Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 maja 2017 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. M.

przeciwko Bankowi (...) S.A. z siedzibą w G.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa w Warszawie

z dnia 27 czerwca 2016 r., sygn. akt I C 367/14

oddala apelację.

SSR Dorota Walczyk SSO Zbigniew Podedworny SSO Agnieszka Wiśniewska

Sygn. akt V Ca 2268/16

UZASADNIENIE

Powódka A. M. wystąpiła przeciwko Bank (...) S.A. z siedzibą w G. z pozwem z dnia 18 lutego 2014 roku (data prezentaty), w którym wniosła o usunięcie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...), VII Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny numer (...) położony w W. przy (...), a rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie z działu IV tej księgi hipoteki kaucyjnej do kwoty 196.795,20 zł wpisanej na wniosek Banku (...) S.A. (dawnej (...) Bank S.A.) na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego (...) w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia 30 maja 2012 roku, za numerem (...). Wnosiła ponadto o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwana (...) S.A. z siedzibą w G. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powódki na jej rzecz zwrotu kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 27 czerwca 2016 r. Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie:

I.  dokonał uzgodnienia treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w W. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał Sądowi Rejonowemu (...) w W. wykreślenie z działu IV księgi wieczystej nr (...) hipoteki umownej kaucyjnej wpisanej pod nr(...) w kwocie 196795,20 złotych wpisanej na rzecz Banku (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w G.;

II.  zasądził od Banku (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w G. na rzecz A. M. kwotę 3457 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych S ą du Rejonowego:

P. J. (1) był właścicielem stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...), o pow. 40,59 m. kw. położonego w W., przy (...), dla którego Sąd Rejonowy (...) w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...).

W dniu 11 lipca 2000 roku P. J. (1) zawarł z (...) Bank (...) S. A. z siedzibą w W. (poprzednik prawny Banku (...) S.A. z siedzibą w W.) umowę kredytu hipotecznego Nr (...). Kredyt został udzielony w złotych polskich, w kwocie odpowiadającej 24 000,00 euro i został przeznaczony na zakup gruntu budowlanego położonego w Z. gm. H. przy ul. (...). Zabezpieczeniem spłaty kredytu była m.in. hipoteka kaucyjna do kwoty 196.795,20 zł, ustanowiona na rzecz Banku, na powyższym lokalu mieszkalnym, stanowiącym odrębną nieruchomość.

W dniu 12 lipca 2000 r. P. J. (1) złożył do Sądu Rejonowego (...) w W. VI Wydziału Ksiąg Wieczystych wniosek o dokonanie wpisu w dziale IV Księgi Wieczystej nr (...) hipoteki kaucyjnej na rzecz (...) Bank (...) S.A. z siedzibą w W. do kwoty 196.795,20 zł. Wniosek został rozpoznany i hipotekę wpisano w dniu 20 lipca 2000 roku, co zostało odnotowane zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami w papierowej wówczas księdze wieczystej nr (...).

W 2005 r. P. J. (1) stawił się w banku celem zmiany umowy kredytu zawartej w dniu 11 lipca 2000 roku poprzez przewalutowanie kredytu z euro na franka szwajcarskiego. W tym czasie powziął również wiadomość o tym, że w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W., przy (...) nie został ujawniony wpis o hipotece kaucyjnej na rzecz Banku (...) S.A. z siedzibą w W.. Pracownik banku podpowiedział mu, że najprawdopodobniej hipoteka ustanowiona jest jedynie na nieruchomości rolnej, na zakup której został udzielony kredyt. P. J. (1) nie składał wniosku o wykreślenie wpisu dotyczącego hipoteki z księgi prowadzonej dla nieruchomości lokalowej, nie wiedział, że taki wniosek należy złożyć, aby wpis został wykreślony.

P. J. (1) dał ogłoszenie o zamiarze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w W., przy (...). Na ogłoszenie to odpowiedziała powódka A. M.. Strony nie znały się wcześniej, telefonicznie umówiły się na pierwsze spotkanie w celu obejrzenia mieszkania. Powódka nie pytała o przyczyny sprzedaży mieszkania. Cena mieszkania opiewała na kwotę ok. 300.000,00 zł, w wyniku negocjacji P. J. (1) obniżył cenę do kwoty 270.000,00 zł. P. J. (1) przedstawił powódce wyciąg z ksiąg wieczystych, informację o braku zadłużenia w opłatach czynszu i zaświadczenie o zameldowaniu. Dodatkowo, przed podjęciem decyzji o zakupie lokalu powódka kilkakrotnie sprawdzała w internecie treść księgi wieczystej. Do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w W., przy (...) doszło w dniu 06 października 2010 roku przed asesorem notarialnym R. S. zastępcą M. Z. notariusza w W.. Umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego. Zgodnie z treścią załączonego do aktu odpisu zwykłego księgi wieczystej nr (...) wydanego przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych w dniu 30 września 2010 roku, sygnatura wniosku (...)w dziale III I IV księgi wieczystej żadnych wpisów nie było. Informacja ta została zawarta w treści aktu notarialnego (§ 1 ust 2 pkt b). P. J. (1) oświadczył, że nieruchomość lokalowa, nie jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi, ograniczeniami w rozporządzaniu lub innymi prawami osób trzecich, nie dotyczą jej roszczenia osób trzecich, a także nie jest zajęta w postępowaniu egzekucyjnym (§ 1 ust 7), jak również, że stan prawny przedmiotowego lokalu ujawniony w księdze wieczystej nr (...) nie uległ zmianie od chwili wydania powołanego wyżej odpisu tej księgi wieczystej i zgodny jest z jego rzeczywistym stanem prawnym. Przekazanie pieniędzy pomiędzy stronami umowy sprzedaży nastąpiło w kancelarii notariusza. P. J. (1) potwierdził pisemnie odbiór kwoty 270.000,00 zł tytułem ceny za sprzedany lokal. Do transakcji doszło po ok. 3 tygodniach od pierwszego kontaktu.

W procesie migracji do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym dokonano błędu migracji i nie przeniesiono treści działu IV księgi papierowej hipoteki kaucyjnej do kwoty 196.795,20 zł do księgi prowadzonej w systemie informatycznym.

Na podstawie postanowienia Referendarza Sądowego Sądu Rejonowego (...) w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych, z dnia 30 maja 2012 roku, numer Dz.K. (...) numer Rep. (...) dokonano z urzędu sprostowania błędów powstałych podczas migracji ksiąg wieczystych poprzez wpisanie w dziale IV księgi wieczystej hipoteki kaucyjnej do kwoty hipoteki kaucyjnej do kwoty 196.795,20 zł na rzecz Spółki pod firmą Bank (...)Spółka Akcyjna z siedzibą w G..

Prokuratura Rejonowa (...) w W., prowadziła pod sygn. (...) śledztwo w sprawie o czyn z art. 286 § 1 k.k. w zw. z art. 294 § 1 kk., na podstawie art. 17 § 1 pkt 2 k.p.k. oraz na podstawie Postanowienia asesora Prokuratury Rejonowej (...) w W., z dnia 7 grudnia 2015 roku, sygn.. (...), o umorzeniu śledztwa, postanowiła umorzyć śledztwo w sprawie doprowadzenia A. M. w celu osiągnięcia korzyści majątkowej do niekorzystnego rozporządzenia mieniem własnym w kwocie 270 000 złotych, w dniu 6 października 2010 r. w W. przy ul. (...) poprzez zawarcie z nią umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w W. przy (...) i wyzyskanie błędu pokrzywdzonej co do stanu prawnego nieruchomości, przy czym czynu tego dopuszczono się w stosunku do mienia znacznej wartości tj. z art. 286 § 1 kk w zw. z art. 294 § 1 k.k. - na podstawie art. 17 § 1 pkt 2 k.p.k. - wobec stwierdzenia, iż czyn nie zawiera znamion czynu zabronionego.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach sprawy.

Na tle tak ustalonego stanu faktycznego Sąd Rejonowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy wskazał w pierwszej kolejności, że powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

W ocenie Sądu Rejonowego w przedmiotowej sprawie nie ulegała wątpliwości legitymacja czynna powódki A. M., będącej właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) przy (...), dla którego Sąd Rejonowy (...) w W. prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Sąd Rejonowy uznał roszczenie powódki za zasadne w świetle art. 10 ust. 1 u.k.w.h. w związku z art. 5 i 6 tej ustawy - z uwagi na działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w chwili zakupu nieruchomości przez powódkę.

Sąd Rejonowy wskazał, że ustawa o księgach wieczystych i hipotece uzależnia możliwość powołania się na rękojmię od dokonania czynności prawnej z osobą uprawnioną według treści księgi, odpłatnego charakteru czynności oraz pozostawania przez nabywcę w dobrej wierze.

W ocenie Sądu Rejonowego spełnienie dwóch pierwszych przesłanek jest oczywiste w okolicznościach rozpoznawanej sprawy. Nie ulega wątpliwości, że powódka zawarła z P. J. (1), ujawnionym w dziale II księgi wieczystej nr (...) jako właściciel nieruchomości, umowę sprzedaży - dokonała zatem czynności prawnej o charakterze odpłatnym. Okoliczność ta nie była kwestionowana przez stronę pozwaną. Sąd Rejonowy przyjął również istnienie po stronie nabywcy dobrej wiary. W przedmiotowej sprawie A. M. nabywając nieruchomość działała w uzasadnionym przeświadczeniu, iż nieruchomość nie jest obciążona prawem na rzecz osoby trzeciej. Takie informacje wynikały bowiem z treści odpisu z księgi wieczystej, oświadczenia zawartego w akcie notarialnym, uczynionego przez notariusza co do działu III i IV księgi wieczystej, a także z oświadczeń sprzedającego.

Odnosząc się natomiast do twierdzeń strony pozwanej, iż rękojmia jest wyłączona, jeżeli dla danej nieruchomości są prowadzone dwie księgi wieczyste o sprzecznych wpisach Sąd Rejonowy uznał, iż nie zasługuje ono na uwzględnienie. Wbrew twierdzeniu strony pozwanej, po dokonaniu migracji nie zachodził stan istnienia dwóch ksiąg wieczystych, co uzasadniałoby wyłączenie art. 5 u.k.w.h. Dotychczasowa, a więc papierowa księga wieczysta stała się częścią księgi elektronicznej. Tylko zatem księga prowadzona w systemie informatycznym mogła stanowić podstawę dla poczynienia ustaleń co do treści tejże księgi. W ocenie Sądu Rejonowego na uwzględnienie nie zasługiwał również kolejny zarzut strony pozwanej, jakoby rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych dotyczyła stanu ujawnionego w księdze, a nie w odpisie księgi. Sąd Rejonowy zaznaczył, co zostało już nadmienione powyżej, że po migracji księga wieczysta (...) prowadzona była w systemie informatycznym. Jedyną zatem możliwością ustalenia stanu ujawnionego w księdze było zapoznanie się z treścią księgi wieczystej widniejącej w systemie informatycznym. Ta zaś, w chwili nabycia przez powódkę nieruchomości, nie zawierała wpisu w dziale IV dotyczącego hipoteki kaucyjnej. Nawet zatem, gdyby doszło do przejrzenia księgi, a nie opieranie się jedynie na odpisie z księgi, rezultat byłby tożsamy. Na marginesie Sąd Rejonowy zaznaczył, że powódka, dokonała porównania odpisu z księgi wieczystej z księgą prowadzoną w systemie informatycznym.

Sąd Rejonowy wskazał, iż istnienie dobrej wiary po stronie kupującej, pozwana próbowała podważyć również twierdząc, że powódka, z uwagi na wcześniejszą znajomość z P. J. (1) mogła z łatwością dowiedzieć się o stanie prawnym nabywanej od niego nieruchomości. W ocenie Sądu pozwana nie wykazała jednak w toku postępowania prawdziwości swoich twierdzeń. W szczególności, nie zostało wykazane, że powódkę łączyła z P. J. (1) znajomość, czy też inna bliska relacja. Sąd nie znalazł podstaw dla nieobdarzenia walorem wiarygodności zeznań powódki złożonych w charakterze strony oraz P. J. (1) złożonych w charakterze świadka, co do faktu, że przed podjęciem negocjacji prowadzących do zawarcia umowy sprzedaży strony te nie znały się.

W świetle powyższych okoliczności, Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że zostały spełnione przesłanki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W ocenie Sądu Rejonowego, powódka wykazała się zwykłą starannością, która chroni jej prawa do nabycia nieruchomości zgodnie z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Wobec zatem spełnienia przesłanek pozytywnych, przy jednoczesnym braku przesłanek negatywnych Sąd Rejonowy uznał, że powódka korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, a wywiedzione przez nią powództwo uznać należało za zasadne.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i § 3 k.p.c.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wywiodła strona pozwana, zaskarżając je w całości. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1)  naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 10 ust. 1 w zw. z art. 316 k.p.c. oraz art. 5 i 6 § 1 i § 2 i art. 3 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece polegające na ich błędnej wykładni, a także art. 36 ⁴ ust. 4 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece polegające na jego niezastosowaniu i przyjęciu przez Sąd I instancji, iż: (i) rękojmia wiary publicznej znajduje zastosowanie w sytuacji, gdy z ustalonego stanu faktycznego wynika, że w dacie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (6 października 2010 r.) i na dzień dzisiejszy nie istnieje faktyczna niezgodność pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej nr (...) a rzeczywistym stanem, albowiem hipoteka na rzecz Banku została skutecznie ustanowiona i do dnia dzisiejszego nie zaszło żadne zdarzenie, które by powodowało jej wygaśnięcie, (ii) nie zachodzi okoliczność wyłączająca rękojmię wiary publicznej księgi wieczystej, albowiem powódka wykazała się należytą starannością, mimo, że zaniechała sprawdzenia akt księgi wieczystej i przy zawarciu umowy opierała się na odpisie z ksiąg wieczystych, a internetowa treść księgi wieczystej nie korzystała z przymiotu jawności ani dokumentu urzędowego;

2)  naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 18 ust. 1 Ustawy o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym polegające na jego błędnej wykładni oraz art. 15 ust. 2 i ust. 3 ww. Ustawy, polegające na jego niezastosowaniu i przyjęciu przez Sąd I instancji, iż (i) mimo, że dotychczasowa papierowa księga wieczysta staje się częścią księgi wieczystej elektronicznej, w razie rozbieżności we wpisach, rozstrzygające znaczenie co do stanu prawnego ma wpis w systemie informatycznym, a nie rzeczywista treść papierowej księgi wieczystej, (ii) rękojmia wiary publicznej ma pierwszeństwo przed trybem prostowania błędów w migracji, mimo, że w przypadku zderzenia tych dwóch zasad, pierwszeństwo powinny mieć zasady wynikające z migracji, albowiem inaczej upadałoby ratio legis art. 18 ust. 1 i przewidzianego w nim trybu prostowania wpisów;

3)  naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy - art. 233 § 1 k.p.c., polegające na naruszeniu granic swobodnej oceny dowodów i (i) wyciągnięciu błędnych, nielogicznych i sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym wniosków co do braku wcześniejszej znajomości powódki z P. J. (1) oraz zachowania przez powódkę należytej staranności i działania w dobrej wierze, (ii) uznaniu za wiarygodnych zeznań świadka P. J. (1), mimo, że ich treść jest oczywiście sprzeczna z zasadami doświadczenia życiowego;

4)  błąd w ustaleniach faktycznych, przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, polegający na błędnym przyjęciu, że (i) powódka działała w dobrej wierze i nie znała wcześniej P. J. (1) oraz nie utrzymywała z nim żadnych kontaktów, (ii) P. J. (1) działał w dobrej wierze, albowiem był przekonany, że hipoteka została ustanowiona na nieruchomości rolnej.

Mając na uwadze powyższe zarzuty wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych;

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest niezasadna.

Sąd Rejonowy prawidłowo i kompletnie ustalił stan faktyczny i poddał go należytej ocenie prawnej.

Zarzuty naruszenia art. 233 kpc dotyczą ustalenia przez Sąd Rejonowy, iż zarówno pozwana, jak i P. J. (1) pozostawali w dobrej wierze, zawierając umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Przede wszystkim zauważyć należy, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej – ukwh) rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Z samej treści przepisu wynika, że dobra wiara zbywcy nie jest okolicznością wyłączającą działanie rękojmi. Wymóg taki skutkowałby tym, że rękojmia ta praktycznie by nie funkcjonowała, gdyż jedynie w incydentalnych przypadkach zbywca nie wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

Dlatego też rodzaj wiary, w jakiej działał P. J. (1), nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Oceniając dobrą wiarę pozwanej należy brać pod uwagę treść art. 6 ust. 2 ukwh, zgodnie z którą w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. W kontekście zarzutu naruszenia art. 233 kpc podnieść należy, że brak dobrej wiary skarżący podważa tym, że pozwana zapłaciła za nieruchomość kwotę 270000 zł gotówką oraz, że po zbyciu nieruchomości P. J. odbierał korespondencję skierowaną na adres zbytej nieruchomości (fakty bezsporne). W jego ocenie te bezsporne okoliczności świadczą o uprzedniej znajomości stron umowy, a z kolei owa bliższa znajomość świadczyć ma o tym, że pozwana z łatwością mogła się dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

Z obu tych faktów nie wynika jednak wprost, aby strony umowy znały się przed zawarciem umowy. Również doświadczenie życiowe nie pozwala na wyciągnięcie na podstawie tych faktów wniosku o ich znajomości poprzez zastosowanie domniemania faktycznego (art. 231 kpc).

O formie płatności z tytułu sprzedaży decydują strony umowy, które mogą kierować się różnymi względami. Brak jest przepisu prawa, który nakazywałby dokonywanie zapłaty jedynie w formie przelewu bankowego. Pozwana wyjaśniła, że płatność gotówką nastąpiła na żądanie P. J. (k. 421), zaś P. J. zeznał, że w chwili zawierania umowy nie miał rachunku bankowego (k. 399). Brak jest podstaw, by zeznaniom tym odmówić waloru wiarygodności.

Przede wszystkim jednak ze sposobu płatności nie można wyciągać wniosków co do tego, czy strony umowy znały się przed zawarciem umowy i jak zażyła była to znajomość.

Doświadczenie życiowe wskazuje natomiast, że zbywca lokalu mieszkalnego liczyć się musi z faktem, że korespondencja do niego będzie przekazywana przez jakiś okres czasu na dotychczasowy adres, wobec czego z reguły zabezpiecza sobie swe interesy poprzez odpowiednie porozumienie czy to z aktualnym posiadaczem lokalu, czy też pracownikami poczty. Nie można więc wykluczyć twierdzenia P. J., że porozumiał się z listonoszem, który miał go informować o skierowanych do niego przesyłkach na adres zbytego lokalu. Wersja ta jest tym bardziej wiarygodna, że powódka wykazała, że w latach 2011 – 2013 przedmiotowy lokal był wynajmowany osobom trzecim, co ze względu na powierzchnię mieszkania (ok. 40 m ²) raczej wyklucza wspólne ich zamieszkiwanie razem z P. J..

Niezasadne są również zarzuty naruszenia prawa materialnego.

Podstawowe znaczenie w świetle zarzutów apelacji ma ustalenie, co jest objęte treścią księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Apelacja słusznie zauważa, że problem ten rozwiązuje art. 15 ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Zgodnie z ust 1 tego artykułu z chwilą zapisania treści księgi wieczystej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych dotychczasowa księga wieczysta staje się częścią akt księgi wieczystej. Akta księgi wieczystej prowadzone są przy każdej księdze wieczystej; do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości (art. 28 ukwh). Porównanie tych dwóch przepisów wskazuje, że z chwilą zapisania treści księgi wieczystej w centralnej bazie danych traci ona przymiot księgi wieczystej, stając się swego rodzaju dokumentem dotyczącym nieruchomości. Po przejęciu przez sąd rejonowy zapisanej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych treści księgi wieczystej i po uzupełnieniu jej o wzmianki o wnioskach, o sprawach wszczętych z urzędu, środkach zaskarżenia na orzeczenia referendarzy sądowych, które wpłynęły w okresie prowadzenia migracji przeniesiona treść dotychczasowej księgi wieczystej staje się treścią księgi wieczystej, prowadzonej w systemie informatycznym i z tą chwilą podlega udostępnieniu (art. 15 ust. 2 i 3 cyt. ustawy z dnia 14 lutego 2013 r.).

Z powyższych przepisów wynikają dwa wnioski.

Po pierwsze – treścią księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym stają się tylko te wpisy dokonane w księdze prowadzonej w systemie tradycyjnym, które zostały zapisane w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych; wpisy omyłkowo pominięte w procesie migracyjnym treścią takiej księgi się nie stają.

Po drugie – po zakończeniu migracji księgi wieczystej treść dotychczasowej księgi wieczystej ma znaczenie jedynie dla sprostowania błędów powstałych podczas migracji ksiąg wieczystych; skoro bowiem dotychczasowa księga wieczysta traci swoją moc prawną, jej nieprzeniesiona do struktury informatycznej treść nie staje się treścią księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, dopóki nie nastąpi sprostowanie błędów powstałych podczas migracji ksiąg wieczystych w trybie określonym w art. 18 cyt. ustawy z dnia 14 lutego 2013 r., co może nastąpić również z urzędu przed rozpoznaniem wniosku o wpis (ten sam pogląd wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 sierpnia 2015 r. I CSK 766/14, zgodnie z którym jeżeli wniosek o wpis został złożony po migracji, lecz przez sprostowaniem jej błędów, a rozpoznawany jest po ich sprostowaniu, sąd wieczystoksięgowy nie może przyjmować fikcji dalszego istnienia błędnych zapisów).

Nieuzasadnione jest dokonane przez skarżącego rozróżnienie treści księgi wieczystej od treści wpisów, gdyż treść księgi wieczystej nie jest niczym innym, niż treścią wszystkich wpisów w tej księdze dokonanych (w tym wpisów wykreśleń ujawnionych uprzednio praw) i ich podstaw.

Dlatego uznać należy, że twierdzenia apelacji, iż wpisy niezapisane w centralnej bazie danych w dalszym ciągu stanowią treść księgi wieczystej, nie mają oparcia w przepisach prawa.

Przepisy regulujące migrację ksiąg wieczystych do struktury informatycznej mają charakter techniczno - organizacyjny i nie można na ich podstawie ustalać jakichkolwiek zasad ogólnych prawa cywilnego, które można przeciwstawić rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zauważyć jednak należy, że sam przykład, przy pomocy którego skarżący wykazuje, że w przypadku konfliktu dwóch takich zasad, zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie znajduje zastosowania jest błędny.

Pogląd, że rękojmia nie ma zastosowania w razie nabycia prawa użytkowania wieczystego, jeżeli nieruchomość nie jest własnością Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego, nigdy nie był w orzecznictwie Sądu Najwyższego jednolity. Należy wskazać, że pogląd, iż zasadę wiarygodności ksiąg wieczystych należy stosować również do prawa użytkowania wieczystego i nie powinna ona ustępować regule wyrażonej w art. 232 kc znalazł wyraz w wyrokach Sądu Najwyższego: z dnia 9 października 1989 r., III CRN 298/89, z dnia 31 stycznia 1997 r., II CKU 64/96, a przede wszystkim z uchwały Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 16 lutego 2011 r., III CZP 31/11. Pogląd ten podziela również Sąd Okręgowy orzekający w przedmiotowej sprawie.

Zgodzić należy się ze skarżącym, że rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych objęta jest treść księgi wieczystej, a nie treść wynikająca z jej odpisów. Jednakże kwestia ta miałaby znaczenie jedynie wtedy, gdyby treść księgi wieczystej była odmienna od treści jej odpisu, co w przedmiotowej sprawie nie zachodzi. Podobnie należy traktować wydruki treści wyświetlonej w trakcie przeglądania księgi wieczystej przy pomocy przeglądarki internetowej.

Na marginesie zauważyć należy, że w chwili sporządzenia umowy sprzedaży zarówno strony umowy, jak i notariusz sporządzający akt notarialny, dysponowali odpisem zwykłym księgi wieczystej, wydanym przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych (§ 1 pkt 2 umowy – k. 4).

Pozostawanie przez powódkę w złej wierze, wyłączającej rękojmię skarżący wykazuje poprzez wskazanie, że nie żądała ona wydania odpisu zupełnego księgi wieczystej, a także nie przejrzała akt księgi wieczystej.

Odnośnie pierwszej kwestii wystarczającym jest wskazanie, że odpisy ksiąg wieczystych obejmujące wpisy wykreślone wydaje się tylko na żądanie sądu, prokuratora, notariusza, organu administracji rządowej oraz jednostki samorządu terytorialnego, a w wypadkach uzasadnionych, również na żądanie osoby, której wpis dotyczył (art. 36 ² ust. 2 ukwh). Przyszły nabywca nieruchomości nie mógł więc skutecznie żądać wydania takiego odpisu. Ponadto odpisy takie wydaje Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych; nawet więc odpis zupełny może dotyczyć jedynie wpisów ujawnionych w trakcie migracji. CIKW nie ma bowiem dostępu do akt księgi wieczystej.

Co do możliwości przeglądania akt księgi wieczystej stwierdzić należy, co następuje:

Art. 3 ukwh określa domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (ust. 1) oraz domniemanie nieistnienia prawa wykreślonego (ust. 2). Tym bardziej dotyczy to wpisu, który nie został przeniesiony do struktury informatycznej. Dlatego też typowym zachowaniem należnej ostrożności przez nabywcę nieruchomości jest zapoznanie się z treścią wpisów w księdze wieczystej. Potrzeba zapoznania się z treścią akt ksiąg wieczystych występuje jedynie wówczas, gdy nabywca taki nabierze wątpliwości lub podejrzeń co do zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sam fakt przeprowadzenia migracji ksiąg wieczystych do systemu informatycznego nie powinien takich wątpliwości budzić. Nabywca bowiem z reguły działa w zaufaniu do działania instytucji publicznych, w tym do ośrodków migracyjnych i sądów wieczystoksięgowych. Postępowanie dowodowe nie wskazało na możliwość powstania wątpliwości na podstawie innych okoliczności.

Niezasadny jest zarzut naruszenia art. 10 ust. 1 ukwh w zw. z art. 316 kpc. Zadaniem sądu w przedmiotowej sprawie było bowiem ustalenie, czy w wyniku działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych doszło do wygaśnięcia hipoteki nieujawnionej w księdze wieczystej. Skoro sąd ustalił, że do wygaśnięcia hipoteki doszło, jej ponowny wpis dokonany w trybie prostowania błędów migracyjnych, tworzy stan prawny niezgodny z rzeczywistym.

Z tych względów Sad Okręgowy orzekł zgodnie z art. 385 kpc jak w sentencji.