Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CNP 33/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 31 marca 2016 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Maria Szulc (przewodniczący)
SSN Monika Koba (sprawozdawca)
SSN Władysław Pawlak
w sprawie ze skargi pozwanych
o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego wyroku
Sądu Okręgowego w B.
z dnia 8 maja 2014 r.,
w sprawie z powództwa A. D. i D. D.
przeciwko N. J. i P. J.
o opróżnienie lokalu użytkowego i zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 31 marca 2016 r.,
I. oddala skargę,
II. zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda A. D.
kwotę 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów
postępowania.
2
UZASADNIENIE
Wyrokiem z dnia 28 czerwca 2013 r. Sąd Rejonowy w B. oddalił powództwo
A. D. i D. D. przeciwko N. J. i P. J. o opróżnienie pomieszczeń piwnicznych i
zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w kwocie 17.500 zł.
Sąd Rejonowy ustalił, iż dla nieruchomości zabudowanej położonej w B.
przy ul. P. […], obejmującej działki 60/1 i 60/2 o powierzchni łącznej 0,1118 ha Sąd
Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczystą […], w której jako współwłaściciele do ½
części wpisani byli powodowie. Według inwentaryzacji sporządzonej 20 lutego
1996r. dla potrzeb Urzędu Miejskiego w B., na nieruchomości znajdowało się pięć
budynków o łącznej powierzchni 1856,19 m2
, w tym: jeden mieszkalny
trzykondygnacyjny, z piwnicami; dwa mieszkalno - usługowe (w tym jeden z
piwnicami); dwa usługowe (w tym jeden budynek magazynowy). 9 listopada 2007 r.
między powodami, a osobą trzecią doszło do zawarcia umowy ustanowienia
odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 8 o łącznej powierzchni
105,78 m2
obejmującego cztery pokoje, kuchnię, spiżarnię i łazienkę. Ustanowienia
odrębnej własności dokonano na podstawie zaświadczenia o samodzielności lokalu,
oraz częściowej inwentaryzacji budowlanej sporządzonej przez K. D., z której
wynikało, iż w budynku mieszkalnym znajduje się 11 lokali o łącznej powierzchni
1025,70 m2
. Ustalono, iż właścicielowi lokalu nr 8 przysługuje udział 106/1026
części we współwłasności nieruchomości objętej KW […] i wszystkich części
budynku oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli
lokali. 23 marca 2009 r. strony umowy dokonały jej zmiany, w formie aktu
notarialnego, poprzez ustalenie, iż właścicielowi lokalu wyodrębnionego przysługuje
udział 106/1400 części, a współwłaścicielom lokali niewyodrębnionych 647/1400
części, co skutkowało odpowiednią korektą wpisów w księgach wieczystych.
Przyczyną zmiany umowy było dokonanie błędnej inwentaryzacji, poprzez
pominięcie lokali znajdujących się poza bryłą budynku. W konsekwencji dokonując
korekty poprzedniego aktu, opierając się na oświadczeniu stron i autora częściowej
inwentaryzacji K. D. przyjęto, iż w rzeczywistości nieruchomość obejmuje 17 lokali,
o łącznej powierzchni użytkowej 1.400 m2
. W dniu 23 marca 2009 r. między
powodami, a N. J. doszło do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności
3
i sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 12 o łącznej powierzchni 60,24 m2
znajdującego się na parterze budynku nr 3 (niepodpiwniczonego,
jednokondygnacyjnego), obejmującego dwa pokoje, salon z aneksem kuchennym,
komunikację, łazienkę. W oparciu o częściową inwentaryzację budowlaną
sporządzoną przez K. D. ustalono, iż właścicielowi lokalu nr 12 przysługuje udział
60/1400 części we współwłasności nieruchomości objętej KW […] oraz wszystkich
części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli
lokali. Odpowiednich wpisów w księdze wieczystej macierzystej i założenia księgi
dla lokalu wyodrębnionego dokonano 6 kwietnia 2009 r. 25 stycznia 2012 r. między
powodami, a osobą trzecią doszło do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej
własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 2 o łącznej powierzchni 101,64 m2
znajdującego się w budynku mieszkalno - usługowym obejmującym warsztat
ślusarski, pokój, komunikację, wiatrołap, pomieszczenie gospodarcze, klatkę
schodową, dwa pokoje, kuchnię i wc. Ustanowienia odrębnej własności dokonano
na podstawie zaświadczenia o samodzielności lokalu, oraz częściowej
inwentaryzacji budowlanej sporządzonej przez K. D., z której wynikało, iż w
budynku mieszkalnym dwukondygnacyjnym, niepodpiwniczonym znajdują się dwa
lokale o łącznej powierzchni 170 m2
, w tym lokal mieszkalny nr 1 o powierzchni
75,31 m2
oraz lokal mieszkalno - usługowy nr 2, o powierzchni 101,64 m2
. Ustalono,
iż właścicielowi lokalu nr 2 przysługuje udział 102/1040 części we współwłasności
nieruchomości objętej KW […] i wszystkich części budynku oraz innych urządzeń,
które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Odpowiednich wpisów
w księdze wieczystej macierzystej oraz założenia księgi dla lokalu wyodrębnionego
dokonano 31 stycznia 2012 r. Pozostałych lokali powodowie nie wyodrębnili,
pozostając współwłaścicielami nieruchomości w udziałach 566/1400 części.
Pod budynkiem mieszkalno- usługowym opisanym w inwentaryzacji z 1996 r.,
jako budynek „ C” o powierzchni 274,03 m2
(w tym piwnice 110,75 m2
, parter
111,44 m2
i I piętro 51,84 m2
), a w częściowej inwentaryzacji załączonej do aktu
notarialnego z 23 marca 2009 r., jako budynek nr 3 obejmujący jedną kondygnację
naziemną, niepodpiwniczony, obejmujący lokal mieszkalny nr 12, zlokalizowany na
parterze, o powierzchni 60,24 m2
, znajdowały się pomieszczenia piwniczne -
węglarki. Układ pomieszczeń był taki, że korytarz znajdował się pod budynkiem,
4
a zespół niewielkich węglarek, będących w złym stanie technicznym pod
podwórkiem. Z jednej z węglarek korzystała B. M., a w części pozostałych
pomieszczeń powód przechowywał swoje rzeczy. W marcu 2009 r pozwany P. J.
uzyskał od powoda klucze do piwnicy, a następnie zaczął przebudowywać i
remontować część pomieszczeń, pozbywając się zgromadzonych tam rzeczy
powoda. Jednocześnie wykonał podest w miejscu, gdzie znajdowały się klapy
zrzutu węgla do węglarek, uniemożliwiając B. M. korzystanie z jej węglarki, jednak
powód udostępnił jej inne pomieszczenie z przeznaczeniem na przechowywanie
węgla. Po wykonaniu prac remontowych, między stronami powstał spór, powód
uważał, bowiem, że warunkiem korzystania z pomieszczeń powinien być ich zakup
lub zawarcie umowy najmu, czemu pozwany się sprzeciwiał, wskazując na
poczynione przez siebie nakłady.
Sąd Rejonowy uznał, iż żądanie powodów jest bezzasadne. Wykazali
wprawdzie, iż pomieszczenia piwniczne objęte sporem nie wchodzą w skład
nieruchomości lokalowej pozwanego N. J., ale nie wykazali, by wchodziły one w
skład nieruchomości obejmującej niewyodrębnione dotąd lokale, (jako ich przyszłe
pomieszczenia przynależne), przedstawiając jedynie inwentaryzację budynku z
1996 r., która nie była podstawą wyodrębnienia lokali. Miał na uwadze, iż z
dokumentów przedstawionych przez powodów wynika, iż do ustanawiania odrębnej
własności lokali doszło na podstawie inwentaryzacji częściowych – dotyczących
jedynie wyodrębnianych każdorazowo lokali - sporządzanych przez K. D. Uznał
jednak, iż podstawą do sporządzenia inwentaryzacji częściowych musiała być
inwentaryzacja o charakterze ogólnym, obejmująca całość nieruchomości i ich
powierzchni użytkowej, jednak powodowie, inwentaryzacji takiej nie przedstawili.
Natomiast analiza danych z inwentaryzacji z 1996 r. oraz inwentaryzacji
częściowych pośrednio wskazuje, iż piwnice wchodzące w skład budynku nr 3 nie
zostały przewidziane, jako pomieszczenia przynależne do niewyodrębnionych lokali.
Przy założeniu, że piwnice zajęte przez pozwanych stanowią nieruchomość
wspólną, powodowie nie mogą kierować do pozwanych roszczeń
odszkodowawczych i windykacyjnych pozostawałoby to, bowiem w sprzeczności z
art. 4 ust. 1 i 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”) chyba, że doszłoby
5
do przypadku całkowitego wyzucia współwłaścicieli z posiadania, a powodowie
wykazaliby, że przysługiwało im prawo do wyłącznego posiadania tej części
nieruchomości. Taki stan rzeczy w sprawie nie zaistniał, skoro powodowie w
dłuższym okresie czasu nie uzewnętrznili swojego sprzeciwu przeciwko zajęciu i
przebudowie spornych pomieszczeń, a jednocześnie nie doszło do wyzucia ich z
możliwości korzystania z nieruchomości. Nie ma również podstaw do
uwzględnienia powództwa w stosunku do P. J., który korzysta z pomieszczeń w
ramach umowy użyczenia zawartej z N. J., wykonując jego prawa.
Po rozpoznaniu apelacji powodów Sąd Okręgowy w B. wyrokiem z dnia 8
maja 2014 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uwzględnił powództwo w
części, poprzez nakazanie pozwanym opróżnienia i wydania powodom
pomieszczeń piwnicznych o powierzchni 60 m2
znajdujących się w budynku nr 3
położonym na nieruchomości przy ul. P. w B., a w pozostałym zakresie oddalił
powództwo i apelację. Podzielając stanowisko Sądu Rejonowego, iż sporne
pomieszczenia piwniczne nie wchodzą w skład lokalu stanowiącego własność
pozwanego N. J., nie podzielił jego oceny, iż powodowie nie wykazali, że
pomieszczenia te nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Mając na uwadze
zeznania powoda, treść aktów notarialnych oraz sposób wyliczania udziałów we
współwłasności nieruchomości wspólnej doszedł do przekonania, iż zamiarem
powodów nie była sprzedaż piwnic, ani jako pomieszczeń przynależnych, ani jako
udziałów w nieruchomości wspólnej. Zwrócił uwagę, iż pomieszczenia piwniczne
nie były uwzględniane przy wyodrębnianiu dwóch lokali, natomiast w przypadku
lokalu nr 3, do jego wyodrębnienia i sprzedaży doszło wraz z pomieszczeniem
przynależnym – warsztatem ślusarskim, co nie pozwala przyjąć, jakoby zamiarem
powodów była sprzedaż pomieszczeń przynależnych, jako części wspólnej,
przeznaczonej do korzystania przez wszystkich współwłaścicieli. Podkreślił, iż
lokale mieszkalne mogą być wyodrębniane z pomieszczeniami przynależnymi,
bądź bez tych pomieszczeń, a ich wyodrębnienie bez pomieszczeń przynależnych,
w tym piwnic, nie oznacza, iż wchodzą one w skład nieruchomości wspólnej.
Niezależnie od powyższego powodowie byli przez cały czas dysponentami
spornych pomieszczeń piwnicznych, które nie były przynależnościami żadnego
z lokali wyodrębnionych ani nie były przeznaczone do ogólnego użytku przez
6
wszystkich współwłaścicieli, a były wykorzystywane częściowo i sezonowo przez
najemców lokali mieszkalnych, będących własnością powodów, na składowanie
opału. Pozwani dokonali prac remontowych w tych pomieszczeniach i zajęli je nie
posiadając na to zgody powodów, co wyklucza możliwość powoływania się przez
nich na uzgodniony z pozostałymi współwłaścicielami sposób korzystania.
Sąd Okręgowy oddalił natomiast apelację w zakresie dotyczącym
wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, uznając, iż powodowie nie wykazali
swojego żądania, co do wysokości, ani utraty jakichkolwiek korzyści związanych
z zajmowaniem przez pozwanych spornych pomieszczeń piwnicznych.
Pozwani wnieśli o stwierdzenie niezgodności z prawem powyższego wyroku
w zakresie uwzględniającym apelację powodów, zarzucając naruszenie art. 3 ust. 2
w związku z art. 3 ust. 3, 4, 5 i art. 12 ust. 1 u.w.l., art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP
oraz art. 58 § 1 k.c. poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie, iż pomieszczenia
przynależne, których powierzchni nie doliczono do powierzchni użytkowej
wszystkich samodzielnych lokali przy ustalaniu udziału w nieruchomości wspólnej,
nie wchodzą w skład tej nieruchomości oraz art. 328§2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.
poprzez brak wyjaśnienia w uzasadnieniu podstawy prawnej wyroku i przytoczenia
przepisów prawa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, iż pojęcie orzeczenia
niezgodnego z prawem, o którym mowa w art. 4171
§ 2 k.c., interpretowanego
w powiązaniu z art. 4241
§ 1 k.p.c., nie obejmuje każdego orzeczenia obiektywnie
sprzecznego z prawem, lecz tylko takie, którego niezgodność z prawem jest
oczywista, rażąca i przybiera postać kwalifikowaną. Dotyczy ono jedynie orzeczeń,
które są niewątpliwie sprzeczne z zasadniczymi i niepodlegającymi różnej wykładni
przepisami, z ogólnie przyjętymi standardami rozstrzygnięć albo zostały wydane
w wyniku szczególnie rażąco błędnej wykładni lub oczywiście niewłaściwego
zastosowania prawa. Inaczej rzecz ujmując nie chodzi o jakiekolwiek naruszenie
przepisów materialnych i procesowych, lecz takie, które doprowadziło do wydania
wyroku jawnie niesprawiedliwego, który narusza zasady obowiązujące w państwie
prawa (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2015 r., IV CNP 72/14,
nie publ.; z dnia 10 września 2015 r., II CNP 60/14, nie publ.; z dnia 21 czerwca
7
2013 r., I CNP 44/12, nie publ.).
Kwestionowanemu przez pozwanych wyrokowi Sądu Okręgowego tak
pojętego rozumienia bezprawności nie można przypisać.
Zarzut naruszenia art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. nie spełnia
wymogów konstrukcyjnych podstaw skargi, skarżący nie wykazują, bowiem, że
naruszenie przepisów postępowania spowodowało niezgodność wyroku z prawem,
a jedynie hipotetycznie zakładają, że wpływ taki mógł nastąpić (art. 4244
k.p.c.).
W odniesieniu do skargi o stwierdzenie niezgodności z prawem przedstawienie
takiego wywodu nie jest wystarczające; skarżący muszą wytknąć konkretne
uchybienie procesowe, a następnie wywieść, że spowodowało ono – a nie tylko
mogło spowodować – niezgodność wyroku z prawem (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 9 października 2006 r., II BP 8/06, OSNP 2007, nr 19-20, poz.
275).
Niezależnie od powyższego w orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalone
jest stanowisko, że naruszenie art. 328 § 2 w związku z art. 391 § k.p.c. może być
zarzucane tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wtedy, gdy wady uzasadnienia
są tego rodzaju, iż nie pozwalają na zorientowanie się w przyczynach natury
faktycznej i prawnej, które legły u podstaw rozstrzygnięcia (por. wyroki Sądu
Najwyższego z dnia 11 maja 2000 r., I CKN 272/00, nie publ.; z dnia 14 listopada
2000r, V CKN 1211/00, nie publ.; z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 718/00, nie
publ.; z dnia 20 lutego 2003, I CKN 65/01, nie publ. i z dnia 18 lutego 2005 r., V CK
469/04, MoP 2009, nr 9, s. 501) W sprawie, w której wywiedziono skargę, Sąd
Okręgowy, dostatecznie wyjaśnił swoje stanowisko, skoro wskazywaną przez Sąd
Rejonowy podstawę oddalenia pozwu uznał za niewłaściwą, z uwagi na przyjęcie,
iż sporne pomieszczenia nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólna obejmuje fragmenty
wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania przez
właściciela lokalu. Należą do niej te części budynku i gruntu, które są niezbędne do
korzystania przez wszystkich właścicieli lokali (ściany zewnętrzne, klatka
schodowa, dach) objęte wspólnością przymusową (konieczną). Mogą do niej
również należeć takie elementy, jak przykładowo piwnice, strych, komórka, garaż,
określane pomieszczeniami przynależnymi, które mogą wchodzić w skład
8
samodzielnych lokali lub nieruchomości wspólnej nie mają one, bowiem charakteru
urządzeń koniecznych do korzystania z nieruchomości, a ich związek ze wszystkimi
lokalami nie ma tak integralnego charakteru (por. uchwała Sądu Najwyższego
z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004, nr 12, poz.189).
Nie sposób zgodzić się z tezą jakoby problematyka prawna będąca
przedmiotem rozstrzygania w sprawie, w której wywiedziono skargę, była
oczywista, w sposób pozwalający na uznanie, iż nie zaliczenie przez Sąd
Okręgowy spornych pomieszczeń piwnicznych do części wspólnych nieruchomości,
w stanie faktycznym sprawy, mogło być kwalifikowane, jako rażące naruszenie
prawa. Stan taki występowałby w sytuacji gdyby Sąd Okręgowy nie uznał za
nieruchomość wspólną składników koniecznych nieruchomości wspólnej, do
których odnosi się tzw. współwłasność przymusowa, tego rodzaju elementy
nieruchomości nie mogą, bowiem stać się wyłączną własnością właścicieli
poszczególnych lokali, skoro służą do użytku ogółu właścicieli lokali lub najemców.
Natomiast współwłasność przymusowa nie odnosi się do tych elementów
nieruchomości, których związek ze wszystkimi lokalami, nie ma tak ścisłego
charakteru, co dotyczy pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic (por. uchwała
Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004 r.,
nr 12, poz. 189, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2005 r., IV CK 474/04,
nie publ.). W literaturze przedmiotu problem prawny związany z brakiem określenia
w akcie notarialnym, czy piwnice stanowią część składową lokali budził
kontrowersje. Część doktryny uznawała, iż piwnice pominięte pozostają w obrębie
nieruchomości wspólnej, nawet wtedy, gdy faktycznie korzystają z nich tylko
właściciele konkretnych lokali, natomiast część prezentowała stanowisko, iż piwnice
wchodzą wtedy w skład lokali, z którymi są związane ex lege na mocy art. 2 ust. 4
u.w.l., a w przypadku ich niewyodrębnienia w skład nieruchomości obejmującej
niewyodrębnione lokale, jako ich przyszłe pomieszczenia przynależne. Znaczne
problemy interpretacyjne pojawiały się również przy określaniu statusu prawnego
lokali niewyodrębnionych, w przypadku sukcesywnego wyodrębniania własności
lokali.
Rację mają skarżący, iż o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej
decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy nieruchomości nie zostaną
9
wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali
w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali
(nieruchomością wspólną) powinno się podejmować w chwili ustanowienia odrębnej
własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Umowa o ustanowieniu
odrębnej własności pierwszego lokalu przez fakt określenia udziałów,
wymagających ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz
z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym, co jest, a co nie jest
nieruchomością wspólną. Natomiast o tym, czy określone pomieszczenia
przynależne są częściami składowymi lokalu stanowiącego odrębną własność oraz
jaki jest udział każdego z właścicieli w nieruchomości wspólnej nie decyduje
faktyczny zakres władania określonymi składnikami nieruchomości, lecz zakres
władztwa każdego z właścicieli odrębnego lokalu, ustalony zgodnie z u.w.l.
W konsekwencji dotychczasowy właściciel nieruchomości pozostaje wyłącznym
właścicielem ogółu lokali niewyodrębnionych i pomieszczeń do nich przynależnych
oraz współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, w udziale przypadającym na te
niewyodrębnione lokale (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 października
2004 r., II CK 98/04, nie publ.; z dnia 20 lipca 2007 r., I CSK 148/07, nie publ. oraz
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r., II CSK 432/11, nie
publ.). Zasada określania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej określona
w art. 3 ust. 3 u.w.l. jest bezwzględnie obowiązująca, a odstępstwa od niej są
możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w u.w.l. Ma ona zastosowanie także
wówczas, gdy – jak w rozpoznawanej sprawie – ustanawia się odrębną własność
w jednej nieruchomości gruntowej zabudowanej kilkoma budynkami (art. 3 ust. 5
u.w.l.).
Stosownie do treści art. 3 ust. 4 u.w.l. aby ustalić udział właściciela lokalu
wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej w sposób wynikający z art. 3 ust. 3
u.w.l. należy określić oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu jego
powierzchnię użytkową wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
Właściciel nieruchomości przed przystąpieniem do wyodrębniania lokali powinien
dokonać obmiaru całej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i zlecić
przygotowanie dokumentacji podziałowej całej nieruchomości. Nie przedłożenie do
akt sprawy inwentaryzacji obejmującej całą nieruchomość, która powinna być
10
sporządzona przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu, nie pozwala na jednoznaczne
przesądzenie, czy pomieszczenia piwniczne objęte sporem istotnie wchodzą
w skład części wspólnych nieruchomości, jak przyjął Sąd Rejonowy, czy też
stanowią część nieruchomości obejmującej niewyodrębnione dotąd lokale, jak
przyjął Sąd Okręgowy, co może budzić wątpliwości.
Inwentaryzacja z 1996 r nie była podstawą określenia udziałów
w nieruchomości wspólnej, a inwentaryzacje częściowe sporządzane w dacie
wydzielania poszczególnych lokali w ogóle nie zawierają danych pozwalających
ustalić, w jaki sposób określono łączną powierzchnię użytkową. Źródłem
przypisania danemu pomieszczeniu przynależnemu statusu części składowej lokalu
niewyodrębnionego jest wola dotychczasowego właściciela wyrażona w określeniu
udziału w nieruchomości wspólnej, przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu.
Określenie udziału powinno, zatem pełnić funkcję odzwierciedlającą, jaka
powierzchnia została wzięta pod uwagę, jako powierzchnia całkowita (użytkowa
lokali i pomieszczeń do nich przynależnych).
W stanie faktycznym sprawy jest to jednak problematyczne, skoro ani do
umowy, ani w toku sprawy nie przedstawiono dokumentacji dotyczącej wszystkich
lokali wraz z przypisanymi do nich pomieszczeniami przynależnymi, co pozwalałoby
ustalić zakres nieruchomości wspólnej. Brak tych danych nie pozwala stwierdzić
czy udział właścicieli wyodrębnionych lokali został prawidłowo ustalony ani określić,
które pomieszczenia zostały zaliczone przez dotychczasowego właściciela do
pomieszczeń przynależnych lokali niewyodrębnionych.
Podstawą skargi nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub oceny
dowodów (art. 4244
k.p.c.), a Sąd Okręgowy oparł swoje orzeczenie na założeniu,
iż sporne pomieszczenia nie wchodzą ani w skład lokalu nabytego przez N. J., ani
w skład nieruchomości wspólnej. Brak podstaw do jednoznacznego zanegowania
tego stanowiska, skoro nie przeprowadzenie w sprawie dowodu z opinii biegłego,
ani nie przedłożenie inwentaryzacji pozwalającej odtworzyć, na jakiej zasadzie
określono udziały w nieruchomości wspólnej, nie pozwala przyjąć, iż Sąd Okręgowy
zaskarżonym orzeczeniem rażąco naruszył prawo. Sąd Rejonowy nie poczynił
ustalenia jakoby przy określaniu udziału w nieruchomości wspólnej pominięto
powierzchnię piwnic. Natomiast Sąd Okręgowy nie poczynił własnych ustaleń
11
faktycznych stwierdzając jedynie, iż przy wyodrębnianiu trzech pierwszych lokali,
nie uwzględniono piwnic, jako części składowych lokali, co nie dostarcza,
informacji, czy sporne piwnice zostały uwzględnione przy ustalaniu powierzchni
łącznej, na potrzeby wyliczenia udziałów, zwłaszcza, że nie były one powiązane z
wyodrębnionymi lokalami, a były wykorzystywane przez najemców lokali
niewyodrębnionych.
Przy wyodrębnianiu lokali przed wejściem w życie u.w.l. praktyką
powszechną było określenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej
z pominięciem powierzchni pomieszczeń przynależnych. Z tej przyczyny w art. 3
ust. 7 u.w.l. postanowiono, iż przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalenie udziału
w nieruchomości wspólnej następuje w ten sam sposób, co ma zapobiegać
sytuacji, w której suma udziałów byłaby większa niż całość. Obejmuje to zarówno
sytuacje, gdy lokale miały być wyodrębnione wraz z pomieszczeniami
przynależnymi, jednak przy obliczaniu udziałów w nieruchomości wspólnej nie
uwzględniono ich powierzchni jak i sytuacje, gdy pomieszczenia, które mogły być
uznane za przynależne, były traktowane, jako części nieruchomości wspólnej.
W sprawie, w której wywiedziono skargę powód stanowczo twierdził, iż
pomieszczenia przynależne nie miały być objęte częścią wspólną nieruchomości,
a o statusie pomieszczeń przynależnych decyduje wola właściciela dokonującego
wyodrębnienia, który określa, które z pomieszczeń staną się przynależnymi do
niewyodrębnionych lokali. Nieruchomość obejmuje przy tym pięć budynków
z licznymi pomieszczeniami przynależnymi, z których korzystają poszczególni
najemcy, a wyodrębniono i sprzedano jedynie trzy lokale, przy czym lokal nr 3
według zaświadczenia Prezydenta Miasta B. z dnia 4 maja 2011 r. (k. 10 KW […])
wraz z pomieszczeniem przynależnym (warsztatem ślusarskim).
Nie można, zatem wykluczyć, że w rozpoznawanym przypadku ustalono
wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni
pomieszczeń przynależnych ewentualnie uwzględniając część z nich lub w sposób
inny niż określony w art. 3 ust. 3 u.w.l., co wymaga stosowania tej samej metody do
zakończenia rozpoczętych wcześniej wydzieleń lokali (art. 3 ust. 7). Nie można
również wykluczyć, iż udziały przypadające właścicielom lokali we wspólnej
nieruchomości, w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali zostały
12
określone wadliwie, na co mogą wskazywać pośrednio dane z inwentaryzacji
sporządzonej w 1996 r. oraz prawdopodobny brak sporządzenia dokumentacji
podziałowej całej nieruchomości przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu. Między
inwentaryzacją z 1996 r., a częściowymi inwentaryzacjami sporządzanymi przed
wyodrębnieniem i sprzedażą poszczególnych lokali istnieją zasadnicze różnice,
czego przykładem jest chociażby traktowanie budynku C (trzeciego), jako
podpiwniczonego lub niepodpiwniczonego, czy znaczne rozbieżności
w powierzchni. Nieprawidłowe ustalenie udziałów – o ile miało miejsce- nie
powoduje jednak nieważności całych czynności, lecz tylko nieważność czynności
dotkniętych wadą, a w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wejdzie
bezwzględnie obowiązujący przepis art. 3 ust.3 u.w.l. (por. postanowienia Sądu
Najwyższego z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, OSNC 2003, nr 6, poz. 81;
z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014, nr 6, poz. 64) Ustalenie
rzeczywistego stanu prawnego w tym zakresie w toku rozpoznawanej sprawy nie
nastąpiło, skoro brak danych o rzeczywistej powierzchni użytkowej wszystkich lokali
i pomieszczeń przynależnych.
Zauważenia również wymaga, iż zgodnie z art. 3 ust.2 w związku z art. 4
ust. 1 u.w.l. elementem nieruchomości wspólnej nie są lokale niewyodrębnione,
spełniające wymaganie samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., należące
do dotychczasowego właściciela nieruchomości, w której część lokali została
wyodrębniona i sprzedana (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia
1999 r., III CZP 32/99, OSNC 2000r, nr 6, poz.104 i z dnia 28 lutego 1996 r., nr 7-
8, poz. 96; wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97,
OSNC 1999, nr 6, poz. 113; z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 731/00, OSNC 2003,
nr 2, poz. 21; z dnia 21 października 2003 r., I CK 156/02, OSNC 2004, nr 11,
poz. 185 i z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00, OSNC 2003 r., nr 2, poz. 21).
W analizowanym przypadku, nie można wykluczyć, iż sporne pomieszczenia
piwniczne, po dokonanej przebudowie (k. 205-206) stanowią samodzielny lokal
użytkowy (art. 2 ust. 2 u.w.l.), który nie może stanowić współwłasności, nawet
gdyby określony sposób korzystania z niego leżał w interesie wszystkich
współwłaścicieli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN
903/97, OSNC 1999, nr 6, poz. 113).
13
Skoro w toku postępowania wykazano, iż sporne pomieszczenia piwniczne
nie wchodzą w skład lokalu nr 12 nabytego przez pozwanego N. J., a
jednoznacznie nie ustalono by wchodziły w skład nieruchomości wspólnej to
rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego nie narusza art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz art. 64 ust.
1 i 2 Konstytucji, udzielają one, bowiem ochrony właścicielowi (współwłaścicielowi),
a takiego charakteru swoich uprawnień do przedmiotu sporu skarżący N.J. w toku
postępowania jednoznacznie nie wykazał.
Z przytoczonych względów, nie stwierdzając naruszenia przez Sąd
Okręgowy prawa w sposób kwalifikowany, na podstawie art. 42411
§ 1 k.p.c.
orzeczono jak w sentencji.
O kosztach postępowania wywołanych wniesieniem skargi orzeczono na
podstawie art. 108 § 1 k.p.c. oraz § 6 pkt 2 w związku z § 12 ust. 5 pkt 2
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za
czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów
nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego
z urzędu (tekst. jedn: Dz.U. z 2013 r., poz. 490, ze zm.) w związku z § 21
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie
opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz.1804).
db
eb