Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 maja 2019 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie – Wydział XXV Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR (del.) Elżbieta Lucyna Mojsa

Protokolant: Adrianna Kalisz

po rozpoznaniu w dniu 13 maja 2019 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o ustalenie nieistnienia uchwały

1.  ustala, że uchwała nr (...) z dnia 3 grudnia 2008r. członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. w sprawie powołania składu Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w osobie I. B. i M. O. nie istnieje;

2.  ustala, że uchwała nr (...) z dnia 3 marca 2009r. członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. w sprawie powołania D. W. na członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nie istnieje;

3.  ustala, że uchwała nr (...) z dnia 3 marca 2009r. członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. w sprawie powołania J. W. na członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nie istnieje;

4.  ustala, że uchwała nr (...) z dnia 10 maja 2010r. członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. w sprawie powołania J. D. (1) na członka Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nie istnieje;

5.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

6.  rozstrzygnięcie o kosztach procesu pozostawić referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się niniejszego orzeczenia.

Sygn. akt XXV C 2123/17

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 26 października 2017r. (...) Sp. z o.o. w W. wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W. o ustalenie nieistnienia następujących uchwał:

⚫

uchwały nr (...) z dn. 03.12.2008 r. w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej I. B. oraz M. O.;

⚫

uchwały nr (...) z dn. 03.03.2009 r. w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej D. W.;

⚫

uchwały nr (...) z dn. 03.03.2009 r. w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. W.;

⚫

uchwały nr (...) z dn. 10.05.2010 r. w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. D. (2);

⚫

uchwały nr(...) z dn. 09.12.2015 r. w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. P. (1).

W uzasadnieniu pozwu wskazano, iż w przedmiotowe uchwały nie zostały podjęte i nie istnieją, bowiem nie uzyskały wymaganej większości głosów. W trakcie zebrań, na których głosowano nad uchwałami, w sposób nieprawidłowy policzono głosy oddane za ich przyjęciem albowiem do głosów oddanych przez właścicieli poszczególnych lokali doliczono przysługujące im udziały w samodzielnym lokalu stanowiącym garaż. Błędnie uznano, że garaż stanowi nieruchomość wspólną, do której każdy z właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych posiada udział w zależności od powierzchni swoich lokali. Powyższe, zdaniem powódki oznacza, że nie uwzględniono niepodzielnego głosu przypadającego na garaż, który jako samodzielny lokal ma udział w nieruchomości wspólnej stanowiący 33,2039% udziałów. W ocenie powódki, głos mógł być oddany jedynie łącznie i za zgodą wszystkich współwłaścicieli lokalu. Natomiast właściciele lokali nie legitymowali się jednolitym stanowiskiem, nie wyznaczyli też spośród siebie wspólnego przedstawiciela, który oddałby głos w ich imieniu. Oznacza to, że po odjęciu od 74,86432% (rzekoma suma udziałów należących do osób głosujących za przedmiotową uchwałą) liczby 33,2039% (udział jaki stanowi garaż) za „uchwałą” (...) głosowało 41, 66042%, tym samym, „uchwała" nie została podjęta i należy ją uznać za nieistniejącą. Nadto, uchwała (...), za pomocą której powołano nowy skład Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nie została uchwalona w kwalifikowanej formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza, lecz w formie zwykłej uchwały. Pozostałe „uchwały" tj. uchwała nr (...) z dn. 03.03.2009 r. w przedmiocie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej D. W., uchwała nr (...) z dn. 03.03.2009 r. w przedmiocie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. W., uchwała nr (...) z dn. 10.05.2010r. w przedmiocie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. D. (2) oraz uchwała nr (...) z dn. 09.12.2015 r. w przedmiocie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. P. (1) nie zostały podjęte z powodu błędnego policzenia głosów. W każdym przypadku do głosów oddanych przez właścicieli poszczególnych lokali błędnie doliczono przysługujące im udziały w samodzielnym lokalu stanowiącym garaż. Tym samym wszystkie zaskarżone uchwały uzyskały mniej niż 50% głosów i winny zostać uznane za nieistniejące. Dopiero ewentualne uzyskanie 83,2039 % głosów za przez którąś z uchwał sprawiłoby, że nawet po odjęciu głosu „garażowego" mogłaby ona zostać uznana za istniejąca. Zdaniem powódki, żadna z zaskarżonych uchwał nie zdobyła tyle głosów i dlatego pozew jest uzasadniony (pozew k. 2-70).

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu stanowiska pozwana wskazała, że do zaskarżenia ww. uchwał doszło po upływie 6-tygodniowego terminu wynikającego z art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Z uwagi na fakt, iż jest to termin zawity uprawnienie powódki do zaskarżenia przedmiotowych uchwał wygasło. Nadto, w ocenie pozwanej, powódka nie legitymuje się interesem prawnym w ustaleniu nieistnienia uchwał albowiem w dniu 26 października 2017r. właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) podjęli uchwałę nr (...), na mocy której powołano do zarządu Wspólnoty zupełnie inne osoby, tj. A. C., A. J., F. Ł., M. M. oraz J. P. (2). Odnosząc się do przeliczenia liczby głosów, pozwana wskazała, że za zaskarżonymi uchwałami głosowało ponad 50 % współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego – garażu, co oznacza, że za przedmiotowymi uchwałami głosował cały lokal niemieszkalny – garaż, posiadający 33,204% w nieruchomości wspólnej. Z tytułu tego lokalu doliczono wyłącznie proporcjonalną część głosów do liczby głosów pochodzących z lokali mieszkalnych i użytkowych co oznacza, że zaskarżone uchwały zostały podjęte znaczną większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Nadto, pozwana wskazała, że wybór członków zarządu jest czynnością zwykłego zarządu, a skoro lokal garażowy może posiadać wyłącznie jeden głos to w przypadku czynności zwykłego zarządu może być ustalony większością głosów, stosownie do treści art. 201 k.c. Zdaniem pozwanej, dla oceny ważności uchwały nr (...) bez znaczenia pozostaje fakt niezachowania formy notarialnej albowiem uchwała istnieje o ile zostanie przegłosowana (odpowiedź na pozew k. 218-227).

Do zamknięcia rozprawy strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska w niniejszej sprawie (protokół rozprawy z 13 maja 2019r. k. 1617-1618).

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka (...) Sp. z o.o. w W. jest właścicielem jednego lokalu użytkowego - lokalu usługowego położonego w W. przy ul. (...). Jest członkiem Wspólnoty z udziałem przysługującym jej w nieruchomości wspólnej na poziomie (...) (akt notarialny z dnia 30 marca 2010 r. rep. (...) k. 21-42; KW nr (...) k. 17-19).

W budynku przy ul. (...) znajdują się 402 samodzielne lokale mieszkalne, 14 samodzielnych lokali usługowych a także lokal niemieszkalny, będący odrębnym przedmiotem własności – garaż wielostanowiskowy. Z własnością tego garażu związany jest udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, wynoszący (...). Ponadto, w budynku istnieją lokale przynależne do samodzielnych lokali mieszkalnych ( akt notarialny z dnia 2 października 2008 r., rep. A nr (...) k. 43-70).

W dniu 3 grudnia 2008r. odbyło się zebranie właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) w W. – członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W toku zebrania, poddano pod głosowanie projekt uchwały nr (...) w sprawie powołania składu zarządu ww. Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach: I. B. i M. O.. Głosowało właścicieli 75,6308% udziałów, za uchwałą było 74,6598% udziałów, przeciw – 0,971% udziałów. W konsekwencji, uchwała została przegłosowana większością głosów właścicieli lokali posiadających ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej (uchwała k. 9).

Przy obliczaniu wyników tego głosowania, każdemu głosującemu właścicielowi przypisano obok udziału w nieruchomości wspólnej i związanego z własnością lokalu mieszkalnego lub użytkowego, także udział w nieruchomości garażowej, wyliczony stosownie do udziału w prawie współwłasności garażu (wyniki głosowania nad uchwałą k. 264 - 271).

W dniu 3 marca 2009r. odbyło się zebranie właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) w W. – członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W toku zebrania, poddano pod głosowanie projekt uchwał nr (...) w sprawie powołania w skład zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej D. W. oraz nr (...) w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. W.. W zakresie uchwały nr (...) głosowało właścicieli 75,390% udziałów, za uchwałą było 75,251% udziałów, przeciw – 0,1377% udziałów. Natomiast w zakresie uchwały nr (...) głosowało właścicieli 75,006% udziałów, za uchwałą było 74,710% udziałów, przeciw – 0,295% udziałów. W konsekwencji, uchwały zostały przegłosowane większością głosów właścicieli lokali posiadających ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej (uchwały k. 8).

Przy obliczaniu wyników tego głosowania, każdemu głosującemu właścicielowi przypisano obok udziału w nieruchomości wspólnej i związanego z własnością lokalu mieszkalnego lub użytkowego, także udział w nieruchomości garażowej, wyliczony stosownie do udziału w prawie współwłasności garażu ( wyniki głosowania nad uchwałami k. 341 – 348, k. 349-356).

W dniu 10 maja 2010r. odbyło się zebranie właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) w W. – członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W toku zebrania, poddano pod głosowanie projekt uchwały nr (...) w sprawie powołania w skład zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. D. (2). Głosowało właścicieli 53,01% udziałów, za uchwałą było 50,80% udziałów, przeciw – 2,21% udziałów. W konsekwencji, uchwała została przegłosowana większością głosów właścicieli lokali posiadających ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej (uchwała k. 7).

Przy obliczaniu wyników tego głosowania, każdemu głosującemu właścicielowi przypisano obok udziału w nieruchomości wspólnej i związanego z własnością lokalu mieszkalnego lub użytkowego, także udział w nieruchomości garażowej, wyliczony stosownie do udziału w prawie współwłasności garażu ( wyniki głosowania nad uchwałą k. 557-564).

W dniu 9 grudnia 2015r. odbyło się zebranie właścicieli lokali w budynku przy ul. (...) w W. – członków pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W toku zebrania, poddano pod głosowanie projekt uchwały nr (...) w sprawie powołania w skład zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. P. (1). Za przyjęciem uchwały było 78,96% udziałów, przeciw – 1,62% udziałów. W konsekwencji, uchwała została przegłosowana większością głosów właścicieli lokali posiadających ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej ( uchwała k. 10).

Przy obliczaniu wyników tego głosowania, każdemu głosującemu właścicielowi przypisano obok udziału w nieruchomości wspólnej i związanego z własnością lokalu mieszkalnego lub użytkowego, także udział w nieruchomości garażowej, wyliczony stosownie do udziału w prawie współwłasności garażu (wyniki głosowania nad uchwałą k. 899-906).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej przywoływanych dokumentów. Złożone do akt sprawy kserokopie dokumentów nie były kwestionowane przez żadną ze stron i Sąd również nie znalazł podstaw do ich zakwestionowania.

Sąd zważył, co następuje:

Przedmiotem sporu w sprawie niniejszej było ustalenie nieistnienia następujących uchwał:

⚫

uchwały nr (...) z dn. 03.12.2008 r. w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej I. B. oraz M. O.;

⚫

uchwały nr (...) z dn. 03.03.2009 r. w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej D. W.;

⚫

uchwały nr (...) z dn. 03.03.2009 r. w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. W.;

⚫

uchwały nr (...) z dn. 10.05.2010 r. w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. D. (2);

⚫

uchwały nr (...) z dn. 09.12.2015 r. w sprawie powołania w skład Zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej J. P. (1).

Powódka zarzuciła w pozwie, że sposób liczenia głosów przy podejmowaniu ww. uchwał był nieprawidłowy i niezgodny z poglądem wyrażonym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 r., sygn. akt III CZP 82/12.

W pierwszej kolejności należy podnieść, że powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c. zmierza do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwala nie istnieje, z tego względu, że nie została podjęta, np. wskutek braku wymaganego statutem quorum lub braku wymaganej większości głosów do jej podjęcia.

Wystąpienie z powództwem o ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej nie jest ograniczone temporalnie, brak jest podstaw prawnych do wprowadzania czasowych ograniczeń w jego wytoczeniu, poprzez zastosowanie terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, który jest przewidziany dla innego rodzaju powództwa, a mianowicie opartego na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Powództwo, o którym mowa w tym ostatnim przepisie oraz powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały, wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c., są dwoma odrębnymi powództwami, odrębnie uregulowanymi przez ustawodawcę i brak jest podstaw prawnych do tego, aby przy ich dochodzeniu zamiennie stosować elementy reżimu prawnego nie dotyczącego wprost określonego powództwa. W judykaturze przesądzono już wyraźnie o odrębności i niezależności każdego z obu powództw, którą to ocenę prawną sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela (vide: wyrok SN z dnia 23 lutego 2006 r., I CSK 336/05, niepubl.). Inny jest więc przedmiot żądania w ramach każdego z obu powództw, inny krąg podmiotów legitymowanych do ich wytoczenia, a także odrębne podstawy prawne ich dochodzenia, inaczej określające m.in. elementy temporalne.

Podstawą prawną dochodzonego przez powódkę roszczenia o ustalenie nieistnienia uchwały jest art. 189 k.p.c., zaś przepis ten nie przewiduje żadnych ograniczeń czasowych dla wytoczenia takiego powództwa i może być ono wytoczone w dowolnym czasie. Nadto, przepisy art. 25 ustawy o własności lokali nie przewidują zarazem wyłączenia stosowania art. 189 k.p.c. w odniesieniu do uchwał wspólnot mieszkaniowych, tak jak to ustawodawca wyraźnie uczynił w odniesieniu do uchwał zgromadzeń spółek kapitałowych w art. 252 § 1 k.s.h. i w art. 425 § 1 k.s.h. W konsekwencji, brak jest podstaw do uwzględnienia zarzutu strony pozwanej, iż do zaskarżenia ww. uchwał doszło po upływie 6-tygodniowego terminu wynikającego z art. 25 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali.

Dalej, również zarzut pozwanej dotyczący braku legitymacji powódki do wystąpienia z powództwem o ustalenie nieistnienia ww. uchwał z uwagi na brak interesu prawnego w jego wytoczeniu nie zasługuje na aprobatę. Wskazać należy, że źródłem interesu prawnego powódki, będącego materialnoprawną przesłanką żądania wywodzonego z art. 189 k.p.c. jest jej stosunek członkostwa we wspólnocie. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma interes prawny w ustaleniu nieistnienia uchwały, bo zmierza on w ten sposób do usunięcia stanu niepewności co do funkcjonowania (bytu) w obrocie prawnym mającej wiązać go uchwały organu wspólnoty. Potwierdzeniem dla uznania stosunku członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych za źródło interesu prawnego ich członków w rozumieniu art. 189 k.p.c. jest konsekwentne stanowisko judykatury (vide: wyroki Sądu Najwyższego z dnia: 15 lipca 2010 r., IV CSK 24/10, niepubl. I z 14 marca 2013 r. I CSK 382/12, OSNC - ZD 2013/4/80).

Przechodząc stricte na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że powództwo zasługiwało w części na uwzględnienie przede wszystkim z uwagi na wadliwy sposób obliczania większości głosów przyjęty w pozwanej Wspólnocie.

Podkreślenia wymaga, że wynikający z ustawy o własności lokali sposób liczenia głosów i podejmowania uchwał przez Wspólnotę nie może być zmieniony wolą właścicieli lokali w zakresie dalej idącym, niż pozwala na to sama ustawa. Przepisy art. 3 ust. 3 i art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących, zaś oceny prawidłowości liczenia głosów oddanych w sprawie zaskarżonej uchwały należy dokonywać w oparciu o przepisy obowiązujące w dacie głosowania.

Z akt niniejszej sprawy wynika, że zebrania pozwanej Wspólnoty, na których odbyły się głosowania nad uchwałami: nr (...), nr (...), nr (...), nr (...) miały miejsce w latach 2008 r., 2009 r., 2010, zatem nie jest możliwe zastosowanie art. 3 ust. 3 a ustawy o własności lokali, który wszedł w życie dopiero w dniu 29 sierpnia 2015 r.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Sposób obliczania udziału właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej określały do nowelizacji, która weszła w życie 29 sierpnia 2015 r. jedynie art. 3 ust. 3 i 4 ustawy.

Niewątpliwie powołane przepisy nie dawały jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, jak powinno być wykonywane prawo głosu związane z lokalami wyodrębnionymi, ale pozostającymi we współwłasności.

Sąd orzekający podziela stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w uchwale podjętej w dniu 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75), iż prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powyższej uchwały, w wypadku, gdy odrębny lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, poszczególnym współwłaścicielom przysługuje określony ułamkiem udział w prawie własności lokalu. Z własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, który - zgodnie z art. 50 k.c. - jest częścią składową lokalu, zatem prawo każdego współwłaściciela do lokalu (jego udział) obejmuje także udział w nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności. Udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Powiązanie całości rzeczy z jej częścią składową sprzeciwia się przyjęciu konstrukcji, w której część składowa ulega podziałowi na przedmioty odrębnych praw, z których jedno przysługuje wyłącznie jednemu współwłaścicielowi, a drugie wyłącznie innemu współwłaścicielowi. Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej.

Współwłaściciele samodzielnego lokalu stanowiącego garaż mogli zatem oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona była wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Oczywiście w tej sytuacji konieczne jest zajęcie przez wszystkich współwłaścicieli jednolitego stanowiska w kwestii będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, należy jednak zwrócić uwagę, że w wypadku braku zgody możliwe było uzyskanie rozstrzygnięcia sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 189) stwierdzając, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, iż udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel nieruchomości lokalowej nie ma więc samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedniego do wielkości swego udziału.

Także w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05 (OSNC 2006, nr 6, poz. 98) Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że jakkolwiek ustawodawca nie recypował art. 11 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848) i nie określił sposobu reprezentacji na zebraniu ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych, to jednak szczególny charakter własności lokalu jako prawa ściśle związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej prowadzi - pomimo braku stosownej regulacji - do identycznego wniosku. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli lokalu, którym udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie; powinni oni zajmować jedno stanowisko w głosowaniu nad uchwałami, a w braku zgody zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 189 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali. Niepodzielnie przysługuje im też głos w wypadku głosowania, w którym na każdego właściciela przypada jeden głos. Podobny pogląd znalazł się też w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r., II CSK 47/06 (OSNC 2007, nr 2, poz. 32).

W konsekwencji, zastosowanie wykładni art. 23 ustawy o własności lokali prowadzi do wniosku, że zaskarżone uchwały nr (...), nr (...), nr (...) oraz nr (...) nie uzyskały wymaganego poparcia większości głosów właścicieli lokali i nie zostały podjęte.

Zgoła odmienna sytuacja dotyczy uchwały nr (...), która zapadła pod rządami znowelizowanej ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W wyniku tej nowelizacji wszedł w życie przepis art. 3 ust. 3 a ustawy o własności lokali.

Zgodnie z ww. przepisem „na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal”.

Przepis tego artykułu wskazuje obecnie jak należy ustalać udział właścicieli lokali w częściach ułamkowych w nieruchomości wspólnej. Tak ustalone udziały należy sumować, co pozwoli osiągać wymaganą w wyżej wymienionej ustawie większość przy podejmowaniu uchwał. Oznacza to, że znowelizowana ustawa o własności lokali pozwoliła na doliczenie do udziału w nieruchomości wspólnej i związanego z własnością lokalu mieszkalnego lub użytkowego, także udział w nieruchomości garażowej, wyliczony stosownie do udziału w prawie współwłasności garażu.

W tym stanie rzeczy, Sąd oddalił powództwo w zakresie ustalenia nieistnienia uchwały nr (...) albowiem wyniki głosowania nad przedmiotową uchwałą wskazują, że została ona podjęta większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, w sposób prawidłowy określony w znowelizowanej ustawie. Bezsporne jest przy tym, że ani w umowie, ani w żadnej uchwale nie został zmieniony sposób głosowania na inny np. według zasady jeden właściciel – jeden głos.

Mając zatem na uwadze przytoczone względy w oparciu o powołane przepisy, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 108 k.p.c. pozostawiając ich wyliczenie referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się orzeczenia.

SSR (del.) Elżbieta Lucyna Mojsa