Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 czerwca 2020 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 czerwca 2020 r. w G.

sprawy z powództwa (...) Państwowych S.A. z siedzibą w W.

przeciwko D. K.

o zapłatę

I zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1959, 43 zł (tysiąc dziewięćset pięćdziesiąt dziewięć złotych czterdzieści trzy grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 17 listopada 2017 r. do dnia zapłaty,

II. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1959, 43 zł (tysiąc dziewięćset pięćdziesiąt dziewięć złotych czterdzieści trzy grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 15 sierpnia 2017 r. do dnia zapłaty,

III. oddala powództwo w pozostałym zakresie,

IV. zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1688 zł (tysiąc sześćset osiemdziesiąt osiem złotych) z tytułu zwrotu kosztów postępowania.

Sygnatura akt: I C 577/19

UZASADNIENIE

Powód (...) Państwowe S.A. z siedzibą w W. wniósł pozew przeciwko D. K. domagając się od pozwanego zapłaty kwoty 5.804,11 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 17 listopada 2017r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości położonej w R. przy ul. (...), którą oddał pozwanemu do użytkowania. Jednocześnie w umowie pozwany zobowiązał się do zapłaty czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi, zgodnie z fakturami przedstawianymi przez powoda. Stosunek prawny stron został rozwiązany, a po zakończeniu umowy pozwany był zobowiązany do zwrotu uprzątniętej nieruchomości na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego, zaś w przypadku braku zwrotu przewidziano wynagrodzenie dla powoda z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości do dnia faktycznego zwrotu nieruchomości. Mimo wezwań powoda, nieruchomość nie została zwrócona. Jak wskazuje powód pozwany korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego, będąc posiadaczem w złej wierze. Powód w dniu 2 listopada 2017r. wystawił na rzecz pozwanego fakturę VAT z terminem zapłaty do dnia 16 listopada 2017r. na kwotę 5.804,11 zł. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą I C 577/19.

(pozew k. 7-9, pismo procesowe powoda z dnia 8 stycznia 2019r. k. 35)

Ponadto, (...) Państwowe S.A. z siedzibą w W. wniósł kolejny pozew przeciwko D. K. domagając się od pozwanego zapłaty kwoty 5.804,11 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 16 sierpnia 2017r. do dnia zapłaty. Pozew został oparty na tej samej podstawie prawnej i podobnych okolicznościach faktycznych, z tymże dotyczył faktury VAT z dnia 1 sierpnia 2017r. wystawionej na kwotę 5.804,11 zł z terminem płatności do dnia 15 sierpnia 2017r. Sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą I C 647/19.

(pozew k. 70-72, pismo procesowe powoda z dnia 13 sierpnia 2018r. k. 107)

Postanowieniem z dnia 9 września 2019r. Sąd połączył sprawę I C 647/19 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą I C 577/19.

(postanowienie k. 130)

Kurator procesowy ustanowiony dla pozwanego wniósł o oddalenie powództwa. Kurator zarzucił powodowi, że nie wykazał, że w spornym okresie pozwany zajmował nieruchomość, a także podniósł, że powód nie podjął żadnych kroków zmierzających do odzyskania nieruchomości. Kurator zarzucił, że wysokość wynagrodzenia jest rażąco wygórowana, znacznie odbiega od stawek określonych w umowie. Kurator zakwestionował także skuteczność wypowiedzenia umowy, wskazując, że nie dołączono potwierdzenia nadania wypowiedzenia, nie wiadomo, czy osoba podpisująca wypowiedzenie była umocowana do reprezentacji powoda, ani też nie wiadomo, czy zaistniały określone w umowie podstawy do wypowiedzenia umowy. Jak wskazał kurator, jeśli umowa nie została skutecznie wypowiedziana to odpada podstawa prawna żądania odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania. Nadto, kurator zakwestionował wysokość roszczenia.

(pismo procesowe kuratora z dnia 2 grudnia 2019r. k. 162)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 listopada 2006r. powód (...) Państwowe S.A. w W. (dalej: (...) S.A.), jako wynajmujący, zawarł z D. K., prowadzącym działalność gospodarczą pod nazwą (...) Handlowo - Usługowe, jako najemcą, umowę najmu nr (...).

Wedle § 1 – w brzmieniu nadanym aneksem nr (...) z dnia 25 lutego 2006r. – przedmiotem umowy był były pomieszczenia magazynowe o łącznej powierzchni 135,60 m ² wraz z rampą o powierzchni 16,12 m ² usytuowane w budynku magazynowym (nr inwentarzowy 9/200/713/104, działka nr (...), obręb G., arkusz mapy 48) oraz pomieszczenia biurowo – socjalne o łącznej powierzchni 112,52 m ² wraz z rampą o powierzchni 13,20 m ² usytuowane w budynku magazynowo – socjalnym (nr inwentarzowy 9/200/713/104, działka nr (...), obręb G., arkusz mapy 48).

Umowa została zawarta na czas nieoznaczony od dnia 15 listopada 2006r. (§ 2).

Strony ustaliły czynsz z tytułu najmu pomieszczeń w budynku na kwotę 1.558,42 zł + VAT (§ 4 ust. 1). Oprócz czynszu najemca zobowiązał się płacić opłaty za świadczenia dodatkowe: zaliczkę za korzystanie z dostawy wody i zrzut ścieków – płatne od dnia protokolarnego odbioru przyłącza wodno – kanalizacyjnego wraz z montażem wodomierza w kwocie 16,20 zł + VAT miesięcznie. Rozliczenie zużycia wody miało następować raz w roku, na podstawie wskazań wodomierza najemca miał obowiązek podawać pisemnie stan odczytu wodomierza wynajmującemu, nie później niż do 31 sierpnia każdego roku, począwszy od 2007r. Zastrzeżono możliwość zmiany wysokości opłat za świadczenia dodatkowe stosownie do ponoszonych przez wynajmującego kosztów lub obowiązujących cen mediów (§ 4 ust. 2). Wynajmujący zastrzegł sobie prawo do zmiany stawek czynszu i opłat za świadczenia dodatkowe każdego roku stosownie do wysokości wzrostu rocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłoszonego przez GUS na dzień 1 stycznia – bez konieczności sporządzania aneksu i uzyskania zgody najemcy, przy czym nie wcześniej niż od 2007r., a także w przypadku wzrostu kosztów z tytułu świadczeń publiczno–prawnych, których wysokość jest niezależna od wynajmującego lub wprowadzenia nowych obciążeń publiczno-prawnych, w tym podatku katastralnego (§ 4 ust 3).

Zgodnie z § 8 ust. 1 umowy wynajmujący zastrzegł sobie prawo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym oraz bez zwrotu równowartości poniesionych przez najemcę nakładów na przedmiot najmu w przypadku:

- zalegania z należnym czynszem i opłatami za świadczenia dodatkowe za okres co najmniej dwóch miesięcy, po wcześniejszym zawiadomieniu listem poleconym o zamiarze rozwiązania umowy,

- naruszania postanowień umowy zawartych w umowie, w szczególności zawartych w § 6,

- odmowy zapłaty podwyższonego czynszu i opłat za świadczenia dodatkowe określonych na warunkach przewidzianych w § 4 ust. 2 i 3.

Uzgodniono, że po rozwiązaniu umowy najmu, najemca zobowiązany będzie zwrócić przedmiot najmu w terminie wskazanym przez wynajmującego w należytym stanie, wynikającym z jego prawidłowej eksploatacji (§ 9 ust. 2), a za opóźnienie w przekazaniu przedmiotu najmu, najemca zobowiązany był do zapłaty odszkodowania do wysokości 3-krotnego czynszu najmu i opłat dodatkowych za każdy miesiąc kalendarzowy bezumownego korzystania z przedmiotu najmu, nie mniej jednak niż za okres jednego miesiąca (§ 9 ust. 3).

(dowód: umowa najmu nr (...) z dnia 15 listopada 2006r. k. 178-179v, aneks nr (...) z dnia 14 października 2009r. k. 180-181, 93-96, aneks nr (...) z dnia 25 lutego 2013r. k. 97-98)

W dniu 21 lutego 2012r. powód wstawił dokument w postaci wezwania do zapłaty, w treści którego zawarto wezwanie pozwanego do zapłaty kwoty zadłużenia wynoszącego na dzień 21 lutego 2012r. 25.496,34 zł, a także zawarto w nim informację o zamiarze rozwiązania umowy najmu z winy najemcy z powodu zalegania z ww. opłatami.

(dowód: wezwanie do zapłaty i uprzedzenie o wypowiedzeniu umowy najmu k. 184)

W dniu 10 maja 2012r. powód wystawił dokument zatytułowany „wypowiedzenie”, w treści którego wskazał, że rozwiązuje z dniem 31 maja 2012r. umowę najmu w trybie natychmiastowym na podstawie § 8 ust. 1 pkt 1 umowy, a także zwołuje komisję w celu przekazania przedmiotu najmu na dzień 1 czerwca 2012r.

(dowód: wypowiedzenie z dnia 10 maja 2012r. k. 185)

W dniu 28 czerwca 2012r. z uwagi na zawartą ugodę pozwany wycofał decyzję o rozwiązaniu umowy i odwołał komisję w celu przekazania przedmiotu umowy.

(dowód: pismo powoda z dnia 28 czerwca 2012r. k. 189)

W dniu 18 lipca 2014r. powód wystawił dokument zatytułowany „wypowiedzenie umowy”, w treści którego wskazał, że w związku z naruszeniem warunków umowy z dnia 15 listopada 2006r. polegającym na braku opłat za co najmniej dwa okresy płatności wypowiada umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 31 lipca 2014r. i wzywa do przekazania protokołem zdawczo – odbiorczym uporządkowanego przedmiotu umowy, po usunięciu z niego nakładów, nie później niż w dniu 19 sierpnia 2014r.

(dowód: wypowiedzenie z dnia 18 lipca 2014r. k. 190)

W dniu 19 lutego 2018r. powód dokonał komisyjnego otwarcia pomieszczenia magazynowego, będącego przedmiotem umowy, stwierdzając, że dwa pierwsze pomieszczenia były puste, natomiast pozostałe pomieszczenia były oddzielone kratą i płytą gipsową i znajdowały się w nich kartony przeznaczone do pakowania ciast, plastikowe butelki syfonowe, szafa biurowa z materiałami biurowymi, spora ilość przypraw, palety drewniane, suche pieczywo, zużyty strecz, skrzynki plastikowe oraz puste kartony.

(dowód: protokół z dnia 19 lutego 2018r. k. 196-198 wraz z dokumentacją fotograficzną k. 199-207)

W dniu 1 sierpnia 2017r. powód wystawił na rzecz pozwanego notę księgową nr (...) z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z magazynu i budynku socjalnego przy ulicy (...) za okres od dnia 1 lipca 2017r. do dnia 31 lipca 2017r., opiewającą na kwotę 5.804,11 zł z terminem płatności do dnia 15 sierpnia 2017r.

W dniu 2 listopada 2017r. powód wystawił na rzecz pozwanego notę księgową nr (...) z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z magazynu i budynku socjalnego przy ulicy (...) za okres od dnia 1 października 2017r. do dnia 31 października 2017r., opiewającą na kwotę 5.804,11 zł z terminem płatności do dnia 16 listopada 2017r.

(dowód: nota księgowa nr (...) k. 19, nota księgowa nr (...) k. 79)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w całości na podstawie dokumentów prywatnych przedłożonych przez stronę powodową. Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności i wiarygodności dokumentów powołanych w ustaleniach stanu faktycznego, albowiem strona przeciwna reprezentowana przez kuratora nie wniosła zarzutów co do autentyczności tych dokumentów, ani też nie kwestionowała treści oświadczeń zawartych w tych dokumentach. Zważyć przy tym należy, iż powód złożył dokumenty w formie odpisów uwierzytelnionych przez fachowego pełnomocnika będącego adwokatem, zaś zgodnie z treścią art. 129 § 3 kpc zawarte w odpisie dokumentu poświadczenie zgodności z oryginałem przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub radcą Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej ma charakter dokumentu urzędowego. Powyższe dokumenty nie nosiły żadnych śladów przerobienia, podrobienia czy innej ingerencji. Z tych względów nie ma żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności ww. dokumentów.

Zważyć należy, iż w powód oparł swoje roszczenie na przepisach art. 225 kc w zw. z art. 224 § 2 kc i art. 230 kc, wskazując, że wobec skutego rozwiązania umowy najmu w drodze wypowiedzenia, pozwany w okresach, którego dotyczy wystawione noty księgowe, bezumownie korzystał z nieruchomości, pozostając posiadaczem w złej wierze. Zgodnie z art. 224 kc samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba ze pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest także zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Natomiast stosownie do treści art. 225 kc obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa. Wedle natomiast art. 230 kc przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Przechodząc do szczegółowych rozważań, należy wskazać, że poza sporem było, że strony łączyła umowa najmu zawarta w dniu 15 listopada 2006r., której przedmiotem były pomieszczenia magazynowe o łącznej powierzchni 135,60 m ² wraz z rampą o powierzchni 16,12 m ² usytuowane w budynku magazynowym w G. przy ul. (...) oraz pomieszczenia biurowo – socjalne o łącznej powierzchni 112,52 m ² wraz z rampą o powierzchni 13,20 m ² usytuowane w budynku magazynowo – socjalnym. Wobec podniesionych przez kuratora zarzutów, w pierwszej kolejności należało ocenić, czy przedmiotowa umowa została w sposób skuteczny rozwiązana przez wynajmującego w drodze wypowiedzenia. W celu odparcia zarzutów kuratora powód przedłożył m.in. wezwanie do zapłaty datowane na dzień 21 lutego 2012r. z informacją o zamiarze wypowiedzenie umowy, a także dwa pisma obejmujące oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenie: jedno datowane na dzień 10 maja 2012r. i drugie z dnia 18 lipca 2014r. Z treści przedłożonych dokumentów wynika, że pierwsze z oświadczeń zostało odwołane w dniu 28 czerwca 2012r. Z tego względu, przedmiotem oceny powinno być drugie wypowiedzenie z dnia 18 lipca 2014r. Zważyć należy, iż zgodnie z § 18 ust. 1 pkt 1 umowy najmu wynajmujący miał prawo rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym m.in. w przypadku zalegania z należnym czynszem i opłatami za świadczenia dodatkowe za okres co najmniej dwóch miesięcy, po wcześniejszym zawiadomieniu listem poleconym o zamiarze rozwiązania umowy. Z uwagi na fakt, iż wcześniejsze oświadczenie o wypowiedzeniu umowy zostało odwołane przez powoda, w świetle powołanego powyżej postanowienia umownego kolejne wypowiedzenie powinno zostać poprzedzone wezwaniem do zapłaty z informacją o zamiarze wypowiedzenia umowy. Tymczasem strona powodowa nie przedłożyła do akt sprawy takiego dokumentu. Co jednak istotniejsze, powód nie udowodnił, że wypowiedzenie zostało doręczone pozwanemu. Nie ma bowiem na tę okoliczność żadnych dowodów, a powód nie przedstawił nawet dowodu nadania przesyłki zawierającej wypowiedzenie umowy, a tym bardziej dowodu doręczenia. Zgodnie z treścią art. 61 § 1 kc oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W judykaturze wskazuje się, że oświadczenie woli o wypowiedzeniu umowy jest złożone wówczas, gdy doszło do adresata w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z treścią oświadczenia - nie zaś z chwilą przygotowania pisma zawierającego to oświadczenie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 1984 r., I PRN 111/84, L.). Niewątpliwie, złożenie oświadczenia wymaga dwóch elementów: przygotowania komunikatu i świadomego skierowania tego komunikatu do adresata (wysłania). W rozpatrywanym przypadku powód wykazał wyłącznie, że przygotował pismo zawierające oświadczenie w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu, natomiast nie wykazał, że takie oświadczenie zostało skierowane do pozwanego w sposób umożliwiający mu zapoznanie się z treścią złożonego oświadczenia woli. W tym stanie rzeczy, skoro powód nie wykazał, że doszło do skutecznego rozwiązania umowy w drodze wypowiedzenia, uznać należało, że umowa w dalszym ciągu obowiązuje.

Z uwagi na bezskuteczność wypowiedzenia umowy najmu, brak było podstaw do uwzględnienia żądania opartego na wskazanej przez powoda podstawie prawnej. Jak jednak wskazuje się w judykaturze błędne określenie przez powoda roszczenia jako wynagrodzenia związanego z bezumownym korzystaniem z nieruchomości nie stanowi przeszkody do jego oceny jako odszkodowania (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014 r., III CSK 156/13, L.). Zważyć należy, iż ze względu na to, że powód nie ma obowiązku przytaczania w pozwie podstawy prawnej dochodzonego roszczenia, dopuszczalne jest zasądzenie roszczenia wynikającego z przytoczonej przez niego podstawy faktycznej. Jednolite jest stanowisko Sądu Najwyższego, akceptowane w doktrynie, że przyjęcie przez sąd innej podstawy prawnej niż wskazana przez powoda nie stanowi wyjścia poza granice żądania, określone art. 321 kpc (por. wyroki: z dnia 15 kwietnia 2003 r., V CKN 115/01, z dnia 15 września 2004 r., III CK 352/03; z dnia 6 grudnia 2006 r., IV CSK 269/06; z dnia 24 maja 2007 r., V CSK 25/07, OSNC - ZD 2008, nr 2, poz. 32; z dnia 27 marca 2008 r., II CSK 524/07; z dnia 20 lutego 2008 r., II CSK 449/07). Ocena, czy doszło do naruszenia art. 321 kpc wymaga wskazania stosunku w jakim pozostaje rozstrzygnięcie sądu do zgłoszonego przez powoda żądania. Niedopuszczalne byłoby zasądzenie przez sąd czegokolwiek na podstawie innego stanu faktycznego niż ten, który jest podstawą powództwa. Przemawia za nim również wiążące podejście Sądu Najwyższego do zakresu kognicji sądu drugiej instancji, rozpoznającego sprawę na skutek apelacji, w myśl którego sąd ten musi samodzielnie dokonać jurydycznej oceny dochodzonego żądania i ustalić podstawę prawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego, stanowiącego zasadę prawną, z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 55). Wobec powyższego należało uznać, że rozpoznanie powództwa w oparciu o przepisy o karze umownej i umowie najmu w okolicznościach niniejszej sprawy nie stanowi naruszenia przepisu art. 321 kpc.

Mając zatem powyższe na uwadze, Sąd rozstrzygnął niniejszy spór w oparciu o przepisy dotyczące umowy najmu oraz kary umownej. Zważyć należy, iż należności dochodzone w niniejszym postępowaniu powód obliczył stosownie do § 9 ust. 3 umowy, zgodnie z którym za opóźnienie w przekazaniu przedmiotu najmu, najemca zobowiązany jest do zapłaty odszkodowania do wysokości 3-krotnego czynszu najmu i opłat dodatkowych za każdy miesiąc kalendarzowy bezumownego korzystania z przedmiotu najmu, nie mniej jednak niż za okres jednego miesiąca. Zdaniem Sądu przewidziane w przytoczonym przepisie odszkodowanie ma charakter kary umownej. Zgodnie bowiem z treścią art. 484 § 1 kc w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Jak wskazuje się w orzecznictwie przesłanki obowiązku zapłaty kary umownej są określane przez pryzmat ogólnych zasad kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej, przy czym stosownie do art. 484 § 1 kc kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Z przepisu art. 471 kc wynika domniemanie, iż nie wykonując lub nienależycie wykonując zobowiązanie, dłużnik działa w sposób zawiniony (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25 czerwca 2015r., I ACa 453/15, L.). Zastrzeżenie kary umownej powoduje modyfikację reguł odpowiedzialności w tym sensie, że wierzyciel wykazuje tylko sam fakt zastrzeżenia kary umownej i niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez dłużnika. Kara umowna stanowi więc jedną z umownych sankcji kontraktowych aktualizującą się w związku z naruszeniem zobowiązania przez dłużnika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005r., II CK 420/04, L.). Natomiast odpowiedzialność dłużnika z tytułu kary umownej za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nie jest uwarunkowana poniesieniem przez wierzyciela szkody (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2018r., I ACa 100/18, L.).

W świetle powyższego Sąd uznał, że obowiązek zapłaty kwoty pieniężnej, o jakim mowa w § 9 ust. 3 umowy najmu, stanowi karę umowną. Zważyć należy, iż obowiązek zapłaty został zastrzeżony na wypadek niewykonania przez pozwanego świadczenia niepieniężnego w postaci obowiązku zwrotu wynajmującemu przedmiotu najmu. Pozwany nie wykonał tego obowiązku, co wynika wprost z treści protokołu komisyjnego otwarcia pomieszczeń magazynowych z dnia 19 lutego 2018r. oraz dołączonej dokumentacji fotograficznej. Tym samym zostały spełnione przesłanki do obciążenia pozwanego karą umowną.

Kolejną kwestią pozostaje wysokość kary umownej. W umowie stron wskazano, że wynajmujący może naliczyć odszkodowanie do wysokości 3-krotnego czynszu najmu i opłat dodatkowych za każdy miesiąc kalendarzowy bezumownego korzystania z przedmiotu najmu, nie mniej jednak niż za okres jednego miesiąca. Zgodnie z art. 483 § 1 kc można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Z kolei zgodnie z art. 484 § 1 kc w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. W doktrynie wskazuje się, że wysokość kary umownej określana może być kwotowo, procentowo (jako oznaczony procent wartości całego świadczenia lub świadczenia, którego dłużnik nie spełnił w terminie lub nie spełnił do chwili rozpoczęcia procesu) albo też w sposób łączący obie te metody. Określenie wysokości kary musi nastąpić przez wskazanie takich kryteriów, przy pomocy których w przyszłości będzie możliwe ustalenie sumy, którą dłużnik zobowiązany będzie zapłacić wierzycielowi (por. K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, 2020). W wyroku z dnia 8 lutego 2007r., I CSK 420/06 Sąd Najwyższy wskazał, że kara umowna powinna być w chwili zastrzegania wyrażona kwotowo. Dopuszczalne jednak byłoby posłużenie się innymi miernikami wysokości, np. ułamkiem wartości rzeczy, albo ułamkiem innej sumy (wartości kontraktu) jeżeli ustalenie kwoty byłoby tylko czynnością arytmetyczną. Z cytowanych powyżej poglądów doktryny i judykatury wynika, że wysokość kary umownej powinna być oznaczona w sposób precyzyjny. Tymczasem, w § 9 ust. 3 umowy strony nie określiły ścisłych kryteriów ustalenia wysokości kary umownej, wskazując, że może być ona naliczona do wysokości odpowiadającej trzykrotności miesięcznego czynszu za każdy miesiąc posiadania nieruchomości. Nie przewidziano jednak żadnych warunków ustalania wysokości ww. należności w konkretnej sytuacji. Nie wiadomo zatem, jakie okoliczności przemawiają za naliczeniem kary w wysokości dwukrotności czynszu, jakie za naliczaniem kary w wysokości trzykrotności itd. W umowie nie wskazano zatem żadnych mierników pozwalających na jednoznaczne ustalenie wysokości należnej kary umownej w wysokości trzykrotnego miesięcznego czynszu dzierżawy. Takie określenie wysokości kary umownej nie spełnia wymogów, o jakich mowa w cytowanym powyżej orzecznictwie. Jednocześnie powód nie zaoferował żadnych dowodów pozwalających na ustalenie, że zgodnym zamiarem stron umowy było określenie kary umownej w wysokości trzykrotności czynszu najmu za każdy miesiąc. Precyzyjne oznaczenie wysokości kary umownej spełniał natomiast zapis analizowanego postanowienia umowy w tej części w jakiej przewidywał on karę umowną w minimalnej wysokości tj. jednomiesięcznego czynszu („nie mniej jednak niż za okres jednego miesiąca”). Jedynym zatem sformułowaniem pozwalającym na dokładne określenie wysokości sumy pieniężnej należnej według § 9 ust. 3 umowy, mającej stanowić karę umowną, była wysokość jednomiesięcznego czynszu oraz opłat dodatkowych. W związku z powyższym Sąd ustalił wysokość kary umownej za każdy miesiąc korzystania z przedmiotu najmu w wysokości jednomiesięcznego czynszu oraz świadczeń dodatkowych. Nawiązując do wyliczenia powoda zawartego w dokumencie „dane do obciążania za bezumowne korzystanie” (k. 192) Sąd ustalił, że na karę umowną składają się następujące kwoty 867,53 zł (112,52 m ² x 7,71 zł), 1.045,48 zł (135,60 m ² x 7,71 zł), 21,70 zł (29,32 m ² x 0,74 zł), a także 24,72 zł z tytułu opłat za media. Zatem za miesiące lipiec 2017r. i październik 2017r. powodowi należały się kary umowne w wysokości po 1.959,43 zł. Natomiast powództwo w zakresie przenoszącym powyższe kwoty podlegało oddaleniu.

Wymagalność roszczeń o zapłatę kar umownych Sąd ustalił na podstawie przedłożonych not księgowych. Termin płatności noty nr R/6400000618/2017 został określony na dzień 15 sierpnia 2017r., zaś noty nr R/6400000887/2017 na dzień 16 listopada 2017r. Roszczenia stały się wymagalne z dniem następnym po upływie terminu płatności.

Z tych względów, na mocy art. 659 kc i art. 483 i 484 kc a contrario Sąd oddalił powództwo w obu połączonych do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawach I C 577/19 i I C 647/19 ponad kwoty 1.959,43 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy 100 kpc, uznając, że powód wygrał niniejszy spór tylko w 33 % (wobec dochodzonej łącznie kwoty 11.608,22 zł uzyskał wyrok zasądzający jedynie kwotę 3.918,86 zł). Na poniesione przez powoda w obu sprawach koszty składały się: opłaty sądowe od pozwu w łącznej kwocie 582 zł (2 x 291 zł), opłaty za czynności fachowego pełnomocnika będącego adwokatem w łącznej kwocie 3.634 (2 x 1.817 zł), a także zaliczka na poczet wynagrodzenia kuratora w kwocie 900 zł. Zatem łączne poniesione koszty stanowią kwotę 5.116 zł, z czego zgodnie ze stosunkiem, w jakim powód wygrał niniejszy spór, należy mu się od przeciwnika zwrot kwoty 1.688 zł.