Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W I M I E N I U

R Z E C Z Y P O S P O L I T E J P O L S K I E J

Dnia 24 lipca 2019 r.

Sąd Rejonowy w K., Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Magdalena Kuś

Protokolant: stażysta Sebastian Hermanowski

po rozpoznaniu w dniu 22 lipca 2019 r. w K.

na rozprawie

sprawy z powództwa: A. W.

przeciwko: Skarbowi Państwa – Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w K.

o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

I.  Uzgodnić stan prawny księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w K. (...) z rzeczywistym stanem prawnym poprzez nakazanie wykreślenia w dziale IV przedmiotowej księgi wieczystej wpisu dotyczącego hipoteki przymusowej na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. w kwocie 79.985,55 zł (siedemdziesiąt dziewięć tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt pięć złotych pięćdziesiąt pięć groszy).

II.  Zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 6.717 zł (sześć tysięcy siedemset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sędzia Magdalena Kuś

Sygn. akt I C 1330/19

UZASADNIENIE

Powód A. W. wystąpił przeciwko pozwanemu Skarbowi Państwa – Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w K. z powództwem o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w K. (...) dla nieruchomości oznaczonej numerem działki (...) o pow. 0,1241 ha z rzeczywistym stanem prawnym poprzez nakazanie wykreślenia w dziale IV przedmiotowej księgi wieczystej wpisu dotyczącego hipoteki przymusowej na rzecz Skarbu Państwa – Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. w kwocie 79.985,55 zł. Ponadto powód wniósł o zasądzenie kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu strona powodowa podniosła, iż wywodzi swoje roszczenie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazując, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postepowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu strona pozwana wskazała, iż dla kwestii wykreślenia hipotek ciążących na nieruchomości w przypadku wydania postanowienia o przysądzeniu własności kluczową datą jest data uprawomocnienia się wskazanego postanowienia, albowiem z tą datą wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych obciążających nieruchomość. Zdaniem pozwanego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nie może wygasnąć prawo, które nie istnieje.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości W., gmina G., ozn. numerem geodezyjnym (...) o pow. 0,1241.

/bezsporne/

Powód stał się właścicielem ww. nieruchomości na podstawie postanowienia z dnia 5.06.2017 r. Sądu Rejonowego w K.w sprawie o sygn. I Co 3029/15, którym to przysądzono własność zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości W. gm. G. o pow. 0,1241 ha oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka o numerze ewidencyjnym (...) A. W. w cenie 318.400 zł, która została uiszczona w całości. Postanowienie to stało się prawomocne z dniem 4.07.2017 r.

/dowód: akta I Co 3029/15/

W dniu 3.08.2017 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w K., działając w imieniu Skarbu Państwa wniósł o wpisanie w dziale IV księgi wieczystej nr (...) hipoteki przymusowej na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przeciwko R. S.. W dniu 19.09.2017 r. hipoteka przymusowa została wpisana zgodnie z wnioskiem. Wpis ten nie został zaskarżony, wobec czego uprawomocnił się. W dacie wpisu przedmiotowej hipoteki przymusowej w dziale II ww. księgi wieczystej nadal figurował R. S., mimo, iż faktycznie właścicielem tej nieruchomości był wnioskodawca A. W..

/dowód: akta KN1N/00062826/2/

Wnioskiem z dnia 12.01.2018 r. A. W. wniósł o wykreślenie w księdze wieczystej (...) hipoteki przymusowej w kwocie 79.985,55 zł wpisanej na rzecz Skarbu Państwa – Naczelnika Urzędu Skarbowego w K.. Postanowieniem z dnia 22.02.2018 r. referendarz sądowy oddalił wniosek w zakresie wykreślenia ww. hipoteki przymusowej. Na powyższe postanowienie skargę wniósł A. W., co skutkowało utratą mocy orzeczenia referendarza sądowego. Postanowieniem z dnia 11.05.2018 r. Sąd Rejonowy w K.oddalił wniosek, wskazując, iż zgodnie z treścią art. 626 ^{( 8 )}§ 2 k.p.c. sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Następnie Sąd Okręgowy w K. oddalił apelację złożoną od ww. postanowienia przez A. W., podzielając w całości ustalenia i wywody prawne Sądu I instancji. W uzasadnieniu Sąd Okręgowy w K.wskazał, iż jedynymi dokumentami stanowiącymi podstawę do wykreślenia, może być zezwolenie wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki względnie wyrok wydany w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nakazujący wykreślenie z działu IV księgi wieczystej tejże hipoteki.

/dowód: akta księgi wieczystej KN1N/00062826/2/

Pismem z dnia 27.02.2019 r. powód wezwał pozwanego do złożenia oświadczenia woli w formie z podpisem notarialnie poświadczonym i zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego, tj. hipoteki przymusowej wpisanej na rzecz Skarbu Państwa – Naczelnika Urzędu Skarbowego w kwocie 79.985,55 zł obciążającej przedmiotową nieruchomość.

/dowód: pismo z dnia 27.02.2019 r., k. 18-20/

Pismem z dnia 27.03.2019 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. odmówił złożenia oświadczenia woli o żądanej treści, wskazując jednocześnie, iż wykreślenie może nastąpić jedynie po spłacie całości zobowiązania na rzecz Skarbu Państwa.

/dowód: pismo Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. z dnia 27.03.2019 r., k. 22/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów dołączonych do akt sprawy oraz zeznań powoda.

Sąd uznał za wiarygodne dokumenty zgromadzone w aktach sprawy, albowiem nie zostały podważone przez żadną ze stron, a Sąd nie znalazł podstaw, aby je kwestionować z urzędu.

Sąd uznał za wiarygodne zeznania powoda, nie mając podstaw do ich kwestionowania, tym bardziej, że znajdują one oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym.

Należy podkreślić, iż nie jest obowiązkiem Sądu poszukiwanie dowodów z urzędu. Działanie sądu z urzędu może, bowiem prowadzić do naruszenia prawa do bezstronnego sądu i odpowiadającego mu obowiązku przestrzegania zasady równego traktowania stron ( por. wyrok SN z 12.12.2000 r., V CKN 175/00, OSP 2001/7-8/116 z glosą aprobującą Broniewicza OSP 2001/7-8/116, uchwała składu 7 sędziów SN z 19.05.2000 r. III CZP 4/00, OSNC 2000/11/195). Postępowanie cywilne jest bowiem postępowaniem kontradyktoryjnym, gdzie aktywność dowodowa obciąża strony procesu. Wszelkie działania Sądu z urzędu mogłyby być poczytane jako naruszające zasadę równych praw stron gdyż w istocie rzeczy prowadziłyby do faworyzowania jednej ze stron procesu na niekorzyść drugiej. W tej kwestii należy wskazać, na art. 3 k.p.c. czy art. 232 k.p.c. Możliwość podejmowania inicjatywny dowodowej przez sąd może mieć jedynie charakter wyjątkowy w sytuacji rażącej nierównowagi procesowej stron, gdy dany dowód jest niezbędny do rozstrzygnięcia, a strona sama z przyczyn wewnętrznych nie jest w stanie przejawiać inicjatywy dowodowej. Z taką sytuacją zdaniem Sądu nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Każda ze stron jest reprezentowana przez fachowego pełnomocnika, który ma świadomość praw i obowiązków oraz konsekwencji swych działań czy zaniechań. W konsekwencji obowiązek wynikający z art. 6 k.c. w procesie jest realizowany poprzez zgłaszanie stosownych wniosków dowodowych celem udowodnienia okoliczności, na które powołuję się strona procesu. Stosownie do art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Ewentualne ujemne skutki nieprzedstawienia dowodu obciążają stronę, która nie dopełniła ciążącego na niej obowiązku ( por. wyrok SN z 15.07.1999 r. I CKN 415/99 LEX 83805 ). Tym samym w tej samej sprawie na stronach może spoczywać obowiązek udowodnienia różnych okoliczności faktycznych w zależności od tego, jakie skutki prawne z nich poszczególne strony wywodzą. Należy również podkreślić, iż samo twierdzenie strony nie jest dowodem, a twierdzenie dotyczące istotnej dla sprawy okoliczności powinno być udowodnione przez stronę to twierdzenie zgłaszającą ( por. wyrok SN z 22.11.2001 r. I PKN 660/00, Wokanda 2002/7-8/44 ).

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powoda jest słuszne co do zasady i jako takie zasługuje na uwzględnienie.

Wstępnie należy podkreślić, iż przedmiotem procesu jest żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawę oceny roszczenia stanowi w takim przypadku art. 10 ustawy z dnia 1982 o księgach wieczystych. Zgodnie w powołanym przepisem w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Inaczej mówiąc przedmiotem procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest doprowadzenie do takiego stanu w którym treść księgi wieczystej będzie odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu na dzień orzekania. Przez rzeczywisty stan prawny należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym. Konsekwencją powyższego jest przede wszystkim ustalenie, iż prawo, którego strona powodowa domaga się wykreślenia z księgi wieczystej jest wpisane błędnie. Tym samym strona powodowa powinna wykazać, iż stan prawny nieruchomości na chwilę orzekania powinien być odmienny niż ujawniony w księdze wieczystej w porównaniu ze stanem istniejącym na chwilę wpisu, ewentualnie, iż świetle zaistniałych zmian zachodzi potrzeba zmian w treści wpisów w księdze wieczystej. Jeżeli strona powodowa tego nie wykaże wówczas powództwo podlega oddaleniu.

W realiach przedmiotowej sprawy mamy do czynienia z zagadnieniem prawnym związanym z kwestią zasadności istnienia wpisu w księdze wieczystej hipoteki przymusowej.

Analiza stanu faktycznego, przede wszystkim dokumentów z akt księgi wieczystej, w tym analiz prawnych dokonanych przez organy sądowe (referendarz sądowy, sąd I instancji, sąd odwoławczy) wskazuje, iż wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej nastąpił w okresie pomiędzy zmianą właściciela, a ujawnieniem tegoż faktu w treści księgi wieczystej. Innymi słowy na skutek zaniedbania powoda (brak niezwłocznego zgłoszenia stosownej zmiany o nabyciu prawa własności nieruchomości) na chwilę złożenia wniosku o wpis hipoteki referendarz sądowy nie posiadał informacji o zmianie właściciela nieruchomości. W konsekwencji z uwagi na zakres kognicji sądu wieczystoksięgowego wpis hipoteki przymusowej był obligatoryjny przy spełnieniu wszystkich przesłanek warunkujących jego dokonanie. Sąd odwoławczy kwestie tą szczegółowo przeanalizował, a sąd orzekający w pełni te wywody podziela. Należy jednak podkreślić, iż fakt dokonania takiego wpisu nie oznacza, iż nie ma możliwości merytorycznej korekty takiej decyzji. Na ewentualne sposoby dokonania stosownej zmiany wskazał ekspressis verbis sąd odwoławczy wskazując, iż może to nastąpić w szczególności w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Reasumując w świetle treści żądania pozwu oraz zaistniałego stanu faktycznego konieczna jest ocena prawna czy wpis hipoteki przymusowej podlega wykreśleniu czy też nie.

Należy bowiem pamiętać, iż zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego dokonanie prawomocnego wpisu w księdze wieczystej hipoteki nie jest przeszkodą do weryfikacji prawidłowości tego wpisu w ramach powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W postępowaniu wieczysto księgowym kognicja sądów jest ograniczona, zgodnie z przepisem art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., natomiast rozpoznając powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, sąd może uwzględnić także inne okoliczności i dowody poza wymienionymi w art. 626 ⁸ § 2 k.p.c.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 u.k.w.h., wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Z przepisu tego wynika więc, że wpisu hipoteki może żądać wierzyciel, który ponadto musi legitymować się odpowiednim dokumentem stanowiącym podstawę wpisu hipoteki przymusowej, tj. tytułem wykonawczym wystawionym na jego rzecz przeciwko dłużnikowi. Ponadto przedmiotem hipoteki przymusowej może być nieruchomość (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.) bądź część ułamkowa nieruchomości (art. 65 ust. 3 u.k.w.h.) stanowiąca odpowiednio własność bądź współwłasność dłużnika.

W realiach przedmiotowej sprawy na chwilę wpisania hipoteki, jak i na chwilę złożenia wniosku o wpis hipoteki prawo własności nieruchomości przysługiwało już powodowi, który nie był dłużnikiem Skarbu Państwa – Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. (pozwanego), gdyż był nim poprzedni właściciel nieruchomości – R. S.. Powód zaniedbał jedynie niezwłocznego ujawnienia swojego prawa własności w księdze wieczystej.

Tymczasem hipoteką przymusową można obciążyć nieruchomość dłużnika (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.), jak również część ułamkową nieruchomości (art. 65 ust. 3 u.k.w.h.), jeżeli stanowi udział współwłaściciela będącego dłużnikiem. Wpisana do księgi wieczystej hipoteka, w tym także przymusowa, jest ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 § 1 k.c.), którego treść szczegółowo regulują odrębne przepisy (art. 244 § 2 k.c.) zawarte w u.k.w.h. Z przepisu art. 109 ust. 1 u.k.w.h. wynika, że warunkiem umożliwiającym wpisanie hipoteki przymusowej na nieruchomości jest to, aby stanowiła ona własność lub - w związku z art. 65 ust. 3 u.k.w.h. - współwłasność dłużnika. Innymi słowy, przesłanką dopuszczalności wpisu hipoteki jest istnienie tytułu prawnego dłużnika do nieruchomości obciążanej hipoteką (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2010 r., V CSK 77/10, nie publ.).

Tym samym konieczne jest wykreślenie wpisanej hipoteki, albowiem pozostawienie jej w księdze wieczystej pozostaje w sprzeczności z wyraźnym przepisem ustawy. Hipoteka przymusowa nie powinna obciążać nieruchomości, co do której dłużnik utracił prawo własności. Odmienna interpretacja stanowiłaby naruszenie normy art. 109 u.k.w.h.

Z tego punktu widzenia błędne są wywody pełnomocnika powoda, iż hipoteka nie może obciążać nieruchomości albowiem „jest to prawo które wygasło” – vide wywody uzasadnienia pozwu. Antycypując dalsze wywody należy wskazać, iż trafnie zwraca uwagę uzasadnienie pozwu, iż hipoteka przymusowa nie może być ustanowiona skutecznie na nieruchomości nie stanowiącej własności dłużnika.

Należy w tym miejscu podkreślić, iż także w przepisach art. 1000 § 1, art. 1003 § 2, art. 1024 § 1 pkt 5 i art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c., gdy mowa w nich o "wygaśnięciu wszelkich praw ciążących na nieruchomości" (art. 1000 § 1), o "wykreśleniu wszystkich hipotek obciążających nieruchomość" (art. 1003 § 2), o "prawach ujawnionych przez wpis w księdze wieczystej" (art. 1024 § 1 pkt 5) i o "należnościach zabezpieczonych hipoteką" (art. 1025 § 1 pkt 5) - chodzi o hipoteki już wpisane do księgi wieczystej, a więc ujawnione w niej do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Tylko bowiem wierzyciele takich hipotek mogą powołać się na istniejącą hipotekę i brać udział w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości. Tylko hipoteka wpisana już do chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa i w jej miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji (art. 1000 § 1 oraz art. 1024 § 1 pkt 5 i art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c.) i tylko hipoteka wpisana do księgi wieczystej w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasa na podstawie jedynie samego tego postanowienia, jeżeli stwierdzono w nim zapłacenie przez nabywcę całej ceny gotówką (art. 1003 § 2 k.p.c.).

Hipoteki nie wpisane jeszcze do księgi wieczystej w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, a wpisane dopiero po tej dacie, nie są objęte hipotezą art. 1000 § 1 i art. 1003 § 2 k.p.c., nawet jeżeli wniosek o ich wpis został złożony przed uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności. W świetle bowiem art. 29 u.k.w.h. wpis hipoteki ma moc wsteczną dopiero od chwili jego dokonania, a przed tą datą nikt nie może powoływać się na istniejącą hipotekę, nie ma też podstaw do przyjęcia istnienia takiej hipoteki w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości.

W konkluzji należy stwierdzić, że przepis art. 1003 § 2 w zw. z art. 1000 § 1 k.p.c. nie ma zastosowania do hipoteki wpisanej do księgi wieczystej po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności, nawet jeżeli wniosek o wpis hipoteki został złożony przed tą datą. Podstawą wykreślenia takiej hipoteki z księgi wieczystej nie może być zatem postanowienie o przysądzeniu własności, o którym mowa w art. 1003 § 2 k.p.c. Konstatując powyższe Sąd orzekający w pełni podziela wywody SN zawarte w postanowieniu z dnia 21.09.2011 r.; I CSK 32/11.

Podobny pogląd wyraził Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim w uzasadnieniu postanowienia z dnia 18.09.2015 r.; II Ca 597/15. W treści uzasadnienia postanowienia wskazał in extenso „Każda nowa hipoteka ustanowiona w późniejszym okresie pomimo tego, iż nowy nabywca był już właścicielem ale nie został jeszcze wpisany do księgi wieczystej nie może być wykreślona na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności. (por. uzasadnienie postanowienia SN z 20 września 2011 r. I CSK 32/11).Wnioskodawca składający wniosek o ujawnienie swego prawa własności po prawie 4 latach od dnia nabycia własności nieruchomości na skutek przysądzenia własności w sposób oczywisty naruszył art. 35 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.), który stanowi, iż właściciel nieruchomości jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Nie ulega wątpliwości, iż wcześniejsze ujawnienie prawa własności wnioskodawcy w księdze wieczystej uniemożliwiłoby (...) wpisanie na przedmiotowej nieruchomości hipoteki przymusowej. Na obecnym etapie postępowania mając na uwadze kognicję sądu wieczystoksięgowego określoną w art. 626 8 § 2 k.p.c. stwierdzić należy, iż wnioskodawca nie przedłożył Sądowi takiego dokumentu który pozwoliłby na wykreślenie hipoteki przymusowej wpisanej w księdze wieczystej po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz wnioskodawcy. Obecnie zatem jedyną drogą do uregulowania zaistniałej niezgodności jest wytoczenie przez wnioskodawcę przeciwko (...) powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i objęcie żądaniem wykreślenia hipoteki przymusowej chyba, że (...) sam wystąpi do Sądu z wnioskiem o wykreślenie hipoteki. Dopiero na podstawie zapadłego w takim postępowaniu wyroku wnioskodawca będzie mógł wystąpić o skuteczne wykreślenie błędnie wpisanej hipoteki w księdze wieczystej jego nieruchomości.”.

Również SN wskazał, iż „Dopuszczenie do ustanawiania hipoteki przymusowej na cudzej nieruchomości wypaczałoby jej sens jako specjalnego zabezpieczenia, które może być ustanowione, tylko na nieruchomości dłużnika. Wierzyciel, który nie zdąży ustanowić hipoteki przymusowej, nie będzie mógł skorzystać z tego rodzaju zabezpieczenia swojej wierzytelności, co nie wyklucza, aby podjął inne kroki w tym celu. Natomiast dopuszczenie do ustanawiania hipoteki przymusowej na nieruchomości stanowiącej własność innej osoby wypaczałoby istotę tej instytucji stanowiąc nadmierne obciążenie osoby trzeciej w interesie wierzyciela, któremu przysługuje roszczenie tylko wobec dłużnika, a nie tej osoby. Ujawnienie w księdze wieczystej wniosku o wpis hipoteki przymusowej nie pozbawia więc dłużnika możliwości zbycia nieruchomości, zaś nabywca takiej nieruchomości, jeżeli zdąży nabyć ją zanim hipoteka powstanie (zostanie wpisana do księgi wieczystej) uzyskuje prawo własności do nieruchomości nie obciążone hipoteką. W konkluzji należy stwierdzić, że ujawnienie wniosku o wpis takiej hipoteki w księdze wieczystej nie może przesądzać o wpisie tej hipoteki, gdy w chwili jego dokonywania nieruchomość, na której hipoteka ma być ustanowiona, nie stanowi już własności dłużnika, ma natomiast istotne znaczenie dla hipoteki wpisanej, w szczególności w zakresie jej pierwszeństwa przed innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi obciążającymi nieruchomość.”

Przenosząc te rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, iż wpis hipoteki nastąpił tylko dlatego, iż sąd wieczystoksięgowy na chwilę wpisu, jak i na chwilę złożenia wniosku nie miał informacji o zmianie właściciela. Gdyby taka wiedza była dostępna, wówczas wniosek zostałby oddalony. Wynika to z kognicji sądu wieczystoksięgowego i zacytowanych przepisów. Takie związanie sądu ma charakter względny, gdyż nie usuwa możliwości analizy czy merytorycznie wpis jest zgodny z treścią przepisów powszechnie obowiązujących. Możliwość takiej analizy następuje przez pryzmat przepisów art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Analiza ta prowadzi do wniosku, iż skoro hipoteka przymusowa może obciążać tylko nieruchomość dłużnika, to skoro na chwilę wpisu czy nawet złożenia wniosku nieruchomość ta nie była już własnością dłużnika to nie ma podstaw prawnych, aby obciążała ona osobę trzecią (nabywcę nieruchomości). W konsekwencji jako wpisana z naruszeniem przepisu art. 109 u.k.w.h. podlega wykreśleniu.

Już tylko na marginesie należy zauważyć, iż ustawodawca w sposób pośredni - w treści art. 1000 § 1 k.p.c. oraz art. 1003 k.p.c.- wyraził zasadę, że nabycie prawa własności w drodze egzekucji sądowej następuje bez jakichkolwiek obciążeń. Z przepisów tych jednoznacznie wynika, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa obciążające tą nieruchomość, a także skutki zabezpieczenia roszczeń osobistych na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej powoduje, że ich nabycie przez czynność prawną osłania rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, a ponadto uzyskują one skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu. W przypadku przeniesienia prawa własności następca prawny wstępuje w sytuację prawną zbywcy, a wszelkie prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej odnoszą skutek w stosunku do niego. Inaczej jest w przypadku nabycia prawa własności w drodze egzekucji sądowej, które ma charakter nabycia pierwotnego, bez żadnych obciążeń. Nabywca w drodze egzekucji nie jest następca prawnym dłużnika egzekwowanego. Powyższą zasadę potwierdza art. 1003 § 2 KPC, który wskazuje co dzieje się z prawami i roszczeniami ujawnionymi w księdze wieczystej, które w przypadku nabycia pochodnego zachowałyby skuteczność wobec następcy prawnego.

Zgodnie z przepisem art. 953 § 1 pkt 6 KPC ogłoszenie o licytacji dokonane przez komornika w formie publicznego obwieszczenia winno zawierać: "wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (użytkowania wieczystego)". W świetle tego przepisu trudno uznać za zasadny pogląd, że tak istotne ze społecznego punktu widzenia prawa jak użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika wygasają, natomiast inne prawa nie ujawnione w księdze wieczystej i nie zgłoszone w toku egzekucji pozostają w mocy. Taki pogląd reprezentuje pozwany, opierając się na treści art. 1003 KPC (wnioskowanie a contrario). Zważyć jednak należy, na co Sąd Najwyższy wielokrotnie zwracał uwagę, że niedopuszczalne jest wnioskowanie a contrario wtedy gdy pozostaje w oczywistej sprzeczności z zasadami konstytucyjnymi, regułami wykładni systemowej i celowościowej lub prowadzi do rezultatów nieracjonalnych (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 1998 r., III CZP 44/98, OSNC 1999, nr 5, poz. 87). Do takich rezultatów prowadzi wykładnia przepisu art. 1003 § 2 k.p.c. zaproponowana przez pozwanego. Nie można jednak przyjąć, że prawa i roszczenia, które na skutek ujawnienia ich w księdze wieczystej uzyskują rozszerzoną skuteczność wygasają na skutek uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, natomiast prawa i roszczenia, które z tak wzmożonej ochrony nie korzystają, będą pozostawać w mocy mimo podjęcia kroków zmierzających do ich wygaśnięcia czy wykreślenia wpisu.

Należy zwrócić uwagę również na fakt, że przepisy kodeksu postępowania cywilnego z jednej strony umożliwiają ochronę osób, którym przysługują określone prawa do nieruchomości będącej przedmiotem licytacji, z drugiej natomiast strony zabezpieczają interes nabywcy w drodze egzekucji, przed skutkami nabycia określonego prawa wraz z obciążeniami, o których nabywca nie wiedział.

Na podstawie art. 945 § 1 i 2 w zw. z art. 922 KPC komornik o terminie opisu i oszacowania zawiadamia znanych mu uczestników, tj. wierzyciela, dłużnika, osoby którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a także przez obwieszczenie publiczne uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. Zgłoszone prawa do nieruchomości komornik wymienia w protokole opisu i oszacowania art. 947 § 1 pkt 8 KPC. W oszacowaniu podaje się osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości. Wartości powyższe podaje się z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartość praw nie określonych suma pieniężną obciążających nieruchomość - art. 948 § 2 KPC. W ogłoszeniu o licytacji (w formie publicznego obwieszczenia) komornik wyjaśnia wszystkim zainteresowanym, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (użytkowania wieczystego) - art. 953 § 1 pkt 7) KPC. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych w szczególności: ciążące na nieruchomości zaległości w podatkach państwowych oraz innych daninach publicznych, jeżeli wysokość tych sum jest zgłoszona, z wyjaśnieniem, które z nich obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia, prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia - art. 973 pkt 5) i 6) k.p.c. Wszystkie powyżej przytoczone przepisy, wskazują na taki sposób uregulowania postępowania egzekucyjnego, który umożliwia ochronę interesu nabywcy w toku egzekucji.

O kosztach sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Na koszty postępowania złożyły się opłata od pozwu w kwocie 4.000 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 2.700 zł (§ 5 pkt 8 w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokacki z dnia 22.10.2015 r.) oraz koszty opłaty skarbowej w kwocie 17 zł.

Sędzia Magdalena Kuś