Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 listopada 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 9 listopada 2016 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa H. P. (1)

przeciwko M. H. (1) i T. H.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. akt II C 663/13

1)  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie 1. o tyle, że zasądzoną nim kwotę 305.702 złote obniża do 49.761,40 (czterdziestu dziewięciu tysięcy siedmiuset sześćdziesięciu jeden i 40/100) złotych, a w pozostałej części powództwo oddala,

b)  w punkcie 4. o tyle, że zasądzone nim od powoda na rzecz pozwanych koszty sądowe podwyższa z 9.433,73 złotych do 14.905 (czternastu tysięcy dziewięciuset pięciu) złotych,

c)  w punkcie 5. o tyle, że w miejsce kwoty 27.762,82 złote jaką nakazano pobrać od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa nakazuje pobrać 4.978 (cztery tysiące dziewięćset siedemdziesiąt osiem) złotych;

2)  w pozostałej części apelację oddala;

3)  zasądza od powoda na rzecz pozwanych 12.687 (dwanaście tysięcy sześćset osiemdziesiąt siedem) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 501/16

UZASADNIENIE

H. P. (1) żądał zasądzenia na swoją rzecz od T. H. i M. H. (1) 1.211.483 zł odszkodowania za bezprawne, bezumowne wykorzystywanie nieruchomości położonej w B. S. przy ul. (...), w okresie od 1 stycznia 2004 roku do 31 października 2011 roku, czyli 91 miesięcy po 13.313 zł miesięcznie, wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wymagalności każdej z rat oraz kosztów postępowania, wskazując jako podstawę roszczenia art. 225 k.c., art. 395 § 2 k.c. i art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Podał, że pozwani bezprawnie władają nieruchomością od stycznia 2004 roku, w związku z zawarciem przedwstępnej umowy jej sprzedaży z dnia 4 marca 2004 roku, która to umowa nie doszła do skutku, a powództwo skierowane przeciwko właścicielom o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli zostało oddalone.

T. H. i M. H. (1) uznali powództwo do kwoty 2.475 zł, stanowiącej wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości należne za okres od lutego do października 2011 roku, wnosząc o oddalenie powództwa w pozostałym zakresie. Przyznali, że zawarli z powodem oraz jego matką przedwstępną umowę przeniesienia własności nieruchomości, zgodnie z którą właściciele zobowiązali się uregulować stan prawny nieruchomości, a równocześnie potwierdzili fakt jej posiadania przez pozwanych. Natomiast w 2010 r. kiedy przekazywane przez pozwanych co miesiąc kwoty osiągnęły wartość umówionej ceny sprzedaży, powód i jego matka oświadczyli, że nie widzą możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej i wszczęli postępowanie eksmisyjne. Pozwani zarzucili, że przez cały okres niezakłóconego posiadania, aż do chwili otrzymania odpisu pozwu w niniejszej sprawie, mieli status posiadaczy w dobrej wierze, a zatem wynagrodzenie z tytułu korzystania z nieruchomości jest należne wyłącznie za okres od lutego 2011 r. Wskazali, że sposób wyliczenia roszczenia jest całkowicie nieadekwatny do okoliczności sprawy i nie czyni zadość zasadom współżycia społecznego, zwłaszcza że w okresie obowiązywania umowy najmu nieruchomości, która uprzednio wiązała właścicieli nieruchomości, miesięczny czynsz wynosił 1.100 zł, a cena nieruchomości została umówiona na 150.000 złotych, co oznacza że stawka kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie jest kwotą wygórowaną, której powód z tytułu najmu nigdy by nie uzyskał. Zakwestionowali też powierzchnię nieruchomości oraz legitymację powoda, który jest jedynie współwłaścicielem nieruchomości w ¼ części.

W toku postępowania pozwany T. H. cofnął oświadczenie o częściowym uznaniu żądania pozwu.

Przy tak sformułowanych stanowiskach Sąd Okręgowy w Katowicach dnia 29 listopada 2012 roku wydał wyrok, którym objął także sprawy z powództwa T. H. (sygn. II C 647/11) i M. H. (1) (sygn. II C 102/12), w których domagali się zasądzenia solidarnie od H. P. (2) i H. P. (1) odpowiednio kwot 75.800 zł i 70.000 zł z ustawowymi odsetkami i kosztami postępowania z tytułu zwrotu zapłaconej pozwanym należności wynikającej z umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. I tak w sprawie z powództwa T. H. zasądził od pozwanych solidarnie 75.800 zł z ustawowymi odsetkami oraz koszty procesu, a w sprawie z powództwa M. H. (1) zasądził od pozwanych solidarnie 70.000 zł z ustawowymi odsetkami i koszty procesu, natomiast w sprawie z powództwa H. P. (1) przeciwko T. H. i M. H. (1) zasądził od pozwanego M. H. (1) na rzecz powoda 9.900 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 15 listopada 2011 roku, nadając wyrokowi odnośnie kwoty 2.475 zł rygor natychmiastowej wykonalności, oddalił powództwo w pozostałym zakresie w stosunku do M. H. (1) i w całości w stosunku do T. H. oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanych 7.217 kosztów procesu. Wskazał, że roszczenie uzupełniające właściciela może być skierowane wyłącznie przeciwko posiadaczowi nieruchomości, a T. H. w ogóle posiadaczem nieruchomości nie był, gdyż nie nią władał. Natomiast drugi z pozwanych w okresie od stycznia do listopada 2004 roku nie był posiadaczem nieruchomości, później zaś do lutego 2011 roku był jej posiadaczem w dobrej wierze, gdyż pozostawał w usprawiedliwionym przeświadczeniu o przysługującym mu prawie do bezpłatnego z niej korzystania. Stąd w stosunku do niego roszczenie uzupełniające przysługiwało w wysokości po 1.100 zł miesięcznie za okres od lutego do października 2011 roku. Sąd Okręgowy podkreślił, że powód nie wykazał wysokości roszczenia, gdyż pomimo że to na nim spoczywał dowód tej okoliczności, nie złożył wniosku o opinię biegłego. Za uzasadnione w oparciu o art. 410 § 2 k.c. uznał powództwa T. H. i M. H. (1), ponieważ ich wpłaty zakwalifikował jako płatności na poczet nabycia nieruchomości w formie zaliczek, a skoro nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, podlegały one zwrotowi jako świadczenie nienależne.

Po rozpoznaniu apelacji H. P. (2) i H. P. (1) od tego wyroku Sąd Apelacyjny w Katowicach wyrokiem z dnia 24 maja 2013 (sygn. akt I ACa 266/13) roku uchylił wyrok Sądu Okręgowego z dnia 29 listopada 2012 roku w zakresie powództwa H. P. (1) przeciwko T. H. i M. H. (1) o zapłatę i przekazał w tej części sprawę do ponownego rozpoznania, a w pozostałej części apelację oddalił. Stanął na stanowisku, że w świetle bezspornych w istocie okoliczności nie można było przyjąć, że T. H. nie był posiadaczem nieruchomości, gdyż wprawdzie nie mieszkał na nieruchomości i nie prowadził tam działalności gospodarczej, jednakże wszedł w jej posiadanie wspólnie z bratem z mocy umowy przedwstępnej, zgodnie z którą miał stać się jej współwłaścicielem. Sąd Apelacyjny podkreślił, że w związku z zamiarem nabycia nieruchomości, obaj pozwani weszli w jej posiadanie, a co więcej prezentowali oni takie stanowisko n. p. w odpowiedzi na pozew, gdzie podali: „Niekwestionowanym jest …, iż pozwani weszli w posiadanie nieruchomości w wyniku przedwstępnej umowy z dnia 4 marca 2004 r.”, czy np. w zeznaniach T. H., który zeznał: „jesteśmy cały czas na tej nieruchomości bo chcieliśmy ją przejąć.” Z tych względów oddalenie powództwa względem T. H. uznał za niezasadne. W ocenie tego sądu nietrafne było także przyjęcie przez sąd pierwszej instancji, że M. H. (1) był posiadaczem samoistnym nieruchomości w dobrej wierze. Z umowy przedwstępnej wynikało bowiem w sposób oczywisty, że obaj pozwani nie są właścicielami nieruchomości oraz, że staną się nimi dopiero gdy dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Skoro sami pozwani wiązali swoje posiadanie z umową przedwstępną, a z umowy tej wprost wynika, że nie przysługuje im prawo własności nieruchomości, to brak było podstaw do przyjęcia po ich stronie dobrej wiary. Z tych względów Sąd Apelacyjny uznał, że żądanie powoda znajduje co do zasady podstawę w art. 225 k.c., a ustalenia wymaga tylko wysokość należnego wynagrodzenia. Wprawdzie ciężar dowodu spoczywał zgodnie z art. 6 k.c. na powodzie, jednakże ponieważ sąd może dopuścić dowód nie wskazany przez stronę (art. 232 k.p.c.), powinien to uczynić, gdyż nie sposób przyjąć, aby wskutek nieuwzględnienia roszczenia powoda jako nieudowodnionego co do wysokości, zaakceptować sytuację wieloletniego korzystania przez pozwanych z cudzej nieruchomości bez zapłaty jakichkolwiek należności.

Sąd Apelacyjny uchylając wyrok w tej części wskazał, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy niezbędne będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego w celu ustalenia wysokości wynagrodzenia za okres bezumownego korzystania przez pozwanych z nieruchomości powoda. W zakresie dotyczącym rozstrzygnięć o żądaniach T. H. i M. H. (1) wyrok Sądu Okręgowego się uprawomocnił.

Przedmiotem sprawy ponownie rozpoznawanej przed Sądem Okręgowym było zatem powództwo H. P. (1) przeciwko M. H. (1) i T. H. o zapłatę i sąd ten wyrokiem z dnia 11 grudnia 2015 r. zasądził od pozwanych na rzecz powoda 305.702 złote z ustawowymi odsetkami od 15 listopada 2011 r., nadając wyrokowi odnośnie kwoty 2.475 zł rygor natychmiastowej wykonalności, oddalił powództwo w pozostałym zakresie, zasądził od powoda na rzecz pozwanych koszty procesu, nakazał pobrać od pozwanych na rzecz Skarbu Państwa część opłaty sądowej i odstąpił od obciążania kosztami sądowymi powoda, powołując się na następujące ustalenia:

Powód jest współwłaścicielem w ¼ części nieruchomości położonej w B. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Bytomiu prowadzi księgę wieczystą nr KW (...), składającej się z działek oznaczonych nr (...) o powierzchni 0,0066 ha oraz nr (...) o powierzchni 0,1461 ha, zabudowanej budynkiem usługowo-mieszkalnym i warsztatem o łącznej powierzchni użytkowej 252,7 m ². Pozostałymi współwłaścicielami są H. P. (2) w ½ części oraz D. P. w ¼ części.

Od 1998 roku spółka cywilna o nazwie PHU (...) na mocy umowy najmu zawartej z matką powoda na terenie nieruchomości prowadziła działalność gospodarczą. Początkowo jej wspólnikami byli znajomi M. H. (1), a po ich wystąpieniu stali się nimi jego żona M. H. (2) i jego ojciec J. H.. Faktycznie działalność gospodarczą na terenie nieruchomości prowadził M. H. (1), a nadto do listopada 2004 roku zamieszkiwał w niej wraz z rodziną. Po tym czasie działalność na nieruchomości prowadził już wyłącznie M. H. (1) jako podmiot gospodarczy pod nazwą (...).

W trakcie obowiązywania umowy najmu H. P. (2) i H. P. (1) postanowili sprzedać nieruchomość pozwanym. Pismem z dnia 31 grudnia 2003 roku zwolnili spółkę (...) z płacenia czynszu najmu do chwili sprzedaży nieruchomości. W dniu 4 marca 2004 roku strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży. Powód wraz z matką zobowiązali się sprzedać swe udziały w nieruchomości za cenę 150.000 zł do dnia 31 grudnia 2004 roku, a pozwani zobowiązali się udziały kupić za cenę po 75.000 zł każdy. Powód i jego matka pokwitowali odbiór kwoty 4.000 zł zaliczonej na poczet ceny sprzedaży, a nadto strony ustaliły, że do dnia 10 marca 2004 roku kupujący zapłacą 2.000 zł. Raty w takiej samej wysokości płatne do 10 dnia każdego miesiąca pozwani zobowiązali się płacić przez kolejne miesiące do grudnia 2004 roku, z zastrzeżeniem uregulowania całości ceny do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystkie te wpłacane do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej kwoty, stanowić miały zadatek, z zaliczeniem na poczet ceny. Jednocześnie H. P. (1) zobowiązał się do 31 grudnia 2004 roku przeprowadzić postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po ojcu G. P. oraz uzyskać stosowne zaświadczenie urzędu skarbowego.

Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. W okresie do marca 2010 roku pozwani łącznie wpłacili powodowi i jego matce 150.000 zł, oczekując na zawarcie umowy przyrzeczonej również po dniu 31 grudnia 2004 roku w związku z konicznością uregulowania kwestii spadkowych. Powód i jego matka informowali ich, że postępowanie spadkowe jest w toku. Po zapłaceniu pełnej ceny sprzedaży w marcu 2010 roku pozwani kontaktowali się z powodem i jego matką w celu zawarcia umowy sprzedaży i wówczas po raz pierwszy powzięli informację, że nieruchomość nie zostanie im sprzedana.

Bracia H. w styczniu 2011 roku wnieśli przeciwko powodowi pozew o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, które miało stanowić wykonanie umowy przyrzeczonej z 4 marca 2004 roku, jednakże Sąd Rejonowy w Bytomiu wyrokiem z dnia 31 marca 2011 roku powództwo oddalił, a Sąd Okręgowy w Katowicach wyrokiem z dnia 9 sierpnia 2011 roku oddalił ich apelację. Powód w styczniu 2011 roku wystąpił przeciwko pozwanym z pozwem o eksmisję, które zostało uwzględnione.

Pozwani w listopadzie 2011 roku wystąpili przeciwko powodowi i jego matce o zapłatę 18.700 zł z tytułu zwrotu nakładów poczynionych przez nich na sporną nieruchomość, które to powództwo zostało oddalone wyrokiem z dnia 11 kwietnia 2012 roku.

W okresie od stycznia 2004 roku do października 2011 roku pozwani zajmowali nieruchomość powoda bez tytułu prawnego jako posiadacze w złej wierze, gdyż nie byli jej najemcami. W okresie tym powód, gdyby mógł dysponować nieruchomością, z tytułu wynajmu mógłby osiągnąć dochód w wysokości 305.702 zł.

Nieruchomość położona jest w B. S.. Z treści księgi wieczystej wynika, że składa się z zabudowanej działki o nr geodezyjnym (...) o łącznej powierzchni 1.395 m ², natomiast zgodnie z oznaczeniem w rejestrze gruntów, obejmuje działki nr (...) o powierzchni 66 m ² z przeznaczeniem na drogę i nr (...) o powierzchni 1.395 m ² z przeznaczeniem pod zabudowę, co daje łącznie 1.461 m ². Zabudowana jest budynkiem mieszkalno-usługowym, powstałym, a następnie rozbudowywanym w latach 1972, 1980 i 1986, o powierzchni 252,7 m ². Stan techniczny budynku jest średni, gdyż część elementów wymaga remontu, podobny jest jego standard użytkowy i funkcjonalny.

Jak wyjaśnił sąd pierwszej instancji, stan ten ustalił w oparciu o dowody z dokumentów, których istnienia jak i prawdziwości nie kwestionowała żadna ze stron, natomiast wysokość wynagrodzenia z tytułu korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego na podstawie opinii biegłej A. J. (1), uznając ją za miarodajną, rzeczową i logiczną. Zeznania świadków w ocenie sądu nie wniosły niczego istotnego, gdyż L. Ż. (1) przekazał dane dotyczące nieruchomości wynajmowanej przez siebie w 2012 roku, ale innej niż ta sporna, zaś M. H. (2) nie dysponowała żadnymi danymi co do wysokości czynszów poza danymi zaczerpniętymi z Internetu.

Odnośnie kwestii posiadania nieruchomości przez pozwanych i to w złej wierze, sąd odwołał się do wypowiedzi Sądu Apelacyjnego w Katowicach w sprawie I ACa 266/13, który ustalił, że obaj pozwani z racji zawartej umowy przedwstępnej stali się posiadaczami nieruchomości, przy czym byli oni jej posiadaczami w złej wierze. Wskazał także, że również w jego ocenie obecne twierdzenia pozwanych stoją w jaskrawej sprzeczności z ich twierdzeniami podnoszonymi zarówno w odpowiedzi na pozew w sprawie o sygn. akt II C 564/11, jak i w pismach procesowych stanowiących odpowiedzi na sprzeciwy H. P. (2) i H. P. (1) (sygn. akt II C 102/12 i II C 647/11), w których podawali, że udostępniono im nieruchomość i zacytował stosowne fragmenty. Tym samym ich stanowisko, że T. H. nie był posiadaczem nieruchomości są nieusprawiedliwione, zwłaszcza że przeczą temu czynności podejmowane przez tego pozwanego. Sąd Okręgowy podkreślił, że pozwani jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej mieli wiedzę, że prawo do nieruchomości powstanie z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej, do czego jednak nie doszło. Zdaniem sądu nie bez znaczenia dla przypisania pozwanym posiadania w złej wierze jest wystąpienie przez nich z pozwem o zapłatę równowartości nakładów na nieruchomość, które to powództwo zostało oddalone, gdyż sąd ustalił wówczas, że zwrot za poczynione nakłady się im nie należy, ponieważ są posiadaczami w złej wierze, ale przede wszystkim zasadnicze znaczenie miało to, iż obaj powództwo wytoczyli, a zatem obaj czuli się posiadaczami nieruchomości.

Czyniąc rozważania prawne, w pierwszej kolejności Sąd Okręgowy odniósł się do zarzutu braku legitymacji czynnej powoda, wiązanej przez pozwanych z faktem, że jest on tylko jednym ze współwłaścicieli nieruchomości.

Wyjaśnił, że wprawdzie istnieją rozbieżności odnośnie kwalifikowania jako czynności zachowawczej z art. 209 k.c. dochodzenia przez jednego ze współwłaścicieli roszczeń uzupełniających, o jakich mowa w art. 224 i art. 225 k.c., należności z czynszu najmu czy odszkodowania, jednakże zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności te charakteryzują dwie podstawowe cechy, tj. muszą zmierzać do ochrony prawa przed możliwym niebezpieczeństwem i chronić interesy wszystkich współwłaścicieli. Obok więc powództwa o ustalenie własności czy o wydanie nieruchomości, należą do nich także roszczenia uzupełniające określone w art. 224 k.c. i art. 225 k.c. Tym samym dochodzenie przez powoda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwanych z nieruchomości jest czynnością zachowawczą i powód jest legitymowany czynnie do dochodzenia całej należności, tym bardziej, że żaden z pozostałych współwłaścicieli (jego matka, jak i następcy prawni nieżyjącego brata) nie zgłosił sprzeciwu wobec tej czynności. Ponieważ nie zachodzi tu współuczestnictwo konieczne po stronie współwłaścicieli, nie było podstaw do oddalenia żądania z powodu braku legitymacji.

Dalej sąd pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy, przy czym te roszczenia akcesoryjne przysługują właścicielowi o ile zasadne jest roszczenie windykacyjne lub negatoryjne z art. 222 k.c.

Wynagrodzenie przewidziane w cytowanych przepisach nie jest naprawieniem szkody, lecz zapłatą za korzystanie z rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej, a tym samym wynagrodzenie powinno odpowiadać dochodowi, jaki właściciel mógłby osiągnąć na podstawie na przykład umowy najmu czy dzierżawy, w których czynsz byłby ustalany według zasad rynkowych. Sąd Okręgowy podkreślił, że pozwani w okresie objętym żądaniem byli posiadaczami spornej nieruchomości w złej wierze, gdyż pomimo iż tylko jeden z braci prowadził na nieruchomości działalność gospodarczą, to obaj liczyli na zawarcie umowy sprzedaży, obaj w tym celu dokonywali wpłat na poczet ceny, a także obaj postępowali z rzeczą jak właściciele np. czyniąc w niej nakłady. Dodatkowo zarówno w tej sprawie, jak i w pozostałych postępowaniach toczących się pomiędzy stronami, w sposób nie budzący jakichkolwiek wątpliwości interpretacyjnych wskazywali, że każdy z nich posiadał nieruchomość, płacił podatki i czynił w niej nakłady w oczekiwaniu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie był również sporny charakter umowy przedwstępnej i pozostawało oczywistym, że nie przenosiła ona definitywnie własności nieruchomości, w związku z czym pozwani mieli świadomość, że nie mają prawa do dysponowania rzeczą jak właściciele, jak również nie wykazali aby któremukolwiek z nich przysługiwało skuteczne względem właścicieli prawo do nieruchomości. Zgodnie zatem z art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. byli zobowiązani do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w całym okresie objętym pozwem, odpowiadającego stawkom rynkowym za korzystanie z rzeczy, jakie właściciel mógłby uzyskać, zawierając umowę najmu lub dzierżawy.

Dla określenia tej wartości sąd pierwszej instancji zasięgnął opinii biegłego i w jego ocenie wynagrodzenie określone przez biegłą A. J. (1) uwzględniało okoliczności niezbędne do jego wyliczenia. Jak sąd podkreślił miał także na uwadze przepis art. 322 k.p.c. Zaznaczył, że wprawdzie każda ze stron przedłożyła prywatne operaty szacunkowe dla uzasadnienia wskazywanej przez siebie wysokości wynagrodzenia, jednakże nie mogły one zastępować dowodu z opinii biegłego. I tak powód posiłkował się opinią A. S. z września 2013 roku, która wysokość wynagrodzenia określiła poziomie 711.633 zł. Pozwani zaś przedłożyli opinie z grudnia 2014 roku i stycznia 2015 roku, sporządzone przez I. Z., w których zwaloryzowany czynsz najmu wyliczono na 190.810,10 zł. Natomiast w opiniach sporządzonych na zlecenie sądu, według biegłej A. J. (1) było to 305.702 zł, a według biegłego M. T. (1) – 208.300 zł i tylko te opinie zostały poddane ocenie. Ponieważ obie strony zgłaszały zastrzeżenia, po uzyskaniu opinii uzupełniającej i ustnych wyjaśnień sąd ustalając należne wynagrodzenie oparł się na opinii A. J.. Podkreślił, że każdy biegły wydając opinię dokonuje wyboru metody, ale powinien jednocześnie wykazać, że jest ona adekwatną do zleconego zadania (art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami). Dalej wyjaśnił, że zgodnie z art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym stosuje się podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe, albo mieszane, zawierające elementy podejść poprzednich. Natomiast z treści § 4 rozporządzenia wykonawczego wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen i w tym podejściu stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości; przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych będącym przedmiotem obrotu, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki jej zawarcia oraz cechy tych nieruchomości, a wartość wycenianej nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice poszczególnych cech nieruchomości. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy i wartość tę określa się przy użyciu metod analiz statystycznych. Z tą ostatnią metodą związane jest tworzenie zbioru cen transakcyjnych, które powinno odbywać się zgodnie z treścią § 5 rozporządzenia, a w szczególności odrzuceniu powinny ulegać transakcje, w których wystąpiły jakieś szczególne warunki ich zawarcia, wpływające na uzyskanie cen rażąco odbiegających od przeciętnych np. sprzedaż postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą czy z odroczonym terminem zapłaty. Zastosowanie metody analizy statystycznej rynku opiera się więc na powstałych wcześniej zbiorach cen transakcyjnych nieruchomości reprezentatywnych, tworzonych na potrzeby katastru. Podejście dochodowe oznacza, że wartość nieruchomości odpowiada cenie, jaką nabywca zapłaci uzależniając ją od przewidywanego dochodu.

W tym wypadku oboje biegli wskazali, że nie mieli dostępu do informacji o wysokości rynkowych stawek czynszu i do zawieranych umów najmu. Biegły M. T. dokonując wyliczenia wynagrodzenia, wysokość czynszu określił jako procentowy udział w wartości rynkowej nieruchomości w wysokości 8 %. Zastosował podejście porównawcze, a z uwagi na rozległy okres badania rynku wartość nieruchomości w poszczególnych latach określił metodą analizy statystycznej, przy użyciu regresji wielorakiej, przy czym jako jej cechy wziął wpływ powierzchni i położenia, uznając ostatecznie, iż cecha powierzchni nie jest istotna. Przyjął, że procent oczekiwanego zysku z nieruchomości wynosi więcej niż zysk z bezpiecznych lokat i nieco mniej niż zysk z najbardziej ryzykownych akcji. Skoro obecna stopa zwrotu z lokat bankowych wynosi do ok. 1-2 %, a inwestycje giełdowe wiążą się z zyskiem 9-10 %, ale z bardzo wysokim stopniem ryzyka, to dla nieruchomości stopa zysku wynosi do 5 do 8%.

Zdaniem sądu pierwszej instancji opinia ta nie mogła być podstawą ustalenia wysokości wynagrodzenia, gdyż wykorzystanie metod statystycznych w analizach rynku nieruchomości umożliwia uzyskanie informacji o zachowaniach rynku zawartych w dużej liczbie obserwacji, co oznacza, że zachodzi konieczność posiadania dużej liczby danych transakcyjnych. Metody statystyczne najbardziej nadają się do wyceny nieruchomości typowych oraz przy masowej wycenie nieruchomości. Biegły zaś nie dysponował danymi ze zbioru cen transakcyjnych nieruchomości oraz nie dysponował odpowiednią ilością danych o nieruchomościach podobnych do nieruchomości powoda i rozszerzył zakres poszukiwań. Wprawdzie globalnie wskazał większą ilość nieruchomości niż biegła A. J., nie mniej jednak, gros z nich leżało w znacznej odległości od nieruchomości powoda, w innych regionach województwa (...), a z opinii pisemnej i ustnej nie wynikało, dlaczego uznał, że były one nieruchomościami podobnymi. Poza tym przy stosowaniu regresji wielorakiej odnosił się tylko do 2 cech – położenia i powierzchni, a nawet ostatecznie uznał, iż powierzchnia nie jest istotna, korygując średnią wartość nieruchomości o jej położenie. Metoda ta zresztą, wobec odesłania do art. 161 ustawy o gospodarce gruntami, służy głównie do ustalania wartości katastralnej nieruchomości. Nie wykazał też zasadności przyjętej metodologii i poprawności jej zastosowania wobec zgłoszonych zastrzeżeń. Z tych względów Sąd Okręgowy oparł się na opinii biegłej A. J. (1), która w sposób jasny i rzeczowy uzasadniła przyjętą metodologię. Czynsz określiła sposobem pośrednim – na podstawie wartości rynkowej nieruchomości w poszczególnych latach. Ze względu na cel wyceny przyjęła podejście dochodowe przy zastosowaniu odwróconej metody inwestycyjnej. Sąd Okręgowy nie dopatrzył się w jej opinii wewnętrznych sprzeczności, pomimo że pozwani zarzucali brak odpowiedniej ilości nieruchomości podobnych i kwestionowali zastosowanie metody inwestycyjnej. Wartości tej opinii nie podważyła także kwestia rozbieżności w powierzchni nieruchomości budynkowej, gdyż były one niewielkie w stosunku do wielkości wskazanych przez biegłego M. T.. Biegła oparła się na dokumentacji technicznej i podała, że wynosi ona 252,7 m ², a biegły dokonał pomiarów z natury i powierzchnię budynku mieszkalno-usługowego ustalił na 246,80 m ².

W ocenie sądu nie było również istotne twierdzenie pozwanych, że znaczenie miała umówiona przez strony cena sprzedaży nieruchomości w wysokości 150.000 zł. Biegła A. J. wyceniła bowiem wartość nieruchomości w roku 2004 na 196.000 zł, a biegły M. T. ustalił ją nawet na 231.108,46 zł. Sąd Okręgowy nie zgodził się także wskazywaną przez pozwanych koniecznością wzięcia pod uwagę przez biegłych wysokości czynszu płaconego powodowi. Czynsz ten ustalony na 1.100 zł dotyczył bowiem okresu poprzedzającego okres objęty pozwem, zaś w późniejszym okresie wartości nieruchomości, a więc i stawki czynszu rosły. Liczenie należnego wynagrodzenia przez okres 8 lat na tym samym poziomie nie byłoby więc usprawiedliwione. Z kolei świadek L. Ż. (1) przekazał dane dotyczące nieruchomości wynajmowanej w stosunkowo krótkim przedziale czasowym, bo tylko w 2012 roku i dotyczyło to wyłącznie czynszu za jedną nieruchomość. Natomiast M. H. (2) dysponowała jedynie danymi zaczerpniętymi z Internetu, gdzie informacje są bardzo ogólnikowe i nie zweryfikowane.

Ostatecznie Sąd Okręgowy zasądził od pozwanych wynagrodzenie za okres od stycznia 2004 roku do października 2011 roku w wysokości 305.702 zł, przy uwzględnieniu aktualizacji jego wartości, a w pozostałym zakresie żądanie oddalił. Odsetki ustawowe zasądził od 15 listopada 2011 roku, czyli od daty wniesienia pozwu, gdyż powód wezwał pozwanych do zapłaty 1.843.706,80 zł wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości pismami z dnia 26 września i 13 października 2011 roku (art. 359 k.c. w zw. z art. 481 § 1 k.c. i art. 455 k.c.).

O rygorze natychmiastowej wykonalności co do kwoty 2.475 zł orzekł z mocy art. 333 § 1 pkt. 2 k.p.c. w stosunku do pozwanego M. H. (1), który uznał powództwo do tej wysokości.

Jako podstawę orzeczenia o kosztach procesu sąd powołał art. 100 w zw. z art. 109 k.p.c. odwołując się do ostatecznego wyniku postępowania. Powód utrzymał się ze bowiem ze swoim roszczeniem w 25,23%. Łączna suma kosztów wyniosła 142.473,62 zł, na co złożyły się opłaty od pozwu i od apelacji po 60.575 zł, wynagrodzenia biegłych 8.706,62 zł, wynagrodzenie pełnomocnika pozwanych w obu instancjach 12.617 zł. Mając na uwadze stosunek wygranej powoda do jego przegranej powinien on zapłacić pozwanym z tytułu zwrotu kosztów 9.433,73 zł. Pozwani natomiast zobowiązani są do uiszczenia Skarbowi Państwa 27.762,82 zł kosztów sądowych, po uwzględnieniu poniesionej przez nich zaliczki na wynagrodzenie biegłych (5000 zł). Sąd odstąpił od obciążenia powoda kosztami sądowymi na mocy art. 102 k.p.c., uznając, że charakter sprawy i jego sytuacja majątkowa odpowiadają pojęciu przypadku szczególnie uzasadnionego.

Wyrok ten w całości zaskarżyła strona pozwana zarzucając naruszenie przepisów postępowania to jest:

art. 227 k.p.c. przez pominięcie części materiału dowodowego i nie przeprowadzenie dowodu z dodatkowej opinii biegłego na okoliczność ustalenia wysokości dochodów możliwych do osiągnięcia ze spornej nieruchomości;

art. 233 k.p.c. przez dokonanie selektywnej oceny materiału dowodowego, bez jego wszechstronnego zbadania, co doprowadziło do błędnej oceny jakości dowodów;

art. 245 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. przez pominięcie przedstawionych w toku postępowania dowodów z opinii innych biegłych z zakresu szacowania nieruchomości;

art. 328 § 2 k.p.c. przez brak wystarczającego uzasadnienia dla pominięcia zeznań świadków.

W oparciu o takie zarzuty pozwani domagali się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania lub zmiany wyroku przez oddalenie powództwa z zasądzeniem kosztów postępowania apelacyjnego, dodatkowo wskazując, iż sąd pierwszej instancji nie wyjaśnił dostatecznie możliwości dochodzenia przez powoda będącego jedynie współwłaścicielem nieruchomości całej kwoty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz nie wziął pod uwagę oceny zachowania powoda z punktu widzenia zasad współżycia społecznego.

Powód żądał oddalenia apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, iż:

Strona pozwana w swojej apelacji koncentrowała zarzuty wobec zaskarżonego wyroku wokół kwestii wyliczenia wysokości należnego powodowi wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, wskazując na naruszenia prawa procesowego, w szczególności przepisów związanych z postępowaniem dowodowym. Dopiero w uzasadnieniu środka odwoławczego powołała się na kolejne argumenty związane z prawem materialnym, w tym legitymacją powoda czy możliwością oceny jego zachowania przez pryzmat zasad współżycia społecznego. Jednakże dla przeprowadzenia oceny prawidłowości rozumowania sądu pierwszej instancji, a w konsekwencji wydanego wyroku nie miało to znaczenia, gdyż zgodnie z art. 378 § 1 k.p.c. sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji, a więc jego obowiązkiem jest nie tylko rozważenie podniesionych zarzutów czy skontrolowanie trafności zastosowania przepisów prawa materialnego, ale także poczynienie ustaleń faktycznych.

Przed przystąpieniem do szczegółowych rozważań, w tym miejscu można się odnieść do zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Najogólniej rzecz ujmując, tak postawiony zarzut może odnieść skutek wyłącznie w sytuacji, gdy z uwagi na wadliwość uzasadnienia zaskarżony wyrok nie poddaje się kontroli instancyjnej. W tym wypadku zastrzeżenia skarżących dotyczyły jedynie braku wystarczającego uzasadnienia dla zeznań świadków, co jednak w istocie nie miało miejsca, gdyż Sąd Okręgowy wyjaśnił z jakich przyczyn informacje podane przez świadków L. Ż. i M. H. nie mogły mieć znaczenia dla określenia wysokości czynszu najmu, a zatem nawet jeśli nie było to dla skarżących satysfakcjonujące, nie naruszało powołanego przepisu.

Przechodząc do ustaleń faktycznych, trzeba zaznaczyć, że część okoliczności w istocie była bezsporna, co dotyczyło ujawnionego stanu współwłasności nieruchomości, daty zawarcia i postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży czy sposobu jej realizacji. Podkreślić jednak należy, na co zresztą zwrócił już uwagę i sąd pierwszej instancji, że pomimo iż umowa miała zostać zawarta do 31 grudnia 2004 r., po tej dacie żaden z właścicieli, aż do chwili wystąpienia przez pozwanych w marcu 2010 r. z żądaniem zawarcia umowy, nie tylko nie żądał od pozwanych wydania nieruchomości, ale powód i jego matka wprost wskazywali, że umowa ostateczna nie jest zawierana z uwagi na trudności w uregulowaniu kwestii spadkowych i zapewniali, że są w trakcie załatwiania tej sprawy. Bezsprzecznie powód, co sam przyznał, co najmniej do dnia upływu umówionego terminu, a nawet i do chwili obecnej tego jednak nie uczynił. Nie ulega również wątpliwości, że w okresie od marca 2004 r. do marca 2010 r. pozwani uiszczali na rzecz powoda i jego matki miesięczne raty w wysokości 2.000 złotych, a druga strona je przyjmowała, nie wskazując że czyni to na poczet innego tytułu niż wynikający z umowy lub, że ich wysokość nie jest odpowiednia.

Kwestią sporną pozostawała powierzchnia nieruchomości, w szczególności zaś budynku i warsztatu. W tym względzie Sąd Okręgowy przyjął wskazaną przez biegłą A. J., wynikającą z dokumentacji projektowej. Jednakże dowód z opinii M. T. został dopuszczony także na okoliczność powierzchni stanowiących potencjalny przedmiot najmu i w tym zakresie opinia, sporządzona na podstawie fizycznych pomiarów – zdaniem Sądu Apelacyjnego jest przydatna i rzetelna, a zatem powierzchnia pomieszczeń wynosi 246,80 m ² (k. 806, 874) a nie 252,7 m ² .

Przy tej okazji można odnieść się do argumentów skarżących dotyczących opinii biegłych. Rzeczywiście każda za stron dla poparcia swojej argumentacji przedłożyła wyliczenia ewentualnego czynszu, jaki można byłoby uzyskać wynajmując nieruchomość, sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych. Jednakże były to wyłącznie dokumenty prywatne i prawem sądu, w myśl zasady swobodnej oceny dowodów, było uznanie ich za nieprzydatne dla rozstrzygnięcia sprawy, zwłaszcza że dla wyjaśnienia tej kwestii wymagających wiadomości specjalnych został dopuszczony dowód z opinii biegłego sądowego. Warto też zwrócić uwagę, że przedłożone przez każdą za stron tzw. prywatne opinie były diametralnie rozbieżne między sobą, co tym bardziej nakazywało ich pominięcie. Nie można także podzielić poglądu pozwanych, jaki zdają się prezentować, że o ustaleniu wysokości wynagrodzenia powinna zadecydować większa ilość opinii, które określają tę należność co do wartości w sposób zbliżony. Umknęło przy tym ich uwadze, że każda ze stron, taką „swoją opinię” przedłożyła, a zatem żadna z nich nie zyskała swoistej przewagi ilościowej. Oznacza to, że zarzut naruszenia art. 245 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. nie był uzasadniony.

Wiąże się z tym kolejna kwestia, określona przez skarżących jako naruszenie art. 227 k.p.c. polegające na pominięciu części materiału dowodowego i nie przeprowadzeniu dowodu z dodatkowej opinii biegłego, wobec dużej różnicy w określeniu wysokości dochodów możliwych do osiągnięcia ze spornej nieruchomości w opiniach, którymi sąd dysponował. Tę część rozważań trzeba zacząć od przypomnienia, że zarówno biegła A. J. jak i M. T. wskazywali na ogromne trudności w uzyskaniu danych dotyczących czynszu najmu, jak również na problemy ze zgromadzeniem materiałów związanych ze sprzedażą nieruchomości podobnych. Co więcej, część wskazanych przez nich transakcji dotyczyła tych samych nieruchomości. Pomimo więc, że dysponowali oni zbliżonym materiałem, ich wyliczenia i wnioski były rozbieżne. W ocenie Sądu Apelacyjnego, zasięganie opinii kolejnego biegłego nie było celowe, gdyż ze względu na zakres czasowy i wskazane już wyżej trudności, wątpliwe jest aby dotarł on do innych danych wyjściowych. Wniosek o powołanie kolejnego biegłego zmierza więc tylko do przedłużenia postępowania i ma na celu, jak się wydaje przeforsowanie przez skarżących ustalenia wysokości wynagrodzenia metodą polegającą na przewadze ilości opinii. Co jednak najważniejsze potrzeba zasięgnięcia nowej opinii ma miejsce tylko wówczas, gdy w sprawie istnieją wątpliwości, których dotychczasowa opinia nie wyjaśniła, a więc gdy opinia jest niekompletna, niezupełna czy wewnętrznie sprzeczna, a tym samym nieprzydatna dla ustalenia istotnych dla rozstrzygnięcia faktów (art. 286 k.p.c.). Czy zaś takie wątpliwości istnieją zależy od uznania sądu, a nie od tego czy opinia spełnia oczekiwania strony. Dodatkowo, w związku z faktem, że Sąd Okręgowy ostatecznie opinii M. T. (1) nie uznał za przydatną w zakresie uczynienia jej podstawą ustaleń odnośnie wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, nie można twierdzić, że pomiędzy nią, a opinią A. J. zachodziła sprzeczność.

Odnosząc się zaś do głównego zarzutu pozwanych dotyczącego nieprawidłowości w ocenie dowodów, a właściwie jego skutku w postaci błędnych ustaleń faktycznych w zakresie wysokości czynszu jaki należałby się właścicielowi za korzystanie z nieruchomości przez osobę władającą nią w oparciu o istniejący pomiędzy stronami stosunek prawny, która to należność jest wyznacznikiem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stwierdzić należy, że najogólniej rzecz ujmując opinia biegłego stanowi odpowiedź na wskazaną przez sąd tezę dowodową, w związku z czym zgodnie z art. 285 § 1 k.p.c. biegły zobowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko, wskazując przesłanki jakie doprowadziły do konkretnej konkluzji. Dlatego też aby opinia miała moc przekonywującą, powinna zawierać opis metod i sposobu przeprowadzania badań, określenie porządku, w jakim je przeprowadzono oraz przytaczać wszystkie argumenty oparte na stwierdzonych okolicznościach, które mają związek z badanymi faktami i są podbudowane fachową wiedzą. W tej sprawie ponieważ opinia dotyczyła szeroko pojętego szacowania nieruchomości, biegły powinien także się kierować zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, przy zastrzeżeniu, że ani sama ustawa ani też wydane na jej podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109) nie zawierają regulacji dotyczącej szacowania czynszu. Jednakże jak wynika z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W tym właśnie zakresie biegła A. J. bardzo szczegółowo wyjaśniła wybór metody i podejścia oraz w sposób jednoznaczny i przekonujący odniosła się do pozostałych zarzutów stron.

Waloru takiego nie spełniała natomiast opinia biegłego M. T. (1), który wprawdzie także posłużył się dopuszczalną przez ustawę i rozporządzenie wykonawcze w podejściu porównawczym metodą analizy statystycznej rynku, jednakże nie potrafił przekonująco uzasadnić wyboru tej metodologii i poprawności jej zastosowania.

Tym samym podzielić należało pogląd Sądu Okręgowego, że opinia A. J. (1) nie zawierała wad uniemożliwiających uznanie jej za wiarygodny środek dowodowy, a w efekcie właśnie ją uczynić podstawą ustaleń, jednakże ze zmianą, o jakiej była już mowa wyżej, a to w zakresie powierzchni nieruchomości, która mogłaby być przedmiotem najmu. Ponieważ było to wyliczenie wyłącznie matematyczne, gdyż czynsz odpowiada iloczynowi powierzchni i stawki za metr kwadratowy, nie wymagało to dodatkowej wypowiedzi biegłego.

Z tych więc względów zarzuty jakoby doszło do obrazy przepisów art. 233 § 1 k.p.c. czy art. 227 k.p.c. również nie były zasadne.

Przed częścią dotyczącą rozważań prawnych trzeba jeszcze podkreślić, że nie można zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Okręgowego, że pozwani posiadali nieruchomość w całym okresie objętym pozwem, czyli od stycznia 2004 r. do końca października roku 2011. Jak bowiem wyjaśnił sam sąd pierwszej instancji, posiadanie to bracia M. i T. H. uzyskali w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, a ta miała miejsce 4 marca 2004 r. Oznacza to, że ich posiadanie nastąpiło od tej właśnie daty, a nie od początku 2004 r. W okresie wcześniejszym prawo do korzystania z nieruchomości miała bowiem spółka (...) na podstawie umowy najmu, z tym, że od na mocy aneksu z grudnia 2003 r. była zwolniona z obowiązku zapłaty czynszu do czasu zawarcia umowy sprzedaży. Nie istniały zatem podstawy do obciążania pozwanych obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia za pierwsze dwa miesiące roku 2004.

Oceniając te okoliczności w świetle norm prawa materialnego przede wszystkim wypada odnieść się do kwestii legitymacji powoda, którą wywodził on z uprawnień jakie posiada jako współwłaściciel z mocy art. 209 k.c. Zgodnie z tym przepisem każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynność taką charakteryzują dwie podstawowe cechy. Jej celem jest ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem oraz ochrona ta dotyczy wspólnego prawa i jest podejmowana w interesie wszystkich współwłaścicieli. Niewątpliwie czynnością taką jest wytoczenie powództwa windykacyjnego, zmierzającego do odzyskania utraconego władztwa nad rzeczą, co także zapobiega ewentualnej utracie prawa własności na skutek zasiedzenia, powództwa negatoryjnego, czy powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Natomiast zaliczenie do nich dochodzenia przez współwłaściciela całej należności z tytułu czynszu najmu, wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy czy odszkodowania było już sporne i zarówno doktryna jak i orzecznictwo wypowiadało się w tym względzie w różny sposób, choć nowsze publikacje opowiadają się przeciwko takiej możliwości.

Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie podziela pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 23 października 2014 r. (I CSK 728/13), że dochodzenie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy (art. 224 § 2 i art. 225 k.c.) nie należy do czynności zachowawczych w rozumieniu przepisu art. 209 k.c., gdyż jej celem nie jest ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem i nie zmierza ona do zachowania wspólnego prawa własności rzeczy. Jak wskazał Sąd Najwyższy roszczenie takie ma charakter obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje byt samodzielny, niezależnie od roszczeń chroniących własność (art. 222 § 1 i 2 k.c.), a zatem może być dochodzone samodzielnie i niezależnie od roszczenia windykacyjnego albo negatoryjnego, a nawet jest samodzielnym przedmiotem obrotu. Co więcej utrata własności rzeczy nie powoduje utraty możliwości żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w okresie, w którym właścicielowi prawo to przysługiwało (uchwała Sądu Najwyższego z dnia z dnia 24 lipca 2013 r. III CZP 36/13). Można jeszcze przywołać i ten argument, że ochrona musi odnosić się do wspólnego prawa, a więc chronić interesy wszystkich współwłaścicieli, wobec czego dochodzenie roszczenia tylko wówczas może być kwalifikowane jako czynność zachowawcza, gdy roszczenie, ze względu na swój charakter, może być zrealizowane tylko w całości, a w tym wypadku niewątpliwie tak nie jest. Dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest przejawem wykonywania prawa podmiotowego, a pożytki cywilne z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów (art. 207 k.c.), zwłaszcza że w razie wielości wierzycieli i podzielności świadczenia, wierzytelność dzieli się na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest wierzycieli (art. 379 § 1 k.c.). Omawianego roszczenia nie można zatem uznać za roszczenie wspólne i kwalifikować go jako czynność zachowawczą. (por. także orzeczenia SA w P. z dnia 27.03.2014 r. I ACa 80/14, czy SA w L. z dnia 6.10. 2015 r. I ACa 237/15).

Przeciwne stanowisko wyrażone zostało n. p. w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13.03.2008 r., jednakże bez pogłębionej argumentacji prawnej i odwołanie się do niej przez sąd pierwszej instancji nie było uzasadnione. W przeszłości taką możliwość dochodzenia wynagrodzenia jako przejaw czynności zachowawczych wiązano zresztą z zarządem nieruchomością, jednakże od kilku lat utrwalił się pogląd, że nie jest to czynność zarządu, co wynika nawet bezpośrednio z przywołanego w uzasadnieniu Sądu Okręgowego orzeczenia SN.

Z tych też względów trafny był pogląd skarżących prezentowany już w czasie postępowania przed sądem pierwszej instancji, że powód nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia całej należności z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości i już tylko to musiało spowodować zmianę zaskarżonego wyroku, przez uwzględnienie żądania jedynie w części odpowiadającej udziałowi powoda we współwłasności.

Następny problem wiązał się z kwestią czy nieruchomość posiadali obaj pozwani czy tylko M. H. (1). Pomimo zgłoszonych przez skarżących zastrzeżeń w tym względzie trzeba podzielić wywody Sądu Okręgowego, który nie tylko odwołał się do stanowiska Sądu Apelacyjnego wyrażonego w uzasadnieniu wyroku uchylającego i przekazującego sprawę w tym zakresie do ponownego rozpoznania, ale i do wypowiedzi samych pozwanych i podejmowanych przez nich czynności, polegających także na występowaniu z powództwem jako samoistni posiadacze. Ponawianie tych samych argumentów jest zbędne, zwłaszcza że skarżący nie sprecyzowali w tym względzie zarzutów.

Pozostaje więc do rozważania kwestia zastosowania wskazanej przez powoda podstawy prawnej żądania i wiążące się z nią zagadnienie dobrej lub złej wiary pozwanych.

Wynagrodzenie o jakim mowa w art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. nie stanowi świadczenia o charakterze odszkodowawczym, ale należy się za sam fakt posiadania cudzej rzeczy w złej wierze, bez żadnego tytułu prawnego. Jego istotą jest zatem przyznanie właścicielowi rekompensaty za brak możliwości dysponowania rzeczą, a o wysokości tego rodzaju wynagrodzenia nie decyduje wysokość rzeczywistych strat właściciela i rzeczywistych korzyści odniesionych przez posiadacza, ale kryterium w postaci cen rynkowych – stawek za korzystanie z rzeczy tego rodzaju. Do sporów na tym tle dochodzi najczęściej na tle niezrealizowanych umów, mających na celu przeniesienie własności nieruchomości, tak jak w tym wypadku, w związku z umową przedwstępną. Bardzo często po zawarciu takiej umowy dochodzi do wydania przyszłemu nabywcy nieruchomości do korzystania, ponieważ strony są przekonane, że do przeniesienia własności dojdzie. Właściciel, oddając nieruchomość we władanie przyszłemu nabywcy czyni to przeważnie dlatego, że od razu otrzymuje całą cenę kupna lub taką jej część, która zabezpiecza jego interesy. W wypadku, gdy cel zostaje zrealizowany, na ogół nie dochodzi do dodatkowych roszczeń z tego tytułu. Natomiast jeśli do przejścia własności nie dojdzie i to obojętne z jakich względów, strony są obowiązane do zwrotu wzajemnych świadczeń, w tym do rozliczenia się z korzystania z nieruchomości i z pieniędzy mających stanowić cenę kupna. Ich podstawą w pierwszej kolejności są postanowienia umowy, jeśli strony to w niej przewidziały, a gdy takich uzgodnień nie poczyniły przepisy kodeksu cywilnego, przede wszystkim o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Wzbogacenie polega na uzyskaniu korzyści w postaci zaoszczędzenia wydatku z powodu nieodpłatnego skorzystania z cudzego dobra, czyli używaniu cudzej rzeczy we własnym interesie. Jednakże jak wskazuje się w literaturze i orzecznictwie ze względu na pierwszeństwo zastosowania art. 224 i n. w zakresie rozliczeń między uprawnionym rzeczowo (właścicielem) (n.p. wyrok SN z 3 marca 2004 r., III CK 341/2002, R. T. w Kodeks Cywilny. Komentarz. Księga trzecia. Zobowiązania. LexisNexis 2013) a posiadaczem – art. 405 i następne mogą w praktyce znaleźć zastosowanie w przypadku bezpodstawnego używania cudzej rzeczy, w sytuacjach, które nie mieszczą się w hipotezie art. 224 i n., co dotyczyć może uprawnionego z prawa obligacyjnego a osobą, która używa rzeczy jego kosztem. Z tego też względu i w takiej sytuacji, jak w niniejszej sprawie możliwe jest wykorzystanie do rozliczeń powołanych przepisów art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. Nawet jednak, gdyby uznać, że powinno się to odbyć na gruncie prawa zobowiązań, w szczególności o bezpodstawnym wzbogaceniu, to i tak należne wówczas odszkodowanie (lub wynagrodzenie) za korzystanie z cudzej nieruchomości obliczane jest według miernika czynszu, jaki właściciel mógłby osiągnąć, gdyby ją wydzierżawił (wynajął) zamiast oddawać nieruchomość przyszłemu nabywcy w nieodpłatne korzystanie.

Odnosząc się do podtrzymywanego przez pozwanych stanowiska, że byli w dobrej wierze trzeba po raz kolejny podkreślić, że posiadacz jest w dobrej wierze, gdy jest przekonany, i jest to usprawiedliwione okolicznościami, że jego posiadanie jest zgodne z prawem, w zakresie którego włada rzeczą. Gdy wie lub powinien wiedzieć, że prawo w zakresie którego włada rzeczą, mu nie przysługuje – jest posiadaczem w złej wierze. Nieruchomość przy ul. (...) w B. pozwani posiadali od chwili zawarcia umowy przedwstępnej jak właściciele i tak się zachowywali, czyniąc na niej nawet nakłady, podczas gdy z istoty umowy przedwstępnej wynika, że nie przenosi ona własności. Nie można zatem uznać, że nie wiedzieli, że nie są właścicielami, a skoro tak, byli w złej wierze, gdyż ich posiadanie nie było zgodne ze stanem prawnym, chociaż wówczas odbywało się za zgodą znanych właścicieli i co więcej składali oni zapewnienia uregulowania kwestii własności wiążących się z nabyciem spadku i nie wzywali pozwanych do wydania nieruchomości czy dodatkowej zapłaty za korzystanie z niej. Koniecznym jest więc ocena sposobu tego działania w świetle zasad współżycia społecznego, na co skarżący powołali się także w apelacji.

Zgodnie z normą art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego, ponieważ takie działanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Zasady współżycia społecznego określane czasem zamiennie klauzulą dobrych obyczajów, są szczególnymi regułami postępowania w życiu społecznym, odnoszącymi się do postępowania w stosunkach między ludźmi w sposób zgodny z wartościami powszechnie uznawanymi w społeczeństwie, a w istocie z normami moralnymi. Przestrzeganie tych reguł spotyka się z pozytywną oceną, natomiast ich naruszanie jest traktowane jako naganne. Takimi podstawowymi normami wskazywanymi w orzecznictwie są zasady słuszności, uczciwości obowiązującej w stosunkach cywilnoprawnych, lojalności wobec partnera czy akceptowane i godne ochrony reguły rzetelnego postępowania w stosunkach społecznych. Wymogom tym postępowanie właścicieli nieruchomości wobec pozwanych nie odpowiadało. Przede wszystkim do zawarcia umowy w terminie nie doszło na skutek niewywiązania się powoda ze zobowiązania do uregulowania kwestii spadkowych, następnie zaś przez wiele lat (od 2005 do 2010 roku) nie tylko nie powiadomił kontrahentów, o tym że do umowy nie dojdzie oraz, że będzie domagał się wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, ale nawet zapewniał ich, że sprawa się przedłuża wyłącznie ze względu na problemy z ustaleniem kręgu spadkobierców. Zachowanie takie nie tylko było naganne, ale nawet wprost zmierzało do wykreowania jak największej kwoty zaległości, czego dobitnym dowodem jest zgłoszone przez powoda przed procesowe żądanie zapłaty ponad 1.800.000 złotych, podczas gdy pierwotna umowa przewidywała cenę nieruchomości na poziomie 150.000 złotych, czyli 12 razy niższą. Naruszało to zasadę lojalności i uczciwego postępowania wobec drugiej strony umowy, która w tym czasie ze swojego zobowiązania się wywiązywała. Obecnie korzystając z uprawnień przewidzianych w powołanych przepisach art. 224 k.c. i następnych, powód żąda zasądzenia kwoty, której wysokość w bardzo znaczącej części wynikała z jego niewłaściwego działania, a to należy ocenić jako nadużycie jego prawa podmiotowego.

Z drugiej jednak strony pozwani przez wiele lat korzystali z jego nieruchomości. Stąd w ocenie Sądu Apelacyjnego należało wysokość wynagrodzenia należnego za bezumowne korzystanie z nieruchomości, której H. P. (1) jest współwłaścicielem w ¼ części za okres od marca 2004 r. do 2010 r. określić przez zmniejszenie wyliczonych przez biegłą A. J. stawek rynkowych do poziomu kwot, jakie w tym czasie współwłaściciele otrzymywali, zwłaszcza, że wówczas ich wysokości nie kwestionowali, czyli na poziomie 2.000 złotych miesięcznie, zaś od czasu wystąpienia z żądaniem wydania nieruchomości (pozew o eksmisję z dnia 18 stycznia 2011 r.) czyli za 10 miesięcy 2011 r. według stawek rynkowych wyliczonych przez biegłą, gdyż w tym momencie odpadła przyczyna do dalszego korzystania z nieruchomości przez pozwanych. Trzeba przy tym wspomnieć, iż po raz pierwszy powód wezwał o to pozwanych dopiero pismem z dnia 2 grudnia 2010 r., wyznaczając zresztą termin 14 dni dla ewentualnych negocjacji. Łączna należność wyliczona według wskazanych zasad wynosi 199.045,60 zł, (10 miesięcy w roku 2004 x 2.000 zł, 6 lat – lata 2005-2010 x 2.000 zł miesięcznie oraz 10 miesięcy w roku 2011 x 14,20 zł za m ² x 246,8 m ² powierzchni). Ponieważ zaś jak wskazano wyżej, powód jest współwłaścicielem w ¼ części tej nieruchomości należne mu wynagrodzenie wynosi 49.761,40 zł, a nie jak ustalił Sąd Okręgowy 305.702 złote. Dlatego też w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. należało uznając apelację za uzasadnioną w tej części zmienić pkt 1. wyroku o tyle, że obniżyć zasądzoną nim należność do 49.761,40 zł, a w pozostałej części powództwo oddalić.

Konsekwencją takiego stanowiska była także konieczność zmiany pkt. 4 i 5. wyroku, w którym rozliczono koszty procesu i koszty sądowe. Stosując zasadę stosunkowego rozdzielania kosztów, przy ustaleniu, że powód przegrał sprawę w 96% z ogólnej sumy poniesionych przez strony kosztów w wysokości 16.775,86 zł pozwani powinni ponieść 671,03 zł, a ponieważ ponieśli 15.575,86 złotych (wynagrodzenie pełnomocnika w obu instancjach i wydatki na biegłego w wysokości 2958,86 zł) różnica w wysokości 14.905 zł (z zaokrągleniem do pełnych złotych) podlega zasądzeniu od powoda na ich rzecz, czego skutkiem jest podwyższenie kwoty zasądzonej im w pkt. 4.

Na koszty sądowe złożyły się natomiast wydatki na opinie biegłych w wysokości 5747,76 zł oraz opłata od pozwu i apelacji powoda, od których był w części zwolniony w wysokości 4.978 złotych. Ponieważ pozwani część wydatków na opinie biegłych pokryli zaliczką, przekraczającą ich udział w tych kosztach nakazano od nich pobrać jedynie opłatę od pozwu i apelacji powoda, w części w jakiej jego żądanie okazało się zasadne. Musiało to spowodować zmianę pkt 5 wyroku przez nakazanie pobrania 4.978 złotych w miejsce 27.762,82 złotych.

W pozostałej części apelacja jako pozbawiona podstaw musiała zostać oddalona z mocy art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego sąd odwoławczy orzekł także zgodnie z zasadą wynikającą z art. 100 k.p.c., skoro środek ten nie okazał się zasadny w całości. Złożyła się na nie opłata od apelacji w wysokości 15.286 zł. Ponieważ ten etap postępowania pozwani wygrali w 83%, pozwany winien im zwrócić koszty w wysokości 12.687 złotych.

SSO del. Aneta Pieczyrak-Pisulińska SSA Roman Sugier SSA Zofia Kawińska-Szwed