Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 stycznia 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Ryszard Sarnowicz

Sędzia SA– Ewa Stefańska (spr.)

Sędzia SO del. – Magdalena Sajur-Kordula

Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Kędzierska

po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2014 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa M. C.

przeciwko (...) S.A. w Z.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie

z dnia 1 lutego 2013 r., sygn. akt III C 1488/10

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od M. C. na rzecz (...) S.A. w Z. kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 822/13

UZASADNIENIE

Powód M. C. wnosił o zasądzenie od (...) S.A. z siedzibą w Z. na jego rzecz kwoty 111.548,75 zł wraz z odsetkami. Jako podstawę faktyczną roszczenia powód podał fakt, że odstąpił z winy pozwanego od umów deweloperskich, co skutkuje powstaniem obowiązku zwrotu przez pozwanego na jego rzecz kwoty 58.662,63 zł wpłaconej tytułem części ceny za lokale oraz zapłaty kwot po 27.029,68 zł stanowiących kary umowne z tytułu niewykonania umów.

Pozwany (...) S.A. z siedzibą w Z. wnosił o oddalenie powództwa podnosząc, że nie ma obowiązku zapłaty na rzecz powoda kar umownych, albowiem powód skutecznie nie odstąpił od przedmiotowych umów. Natomiast wobec braku zapłaty przez powoda pozostałej części ceny za lokale, pozwany rozwiązał umowy z winy powoda i obciążył go obowiązkiem zapłaty odszkodowania za szkodę wynikłą z niewykonania umów w wysokości 196.281,21 zł. Pozwany oświadczył ponadto, że dokonuje potrącenia kwoty 58.662,63 zł wpłaconej przez powoda tytułem części ceny za lokale z kwotą stanowiącą szkodę Spółki, przez co obie wierzytelności umarzają się do wysokości wierzytelności niższej.

Wyrokiem z dnia 1 lutego 2013 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie oddalił powództwo.

Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

M. C. i (...) S.A. z siedzibą w Z. łączyły dwie umowy deweloperskie z dnia 30 listopada 2007 r. o numerach (...) i (...), nazwane „przedwstępnymi umowami sprzedaży”. W umowach tych pozwany zobowiązał się do wybudowania dwóch lokali mieszkalnych, ustanowienia ich odrębnej własności i przeniesienia jej na powoda, którego świadczenie wzajemne miało polegać na zapłacie kwot po 551.626,23 zł za każdy z lokali. Pozwany zobowiązał się również do sprzedaży powodowi dwóch miejsc parkingowych w garażu pod budynkiem, za kwoty 33.250 zł i 35.000 zł. W § 5 ust. 5 umów strony ustaliły, iż cena za lokale będzie płatna w ten sposób, że 5% ich wartości (tj. kwoty po 27.581,32 zł) powód wpłaci nie później niż w dniu zawarcia każdej z umów, zaś pozostałe 95% ceny (tj. kwoty po 524.044,91 zł) zostanie wpłacone w terminie 7 dni od powiadomienia go przez pozwanego o możliwości protokolarnego przekazania każdego z lokali.

W § 6 ust. 1 i 3 umów pozwany zobowiązał się do wybudowania lokali i przedstawienia ich powodowi do odbioru do dnia 30 czerwca 2009 r., zaś powód zobowiązał się w wyznaczonym przez pozwanego terminie przystąpić do odbioru lokali. W § 9 ust. 1 lit. a-d umów strony ustaliły, że nabywca może rozwiązać umowę bez wypowiedzenia w przypadku, gdy powstała z przyczyn zależnych od sprzedającego zwłoka w przedstawieniu lokalu do odbioru trwa ponad 60 dni, bądź nastąpiła zwłoka z przyczyn zależnych od sprzedającego w zawarciu umowy przyrzeczonej, natomiast może odstąpić od umowy w przypadku, gdy w wyniku obmiaru okaże się, że ostateczna powierzchnia użytkowa lokalu różni się o więcej niż 3% od powierzchni określonej w umowie, bądź zmiany ceny przedmiotu umowy wynikającej ze zmiany stawki podatku od towarów i usług. Zaś zgodnie z § 9 ust. 1 lit. e-h umów, sprzedający mógł rozwiązać umowę bez wypowiedzenia w przypadku, gdy: nabywca odmawiał złożenia oświadczeń lub pełnomocnictw, opóźnienie nabywcy w zawarciu umowy przyrzeczonej trwało ponad 90 dni, powstałe z przyczyn zależnych od nabywcy opóźnienie w odbiorze lokalu trwało ponad 60 dni, bądź zwłoka nabywcy w zapłacie całości lub części ceny trwała ponad 30 dni.

W § 9 ust. 2 lit. a-d umów ustalono, że w przypadku odstąpienia od umowy lub jej rozwiązania przez którąkolwiek ze stron, pozwany zwróci powodowi dokonane wpłaty w terminie 30 dni od dnia odstąpienia od umowy lub jej rozwiązania, po potrąceniu przysługujących pozwanemu ewentualnych kar umownych, gdy umowę rozwiązał pozwany na podstawie § 9 ust. 1 pkt e-h, zaś z uwzględnieniem przysługujących nabywcy kar umownych, gdy umowę rozwiązał powód na podstawie § 9 ust. 1 lit. a-b. Z § 10 umów wynika, że w razie rozwiązania umowy przez jedną ze stron na podstawie § 9 ust. 1 lit. a-b, e-h, strona z winy której następuje rozwiązanie umowy zapłaci drugiej stronie karę umowną w wysokości 4,9% ceny, przy czym pozwany ma prawo do potrącenia kary umownej z już dokonanych płatności powoda.

W dniu zawarcia przedmiotowych umów powód wpłacił pozwanemu łącznie kwotę 58.662,63 zł. Następnie w pismach z dnia 30 kwietnia 2009 r. pozwany poinformował powoda o możliwości odbioru w dniach 25 i 29 czerwca 2009 r. lokali mieszkalnych celem prowadzenia prac adaptacyjnych i zagospodarowania oraz wezwał powoda do zapłaty pozostałej części ceny za lokale.

W dniu 24 lipca 2009 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. (...) W. wydał decyzję nr (...), którą udzielił inwestorowi (...) S.A. z siedzibą w Z. pozwolenia na użytkowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Pismem z dnia 28 lipca 2009 r. powód powiadomił pozwanego, iż nie przedstawiono mu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, zaś nie mogąc zapoznać się z aktualnym stanem budynku i mieszkań uznaje, że pozwany odstąpił od umów z własnej winy i powinien zapłacić mu kary umowne. W odpowiedzi, pismem z dnia 6 sierpnia 2009 r. pozwany poinformował powoda, że decyzją z dnia 24 lipca 2009 r. udzielono pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego i powód może obejrzeć lokale.

Pismami z dnia 12 sierpnia 2009 r. pozwany informował powoda, że decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 24 lipca 2009 r. stała się ostateczna w dniu 11 sierpnia 2009 r. i wezwał go do stawienia się w dniu 4 września 2009 r. w biurze administracji osiedla w celu protokolarnego przejęcia lokali. Następnie pismami z dnia 25 sierpnia 2009 r. pozwany wezwał powoda do dopłaty kwot po 557.294,93 zł za każdy z lokali w terminie do dnia 1 września 2009 r., pod rygorem rozwiązania umów z winy powoda. Zaś pismami z dnia 10 września 2009 r. pozwany wezwał ponownie powoda do stawienia się w biurze administracji osiedla w celu protokolarnego przejęcia lokali.

W odpowiedzi na powyższe, pismem z dnia 22 września 2009 r. powód poinformował, że do dnia 17 października 2009 r. będzie przebywał służbowo poza granicami kraju. Pismami z dnia 22 października 2009 r. pozwany wezwał powoda do stawienia się w dniu 4 grudnia 2009 r. w kancelarii notarialnej celem podpisania aktów notarialnych przenoszących własność lokali mieszkalnych, a także do wcześniejszego uregulowania zobowiązań finansowych wynikających z umów.

Powód prowadził z pozwanym negocjacje w przedmiocie obniżenia ceny lokali, domagając się obniżenia jej o 15%. Pozwany pismem z dnia 4 listopada 2009 r. wyraził zgodę na: rezygnację z realizacji umowy o numerze (...) i przeksięgowanie środków na umowę o numerze (...) pod warunkiem podpisania aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu do dnia 31 grudnia 2009 r., na udzielenie powodowi rabatu w wysokości 7% wartości umowy o numerze (...) (tj. obniżenie ceny 1 m ² lokalu do kwoty 7.500 zł) i obniżenie ceny miejsca garażowego do kwoty 32.550 zł, a także na przesunięcie terminu wpłaty pozostałej części ceny do 30 dni liczonych od podpisania aneksu do umowy, bez konsekwencji w postaci naliczania odsetek ustawowych i kosztów eksploatacyjnych. Jednakże pismem z dnia 18 listopada 2009 r. powód nie wyraził zgody na rabat 7% i domagał się udzielenia mu rabatu w wysokości 15%.

W piśmie z dnia 7 maja 2010 r. powód powołał się na własne pismo z dnia 28 lipca 2009 r. w którym uznał, że w sytuacji nie posiadania przez pozwanego ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku i braku możliwości oceny stanu zaawansowania prac, zawarte umowy nie wiążą go, albowiem odstąpienie od nich nastąpiło z winy pozwanego. W piśmie tym wskazał, że zgodnie z § 9 ust. 1 lit a umów, nabywca mógł rozwiązać umowę bez wypowiedzenia, gdy powstała z przyczyn zależnych od Spółki zwłoka w przedstawieniu nabywcy lokalu do odbioru trwała ponad 60 dni. W przedmiotowych umowach termin oddania lokali nabywcy został ustalony na dzień 30 czerwca 2009 r., tymczasem pismem z dnia 12 sierpnia 2009 r. pozwany zaoferował protokolarny odbiór lokali w dniu 4 września 2009 r., a więc po upływie 60 dni liczonych od powyższego terminu. W związku z powyższym powód wezwał pozwanego do zwrotu wpłaconej kwoty 57.489,38 zł wraz z odsetkami, a także do uiszczenia na podstawie § 10 umów kary umownej w wysokości 4,9% ceny lokali.

Na podstawie zeznań powoda Sąd Okręgowy ustalił, że istniały dwie rzeczywiste przyczyny braku jego zainteresowania realizacją przedmiotowych umów: silny spadek cen mieszkań na rynku, oraz wiedza powoda o problemach dewelopera i obawa przed nim.

W pismach z dnia 9 września 2010 r. pozwany złożył powodowi skuteczne oświadczenia o odstąpieniu od obu umów, z winy powoda.

W dniu 20 grudnia 2010 r. pozwany zawarł przedwstępną umowę sprzedaży o numerze (...), w której zobowiązał się ustanowić odrębną własność i sprzedać na rzecz A. S. i K. S. lokal mieszkalny za cenę 463.614,33 zł. Następnie w dniu 28 grudnia 2010 r. pozwany zawarł przedwstępną umowę sprzedaży o numerze (...), w której zobowiązał się ustanowić odrębną własność i sprzedać na rzecz J. S. lokal mieszkalny za cenę 491.089,73 zł wraz z miejscem parkingowym za cenę 5.000 zł.

W dniu 28 marca 2011 r. pozwany zawarł z J. S. umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu za cenę 491.089,73 zł wraz z miejscem parkingowym za cenę 5.000 zł. Natomiast w dniu 7 października 2011 r. pozwany zawarł z K. S. i A. S. umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu za cenę 463.614,33 zł. Za lokal oznaczony numerem (...) pozwany udzielił nabywcy rabatu od ceny umówionej z powodem w wysokości 2,7%, zaś za lokal o numerze (...) rabat wynosił 4,5%.

W dniu 1 czerwca 2012 r. pozwany zgłosił zarzut potrącenia kwoty 178.548,40 zł, należnej mu tytułem naprawienia szkody poniesionej w związku z niewykonaniem umów przez powoda. Na podstawie opinii biegłego sądowego G. S. Sąd Okręgowy ustalił, że wartość rynkowa lokalu oznaczonego numerem (...) wraz z miejscem parkingowym w podziemnym garażu wielostanowiskowym według stanu na dzień 28 marca 2011 r. wynosi 485.800 zł. Natomiast wartość rynkowa lokalu o numerze (...) (który został sprzedany bez miejsca parkingowego) według stanu na dzień 7 października 2011 r. wynosi 451.000 zł.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że spór w przedmiotowej sprawie dotyczy wzajemnych zobowiązań stron z tytułu tzw. umów deweloperskich zawartych w dniu 30 czerwca 2007 r., a więc jeszcze przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r., nr 232, poz. 1377). Wskazał również, że według dotychczasowych poglądów orzecznictwa tzw. umowa deweloperska jest umową powstałą w wyniku połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r., sygn. akt IV CK 521/03, Lex nr 183717). Sąd pierwszej instancji wskazał, że konsekwencją uznania przedmiotowych umów za deweloperskie, a nie przedwstępne umowy sprzedaży, jest brak uprawnień stron wynikających z przepisów art. 389 k.c. i 390 k.c.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że istotą sporu w niniejszej sprawie była ocena, czy doszło do skutecznego odstąpienia od przedmiotowych umów przez jedną ze stron. Wyjaśnił, że prawo odstąpienia od umowy może opierać się na zapisie umowy (umowne prawo odstąpienia), bądź na przepisie ustawy (ustawowe prawo odstąpienia).

Sąd Okręgowy podał, że umowne prawo odstąpienia zostało uregulowane w art. 395 § 1 k.c., zgodnie z którym można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Stwierdził, że dla skutecznego zastrzeżenia tego prawa konieczne jest ograniczenie go terminem końcowym, gdyż zastrzeżenie prawa odstąpienia nieograniczone terminem jest nieważne (art. 58 k.c.). W ocenie Sądu pierwszej instancji, w przedmiotowych umowach strony nie ograniczyły prawa odstąpienia od umowy terminem końcowym. Za taki termin nie może być uznany okres 60 dni, o którym mowa w § 9 ust. 1 umów, albowiem określa on początek okresu, po upływie którego powodowi miało przysługiwać uprawnienie do odstąpienia od umowy. Umowy nie określają natomiast terminu końcowego, do którego możliwe jest skorzystanie z tego uprawnienia, co skutkuje nieważnością zastrzeżenia umownego prawa odstąpienia. Dlatego żadna ze stron nie mogła zrealizować umownego prawa odstąpienia.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, strony mogły skorzystać jedynie z ustawowego prawa odstąpienia. Zgodnie z art. 491 § 1 k.c., jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Sąd Okręgowy wskazał, że strona może odstąpić od umowy wzajemnej dopiero po wyznaczeniu stronie będącej w zwłoce dodatkowego odpowiedniego terminu do jej wykonania. Natomiast brak wyznaczenia dodatkowego terminu spełnienia świadczenia powoduje, że zobowiązany może je spełnić także po upływie umówionego terminu. W takim przypadku wierzyciel uchylając się od przyjęcia zaoferowanego świadczenia popada w zwłokę (art. 486 § 2 k.c.).

Sąd Okręgowy powołał także treść art. 492 k.c., z którego wynika, że jeżeli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym, strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonanie zobowiązania przez jedną ze stron po terminie nie miałoby dla drugiej strony znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce. Wskazał jednak, że zastosowanie tego przepisu jest możliwe tylko wtedy, gdy w umowie zawarte zostało postanowienie, z którego jednoznacznie wynika, iż w razie zwłoki jednej ze stron w spełnieniu świadczenia w terminie ściśle określonym, druga strona będzie uprawniona do odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2009 r., sygn. akt V CSK 454/08, Lex nr 627256).

Sąd pierwszej instancji podkreślił, że niezależnie od tego, czy w niniejszej sprawie zachodziłyby przesłanki skorzystania przez powoda z prawa odstąpienia, dla skutecznego odstąpienia od umów deweloperskich konieczne było złożenie przez powoda oświadczenia woli w tym przedmiocie. Art. 60 k.c. pozwala uznać czyjeś zachowanie za oświadczenie woli tylko wówczas, gdy wyraża ono wolę dokonania czynności prawnej w sposób dostateczny. Tymczasem w ocenie Sądu Okręgowego, woli odstąpienia od umów nie można wywieść z treści pisma powoda z dnia 28 lipca 2009 r., ani z jego późniejszego zachowania. Strony nie traktowały tego pisma jako oświadczenia woli o odstąpieniu od umów, skoro pozwany po jego otrzymaniu wzywał powoda do odbioru lokali i podpisania aktu notarialnego, zaś powód informował go, że w wyznaczonej dacie odbioru lokali będzie przebywał za granicą, a następnie strony negocjowały warunki zawarcia umów przenoszących własność lokali. Dlatego, w ocenie Sądu Okręgowego, powód nie złożył oświadczenia woli o odstąpieniu od umów, a tylko zapowiedział, że ewentualnie takie oświadczenie złoży.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, w przedmiotowej sprawie nie istniały ponadto okoliczności uprawniające powoda do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umów. Pozwany już w kwietniu 2009 r. wezwał powoda do odebrania lokali w dniach 25 czerwca i 29 czerwca 2009 r. Za okoliczność bez znaczenia uznał Sąd Okręgowy brak pozwolenia na użytkowanie budynku, albowiem powód mógł odebrać lokale w celu prowadzenia prac adaptacyjnych, zaś łączące strony umowy nie przewidywały uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku jako warunku protokolarnego przejęcia lokali przez nabywcę. W dniu 28 lipca 2009 r. powód został powiadomiony o uzyskaniu przez pozwanego decyzji z dnia 24 lipca 2009 r. o pozwoleniu na użytkowanie budynku, a także o tym, że stała się ona ostateczna z dniem 11 sierpnia 2009 r. Następnie w pismach z dnia 12 sierpnia 2009 r. pozwany poinformował powoda o możliwości protokolarnego przejęcia lokali, co nastąpiło przed upływem 60 dni od terminu podanego w umowach.

W ocenie Sądu Okręgowego pozwany wykonał zobowiązanie zgodnie z treścią przedmiotowych umów. Natomiast powód nie wykonał zobowiązań wynikających z tych umów, albowiem: nie uiścił pozostałej części umówionej ceny, nie odebrał lokali i nie stawił się do notariusza celem zawarcia umów przenoszących własność. Sąd pierwszej instancji podkreślił, że sam powód w swoich zeznaniach przyznał, że zrezygnował z realizacji umów z powodu utraty zaufania do dewelopera, gdyż z mediów dowiedział się, iż zapadają przeciwko niemu wyroki sądów, a także z uwagi na spadek cen mieszkań. Gdy pozwany nie wyraził zgody na obniżenie ceny lokali, powód zaczął dążyć do odstąpienia od umów.

Zdaniem Sądu Okręgowego, pozwany skutecznie odstąpił od umów zawartych w dniu 30 listopada 2007 r. z winy powoda. Wskazał, że zgodnie z treścią art. 494 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, jest obowiązana zwrócić drugiej stronie to co otrzymała od niej na mocy umowy, sama zaś może żądać tego co świadczyła oraz, niezależnie od powyższego, może żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. W ocenie Sądu pierwszej instancji, powód wobec pozwanego ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za niewykonanie umów deweloperskich na podstawie art. 471 k.c. W dniach 25 i 29 czerwca 2009 r. powód nie odebrał lokali w celu ich zagospodarowywania, ani nie zapłacił pozostałej części ceny. Odbioru tego nie dokonał pomimo, że od dnia 12 sierpnia 2009 r. decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku była ostateczna. Powód próbował negocjować z pozwanym obniżenie ceny za lokale, co nie przyniosło zadowalającego go rezultatu.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, pozwany udowodnił wysokość szkody poniesionej na skutek nie wykonania zobowiązania przez powoda. W opinii biegłego sądowego G. S. została oszacowana rynkowa wartość obydwu lokali w dacie ich sprzedaży, zaś poniesiona przez pozwanego szkoda odpowiada różnicy między ceną lokali określoną w zawartych przez strony umowach (wyższą) a ich rynkową ceną w dacie faktycznej sprzedaży lokali osobom trzecim (niższą). Zdaniem Sądu pierwszej instancji, pomiędzy niewykonaniem umów z winy powoda a powstałą u pozwanego szkodą zachodzi adekwatny związek przyczynowy w rozumieniu art. 361 § 1 k.c. Gdyby bowiem powód odebrał lokale zgodnie z umowami, pozwany otrzymałby umówione kwoty 578.214 zł i 577.771,25 zł, powiększone o ceny garaży. Sąd Okręgowy wskazał, że różnica pomiędzy umówioną przez strony ceną lokalu o numerze (...) a jego rynkową wartością w dacie faktycznego zbycia (bez garażu) wynosiła 126.771,25 zł, zaś różnica ta w odniesieniu do lokalu o numerze (...) (z garażem) wynosiła 92.414 zł.

Sąd Okręgowy podał również, że zgodnie z art. 498 § 1 k.c. potrącenie jest możliwe wówczas, gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, ponadto obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym. W ocenie Sądu pierwszej instancji, pozwany był dłużnikiem powoda co do kwoty 58.662,63 zł, albowiem odstępując od umowy wzajemnej powinien zwrócić to, co otrzymał od powoda. Jednocześnie pozwany ma prawo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania przez powoda zobowiązania i skutecznie zgłosił zarzut potrącenia swojej wierzytelności z tego tytułu z wyżej wskazaną wierzytelnością powoda. Ponieważ wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej, pozwany może zatrzymać w całości kwotę, którą świadczył mu powód. W ocenie Sądu pierwszej instancji, powodowi nie należą się również kary umowne przewidziane w § 10 obydwu umów, albowiem niewykonanie tych umów nastąpiło z przyczyn leżących po stronie powoda. Dlatego powództwo w całości zostało oddalone.

Od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie apelację wniósł powód M. C..

Apelacją z dnia 4 kwietnia 2013 r. powód zaskarżył wyrok w całości, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Wyrokowi Sądu Okręgowego zarzucił:

1) naruszenie prawa materialnego polegające na obrazie art. 41 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) poprzez zastosowanie przepisów tej ustawy do przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu zawartej przed dniem 29 kwietnia 2012 r.;

2) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że powód nie złożył oświadczenia w przedmiocie odstąpienia od umowy;

3) błąd w ustaleniach faktycznych polegający na uznaniu normalnego związku przyczynowego między opóźnieniem w sprzedaży lokali a spadkiem ich wartości.

Pozwany (...) S.A. z siedzibą w Z. wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja powoda nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Także rozważania prawne Sądu pierwszej instancji są w większości prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie powód Z. R. domagał się zasądzenia od pozwanego (...) S.A. z siedzibą w Z. na jego rzecz kwoty 111.548,75 zł wraz z odsetkami, na którą miały składać się: kwota 58.662,63 zł wpłacona pozwanemu tytułem 5% ceny za lokale oraz kwoty po 27.029,68 zł tytułem kar umownych związanych z odstąpieniem przez powoda od umów deweloperskich z winy pozwanego. Natomiast pozwany wnosił o oddalenie powództwa w całości, podnosząc że powód nie odstąpił skutecznie od umów, więc brak jest podstaw do zasądzenia na jego rzecz kar umownych. Ponadto ponieważ na skutek niewykonania umów przez powoda w majątku pozwanego powstała szkoda, zaś kara umowna w wysokości 4,9% wartości brutto umów została uznana za rażąco wygórowaną, pozwany określił wysokość odszkodowania na podstawie art. 471 k.c. na kwotę 196.281,21 zł i kwotę tę potrącił z wierzytelnością powoda z tytułu zwrotu uiszczonych 5% ceny za lokale, co skutkowało umorzeniem obu wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej.

Sąd pierwszej instancji na podstawie ustalonego stanu faktycznego dokonał oceny prawnej roszczeń powoda i doszedł do wniosku, że nie zasługują one na uwzględnienie. Sąd Okręgowy ustalił, że po pierwsze - powód nie złożył pozwanemu oświadczenia woli o odstąpieniu od przedmiotowych umów, zaś po drugie - w niniejszej sprawie nie istniały podstawy faktyczne umożliwiające powodowi skuteczne złożenie takiego oświadczenia, albowiem nie wystąpiła żadna z przesłanek realizacji ustawowego lub umownego prawa odstąpienia. Dlatego podzielił stanowisko (...) S.A., że powód nie może skutecznie dochodzić od pozwanego zapłaty kar umownych na podstawie § 10 w związku z § 9 ust. 1 lit a-b umów deweloperskich.

Sąd pierwszej instancji uznał również, że na pozwanym nie ciąży obowiązek zwrotu powodowi kwoty 58.662,63 zł wpłaconej tytułem 5% ceny za lokale, pomimo iż taki obowiązek wynika z art. 494 k.c. w sytuacji, gdy pozwany skutecznie odstąpił od łączących go z powodem umów wzajemnych. Jednakże ponieważ pozwany potrącił kwotę należnego mu odszkodowania w wysokości 196.281,21 zł z powyższą wierzytelnością powoda, skutkowało to umorzeniem obu wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej. Sąd Okręgowy podzielił argumentację pozwanego, że gdyby powód wykonał przedmiotowe umowy zgodnie z ich treścią, wobec spadku cen nieruchomości na rynku już po zawarciu tych umów, majątek pozwanego powiększyłby się o kwotę stanowiącą różnicę między wartością rynkową lokali w dacie ich faktycznej sprzedaży (która była niższa) a umówioną ceną za te lokale (która była wyższa). Nie wykonując przedmiotowych umów, z powołaniem się na bezskuteczne od nich odstąpienie, powód doprowadził więc do szkody w majątku pozwanego w postaci lucrum cessans. Również Sąd Apelacyjny podziela powyższe ustalenia faktyczne i oceny prawne.

Nie ma racji powód zarzucając w apelacji naruszenie prawa materialnego polegające na obrazie art. 41 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) poprzez zastosowanie przepisów tej ustawy do przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu zawartej przed dniem 29 kwietnia 2012 r. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika bowiem jednoznacznie, że Sąd Okręgowy nie stosował przepisów powołanej ustawy do oceny stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie, a jedynie wskazał, że przed jej wejściem w życie nie istniała definicja ustawowa umowy deweloperskiej. Dlatego sformułowany w apelacji zarzut nierozpoznania istoty sprawy jest całkowicie bezzasadny.

M. C. w apelacji zgłosił ponadto zarzut błędu w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, że powód nie złożył oświadczenia w przedmiocie odstąpienia od umowy, a także na uznaniu normalnego związku przyczynowego między opóźnieniem w sprzedaży lokali a spadkiem ich wartości. Jednakże w związku z tym powód nie sformułował żadnych zarzutów naruszenia prawa procesowego, które miałyby prowadzić do wadliwego ustalenia stanu faktycznego przez Sąd pierwszej instancji. Tymczasem w uchwale 7 sędziów - zasada prawna - z dnia 31 stycznia 2008 r. (sygn. akt III CZP 49/07, OSNC 2008/6/55) Sąd Najwyższy wskazał, że sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego. Dlatego fakt niepodniesienia przez powoda w apelacji żadnych zarzutów naruszenia prawa procesowego mających prowadzić do błędnego ustalenia stanu faktycznego, utrudnia Sądowi Apelacyjnemu zbadanie zarzutów apelacyjnych.

Jednakże ponieważ rzeczywista treść zarzutów powoda zmierza do zakwestionowania dokonanej przez Sąd Okręgowy oceny prawnej stanu faktycznego, możliwe jest ich rozpatrzenie przez Sąd Apelacyjny. Zarzucając wadliwe uznanie, że pismo powoda z dnia 28 lipca 2009 r. nie zawiera oświadczenia o odstąpieniu od umów, M. C. w istocie podniósł zarzut naruszenia art. 65 § 1 k.c. poprzez błędną wykładnię oświadczenia woli powoda.

W ocenie Sądu odwoławczego zarzut ten jest nietrafny. Zgodnie z powołanym przepisem, oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Przy tym, podstawową rolę przy wykładni oświadczeń woli złożonych w formie pisemnej stanowi dokument, w którym nadano określone brzmienie interpretowanym oświadczeniom woli. W procesie wykładni oświadczeń woli złożonych w formie pisemnej zasadnicze znaczenie należy zatem nadać językowym regułom znaczeniowym (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2013 r., sygn. akt IV CSK 569/12, Lex nr 1324323). W piśmie z dnia 28 lipca 2009 r. (k. 78) powód złożył oświadczenie następującej treści: „Nie mogąc zapoznać się z aktualnym stanem budynku jak i stanem mieszkań w obecnej sytuacji uważam, że odstąpiliście Państwo od umowy z Waszej winy i wnoszę o przekazanie na mój adres kary umownej”.

W ocenie Sądu Apelacyjnego oświadczenie to nie wskazuje, aby to powód odstąpił od umów, bądź rozwiązał je bez wypowiedzenia, wobec zaistnienia którejś z przesłanek określonych w § 9 ust. 1 lit a i b umów deweloperskich. Powód wyraźnie oświadcza, że zachowanie pozwanego polegające na nieudostępnieniu mu lokali celem zapoznania się ze stanem zaawansowania robót, zamierza uznać za dorozumiane odstąpienie od umów przez pozwanego. Sam natomiast takiego oświadczenia nie składa.

Sąd Apelacyjny zgadza się z poglądem Sądu Najwyższego, że odstąpienie jest wyjątkiem od zasady trwałości umownych stosunków zobowiązaniowych, stąd postanowienia umowy, przepisy regulujące tę instytucję oraz oświadczenia stron składane na ich podstawie winny być interpretowane ściśle. Jednostronne oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy złożone w wykonaniu powyższego uprawnienia kształtuje stosunek prawny przez jego ustanie. W braku uprawnienia i zachowania wymogów umownych wskazany skutek nie nastąpi. Niedopuszczalna jest tym samym ocena skuteczności złożonego oświadczenia o odstąpieniu od umowy w oparciu o inne, jak wskazane w jego treści przyczyny i podstawy, nawet gdyby były one przewidziane w umowie bądź wynikały z ustawy (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 2013 r., sygn. akt III CSK 267/12, Lex nr 1353204).

W ocenie Sądu Apelacyjnego, po pierwsze - z treści pisma z dnia 28 lipca 2009 r. nie wynika, aby powód złożył w nim oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy, a po drugie - powód w piśmie tym nie wskazał przyczyn i podstaw ustawowych bądź umownych ewentualnego odstąpienia od umów. Dlatego prezentowana przez powoda w apelacji wykładnia jego oświadczenia woli jest wadliwa, także w kontekście jego późniejszych działań i oświadczeń, omówionych szczegółowo w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Nie ma również racji powód twierdząc, że okoliczność nie dysponowania przez pozwanego w dniu 30 czerwca 2009 r. ostateczną decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku skutkowała niemożliwością świadczenia, o której mowa w art. 493 § 1 k.c. Po pierwsze - pojęcie niemożliwości świadczenia (niezależnie od tego, czy chodzi o niemożliwość pierwotną czy następczą) ma charakter obiektywny, co oznacza, że takiego świadczenia nie może spełnić nie tylko dłużnik, ale żadna inna osoba (świadczenie rzeczywiście niewykonalne). Natomiast w innych kategoriach rozważana jest terminowość spełnienia świadczenia, na co wskazuje powód w apelacji. Po drugie zaś - nie ulega wątpliwości, że powód w piśmie z dnia 28 lipca 2009 r. nie powoływał się na przesłankę w postaci niemożności świadczenia, a więc niewątpliwie na tej podstawie od umów nie odstępował.

Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 361 § 1 k.c. poprzez wadliwe przyjęcie, że spadek cen nieruchomości w latach 2009-2011 jest zjawiskiem normalnym, za które powód powinien ponosić odpowiedzialność. Według powoda rynek nieruchomości ma co prawda cechę zmienności, lecz tendencją na nim dominującą jest cykliczny wzrost wartości nieruchomości. W ocenie Sądu Apelacyjnego słusznie przyjął Sąd Okręgowy, że na skutek niewykonania umów przez powoda pozwany poniósł szkodę, która odpowiada różnicy między tym, co pozwany otrzymałby od powoda w razie wykonania umów (kwota wyższa), a tym, co pozwany otrzymał od innych nabywców za przedmiotowe lokale (kwota niższa). Istnienie adekwatnego związku przyczynowego między niewykonaniem umów przez powoda a poniesioną przez pozwanego szkodą jest oczywiste, albowiem gdyby powód wykonał umowy, pozwany nie byłby zmuszony do sprzedania ich ze stratą. Przy tym, pozwany jako deweloper miał prawo do niezwłocznej sprzedaży przedmiotowych lokali po odstąpieniu od łączących strony umów, więc niesłusznie twierdzi powód w apelacji, że pozwany powinien oczekiwać na wzrost cen nieruchomości na rynku.

Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego był art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.