Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 września 2020 r.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu III Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Skrzekut

SSO Katarzyna Kwilosz-Babiś

SSR del. Rafał Obrzud (sprawozdawca)

Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Burnagiel

po rozpoznaniu w dniu 16 września 2020 r. w Nowym Sączu

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w Z.

przeciwko Gminie M. Z.

o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest nieuzasadniona, ewentualnie jest uzasadniona w niższej wysokości

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Zakopanem

z dnia 7 listopada 2019 roku, sygn. akt I C 150/18

1. oddala apelację,

2. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

R. O. A. K. K.-B.

Sygn. akt III Ca 957/19

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 23 września 2020 r.

Wyrokiem z 7 listopada 2019 r. Sąd Rejonowy w Zakopanem oddalił powództwo (...) sp. z o.o. przeciwko Gminie M. Z. o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego (pkt I) i zasądził od strony powodowej na rzecz strony pozwanej 3617 zł tytułem zwrotu wyłożonych kosztów zastępstwa prawnego (pkt II).

Sąd pierwszej instancji ustalił, że nieruchomość obejmująca działki ewid. (...),(...), (...)położone w obrębie (...) Miasta Z. zlokalizowana jest w strefie (...) w odległości kilkuset metrów od zwyczajowego centrum miasta Z. (deptaku K.). Leży u zbiegu ulic (...). Łączny obszar gruntu to (...) ha. Działka zabudowana jest budynkiem wczasowym (...), wolnostojącym, o dwóch – czterech kondygnacjach, powierzchni użytkowej (...)m ^{( 2)}, kubaturze (...) . W budynku prowadzona jest działalność hotelarska. Wartość nieruchomości w grudniu 2017 r. wynosiła 11.711.400 zł.

Sąd Rejonowy wskazał, że istotą sporu pomiędzy stronami była wartość realności. Strona powodowa twierdziła, że wskazana przez stronę pozwaną wartość 11.449.898 zł jest zawyżona. Ustalając wartość nieruchomości, która jest podstawą do określenia wysokości opłaty rocznej należnej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu Sąd pierwszej instancji oparł się na opinii biegłego R. H., uznając, że jest ona zupełna, logiczna, odpowiada wymogom stawianym tej opinii określonym w Rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie Sądu, odnosząc się do zarzutów stawianych przez stronę powodową biegły udzielił wyczerpujących odpowiedzi w pismach z 24 maja 2019 r. i 24 września 2019 r.

Strona powodowa zarzuciła, że jako bazę porównawczą przyjęto nieruchomości których cechy, w szczególności powierzchnia nie jest zbliżona do powierzchni szacowanej nieruchomości. Biegły przywołał, że w obrębie rynku nieruchomości w Z. od grudnia 2014 r. do końca 2017 r. odnotowano tylko dwie transakcje odnoszące się do działek po powierzchni powyżej 0,3 ha i obie transakcje zostały wykorzystane do szacowania. Powód nie przedstawił żadnej transakcji, która winna być wzięta przez biegłego do porównania jako że ma odnosić się do nieruchomości bardziej porównywalnej niż te, które uwzględnił biegły. Sąd pierwszej instancji zaznaczył, że zdaje sobie sprawę, iż ze względu na ochronę danych osobowych strona działająca nawet przez profesjonalnego pełnomocnika ma trudności z identyfikacją takiej czynności prawnej. Zdaniem Sądu nic nie stało jednak na przeszkodzie, by strona zleciła innemu rzeczoznawcy majątkowemu odnalezienie transakcji odnoszących się do nieruchomości, które są bardziej podobne niż te które uwzględnił biegły R. H.. Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że w przypadku wykazania w powołany sposób istnienia nieruchomości bardziej porównywalnej niż przyjęte przez biegłego, koszty takiego opracowania byłyby wzięte pod uwagę przez sąd przy rozliczaniu kosztów postępowania.

Następnie sąd pierwszej instancji powołując się na art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnił, że dobór właściwych obiektów przyjętych jako podstawa wyceny wkracza w suwerenne kompetencje uprawnień przyznanych rzeczoznawcy majątkowemu. W ślad za tą konstrukcją prawidłowość oceny sporządzenia operatu szacunkowego ustawodawca w art. 157 ust. 1 ww. ustawy powierzył organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Biegły dokonuje badania umów sprzedaży zawartych w formie aktów notarialnych udostępnionych we właściwym Starostwie. Dokonuje on analizy setek aktów notarialnych i wybiera najbardziej podobne do przedmiotu szacunku. Zatem, by dokonać oceny doboru obiektów porównywalnych jako podstawa wyceny, należy dysponować wiedzą na temat zawartych transakcji na danym rynku lokalnym. Typowym przykładem weryfikacji transakcji przez odbiorców wycen są nieodpowiednie powierzchnie działek, które są odpowiednio za małe lub za duże w stosunku do wycenianej powierzchni. Wynika to z braku obrotu powierzchniami odpowiadającymi przedmiotowi oszacowania na danym rynku lokalnym. Rozwiązanie takiej sytuacji wskazuje podejście porównawcze zgodnie z którym uwzględniane są różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych i wycenianej poprzez stosowną korektę cen.

Sąd Rejonowy podał, że nie skierował opinii biegłego do oceny jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, bowiem strony nie uprawdopodobniły, by dobór nieruchomości porównywalnych był błędny.

Kolejny zarzut strony powodowej dotyczył przyjęcia przez biegłego niewłaściwej oceny wagi cech porównawczych. Strona powodowa zarzuciła, że cecha powierzchni została błędnie przyjęta w wartości 10 do 100. Powód nie wskazał jednak, która z pozostałych cech również została przyjęta w sposób niepoprawny. Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że wagi cech łącznie dają wartość 100%. Jeżeli jedna z cech według twierdzenia strony jest przyjęta nieprawidłowo, to musi to powodować konieczność twierdzenia, że inna cecha również została przyjęta nieprawidłowo. Konstrukcja wagi cech jest oparta w nomenklaturze fizyki cieczy na zasadzie „naczyń połączonych”. By zwiększyć lub zmniejszyć wartość jednej cechy trzeba zastosować odwrotne działanie w stosunku do innej lub innych cech. Powód nie kwestionował wagi sześciu spośród siedmiu branych pod uwagę przez biegłego cech. W ocenie Sądu jest to zatem zarzut sprzeczny z zasadami logiki. Jeżeli akceptuje się wagę sześciu spośród siedmiu cech, to błędem logicznym jest podważenie ostatniej siódmej cechy. Ponadto biegły w swym wyjaśnieniu z 24 września 2019 r. wskazał, że przyjął dla oceny nieruchomości ekstrapolację, a zatem wpływ na wartość gruntu jest znacznie wyższy niż wynika to z prostego odniesienia się, że powierzchnia ocenianej nieruchomości ma wagę 10%. Odnosząc wartości skrajne biegły uzyskał wartość 29,1%. Waga powierzchni wynosiłaby tylko wtedy 10 %, gdyby wszystkie porównywalne nieruchomości miały tożsamą powierzchnię co nieruchomość szacowana.

Strona powodowa zarzuciła ponadto, że wyniki sporządzonych na rzecz powoda „prywatnych operatów szacunkowych” wskazują na nieprawidłowości opinii biegłego.

Zdaniem Sądu Rejonowego biegły słusznie podkreślił w odpowiedzi na zarzuty, że po pierwsze zgodnie z treścią art. 156 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany tylko do celu, dla którego został sporządzony oraz że jego aktualność jest ograniczona w czasie. Rzeczą niedopuszczalną jest, by aktualizację operatu szacunkowego mógł dokonać wyłącznie autor danego opracowania pierwotnego. Całkowicie pozbawioną wartości jest praca rzeczoznawcy majątkowego, który „aktualizuje” ustalenia w operacie szacunkowym innego rzeczoznawcy. W takiej konkluzji dalsze wskazywanie wad elaboratów przedstawionych przez stronę powodową (wzięcie pod uwagę nieruchomości na terenie gmin K., P. i B.), w ocenie Sądu, mijało się z celem.

Uznając zatem, że wartość przedmiotowej nieruchomości w dniu 1 stycznia 2018 r. wynosiła 11.711.400 zł, a 2% tej kwoty to 234.228 zł, po myśli art. 189 k.p.c. Sąd Rejonowy powództwo oddalił uznając tym samym, że wysokość należnej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu od 2018 r. winna wynosić 228.997,96 zł.

Sąd pierwszej instancji nie uwzględnił wniosku strony pozwanej o zmianę żądania pozwu poprzez przyjęcie wartości wynikających z opinii biegłego R. H.. Zdaniem Sądu konstrukcja procesu cywilnego nie pozwala na takie zmiany przedmiotowe. Przedmiotem rozpatrywania jest roszczenie określone przez powoda, który jest suwerenem z zakresie domagania się wydania takiego, a nie innego rozstrzygnięcia przez sąd właściwy do rozstrzygania sporów prawa prywatnego.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku złożył powód. Zaskarżając orzeczenie w całości, sądowi pierwszej instancji zarzucił naruszenie:

1)  § 4 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie jako podstawy rozstrzygnięcia opinii biegłego R. H., która nie odpowiadała wymogom określonym ww. przepisami, bowiem w swej opinii biegły nie przyjął do porównania kilkunastu nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem tej opinii;

2)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, polegające na:

a)  uznaniu, że wydana w sprawie opinia biegłego R. H. jest zupełna i odpowiada wymogom Rozporządzenia, pomimo że jak wielokrotnie wskazywał powód, opinia ta obarczona była wadami formalnymi i była wprost sprzeczna z przepisami rozporządzenia oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami;

b)  oparciu się wyłącznie na konkluzji opinii biegłego R. H. bez przeprowadzenia weryfikacji poprawności założeń i wywodów tej opinii, co doprowadziło do bezkrytycznego przyjęcia wyliczeń biegłego, pomimo że wyliczenia te oparte były na błędnym doborze danych;

3)  art. 278 § 1 k.p.c. poprzez przerzucenie na stronę powodową obowiązku ustalenia transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem opinii biegłego R. H., pomimo że sporządzenie opinii w tym zakresie zlecone zostało biegłemu, który miał kompetencję i obowiązek dokonania takich ustaleń w ramach zlecenia Sądu;

4)  art. 286 k.p.c. poprzez zaniechanie zlecenia biegłemu R. H. sporządzenia opinii uzupełniającej lub ewentualnie zlecenia sporządzenia opinii innemu biegłemu, pomimo że sporządzona przez biegłego była w sposób oczywisty sprzeczna z przepisami rozporządzenia oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami, co skutkowało dokonaniem przez biegłego wyliczeń opartych na błędnych danych, które to wyliczenia stanowiły podstawę rozstrzygnięcia sądu.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez ustalenie, że dokonana przez Burmistrza Miasta Z. pismem z 21 grudnia 2017 r. aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działki nr (...) w Z., objętej księgą wieczystą nr (...) jest nieuzasadniona w zaproponowanej wysokości oraz zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Ewentualnie domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Ponadto skarżący wniósł o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Na rozprawie apelacyjnej pozwany wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie. Wyrok Sądu Rejonowego jest prawidłowy.

Postępowanie apelacyjne oparte jest na apelacji pełnej, której istota polega na tym, że sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę ponownie, to znaczy jeszcze raz bada sprawę rozstrzygniętą przez sąd pierwszej instancji (zob. uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/2007 OSNC 2008/6 poz. 55). Ponieważ istotą postępowania apelacyjnego jest merytoryczne sądzenie sprawy, to sąd drugiej instancji ma nie tylko uprawnienie, ale wręcz obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału oraz dokonania jego własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w tym oceny dowodów zgromadzonych w postępowaniu przed sądami obu instancji.

Zgodnie z utrwalonym już poglądem orzeczniczym, Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania.

W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do stwierdzenia, by postępowanie Sądu pierwszej instancji uchybiło normie art. 379 k.p.c., a tym samym, by doszło do nieważności postępowania.

Realizując obowiązek ponownego rozpoznania sprawy i bacząc na sformułowane w apelacji zarzuty Sąd drugiej instancji nie dopatrzył się też takich uchybień Sądu Rejonowego, które dawałyby podstawy do zmiany orzeczenia w kierunku postulowanym w apelacji, względnie do jego uchylenia i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Zarzuty podniesione w apelacji nie zasługiwały na uwzględnienie.

Odnosząc się do tych zarzutów w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że uznając opinię biegłego R. H. za zupełną, logiczną i odpowiadającą wymogom prawa Sąd pierwszej instancji nie przekroczył granic swobodnej oceny dowodów, tym samym nie naruszył art. 233 § 1 k.p.c. Opinia biegłego podlega, jak inne dowody ocenie według art. 233 § 1 k.p.c., lecz odróżniają ją szczególne kryteria oceny. Stanowią je zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Specyfika oceny dowodu z opinii biegłego wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana jest przez sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych. Dlatego też odwołanie się przez sąd do wskazanych wyżej kryteriów oceny stanowi wystarczające i należyte uzasadnienie przyczyn uznania opinii biegłego za przekonującą (por. wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2005 r., sygn. II CK 572/04). Przedmiotem opinii biegłego nie jest przedstawienie faktów, lecz ich ocena na podstawie wiedzy fachowej (wiadomości specjalnych). Nie podlega ona zatem weryfikacji, jak dowód na stwierdzenie faktów, na podstawie kryterium prawdy i fałszu. Wnioski opinii biegłego mają być jasne, kategoryczne i przekonujące dla sądu jako bezstronnego arbitra w sprawie. Z pewnością zaś opinii nie dyskredytuje sam fakt niezadowolenia strony z wniosków z niej płynących.

Nie budzi wątpliwości, że ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wymaga wiedzy specjalistycznej i może być dokonane jedynie przez osoby dysponujące uprawnieniami rzeczoznawców majątkowych. Jak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Sąd nie jest władny kwestionować opinii rzeczoznawcy, o ile opinia ta wypełnia standardy określone przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) i Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: Rozporządzenie), nie zawiera błędów logicznych czy matematycznych. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez Sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Biegły rzeczoznawca w opinii sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania zastosował podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Metoda ta, w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n., polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Kwestionując opinię biegłego R. H. skarżący zarzucił naruszenie § 4 pkt 4 Rozporządzenia oraz art. 4 pkt 16 u.g.n. wskazując na nieodpowiedni dobór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania z wycenianą nieruchomością, przede wszystkim z uwagi na znaczne różnice między powierzchniami tych nieruchomości. Odnosząc się do tych zarzutów nie może ujść uwagi, że w zasadzie stanowią one powtórzenie zastrzeżeń zgłoszonych uprzednio na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego, do których biegły odniósł się w dwóch pisemnych opiniach uzupełniających. Skarżący ponownie koncentruje się na tych samych twierdzeniach. Prezentując takie stanowisko traci z pola widzenia wyjaśnienia biegłego, który w opiniach uzupełniających wyczerpująco i przekonująco ustosunkował się do podnoszonych przez powoda zastrzeżeń, konsekwentnie podtrzymując wnioski wyrażone w opinii głównej.

Skarżący nietrafnie zarzuca brak reprezentatywnej próby kilkunastu nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Zgodnie z § 4 pkt 4 Rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, a zatem co najmniej jedenaście. Wymóg ten spełnia operat szacunkowy z 23 marca 2018 r., w którym wbrew twierdzeniom apelacji do wyceny nieruchomości gruntowej wzięto pod uwagę trzynaście nieruchomości podobnych. Nie sposób przy tym zgodzić się z apelującym, że nieruchomości te pozbawione są przymiotu podobieństwa w stosunku do działek stanowiących przedmiot opinii. Powód podobieństwo to ogranicza zasadniczo do kryterium powierzchni. Zgodnie zaś z definicją zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomością podobną jest taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W definicji tej powierzchnia nie została wprost wymieniona jako kryterium podobieństwa, choć nie budzi wątpliwości, że może nim być, gdyż katalog cech nieruchomości podobnej określony w art. 4 pkt 16 u.g.n. nie ma charakteru zamkniętego. Z przepisu tego nie można wyprowadzać wniosku, że nieruchomość podobna musi być nieruchomością identyczną lub bardzo zbliżoną co do powierzchni z nieruchomością wycenianą Powierzchnia nie stanowi wszak jedynego kryterium. Rozbieżność w wielkości nieruchomości nie pozwala na przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych, o ile są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na inne cechy, takie jak położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania (por. wyrok WSA w Poznaniu z 1 lipca 2020 r., sygn. II SA/Po 1048/19, LEX nr 3033066). Skarżący nie kwestionował zaś podobieństwa nieruchomości wskazanych przez biegłego do nieruchomości wycenianej pod względem innych aniżeli powierzchnia cech.

Podkreślić trzeba, że nie ma dwóch identycznych nieruchomości. Pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą więc występować różnice. Wskazuje na to wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Z tego przecież powodu ceny koryguje się ze względu na te cechy różniące oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega zatem stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, to jest takich, które mogą wpływać na wartość. Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 25 listopada 2016 r., sygn. I ACa 942/16, w art. 4 pkt 16 u.g.n. chodzi o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone. Ponieważ jednak nie jest możliwe znalezienie nieruchomości identycznych, istotą metody porównawczej jest korygowanie cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne. Wynika z tego, że poszukiwanie nieruchomości podobnej wyłącznie na podstawie kryterium powierzchni nie jest wystarczające. Nieruchomości porównywane nie powinny różnić się od wycenianej przede wszystkim pod względem przeznaczenia i sposobu wykorzystania.

Biegły R. H. w sporządzonej przez siebie opinii podał podstawy swojego opracowania, obszernie wyjaśnił kwestie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawił cechy ocenianych nieruchomości mające wpływ na ich wartość, dokonał analizy i charakterystyki rynku lokalnego, przeprowadził również kontrolę oszacowania wartości nieruchomości przy użyciu metody porównywania parami. Różnice wynikające z obszaru nieruchomości podobnych biegły uwzględnił w cesze ,,powierzchnia”, a wagę tej cechy określił na poziomie 10 %. Jednocześnie zastosował narzędzie ekstrapolacji, co wynika z tabeli zamieszczonej na str. 5 załącznika nr 1 do opinii. Cechy nieruchomości porównawczych zostały skorygowane z tytułu występowania różnic w wartościach cech nieruchomości wybranych do porównań i wycenianej nieruchomości. Wartość współczynnika korygującego cechę powierzchni określona została na poziomie -0,191. Jak wyjaśnił biegły w pisemnych opiniach uzupełniających oznacza, to że wpływ powierzchni na wartość gruntu jest znacznie wyższy aniżeli waga cechy ustalona jako 10 % i kształtuje się na poziomie prawie 30 %. W ocenie Sądu Okręgowego biegły należycie wyjaśnił wszystkie kwestie związane z powierzchnią nieruchomości podobnych.

Wbrew twierdzeniom powoda, nie można uznać, że opinia zawiera rażące błędy i znacząco zawyża wartość wycenianej nieruchomości. Takie stanowisko jest wyłącznie wyrazem podtrzymywania subiektywnego poglądu powoda, który jednak nie zasługuje na aprobatę w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego. Sporządzona w sprawie opinia nie została skutecznie podważona przez stronę powodową. Wprawdzie zgodzić się należy z apelującym, że zbyt daleko idącym jest wymaganie Sądu pierwszej instancji, aby kwestionując opinię strona miała przedstawić ustalone we własnym zakresie transakcje dotyczące nieruchomości ,,bardziej podobnych” aniżeli wskazane przez biegłego, niemniej jednak zarzuty kierowane do opinii powinny zostać odpowiednio merytorycznie uzasadnione. Zasada kontradyktoryjności procesu powoduje, że to strona winna wykazać się niezbędną aktywnością i wykazać błędy, sprzeczności lub inne wady w opiniach biegłych, które dyskwalifikują istniejące opinie; ewentualnie uzasadniają powołanie dodatkowych opinii (por. wyrok Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2011 r., sygn. II UK 160/10). Faktem jest, że w rozpoznawanej sprawie powód formułował zarzuty do opinii rzeczoznawcy, jednakże zostały one przez biegłego przekonująco odparte. Wyjaśnienia biegłego nie budziły zastrzeżeń Sądu Rejonowego, a tym samym opinia nie została przez powoda skutecznie zdezawuowana.

Wobec powyższego Sąd Okręgowy stwierdza, że dowód z opinii biegłego R. H. spełnia wszystkie kryteria przydatności na potrzeby czynienia ustaleń w postępowaniu cywilnym. Po pierwsze opinia jest rzetelna. Bierze bowiem pod uwagę całość istniejących podstaw (tak w zakresie dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy, jak i w zakresie wyników czynności przeprowadzonych na gruncie). Po drugie opinii jest zupełna, tj. odpowiada w sposób wyczerpujący na wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zagadnienia, stawiane przez Sąd, jak i będące przedmiotem uwag strony powodowej. Po trzecie opinia jest logiczna. Wyprowadzone przez biegłego wnioski nie nasuwają jakichkolwiek wątpliwości z punktu widzenia zasad poprawnego rozumowania, są też obiektywnie weryfikowalne. Nie ma w tym rozumowaniu jakichkolwiek sprzeczności, luk czy nieścisłości. Po czwarte, opinia jest w pełni zrozumiała, wszelkie zgłaszane przez powoda wątpliwości zostały wyjaśnione w pisemnych opiniach uzupełniających. W tych też okolicznościach jakakolwiek interpretacja treści przedmiotowej opinii nie nastręczała żadnych trudności.

Powyższe bezzasadnym czyni również zarzut naruszenia art. 286 k.p.c. Przepis ten w brzmieniu obowiązującym w czasie procedowania Sądu Rejonowego stanowił, że sąd może zażądać ustnego wyjaśnienia opinii złożonej na piśmie, może też w razie potrzeby zażądać dodatkowej opinii od tych samych lub innych biegłych. Powód zarzuca Sądowi pierwszej instancji, że nie dopuścił dowodu z opinii innego biegłego ani nie zwrócił się o dokonanie oceny prawidłowości opinii przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, pomimo oczywistej sprzeczności opinii biegłego H. z przepisami prawa, przy czym zaznaczyć trzeba, że sam powód formułując zarzuty do opinii takich wniosków dowodowych nie składał. Stanowisko apelującego nie jest uzasadnione.

W orzecznictwie podkreśla się, że z art. 286 k.p.c. nie wynika obowiązek sądu dopuszczenia z urzędu dowodu z opinii innych biegłych, jeżeli pierwsza opinia nie jest dla strony korzystna. Ewentualne wątpliwości, co do treści opinii, zarówno własne, jak i podnoszone przez stronę, Sąd usuwa w ten sposób, że żąda ustnego wyjaśnienia opinii złożonej na piśmie, a w razie potrzeby żąda też dodatkowej opinii od tych samych lub innych biegłych. Sąd nie jest jednak obowiązany dążyć do sytuacji, aby opinią biegłego zostały przekonane również strony, co zresztą najczęściej wyklucza się wzajemnie, gdyż opinia korzystna dla jednej strony, nie przekonuje strony przeciwnej. Wystarczy zatem, że opinia jest przekonująca dla Sądu, który wiążąco też ocenia, czy biegły wyjaśnił wątpliwości zgłoszone przez stronę (por. wyroki Sądu Najwyższego z 19 maja 1998 r., sygn. II UKN 55/98 i z 16 października 2014 r., sygn. II UK 36/14). Dlatego sąd ma obowiązek dopuszczenia (również z urzędu – art. 232 § 2 k.p.c.) dowodu z dalszej opinii tylko wówczas, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc wtedy, gdy opinia, którą dysponuje zawiera istotne luki, bo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, czyli nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna, tj. gdy przedstawiona przez biegłych analiza nie pozwala organowi orzekającemu skontrolować ich rozumowania, co do trafności wniosków końcowych.

Granicę obowiązku prowadzenia przez sąd postępowania dowodowego wyznacza, podlegająca kontroli instancyjnej, ocena czy dostatecznie wyjaśniono sporne okoliczności sprawy, przy czym wnioski środka dowodowego w postaci opinii biegłego mają być jasne, kategoryczne i przekonujące dla sądu, jako bezstronnego arbitra w sprawie. Jeżeli opinia biegłego czyni zadość tym wymogom, to musi się ostać i nie ma potrzeby powoływania nowego biegłego tylko dlatego, że strona nie zgadza się z treścią opinii i stanowiskiem biegłego w niej zawartym.

W świetle powyższego przeprowadzanie dowodu z opinii innych biegłych uzależnione jest od stwierdzenia realnej potrzeby w tym zakresie. Chodzi więc o sytuację, gdy sporządzona w sprawie opinia biegłego budzi rzeczywiste zastrzeżenia merytoryczne Sądu, a ich usunięcie w drodze opinii uzupełniającej lub ustnego przesłuchania biegłego okazałoby się niewystarczające.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy, w sytuacji, gdy Sąd Rejonowy dopuścił dowód z opinii biegłego, następnie wobec zgłoszonych przez powoda zarzutów do tej opinii, dopuścił dowód z pisemnych opinii uzupełniających, a na skutek tych czynności doszło do wyjaśnienia wszystkich kwestii budzących zastrzeżenia strony powodowej, brak było podstaw do podjęcia przez Sąd pierwszej instancji działań ex officio poprzez dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Jak już wskazano nie stanowi takiej przyczyny samo niezadowolenie strony z wniosków opinii biegłego, zwłaszcza że sam powód reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika nie domagał się dopuszczenia takiego dowodu.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie można też Sądowi pierwszej instancji zarzucić zaniechania w zakresie niepoddania operatu szacunkowego ocenie prawidłowości dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Art. 157 u.g.n. umożliwia dokonanie weryfikacji opinii w zakresie spełniania i zachowania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, a zatem rzetelności jego sporządzenia. W świetle art. 157 st. 3 u.g.n. w przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje wyłącznie sądowi, a zajęte przez sąd stanowisko o braku podstaw do poddania przeprowadzonej w sprawie opinii biegłego weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych mieści się w granicach należącej do sądu oceny tego środka dowodowego (por. postanowienia Sądu Najwyższego z: 11 stycznia 2017 r., sygn. II CSK 450/16; 15 maja 2018 r., II CSK 2/18; 6 czerwca 2019 r., sygn. II CSK 222/18). Sąd Rejonowy w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia wyjaśnił powody nieprzekazania do weryfikacji operatu szacunkowego R. H. i brak jest podstaw, aby ocenę tę podważać.

Końcowo, na marginesie należy zauważyć, że oddalając powództwo Sąd Rejonowy powołał się na art. 189 k.p.c., co wskazywałoby na to, że rozpoznawana sprawa jest sprawą o ustalenie, a zapadłe w niej rozstrzygnięcie ma charakter deklaratoryjny. Takie stanowisko nie jest prawidłowe.

Zgodnie z ugruntowanym już poglądem orzeczniczym, wbrew literalnemu brzmieniu art. 78 ust. 2 u.g.n., nasuwającemu skojarzenia z powództwem z art. 189 k.p.c., treścią roszczenia przewidzianego w art. 80 ust. 1 i 2 u.g.n. nie jest rozstrzygnięcie o istnieniu lub nieistnieniu prawa organu do podwyższonej opłaty rocznej lecz ukształtowanie opłaty rocznej na dotychczasowym poziomie -aktualizacja nieuzasadniona lub wyższym, ale nie sięgającym wysokości oferowanej w wypowiedzeniu -aktualizacja uzasadniona w innej wysokości (por. wyrok Sądu Najwyższego z 26 października 2005 r., sygn. V CK 276/05). Oznacza to, że uznając, iż wysokość opłaty zaoferowanej w wypowiedzeniu nie jest uzasadniona (wobec niespełnienia ustawowych przesłanek do aktualizacji opłaty) sąd ustala opłatę w dotychczasowej wysokości; jeśli natomiast uzna, że zaoferowana wysokość opłaty jest uzasadniona, to powództwo oddala, jeśli zaś uzna, iż podwyższenie opłaty jest uzasadnione w mniejszej wysokości niż zaoferowanej w wypowiedzeniu, to tę wysokość samodzielnie ustala (por. wyrok Sądu Najwyższego z 18 września 2003 r., sygn. V CK 276/05). Orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty rocznej, należnej po dokonaniu wypowiedzenia, zastępuje więc oświadczenie woli i ma charakter konstytutywny. Na skutek jego wydania dochodzi do ukształtowania sytuacji podmiotów konkretnego stosunku prawnego, powstałego na skutek zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (por. uchwała Sądu Najwyższego z 30 marca 2011 r., sygn. III CZP 3/11; postanowienie z 27 czerwca 2013, sygn. III CZ 29/13).

Z tych też względów powołanie się przez Sąd pierwszej instancji na art. 189 k.p.c. było nieuprawnione, niemniej w rozpoznawanej sprawie nie ma to wpływu na prawidłowość zaskarżonego rozstrzygnięcia.

W takim stanie rzeczy apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono stosownie do jego wyniku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. Koszty te obejmują wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika strony pozwanej ustalone w stawce minimalnej zgodnie z § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

R. O. A. K. K.- B.