Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 grudnia 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Małgorzata Zwierzyńska (spr.)

Sędziowie: SA Marek Machnij

SO del. Jarosław Zawrot

Protokolant: sekr. sąd. Aleksandra Słomczewska

po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2018 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa N. K. i D. S.

przeciwko Krajowemu Ośrodkowi (...) w W.

o ustalenie

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 16 stycznia 2018 r. sygn. akt I C 757/17

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

1. w punkcie I (pierwszym) w ten sposób, że ustala, że nieważne jest oświadczenie A. (poprzednika prawnego Krajowego Ośrodka (...) w W.) o wykonaniu przez nią prawa pierwokupu wyrażone w formie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 28 grudnia 2015 r. przez zastępcę notarialnego P. Ł. – zastępcę notariusza B. C. w P., Rep. A nr (...) dotyczące nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę nr (...) obszaru 6,7199 ha objętej księgą wieczystą (...) Sądu Rejonowego Gdańsk – Północ w Gdańsku ;

2. w punkcie II (drugim) w ten sposób, że rozstrzyga, że powodowie wygrali postępowanie w całości i pozostawia szczegółowe rozliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym w Gdańsku zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powodów kwotę 9.050 zł (dziewięć tysięcy pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO del. Jarosław Zawrot SSA Małgorzata Zwierzyńska SSA Marek Machnij

Sygn. akt I ACa 301/18

UZASADNIENIE

Powód N. K. w pozwie wniesionym przeciwko Krajowemu Ośrodkowi (...) z siedzibą w W. (poprzednio A. z siedzibą w W.) domagał się ustalenia nieważności czynności prawnej w postaci złożonego przez pozwanego oświadczenia woli w przedmiocie wykonania prawa pierwokupu wyrażonego w akcie notarialnym z dnia 28 grudnia 2015 r. sporządzonego przez zastępcę notarialnego P. Ł. – zastępcę notariusz B. C. w P. (Repertorium A nr (...)) w zakresie, w jakim opisane oświadczenie dotyczy wykonania prawa pierwokupu w stosunku do udziału w wysokości ½ części w prawie własności niezabudowanej działki gruntu numer (...) obszaru 6,7199 ha, dotychczas objętej księgą wieczystą KW (...), który to udział był przedmiotem umowy warunkowej sprzedaży z dnia 30 listopada 2015 r. zawartej w formie aktu notarialnego w P. przed notariuszem B. C. (Repertorium A nr (...)) pomiędzy J. N. i G. N. jako sprzedającymi a powodem jako kupującym. Tytułem zgłoszonego żądania ewentualnego powód wniósł o ustalenie nieważności czynności prawnej obejmującej oświadczenie woli w przedmiocie wykonania przez pozwanego prawa pierwokupu wyrażonego w akcie notarialnym sporządzonym w dniu 28 grudnia 2015 r. w P. przez zastępcę notarialnego P. Ł. – zastępcę notariusz B. C. (Repertorium A nr (...)).

Wyrokiem z dnia 12 lipca 2016 r. sygn. akt I C 122/16 Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił powództwo w części dotyczącej żądania ustalenia nieważności złożonego przez pozwanego oświadczenia woli wyrażonego w akcie notarialnym z dnia 28 grudnia 2015 r. w zakresie dotyczącym wykonania prawa pierwokupu w stosunku do udziału w wysokości ½ części w prawie własności niezabudowanej działki gruntu numer (...) obszaru 6,7199 ha, dotychczas objętej księgą wieczystą KW Nr (...) (pkt I), natomiast uwzględnił powództwo w zakresie żądania ewentualnego ustalając nieważność całości oświadczenia woli pozwanego z dnia 28 grudnia 2015 r. (pkt II).

Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 9 maja 2017 r. sygn. akt I ACa 919/16 uchylił zaskarżony w wyrok w punkcie drugim oraz w punkcie trzecim rozstrzygającym o kosztach postępowania i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że w sytuacji, gdy uwzględnione zostało żądanie ewentualne skierowane przeciwko całości oświadczenia pozwanego w przedmiocie wykonania prawa pierwokupu, po stronie powodowej powinien występować także drugi nabywca udziału w prawie własności nieruchomości, gdyż skutki prawne ustalenia nieważności oświadczenia będą dotyczyły obu kupujących. Oznacza to, że po stronie powodowej konieczny był udział obu kupujących udziały na podstawie aktu notarialnego z dnia 30 listopada 2015 r., a również D. S.. W konsekwencji tego sąd okręgowy z urzędu powinien był podjąć czynności wymienione w art. 195 § 1 i 2 k.p.c celem umożliwienia wzięcia udziału w sprawie D. S..

Naruszenie przez Sąd Okręgowy wymienionych przepisów doprowadziło do nieważności postępowania w części dotyczącej żądania ewentualnego. Sąd Odwoławczy nakazał zastosować przy ponownym rozpoznaniu sprawy dyspozycję art. 195 k.p.c., a następnie dokonać oceny merytorycznej żądania z uwzględnieniem prawidłowej interpretacji problemu niepodzielności prawa pierwokupu z art. 602 § 1 k.c.

Postanowieniem z dnia 24 sierpnia 2017 r. na mocy art. 195 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy zawiadomił o toczącym się postępowaniu D. S., która w piśmie z dnia 14.09.2017 r. oświadczyła, że przystępuje do sprawy w charakterze powódki popierając żądanie ustalenia nieważności oświadczenia pozwanego z dnia 28 grudnia 2015 r. o wykonaniu prawa pierwokupu.

Wyrokiem z dnia 16 stycznia 2017 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił powództwo ( punkt pierwszy) i zasądził solidarnie od powodów na rzecz pozwanego kwotę 5.000 zł tytułem zwrotu kosztów sadowych oraz kwotę 9.450 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Powód N. K. od 4 lutego 1993 r. zamieszkuje i jest zameldowany na pobyt stały w miejscowości R., (...) Gmina (...). W 2000 r. powód ukończył Zaoczne Technikum Ogrodnicze w zawodzie technik ogrodnik ze specjalnością sadownictwo, szkółkarstwo, warzywnictwo i kwiaciarstwo, a w dniu 24 sierpnia 2000 r. zdał egzamin dojrzałości. Od 2005 r. powód prowadzi osobiście gospodarstwo rolne o powierzchni 11,61 ha, położone w miejscowości R..

W dniu 30 listopada 2015 r. małżonkowie J. N. i G. N. oraz powodowie N. K. i D. S. zawarli przed notariuszem B. C. w Kancelarii Notarialnej w P. umowę warunkową sprzedaży. Na podstawie powołanej umowy J. i G. W. małżonkowie N. sprzedali z nieruchomości gruntowej objętej księgą wieczystą Kw Nr (...) udział wynoszący ½ części D. S. oraz taki sam udział N. K. w prawie własności niezabudowanej działki gruntu numer (...) obszaru 6,7199 ha, położonej w miejscowości R., Gmina (...), Powiat G., Województwo (...), a kupujący oświadczyli, że prawo własności tej nieruchomości we wskazanych udziałach kupują za cenę określoną w § 4 pod warunkiem określonym w § 3, zapewniając, że oboje są stanu wolnego. W § 3 umowy strony zaznaczyły, że umowa została zawarta pod warunkiem, że A. R. działająca na rzecz Skarbu Państwa nie skorzysta z prawa pierwokupu przysługującego jej na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Cenę za nabywane udziały strony ustaliły na kwotę 200.000 zł, przy czym kupujący oświadczyli, że część ceny w kwocie 20.000 zł została już zapłacona, co sprzedający potwierdzili. Pozostała część ceny miała być zapłacona w terminie wskazanym w umowie przeniesienia prawa własności nieruchomości, która miała zostać zawarta w wykonaniu niniejszej umowy. Sprzedający jednocześnie oświadczyli, że w przypadku wykonania przez Agencję Nieruchomości Rolnych prawa pierwokupu, zobowiązują się do zwrotu kupującym otrzymanej kwoty 20.000 zł w terminie siedmiu dni, licząc od chwili dojścia do wiadomości złożonego przez Agencję Nieruchomości Rolnych oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Natomiast w przypadku, gdy A. R. nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony zobowiązały się w terminie 7 dni od daty złożenia przez Agencję Nieruchomości Rolnych oświadczenia o niewykonaniu prawa pierwokupu lub niezłożenia w ustawowym terminie stosownego oświadczenia, zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej umowy.

W § 7 aktu notarialnego zamieszczono zapis, iż notariusz poinformowała strony o treści art. 9 pkt 2 ustawy z dnia 09 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, art. 56 ustawy z dnia 20 września 1999 r. – kodeks karny skarbowy, o odpowiednich przepisach ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 83 t.j.) oraz że opłaty sądowe zostaną pobrane przy umowie przynoszącej prawo własności nieruchomości zawartej w wykonaniu niniejszej umowy. W umowie brak jest zapisów odnoszących się do kwestii spełnienia bądź niespełnienia przez powodów warunków z art. 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Mimo treści § 7 umowy, na spotkaniu w dniu 30 listopada 2015 r. notariusz nie pouczyła dodatkowo stron o przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ograniczyła się w tym zakresie jedynie do przeczytania zapisów zawartych w umowie. Natomiast podczas spotkania poprzedzającego zawarcie umowy powód informował notariusz sporządzającą umowę o tym, że jest rolnikiem. Ta jednak poinformowała go, że z uwagi na to, że drugi z kupujących, D. S. nie jest rolnikiem, A. będzie przysługiwało prawo pierwokupu.

W dniu 30 listopada 2015 r. został doręczony A. wypis aktu notarialnego obejmujący treść warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości.

W dniu 28 grudnia 2015 r. pozwana Agencja złożyła notariusz B. C. oświadczenie o zamiarze skorzystania z prawa pierwokupu. W tym samym dniu A. R. złożyła przed zastępcą notarialnym P. Ł. – zastępcą notariusz B. C. oświadczenie, że wykonuje prawo pierwokupu w stosunku do nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu numer (...) obszaru 6,7199 ha, położoną w miejscowości R., Gmina (...), Powiat G., Województwo (...) – na zasadzie art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego za cenę ustaloną w umowie sprzedaży warunkowej z dnia 30 listopada 2015 r. wynoszącą 200.000 zł.

Na podstawie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu oraz umowy warunkowej sprzedaży A. R. została wpisana jako właścicielka nieruchomości w nowozałożonej księdze wieczystej Kw Nr (...).

Okoliczności stanu faktycznego pozostawały w zasadzie bezsporne. Żadna ze stron nie kwestionowała bowiem ani treści umowy z dnia 30 listopada 2015 r. ani też treści oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, złożonego przez pozwaną Agencję Nieruchomości Rolnych w dniu 28 grudnia 2015 r. Pozwany nie podważał również twierdzeń powoda, w których wywodził on, że w stosunku do niego spełnione zostały wymogi wskazane w art. 5 i 6 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, albowiem prowadzi on gospodarstwo rodzinne w rozumieniu tej ustawy i może być uznany za rolnika indywidualnego.

Bezspornym było, że drugi z kupujących, D. S., wymogów tych nie spełniała i nie mogła być uznana za rolnika indywidualnego. Sąd a quo ostatecznie uznał, że spełnione zostały przez powoda przesłanki z art. 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wobec czego zachodziły podstawy do przyjęcia zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy, że pozwanemu nie przysługuje prawo pierwokupu. Skutkiem zaś złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wbrew regulacji art. 3 ust. 7 ustawy jest nieważność tego oświadczenia. Wynika to wprost z regulacji art. 9 ust. 1 ustawy, który w dacie składania oświadczenia przez pozwaną Agencję stanowił, że czynność prawna dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez zawiadomienia Agencji, w przypadku określonym w art. 4 ust. 1, jest nieważna.

Przedmiotem ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia Sądu było jedynie żądanie ewentualne, w ramach którego powodowie domagali się ustalenia w całości nieważności złożonego przez pozwanego w akcie notarialnym z dnia 28.12.2015 r. oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. W ocenie Sądu Okręgowego, tak sformułowane żądanie ewentualne nie mogło być jednak uwzględnione.

Stan faktyczny sprawy podlega ocenie na podstawie przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2012 r. poz. 83) przed ich zmianą dokonaną ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585 z późn zm.). Zgodnie bowiem z art. 13 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. do czynności prawnych związanych z realizacją prawa pierwokupu nieruchomości rolnych, o którym mowa w art. 3 ustawy zmienianej w art. 7 (przyp. ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego), albo realizacją uprawnienia Krajowego Ośrodka (...) do nabycia nieruchomości rolnych, o którym mowa w art. 4 ustawy zmienianej w art. 7, w stosunku do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Z ustaleń Sądu wynika, że przedmiotem warunkowej umowy sprzedaży z dnia 30.11.2015 r. (Repertorium A nr (...)) były udziały po ½ w prawie własności nieruchomości rolnej objętej księgą wieczystą Kw Nr (...) Sądu Rejonowego Gdańsk–Północ w Gdańsku i w razie niewykonania przez pozwanego prawa pierwokupu lub gdyby prawo to nie przysługiwało pozwanemu, powodowie po zawarciu umowy o skutku rzeczowym staliby się współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości każdy z nich w ½ części.

Wbrew poglądowi strony pozwanej dla sprawy nie miało znaczenia to, czy akt notarialny z dnia 30.11.2015 r. obejmował jedną, czy też dwie umowy, choć zdaniem Sądu Okręgowego właściwe jest stanowisko, w myśl którego na podstawie powołanego aktu notarialnego doszło do zawarcia jednej umowy warunkowej sprzedaży, choć o złożonej treści ze względu na zbycie udziałów w prawie własności nieruchomości.

Istotniejsze jest jednak to, że przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie wprowadziły ograniczeń, w oparciu o które właściciel nieruchomości rolnej nie mógłby dokonać zbycia tylko udziału w prawie własności nieruchomości objętej reżimem przepisów ustawy z dnia 11.04.2003 r. Nie zakazywały również tego, aby właściciel takiej nieruchomości dokonał jej zbycia w całości na współwłasność w częściach ułamkowych, tak jako miało to miejsce w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, z tym oczywistym zastrzeżeniem, że zgodnie z art. 597 § 1 k.c. rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Powód N. K. mógł zakupić działkę gruntu Nr (...) (udział w prawie własności) w drodze bezwarunkowej umowy sprzedaży, gdyż spełniał podmiotowe i przedmiotowe warunki wyłączające prawo pierwokupu pozwanej A.. Inaczej jednak było w przypadku powódki D. S., która nie spełniała przesłanek z art. 3,5 i 6 ustawy z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, a więc dokonana na jej rzecz sprzedaż udziału w nieruchomości mogła mieć jedynie charakter warunkowy (art. 597 § 1 k.c.).

Ocena warunkowej umowy sprzedaży z dnia 30.11.2015 r. (Repertorium A nr (...)) od strony podmiotowej jest istotna w sprawie z uwagi na charakter prawa pierwokupu. Jak stanowi bowiem art. 602 § 1 k.c. jest to prawo niezbywalne oraz niepodzielne, chyba że przepisy szczególne zezwalają na częściowe wykonanie tego prawa.

Jednak niepodzielność prawa pierwokupu nie oznacza konieczności i zarazem uprawnienia do zakupu całej rzeczy (nieruchomości) przez beneficjenta prawa pierwokupu w sytuacji, gdy właściciel rzeczy podjął decyzję jedynie o zbyciu udziału w prawie własności. Podobnie jest w sytuacji, gdy właściciel sprzedaje rzecz w całości, ale w udziałach, a warunki do wykonania prawa pierwokupu zachodzą wyłącznie w stosunku do jego z potencjalnych nabywców. Nie istnieją żadne przekonujące argumenty na uzasadnienie tezy, jakoby w takich przepadkach prawo pierwokupu mogło być wykonane jedynie w stosunku do całości rzeczy (całości prawa), a także co do tego udziału, który miałby zostać nabyty przez osobę niepodlegajacą ograniczeniom z ustawy z dnia 11.04.2003 r.

Tak rozumiana niepodzielność prawa pierwokupu oznaczałaby nieuprawnione i nieuzasadnione żadnymi względami godzenie w prawo własności, podlegające ochronie na podstawie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz na podstawie aktów prawa międzynarodowego. Stanowiłaby również formę wywłaszczenia właściciela nieruchomości rolnej, co jest dopuszczalne jedynie w sytuacjach wyjątkowych uregulowanych wyłącznie ustawowo. Charakter prawa własności, jego istota, treść i znaczenie nakazują przyjąć, że wszelkie ograniczenia w rozporządzaniu rzeczą muszą być interpretowane w sposób precyzyjny, w sposób nie podlegający wykładni rozszerzającej.

Nie ma przy tym żadnych podstaw prawnych, ustrojowych oraz społecznych na rzecz stanowiska, że nieruchomość rolna nie może być stać się na podstawie czynności prawnej przedmiotem współwłasności A. ( (...)) oraz innego podmiotu. Wniosku takiego nie da się wyprowadzić z przepisów ustaw, a w szczególności z regulacji objętej ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Podkreślenia wymaga, że z dniem 30 kwietnia 2016 r. weszła w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2016 r., poz. 585 z późn zm.). Na jej podstawie w art. 166 kodeksu cywilnego został dodany § 3 stanowiący, że do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu stroju rolnego udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy. Treść zacytowanego przepisu wzmacnia argumentację co do tego, że ustawodawca dopuszcza współwłasność jednej nieruchomości rolnej razem z pozwanym (...) i przemawia na rzecz tezy, że niepodzielność prawa pierwokupu nie oznacza, że jego przedmiotem może być wyłącznie cała nieruchomość, niezależnie od tego, w jakim zakresie zbywane jest prawo własności.

Innymi słowy, gdy właściciel zbywa tylko udział, przedmiotem prawa pierwokupu może być wyłącznie ten udział, a nie prawo własności w całości, a gdy zbywane jest całe prawo własności w udziałach, przedmiotem prawa pierwokupu może być tylko ten udział lub udziały w całości, co do których ,,warunkowi’’ kupujący nie spełniają przesłanek ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. Tak rozumiana niepodzielność prawa pierwokupu z art. 602 § 1 zd. 2 k.c. oznacza w okolicznościach rozstrzyganej sprawy, że pozwany (...) mógł skutecznie je wykonać wyłącznie w odniesieniu do udziału, który nabywała powódka D. S., gdyż co do jej osoby nie zachodziły okoliczności wyłączające to prawo, szczegółowo zdefiniowane w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. Nie było natomiast żadnych uzasadnionych podstaw to tego, aby pozwany (...) złożył ważne i skuteczne oświadczenie woli w przedmiocie wykonania prawa pierwokupu także w odniesieniu do udziału nabywanego przez powoda N. K., skoro – jak to ustalono – spełniał on wymogi do bezwarunkowego nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Przyjęta przez Sąd wykładnia przepisu art. 602 § 1 zd. 2 k.c. nie pozostaje w opozycji do poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 września 2002 r. II CKN 329/01 (OSNC 2003/12/165), zgodnie z którym nie jest dopuszczalne wydanie wyroku ustalającego częściową nieważność oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. W przytoczonym orzeczeniu rozważano ważność wykonania prawa pierwokupu zrealizowanego tylko wobec jednej z działek gruntu składających się na nieruchomość, z pominięciem innych, a więc poddany ocenie stan faktyczny nie korespondował z okolicznościami niniejszej sprawy.

Podsumowując, skoro przedmiotem prawa pierwokupu pozwanego (...) nie mogło być objęte prawo własności spornej nieruchomości w całości, to tym samym powodowie nie mogli się także domagać w niniejszym postępowaniu ustalenia, że oświadczenie woli strony pozwanej wyrażone w treści aktu notarialnego z dnia 28 grudnia 2015 r. (Repertorium A nr (...)) jest nieważne również w całości. Przedmiotem ich żądania mogło być jedynie ustalenie nieważności oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwokupu co do udziału w prawie własności wynoszącego ½, jaki bezwarunkowo mógł zakupić powód N. K..

Powództwo w tej części, jako obejmujące roszczenie główne, zostało jednak prawomocnie oddalone wyrokiem Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia12 lipca 2016 r. Wyrok Sądu Okręgowego w tej części (pkt I) nie został zaskarżony przez stronę powodową i jest prawomocny, a zatem zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c. wiąże strony i sąd, który je wydał.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd doszedł do przekonania, że nie było podstaw do uwzględnienia powództwa w zakresie żądania ewentualnego, ale też w zakresie żądania głównego, tj postawionego na pierwszym miejscu roszczenia o ustalenie nieważności oświadczenia woli pozwanego co do udziału wynoszącego ½, skoro w tej części sprawa została już prawomocnie rozstrzygnięta.

Niezależnie jednak od motywów przedstawionych powyżej, powództwo podlegało oddaleniu również z tej przyczyny, że po stronie powodów zachodził brak interesu prawnego w domaganiu się ustalenia nieważności oświadczenia woli w przedmiocie wykonania przez pozwanego prawa pierwokupu.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. czynność prawna dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu lub bez zawiadomienia Agencji, w przypadku określonym w art. 4 ust. 1, jest nieważna. Z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej z przyczyn, o których mowa w ust.1, oprócz osób mających w tym interes prawny może wystąpić Agencja (art. 9 ust. 2 ustawy). Po nowelizacji ust. 2 art. 9 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. nie uległ istotnej zmianie, natomiast ust. 1 art. 9 uzyskał nową treść, zgodnie z którą nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W zd. 2 ust. 1 art. 9 wymienione zostały przykładowe sytuacje, w których dochodzi do nieważności czynności prawnej dokonanej niezgodnie z przepisami ustawy. Warto zaznaczyć, że zgodnie z art. 2 c. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. jej przepisy stosuje się odpowiednio do nabycia udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej oraz do udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Tak ustalony zakres zastosowania omawianej ustawy może rzutować na obecne rozumienie niepodzielności prawa pierwokupu, choć z uwagi na poddany ocenie stan faktyczny sprawy pozostaje to bez znaczenia dla wyniku postępowania.

Zarówno w poprzednim, jak i obecnym stanie prawnym art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 11.04.2003 r. odwołuje się do powództwa o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, w którym to pojęciu mieści się niewątpliwie żądanie stwierdzenia nieważności oświadczenia woli w przedmiocie wykonania prawa pierwokupu. Samodzielną legitymację procesową czynną do wystąpienia z powództwem o ustalenie opartym na art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 11.04.2003 r. miała A. R. (obecnie (...)), jeśli chodzi natomiast o inne osoby to skuteczność ich żądania warunkowana jest istnieniem interesu prawnego. Interpretując tę przesłankę należy odwołać się do poglądów judykatury wyrażonych na tle wykładni art. 189 k.p.c.

Przyjmuje się, że jest to obiektywna, czyli wywołana rzeczywistą koniecznością ochrony określonej sfery prawnej potrzeba uzyskania przez stronę powodową wyroku odpowiedniej treści. Interes prawny istnieje wówczas, gdy istnieje niepewność stosunku prawnego lub prawa, wynikająca z obecnego lub przewidywanego ich kwestionowania lub naruszenia, zatem gdy zachodzi swoista potrzeba ich potwierdzenia, wynikająca z sytuacji prawnej w jakiej znajduje się powód . Dopuszcza się pośrednie ustalenie istniejącego stosunku prawnego przez stwierdzenie ważności lub nieważności dokonanej czynności prawnej można zatem przyjąć istnienie tak pojętego interesu powoda w zakresie żądania ustalenia nieważności czynności prawnej zarówno wtedy, gdy chodzi o usunięcie przeszkody prawnej dla jego dalszych czynności, jak i wtedy, gdy celem jest uzyskanie szeroko pojętej ochrony prawnej .

W judykaturze za utrwalony można uznać pogląd, że co do zasady powód nie posiada interesu prawnego w ustaleniu wtedy, gdy ochronę jego praw zapewni powództwo dalej idące, co w szczególności dotyczy powództwa o świadczenie. Podobny pogląd prezentowany jest w związku z możliwą konkurencją powództwa o ustalenie z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Przyjmowano mianowicie pogląd wyłączający interes prawny w dochodzeniu ustalenia nieważności czynności prawnej w razie istnienia środka ochrony prawnej w postaci powództwa o usunięcie niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej, opartego na art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

W ocenie Sądu Okręgowego, możliwość wytoczenia powództwa o stwierdzenie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym wyłącza interes prawny powodów domagających się ustalenia nieważności oświadczenia woli pozwanego w przedmiocie wykonania prawa pierwokupu. Zagadnienie, czy prawomocny wyrok ustalający nieważność czynności prawnej stanowiącej uprzednio podstawę wpisu prawa w księdze wieczystej może być podstawą wniosku o wykreślenie tego prawa jest w judykaturze sporne. Sąd Najwyższy opowiadał się za przyjęciem, że wyrok ustalający może być podstawą wpisu w księdze wieczystej , jak też prezentował w tym przedmiocie także odmienne stanowisko.

Kognicja sądu wieczystoksięgowego obejmuje przesłanki wpisu, dlatego może on odmówić jego dokonania, jeżeli nie ma podstaw albo zachodzą ku temu przeszkody (art. 6269 k.p.c.; por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2011 r., II CSK 665/10). Należy ponadto zważyć, że treść wyroku ustalającego nieważność czynności prawnej, stanowiącej podstawę wykreślanego wpisu, musi być przyjęta przez sąd wieczystoksięgowy w postaci gotowej i respektowana w wyniku formalnej prawomocności prawomocnych orzeczeń sądowych, którymi są związane także inne sądy (art. 365 § 2 w związku z art. 13 § 2 k.p.c.). Skutkiem związania jest zakaz merytorycznej kontroli przez ten sąd treści orzeczeń sądowych, stanowiących podstawę wpisu w księdze wieczystej, ale możliwa jest ocena, czy orzeczenie zawiera wszystkie dane konieczne do dokonania wpisu. Wychodząc z tych założeń wyjaśnić trzeba, że wyrok ustalający nieważność oświadczenia woli o wykonaniu prawa pierwokupu sam przez się nie doprowadzi do zaspokojenia interesu prawnego po stronie powodów, gdyż nie będzie stanowił umocowania prawnego do dokonania zmian w treści księgi wieczystej poprzez wykreślenie prawa własności pozwanego i jednoczesne dokonanie wpisu tego prawa na rzecz powodów lub tylko udziału na rzecz powoda. W orzecznictwie wyrażono pogląd, że ustalenie nieważności wykonania prawa pierwokupu ze względu na nieprzysługiwanie tego prawa jest w swych konsekwencjach jednoznaczne z ustaleniem niedojścia do skutku umowy między sprzedawcą a rzekomo uprawnionym z tytułu prawa pierwokupu i dojścia do skutku bezwarunkowej umowy sprzedaży między sprzedawcą a jego pierwotnym kontrahentem. Tę ostatnią umowę należy uważać za bezwarunkową, ponieważ zastrzeżenie warunku wymaganego przez ustawę, mimo nieziszczenia się jego ustawowych przesłanek zamieszczenia, jest nieważne (art. 58 § 3 k.c.). Jeżeli więc strony wprowadzają do umowy taki warunek, nie może mieć zastosowania art. 94 k.c., przewidujący nieważność całej czynności prawnej, w razie zastrzeżenia warunku przeciwnego ustawie, który ma charakter zawieszający (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r. II CKN 329/01, OSNC 2003/12/165). Rzecz jednak w tym, że treść wyroku, jakiego uzyskania domagają się powodowie, nie potwierdzi zawarcia przez nich umowy sprzedaży nieruchomości (udziału w prawie własności), ani nie będzie z niej wynikała nieważność umowy sprzedaży zawartej przez pozwanego w rezultacie wykonania prawa pierwokupu. Sąd wieczystoksięgowy nie będzie miał zatem podstaw do ujawnienia w księdze wieczystej zmian wynikających z nabycia przez powodów (powoda) prawa własności nieruchomości gdyż sam wyrok przesądzający pozytywnie nieważność oświadczenia woli pozwanego będzie wiążący tylko w zakresie wynikającym z jego treści. Nie zapewni on zatem powodom wystarczającej ochrony prawnej wymuszając na nich konieczność wystąpienia z powództwem o ustalenie o szerszej treści, ewentualnie z powództwem opartym na przepisie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nawet przyjmując, że wyrok zgodny z treścią żądania powodów miałby podważyć domniemanie ustanowione w art. 3 u.k.w.h., iż prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje, to jednak skutki obalenia domniemania ograniczają się wyłącznie do niniejszego postępowania i jego stron, nie uzasadniając zmiany treści wpisów figurujących w księdze wieczystej. Art. 189 k.p.c. ma co do zasady zastosowanie wówczas, gdy inne środki uprawnionemu nie przysługują, a zapadły wyrok, niezależnie od jego treści, definitywnie wyjaśni sytuację stron procesu co do stanowiącego jej przedmiot stosunku prawnego. W konsekwencji tego przyjąć należało, że powodowie nie posiadają interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności oświadczenia woli w przedmiocie wykonania prawa pierwokupu i również z tej przyczyny powództwo podlegało oddaleniu.

Apelację od tego wyroku wnieśli powodowie zaskarżając wyrok w całości i zarzucając mu:

1.  naruszenie art. 9 ust. 1 in principio i ust. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia o kształtowaniu ustroju rolnego w związku z art. 3 ust. 7 tej ustawy w brzmieniu sprzed jej nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw poprzez błędną wykładnię i bezzasadne niezastosowanie:

- wynikające z nietrafnego przyjęcia, ze nieważność oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu z dnia 28 grudnia 2015 r. o zamiarze wykonania tego prawa co do całości nieruchomości można uznać -wbrew wyraźnej treści oświadczenia woli pozwanego - jako złożonego co do zamiaru wykonania tego prawa co do udziału w prawie własności wynoszącego 1/2 ;

- wynikające z nietrafnego przyjęcia, że powodowie nie mają interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu;

2. naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. błędną ocenę dokumentów w postaci aktu notarialnego z obejmującego oświadczenie pozwanego o wykonaniu prawa pierwokupu z dnia 28 grudnia 2015 r. oraz aktu notarialnego warunkowej umowy sprzedaży z dnia 30 listopada 2015 r. w zakresie treści tego oświadczenia i zakresu prawa pierwokupu określonej wcześniej w treści przywołanej umowy i przez pominiecie analizy treści działu II księgi wieczystej nr (...) w zakresie dokumentu stanowiącego podstawę wpisu pozwanego jako właściciela nieruchomości .

Z ostrożności procesowej skarżący podnieśli zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 102 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało obciążeniem powodów kosztami postępowania w sytuacji, gdy w toku procesu żaden z zarzutów nie okazał się słuszny, a wydane dotąd wyroki sądów pierwszej instancji są ze sobą sprzeczne, co miało istotny wpływ na pozycję procesową powodów.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa i zasądzenie na ich rzecz kosztów za obie instancje ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Pozwany w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie na koszt strony powodowej.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez sąd pierwszej instancji i czyni je także podstawą własnego rozstrzygnięcia, w co w takim wypadku nie wymaga ich ponownego przytaczania. Sąd Apelacyjny prezentuje natomiast odmienne stanowisko co o oceny prawnej prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, co dało podstawy do zmiany zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa.

W pierwszym rzędzie ocenić należało zarzut apelacji dotyczący przyjęcia przez Sąd Okręgowy, iż powodowie nie mają interesu prawnego w wystąpieniu z żądaniem ustalenia nieważności oświadczenia pozwanego; rozstrzygnięcie o tym zarzucie ma bowiem zasadnicze znaczenie dla dalszej analizy żądania powodów w kontekście jego podstawy materialnoprawnej.

Słusznie Sąd pierwszej instancji wskazał, że interpretując przesłankę interesu prawnego sięgnąć należy do dorobku orzecznictwa zapadłego na tle art. 189 k.p.c.

Co do zasady zgodzić się należy również z Sądem pierwszej instancji, że w myśl ugruntowanych poglądów judykatury i doktryny, nie występuje interes prawny w żądaniu ustalenia określonego prawa lub stosunku prawnego w sytuacji, gdy stronie powodowej przysługuje roszczenie dalej idące, i wskutek realizacji tego roszczenia na drodze stosowanego powództwa może uzyskać ochronę swoich praw.

Dalej Sąd Okręgowy skonstatował, że możliwość wytoczenia powództwa na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1007 ze zm.) o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nie pozwala na przyjęcie istnienia interesu prawnego powodów w niniejszej sprawie, a na poparcie swego stanowiska Sąd Okręgowy przywołał ten nurt orzecznictwa Sądu Najwyższego, którego wyrazem jest między innymi uchwała z dnia 16 grudnia 2009 r. III CZP 80/09 mająca moc zasady prawnej, uchwała z dnia 18 maja 2010 r., III CZP 134/09, wyroki z dnia 18 kwietnia 2013r., II CSK 514/12, z dnia 15 maja 2013 r., II CSK 254/12 .

W najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się jednak, że powództwa z art. 189 k.p.c. i art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. u.k.w.h. realizują odrębne kategorie roszczeń procesowych, stanowiące dwa niezależne środki ochrony prawnej, oparte na różnych przesłankach i zmierzające do osiągnięcia odmiennego celu. Powództwo z art. 10 u.k.w.h. służy uzgodnieniu treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym aktualnym na dzień orzekania. Zmierza do zaspokojenia roszczenia typu rzeczowego i pozostaje w ścisłym związku z ustrojową funkcją ksiąg wieczystych. Jest zatem właściwym instrumentem do rozstrzygnięcia sporu, której ze stron przysługuje prawo do nieruchomości objętej księgą wieczystą .

Zasada, że brak interesu prawnego zachodzi wówczas, gdy powód może osiągnąć pełniejszą ochronę swoich praw na drodze dalej idącego roszczenia, nie ma charakteru bezwzględnego; powód nie traci bowiem interesu, jeżeli ochrona jego sfery prawnej wymaga wykazania, że stosunek prawny nie istnieje, a więc wyrok w sprawie o świadczenie lub uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie usunie niepewności w zakresie wszystkich skutków prawnych mogących wynikać z tego stosunku w przyszłości, co ma miejsce zwłaszcza w przypadku nieważności umowy. Uzależnienie powództwa o ustalenie od interesu prawnego należy pojmować elastycznie, z uwzględnieniem celowościowej jego wykładni, szeroko pojmowanego dostępu do sądów w celu zapewnienia należytej ochrony prawnej i konkretnych okoliczności danej sprawy .

W związku z tym Sąd Najwyższy wywodzi, że do zbiegu roszczeń w zakresie powództw z art. 10 u.k.w.h. i art. 189 k.p.c. dochodzi jedynie wtedy, gdy powództwo z art. 10 u.k.w.h. w całości zaspakaja interes powoda. W konsekwencji sama możliwość żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie oznacza automatycznie braku interesu prawnego powoda, bo powództwo oparte na art. 189 k.p.c. służy udzieleniu ochrony również w zakresie innych skutków prawnych mogących wyniknąć ze stosunku, który powód kwestionuje (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 marca 2018 r., II CSK 371/17, LEX nr 2518847). Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym pozostaje w ścisłym związku z ustrojową funkcją ksiąg wieczystych, jaką jest ujawnienie w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu - stanu prawnego nieruchomości. Natomiast powództwo oparte na art. 189 k.p.c. służy udzieleniu ochrony prawnej w procesie, przez ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego, osobie, która ma interes prawny w jej uzyskaniu. Podstawą wpisu w księdze wieczystej usuwającego niezgodność może być wydany na podstawie art. 189 k.p.c. wyrok ustalający, a zatem nie jest wykluczone usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie orzeczenia sądu, bez potrzeby wykorzystania postępowania przewidzianego w art. 10 u.k.w.h. (wyrok z dnia 12 grudnia 2017 r., IV CSK 718/16, LEX nr 2439127 ).

W świetle powyższego Sąd Apelacyjny wskazuje, iż uszło uwadze Sądu Okręgowego odmawiającego powodom interesu prawnego w niniejszej sprawie, że żądanie pozwu w nie dotyczy ustalenia nieważności umowy przenoszącej własność nieruchomości na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnej, lecz ustalenia nieważności jej oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Przypomnieć trzeba, że powodowie zawarli z G. i J. małżonkami N. umowę warunkową sprzedaży nieruchomości, w istocie stanowiącą umowę zobowiązująca do przeniesienia własności zgodnie z art. 155 § 1 i art. 157 § 1 ( uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1973 r., III CZP 21/73, LexPolonica nr 301060) -- pod warunkiem, że poprzedniczka prawna pozwanego nie wykona prawa pierwokupu. Niewykonanie prawa pierwokupu rodziło po ich stronie roszczenie o zawarcie ze sprzedającymi umowy przenoszącej własność (por. § 5 umowy z dnia 30 listopada 2015 r.), jednocześnie umowa warunkowa nie została ujawniona w księdze wieczystej.

Wobec tego poprzez wystąpienie z niniejszym pozwem, w którym powodowie domagają się stwierdzenia nieważności oświadczenia A. o wykonaniu prawa pierwokupu, zamierzają oni doprowadzić do stanu, który pozwoli im zrealizować cel, do którego zmierzała umowa z dnia 30 listopada 2015 r., a celem tym było zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości na ich rzecz.

Uchwała w Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 r. (III CZP 106/05 ), określa krąg osób legitymowanych czynnie do wystąpienia z żądaniem wynikającym z art. 10 u.k.w.h, stwierdzając, że obejmuje on osoby, które w myśl art 626 ^{( 2 )}§ 5 k.p.c. uprawniona są do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Pogląd ten jest powtarzany także w dalszych orzeczeniach Sądu Najwyższego ( por. wyroki z dnia 27 października 2005 r., III CK 106/2005, Lexis.pl nr 392492; uchwała z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 31/2006, Lexis.pl nr 407363; wyrok z dnia 24 sierpnia 2011 r., IV CSK 602/2010, Lexis.pl nr 4369223; wyrok z dnia 9 września 2011 r., I CSK 616/2010, Lexis.pl nr 3940734; wyrok z dnia 10 maja 2013 r., I CSK 74/2013, Lexis.pl nr 7320280).

Z kolei przepis 626 ² § 5 k.p.c. stanowi, że wniosek takowy może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej. W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ.

Powodowie do żadnej z tych kategorii nie należą; w wypadku bowiem nieskorzystania przez uprawnionego z prawa pierwokupu nie stawali się oni automatycznie właścicielami nieruchomości, lecz aktualizowałoby się jedynie ich prawo do domagania się od dotychczasowych właścicieli zawarcia umowy przenoszącej własność.

Uwzględnić również należy dalsze rozważania Sądu Najwyższego zawarte we wspomnianej uchwale z dnia 15 marca 2006 r., iż w wyniku uwzględnienia żądania określonego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. następuje nie tylko obalenie domniemania przewidzianego w art. 3 u.k.w.h., ale również ujawnienie w księdze wieczystej aktualnego stanu prawnego. Wyrok będzie stanowić podstawę wpisu, przy czym sąd wieczystoksięgowy nie może badać jego zasadności, a jedynie prawomocność oraz wymagania wymienione w art. 31 ust. 2 u.k.w.h. oraz art. 626 ⁸ § 2 k.p.c.

Z pewnością ten aktualny stan prawny nie oznaczałby, że to powodowie widnieliby w księdze wieczystej jako właściciele nieruchomości, - co najwyżej skutkowałoby to ponownym ujawnieniem małżonków N. w dziale drugim księgi. Nie sposób zatem przyjąć, aby powództwo wytoczone na podstawie art. 10 u.k.w.h. umożliwiało powodom tego typu ochronę, która wyłączałby potrzebę podejmowania dalszych kroków prawnych celem realizacji ich prawa wynikającego z umowy z dnia 30 listopada 2015 r.

Powyżej przedstawione poglądy judykatury odniesione do okoliczności niniejszej sprawy i sposobu sformułowania powództwa pozwalają zakwestionować pogląd Sądu Okręgowego o braku interesu prawnego po stronie powodów z żądaniem ustalenia nieważności oświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnej z dnia 28 grudnia 2015 r. o wykonaniu prawa pierwokupu, a zatem w tym zakresie zarzuty apelacji okazały się zasadne.

W tym stanie rzeczy w dalszej kolejności zaktualizowały się podstawy do rozważenia ważności przywołanego wyżej oświadczenia Agencji, przy czym należało mieć na uwadze okoliczność, słusznie zaakcentowaną przez Sąd pierwszej instancji, że rozstrzygnięcie oddalające żądanie stwierdzenia nieważności tego oświadczenia w części dotyczącej powoda N. K. jest prawomocne z mocy punktu pierwszego wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 12 lipca 2016 r. w sprawie sygn. akt I C 122/16 , w tym zakresie niezaskarżonego. Wobec tego sąd pierwszej instancji mógł orzekać jedynie o żądaniu ewentualnym, dotyczącym całości powyższego oświadczenia.

Zgodzić się należy z szeroko uargumentowanym stanowiskiem Sądu a qui, iż zasada niepodzielności prawa pierwokupu (art. 602 § 1 k.c. ) nie oznacza, iż nie może ono być wykonywane w stosunku do określonego udziału w nieruchomości, o ile zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu w taki właśnie sposób zbywa daną rzecz ruchomą czy nieruchomą.

Dopuszczalność wykonania prawa pierwokupu w stosunku do udziału w nieruchomości rolnej potwierdza nie tylko § 3 dodany do art.166 k.c. z dniem 30 kwietnia 2016 r.,ale wniosek taki wypływa również ze stanowiska doktryny (por.J. Górecki, komentarz do niektórych przepisów kodeksu cywilnego – art. 596 – 602, Zakamycze 2002).

Bezspornym jest, że każdy z powodów miał nabyć prawo własności nieruchomości w 1/2 części, oraz że tylko wobec powoda zachodziły przesłanki do bezwarunkowego nabycia swojego udziału, będącego przedmiotem umowy z dnia 30 listopada 2015 r.

Sąd Okręgowy przyjął zatem, że skoro wobec powódki przesłanki takie nie zachodziły i wobec nabywanego przez nią udziału A. przysługiwało pierwokupu, to tym samym powodowie nie mogli domagać się ustalenia nieważności oświadczenia Agencji z dnia 28 grudnia 2015 r. w całości.

Rzecz jednak w tym, że w swoim oświadczeniu Agencji wykonała prawo odstąpienia w stosunku do całej umowy, a więc także co do udziału dotyczącego N. K.. Niewątpliwie zaś w tym zakresie, z uwagi na spełnienie przezeń warunków z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, oświadczenia takiego nie mogła złożyć.

Sąd Apelacyjny doszedł przy tym do wniosku, że skoro poprzedniczka prawna pozwanego nie zróżnicowała zakresu swojego oświadczenia i złożyła je co do całości nieruchomości, nie zaś tylko do udziału nabywanego przez powódkę, to istnieją podstawy do stwierdzenia nieważności tego oświadczenia w całości. Odmienna argumentacja skutkowałaby tym, że A. R. nabyłaby jedynie 1/2 udziału w nieruchomości od małżonków N., a pozostały udział w prawie własności wynoszący 1/2 przysługiwałby powodowi. Natomiast w niniejszej sprawie nie ujawniły się okoliczności pozwalające uznać, aby Agencja miała wolę nabycia spornej nieruchomości tylko na współwłasność z powodem. Słusznie podkreślają skarżący w apelacji, że nie ma podstaw do dowolnego przewidywania, że zamiarem Agencji było nabycie tylko ½ udziału w prawie własności nieruchomości. Jednoznaczna treść oświadczeń z dnia 28 grudnia 2015 r. o skorzystaniu z prawa pierwokupu i jego wykonaniu (k. 23 i k. 24 – 28) wskazuje, iż Agencja była zainteresowana nabyciem całości nieruchomości na wyłączną własność, nie precyzuje bowiem nawet, że oświadczenie to odnosi się do każdego ze zbywanych udziałów.

Bez wątpienia Agencja nie mogła skutecznie złożyć swojego oświadczenia w stosunku do udziału nabywanego przez N. K., możliwe było to natomiast w odniesieniu do udziału nabywanego przez D. S.; w świetle wyżej przytoczonych poglądów doktryny oraz brzmienia znowelizowanego art. 166 k.c. było to dopuszczalne i nie stałoby w sprzeczności z art. 602 § 1 k.c.

W konsekwencji tej treści oświadczenie jest nieważne, jako ze zostało dokonane niezgodnie z przepisami ustawy. Mogło ono zostać złożone wyłącznie w odniesieniu do udziału nabywanego przez D. S., a zostało złożone w stosunku do całości nieruchomości, w sytuacji gdy pozostały udział miał być nabyty przez osobę uprawnioną do bezwarunkowego nabycia udziału nieruchomości.

W tym stanie rzeczy Sąd Odwoławczy w uwzględnieniu apelacji zmienił zaskarżony wyrok w sposób opisany w sentencji na mocy art. 386 § 1 k.p.c. i 9 ust. 1 in principio i ust. 2 ustawy z dnia 11 kwietnia o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu do dnia 30 kwietnia 2016 r. i na mocy art. 98 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c. obciążył pozwanego kosztami postępowania apelacyjnego.