Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym 14 grudnia 2017 r. powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w S. domagała się zasądzenia od pozwanej Gminy M. S. kwoty 82.408 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od wniesienia pozwu oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu podała, że jej poprzednik prawny 14 listopada 2006 r. nabył nieruchomość – działkę nr (...), obręb ewidencyjny (...) Nad O. 7, o pow. 0,2099 ha, położoną w S. przy ul. (...), wpisanej do księgi wieczystej (...) – za cenę 284.000 zł. Na działce miały zostać wybudowane domki jednorodzinne. Według operatu szacunkowego z 5 października 2010 r. nieruchomość ta posiadała wartość rynkową 623.000 zł. Dnia 26 listopada 2012 r. Rada Miasta S. podjęła uchwałę nr XXIV/695/12 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) w S., która weszła w życie 19 stycznia 2013 r. Na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta znajdowała się w granicach dwóch obszarów terenów elementarnych – na części działki miała zostać zlokalizowana droga publiczna. Powódka dokonała podziału działki nr (...) na dwie działki: działkę nr (...) (pow. 0,0873 ha) oraz nr 2/16 (0,1223 ha) – przeznaczoną pod drogę publiczną (drogę główną). W tych okolicznościach powódka prowadziła z pozwaną negocjacje, które doprowadziły jedynie do przyznania powódce odszkodowania za działkę nr (...) w wysokości 230.000 zł (188 zł/m ²). Niemniej na skutek wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego wartość działki nr (...) spadła, co stanowi o szkodzie powódki. Sąsiedztwo drogi obniża atrakcyjność nieruchomości, a na części działki (200 m ²) plan przewiduje wysokie nasadzenia, co zmniejsza powierzchnię zdatną pod zabudowę. Po wejściu w życie planu działka ma wartość mniejszą, niż przed jego wejściem w życie. Pismem z 12 lipca 2016 r. powódka wystąpiła do pozwanej o zamianę działki nr (...) na inną albo o przyznanie odszkodowania, jednak zdaniem pozwanej nie istnieją przesłanki do przyznania odszkodowania za tę działkę. Powódka przez długi okres poszukiwała nabywcy działki nr (...), ostatecznie sprzedała ją 6 listopada 2017 r. za cenę 176.000 zł. Wyjaśniła, że dochodzone odszkodowanie obliczyła w sposób następujący: 296 zł/m ² (wartość 1 m ² według operatu szacunkowego z 2010 r.) x 873 m ² (powierzchnia działki) = 258.408 zł (szacowana wartość działki przed uchwaleniem planu); 258.408 zł – 176.000 zł (cena sprzedaży działki) = 82.408 zł. Jako podstawę prawną roszczenia wskazała art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ¹ ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W piśmie procesowym z 13 lutego 2018 r. pozwana Gmina M. S. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Zarzuciła, że z operatu szacunkowego przedstawionego przez powódkę wynika, że przedłożony operat szacunkowy z 5 października 2010 r. jest rozbieżny co do wartości nieruchomości (działki nr (...)). W chwili nabycia nieruchomości przez poprzednika prawnego powódki nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego, była to nieruchomość rolna niezabudowana, a brak jest dowodu, że powódka uzyskała akceptację możliwości zagospodarowania nieruchomości. Powódka nie wystąpiła również o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Zwróciła uwagę, że teren obecnej działki nr (...) w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z 1998 r. oraz 2008 r. był przeznaczony pod tereny mieszkaniowe jednorodzinne, a teren działki (...) wskazany pod drogę publiczną (ulica główna). W planie zagospodarowania przestrzennego z 1994 r., obowiązującym do 31 grudnia 2003 r., teren obecnej działki nr (...) znajdował się w grupie terenów rozwojowych (funkcja mieszkalnictwo), a teren obecnej działki nr (...) w grupie terenów przeznaczonych pod drogi i ulice – na cele ulicy głównej i trasy tramwajowej. Powołała się w tym zakresie na zasadę „ciągłości działań planistycznych”. Jednocześnie zakwestionowała przedstawioną w pozwie wartość działki nr (...) (523.000 zł) oraz wysokość dochodzonego odszkodowania. Wskazała, że na skutek ułatwienia dostępu do drogi i możliwość uruchomienia na działce działalności usługowej, wartość nieruchomości – działki nr (...) – mogła wręcz ulec podwyższeniu.

Stan faktyczny i wskazanie dowodów:

14 listopada 2006 r., na podstawie aktów notarialnych z 19 października 2006 r. (Rep. A (...)) oraz 14 listopada 2006 r. (Rep. A nr (...)) sporządzonych przez C. P. – notariusza prowadzącego kancelarię w S., poprzednik prawny (...) sp. z o.o. spółki komandytowej ( (...) sp. z o.o.) nabył prawo własności nieruchomości położonych w S. przy ul. (...) (obręb 7 Nad O.), a mianowicie działki nr (...) o pow. 2,099 m ^{( 2)} (KW nr (...)) oraz udziału 1/14 w działce nr (...) o pow. 2,619 m ^{( 2)} (KW nr (...)), za łączną cenę 284.000 zł. W rejestrze gruntów nieruchomość obejmująca działkę nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), oznaczona była symbolem użytku (...), co oznacza użytek rolny obejmujący grunty orne.

Niesporne, a nadto dowody:akt notarialny z 19 października 2006 r., Rep. A (...) (k. 14-15);

akt notarialny z 14 listopada 2006 r., Rep. A nr (...) (k. 16-17);

wypis z rejestru gruntów z 14 maja 2007 r. (k. 22).

Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z 1998 r. (przyjętego uchwałą Rady Miasta S. nr XCVIII/593/98 z 8 czerwca 1998 r. ze zmianami wprowadzonymi uchwałą nr VIII/148/03 z 29 lipca 2003 r.) oraz z 2008 r. część terenu działki nr (...) obrębu 7 Nad O. (tj. teren obecnej działki nr (...)) była przeznaczona pod tereny mieszkaniowe jednorodzinne, a pozostała część (tj. teren działki (...)) wskazana była pod drogę publiczną (jako ulica główna). W planie zagospodarowania przestrzennego z 1994 r. (przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w S. nr (...)), a obowiązującym do 31 grudnia 2003 r., teren obecnej działki nr (...) znajdował się w grupie terenów rozwojowych (funkcja mieszkalnictwo), a teren obecnej działki nr (...) w grupie terenów przeznaczonych pod drogi i ulice – na cele ulicy głównej i trasy tramwajowej.

Fakty uznane za przyznane – art. 230 k.p.c.

Na nabytej nieruchomości – obejmującej działkę obrębu 7 Nad O. oznaczoną ówcześnie jako działka nr (...) – spółka komandytowa (...) sp. z o.o. planowała inwestycję w postaci budowy czterech domów mieszkalnych w zabudowie atrialnej. W przeszłości (...) sp. z o.o. spółka komandytowa prowadziła już budowę domów jednorodzinnych.

Przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego w 2012 r. (...) sp. z o.o. spółka komandytowa nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Dowód:przesłuchanie reprezentantki powódki I. D. (k. 131v-133).

Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym 5 października 2010 r. na zlecenie (...) sp. z o.o. spółki komandytowej działka nr (...) miała wartość rynkową wynoszącą 623.000 zł.

Dowód:wyciąg z operatu szacunkowego z 5 października 2010 r. (k. 23).

19 grudnia 2012 r. Rada Miasta S. podjęła uchwałę nr XXIV/695/12 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) w S., która weszła w życie 19 stycznia 2013 r.

Zgodnie z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego działka nr (...) znajdowała się częściowo w granicach dwóch terenów elementarnych oznaczonych symbolami P.B.2012.MN.U (przeznaczenie na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem lokalizacji usług) oraz (...) (przeznaczenie na drogę publiczną – ulicę główną).

Decyzją Prezydenta Miasta S. z 14 marca 2014 r. został zatwierdzony podział działki nr (...) na działki nr (...) (o pow. 0,0873 ha) przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną oraz 2/16 (o pow. 0,1223 ha) przeznaczoną pod drogę publiczną.

Według planu zagospodarowania przestrzennego 200 m ² działki nr (...) obejmują – od strony drogi (działki nr (...)) – nasadzenia wysokie.

Niesporne, a nadto dowody:wydruk księgi wieczystej nr (...) (k. 18-21);

uchwała Rady Miasta S. nr XXIV/695/12 z 19.12.2012 r. z załącznikami (k. 24-58);

decyzja z 14.03.2014 r. z załącznikiem (k. 59-61);

przesłuchanie reprezentantki powódki I. D. (k. 131v-133).

(...) sp. z o.o. spółka komandytowa i Gmina M. S. od marca 2013 r. prowadzili korespondencję w sprawie zamiany nieruchomości albo zapłaty na rzecz (...) sp. z o.o. spółki komandytowej odszkodowania. Tymczasem, 4 września 2015 r., na zlecenie (...) sp. z o.o. spółki komandytowej zostały sporządzone operaty szacunkowe działek nr (...), szacujące wartość tych nieruchomości uwzględniającą przeznaczenie nieruchomości według planu zagospodarowania przestrzennego z 2012 r. Zgodnie ze sporządzonymi operatami:

-

wartość rynkowa działki nr (...) wynosiła 227.000 zł,

-

wartość rynkowa działki nr (...) wynosiła 297.000 zł.

W wyniku prowadzonej korespondencji 19 lutego 2016 r. (...) sp. z o.o. spółka komandytowa i Gmina M. S. uzgodniły, że za działkę nr (...) Gmina M. S. wypłaci (...) sp. z o.o. spółce komandytowej odszkodowanie w wysokości 230.000 zł. Co do działki nr (...) Gmina M. S. pismem z 13 stycznia 2017 r. zajęła ostateczne stanowisko, że (...) sp. z o.o. spółce komandytowej nie jest należne odszkodowanie.

Dowody:korespondencja stron z załącznikami (k. 62-81, 86-94);

wyciągi z operatów szacunkowych z 4.09.2015 r. (k. 74-75);

protokół z 19.02.2016 r. z aneksem (k. 82-85);

przesłuchanie reprezentantki powódki I. D. (k. 131v-133).

Od 2014 r. (...) sp. z o.o. spółka komandytowa próbowała znaleźć nabywcę działki nr (...), korzystając z usług pośredników obrotu nieruchomościami. Początkowo cena ofertowa wynosiła 250.000 zł. Ze względu na planowaną budowę drogi w pobliżu działki osoby zainteresowane nieruchomością rezygnowały z dalszych rozmów w sprawie zakupu albo proponowały znacznie niższe ceny, rzędu 150.000 zł.

Ostatecznie 6 listopada 2017 r. w S., przed notariuszem C. P. prowadzącym kancelarię w S., (...) sp. z o.o. spółka komandytowa zawarła umowę (Rep. A nr (...)), na podstawie której sprzedała działkę nr (...) oraz udział 2/28 w działce nr (...) za łączną cenę 177.000 zł (§ 5 umowy), w tym 176.000 zł za działkę nr (...) (§ 5 ust. 4 umowy).

Niesporne, a nadto dowody:pismo z 15.06.2016 r. (k. 95);

akt notarialny z 6.11.2017 r., Rep. A nr (...) (k. 96-104);

przesłuchanie reprezentantki powódki I. D. (k. 131v-133).

Pismem z 20 listopada 2017 r. (...) sp. z o.o. spółka komandytowa zwróciła się do Prezydenta Miasta S. z żądaniem zapłaty kwoty 82.408 zł w terminie 7 dni od doręczenia pisma, tytułem odszkodowania za obniżenie wartości działki nr (...).

Niesporne, a nadto dowód:pismo z 20.11.2017 r. z potwierdzeniem nadania (k. 105-106).

Z uwagi na to, że nieruchomość położona na ówczesnej działce nr (...) przeznaczona była już wcześniej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (ostatnim ustanowionym uchwałą nr XVII/470/12 Rady Miasta S. z 26 marca 2012 r.) w części pod drogę ulicy klasy głównej o dwóch jezdniach po minimum dwa pasy ruchu (obecna działka nr (...)), a w części pod mieszkalnictwo w zabudowie jednorodzinnej (obecna działka nr (...)), wprowadzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) z 26 listopada 2012 r. (uchwałą nr XXIV/695/12 Rady Miasta S. z 19 grudnia 2012 r., która weszła w życie 19 stycznia 2013 r.) ani nie zmieniło przeznaczenia nieruchomości w świetle regulacji zawartej w art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani nie wpłynęło na zmianę wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dowody:uzupełniająca pisemna opinia biegłego sądowego K. B. z 6.12.2018 r. (k. 239-245);

uzupełniająca pisemna opinia biegłego sądowego K. B. z 8.09.2019 r. (k. 250-257).

Ocena dowodów:

Okoliczności faktyczne niniejszej sprawy pozostawały w przeważającej części niesporne między stronami, podobnie jak zasadniczo nie były kwestionowane przedłożone przez strony dowody mające postać dokumentów. Spór w sferze faktów sprowadzał się w zasadzie tylko do ustalenia przeznaczenia nieruchomości stanowiącej pierwotnie działkę nr (...) obrębu 7 Nad O. w S., co do określenia jej wartości rynkowej przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) z 2012 r. oraz co do faktu zmniejszenia się wskutek tego zdarzenia wartości nieruchomości i kwoty, o jaką wartość nieruchomości miałaby się zmniejszyć.

Przede wszystkim niesporny był tak fakt nabycia nieruchomości przez poprzednika prawnego powódki w 2006 r., jak również fakt, że powódka nigdy w stosunku do nieruchomości tej nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jak też wreszcie niesporny był fakt przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) w S. (Dz. Urz. Woj. (...) z 2012 r. poz. 3246), uchwalonym przez Radę Miasta S. 26 listopada 2012 r., części nieruchomości powódki (obejmującej obecnie działkę nr (...)) pod drogę publiczną (...). – ulicę główną, zaś pozostałej części (obejmującej obecnie działkę nr (...)) – pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem lokalizacji usług.

Z kolei co do podanych przez pozwaną gminę w piśmie procesowym z 13 lutego 2018 r. faktów – iż według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z 1998 r. przyjętego uchwałą Rady Miasta S. nr XCVIII/593/98 z 8 czerwca 1998 r. ze zmianami wprowadzonymi uchwałą nr VIII/148/03 z 29 lipca 2003 r.) oraz według studium z 2008 r. część terenu działki nr (...) obrębu 7 Nad O. (teren obecnej działki nr (...)) była przeznaczona pod tereny mieszkaniowe jednorodzinne, a pozostała część (teren działki (...)) wskazana była pod drogę publiczną (jako ulica główna) oraz faktów, że w planie zagospodarowania przestrzennego z 1994 r. przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w S. nr (...), a obowiązującym do 31 grudnia 2003 r., teren obecnej działki nr (...) znajdował się w grupie terenów rozwojowych (funkcja mieszkalnictwo), a teren obecnej działki nr (...) w grupie terenów przeznaczonych pod drogi i ulice, na cele ulicy głównej i trasy tramwajowej – powódka nie wypowiedziała, się zaś Sąd stosownie do art. 230 k.p.c., mając na względzie całokształt zebranego materiału dowodowego, który nie był sprzeczny z twierdzeniami pozwanej co do tych faktów, fakty te uznał za przyznane przez stronę powodową.

Jedynym środkiem dowodowym, który miałby świadczyć o innym stanie rzeczy, była przedstawiona przez powódkę – niepoświadczona za zgodność z oryginałem – kserokopia wyciągu z operatu szacunkowego dla działki nr (...) obrębu 7 Nad O. w S., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. L. 5 października 2010 r., w którym co do przeznaczenia gruntu wskazano, że na dzień wyceny nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta S., a zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S. uchwalonym 24 listopada 2008 r. uchwałą Rady Miejskiej S. nr XXVIII/706/08 teren, na którym zlokalizowana jest działka, przeznaczony jest pod tereny mieszkaniowe jednorodzinne. Tym niemniej w ocenie Sądu dowód ten nie był wystarczający dla przyjęcia, że może podważyć niezaprzeczony przez powódkę fakt, iż nieruchomość od dawna była w dokumentach planistycznych miasta przeznaczona w części pod drogę, a w części pod zabudowę jednorodzinną. Zauważyć trzeba, że dowód ten ma postać jedynie niepoświadczonej za zgodność z oryginałem kopii wyciągu z operatu szacunkowego (strona pozwana zaprzeczyła przy tym wskazanej w nim wartości rynkowej nieruchomości), a przez to, iż nie zawiera części opisowej, nie jest możliwe prześledzenie toku rozumowania rzeczoznawcy, przyjętych przez niego podejścia i metody wyceny, itp. W konsekwencji wyciąg z operatu szacunkowego nie poddaje się jakiejkolwiek merytorycznej weryfikacji.

Zaznaczenia przede wszystkim w tym miejscu wymaga, że powódka w zasadzie w toku całego procesu nie kwestionowała samego faktu uchwalenia dla terenu, na którym znajdowała się jej nieruchomość, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, lecz swoją argumentację budowała przede wszystkim wokół trafnego stanowiska, że studium nie jest aktem prawa miejscowego, oraz wokół nietrafnego (zwłaszcza w świetle opinii uzupełniającej biegłego sądowego) stanowiska, że przeznaczenie nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie przesądza o tym, jakie jest przeznaczenie danej nieruchomości, gdyż przeznaczenie to powinno być rozpatrywane w kategoriach hipotetycznie możliwych sposobów wykorzystania nieruchomości. Sąd tym samym uznał wskazane wyżej, a podane przez pozwaną w piśmie procesowym z 13 lutego 2018 r. fakty (dotyczące treści wcześniej obowiązujących studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz dotyczące treści obowiązującego do końca 2003 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) za przyznane przez powódkę w świetle art. 230 k.p.c.

Dokonując oceny dowodu z przesłuchania reprezentantki komplementariusza powodowej spółki komandytowej (art. 299 k.p.c.) Sąd – w świetle faktu, iż powódka nie wystąpiła nigdy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nabytej w 2006 r. nieruchomości – uznał, że jej twierdzenia są gołosłowne w zakresie, w jakim twierdziła, że powódka planowała nabytą działkę nr (...) zabudować czterema domami w zabudowie atrialnej. Strona powodowa nie przedstawiła żadnych dowodów tego planowania, a już w szczególności nie przedstawiła jakichkolwiek dowodów wyrażenia na zewnątrz, ażeby plany takie miała. W pozostałym zakresie Sąd zasadniczo twierdzeniom podnoszonym w toku przesłuchania dał wiarę, gdyż były one w zasadzie zgodne z już zebranym materiałem dowodowym, jak też w istocie dotoczyły okoliczności, które nie były sporne.

Istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miał również dowód z opinii biegłego (art. 278 k.p.c.) z zakresu szacowania wartości nieruchomości K. B.. Biegły sporządził w niniejszej sprawie ogółem trzy opinie pisemne – główną (zgodnie z postanowieniem dowodowym z 27 kwietnia 2018 r.) datowaną na 22 czerwca 2018 r., w której uznał, że różnica wartości rynkowej powstałej w wyniku wprowadzenia planu miejscowego, który wszedł w życie 19 stycznia 2013 r., a stanem przed uchwaleniem planu miejscowego, według cen z 6 listopada 2017 r., wynosiła 74.300 zł. Na opinii tej jednak Sąd się nie oparł, bowiem w istocie pomijała ona mającą kluczowe znaczenie co do wyboru podejścia i metody wyceny regulację zawartą w art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nakazuje rzeczoznawcy ustalenie przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Biegły w konsekwencji błędnie w opinii głównej nie dostrzegł, że przeznaczenie nieruchomości powódki nie zmieniło się zasadniczo w stosunku do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, jak też nie uwzględnił faktu, że dla nieruchomości powódki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wobec czego nie ma podstaw do odstąpienia ustalenia przeznaczenia nieruchomości w oparciu o studium. Błędy opinii głównej biegłego zostały również trafnie wskazane przez stronę pozwaną w piśmie procesowym z 16 lipca 2018 r. (k. 215-218), w którym m.in. zwrócono uwagę, że biegły błędnie przyjął datę, na którą przyjął stan przedmiotu wyceny, gdyż uwzględnił w tym miejscu 6 listopada 2017 r. jako datę sprzedaży nieruchomości, podczas gdy powinien był przyjąć stan nieruchomości z daty wejścia w życie nowego planu miejscowego, tj. stan na 19 stycznia 2013 r. (niezależnie od przycięcia do wyceny nieruchomości z osiedla (...), która jest lepiej rozwinięta, niż osiedle (...), na terenie którego znajduje się nieruchomość powódki).

Z uwagi na powyższe Sąd postanowieniem dowodowym z 23 sierpnia 2018 r. zobowiązał biegłego K. B. do wydania pisemnej opinii uzupełniającej, w której biegły udzieli odpowiedzi na pytanie postawione w postanowieniu dowodowym z 27 kwietnia 2018 r. według stanu przedmiotu wyceny na 19 stycznia 2013 r., a nie – jak błędnie uczynił to biegły w opinii głównej – na 6 listopada 2017 r., przy zachowaniu daty 6 listopada 2017 r. jako daty, na którą określono wartość przedmiotu wyceny. W ramach realizacji tego postanowienia dowodowego biegły wydał pisemną opinię uzupełniającą z 6 grudnia 2018 r. w której odwołał się do zasad wyceny wynikających z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i uznał, że do zmiany wartości nieruchomości nie doszło. Na zarządzenie z 31 stycznia 2019 r. wyjaśniono biegłemu ponownie, że opinia miała zamierzać do wykazania, czy doszło do obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, z wyraźnym wskazaniem, że studium nie jest aktem prawa miejscowego oraz ze zobowiązaniem biegłego do przedstawiania argumentacji dotyczącej wpływu studium na wysokość odszkodowania, które miałoby być wyliczone zgodnie z wytycznymi sformułowanymi w postanowieniu dowodowym. Biegły wydał opinię uzupełniającą z 8 września 2019 r., w której podtrzymał swoją poprzednią opinię uzupełniającą.

Wadą opinii uzupełniającej bez wątpienia było nieprawidłowe oznaczenie nazwy rozpatrywanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na (...), zamiast (...) -Park (...), tym niemniej biegły wyraźnie odwołał się do zasad określania przeznaczenia nieruchomości przy wycenie określonych w art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (ocena prawna wskazywanego przepisu dokonana została przez Sąd w dalszej części uzasadnienia) i wskazał, że studium poprzedzające uchwalenie planu miejscowego (który musi uwzględniać postanowienia zawarte w studium) przewidywało takie samo przeznaczenie nieruchomości powódki, jakie następnie zostało ustalone w uchwalonym planie miejscowym, który wszedł w życie 19 stycznia 2013 r. Jednocześnie biegły w opinii zamieścił graficzne przedstawienie przeznaczenia nieruchomości powódki zarówno w studium, jak i później w planie miejscowym. Biegły tym samym konkludował, że nie wystąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości, a co za tym idzie, że nie ma podstaw do obliczenia wysokości odszkodowania na rzecz powódki od pozwanej gminy z tytułu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego.

Biegły co prawda zastrzegał, że istnieje możliwość, iż plan miejscowy rozszerzył swoim obszarem przebieg drogi w stosunku do postanowień studium, co skutkować mogło zmniejszeniem potencjału zabudowy, ale w tym zakresie biegły nie dysponował szczegółowymi mapami, a co za tym idzie potrzebne by było dla zebrania dalszych danych przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu urbanistyki. Strony ustosunkowując się do pisemnych opinii uzupełniających biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości K. B. nie zawnioskowały jednak o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu urbanistyki. Strona pozwana nie miała zasadniczo uwag do opinii uzupełniających poza wskazaniem, że biegły nieprawidłowo oznaczył nazwę planu miejscowego, co nie wpływało jednak negatywnie na ocenę merytoryczną opinii.

Zastrzeżenia zgłaszała z kolei strona powodowa w piśmie procesowym z 21 listopada 2019 r., w którym nie domagała się jednak przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu urbanistyki, lecz o powołanie innego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Argumentacja powódki sprowadzała się przy tym do żądania, ażeby nowy biegły dokonał wyceny z pominięciem regulacji zawartych w art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a z kolei zgodnie z przedstawianym przez nią stanowiskami doktryny i orzecznictwa, że ocena przeznaczenia nieruchomości opierać się powinna nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, ale także uwzględniać potencjalne możliwości w tym zakresie. Ponieważ Sąd w niniejszej sprawie nie podzielił takiego stanowiska prawnego powódki (co do czego szczegółowe rozważania zawarto w dalszej części uzasadnienia) uznać należało, że brak jest podstaw do dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, gdyż zdaniem Sądu nie jest dopuszczalne wyłączenie przy wycenie nieruchomości regulacji zawartych w art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a kierowanych do rzeczoznawców majątkowych. Tym samym Sąd uznał opinie uzupełniające wydane przez biegłego sądowego K. B. za wystarczające i dostatecznie fachowe, w konsekwencji opierając się na nich przy dokonaniu ustaleń stanu faktycznego niniejszej sprawy, natomiast pomijając w tym zakresie ustalenia zawarte w błędnie sporządzonej opinii głównej z 22 czerwca 2018 r., która okazała się nieprzydatna.

Ocena prawna:

Na podstawie art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2019 r. poz. 1469) sprawa została rozpoznana zgodnie z przepisami k.p.c. w brzmieniu znowelizowanym obowiązującym po 7 listopada 2019 r. w postępowaniu zwykłym. Tym niemniej, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy, czynności – dokonane przed jej wejściem w życie zgodnie z przepisami w brzemieniu dotychczasowym – zachowały moc.

(...) spółka komandytowa (...) sp. z o.o. dochodziła w niniejszej sprawie od pozwanej Gminy M. S. zapłaty 82.408 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od 14 grudnia 2017 r. tytułem odszkodowania za poniesioną szkodę w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, dla którego to roszczenia podstawę prawną stanowi art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ¹ ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (odszkodowania za tzw. szkodę planistyczną).

Powódka wywodziła, że stanowiąca jej własność działka nr (...) straciła wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez pozwaną Gminę M. S. na wartości, przez co sprzedając tą działkę (po wcześniejszych trudnościach ze znalezieniem nabywcy) powódka uzyskała cenę niższą o żądaną kwotę 82.408 zł w stosunku do wartości rynkowej, jaką zdaniem powódki działka ta miała przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie ze sporządzonym na jej zlecenie operatem szacunkowym dla całej nieruchomości (działki nr (...) sprzed podzielenia jej na dwie mniejsze działki nr (...), z których druga została za odszkodowaniem przejęta przez Gminę M. S.). Powódka uważała, że dochodzi rzeczywiście poniesionej szkody i obliczała ją w ten sposób, że cena za m ² nieruchomości według operatu szacunkowego z 2010 r. (sporządzonego dla działki (...) przed podziałem o powierzchni 0,2099 ha) wynosiła 296 zł/m ², wobec czego dla działki nr (...) o powierzchni 0,0873 ha jej cena powinna wynosić 258.408 zł, gdy tymczasem powódka uzyskała cenę sprzedaży wynoszącą tylko 176.000 zł (tj. około 201,60 zł/m ²). Zdaniem powódki jej rzeczywista szkoda zaistniała wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) z 26 listopada 2012 r. przez pozwaną gminę. Szkoda ta przejawiała się w różnicy między obliczoną w powyższy sposób wartością nieruchomości obejmującej działkę nr (...) według operatu szacunkowego z 2010 r. (258.408 zł), a rzeczywiście uzyskaną ze sprzedaży tej działki ceną (176.000 zł) i wynosiła 82.408 zł, przy czym zastrzegała korektę żądanej kwoty w zależności od wyceny, jaką przedstawi biegły sądowy w wyniku przeprowadzenia dowodu z jego opinii.

Powódka wywodziła przy tym, że doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ jej poprzednik prawny planował pierwotnie zabudowanie działki nr (...) domkami jednorodzinnymi, a ze względu na uchwalenie planu miejscowego i przeznaczenie w nim części nieruchomości pod drogę publiczną doszło do podziału działki nr (...) na działki nr (...), z czego działka nr (...) przeznaczona pod drogę przeszła na własność pozwanej gminy za odszkodowaniem w uzgodnionej między stronami kwocie 230.000 zł. Powódce pozostała zatem tylko działka nr (...), która ma mniejszą powierzchnię pod zabudowę, a przez to stała się zdaniem powódki mniej warta, niż to miało miejsce przed uchwaleniem planu miejscowego i spadła jej atrakcyjność. Sama powódka twierdziła, że chciała z kolei działkę przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczyć pod zabudowę mieszkalną w układzie atrialnym. Niemniej sama powódka przyznawała, że nigdy nie wystąpiła do Gminy M. S. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która ustalałby, że nieruchomość może zostać przeznaczona pod taką zabudowę, jaką powódka twierdziła, że planowała.

Zgodnie z brzmieniem art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945) zwanej dalej „u.p.z.p.” jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Jednocześnie pkt 2 opisanej jednostki redakcyjnej przewiduje alternatywnie roszczenie właściciela (użytkownika wieczystego) o wykupienie nieruchomości lub jej części przez gminę, zaś wspomniany w zacytowanym przepisie ust. 2 stanowi, iż realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

Przepisy te wprowadzone zostały ustawą, która zastąpiła ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139, ze zm.), która wskazaną materię regulowała w swoim ówczesnym art. 36 ust. 1. Istotne znaczenie miała jednocześnie regulacja zawarta w 87 u.p.z.p. regulacja, zgodnie z której ust. 1 zachowywały moc studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz plany miejscowe uchwalone po 1 stycznia 1995 r. (a zatem pod rządami poprzedniej u.p.z.p. z 1994 r.); z ust. 2 – zachowywały moc plany zagospodarowania przestrzennego województw uchwalone po 1 stycznia 1999 r.; z ust. 3 – do 31 grudnia 2003 r. zachowywały moc obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed 1 stycznia 1995 r.

Przepisy te regulują zasady wzajemnych rozliczeń między gminą a właścicielem nieruchomości (odpowiednio użytkownikiem wieczystym i w dalszej części rozważań stanowisko dotyczące właściciela rozumieć należy jednocześnie jako odpowiednio stosowane do użytkownika wieczystego nieruchomości), w związku ze zmianą wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu lub jego zmiany. Ustawodawca reguluje w tym zakresie dwie generalne sytuacje. Pierwsza ma miejsce wtedy, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Druga sytuacja ma miejsce wówczas, gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) jest wprawdzie możliwe, ale wartość nieruchomości uległa zmianie [por. red. Z. N., Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz,, W. 2019, art. 36 u.p.z.p.].

Dostrzec przy tym trzeba, że Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 18 grudnia 2014 r. w sprawie K 50/13 (Dz. U. z 2015, poz. 22) orzekł, że art. 36 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie, w jakim wyłącza roszczenia właścicieli lub użytkowników wieczystych, których nieruchomości zostały przeznaczone na cel publiczny w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym 31 grudnia 1994 r. – jeśli takie przeznaczenie zostało utrzymane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym pod rządem aktualnie obowiązującej u.p.z.p. – jest niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz z zasadą sprawiedliwości społecznej wyrażoną w art. 2 Konstytucji.

Orzeczenie to nie znajduje jednak zastosowania w okolicznościach niniejszej sprawy, bowiem z jednej strony roszczenie powódki oparte było nie na art. 36 ust. 1 u.p.z.p., ale na art. 36 ust. 3 u.p.z.p., z drugiej zaś strony powódka nabyła nieruchomość w 2006 r., kiedy była ona już wcześniej objęta poprzednim studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z 1998 r. w ten sposób, że część terenu działki nr (...) obrębu 7 Nad O. (tj. teren obecnej działki nr (...)) był przeznaczony pod tereny mieszkaniowe jednorodzinne, a pozostała część (tj. teren działki (...)) wskazana była pod drogę publiczną (jako ulica główna), jak również poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z końcem 2003 r. przewidywał takie przeznaczenie nieruchomości. Powódka nie była przy tym właścicielem nieruchomości, który zostałby wcześniej – przed zmianą ustrojową – dotknięty władczą zmianą, na podstawie dawniej obowiązujących przepisów, przeznaczenia nieruchomości bez jakichkolwiek uprawnień z tym związanych po stronie właściciela w chwili dokonywania tej zmiany (których dotyczyło wskazane orzeczenie). Powódka nabywała w 2006 r. nieruchomość, która już w poprzednio przygotowywanych i obowiązujących dokumentach planistycznych przeznaczona była w części pod drogę publiczną, a w części pod zabudowę jednorodzinną (zgodnie ze studium z 1998 r. oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 1994 r., obowiązującym do 31 grudnia 2003 r.).

Podkreślenia jednocześnie wymaga, że zgodnie z art. 30 ust. 1 u.p.z.p. każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów . Co za tym idzie – powódka nabywając nieruchomość oznaczoną wówczas jako działka nr (...) w 2006 r. mogła uzyskać wgląd w ówcześnie obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w celu zapoznania się z polityką przestrzenną pozwanej Gminy M. S. jeszcze przed dokonaniem zakupu nieruchomości. Co za tym idzie powódka mogła na podstawie przytoczonego przepisu zapoznać się z treścią studium (ówcześnie obowiązującym z 1998 r.), nawet jeżeli nie było ono opublikowane w żadnym powszechnie dostępnym miejscu (jak np. w sieci Internet). Co więcej zapoznanie się z takim dokumentem przed zakupem nieruchomości uznać by należało za jeden z podstawowych wymogów staranności w prowadzeniu własnych spraw, jakiego oczekiwać by można od powódki, zwłaszcza jako od podmiotu profesjonalnego, prowadzącego działalność gospodarczą i – jak wskazywała w przesłuchaniu reprezentantka powódki – dążącego przez wejście w rynek nieruchomości do dywersyfikacji swoich źródeł przychodów.

Zgodnie z kolei ze stanowiącym wskazaną przez powódkę podstawę prawną dochodzonego przez nią roszczenia art. 36 ust. 3 u.p.z.p.: jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (przepis ten stanowi odpowiednik art. 36 ust. 2 poprzednio obowiązującej u.p.z.p. z 1994 r.). Termin dochodzenia roszczenia, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. reguluje art. 37 ust. 3 u.p.z.p., wskazujący, że roszczenia te można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Powyższy przepis art. 36 ust. 3 u.p.z.p. znajdował zastosowanie w okolicznościach niniejszej sprawy, bowiem powódka dochodziła właśnie roszczenia odszkodowawczego przejawiającego się w różnicy wartości nieruchomości sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (określonej według operatu szacunkowego z 2010 r.), jaka zdaniem powódki zaistniała wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) z 26 listopada 2012 r., w stosunku do uzyskanej przez powódkę ostatecznie ceny ze sprzedaży tej nieruchomości, która była niższa od wartości wskazanej w sporządzonym przez uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego operacie szacunkowym o żądaną kwotę 82.408 zł. Do sprzedaży nieruchomości obejmującej działkę gruntu nr (...) przez powódkę doszło przy tym 6 listopada 2017 r., co sprawia, że powódka z roszczeniem opartym na art. 36 ust. 3 u.p.z.p. wystąpiła do pozwanej Gminy M. S. w okolicznościach niniejszej sprawy z zachowaniem terminu określonego przez art. 37 ust. 3 u.p.z.p.

W doktrynie podkreśla się jednocześnie, że uregulowane powyższymi przepisami roszczenie odszkodowawcze obejmuje tylko szkodę właściciela, jaką rzeczywiście poniósł ( damnum emergens), a nie utracone korzyści, na które liczył ( lucrum cessans) [por. red. Z. N., Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz,, W. 2019, art. 36 u.p.z.p.].

Sposób ustalenia wysokości odszkodowania należnego w przypadku wystąpienia z roszczeniem opartym na 36 ust. 3 u.p.z.p. określa art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowiąc, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Jednocześnie wskazuje, że obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Dostrzec przy tym trzeba, że zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. w sprawie SK 22/16 (Dz. U. z 2019 r. poz. 1009) art. 37 ust. 1 u.p.z.p., rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Również to orzeczenie nie znajduje zastosowania w okolicznościach niniejszej sprawy, bowiem nieruchomość powódki stanowiąca działkę nr (...) (a następnie po podziale działki nr (...)) obrębu 7 Nad O. także we wcześniej uchwalonym i obowiązującym do końca 2003 r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przewidywana była w części pod budowę drogi o klasie ulicy głównej o dwóch jezdniach (działka nr (...)), a w części pod zabudowę jednorodzinną (działka nr (...)). Co za tym idzie nie doszło tutaj do mniej korzystnego ustalenia przeznaczenia nieruchomości powódki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2012 r., niż wcześniej to uczyniono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który obowiązywał do końca 2003 r.

Jednocześnie wskazać należy, że zgodnie z art. 37 ust. 11 pkt 1 u.p.z.p. wartość nieruchomości określa się na podstawie wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych – w sytuacji gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem.

Powyższa regulacja znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie i w ocenie Sądu – ze względu na jej wprowadzenie przez ustawodawcę – skutkuje utratą aktualności przywoływanych przez stronę powodową w piśmie z 21 listopada 2019 r. poglądów orzecznictwa formułowanych na tle poprzedniego stanu prawnego (a zatem sprzed wyraźnego wprowadzenia przez ustawodawcę sposobu określania wartości nieruchomości dla celów roszczeń z art. 36 u.p.z.p. w art. 37 ust. 11 pkt 1 u.p.z.p. w sytuacji, w której na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem).

Zgodnie z dotychczas formułowanymi poglądami ocenę, czy nieruchomość może być wykorzystywana w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, powinno się opierać nie tylko na uprzednim faktycznym jej wykorzystaniu, lecz należało też uwzględniać możliwości w tym zakresie, a więc należało badać nie tylko to, jak była, ale także to, jak mogła być zagospodarowana, gdyż pojęcie korzystania z nieruchomości obejmuje także możliwość realizacji określonych projektów lub zamierzeń i nie ogranicza się tylko do sytuacji, w których właściciel podjął już konkretne działania faktyczne lub prawne zmierzające do ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości [por. np. wyrok SN z 19.12.2006 r. w sprawie (...) 332/06, wyrok SN z 8.01.2009 r. w sprawie I CNP 82/08, wyrok SN z 11.09.2009 r. w sprawie V CSK 46/09, wyrok SN z 5.07.2012 r. w sprawie IV CSK 619/11, czy wyrok SN z 9.04.2015 r. w sprawie II CSK 336/14]. Takie stanowisko, przy obecnym brzmieniu art. 37 ust. 11 u.p.z.p. nie może się ostać ze względu na to, że ustawodawca wyraźnie odwołuje się przy dokonywaniu określenia wartości nieruchomości wyłącznie do faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych gazowych i ciepłowniczych, w sytuacji, w której na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem. Stanowisko - że w obecnym stanie prawnym w sytuacji, gdy dojdzie do uchwalenia planu miejscowego dla obszaru, na którym przed jego wejściem w życie plan miejscowy nie obowiązywał, wzięta przy ocenie wartości nieruchomości powinna być wartość wynikająca z faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości - pojawia się również w nowszym orzecznictwie Sądów Administracyjnych na tle ustalania wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, która również uregulowana jest przepisami art. 36 i 37 u.p.z.p., dotyczącymi wzajemnych rozliczeń między gminą a właścicielem nieruchomości w przypadku zmiany wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [por. wyrok WSA w Szczecinie z 9.08.2018 r. w sprawie (...) SA/Sz 237/18; red. A. F., M. W., Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2019, art. 37 u.p.z.p.].

Dostrzec przy tym trzeba, że choć orzeczenia te wydane zostały przede wszystkim na tle jednorazowej opłaty na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego uregulowanej w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., to przedstawiony w nich wynik wykładni art. 37 ust. 1 u.p.z.p. pozostaje aktualny także na tle roszczeń właściciela wobec gminy, gdyż ustawodawca w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jednocześnie i tak samo reguluje obliczanie wartości nieruchomości tak dla potrzeb określenie jej wzrostu, jak i na potrzeby określenia jej spadku. Skoro zaś ustawodawca w ten sam sposób – przez wskazanie, że obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (zgodnie z brzmieniem art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p.) – reguluje określenie różnicy w wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego oraz wskutek jego uchwalenia, to brak jest podstaw do formułowania dodatkowych, niewyrażonych przez ustawodawcę wprost w przepisach ustawy, przesłanek oceny wartości nieruchomości, na dodatek mających znaleźć zastosowanie tylko w jednym przypadku – tj. w przypadku zmniejszenia się wartości nieruchomości i dochodzonych w związku z tym na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p. roszczeń właściciela względem gminy. Zatem tak, jak kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości musi być uwzględniane w przypadku określania na podstawie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., tak samo musi być brane pod uwagę kryterium faktycznego wykorzystywania nieruchomości w przypadku określenia na podstawie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. zmniejszenia się wartości nieruchomości i dochodzenia w związku z tym roszczeń przez właściciela na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p.

Zwrócić też trzeba uwagę, że zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.

W przypadku ustanowienia zasad określania wartości nieruchomości tym samym kierować się należy regulacjami dotyczącymi wyceny nieruchomości, wynikającymi z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204), zwanej dalej „u.g.n.”. Kwestie te regulują przepisy art. 149-159 u.g.n. zawarte w jej Rozdziale 1 Działu IV. Zgodnie z brzmieniem art. 149 u.g.n. przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Podejścia do wyceny, jakie powinien obrać dokonujący wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określają art. 152 i art. 153 u.g.n., natomiast zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jak zaś stanowi ust. 2 omawianej jednostki redakcyjnej w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu . Wreszcie zgodnie z ust. 3 w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Na tle powyższych przepisów trzeba jednocześnie zauważyć, że zgodnie z art. 9 ust. 5 u.p.z.p. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego, ale sporządza się je w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego (ust. 1), jak też ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (ust. 4). Jednocześnie art. 4 ust. 2 u.p.z.p. stanowi, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (pkt 1), sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (pkt 2). W doktrynie wskazuje się na tym tle, że de facto przez umieszczone w tych decyzjach informacje i potwierdzenia istniejących na danym obszarze uwarunkowań stanowią one także o przeznaczeniu nieruchomości – istotą ich nie jest zmiana przeznaczenia, a jedynie co najwyżej potwierdzenie istniejącego przeznaczenia, a co za tym idzie potwierdzenie możliwości zabudowy należy odczytywać zarazem jako potwierdzenie, że dana nieruchomość może być pod taką zabudowę przeznaczona [por. (...) w: (...), P., T., W., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, W. 2017, art. 154 u.g.n.].

Co za tym idzie odczytywanie w zgodzie z powyższymi przepisami odnoszącymi się do charakteru studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy skierowanego do dokonujących wyceny nieruchomości rzeczoznawców majątkowych art. 154 ust. 2 u.g.n. powinno uwzględniać, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium, a jeżeli dla nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, to wówczas taka decyzja powinna przesądzać o przeznaczeniu nieruchomości przed studium, bowiem decyzja o warunkach zabudowy – mimo że jedynie potwierdza, że w związku z zaistniałym tzw. dobrym sąsiedztwem i istniejącą infrastrukturą dana nieruchomość może zostać zabudowana pod określonymi warunkami – zawiera w sobie element prawnokształtujący wpływający na sferę praw i obowiązków właściciela nieruchomości, w tym wskazuje, że stanowiąca jego własność nieruchomość może być pod danymi warunkami zabudowana w określony sposób.

Jednocześnie trzeba dostrzec – na co zwracała uwagę strona powodowa w piśmie procesowym z 21 listopada 2019 r. odnosząc się krytycznie do opinii uzupełniającej biegłego sporządzonej w niniejszej sprawie – że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy zawsze poprzedza sporządzenie i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a projekt planu miejscowego sporządza się stosownie do art. 15 ust. 1 u.p.z.p. zgodnie z zapisami studium. Tym niemniej uwzględnienie przy wykładni art. 154 ust. 2 u.g.n. całego brzmienia tego przepisu – a więc również uwzględnienie, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a nie tylko ograniczenie się do pierwszej części tego przepisu (jak to w istocie prezentując swoje stanowisko zrobiła strona powodowa), że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy – prowadzi do wniosku, że nie stoi on w sprzeczności z art. 36 ust. 1 i 3 u.p.z.p., ani też nie sprawia, że przepisy te stają się martwe, z uwagi na to, że przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie może się zmienić w stosunku do wcześniej uchwalonego i obowiązującego gminę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dostrzec trzeba bowiem, że nie jest tak, że po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nigdy nie dochodzi do obniżenia wartości nieruchomości, skoro wcześniej musiała być ona – przy braku planu miejscowego – wyceniania przy uwzględnieniu studium, które stanowi następnie podstawę dla sporządzenia planu miejscowego. Sytuacja, w której – zgodnie z obowiązującymi na podstawie art. 154 ust. 2 u.g.n. zasadami wyceny – doszło do spadku wartości nieruchomości, może zaistnieć bowiem wtedy, gdy przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej nieruchomości i przy jednoczesnym sporządzeniu dla niej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, doszło także do wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a to ze względu na to, że o ile studium wiąże organy gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, to przepisy dotyczące wydania decyzji o warunkach zabudowy (art. 59-67 u.p.z.p.) nie przewidują analogicznego związania organów gminy treścią studium w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero zgodnie z art. 65 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. przewiduje wygaśnięcie – co do zasady, gdyż wyjątkiem jest przypadek, w którym wydano już ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę – decyzji o warunkach zabudowy, w sytuacji, gdy dla objętego nią terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji.

Przekładając powyższe rozważania na okoliczności niniejszej sprawy uznać należało, że roszczenie powódki dochodzone od pozwanej gminy jest bezzasadne, gdyż – wbrew jej stanowisku – nie doszło wskutek uchwalenia przez Radę Miasta S. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) z 26 listopada 2012 r. obejmującego położoną w S. działkę nr (...) (podzieloną następnie na działki nr (...)) obrębu 7 Nad O., do negatywnej zmiany wartości tej nieruchomości (jej spadku), w stosunku do wartości, jaką miała ona przed uchwaleniem planu miejscowego. Za rozstrzygnięciem takim przemawiało szereg okoliczności.

Przede wszystkim wskazać należy, że omawiana nieruchomość, już we wcześniejszych zamierzeniach planistycznych pozwanej Gminy M. S. – w tym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S. przyjętego uchwałą Rady Miasta S. nr XCVIII/593/98 z 8 czerwca 1998 r., ze zmianami wprowadzonymi uchwałą Rady Miasta S. nr VIII/148/03 z 29 lipca 2003 r. – przewidywana była w części pod zabudowę jednorodzinną, a w części pod budowę drogi publicznej. Stanowiło to zresztą kontynuację zamierzeń planistycznych pozwanej Gminy M. S., wyrażonych już w obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. planie zagospodarowania przestrzennego z 1994 r. przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w S. nr (...), zgodnie którym teren obecnej działki nr (...) znajdował się w grupie terenów rozwojowych (z mieszkalnictwem jako jego funkcją), a teren obecnej działki nr (...) w grupie terenów przeznaczonych pod drogi i ulice – na cele ulicy głównej i trasy tramwajowej. Takie przeznaczenie nieruchomości zostało dla niej przewidziane jeszcze przed jej nabyciem przez powodową spółkę komandytową w 2006 r., zaś przyjęty uchwałą Rady Miasta S. nr XVII/470/12 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) w S. – poprzedzony nowym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta – jedynie kontynuował wcześniejsze zamierzenia planistyczne, nie dokonując ich zmiany i tak nadal część działki nr (...) obecnie stanowiąca działkę nr (...) przeznaczona jest pod drogę publiczną – ulicę główną (za tą działkę powódce wypłacono odszkodowanie w kwocie 230.000 zł), a pozostała część działki, obecnie stanowiąca działkę nr (...), przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem lokalizacji usług (co sprawia, że zakres przeznaczenia tej nieruchomości w zasadzie został nawet rozszerzony w stosunku do poprzednich zamierzeń planistycznych). Powyższy stan zgodny jest zresztą z formułowaną w orzecznictwie [por. np. wyrok SN z 8.01.2009 r. w sprawie I CNP 82/08] oraz w doktrynie zasadą ciągłości działań planistycznych, co sprawia, że nie ma przeszkód do pomocniczego uwzględniania danych wynikających z poprzedniego planu miejscowego i pomocniczego odwołania się do niego, ponieważ nie ma podstaw do przyjęcia, że dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości i charakter terenu ulegały automatycznej zmianie wraz z wygaśnięciem z końcem 2003 r. mocy obowiązujących poprzednich miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Mając powyższe na względzie trzeba także podkreślić, że mimo iż obowiązujące w chwili nabywania nieruchomości przez powódkę w 2006 r. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta z 1998 r. nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 u.p.z.p.), to jednak ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4 u.p.z.p.), a zatem pozwalają na zakładanie przy planowaniu inwestycji dotyczącej danej nieruchomości, że jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego będzie takie jak uprzednio w studium. O ile trafnie przy tym powódka wskazywała, że studium nie będąc aktem prawa miejscowego nie podlega publikacji w powszechnie dostępnym publikatorze w postaci Wojewódzkiego Dziennika Urzędowego, to nie sposób jednak było zgodzić się z jej argumentacją, ażeby nie była w stanie się z treścią studium zapoznać, gdyż zgodnie z przytoczonym już we wcześniejszych rozważaniach art. 30 ust. 1 u.p.z.p. każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów. Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązuje od uchwalenia pierwotnego tekstu u.p.z.p. w 2003 r., a co za tym idzie powódka mogła z uprawnienia tego skorzystać w 2006 r., nabywając nieruchomość oznaczoną wówczas jako działka nr (...) obrębu 7 Nad O.. Co więcej – choć oczywiście powódka nie miała obowiązku stosować się do postanowień studium, gdyż nie jest ono aktem prawa miejscowego – powódka dochowując należytej staranności w prowadzeniu swoich spraw, a tym bardziej jako prowadzący działalność gospodarczą przedsiębiorca, powinna była zapoznać się ze studium przed nabyciem nieruchomości, tak aby w adekwatny sposób planować następnie swoją działalność gospodarczą w zakresie przewidywanej przez powódkę do realizacji na tej nieruchomości inwestycji. Powódka winna była tym samym już nabywając nieruchomość zapoznać się ze studium (z uwagi na brak wówczas obowiązującego planu miejscowego) i w oparciu o tak uzyskane informacje ocenić, czy będzie mogła rzeczywiście nabywaną nieruchomość wykorzystać we wskazanym przez jej reprezentantkę w trakcie przesłuchania celu – na zabudowę mieszkalną w układzie atrialnym.

Uwzględnić ponadto należało, że ze złożonego przez powódkę wypisu z rejestru gruntów z 14 maja 2007 r. wynikało, że działka gruntu 2/14 stanowiąca własność powódki oznaczona była w rejestrze symbolem użytku (...), który zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, poz. 454) oznacza, że jest to użytek rolny obejmujący grunty orne (§ 68 ust. 1 pkt 1 lit. a), a co za tym idzie powódka nieruchomość tą kupiła w 2006 r. jako nieruchomość rolną.

Mieć też trzeba na względzie, że regulacje zawarte w art. 37 ust. 1 i ust. 11 pkt 1 u.p.z.p. przy określaniu wartości nieruchomości – a co za tym idzie przy ustalaniu wysokości odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości – wprost odwołują się w przypadku, w którym brak jest poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w chwili uchwalenia nowego planu miejscowego) do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu, nie zaś do potencjalnego sposobu korzystania z niej (co próbowała wykazać strona powodowa). Z dodatkowym stopniem stanowczości ustawodawca wypowiada się szczególnie w art. 37 ust. 11 pkt 1 u.p.z.p. stanowiąc, że w przypadkach uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia dalszego faktycznego użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem, przy określeniu wartości nieruchomości opierać się należy wyłącznie na faktycznym użytkowaniu terenu i gruntu oraz dostępie do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych. Takie ukształtowanie zasad określenia wysokości odszkodowania należnego na podstawie art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. z uwagi na obowiązujące brzmienie art. 37 ust. 11 pkt 1 u.p.z.p. przekonuje, że racjonalny prawodawca celowo postanowił ograniczyć ocenę zmiany wartości nieruchomości położonej na obszarze nieobjętym planem miejscowym w stosunku do jej wartości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do porównania przeznaczenia nieruchomości wynikającego z wyłącznie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu w stosunku do przeznaczenia nieruchomości określonego uchwalonym planem miejscowym. W konsekwencji ustawodawca sprawił, że wcześniej prezentowane stanowisko doktryny i orzecznictwa o potrzebie uwzględniania potencjalnych możliwości jak nieruchomość mogła być zagospodarowana, a nie tylko tego jak rzeczywiście była zagospodarowana, stało się nieaktualne.

Dostrzec w tym kontekście trzeba, że powódka w żaden sposób nie wykazała, ażeby deklarowany przez nią plan zabudowy mieszkalnej nieruchomości w układzie atrialnym kiedykolwiek wszedł po stronie powódki w jakikolwiek, choćby najwcześniejszy, etap realizacji, a zatem, żeby podjęła choćby pierwsze, najbardziej podstawowe czynności, które zamierzać by miały do późniejszej realizacji takiej inwestycji na nabytej przez powódkę w 2006 r. nieruchomości. Powódka (oraz jej reprezentantka w toku przesłuchania w trybie art. 299 k.p.c.) ograniczała się tym samym jedynie do gołosłownych twierdzeń co do swoich planów związanych z wykorzystaniem nieruchomości. Przede wszystkim podkreślić tu trzeba, że między stronami niesporny był fakt, iż powódka nigdy nie wystąpiła w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nabytej przez siebie w 2006 r. nieruchomości, która to decyzja nie musiała być zgodna z obowiązującym wówczas studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta.

Jednocześnie dostrzec trzeba na tym tle występujący w nowszym orzecznictwie Sądów Administracyjnych pogląd, że na tle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. kryterium faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu nie można zastępować kryterium oceny możliwości jego zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli decyzja taka nie została wcześniej wydana [por. wyrok WSA w Gliwicach z 3.10.2018 r. w sprawie (...) SA/Gl 508/18], a co więcej w świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. przez „faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości” należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania, gdyż skoro przed uchwaleniem planu nie został w sposób formalny zmieniony status planistyczny nieruchomości poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, to hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości są całkowicie bezprzedmiotowe i nie mogą mieć wpływu na ustalenie tego jaki był rzeczywisty status nieruchomości [por. wyrok NSA z 12.07.2017 r. w sprawie II OSK 2879/15].

Co za tym idzie w sytuacji, w której powódka nigdy nie dążyła do ustalenia sytuacji planistycznej nabytej w 2006 r. nieruchomości przez uzyskanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy, to nie można – wbrew podjętej przez powódkę w toku niniejszego postępowania próbie – rozpatrywać oceny wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) z 2012 r. w oparciu o hipotetyczne dywagacje w zakresie możliwego sposobu zagospodarowania nieruchomości, które w świetle spełnienia wymogów z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. byłyby w ogóle możliwe, w razie uzyskania decyzji. Tymczasem powódka w rzeczywistości nieruchomość, przed uchwaleniem planu miejscowego, wykorzystywała faktycznie jako niezabudowany nieużytek.

Wreszcie odwołać się trzeba do stwierdzenia przez biegłego sądowego z zakresu (...) w uzupełniających opiniach pisemnych z 6 grudnia 2018 r. oraz z 8 września 2019 r., że nie doszło do zmniejszenia się wartości wycenianej nieruchomości powódki, ponieważ nie doszło wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) z 2012 r. do zmiany przeznaczenia tej nieruchomości. Biegły trafnie odwołał się tu do regulacji zawartych w art. 154 ust. 2 u.g.n., do których wprost odsyła art. 37 ust. 12 u.p.z.p. Jak już wcześniej wspomniano art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku, w którym dla wycenianej nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości oprzeć się należy na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub na decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Co za tym idzie w przypadku takim należy przyjmować, że przeznaczenie nieruchomości jest takie, jak w studium (które nie jest aktem prawa miejscowego, ale jest wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planu miejscowego), bądź też jest takie, jak w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, której treść może być odmienna od studium dla danej nieruchomości.

Odwołując się zatem do wcześniej poczynionych rozważań trzeba uznać, że wskazane przepisy mają wprost na celu ograniczenie odpowiedzialności gminy na podstawie art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. do sytuacji, w których doszło wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do zmiany przeznaczenia nieruchomości w stosunku do tego przeznaczenia, jakie rzeczywiście (faktycznie) miała ona przed uchwaleniem planu, a zatem do wyeliminowania sytuacji, w których gmina mogłaby ponosić większe koszty swojej polityki planistycznej tylko ze względu na to, że dana nieruchomość potencjalnie, hipotetycznie mogłaby była – spełniając warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. – zostać wykorzystana w innym celu, niż faktycznie była wykorzystywana. Celem regulacji jest tym samym również wyeliminowanie nadużyć, które mogłyby mieć miejsce, gdyby właściciel nieruchomości, której w rzeczywistości nie planował np. przeznaczyć pod zabudowę, miał uzyskać odszkodowanie za ograniczenie możliwości zabudowy działki, tylko ze względu na to, że gdyby właściciel kiedykolwiek przed uchwaleniem planu miejscowego hipotetycznie wyraził taką wolę, to uzyskałby decyzję o warunkach zabudowy zezwalającą na realizację danej inwestycji, która potencjalnie mogłaby przynieść właścicielowi znaczny zysk, gdyby nieruchomość np. zbył inwestorowi właśnie pod taką hipotetyczną inwestycję.

Tym samym w świetle prawidłowego w kontekście art. 154 ust. 2 w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. przyjęcia przez biegłego sądowego K. B. podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości i w konsekwencji ustalenia, że nie doszło do zmiany wartości nieruchomości powódki wskutek uchwalenia przez pozwaną gminę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) -Park (...) z 2012 r., uznać należało, że powódka nie poniosła szkody rzeczywistej ( damnum emergens), a co za tym idzie dochodzone przez nią roszczenie jest niezasadne.

Uwzględnione łącznie powyższe okoliczności skutkowały uznaniem, że w niniejszej sprawie powódka nie udowodniła stosownie do art. 6 k.c., że istnieją podstawy do uwzględnienia roszczenia powódki opartego na art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., a zatem powództwo podlegało oddaleniu.

Niejako na marginesie dostrzec jednocześnie trzeba, że okoliczności niniejszej sprawy wskazują, iż w istocie powódka na nabyciu nieruchomości w 2006 r. nie była stratna (pod względem kwotowym), bowiem kupiła nieruchomość obejmującą działkę nr (...) za cenę łącznie 284.000 zł, gdy tymczasem z tytułu sprzedaży wydzielonej z niej działki nr (...) uzyskała kwotę 176.000 zł, zaś za działkę nr (...) otrzymała od pozwanej dobrowolnie odszkodowanie w kwocie 230.000 zł, a zatem łącznie za nieruchomość kupioną za cenę 284.000 zł otrzymała 406.000 zł. Co prawda była to kwota niższa, niż w wyciągu z operatu szacunkowego z 5 października 2010 r., sporządzonym dla całej działki nr (...) na zlecenie powódki, ale w istocie wycena ta nie poddawała się w toku niniejszej spawy jakiejkolwiek merytorycznej kontroli (przez biegłego sądowego), ze względu na to, że powódka przedstawiła tylko wyciąg z operatu szacunkowego, a co za tym idzie nie było możliwe zapoznanie się z tokiem rozumowania rzeczoznawcy, ani z przyjętym przez niego podejściem i metodami szacowania nieruchomości.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 108 § 1 w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. rozstrzygając, że pozwana wygrała proces w całości, zaś ich szczegółowe wyliczenie – z zastosowaniem zasady odpowiedzialności za wynik sprawy – pozostawiono referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się wyroku.