, że zaskarżony wyrok, pomimo częściowo błędnego uzasadnienia, odpowiada prawu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie popełnił błędu Sąd I instancji orzekając o zwrocie na rzecz powodów danego przez nich zadatku (art. 394 § 3 k.c.) wraz z kwotą obejmującą podatek VAT. Zgodnie z treścią w/w przepisu w sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które obydwie strony ponoszą odpowiedzialność zadatek powinien być zwrócony. Chodzi tu więc, o całą przewidziana w § 3 umowy przedwstępnej kwotę zadatku (400.000 zł + podatek VAT w kwocie 88.000 zł) a nie tylko o jej część. Nie ma więc żadnych wątpliwości, że zwrotowi powinna podlegać cała kwota faktycznie wręczona przy zawieraniu umowy i bezprzedmiotowe w tej kwestii jest analizowanie rozliczeń podatkowych stron. Trafnie nadto podnosili powodowie, że zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. z 2001 r., nr 97, poz. 1050 ze zm.) podatek VAT wchodzi w skład ceny towaru lub usługi i nie powinno być inaczej w przypadku zadatku. W związku z powyższym chybiony jest, zawarty w piśmie procesowym pozwanej z dnia 5 marca 2012 r., zarzut naruszenia art. 394 § 1 k.c. w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 65 § 1 i 2 k.c.

Jako bezzasadny ocenić należy zawarty w apelacji strony pozwanej zarzut naruszenia art. 481 k.c. przez zasądzenie odsetek ustawowych od kwoty 488.000 zł od dnia 3 lutego 2009 r. podczas, gdy zdaniem skarżącej od kwoty 88.000 zł odsetki winny być zasądzone od dnia prawomocności wyroku a od kwoty 400.000 zł od dnia 5 marca 2009 r., tj. od dnia kiedy powodowie zażądali zwrotu zadatku.

Jak wskazuje się w literaturze, w przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej, termin wymagalności roszczenia o zwrot zadatku w podwójnej wysokości odpowiada terminowi, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, a jeżeli sąd oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej – terminowi, w którym uprawomocniło się orzeczenie sądu (art. 390 § 3 k.c.). W ten sam sposób należy ustalić wymagalność roszczeń o zwrot przedmiotu zadatku, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które odpowiadają obie strony albo żadna z nich (art. 394 § 3 k.c.) – por. P. Machnikowski (w:) E. Gniewek, Komentarz 2008 r., art. 394, nb 14 oraz M. Tanenbaum, Instytucja zadatku w polskim prawie cywilnym s. 327. W rozpoznawanej sprawie roszczenie o zwrot całej kwoty zadatku, w myśl przytoczonej wyżej reguły, stało się wymagalne w dniu 7 stycznia 2009 r., który to dzień stanowił termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie naruszył zatem Sąd I instancji przepisu art. 481 k.c., jak też art. 455 k.c., uwzględniając żądanie powodów, co do zasądzenia należnych powodom kwot z tytułu danego przez nich zadatku z ustawowymi odsetkami od dnia 3 lutego 2009 r.

Z przytoczonych wyżej względów obie apelacje podlegały oddaleniu, jako bezzasadne (art. 385 k.p.c.).

O kosztach postępowania apelacyjnego rozstrzygnięto w myśl art. 100 zdanie pierwsze k.p.c. w związku z art. 108 § 1 k.p.c. Znosząc wzajemnie między stronami koszty poniesione przez strony na tym etapie postępowania Sąd Apelacyjny miał na uwadze wynik tego postępowania oraz to, że wysokość wyłożonych przez strony kosztów była porównywalna (12.671 zł + 12.661 zł + 5.400 zł – koszty poniesione przez powodów oraz 24.400 zł + 5.400 zł – koszty poniesione przez stronę pozwaną).

Jeśli idzie o koszty postępowania kasacyjnego, Sąd Apelacyjny, mając na względzie wynik całego postępowania (utrzymanie się powodów ze swoim żądaniem w około ½ części), zasądził od powodów na rzecz strony pozwanej połowę poniesionej przez pozwaną opłaty od skargi kasacyjnej (49.122 zł : 2 = 24.561 zł). Na każdego z powodów przypadła tutaj kwota 12.280,50 zł (24.561 zł : 2). Także w tym wypadku podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 100 zdanie pierwsze k.p.c.

W myśl art. 398 ¹⁵ k.p.c. w związku z art. 415 k.p.c. w razie uchylenia przez Sąd Najwyższy zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania sąd, któremu sprawa została przekazana, orzeka w przedmiocie wniosku restytucyjnego zgłoszonego w skardze kasacyjnej w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie (por. wyrok SN z 22 marca 2006 r. III CSK 30/06, LEX nr 196599). Wykonując obowiązek, o którym mowa powyżej, Sąd Apelacyjny zasądził na rzecz pozwanej od powoda M. B. kwotę
274.551,06 zł oraz od powoda A. B. kwotę 274.478,69 zł, oddalając jednocześnie dalej idące żądanie pozwanej w tym zakresie.

Kierując się dosłownie brzmieniem przepisu art. 415 k.p.c., gdzie mowa jest o zwrocie spełnionego lub wyegzekwowanego świadczenia oraz uwzględniając niezaprzeczony co do zasady fakt, że powodowie spełnili dobrowolnie świadczenia przewidziane wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 16 września 2010 r., Sąd Apelacyjny wyliczył kwotę należną do zwrotu przez powoda M. B. w sposób następujący: 491.104,90 zł (kwota świadczenia głównego zasądzona poprzednim wyrokiem Sądu Apelacyjnego) – 244.000 zł (kwota świadczenia głównego należna) = 247.104,90 zł. Tą ostatnią kwotę powiększono o kwotę 27.446,16 zł odpowiadającą ½ części sumy kosztów za I i II instancję zasądzonych wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 16 września 2010 r. i dobrowolnie zapłaconych przez pozwaną. Wynik tej ostatniej operacji, tj. kwota 274.551,06 zł podlegała zasądzeniu od powoda M. B.. W przypadku powoda A. B. wyliczenie to przedstawia się następująco : 491.302,54 zł (kwota świadczenia głównego zasądzona poprzednim wyrokiem Sądu Apelacyjnego) – 244.000 zł (kwota świadczenia głównego należna) = 247.302,54 zł. Tą ostatnią kwotę powiększono o kwotę 27.446,15 zł odpowiadającą ½ części sumy kosztów za I i II instancję zasądzonych wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 16 września 2010 r. i dobrowolnie zapłaconych przez pozwaną. Wynik tej ostatniej operacji, tj. kwota 274.748,69 zł podlegała zasądzeniu od powoda A. B.. Wyliczenia powyższe nie uwzględniają odsetek od spełnionego świadczenia głównego, co do zapłaty których pozwana nie przedstawiła żadnego wyliczenia ani dowodu wpłaty. Wyliczenia te obejmują natomiast zwrot świadczenia z tytułu zasądzonych i zapłaconych przez powodów kosztów postępowania za I i II instancję (24.780,31 zł odpowiadające sumie kosztów za I instancję w zakresie wykraczającym poza koszty należne plus 30.112 zł z tytułu kosztów za II instancję = 54.892,31 zł). Ta ostatnia kwota podzielona pomiędzy powodów po ½ części, tj. odpowiednio 27.446,16 zł i 27.446,15 zł, podlegała zasądzeniu w ramach orzeczenia o zwrocie spełnionego świadczenia (art. 415 k.p.c.). Zdaniem Sądu Apelacyjnego, brak jest przekonywujących jurydycznie argumentów za wyłączeniem tych sum z pojęcia „spełnionego lub wyegzekwowanego świadczenia” w ujęciu przepisu art. 415 k.p.c.