Pełny tekst orzeczenia

Sygnatura akt II Ca 2481/17

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 marca 2018 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący:

SSO Anna Nowak (sprawozdawca)

Sędziowie:

SO Agnieszka Cholewa-Kuchta

SR del. Agnieszka Zwęglińska-Wójcik

Protokolant: protokolant Bartosz Piątek

po rozpoznaniu w dniu 15 marca 2018 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Zakładów (...) w K. w likwidacji

przeciwko L. T., E. D., M. G. (1), A. R., M. C., J. M., M. M. (1), M. G. (2), J. S., M. S., T. S., M. W., S. W., G. Ł., Ł. W., K. W., R. L., E. K., J. K., S. K., A. N., P. K., B. J., J. J., M. M. (2), S. P., L. P., (...) S.A. w K., (...) sp. z o.o. w W., (...) sp. z o.o. (...) w W. i Międzynarodowemu Transportowi Drogowemu i (...) sp. j. w N.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji pozwanych L. T. i A. R.

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa - Krowodrzy w Krakowie

z dnia 10 lipca 2017 r., sygnatura akt I C 3454/16/K

I. prostuje oczywistą omyłkę rachunkową w punkcie 2 podpunkt 2) zaskarżonego wyroku w ten sposób, że liczbę 355 w liczniku ułamka (...) zastępuje liczbą (...);

II. oddala obie apelacje;

III. zasądza od pozwanego A. R. na rzecz strony powodowej kwotę 2025 zł (dwa tysiące dwadzieścia pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego;

IV. zasądza od pozwanego L. T. na rzecz strony powodowej kwotę 2025 zł (dwa tysiące dwadzieścia pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego;

SSR Agnieszka Zwęglińska-Wójcik SSO Anna Nowak SSO Agnieszka Cholewa-Kuchta

UZADADNIENIE

Wyrokiem z dnia 10 lipca 2017 r. Sąd Rejonowy uzgodnił treść księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym (pkt I):

1. poprzez nakazanie wpisania w dziale II tej księgi jako współużytkowników wieczystych:

1) R. L., córki S. i A. w udziale wynoszącym (...) części,

2) J. S., córki L. i W., w udziale wynoszącym (...) części,

3) M. S., syna (...), w udziale wynoszącym (...) części,

4) (...) Zakładów (...) w K. w likwidacji w udziale wynoszącym (...) części;

2. poprzez nakazanie wpisania w dziale II tej księgi w rubryce „właściciele wyodrębnionych lokali”:

1) w odniesieniu do udziału w prawie nr 2 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

2) w odniesieniu do udziału w prawie nr 3 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

3) w odniesieniu do udziału w prawie nr 4 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

4) w odniesieniu do udziału w prawie nr 5 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

5) w odniesieniu do udziału w prawie nr 6 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

6) w odniesieniu do udziału w prawie nr 7 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

7) w odniesieniu do udziału w prawie nr 8 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

8) w odniesieniu do udziału w prawie nr 9 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

9) w odniesieniu do udziału w prawie nr 10 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

10) w odniesieniu do udziału w prawie nr 11 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

11) w odniesieniu do udziału w prawie nr 12 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

12) w odniesieniu do udziału w prawie nr 13 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

13) w odniesieniu do udziału w prawie nr 14 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

14) w odniesieniu do udziału w prawie nr 15 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

15) w odniesieniu do udziału w prawie nr 16 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

16) w odniesieniu do udziału w prawie nr 17 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

17) w odniesieniu do udziału w prawie nr 18 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

18) w odniesieniu do udziału w prawie nr 19 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

19) w odniesieniu do udziału w prawie nr 20 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

20) w odniesieniu do udziału w prawie nr 22 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

21) w odniesieniu do udziału w prawie nr 23 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

22) w odniesieniu do udziału w prawie nr 24 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

23) w odniesieniu do udziału w prawie nr 25 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

24) w odniesieniu do udziału w prawie nr 26 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

25) w odniesieniu do udziału w prawie nr 27 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

26) w odniesieniu do udziału w prawie nr 28 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

27) w odniesieniu do udziału w prawie nr 29 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

28) w odniesieniu do udziału w prawie nr 30 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

29) w odniesieniu do udziału w prawie nr 31 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

30) w odniesieniu do udziału w prawie nr 32 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

31) w odniesieniu do udziału w prawie nr 33 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

32) w odniesieniu do udziału w prawie nr 34 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

33) w odniesieniu do udziału w prawie nr 35 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”,

34) w odniesieniu do udziału w prawie nr 36 – jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”;

w punkcie II wyroku uzgodnił treść księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez nakazanie wpisania w dziale I-Sp w rubryce 1.11 podrubryce 1.11.1 w polu 6.B jako wielkości udziału: „ (...)” w miejsce udziału „ (...)”, w pkt III oddalił powództwo w pozostałym zakresie, a w IV nie obciążył pozwanych kosztami procesu na rzecz strony powodowej.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w oparciu o następujące ustalenia: umową z dnia 19 maja 1995 r. Gmina K. oddała w użytkowanie wieczyste stronie powodowej na okres 40 lat nieruchomość położoną w K., składającą się z działek nr (...), obr. (...). Działka zabudowana była budynkami wybudowanymi ze środków własnych strony powodowej w postaci: dwóch budynków produkcyjnych o kub. 2.454 m^{(

3)} i 3.347 m^{(

3)}, kotłowni o kub. 1.093 m^{(

3)}, budynku biurowo-mieszkalnego o kub 5.792 m^{(

3)} i budynku magazynowo-warsztatowego o kub. 412 m^{(

3)}, których własność została jednocześnie nieodpłatnie przeniesiona na rzecz strony powodowej. Kolejną umową z dnia 28 lipca 1995 r. strona powodowa sprzedała udziały w użytkowaniu wieczystym spornej nieruchomości wraz z udziałami we współwłasności wszystkich budynków: R. L. – (...)części, J. S. – (...)części i M. S. – (...)części. Znajdujące się na nieruchomości budynki produkcyjne, kotłowni oraz budynek biurowo-mieszkalny były ze sobą połączone i stanowiły jeden kompleks budynkowy (w zasadzie jeden budynek) o łącznej powierzchni użyt. 3.230,30 m^{(

2)}, w zakresie którego po zawarciu umowy z 28 lipca 1995 r. były podejmowane prace polegające na rozbudowie, nadbudowie i remontach. Obok tego budynku znajdował się mniej więcej naprzeciwko samodzielny, parterowy budynek magazynowo-warsztatowy. Wskazane zabudowania, znajdujące się przy ul. (...), oznaczone są nr porządkowym (...). Na zlecenie ww. współużytkowników wieczystych został opracowany przez uprawnionych architektów projekt podziału ww. nieruchomości datowany na marzec 1997 r. W projekcie opisano całą nieruchomość wraz przedmiotowymi budynkami i urządzeniami wskazując, że projekt obejmuje podział budynku o pow. 3.230,30 m^{(

2)} (tzw. obiekt nr 1), który składał się z piwnic i 4 kondygnacji i dysponował 3 klatkami schodowymi. W projekcie podział budynku następował poprzez wyodrębnienie 11 lokali mieszkalnych i 5 lokali użytkowych. Część wspólną miały stanowić: działki, fundamenty, ściany, klatki schodowe, dach, centralne ogrzewanie, wymiennikownia oraz instalacje elektryczna, wodno-kanalizacyjna i gazowa. Zamiarem współużytkowników wieczystych było pozostawienie ww. budynku magazynowo-warsztatowego bez zmian, a dokonanie podziału kompleksu pozostałych budynków.

W dniu 10 lipca 1997 r. strona powodowa, R. L., J. S. i M. S. zawarli umowę ustanowienia odrębnej własności lokali, na podstawie której w kompleksie budynków oznaczonych nr (...) przy ul. (...) w K., położonym na działkach nr (...), wyodrębniono 11 lokali mieszkalnych oznaczonych lit. (...) oraz 5 lokali użytkowych oznaczonych lit. (...) Lokale zostały wydzielone zgodnie z ww. projektem podziału budynku mieszkalno-usługowo-produkcyjnego o pow. użyt. 3.230,30 m^{(

2)}. Lokale oznaczone nr (...) otrzymała na wyłączną własność strona powodowa, lokale nr (...) – M. S., lokal nr (...) – J. S., a lokal nr (...) – R. L.. Strony ustaliły, że z własnością tych lokali związana była współwłasność w prawie wieczystego użytkowania działek nr (...) oraz współwłasność w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, w następujących udziałach dla lokali: nr (...) w (...)cz., nr (...) w (...)cz., nr (...) w (...) cz., nr (...) w (...)cz., nr (...) w (...)cz., nr (...)w (...)cz., nr (...)w (...)cz., nr (...) w (...)cz., nr (...) w (...)cz., nr (...) w (...)cz., nr (...) w (...)cz., nr (...) w (...)cz., nr (...) w (...)cz., nr (...) w (...) cz., nr (...) w (...)cz. i nr (...) w (...)cz. Zgodnie z umową suma udziałów w prawie użytkowania wieczystego i współwłasności w częściach wspólnych budynku związana z własnością wyżej wymienionych wyodrębnionych lokali stanowiła łącznie jedność.

Zamiarem współużytkowników wieczystych było pozostawienie ww. budynku magazynowo-warsztatowego bez zmian i ustanowienie odrębnej własności lokali tylko w kompleksie pozostałych budynków, z którymi związane były udziały w częściach wspólnych tego kompleksu budynków i użytkowaniu wieczystym obu działek.

W umowie z dnia 10 lipca 1997 r., przy ustalaniu wysokości udziałów w prawie współużytkowania wieczystego oraz współwłasności w częściach wspólnych budynku pominięto powierzchnię użytkową budynku magazynowo-warsztatowego, któremu nie został przypisany żaden udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości.

Budynek magazynowo-warsztatowy od czasu zawarcia umowy z dnia 10 lipca 1997 r. był utrzymywany przez stronę powodową, J. S., M. S. i R. L., którzy korzystali z budynku z całkowitym wyłączeniem właścicieli lokali wyodrębnionych. Od 1998 r. remontów i nakładów na wyposażenie wnętrza budynku dokonywała strona powodowa i M. S.. Strona powodowa opłacała też podatek od nieruchomości w zakresie przedmiotowego budynku i uiszczała opłaty za media. W budynku swoją siedzibę miała strona powodowa, działalność prowadził w nim M. S., a przez pewien czas było w nim biuro (...). Budynek ten był oferowany przez stronę powodową do sprzedaży A. N.. Dotychczasowi współużytkownicy wieczyści (strona powodowa, R. L., M. S., J. S.) traktowali przedmiotowy budynek jako stanowiący, w dalszym ciągu, ich współwłasność.

Powierzchnia użytkowa budynku magazynowo-warsztatoweggo wynosi (...)m².

Niektóre z ww. lokali ulegały kolejnym podziałom. Lokale były zbywane na rzecz osób trzecich. W umowach ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży przy określaniu ich przedmiotu odwoływano się do danego lokalu i związanego z nim udziału w częściach wspólnych „budynku”. Nabywając lokale kupujący nie mieli przekonania, że nabywają jednocześnie udział w spornym budynku magazynowo-warsztatowym.

Dla nieruchomości składającej się z działek nr (...) o pow. (...)ha i (...) o pow. (...)ha prowadzona jest księga wieczysta o nr (...). Z działu I-O rubryki „budynki” wynika, że na nieruchomości położonych jest pięć budynków: produkcyjny o kub. (...)m^{(

3)}, produkcyjny o kub. (...)m^{(

3)}, kotłowni o kub. (...)m^{(

3)}, biurowo-mieszkalny o kub. (...)m^{(

3)}, w którym wyodrębnione są lokale mieszkalne, i magazynowo-warsztatowy o kub. (...)m^{(

3)}. W dziale II prawo własności wpisane jest na rzecz Gminy K., natomiast w rubryce „właściciele wyodrębnionych lokali” jest wpisany w odniesieniu do:

- udziału w prawie nr 2 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 3 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 4 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 5 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 6 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 7 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 8 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 9 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 10 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 11 – udział„ (...)”,

- udziału w prawie nr 12 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 13 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 14 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 15 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 16 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 17 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 18 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 19 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 20 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 22 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 23 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 24 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 25 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 26 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 27 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 28 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 29 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 30 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 31 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 32 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 33 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 34 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 35 – udział „ (...)”,

- udziału w prawie nr 36 – udział „ (...)”.

Dla lokalu nr (...) prowadzona jest księga wieczysta nr (...). W dziale I-Sp w rubryce 1.11. podrubryce 1.11.1 w polu 6.B (udział w nieruchomości wspólnej) wpisany jest udział „ (...)”. Właścicielem lokalu jest strona powodowa.

Przy przyjęciu, że budynek magazynowo-warsztatowy stanowi samodzielny lokal, łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali znajdujących się na spornej nieruchomości wynosi (...) m^{(

2)}, a udziały we współużytkowaniu wieczystym działek nr (...) oraz we współwłasności budynku związane z własnością poszczególnych lokali wynoszą dla lokalu: nr (...), nr (...) – 528/10000, nr (...) – (...), nr (...) – (...), nr (...) – (...), nr (...) – (...), nr (...), nr (...) – (...), nr (...) – (...), nr (...) – (...), nr (...) – (...), nr (...)– (...), nr (...) – (...), nr X – (...), nr (...) – (...), nr (...) – (...), nr (...)– (...), nr (...) – (...), nr (...)– (...) i nr (...), a dla budynku (...).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów przedłożonych przez strony, zeznań przedstawiciela strony powodowej M. M. (3) oraz zeznań pozwanych J. K., A. N., R. L. i M. S.. Częściowo sprzecznym z tymi zeznaniami oraz w tym zakresie odosobnionym wyjaśnieniom pozwanego L. T. Sąd nie dał wiary. Za nielogiczne należało w ocenie Sądu uznać jego twierdzenia, że przedstawiciele strony powodowej zapewniali go, że kupując lokale nabywa również udziały w budynku magazynowo-warsztatowym. Powodowa Spółdzielnia była bowiem przekonana, że wraz z M. S., J. S. oraz R. L. są wyłącznymi współwłaścicielami budynku, a prezes Spółdzielni proponował zakup przedmiotowego budynku A. N.. Ponadto pozostali pozwani, którzy również nabywali od strony powodowej lokale, nie byli informowani, aby udział w częściach wspólnych nieruchomości obejmował także budynek magazynowo-warsztatowy. Pozwany nie przedstawił żadnych okoliczności, z których by wynikało, że bezpośrednio po nabyciu lokali podejmował jakiekolwiek działania wskazujące na to, że miał przeświadczenie o posiadaniu współuprawnienia do spornego budynku.

Przy ustalaniu wysokości udziałów w użytkowaniu wieczystym i w częściach wspólnych budynku Sąd oparł się na opinii podstawowej biegłego R. M.. W stanie faktycznym Sąd pominął ustalenia wynikające z prywatnej ekspertyzy ekonomicznej zleconej przez stronę powodową,albowiem dokument ten nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia.

W oparciu o powyższe ustalenia Sad Rejonowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie w zdecydowanej części. Sąd wyjaśnił, że obie księgi wieczyste, których treść była w procesie przedmiotem uzgodnienia, odnosiły się do nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), oddanej w użytkowanie wieczyste, na której znajdował się budynek mieszkalny, w którym wyodrębnione były samodzielne lokale mające urządzone własne księgi wieczyste. Aktualnie tych lokali było 34 (nr (...) (...), (...), (...), (...) i (...)) i wszyscy ich właściciele oraz pozostali współużytkownicy wieczyści brali udział w procesie w charakterze stron, co stwierdzono na podstawie treści ksiąg wieczystych. Każda ze stron miała możliwość zajęcia w sprawie stanowiska, także w zakresie ostatecznie sprecyzowanego żądania pozwu, sformułowanego w piśmie strony powodowej znajdującego się na k. 983-987 akt. Zarzuty formalne zgłoszone przez niektórych pozwanych, a sprowadzające się do żądania odrzucenia pozwu w całości, zostały rozstrzygnięte przez Sąd postanowieniem z 12 lutego 2013 r., które uprawomocniło się bez zaskarżenia. Sąd ustalił również, że zgłoszone przez pozwanego M. S. na rozprawie w dniu 12 stycznia 2015 r. wnioski nie stanowiły żądań przedstawionych do rozstrzygnięcia, lecz były elementem jego twierdzeń o faktach.

Strona powodowa domagała się uzgodnienia z rzeczywistym stanem prawnym treści ww. ksiąg wieczystych (macierzystej i indywidualnej) podnosząc, że udziały we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości oraz w częściach wspólnych budynku mieszkalnego (powstałego z 4 budynków) były zawyżone, gdyż zostały określone z całkowitym pominięciem powierzchni użytkowej znajdującego się na gruncie budynku magazynowo-warsztatowego będącego odrębnym przedmiotem własności. Skrótowo przedstawiając historię spornej nieruchomości należało wskazać, że w 1995 r. została ona oddana w użytkowanie wieczyste stronie powodowej wraz z prawem własności pięciu budynków, z których cztery, już po przeprowadzeniu w nich prac budowlanych, stanowiły jeden kompleks, a w zasadzie jeden budynek wielolokalowy. Po częściowej sprzedaży udziałów w ww. prawach, współwłaściciele budynków i współużytkownicy wieczyści dokonali, ale wyłącznie w budynku wielolokalowym ustanowienia odrębnej własności lokali. W związku z tym musieli również ustalić, jakie części nieruchomości miały pozostać we współwłasności oraz jakie udziały w niej miały przynależeć do poszczególnych lokali. W tym zakresie, nawiązując do projektu podziału, za podstawę ustaleń przyjęto powierzchnię użytkową wyodrębnionych lokali niejako pomijając, że specyfiką spornej nieruchomości była złożoność jej stanu prawnego, na który składało się występowanie prawa użytkowania wieczystego i własności budynku magazynowo-warsztatowego, który niewątpliwie nie był objęty projektem podziału. Doprowadziło to do sytuacji, w której ustalony w oparciu o powyższe kryterium udział w częściach wspólnych został odniesiony nie tylko do współużytkowania wieczystego, ale także, jak się okazało, do własności budynku magazynowo-warsztatowego, albowiem co do niego nie przewidziano innego rozwiązania. Mając na uwadze te uwarunkowania Sąd miał za zadanie ocenić trafność twierdzeń strony powodowej negującej prawidłowość ujawnienia w księgach wieczystych stanu rzeczy wynikającego z takiego odniesienia. Mógł temu służyć oparty na przepisie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. proces, którego celem jest zbadanie, czy faktycznie zachodzi niezgodność pomiędzy stanem ujawnionym w danej księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, tj. niezgodność uzasadniająca jej usunięcie poprzez dokonanie prawidłowych wpisów. Co do zasady przyjmuje się, że w tym trybie ustala się stan rzeczy nie na datę powstania prawa, ale na datę rozstrzygania o żądaniu pozwu. Jednak specyfika obecnego postępowania wymagała także wstecznego ustalenia stanu faktycznego i prawnego co do przyjętych udziałów w nieruchomości wspólnej i we współużytkowaniu wieczystym w związku z czynnościami prawnymi dokonanymi w lipcu 1997 r.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 388, poz. 85; dalej jako: u.w.l.) w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 10 lipca 1997 r., w razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale, stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku, przy czym w obu wypadkach powierzchnię tę liczy się z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. W myśl art. 3 ust. 3 u.w.l., jeżeli w skład nieruchomości wchodzi kilka budynków, udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej wyznacza stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej tych budynków, liczonej w obu wypadkach wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Przepisy te znajdują odpowiednie zastosowanie w przypadku wzniesienia budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W takim wypadku przedmiotem wspólności jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 u.w.l.). W orzecznictwie przyjmuje się, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali opisany sposób obliczania udziału w nieruchomości wspólnej ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Strony umowy nie mogą więc co do zasady odmiennie określić wysokości udziałów. Obecnie pewne wyjątki od tej reguły zawiera art. 3 ust. 6 i 7 u.w.l., jednakże w dacie dokonania omawianej czynności prawnej polegającej na ustanowieniu odrębnej własności lokali przepisy te nie obowiązywały.

Strony umowy z 10 lipca 1997 r., dokonując ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku mieszkalno-usługowo-produkcyjnym, przy określaniu wysokości udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz we współwłasności w częściach wspólnych budynku związanych z własnością poszczególnych lokali nie uwzględniły powierzchni budynku magazynowo-warsztatowego. Uwzględniona została jedynie powierzchnia kompleksu mieszkalno-usługowo-produkcyjnego wynosząca 3.230,30 m², w którym to kompleksie doszło do wyodrębnienia lokali. Obliczone w ten sposób udziały, po ich zsumowaniu, były równe 1, co oznaczało, że budynek magazynowo-warsztatowy, w którym nie zostały wyodrębnione żadne lokale, został pozbawiony udziału w prawie współużytkowania wieczystego i we współwłasności budynku. W sprawie zachodziła zatem sytuacja, jaka ma miejsce w przypadku sukcesywnego wyodrębniania lokali przez dotychczasowych użytkowników wieczystych.

Z art. 46 § 1 k.c. wynika, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), a także budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolei według art. 2 ust. 2 u.w.l. samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (przepis ten stosuje się odpowiednio do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne). Z powyższych regulacji nie wynika, że samodzielny lokal nie może zajmować całego budynku. Warunkiem samodzielności lokalu jest bowiem wydzielenie izby lub izb składających się na lokal trwałymi ścianami. Jednakże nie muszą to być koniecznie ściany wewnętrzne. Ściany zewnętrzne budynku są przecież także w jego obrębie. Przykładowo, lokal użytkowy obejmujący cały pawilon handlowy jest wydzielony trwałymi ścianami zewnętrznymi budynku, mieści się więc w definicji samodzielnego lokalu zawartej w art. 2 ust. 2 u.w.l. Z art. 2 ust. 1 u.w.l. wynika, że każdy samodzielny lokal może stanowić odrębną nieruchomość, a więc także, w podanym przykładzie, lokal użytkowy obejmujący całość pawilonu handlowego, w którym się znajduje (zob. np. wyrok SN z dnia 16.01.2008 r., IV CSK 402/07, LEX nr 371415).

Budynek magazynowo-warsztatowy niewątpliwie spełniał powyższe kryteria, był bowiem wydzielony trwałymi ścianami zewnętrznymi i przykryty dachem. Mieścił się więc w definicji samodzielnego lokalu w przytoczonym rozumieniu. Ustawa o własności lokali nie wyklucza bowiem możliwości, aby budynek jako całość stanowił przedmiot odrębnej własności. Nie można było przy tym podzielić tych zarzutów, które wskazywały na naruszenie zasady superficies solo cedit, albowiem zasada ta nie ma zastosowania przy użytkowaniu wieczystym. Istotą tego prawa jest bowiem to, że własność nieruchomości gruntowej, która przysługuje gminie lub Skarbowi Państwa, nie rozciąga się na własność budynków wybudowanych na gruncie, które stanowią własność użytkownika wieczystego.

Przedmiotem nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., jest grunt (prawo użytkowania wieczystego) oraz niektóre elementy znajdujących się na nim budynków, niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak np. fundamenty, mury zewnętrzne, dach, klatki schodowe, windy oraz instalacje grzewcze, elektryczne, gazowe, itp. Elementy te nie mogą stanowić wyłącznej własności właścicieli lokali, są zatem objęte współwłasnością. Do części budynku mogących stanowić współwłasność właścicieli lokali nie należą też lokale samodzielne, ponieważ współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości budynkowej objęte są tylko te części budynku, które nie są lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali oraz dotychczasowego właściciela nieruchomości, i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Samodzielne, niewyodrębnione lokale stanowią własność dotychczasowego właściciela nieruchomości budynkowej.

W konsekwencji niewyodrębnione samodzielne lokale w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej i nie stanowią przedmiotu współwłasności właścicieli lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, lecz są wyłączną własnością tego ostatniego, lub, jak miało to miejsce w niniejszej sprawie – dotychczasowego użytkownika wieczystego (zob. np. wyrok SN z dnia 2.12.1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999/6/113). Niewyodrębnionych samodzielnych lokali (a więc, jak wyjaśniono powyżej, również budynków spełniających kryteria samodzielnych lokali) nie można uznać za części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w art. 4 ust. 2 u.w.l., który stanowi, że jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami kolejnych umów o wyodrębnienie lokali. Jeżeli lokale niewyodrębnione wchodziłyby w skład nieruchomości wspólnej, wyłączenie właścicieli lokali wyodrębnionych od udziału przy ustanawianiu odrębnej własności pozostałych lokali nie dałoby się pogodzić z ich prawem do tych lokali – udziałem w ich współwłasności.

Wobec powyższego nie można było przyjąć, że umowa z dnia 10 lipca 1997 r. mogła zakwalifikować budynek magazynowo-warsztatowy, spełniający kryteria lokalu samodzielnego według art. 2 ust. 2 u.w.l., jako przedmiot współwłasności właścicieli lokali. Jak wyjaśniono, akceptacji możliwości zaliczenia do nieruchomości wspólnej powierzchni niewyodrębnionych lokali samodzielnych sprzeciwiało się zawarte w art. 3 ust. 1 u.w.l. określenie tego, co stanowi przedmiot współwłasności (części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali). Miało ono swą doniosłość prawną tylko wtedy, gdy stanowiło normę bezwzględnie obowiązującą.

Brak takiej kwalifikacji wynikał również z treści umowy z 10 lipca 1997 r., w której postanowiono, że „z własnością lokali związana jest współwłasność w prawie wieczystego użytkowania działek nr (...) oraz współwłasność w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali” (k. 18). Chodziło zatem, uwzględniając także pozostałe postanowienia umowy, o budynek, z którego następowało wyodrębnianie lokali. Gdyby współwłasnością miał być objęty również budynek magazynowo-warsztatowy, strony niewątpliwie użyłyby słowa „budynek” w liczbie mnogiej, zważywszy na to, że budynek ten był wyraźnie odseparowany od kompleksu budynków, w którym znajdowały się wyodrębniane lokale.

Odczytana w powyższy sposób umowa odpowiadała również zamiarowi, jaki towarzyszył przy jej zawieraniu jej stronom, z których dwie (M. S. i R. L.) zostały przesłuchane przed Sądem, przed którym stanowczo zeznały, że celem współużytkowników wieczystych nie było objęcie budynku magazynowo-warsztatowo współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych (zob. też opinię biegłego R. M., k. 397-398).

Powyższe jednoznacznie wynikało także ze sposobu użytkowania spornego budynku od czasu zawarcia umowy z dnia 10 lipca 1997 r. Budynek ten pozostał w wyłącznym posiadaniu dotychczasowych współużytkowników wieczystych, to oni ze środków własnych przeprowadzali remonty i dokonywali nakładów na niego, płacili podatek od nieruchomości, jak również uiszczali opłaty za media. Budynek ten był oferowany do sprzedaży pozwanemu A. N.. Pozostali właściciele lokali w żaden sposób nie partycypowali w kosztach jego utrzymania, jak również z niego nie korzystali. W budynku tym swoją siedzibę miała strona powodowa, a ponadto działalność prowadził w nim także pozwany M. S., a przez pewien czas znajdowało się w nim biuro nieruchomości pozwanej J. S..

Nie ulegało kwestii, że wynikające z ustawy o własności lokali zasady tyczące się określania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (w prawie użytkowania wieczystego i we współwłasności budynku) w odniesieniu do lokali wyodrębnionych i samodzielnych lokali niewyodrębnionych były bezwzględnie wiążące (zob. np. wyrok SN z dnia 31.03.2016 r., IV CNP 33/15, LEX nr 2037902). Zatem w niniejszej sprawie, umowne określenie udziałów we współużytkowaniu wieczystym i we współwłasności budynku wskutek pominięcia powierzchni użytkowej spornego budynku magazynowo-warsztatowego, spełniającego ww. kryteria samodzielnego lokalu niewyodrębnionego, naruszało przepis art. 3 ust. 1 u.w.l. w pierwotnym brzmieniu (obecnie art. 3 ust. 3 u.w.l.). W konsekwencji, postanowienia umowy z 10 lipca 1997 r. określające udziały w nieruchomości wspólnej niezgodnie art. 3 ust. 1 u.w.l. należało uznać z mocy art. 58 § 1 k.c. za nieważne. Skutek nieważności dotyczył jednak tylko tych postanowień, które były dotknięte wadą, bowiem w myśl art. 58 § 1 k.c. w ich miejsce wchodziły odpowiednie unormowania ustawowe, co oznaczało w wypadku udziałów określonych w umowach z naruszeniem art. 3 ust. 1 u.w.l. przyjęcie udziałów obliczonych zgodnie z wyrażoną w tym przepisie regułą (zob. np. postanowienie SN z dnia 26.09.2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014/6/64).

Dla odrębnego lokalu ułamek wyrażający udział w użytkowaniu wieczystym i współwłasności budynku powinien w liczniku odzwierciedlać powierzchnię użytkową tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, a w mianowniku – sumę powierzchni użytkowych wszystkich budynków, a więc także budynku magazynowo-warsztatowego wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (art. 3 ust. 3 u.w.l.). Podobnie należało postąpić dla ustalenia wysokości udziału właściciela samodzielnego lokalu niewyodrębnionego – ułamek w liczniku winien odzwierciedlać powierzchnię użytkową tego lokalu z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, a w mianowniku – sumę powierzchni użytkowych wszystkich budynków (w aktualnym stanie prawnym kwestia ta jest wyraźnie unormowana w art. 3 ust. 3 zd. 2 u.w.l.; zob. postanowienie SN z dnia 16.09.2016 r., IV CSK 786/15, LEX nr 2165588 i postanowienie SO w Ostrołęce z dnia 14.07.2015 r., I Ca 260/15, LEX nr 2179653). Jest oczywiste, że w razie błędnego obliczenia wielkości udziałów, prawidłowe zastosowanie reguły z art. 3 ust. 3 u.w.l. może spowodować dla niektórych właścicieli lokali zmiany niekorzystne, gdyż ich udziały będą podlegać zmniejszeniu.

Wychodząc z powyższych założeń i stwierdzając, że pominięcie powierzchni budynku magazynowo-warsztatowego przy określaniu wysokości udziałów właścicieli lokali we współużytkowaniu wieczystym obu działek i we współwłasności budynku było nieprawidłowe jako sprzeczne z ustawą, doprowadzając do sprzecznego z umową i wolą ówczesnych współużytkowników wieczystych włączenia spornego budynku do „nieruchomości wspólnej” w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l., Sąd za uzasadnione uznał dokonanie przeliczenia udziałów według zasad przewidzianych w cyt. ustawie. W tym celu niezbędne było ustalenie powierzchni użytkowych wszystkich odrębnych lokali, budynku magazynowo-warsztatowego i pomieszczeń przynależnych, co było możliwe w oparciu o treść ksiąg wieczystych. Następnie konieczne było zsumowanie tych powierzchni i przyjęcie tej sumy jako mianownika ułamka, w którego liczniku – w odniesieniu do każdego z lokali i do budynku magazynowo-warsztatowego – była powierzchnia użytkowa danego lokalu i powierzchnia użytkowa ww. budynku, w obu przypadkach wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Rezultat ww. działań był odzwierciedlony w tabeli nr 3 załączonej do opinii podstawowej biegłego R. M. (k. 404). W kolumnie 6 tej tabeli zostały przedstawione prawidłowo ustalone udziały we współużytkowaniu wieczystym obu działek i we współwłasności budynku, które zostały sprowadzone do wspólnego mianownika wynoszącego „10000”. Na to ustalenie powołała się strona powodowa ostatecznie precyzując żądanie pozwu i do niego odwołał się Sąd kształtując w niniejszej sprawie treść wyroku, dokonując w tym zakresie jedynie pewnej zmiany, o której będzie mowa poniżej.

W utrwalonym już orzecznictwie wyrażane jest stanowisko, że w sprawie o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym sąd jest związany żądaniem pozwu. Ograniczenie to nie oznacza jednak, że sąd związany jest bezwzględnie samym sformułowaniem zgłoszonego żądania. Jeżeli treść żądania sformułowana jest niewłaściwie, niewyraźnie lub nieprecyzyjnie sąd może, a w zasadzie nawet powinien odpowiednio je zmodyfikować, jednak zgodnie z wolą powoda i w ramach podstawy faktycznej powództwa, chodzi bowiem jedynie o nadanie ujawnionej w treści pozwu woli powoda poprawnej jurydycznie formy. W przypadku powództwa z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. ma to szczególne znaczenie, gdyż jego specyfiką jest to, że uwzględniający je wyrok stanowi swojego rodzaju nakaz (polecenie) dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej, mającej bardzo sformalizowaną strukturę, który jest wiążący dla sądu prowadzącego tę księgę wieczystą, który nie może go kwestionować.

W niniejszej sprawie, ostateczna treść żądania pozwu (k. 983-987) odpowiadała poczynionym w sprawie ustaleniom faktycznym i, jak już wskazano, nawiązywała do wniosków biegłego zawartych w kolumnie 6 tabeli z k. 404. Jednakże w odniesieniu do tej części żądania pozwu, która dotyczyła wpisania w dziale II księgi wieczystej nr (...) jako użytkowników wieczystych: R. L. w (...)części, J. S. w (...)części, M. S. w (...)części i strony powodowej w (...)części oraz jako listy wskazań udziałów w prawie: (...) (k. 983), należało stwierdzić, że nie było możliwe dokonanie wprost takiego wpisu w księdze wieczystej (czyli obu rodzajów ułamków - (...) i (...)) z uwagi na jej strukturę. W księdze wieczystej, łącznie prowadzonej dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i dla budynków wzniesionych na tym gruncie (art. 24 ust. 1^{(

1)} u.k.w.h.), możliwe natomiast było wpisanie w odniesieniu do każdego z ww. użytkowników wieczystych wyłącznie jednej wysokości udziału we współużytkowaniu wieczystym, co oznaczało, że zamiast wpisu wskazującego, że np. R. L. przysługuje (...)części z udziału we współużytkowaniu wieczystym wynoszącego (...) części, wpis winien dotyczyć udziału (...) stanowiącego iloczyn ułamków (...) i (...). W związku z tym w tym kierunku Sąd dokonał modyfikacji żądania pozwu (mnożąc podane wyżej ułamki z mianownikiem 70 przez ułamek (...)), w żadnym razie nie wychodząc poza jego granice. Konsekwencją takiego, jedynie matematycznego zabiegu była także konieczność sprowadzenia pozostałych udziałów we współużytkowaniu wieczystym i we współwłasności budynku, przynależnych właścicielom lokali, do ułamka mającego w mianowniku liczbę (...). Działanie w tym zakresie polegało na przemnożeniu licznika i mianownika nowego ułamka danego właściciela lokalu przez (...). Obrazując tę operację: dla lokalu nr D, należącego do pozwanego L. T., nowo ustalony udział wynosił (...) części (k. 404); po sprowadzeniu go do wspólnego mianownika wynosił natomiast: (...), czyli (...). Efekt takiej operacji został odzwierciedlony w pkt I-II wyroku. Ponadto, dla zapewnienia jasnej i jednoznacznej dla sądu wieczystoksięgowego informacji o podmiocie, do którego jest przypisywany nowy udział, Sąd w wyroku odwołał się w ramach rubryki „właściciele wyodrębnionych lokali” do niezmiennego oznaczenia „numeru udziału w prawie”, a nie do zmiennej w czasie liczby porządkowej (Lp.), jak chciała strona powodowa. Ta zmiana niewątpliwie miała charakter wyłącznie techniczny, podobnie jak skrócenie (w porównaniu do żądania pozwu) oznaczenia ksiąg wieczystych – ich numer był na tyle indywidualizujący, że zbędne było opisywanie nieruchomości, której one dotyczyły oraz sądu, który je prowadził. Przy formułowaniu treści wyroku Sąd miał na uwadze informację z księgi wieczystej znajdującą się na k. 1120-1130.

Należało również wyjaśnić, że ferując w niniejszej sprawie wyrok Sąd miał na uwadze wypowiedziany w orzecznictwie pogląd o niemożliwości dokonania zmiany wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej bez co najmniej jednoczesnego dokonania zmiany wpisu w księdze prowadzonej dla wyodrębnionego z niej lokalu, przy przyjęciu możliwości uzgodnienia z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej bez uprzedniego uzgodnienia treści księgi prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Nie podważając zasadności tego poglądu Sąd stwierdził jednak, że nie powinien on mieć zastosowania w niniejszej sprawie. Pomijając takie względy, jak cel przedmiotowego procesu, jego długość, interesy stron, środki, które w proces zaangażowano, potrzebę rozstrzygnięcia ważnego sporu, itp., należało uwzględnić, że przytoczony pogląd zasadzał się na dość ważnej konstatacji, że regulacja zawarta w art. 3 ust. 2 u.w.l. ukierunkowuje związanie praw, ustanawiając odrębną własność prawem głównym, a związany z nią udział w prawach do nieruchomości wspólnej – prawem akcesoryjnym, przez co niemożliwe jest dokonywanie ingerencji w wynikający z księgi wieczystej stan praw związanych bez co najmniej jednoczesnego dokonania uzgodnień treści prawa głównego; możliwe jest natomiast uporządkowanie najpierw wpisów dotyczących prawa głównego, gdyż to prawo narzuca kształt prawu akcesoryjnemu (zob. np. wyrok SN z dnia 7.11.2008 r., IV CSK 264/08, LEX nr 477577).

Mając na uwadze powyższe trzeba zauważyć, że w niniejszej sprawie budynek, w którym są wyodrębnione lokale, znajduje się na gruncie użytkowanym wieczyście. W związku z tym nie można pominąć, że zgodnie z art. 235 § 2 k.c. przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Przepis ten zakłada zatem, że to nie użytkowanie wieczyste jest prawem związanym z własnością nieruchomości budynkowej, lecz to własność budynku jest prawem związanym z tym użytkowaniem. W istocie, los prawny użytkowania wieczystego decyduje o losie prawnym własności nieruchomości budynkowej. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego powoduje, że wygasa również odrębna własność budynku. Użytkowanie wieczyste jest więc prawem głównym w stosunku do prawa własności budynku jako prawa związanego. W świetle rozwiązania przyjętego w art. 3 ust. 1 u.w.l., które należy interpretować mając na uwadze art. 235 § 2 k.c., wynika natomiast, jak zauważył Sąd Najwyższy w sprawie I CSK 6/09, trójczłonowe powiązanie pomiędzy własnością lokalu, współwłasnością budynku i współużytkowaniem wieczystym gruntu. Pomiędzy własnością lokalu jako prawem głównym i udziałem w nieruchomości wspólnej jako prawem związanym zachodzi zależność nadrzędna, natomiast między współwłasnością budynku (prawo związane) i użytkowaniem wieczystym gruntu (prawo główne) zachodzi zależność podrzędna. W konsekwencji prawo własności lokalu jest prawem głównym wobec udziału we własności budynku i innych urządzeń, a podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu. Oznacza to również, że prawo własności lokalu nie jest prawem nieograniczonym w czasie, istnieje bowiem tak długo, jak trwa własność budynku wygasająca wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego (LEX nr 528218).

Jeśli zatem użytkowanie wieczyste stanowi prawo główne, a pozostałe prawa są z nim związane, to dopuszczalne w niniejszej sprawie było dokonanie uzgodnienia treści tego prawa głównego, ujętego w księdze wieczystej nr (...) bez jednoczesnej ingerencji w stan praw związanych wynikający z ksiąg wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali. Trzeba przy tym nadmienić, że żądaniem pozwu została objęta również księga wieczysta urządzona dla jednego lokalu, którego właścicielką była strona powodowa. Nie mogło także umknąć uwadze, że o ile była możliwa ingerencja w księgi wieczyste prowadzone dla poszczególnych lokali, o tyle taka możliwość nie zachodziła w przypadku budynku magazynowo-warsztatowego, ponieważ dla niego nie była urządzona indywidualna księga wieczysta, gdyż zgodnie z art. 24 ust. 1¹ u.k.w.h. dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste oraz dla znajdującego się na tym gruncie budynku lub innego urządzenia, które stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, prowadzi się wspólną księgę wieczystą.

Nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty niektórych pozwanych, wg których w zakresie nabycia udziałów w nieruchomości wspólnej znajdowali się pod ochroną rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Udziały te, z uwagi na sprzeczność części postanowień umownych z ustawą, już w chwili ustanowienia odrębnej własności lokali powstały w rozmiarze przewidzianym bezwzględnie obowiązującymi regułami ustawowymi i jako prawa ściśle związane z prawami do lokalu przechodziły na nabywców lokali w tym właśnie rozmiarze, niezależnie od treści przepisów dotyczących ich wielkości zawartych w umowach sprzedaży, czy w treści księgi wieczystej. Przyjęcie poglądu odmiennego prowadziłoby do trudnych do zaakceptowania skutków. Gdyby bowiem wobec jednego z właścicieli odrębnego lokalu miała zastosowanie instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zaś pozostali właściciele nie mogli się na nią powołać (np. z uwagi na brak dobrej wiary lub nieodpłatny charakter czynności prawnej), to doszłoby do sytuacji, w której udziały, po zsumowaniu, nie wyrażałyby się liczbą całkowitą 1.

Niezależnie od tego, treść umów nabycia lokali zawartych przez pozwanych nie dawała podstaw do stwierdzenia, że budynek magazynowo-warsztatowy wchodził w zakres współwłasności przynależny wszystkim właścicielom lokali. Umowy te, w zakresie przeniesienia udziałów w nieruchomości wspólnej, każdorazowo posługiwały się określeniem „części wspólne budynku” (z wyjątkiem umowy zawartej przez T. S., który jednak nie kwestionował żądania pozwu), a zatem już samo sformułowanie tych umów sugerowało, że chodzi wyłącznie o budynek, z którego wyodrębniane są lokale. Ponadto budynek magazynowo-warsztatowy zajmowany był przez dotychczasowych użytkowników wieczystych i służył on im do prowadzenia działalności gospodarczych, a więc potencjalni nabywcy odrębnych lokali z łatwością mogli zorientować się, że udziałem w nieruchomości wspólnej przedmiotowy budynek nie jest objęty. W związku z tym przyjęcie po stronie nabywców lokali dobrej wiary nie znajdowało usprawiedliwienia.

W związku z powyższym powództwo podlegało uwzględnieniu w zakresie opisanym w pkt I i II wyroku. W pkt III wyroku Sąd natomiast oddalił powództwo w pozostałym zakresie. Dotyczyło to pozwanych, którzy nie byli już właścicielami lokali znajdujących się na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. W myśl bowiem art. 316 § 1 k.p.c. Sąd bierze za podstawę wyrokowania stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy.

O kosztach procesu Sąd orzekł na zasadzie art. 102 k.p.c. Jakkolwiek strona powodowa w zdecydowanej części wygrała proces, to jednak, w przekonaniu Sądu, nie należał jej się zwrot kosztów procesu od stron pozwanych, albowiem to zasadniczo na skutek działania strony powodowej, bez żadnego udziału innych pozwanych aniżeli M. S., J. S. i R. L., doszło do powstania niejasnej sytuacji prawnej nieruchomości, której rozwikłanie wymagało interwencji Sądu. W związku z tym, skoro to działanie strony powodowej uzasadniało potrzebę wszczęcia procesu, to obciążanie pozwanych jego kosztami, nawet jeśli nie poparli powództwa, nie znajdowało usprawiedliwienia. Sąd miał na uwadze także status strony powodowej i pozwanych oraz rodzaj i wysokość kosztów procesu. Ubocznie trzeba też wskazać, że częściowe przegranie procesu przez stronę powodową było spowodowane zbyciem przez niektórych właścicieli swoich lokali, co nastąpiło w toku postępowania.

Apelacje od wyroku wnieśli pozwani L. T. i A. R., zaskarżając go w części dotyczącej:

1) punktu I (rzymski) punktu 1 (arabski) podpunktu 1 co do udziału w wysokości 110/700.000 części (ponad udział w wysokości 243/700.000 części),

2) punktu I (rzymski) punktu 1 (arabski) podpunkt 2 co do udziału w wysokości 110/700.000 części (ponad udział w wysokości 243 700.000 części),

3) punktu I (rzymski) punktu 1 (arabski) podpunktu 3 co do udziału w wysokości 880/700.000 części (ponad udział w wysokości 1.944/700.000 części),

4) punktu I (rzymski) punktu 1 (arabski) podpunktu 4 co do udziału w wysokości 6.600/700.000 części (ponad udział w wysokości 14.580/700.000 części),

5) punktu I (rzymski) punktu 2 (arabski) podpunktów 1, 3, 26-28 i 32,

6) punktu IV wyroku.

Wyrokowi w zaskarżonej części zarzucili:

1) naruszenie prawa materialnego, a mianowicie naruszenie:

a) art. 10 w zw. z art. 24 ust. 1 zd. 2 i ust. 11 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 235 § 2 k.c. lokali poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na uwzględnieniu powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w odniesieniu do wpisów dotyczących użytkowania wieczystego i wpisów dotyczących wyodrębnionych lokali i części niewyodrębnionej w sytuacji, gdy stan prawny prawa użytkowania wieczystego wynika zarówno z działu II, jak i działu I-O księgi wieczystej nr (...). prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie, a pomiędzy wpisami w tych działach zachodzi sprzeczność polegająca na ujawnieniu w dziale I-O wyodrębnienia lokali o numerach A i C i założeniu dla nich przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie ksiąg wieczystych odpowiednio KW nr (...) i KW nr (...), obecnie zamkniętych, oraz ujawnieniu w dziale II jako współużytkowników wieczystych w udziałach (...) i (...) każdoczesnych właścicieli wyodrębnionych lokali, dla których Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie prowadzi księgi wieczyste odpowiednio (...) i (...), a nadto w sytuacji błędnego wpisu w dziale I-O ww. księgi wieczystej lokalizacji wyodrębnionych lokali, które znajdują się nie tylko w budynku biurowo-mieszkalnym, ale równie w jednym z budynków produkcyjnych oraz budynku kotłowni, a więc uwzględnienie powództwa mimo występującej przeszkody,

b) art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 września 1997 r. (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 września 1997 r.) poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na uwzględnieniu powództwa o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym w sytuacji, gdy lokal nr (...) w budynku przy ul. (...) w K. stanowi kotłownię, obsługującą całą nieruchomość, a zatem nie mógł i nie może stanowić odrębnego lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, tj. rzeczywisty stan prawny nieruchomości przy ul. (...) w K. jest inny, niż określony w pozwie,

c) art. 2 ust. 1 w zw. z ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że samodzielny lokal musi zawsze stanowić odrębną nieruchomość lub współtworzyć część niewyodrębnioną, podczas gdy art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, iż samodzielny lokali może (ale nie musi) być wyodrębniony, a art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali określa minimalny skład nieruchomości wspólnej, co oznacza, iż osoba dokonująca wyodrębnienia lokalu może zaliczyć do części wspólnej także te części budynku, które spełniają przesłanki samodzielności, przykładowo wózkownie, pomieszczenia na rowery, pralnie, suszarnie, strychy, pomieszczenia dla sprzątaczki, pomieszczenie na biuro wspólnoty mieszkaniowej, służąc wszystkim lub tylko niektórym właścicielom,

d) a w konsekwencji naruszenie art. 58 §1 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie poprzez zastąpienie rzekomo sprzecznych z ustawą o własności lokali postanowień umowy z dnia 10 lipca 1997 r. - przepisami ustawy o własności lokali, przy jednoczesnym braku jakichkolwiek ustaleń faktycznych dotyczących nieważności na tej samej podstawie, na której nieważność ta dotyczyła umowy z 1997 r., wszystkich kolejnych umów o ustanowieniu odrębnej nabycia udziału w nieruchomości wspólnej, zawartych w ramach sukcesywnego wyodrębnienia lokali, w sytuacji gdy, stosownie do art. 56 k.c. czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy (art. 235 §1 i §2 kc oraz art. 3 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali), zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów,

e) art. 8 ust. 1 w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 września 1997 r. poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na pominięciu ich dyspozycji przy ocenie skutków prawnych wyodrębnienia lokali i określenia wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej w umowie z 1997 r., a także określenia, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, gdy tymczasem czynność prawna wywołuje także skutki wynikające z bezwzględnie obowiązujących przepisów ustawy,

f) art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez niewłaściwe zastosowanie, wyrażające się w niezastosowaniu przewidzianej w nim instytucji rękojmi do nabycia praw przez Pozwanych,

naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a

mianowicie naruszenie:

a) art. 193 §21 i §3 k.p.c. poprzez rozpoznanie żądania pozwu zgłoszonego w trakcie procesu na rozprawie, gdy tymczasem sprecyzowanie żądania pozwu polegało na zgłoszeniu nowego roszczenia, co wymagało złożenia pisma procesowego, a zatem zmiana powództwa na rozprawie (bez pisma procesowego odpowiadającego wymaganiom pozwu) nie wywołała skutków prawnych,

b) art. 321 § 1 k.p.c. poprzez wyrokowanie co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem pozwu, wyrażające się w uzgodnieniu treści księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez nakazanie wpisania w dziale II tej księgi wieczystej jako współużytkowników wieczystych i właścicieli wszystkich budynków i urządzeń, stanowiących od gruntu odrębny przedmiot własności R. L. w (...)cz., J. S. w (...)cz., M. S. w (...)cz. i (...) Zakładów (...) w K. w likwidacji w (...)cz., podczas gdy Powód wnosił o nakazanie wpisu w księdze wieczystej nr (...) jako współużytkownika wieczystego oraz wyłącznego właściciela jedynie budynku magazynowo-warsztatowego o kubaturze 412 m3 w osobach R. L., J. S., M. S. i Powoda,

c) art. 247 k.p.c. poprzez dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu przeciwko osnowie aktu notarialnego - umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w szczególności co do wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, podczas gdy taki dowód jest niedopuszczalny,

d) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez ustalenie, iż strony umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali z dnia 10 lipca 1997 r. nie uwzględniły budynku warsztatowo- magazynowego, gdyż ich zamiarem było pozostawienie w tzw. części niewyodrębnionej, co jest sprzeczne z literalnym brzmieniem aktu notarialnego - umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali, a nadto ustalenie, iż zgodnym zamiarem stron było wyodrębnienie lokali w budynku biurowo-mieszkalnym oraz zaliczenie do części niewyodrębnionej, przysługującej dotychczasowemu właścicielowi, budynku magazynowo-warsztatowym jest sprzeczne z doświadczeniem życiowym, i jest wnioskiem najmniej prawdopodobnym w okolicznościach ustanowienia odrębnej własności lokali, to jest w sytuacji, gdy wyodrębnienie lokali miało miejsce 20 lat temu i w tym zakresie przesłuchani byli tylko M. S. i R. L., wyodrębnienie dokonane w 1997 r. poprzedzało sporządzenie inwentaryzacji architektonicznej przez osobę o odpowiednich kompetencjach oraz poprzedzało wystąpienie z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali, wyodrębnienie lokali stanowiło element procesu zniesienia współwłasności, uczestnikami zniesienia współwłasności były osoby (J. S. i M. S.), które zawodowo zajmowały się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami lub działalnością deweloperską budynek warsztatowo-magazynowy o kubaturze 412 m3 był przeznaczony do rozbiórki.

W oparciu o powyższe zarzuty wnieśli o:

1) dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z oględzin budynków produkcyjnych, kotłowni i biurowo-mieszkalnego położonych w K. przy ul. (...) na okoliczność ustalenia, iż które lokale użytkowe znajdują się w budynkach produkcyjnych i kotłowni,

2) dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z oględzin lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w K. na okoliczność ustalenia faktu, iż lokal (...)stanowi kotłownię, obsługującą całą nieruchomość,

3) dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z odpisu zwykłego z księgi wieczystej (...) (w aktach) na okoliczność ustalenia, iż lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w K. został wyodrębniony oraz ujawnienia w dziale l-Sp faktu, iż z prawem użytkowania wieczystego związana jest własność stanowiących odrębne nieruchomości budynkóa.: produkcyjnego o kubaturze (...)m3, produkcyjnego o kubaturze (...)m3, kotłowni o kubaturze (...)m3, biurowo- mieszkalnego o kubaturze (...)m3 i magazynowo-warsztatowego o kub. (...)m3, a także urządzeń: ogrodzenia terenu i nawierzchnia utwardzonej,

4) zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie I (rzymski) punkt 1 (arabski) oraz punkt 2 (arabski) podpunkty 1, 3, 26-28 i 32 poprzez:

a) nadanie punktowi I (rzymski) punkt 1 (arabski) następującego brzmienia:

„1. poprzez nakazanie wpisania w dziale II tej księgi wieczystej jako współużytkowników wieczystych:

1) R. L., córki S. i A., w udziale wynoszącym (...)części,

2) J. S., córki L. i W., w udziale wynoszącym (...)części,

3) M. S., syna (...), w udziale wynoszącym 1.(...)części,

4) (...) Zakładów (...) Spółdzielni Pracy w K. w likwidacji w udziale wynoszącym (...)części;”,

b) wyeliminowanie podpunktów 1, 3, 26-28 i 32 z punktu I (rzymski) punkt 2 (arabski),

c) oddalenie powództwa także co do uzgodnienia treści działu II księgi wieczystej nr (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie, z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie w dziale II tej księgi wieczystej jako współużytkowników wieczystych R. L., córki S. i A., w udziale wyższym niż (...)części, J. S., córki L. i W., w udziale wyższym niż (...)części, M. S., syna (...), w udziale wyższym niż (...)części i (...) Zakładów (...) Spółdzielni Pracy w K. w likwidacji w udziale wyższym niż (...)części,

5) zmianę zaskarżonego wyroku w punkcie IV poprzez zasądzenie od (...) Zakładów (...) Spółdzielni Pracy w K. w likwidacji na rzecz L. T. oraz na rzecz A. R. zwrotu kosztów procesu,

6) zasądzenie od (...) Zakładów (...) Spółdzielni Pracy w K. w likwidacji na rzecz L. T. oraz na rzecz A. R. zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Strona powodowa w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie kosztów postepowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się niezasadna.

W pierwszej kolejności należy wskazać na zakres zaskarżenia oraz formułowane przez skarżących wnioski. Jeżeli przyjąć, że Sąd w nin. sprawie związany jest zakresem zaskarżenia i orzeczenie to nie ma w zakresie uzgodnienia księgi wieczystej – macierzystej (...) charakteru integralnego to wówczas apelacja musiałaby podlegać oddaleniu albowiem nie jest na podstawie – w przypadku uznania zarzutów apelacji za zasadne – zmiana wyroku tylko w części zaskarżonej. Taka zmiana tylko w części zaskarżonej prowadziłaby do uzgodnienia księgi wieczystej w sposób niedopuszczalny, a mianowicie, iż doprowadziłaby do wpisów niezgodnych z rzeczywistym stanem prawnym, a udziały w nieruchomości wspólnej nie stanowiłyby 100%.

Jednakże w ocenie Sądu Okręgowego w nin. przypadku zaskarżenie orzeczenia w jakiejkolwiek części odnośnie uzgodnienia treści księgi wieczystej (...) powoduje uznanie, że orzeczenie stanowi integralną całości i podlega badaniu w całości. Z tych tez przyczyn Sąd Okręgowy oceniał zarzuty apelacji.

Sąd Okręgowy przyjmuje za własny stan faktyczny ustalony przez Sąd Rejonowy.

Nie są zasadne zarzuty naruszenia art.247 k.p.c. i art. 233 §1 k.p.c. albowiem Sąd nie prowadził dowodu przeciwko osnowie dokumentu. Treść aktu notarialnego z 1997 roku, w którym doszło do wyodrębnienia własności lokali wskazuje, że akt ten nie obejmował lokalu znajdującego się w budynku magazynowo – warsztatowym, stanowiącym przedmiot odrębnej własności użytkowników wieczystych, a powierzchnia użytkowa tego budynku nie została w żaden sposób uwzględniona w tymże akcie notarialnym. Sporne między stronami było to, czy przedmiotowy lokal należy traktować jako samodzielny niewyodrębniony lokal czy jako część wspólną przeznaczoną do użytku wszystkich właścicieli lokali. W tym zakresie akt notarialny z 1997 roku nie zawierał żadnych postanowień. Zatem Sąd I instancji czyniąc ustalenia faktyczne przyjął na podstawie prawidłowo ocenionych dowodów, że budynek ten stanowił samodzielny lokal ( fakt samodzielności lokalu został także przyznany przez apelującego do protokołu rozprawy apelacyjnej) i przyjął, że wówczas w 1997 roku strony umowy nie chciały i nie mogły z punktu widzenia prawa materialnego chcieć, aby stanowił on część wspólną. Argumenty Sądu I instancji w tym względzie są przekonywujące i oparte na zasadach logiki i doświadczenia życiowego. Na takie ustalenia pozwalały nie tylko zeznania stron ale i fakty bezsporne dotyczące sposobu jego użytkowania. Niewątpliwym jest także – czego nie kwestionują apelujący, że powierzchni użytkowa tego lokalu nie została wliczona do ogólnej powierzchni użytkowej wskazanej w akcie notarialnym z 1997 roku, w którym doszło do pierwotnego wyodrębniania lokali. Ta okoliczność także przemawia za przyjęciem, że strony umowy nie miały zamiaru powyższy budynek uczynić częścią wspólną. Nie znajduje natomiast uzasadnienia w zgromadzonym materiale dowodowym twierdzenie, że budynek ten był przeznaczony do rozbiórki. Natomiast odnosząc się do wskazanych w uzasadnieniu zarzutów odnośnie naruszenia art.233§1 k.p.c stwierdzić należy, że w ocenie Sądu żaden z dokumentów dołączonych do pozwu, czy też projekt podziału, czy sama treść aktu notarialnego nie świadczy o tym, że budynek warsztatowo – magazynowy miał stanowić część wspólną. Wbrew temu co twierdzi apelujący w żadnym stwierdzeniu projektu podziału nieruchomości z marca 1997 roku nie ma sugestii, że obejmuje on budynek warsztatowo-magazynowy, opis dotyczy „budynku mieszkalno-usługowego”, dane budynku z karty 3 projektu przy porównaniu kubatury budynków z umowy 19 maja 1995 roku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia własności budynków i urządzeń wskazują, że budynek magazynowo- warsztatowego nie był wliczany do powierzchni użytkowej i kubatury budynków na przedmiotowej nieruchomości. Skoro kubatura 4 budynków zgodnie z punktem I aktu notarialnego z dnia 19 maja 1995 roku wynosiła 12686 m³ a oprócz tego kubatura piątego budynku magazynowo- warsztatowego wynosiła 412 m³, a powierzchnia użytkowa 118,10m², to stwierdzenie zawarte w opisie technicznym na stronie 3 projektu podziału wskazujące kubaturę 12686m³ prowadzi do wniosku, że nie brano pod uwagę tegoż budynku przy umowie ustanowienia odrębnej własności lokali. Także część graficzna nie obejmuje rzutów tego budynku i jego pomieszczeń. Natomiast sformułowania w akcie notarialnym o kompleksie budynków w tym budynku magazynowo-warsztatowym, którego powierzchni użytkowej następnie nie bierze się pod uwagę przy obliczeniu całej powierzchni użytkowej budynku, z którego wydziela się samodzielne lokale nie może prowadzić do prostego stwierdzenia, że w takim razie odrębny budynek o powierzchni 118,10 m² będzie stanowił część wspólną w ramach „współwłasności w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (…).”. Czytając bowiem uważnie wszystkie zapisy umowy z 1997 roku oraz porównując powierzchnie i graficzne opracowanie wyodrębnienia lokali oraz analizując sposób użytkowania budynku magazynowa – warsztatowego nie sposób uznać, że ocena dowodów przeprowadzona przez Sąd I instancji jest dowolna, a nie swobodna. Niewątpliwym jest, że strony przy umowie z 1997 roku nie uwzględniły powierzchni użytkowej budynku magazynowo-warszatowego bo proste przeliczenie już na to wskazuje, niewątpliwie budynek ten był wykorzystywany tylko i wyłącznie przez współużytkowników wieczystych, którzy dokonali pierwszego wyodrębnienia lokali w 1997 roku i niewątpliwym jest, że nigdy nie służył jako część wspólna nieruchomości. To wszystko powoduje, że prawidłowa jest ocena Sądu I instancji w zakresie, że lokal ten stanowił samodzielny niewyodrębniony lokal o innym przeznaczeniu.

Niezależnie od woli stron ustalonej przez Sąd należy mieć na uwadze treść art. 2 ust. 2 i art.3 ust. 1 (w brzmieniu z 1997 roku) ustawy o własności lokali. Konsekwencją tychże unormowań jest to niewyodrębnione samodzielne lokale w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej i nie stanowią przedmiotu współwłasności właścicieli lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, lecz są wyłączną własnością tego ostatniego, lub, jak miało to miejsce w niniejszej sprawie – dotychczasowego użytkownika wieczystego (zob. np. wyrok SN z dnia 2.12.1998 r., I CKN 903/97, OSNC 1999/6/113). Niewyodrębnionych samodzielnych lokali (a więc, jak wyjaśniono powyżej, również budynków spełniających kryteria samodzielnych lokali) nie można uznać za części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w art. 4 ust. 2 u.w.l., który stanowi, że jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami kolejnych umów o wyodrębnienie lokali. Jeżeli lokale niewyodrębnione wchodziłyby w skład nieruchomości wspólnej, wyłączenie właścicieli lokali wyodrębnionych od udziału przy ustanawianiu odrębnej własności pozostałych lokali nie dałoby się pogodzić z ich prawem do tych lokali – udziałem w ich współwłasności. Wobec powyższego nie można było przyjąć, że umowa z dnia 10 lipca 1997 r. mogła zakwalifikować budynek magazynowo-warsztatowy, spełniający kryteria lokalu samodzielnego według art. 2 ust. 2 u.w.l., jako przedmiot współwłasności właścicieli lokali. Nie ulegało kwestii, że wynikające z ustawy o własności lokali zasady tyczące się określania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej (w prawie użytkowania wieczystego i we współwłasności budynku) w odniesieniu do lokali wyodrębnionych i samodzielnych lokali niewyodrębnionych były bezwzględnie wiążące (zob. np. wyrok SN z dnia 31.03.2016 r., IV CNP 33/15, LEX nr 2037902). Zatem w niniejszej sprawie, umowne określenie udziałów we współużytkowaniu wieczystym i we współwłasności budynku wskutek pominięcia powierzchni użytkowej spornego budynku magazynowo-warsztatowego, spełniającego ww. kryteria samodzielnego lokalu niewyodrębnionego, naruszało przepis art. 3 ust. 1 u.w.l. w pierwotnym brzmieniu (obecnie art. 3 ust. 3 u.w.l.). W konsekwencji, postanowienia umowy z 10 lipca 1997 r. określające udziały w nieruchomości wspólnej niezgodnie art. 3 ust. 1 u.w.l. należało uznać z mocy art. 58 § 1 k.c. za nieważne.

Odnosząc się do nowych faktów i dowodów zgłoszonych w apelacji, a mianowicie, że lokal LU A4 stanowi kotłownię obsługująca całą nieruchomość to twierdzenia te jako spóźnione należało pominąć na podstawie art.381 k.p.c. Fakty te nie były twierdzono przed Sądem I instancji, a apelujący jako osoby zamieszkujące bądź będące właścicielami lokali na przedmiotowej nieruchomości na pewno winni już wcześniej mieć taką wiedzę.

Fakty te nie były istotne albowiem nie dotyczyły treści żadnej z umów ustanowienia odrębnej własności lokali albowiem nie wskazywały aby przy ustanowieniu odrębnej własności lokali w 1997 roku bądź później doszło do sytuacji, aby jakieś lokale zawierały urządzenia służące ogrzewaniu całej nieruchomości. Wnioski dowodowe dotyczyły tylko obecnej sytuacji na nieruchomości. Natomiast z opisu technicznego stanowiącego podstawę wpisu w księgach wieczystych wywodzić można, że centralne ogrzewanie i wymiennikownia miała być na części wspólnie użytkowanej. Nie twierdzono, ani nie zgłaszano zaś dowodów na okoliczność, że w 1997 roku bądź przy późniejszych aktach notarialnych instalacja centralnego ogrzewania służąca wszystkim lokalom znalazła się w którymś z wyodrębnionych lokali. Ponadto zważywszy na zmianę przeznaczenia poszczególnych lokali w nieruchomości i ich podziały trudno stwierdzić, czy wówczas wskazywane kotłownie służyły tylko wydzielanym w nim lokalom, czy też nie, chociażby ze względu na ogromne powierzchnie wydzielanych wówczas lokali i istnienia w jednym budynku lokali produkcyjnych i mieszkalnych.

Sąd I instancji nie naruszył art. 321 k.p.c. Wynikający z art. 321 § 1 k.p.c. zakaz orzekania ponad żądanie nie stanowi przeszkody do dokonania przed Sąd meriti stosownej modyfikacji niejasno ujętej konkluzji pozwu (żądania powoda), jeżeli modyfikacja taka jest zgodna z wolą powoda. To samo dotyczy sytuacji, w której powód w toku postępowania rozpoznawczego ostatecznie sprecyzował treść swojego żądania w procesie na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h. ( tak SN w wyroku z dnia 8 lipca 2011 r., IV CSK 536/10). Ponadto związanie żądaniem pozwu nie oznacza, iż sąd nie może uwzględnić powództwa w mniejszym zakresie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 2015 r., IV CSK 236/1 oraz z dnia 7 marca 2017 r., II CSK 248/16). Argumentacja Sądu I instancji odnośnie matematycznego przeliczenia poprzez doprowadzenia do wspólnego mianownika wszystkich udziałów i ostatecznego nakazania odpowiednich wpisów jest obszerna, szczegółowa i nie ma potrzeby jej ponownego przytaczania. Sąd Okręgowy w całości te argumenty i tok myślenia podziela.

Odnośnie kwestii związanych z pismem procesowym strony powodowej z dnia 22 września 2016 roku i naruszenia art.193§2³ i §3 k.p.c. to należy wskazać, że zmiana żądania pozwu nastąpiła w piśmie procesowym i nie zawierała braków formalnych, pismo to zostało doręczone pełnomocnikowi apelujących obecnemu na rozprawie (zapis w protokole k.990v) oraz zarządzeniem na k.1002 nakazano doręczenia pisma pozostałym pozwanym. Apelujący wdali się w spór odnośnie tak sprecyzowanego żądania (k.1008), a zatem spór zawisł i nie można było już zarządzić zwrotu pozwu. Na marginesie merytorycznego orzekania w sprawie pozostaje jedynie ocena czy była to zmiana powództwa czy sprecyzowanie i ewentualnie wezwanie apelujących – wobec wyniku postepowania – do uiszczenia opłaty od zmienionego żądania pozwu. Co jednak nie ma żadnego wpływu na możność rozpoznania sprawy ze zmienionym żądaniem pozwu.

Nie doszło również do zarzucanych w apelacji naruszeń prawa materialnego. Wszystkie aspekty stosowania norm prawa materialnego, na które wskazuje apelujący zostały już dogłębnie, z powołaniem się na orzecznictwo Sądu Najwyższego wyjaśnione przez Sąd I instancji. Apelacja nie zawiera w tym zakresie żadnych nowych argumentów, a uzasadnienie Sądu I instancji jest w całości bardzo dobrą interpretacją norm prawnych i ich subsumpcją do ustalonego stanu faktycznego. Zasadniczo nie ma tam zagadnień prawa materialnego, które nie zostałyby wyczerpująco omówione. Odnosząc się do zarzutów apelacji Sąd drugiej instancji musiałby ponownie, te wywody przytaczać. Dlatego uznając je za prawidłowe jedynie skrótowo należy wskazać, że nie doszło do naruszenia art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 10 lipca 1997 r. W orzecznictwie przyjmuje się, że przy sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali sposób obliczania udziału w nieruchomości wspólnej ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Strony umowy nie mogą więc co do zasady odmiennie określić wysokości udziałów, a w dacie dokonania omawianej czynności prawnej polegającej na ustanowieniu odrębnej własności lokali przepisy nie przewidywały wyjątków w tej części.

Z art. 2 ust. 1 u.w.l. wynika, że każdy samodzielny lokal może stanowić odrębną nieruchomość (wyrok SN z dnia 16.01.2008 r., IV CSK 402/07, LEX nr 371415). Budynek magazynowo-warsztatowy niewątpliwie spełniał powyższe kryteria, był bowiem wydzielony trwałymi ścianami zewnętrznymi i przykryty dachem. Mieścił się więc w definicji samodzielnego lokalu w przytoczonym rozumieniu. Ustawa o własności lokali nie wyklucza bowiem możliwości, aby budynek jako całość stanowił przedmiot odrębnej własności. Nie można było przy tym podzielić tych zarzutów, które wskazywały na naruszenie zasady superficies solo cedit, albowiem zasada ta nie ma zastosowania przy użytkowaniu wieczystym. Istotą tego prawa jest bowiem to, że własność nieruchomości gruntowej, która przysługuje gminie lub Skarbowi Państwa, nie rozciąga się na własność budynków wybudowanych na gruncie, które stanowią własność użytkownika wieczystego.

Nie jest zasadny zarzut, że Sąd I instancji nie rozważył prawidłowo konsekwencji stosowania art. 58 k.c. Sąd I instancji wskazał bowiem, że skutek nieważności dotyczył jednak tylko tych postanowień, które były dotknięte wadą, bowiem w myśl art. 58 § 1 k.c. w ich miejsce wchodziły odpowiednie unormowania ustawowe, co oznaczało w wypadku udziałów określonych w umowach z naruszeniem art. 3 ust. 1 u.w.l. przyjęcie udziałów obliczonych zgodnie z wyrażoną w tym przepisie regułą ( postanowienie SN z dnia 26.09.2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014/6/64). Nie było zaś twierdzeń i nie wykazano, że bez takich postanowień strony nie zawarłyby umowy z 1997 roku.

Sąd I instancji jasno i wyraźnie wskazał w jaki sposób doszedł do obliczenia odpowiednich ułamków w udziale w prawie użytkowania wieczystego oraz współużytkowaniu wieczystym nieruchomości wspólnej. Nie ma potrzeby powtarzania tego obszernego i dokładnego wyjaśnienia.

Sąd Okręgowy podziela zapatrywanie oraz argumenty przytoczone przez Sąd Rejonowy, że możliwe jest uporządkowanie najpierw wpisów dotyczących prawa głównego ujawnionego w księdze wieczystej (...), gdyż to prawo narzuca kształt prawu akcesoryjnemu (tak też wyrok SN z dnia 7.11.2008 r., IV CSK 264/08, LEX nr 477577).

Prawidłowo wskazał także Sąd I instancji, że w zakresie nabycia udziałów w nieruchomości wspólnej pozwani nie znajdowali się pod ochroną rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Powtórzyć należy, że przyjęcie poglądu odmiennego prowadziłoby do sytuacji, w której udziały, po zsumowaniu, nie wyrażałyby się liczbą całkowitą 1 , a ponadto treść umów nabycia lokali i sposób użytkowania budynku magazynowo-warsztatowy, jego samodzielne położenia powodowało, że potencjalni nabywcy odrębnych lokali z łatwością mogli zorientować się, że udziałem w nieruchomości wspólnej przedmiotowy budynek nie jest objęty. W związku z tym przyjęcie po stronie nabywców lokali dobrej wiary nie znajdowało usprawiedliwienia.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art.385 k.p.c. oddalono apelację.

Sąd II instancji dokonał sprostowania zaskarżonego orzeczenia w punkcie 2 podpunkt 2) w ten sposób, że liczbę (...)w liczniku ułamka (...) zastępuje liczbą (...). Omyłka wynikała z tego, że Sąd przy sprowadzaniu ułamków do wspólnego mianownika zapomniał przemnożyć licznika przez 70, przez którą to liczbę pomnożył mianownik.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art.391§1 k.p.c. zasądził od przegrywających apelację pozwanych: L. T. oraz A. R. na rzecz wygrywającego powoda koszty postepowania odwoławczego, na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika będącego adwokatem zgodnie z § 2 pkt 6 w zw. z §5 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

SSO Agnieszka Cholewa – Kuchta SSO Anna Nowak SSR Agnieszka Zwęglińska - Wójcik

II Ca 2481/17

Powołane przepisy:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ