Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 grudnia 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA Barbara Trębska (spr.)

Sędzia SA Marzanna Góral

Sędzia SA Jacek Sadomski

Protokolant – st. sekr. sąd. Ewelina Borowska

po rozpoznaniu w dniu 19 grudnia 2013 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa W. K. i K. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "Ś. (...) w W.

o stwierdzenie nieważności uchwał i ustalenie

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. akt I C 678/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od W. K. i K. K. solidarnie na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej "Ś. (...)
w W. kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 502/13

UZASADNIENIE

W. K. i K. K. wnieśli przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Ś. (...) pozew o stwierdzenie nieważności uchwały właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 19 lutego 2004 r. w sprawie pobierania opłat za reklamy umieszczone na częściach wspólnych nieruchomości oraz o stwierdzenie nieważności uchwały zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 5 maja 2011 r. Nadto po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa, wnieśli o ustalenie, że między stronami nie istnieje żaden stosunek prawny, który upoważniałby pozwaną do zgłaszania żądań ponoszenia dodatkowych odpłatności z tytułu umieszczenia na elewacji budynku na wysokości lokalu użytkowego powodów szyldu zawierającego oznaczenie nazwy najemcy tego lokalu użytkowego i rodzaju prowadzonej przez niego działalności.

Pozwana w odpowiedzi wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Wyrokiem z dnia 18 grudnia 2012 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie oddalił powództwo i zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanej Wspólnoty kwotę 180 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Orzeczenie to oparł Sąd o następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

Powodowie, członkowie pozwanej Wspólnoty, na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej, są właścicielami lokalu użytkowego nr (...) znajdującego się w budynku wielorodzinnym nr (...), położonym w W. przy ul. (...). W dniu 25 czerwca 1999 r. powód zawarł umowę najmu z bankiem (...) S.A. w W.. Najemca od czasu objęcia w posiadanie w/w lokalu, wobec zgody właściciela oraz braku sprzeciwu nadzoru budowlanego, umieścił na elewacji budynku, w pasie nadokiennym, na szerokości lokalu powoda, reklamę prowadzonej przez siebie działalności, wskazującą nazwę i rodzaj prowadzonej działalności. Reklama umieszczona była początkowo jedynie na części pasa nadokiennego i zajmowała 29 m ^{( 2 )}powierzchni elewacji budynku. Najemca lokalu wystąpił do powoda o zgodę na zmianę starej reklamy poprzez umieszczenie nowej reklamy w pasie nadokiennym, w granicach zewnętrznej ściany lokalu, o powierzchni 41 m ^{( 2 )}elewacji budynku. Powód wyraził zgodę na zmianę reklamy przez najemcę w piśmie z dnia 22 listopada 2011 r. Obecnie reklama występuje w zmienionej formie, zaproponowanej przez najemcę. W dniu 19 lutego 2004 r. pozwana Wspólnota podjęła uchwałę nr (...) w sprawie pobierania opłat za reklamy umieszczone na częściach wspólnych nieruchomości. Zgodnie z jej treścią, właściciele lokali upoważnili Zarząd Wspólnoty do dysponowania elewacją i dachami budynków Wspólnoty i zawierania stosownych umów dotyczących umieszczania reklam. Uchwała ta miała początkowo bardziej szczegółowy charakter, natomiast na wniosek powoda W. K. została zmieniona i przyjęta przez członków Wspólnoty w formie ogólnej. Następnie w dniu 5 maja 2011 r. Zarząd pozwanej Wspólnoty, działając na podstawie ustawy o własności lokali oraz uchwały nr (...) z dnia 19 lutego 2004 r., podjął uchwałę nr (...) w sprawie pobierania opłat za reklamy umieszczone na częściach wspólnych nieruchomości. Zgodnie z treścią § 1 tej uchwały każda osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, posiadająca reklamę umieszczoną na częściach wspólnych nieruchomości zobowiązana jest do wnoszenia comiesięcznych opłat z tytułu najmu powierzchni z przeznaczeniem na cele reklamowe na zasadach określonych w § 2. W myśl § 2 ust. 1 uchwały opłata wynosi, z zastrzeżeniem ust. 2 niniejszego paragrafu, 150 zł/m ^{( 2)} powierzchni reklamy. Paragraf 2 ust. 2 uchwały stanowił natomiast jakie reklamy są z opłat wyłączone. W § 2 wskazano również, że jeżeli wymiary reklamy przekraczają podane w ust. 2 wartości, to opłatę nalicza się za wielkość powierzchni przekroczenia oraz wskazano, że powierzchnię reklam prostopadłych do elewacji liczy się po obu stronach reklamy. Zgodnie z § 3 zaskarżonej uchwały opłaty pobiera się na podstawie umów zawartych pomiędzy Zarządem Wspólnoty a najemcą powierzchni reklamowej. Do stawek naliczanych na zasadach określonych w § 2 mają zastosowanie 25 % rabaty za terminowe płatności i niezaleganie z opłatami. Ustalono, iż opłaty zasilają fundusz remontowy Wspólnoty. W myśl § 6 dla płatnych reklam o powierzchni równej lub większej niż 10 m ^{( 2 )}stawka czynszu najmu podlega indywidualnym negocjacjom. Suma udzielonych rabatów nie może przekraczać 40 %. Na podstawie § 7 reklamy, dla których korzystający nie uzyskają zgody Zarządu lub nie zawrą umów najmu do dnia 31 grudnia 2011 r., zostaną usunięte przez osoby, które je umieściły, a jeśli tego nie wykonają po pisemnym wezwaniu przez administrację na koszt korzystającego .

W dniu 16 czerwca 2011 r. pozwana wystąpiła do (...) S.A., najemcy lokalu użytkowego należącego do powodów, o przekazanie do administracji Wspólnoty Mieszkaniowej zgody Zarządu na umieszczenie reklamy na częściach wspólnych nieruchomości, dokumentacji reklamy, tj. jej projektu, wymiarów, itp., oraz posiadanych zgłoszeń zgód i aprobat. W załączeniu do powyższego pisma doręczono najemcy lokalu uchwałę Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) oraz wzór umowy najmu powierzchni reklamowej. Powód, po zapoznaniu się z treścią uchwały Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...), w dniu 7 lipca 2011 r. skierował do strony pozwanej pismo, w którym stwierdził, iż powyższa uchwała została podjęta z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. Powód wskazał również, że treść tej uchwały wykracza poza delegację Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej wynikającą z uchwały nr (...) z dnia 19 lutego 2004 r. Powód zażądał od pozwanej, aby ta podjęła niezwłocznie działania, mające na celu uchylenie negatywnych skutków uchwały nr(...), jak i roszczeń skierowanych do najemcy lokalu powoda. Pozwana, po zapoznaniu się ze stanowiskiem powoda, skierowała do najemcy jego lokalu kolejne pisma, w których wystąpiła o podpisanie umowy na korzystanie z elewacji części wspólnej budynku przy ul. (...), a następnie o demontaż reklamy świetlnej umieszczonej przez najemcę bez zgody Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej .

Odnosząc się do przedstawionych w toku postępowania dowodów, Sąd Okręgowy stwierdził, że stan faktyczny sprawy został ustalony w oparciu o złożone przez strony dokumenty, a także na podstawie niekwestionowanych oświadczeń stron i okoliczności bezspornych. Natomiast pozostałe wnioski dowodowe zostały oddalone na podstawie art. 227 k.p.c. W szczególności, Sąd oddalił wnioski dowodowe powodów o przesłuchanie świadków: D. Z., D. J. i M. J. oraz dowodu z przesłuchania powoda w charakterze strony. Dowody te zostały zgłoszone na okoliczność, iż zgodnym zamiarem właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w dacie podjęcia uchwały nr (...)było, aby miała ona zastosowanie do osób trzecich, a nie właścicieli lokali oraz to, iż w/w uchwała odnosiła się do umów zawartych na przyszłość i dotyczyła tylko reklam, a nie szyldów, czy tablic informacyjnych. Przesłuchanie w/w osób miało wykazać również, iż strony zawarły porozumienie, zgodnie z którym pas elewacji o wysokości 1m biegnący nad oknami, w obrębie ściany zewnętrznej lokalu usługowego, jest przeznaczony do nieodpłatnego umieszczania szyldów oraz tablic informacyjnych oraz na okoliczność, że umieszczenie szyldu przez najemcę powodów nie wiąże się z uciążliwością dla mieszkańców budynku. Wspomniany dowód z przesłuchania powoda zgłoszono również na okoliczność, iż wezwania pozwanej kierowane do powodów i najemcy lokalu użytkowego skutkowały zmianą na niekorzyść warunków wynajmu tego lokalu, a także grożą wypowiedzeniem umowy najmu przez najemcę. Zdaniem Sądu wszystkie te dowody zostały zgłoszone na okoliczności nieistotne – biorąc pod uwagę przedmiot postępowania (ustalenie nieważności dwóch uchwał oraz ustalenie nieistnienia stosunku najmu) – dla rozstrzygnięcia sprawy.

Z tych samych względów Sąd nie uwzględnił również wniosków dowodowych strony pozwanej o przesłuchanie w charakterze świadków J. G. i R. W. oraz przesłuchania w charakterze strony członków Zarządu pozwanej Wspólnoty, zgłoszonych w odpowiedzi na pozew.

W świetle poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy uznał, że powództwo jest w całości nieuzasadnione. Wskazał przy tym, że stan faktyczny sprawy był w istocie, pomiędzy stronami bezsporny, sporna pozostawała natomiast ocena prawna faktów. Powodowie swoje roszczenia oparli na art. 189 k.p.c. - zarówno w zakresie żądania ustalenia nieważności obu kwestionowanych uchwał, jak i w zakresie żądania ustalenia nieistnienia stosunku prawnego. W ocenie Sądu pierwszej instancji nie zachodziły przesłanki określone w tym przepisie.

Odnośnie uchwały wspólnoty z dnia 19 lutego 2004 r. Sąd stanął na stanowisku, że w ogóle niedopuszczalne jest jej kwestionowanie na podstawie art. 189 k.p.c., bowiem wyłączną podstawą zaskarżenia takiej uchwały może być art. 25 ustawy o własności lokali. Uchwała wspólnoty niezgodna, w szczególności, z przepisami prawa (na co powoływali się powodowie) może być zaskarżona przez właściciela lokalu w zawitym terminie 6-tygodniowym. Sąd wskazał, z powołaniem się na pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu w orzeczeniu z dnia 21 kwietnia 2010 r. (I ACa 274/19, LEX nr 628190), że ustawodawca przyjął koncepcję tzw. nieważności względnej uchwał wspólnoty mieszkaniowej, z wyłączeniem, co do zasady, możliwości ustalenia ich nieważności, w przypadku sprzeczności z prawem, na podstawie ogólnych norm art. 58 k.c. Dotyczy to w szczególności ewentualnej niezgodności uchwały z przepisami ustawy o własności lokali oraz kodeksu cywilnego. Jedyną drogą wzruszenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest jej zaskarżenie w trybie art. 25 ustawy o własności lokali, a skorzystanie przez właściciela lokalu z tej drogi wyczerpuje jego interes prawny w podważaniu uchwały na drodze sądowej. Jeżeli zatem właściciel lokalu nie zaskarży uchwały w terminie, nie otwiera się dla niego, co do zasady, dodatkowa możliwość stwierdzenia jej nieważności na podstawie art. 189 k.p.c. Odnośnie okoliczności sprawy niniejszej Sąd Okręgowy wskazał, że powodowie brali udział w podjęciu kwestionowanej obecnie uchwały i że nie została ona zaskarżona w terminie przewidzianym art. 25 ustawy o własności lokali, a od jej podjęcia minęło ponad 8 lat. Bezskuteczny upływ terminu zawitego oznacza zdaniem Sądu wygaśnięcie uprawnienia powodów do zaskarżenia uchwały. Przedmiot zaskarżonej uchwały, ani jej treść nie wskazują, aby zachodziła wyjątkowa sytuacja, uzasadniająca odstąpienie od zasady zaskarżalności uchwał wspólnoty mieszkaniowej wyłącznie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Dalej Sąd zważył, że nawet gdyby przyjąć, że możliwe byłoby kwestionowanie powyższej uchwały z 2004 r. w oparciu o art. 189 k.p.c., to także wówczas powództwo należałoby uznać za nieuzasadnione, bowiem nie zachodzą okoliczności z art. 58 k.c. W ocenie Sądu uchwała z 19 lutego 2004 r. nie jest nieważna, bowiem nie jest sprzeczna z ustawą, ani z zasadami współżycia społecznego i nie ma na celu obejścia ustawy. Treść tej uchwały jest bardzo ogólna - członkowie Wspólnoty upoważnili w niej Zarząd do zawierania umów dotyczących umieszczania reklam na elewacji i dachach budynków Wspólnoty. W ocenie Sądu w treści tej nie można dopatrzyć się jakichkolwiek przesłanek, z którymi wiąże się nieważność przewidziana art. 58 k.c. Podobna sytuacja, zachodzi w przypadku uchwały zarządu pozwanej z dnia 5 maja 2011 r. Również ta uchwała, w ocenie Sądu, nie jest nieważna. Doprecyzowuje ona zasady, na których można umieszczać reklamy na częściach wspólnych nieruchomości Wspólnoty, w tym odwołuje się do konieczności zawarcia umowy ze Wspólnotą. Stwierdza też, kiedy opłaty nie są pobierane. Analiza treści uchwały Zarządu Wspólnoty z dnia 5 maja 2011 r. (podobnie jak treści uchwały właścicieli lokali z dnia 19 lutego 2004 r.) w ocenie Sądu nie pozwala doszukać się w uchwale jakichkolwiek naruszeń prawa, czy interesów indywidualnych członków Wspólnoty, ani też sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, a wskazuje raczej na racjonalne i gospodarczo uzasadnione działanie.

Za nieuzasadnione Sąd uznał również żądanie powodów dotyczące ustalenia nieistnienia określonego stosunku prawnego. Okoliczności sprawy wskazują, że taki stosunek istnieje. Powód korzysta z elewacji, która jest częścią wspólną budynku, co oznacza istnienie stosunku prawnego, który może być uregulowany w drodze umowy zawartej przez niego ze Wspólnotą Mieszkaniową. Umieszczenie na elewacji budynku tak dużej reklamy w ocenie Sądu wykracza poza zwykły sposób korzystania z nieruchomości związany z udziałem strony powodowej w nieruchomości wspólnej. Sposób ten może być uregulowany między stronami i nie jest wykluczona odpłatność za takie korzystanie. Jednocześnie, jak wskazał Sąd, jeżeli najemca lokalu powodów umieści jakikolwiek obiekt (w tym reklamę) na ścianie zewnętrznej budynku, stanowiącej fragment wspólnej elewacji, bez zgody Wspólnoty, reprezentowanej przez Zarząd, nie jest wykluczone, iż uzasadnione będzie żądanie usunięcia tego obiektu. Roszczenie dotyczące ustalenia nieistnienia stosunku prawnego powodowie wiążą z umieszczeniem na elewacji szyldu, gdy tymczasem zdaniem Sądu rzecz, która jest umieszczona nad lokalem użytkowym powodów, nie jest szyldem, lecz reklamą. Również i ta okoliczność uniemożliwiała uwzględnienie powództwa, bowiem Sąd stosownie do art. 321 § 1 k.p.c. jest związany żądaniem pozwu i nie może wyrokować poza jego granice.

Dalej Sąd zważył, że strona powodowa, zgłaszając swoje roszczenia podnosiła, iż elewacja, na której umieszczono oznakowanie banku, nie stanowi części ściany nośnej budynku, a jest jedynie ścianą osłonową lokalu powoda i tym samym nie stanowi nieruchomości wspólnej, do której zarządzania strona pozwana byłaby uprawniona. Powodowie podnieśli również, że oznakowanie umieszczone obecnie na szerokości należącego do nich lokalu użytkowego nie stanowi reklamy, a jedynie szyld. Odnosząc się do powyższych twierdzeń strony powodowej, Sąd zauważył, iż ani ustawa o własności lokali, ani ustawa Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęć „elewacja”, „szyld”, czy też „reklama”. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tych pojęć, Sąd uznał, że należy oprzeć się na definicjach znajdujących się w słowniku języka polskiego. Zgodnie z definicją zawartą w słowniku języka polskiego (www.sjp.pwn.pl) elewacją jest zewnętrzna ściana budynku wraz z występującymi na niej elementami architektonicznymi. To samo źródło wskazuje, iż szyldem jest tablica przy wejściu do sklepu, warsztatu, instytucji itp., podająca ich nazwę. Reklamą jest natomiast działanie mające na celu zachęcenie potencjalnych klientów do zakupu konkretnych towarów lub do skorzystania z określonych usług, jak również plakat, napis, ogłoszenie, krótki film itp. służące temu celowi. Mając na uwadze powyższe, Sąd stwierdził, iż część budynku, na której umieszczono oznakowanie banku, jest elewacją budynku i jako taka stanowi część nieruchomości wspólnej. Wspomniane oznakowanie banku jest natomiast w ocenie Sądu jego reklamą. Trudno jest bowiem przyjąć, mając na uwadze powyższe definicje, jak również potoczne znaczenie słowa szyld, iż podświetlone oznakowanie banku (...) S.A., zajmujące 41 m ² powierzchni elewacji budynku, stanowi jedynie jego szyld, a nie reklamę. Rozmiar powyższego oznaczenia, jak też jego konstrukcja i wygląd, a przede wszystkim funkcja, jaką oznaczenie to spełnia, przemawiają za tym, by uznać je za reklamę banku (...) S.A.

Sąd zważył również, że strona powodowa zarzuciła stronie pozwanej, iż jej działania w postaci podjęcia zaskarżonych uchwał nie miały podstawy prawnej. Zdaniem powodów w/w uchwały w sposób rażący naruszają prawo, a w szczególności art. 12 ust 1 oraz art. 22 ust 1 i 2 ustawy o własności lokali, a także art. 140, 144 oraz art. 206 k.c. i w związku z tym są nieważne w rozumieniu art. 58 k.c. W ocenie strony powodowej uchwała nr 5/04 ma blankietowy charakter, bez zakreślenia zakresu przedmiotowego i podmiotowego i udziela Zarządowi pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej upoważnienia do składania władczych oświadczeń woli w stosunku do powodów oraz pozostałych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Powodowie wskazali, iż nieważność uchwały (...) jest konsekwencją nieważności uchwały(...), jak również wynikiem przekroczenia zakresu umocowania w sytuacji, gdy art. 22 ust 1 i 2 ustawy o własności lokali enumeratywnie wymienia czynności, co do których Zarząd może składać oświadczenia woli w celu wykonania uchwał Wspólnoty. Sąd przywołał treść art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz art. 140 k.c. i art. 206 k.c. Powodowie twierdzili, iż zaskarżone uchwały naruszyły ich prawa jako właścicieli lokalu użytkowego nr (...). Sąd nie doszukał się naruszenia praw właścicielskich powodów. Nie wynika z nich bowiem, że każdy właściciel lokalu może umieszczać na elewacji budynku reklamy, czy nawet informacje dotyczące prowadzonej działalności gospodarczej. Podstawową funkcją elewacji jest ochrona wnętrza budynku, pełni ona również rolę estetyczną, nie jest natomiast jej podstawową funkcją bycie nośnikiem reklam i informacji. Sąd zauważył, że gdyby każdy właściciel lokalu zamieszczał na elewacji reklamy według własnego uznania, mogłoby to doprowadzić do dewastacji budynku. Podkreślił też, że właściciel lokalu, jak każdy właściciel, nie jest w swych prawach nieograniczony. Ograniczenia prawa własności wskazują art. 140 oraz 144 k.c. Zakres uprawnień, o którym mówi art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, jest ograniczony takim samym zakresem uprawnień pozostałych właścicieli, czyli współkorzystaniem zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu zaskarżone uchwały precyzują zasady korzystania z części nieruchomości wspólnej, jaką jest elewacja budynku.

Apelację od powyższego wyroku wywiedli powodowie, skarżąc orzeczenie w całości i zarzucając:

1. sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego przez:

- przyjęcie, że najemca lokalu powodów umieścił na elewacji budynku reklamę prowadzonej przez siebie działalności w sytuacji, gdy jest to szyld;

- błędne ustalenie, że to powód był autorem zmiany projektu uchwały nr (...), doprowadzając do jej obecnej treści, co było skutkiem oddalenia wniosków dowodowych o przesłuchanie powoda w charakterze strony i z zeznań świadków na okoliczność kompletnego przebiegu i ustaleń właścicieli lokali na zebraniu w dniu 19 lutego 2004 r.;

- błędne ustalenie, że umieszczenie na elewacji budynku „tak dużej reklamy" wykracza poza zwykły sposób korzystania z nieruchomości związany z udziałem powodów w nieruchomości wspólnej, w sytuacji, gdy Sąd pierwszej instancji nie poczynił ustalenia, jaki jest rzeczywisty udział powodów w nieruchomości wspólnej, ani że takie działanie powodów w jakimkolwiek zakresie narusza posiadanie i korzystanie przez innych współwłaścicieli;

- brak poczynienia ustaleń, czy powodowie osiągają jakiekolwiek dochody z tytułu umieszczenia oznakowania najemcy na elewacji budynku, a przez to brak poddania roszczeń pozwanej o zawarcie umowy najmu ocenie pod kątem przysługiwania jej udziału w pożytkach rzeczy wspólnej (art. 207 k.c.);

II. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 227 k.p.c. w zw. z art. 217 § 1 k.p.c . poprzez oddalenie wszystkich wniosków dowodowych powodów, zgłoszonych w pozwie;

- art. 321 k.p.c. przez uznanie, że nie jest możliwe uwzględnienie żądania, że między stronami nie istnieje stosunek prawny w związku z umieszczeniem szyldu, który Sąd Okręgowy uznał za reklamę, gdyż byłoby to orzekanie ponad żądanie pozwu,

III. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj:

- art. 189 k.p.c . poprzez jego wadliwą wykładnię i uznanie, że w oparciu o ten przepis nie jest w ogóle możliwe kwestionowanie ważności uchwał wspólnoty mieszkaniowej po upływie terminu do zaskarżenia uchwał z art. 25 ustawy o własności lokali;

- art. 189 k.p.c. poprzez jego wadliwą wykładnię i uznanie, że pojęcie istnienia/nieistnienia stosunku prawnego obejmuje hipotetyczną możliwość zawarcia przez strony w przyszłości umowy najmu, w sytuacji, gdy istotą stosunku prawnego jest obowiązek określonego zachowania przez jedną stronę, stwarzający dla drugiej strony możliwość żądania takiego zachowania;

- art. 21 ust. 3 w zw. z art. 22 ust. 2 w zw. z art. art. 22 ust. 3 pkt. 4 u.w.l. przez ich wadliwe zastosowanie w sprawie, gdy: - przepis art. 21 ust. 3 zawiera taksatywne wyliczenie spraw, w jakich możliwe jest pełnomocnictwo dla Zarządu do złożenia oświadczeń celem wykonania uchwał, wymienionych w tym przepisie, a ich zakres nie obejmuje blankietowego pełnomocnictwa dla Zarządu do zawierania dowolnych w swej formie i treści, stron, umów o korzystanie z nieruchomości wspólnej; przepis art. 22 ust. 2 zakazuje cedowania na Zarząd Wspólnoty uprawnienia do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu; przepis art. 22 ust. 3 pkt. 4 uzasadnia wymóg zgody Wspólnoty na zajęcie elewacji budynku tyko, gdyby reklama uniemożliwiała korzystanie z okien w budynku lub też naruszała konstrukcję ośną ścian, czego jednak pozwana w żaden sposób nie dowiodła w toku postępowania;

- art. 12 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 206 k.c.., przez ich niewłaściwe zastosowanie i odmowę powodom prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, gdy jednocześnie Sąd Okręgowy ustalił, że lokal powodów od chwili oddania do użytku ma przeznaczenie użytkowe, zatem funkcją nieruchomości wspólnej w odniesieniu do lokalu powodów m.in. możliwość umieszczenia na zewnątrz elewacji informacji o rodzaju prowadzonej działalności oraz firmie najemcy;

- art. 140 k.c. w zw. z art. 206 k.c. w zw. z art. 58 k.c., przez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że prawa właścicielskie powodów nie zostały w sprawie naruszone w sytuacji, gdy do ochrony współwłasności mają odpowiednie zastosowanie przepisy o ochronie własności, każdy współwłaściciel może współposiadać rzecz wspólną jako całość, a ocena, czy posiadanie powodów daje się pogodzić ze współposiadaniem pozostałych współwłaścicieli, wymagała odniesienia do wielkości ich udziału we współwłasności.

W konkluzji powodowie wnieśli o uzupełnienie postępowania dowodowego w zakresie, w jakim Sąd pierwszej instancji nie wyjaśnił wskazanych w pozwie i apelacji okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, zmianę skarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie, w przypadku uznania, że dokonanie prawidłowych i istotnych ustaleń faktycznych wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości, wnieśli o uchylenie skarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji, zaś w obu wypadkach o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od powodów na jej rzecz kosztów postępowania przed Sądem drugiej instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy, w zakresie, który był istotny dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, okazały się prawidłowe. Sąd Apelacyjny aprobuje je i przyjmuje za własne. Podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa procesowego oraz błędnych ustaleń faktycznych należało uznać za chybione.

W szczególności niezasadny okazał się zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 217 § 1 k.p.c. W świetle art. 227 k.p.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Sąd Apelacyjny podziela ocenę Sądu pierwszej instancji co do tego, że przeprowadzenie wnioskowanych przez powodów dowodów z zeznań świadków oraz z zeznań samego powoda było w niniejszej sprawie zbędne. Wbrew odmiennemu stanowisku skarżących, nie mogłoby to bowiem doprowadzić do poczynienia w sprawie ustaleń faktycznych istotnych dla oceny zasadności powództwa. W apelacji podniesiono, że na podstawie tych dowodów miało zostać wykazane, że pomiędzy powodami a pozwaną Wspólnotą istniała umowa, zgodnie z którą powodowie mieli prawo do wyłącznego korzystania z elewacji na wysokości ich lokalu, i zostało ustalone, że uchwała z 19 lutego 2004 r. miała nie obejmować powodów. Należy jednak zważyć, że przeprowadzenie dowodu z zeznań świadków, czy też dowodu z zeznań powoda w powyższym zakresie nie mogło doprowadzić do ustalenia okoliczności zgodnych z twierdzeniami strony powodowej. Jeżeli wolą pozwanej Wspólnoty było wyłączenie lokalu powodów spod działania uchwały z dnia 19 lutego 2004 r., czy też upoważnienie powodów do bezpłatnego korzystania z danego odcinka elewacji, to powinno to znaleźć odzwierciedlenie w formie uchwały. Nie budzi wątpliwości, że podmioty prawne o strukturze korporacyjnej, a do takich należy wspólnota mieszkaniowa, składają oświadczenia woli w formie uchwał podejmowanych przez odpowiednie ich organy (art. 38 k.c. w zw. z art. 33 ¹ § 1 k.c.). Uchwała właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową jest zatem jedyną właściwą formą, w której wspólnota wyraża swoje oświadczenia woli. Uchwały nie mogą zastąpić ustne ustalenia, czy zapewnienia pomiędzy poszczególnymi członkami wspólnoty. W tej sytuacji nie jest uzasadnione formułowanie tezy co do istnienia jakiegoś porozumienia pomiędzy stronami niniejszego postępowania na tej tylko podstawie, że na zebraniu członków pozwanej Wspólnoty były poruszane kwestie wskazywane przez powodów. Wypada zauważyć, że z twierdzeń powodów nie wynika nawet, aby w powyższym przedmiocie było przeprowadzone jakiekolwiek głosowanie.

Nie mogły też doprowadzić do podważenia skarżonego wyroku podniesione w apelacji zarzuty błędnych ustaleń faktycznych. Okoliczności wskazane w tym zakresie przez powodów nie miały bowiem znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. W szczególności nieistotne okazało się, czy to faktycznie powód był autorem zmiany projektu uchwały nr (...)– tak jak to przyjął Sąd pierwszej instancji, a także to, czy powodowie osiągają dochody z tytułu umieszczenia przez najemcę ich lokalu szyldu/reklamy na elewacji budynku. Żadna z tych okoliczności nie miała wpływu na oddalenie roszczeń powodów. Ostatecznie nie miała też znaczenia kwestia kwalifikacji wspomnianego wyżej oznaczenia zamieszczonego przez najemcę lokalu powodów jako szyldu - jak chcieli tego powodowie, bądź jako reklamy – jak ustalił Sąd Okręgowy. Wypada w tym miejscu zaznaczyć, że bezzasadny okazał się również zarzut naruszenia art. 321 k.p.c., bowiem powództwo nie mogło zostać uwzględnione niezależnie od tego, jak należało zakwalifikować sporne oznaczenie na elewacji budynku. Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nieistotne też było ustalenie, jaki udział w nieruchomości wspólnej przysługuje powodom. Okoliczność ta nie miała bowiem wpływu na zakres uprawnienia powodów do korzystania z nieruchomości wspólnej, w tym z elewacji budynku na zewnątrz ich lokalu.

W większości nieuzasadnione były również podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego. Zarzuty te okazały się trafne jedynie w zakresie, w jakim skarżący zarzucili Sądowi pierwszej instancji naruszenie art. 189 k.p.c., gdy chodzi o dokonaną przez ten Sąd ocenę prawną roszczenia o ustalenie nieważności uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 19 lutego 2004 r.

Otóż Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że wzruszenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej możliwe jest jedynie w trybie art. 25 u.w.l. i tylko w przewidzianym w ust. 1a tego artykułu 6-tygodniowym terminie zawitym, zaś zaskarżenie takiej uchwały w drodze powództwa o ustalenie jej nieważności na podstawie art. 189 k.p.c. jest niedopuszczalne. Powyższy pogląd niewątpliwie znajduje odzwierciedlenie w doktrynie oraz w orzecznictwie sądów powszechnych i Sądu Najwyższego. Stanowisko takie zaprezentował chociażby Sąd Apelacyjny w Poznaniu w powołanym przez Sąd pierwszej instancji wyroku z dnia 21 kwietnia 2010 r. (I ACa 274/10). Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 28 września 2012 r. (V ACa 687/12, niepubl.), a następnie w wyroku z dnia 27 marca 2013 r. (V ACa 75/13, LEX nr 1353711), gdzie stwierdzono, że w sytuacji sprzeczności uchwały wspólnoty mieszkaniowej z prawem lub zasadami współżycia społecznego, podstawą prawną żądania i rozstrzygnięcia winien być co do zasady art. 25 ust. 1 u.w.l., który to przepis ma charakter szczególny w stosunku do art. 58 § i 2 k.c. Na ten ostatni aspekt zwrócił już wcześniej uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r. (I CK 336/05, LEX nr 424423). Sąd Najwyższy w orzeczeniu tym stwierdził, że na podstawie art. 25 u.w.l. ustawodawca, przedkładając pewność obrotu nad formalną zgodnością uchwał z prawem, zastąpił nieważność bezwzględną, nieważnością względną, wzruszalną. W razie gdy uchwała nie została zaskarżona w trybie przewidzianym w art. 25 u.w.l., jej wada formalna podległa sanowaniu, tak, że po upływie terminów z art. 25 ust. 1a u.w.l. nie można się już na tę niezgodność z prawem powoływać (podobnie też E. K., Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Komentarz, Wydanie 2, Lex).

Należy jednak zważyć, że nawet zwolennicy powyższego poglądu nie wykluczają całkiem zastosowania art. 189 k.p.c. w stosunku do uchwał wspólnot mieszkaniowych. Na ogół wskazuje się na możliwość uznania uchwały wspólnoty mieszkaniowej za bezwzględnie nieważną na podstawie art. 58 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c., w razie istnienia jakiegoś szczególnego interesu prawnego, który przemawia za zastosowaniem do tej uchwały art. 189 k.p.c. (tak Sąd Najwyższy w powołanym wyżej wyroku z dnia 23 lutego 2006 r.), bądź też w przypadku szczególnie rażącego naruszenia przepisów prawa, w stopniu, który z uwagi na podstawowe zasady porządku publicznego i prawnego, nie pozwala na utrzymanie takiej uchwały w obrocie. Jako przykłady takich sytuacji podaje się uchwały, które godziłyby w prawa konstytucyjne obywateli, wykraczałyby poza materię związaną z zarządem nieruchomością wspólną, bądź co do których przepisy prawa wprost przewidywałyby sankcję bezwzględnej nieważności (tak Sąd Apelacyjny w Poznaniu w powołanym wyżej wyroku z dnia 21 kwietnia 2010 r. oraz Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 27 marca 2013 r.). Należy też zwrócić uwagę na wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 sierpnia 2010 r. (I ACa 391, OSA 2011/3/50-57). Otóż w sprawie tej Sąd Apelacyjny oddalił apelację wspólnoty mieszkaniowej od wyroku Sądu Okręgowego ustalającego nieważność uchwał tej wspólnoty w oparciu o art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c., a zarzuty naruszenia tych przepisów oraz art. 25 u.w.l. Sąd uznał za niezasadne. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd Apelacyjny wskazał, że jakkolwiek co do zasady po upływie sześciotygodniowego terminu określonego w art. 25 ust. 1a u.w.l. dana uchwała staje się wiążąca, to jednak w wypadkach szczególnych, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, za dopuszczalne należy uznać roszczenie oparte na art. 189 k.p.c. Uchwały, które były przedmiotem zaskarżenia w powyższej sprawie w ocenie sądów obu instancji naruszały przysługujące powódce prawo własności do lokalu. W podobnym kierunku wypowiedział się także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 9 października 2013 r.(I ACa 706/13, niepubl.), gdzie wskazano na dopuszczalność zastosowania art. 58 k.c. w powiązaniu z art. 189 k.p.c. do konkretnej uchwały wspólnoty mieszkaniowej i stwierdzenie jej nieważności w razie stwierdzenia szczególnie drastycznych naruszeń prawa. Stanowisko powyższe jest też reprezentowane w doktrynie (R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Wydanie 6, Warszawa 2012, s. 224 i n.).

Jakkolwiek Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie jak dotąd nie wskazał wprost na możliwość stwierdzenia nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej w trybie art. 189 k.p.c., to jednak przypomnieć wypada, że takie stanowisko Sąd Najwyższy niejednokrotnie zajmował odnośnie uchwał spółdzielni. Należy zaś zauważyć, że przepis art. 42 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (j.t. Dz.U. 2003 r. Nr 188, poz. 1848, ze zm.; dalej: Pr.spółdz.), traktujący o podstawach i trybie zaskarżania uchwał spółdzielni, jest nawet bardziej rozbudowany niż art. 25 u.w.l. Przewiduje on m.in. stwierdzenie nieważności uchwały jako sprzecznej z prawem, a mimo to Sąd Najwyższy przyjął, że możliwe jest ustalenie nieważności uchwały spółdzielni na podstawie art. 189 k.p.c. niezależnie od uregulowania art. 42 Pr.spółdz.

W wyroku z dnia 4 sierpnia 1992 r. (I CRN 113/92, OSNC 1993/5/86) Sąd Najwyższy stwierdził, że uchwała walnego zgromadzenia spółdzielni (zebrania przedstawicieli) zobowiązująca członków do uczestniczenia w kosztach doprowadzenia do ich mieszkań przewodów telewizji kablowej - jako dotycząca działalności pozastatutowej - jest nieważna i nie podlega wykonaniu (art. 58 § 1 i 2 k.c.), mimo niezaskarżenia jej w trybie art. 42 § 2 i 3 Pr.spółdz. W sprawie, w której zapadło powyższe orzeczenie, powodowa spółdzielnia domagała się od pozwanego członka spółdzielni zapłaty za zainstalowanie w jego mieszkaniu instalacji do odbioru programów telewizji kablowej, które to zobowiązanie wynikało z uchwały podjętej przez przedstawicieli członków spółdzielni w przedmiocie udziału członków spółdzielni w kosztach założenia instalacji telewizji kablowej. Sąd Najwyższy zważył, że uchwała ta nie została wprawdzie zaskarżona ani przez pozwanego, ani też przez innego członka powodowej spółdzielni, nie może ona jednak być uznana za zgodną z przepisami prawa spółdzielczego i obowiązującym statutem spółdzielni. Uchwałę tę należy uważać za bezwzględnie nieważną, naruszającą nie tylko normy obowiązującego prawa, ale również zasady współżycia społecznego (art. 58 § 1 i 2 k.c.). Z tym uzasadnieniem Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone przez pozwanego wyroki sądów niższych instancji i oddalił powództwo spółdzielni. Zaprezentowany w powyższym wyroku pogląd Sąd Najwyższy rozwinął w kolejnych orzeczeniach. I tak, w wyroku z dnia 21 maja 2004 r. (V CK 443/03, M.Spół. 2004/5/14) Sąd Najwyższy wskazał, że uchwały organów spółdzielni rodzące skutki cywilno-prawne podlegają - jako czynności prawne - odpowiednim przepisom zawartym w kodeksie cywilnym. Uchwały te nie mogą podobnie jak inne czynności prawne naruszać przepisów bezwzględnie obowiązujących, ich więc skuteczność podlega z tego punktu widzenia dyspozycjom art. 58 k.c. W takim wypadku członek spółdzielni może zatem wystąpić z powództwem o ustalenie nieważności uchwały ze skutkiem ex tunc, mimo nie zaskarżenia jej na podstawie art. 42 § 2 i 3 Prawa spółdzielczego. Następnie w uchwale z dnia 9 lutego 2005 r. (III CZP 81/04, OSNC 2005/12/204) Sąd Najwyższy stwierdził, że podstawowym sposobem zaskarżenia uchwały przez członka spółdzielni jest tryb przewidziany w art. 42 Pr.spółdz., prowadzący do unieważnienia przez sąd uchwały sprzecznej z prawem lub statutem (nieważność względna). Nie oznacza to całkowitego wyłączenia spod kontroli sądowej wszelkich uchwał niezaskarżonych w tym trybie; w wypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa można uznać uchwałę za nieważną na podstawie art. 58 k.c. (nieważność bezwzględna). Na nieważność bezwzględną może powołać się każda osoba zainteresowana, nie będąc związana terminami określonymi w art. 42 § 3 Pr.spółdz. Stwierdzenie nieważności uchwały można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie tej nieważności (art. 189 k.p.c.) lub powództwa o roszczenie, którego przesłanką jest nieważność uchwały.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego charakter prawny uchwał spółdzielni jest na tyle zbliżony do charakteru uchwał wspólnoty mieszkaniowej, że nie ma przeszkód, aby pogląd wypracowany odnośnie pierwszej z tych instytucji na gruncie Prawa spółdzielczego, odnieść przez analogię do uchwał wspólnot mieszkaniowych. Nadto wypada zauważyć, że tam, gdzie ustawodawca postanowił wyłączyć w odniesieniu do określonych instytucji prawnych tryb roszczenia o ustalenie, o którym mowa w art. 189 k.p.c., zostało to wskazane wprost w przepisach. Wystarczy powołać się na treść art. 252 § 1 k.s.h. oraz art. 425 § 1 k.s.h., gdzie wyłączono zastosowanie art. 189 k.p.c. w odniesieniu do roszczeń o stwierdzenie nieważności uchwał wspólników i walnego zgromadzenia.

Podsumowując powyższe rozważania, Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie stoi na stanowisku, że co do zasady istniała możliwość zaskarżenia przez powodów uchwały podjętej przez pozwaną Wspólnotę w dniu 19 lutego 2004 r. w drodze powództwa o ustalenie jej nieważności na podstawie art. 189 k.p.c. Analogiczną uwagę należy odnieść do uchwały Zarządu z dnia 5 maja 2011 r. W tym jednak zakresie także Sąd Okręgowy nie miał wątpliwości co do możliwości oparcia powództwa na regulacji art. 189 k.p.c. Odrębny tryb zaskarżenia uchwał zarządu wspólnoty mieszkaniowej w ogóle nie został zresztą przewidziany w u.w.l., a zatem art. 189 k.p.c. stwarza jedyną możliwość podważenia takich aktów.

Wbrew zarzutom apelacji, żadna z kwestionowanych przez powodów uchwał nie naruszała natomiast bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa (w tym przepisów wymienionych w apelacji), nie było zatem podstaw do stwierdzenia ich nieważności.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że powodowie niezasadnie twierdzili, iż elewacja budynku otaczająca ich lokal użytkowy nie stanowi części nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że ściany zewnętrzne budynku są elementem nieruchomości wspólnej (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2002 r., III RN 153/01, OSNP 2003/18/423; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, OSNC 2009/4/51; wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2013 r., I ACa 912/12, LEX nr 1294716; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 października 2012 r., I ACa 544/12, LEX nr 1237880; R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Wydanie 6, Warszawa 2012, s. 59 i n.). Przeciwny pogląd reprezentowany przez powodów nie znajduje podstaw. O ile zatem sam lokal – czy to mieszkalny, czy użytkowy - stanowi własność odrębną, to otaczające go ściany, w tym ich część zewnętrzna - elewacja - stanowią już nieruchomość wspólną. Nie sposób uznać, że ściany otaczające dany lokal służą wyłącznie właścicielowi danego lokalu. Ściany zewnętrzne stanowią element konstrukcji całego budynku i to jest ich podstawowa funkcja. Ściany te mogą nadto służyć dociepleniu budynku, ewentualnie spełniać walory estetyczne. Jeżeli natomiast wspólnota zamierza wykorzystać taką elewację również w inny sposób, wykraczający poza normalne przeznaczenie tego elementu, to ma do tego prawo (podobnie jak w przypadku innych części nieruchomości wspólnej) i może to uczynić, podejmując w tym zakresie odpowiednią uchwałę. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w powołanym wyżej wyroku z dnia 15 marca 2013 r., w zakresie, w jakim nieruchomość wspólna nie jest niezbędna do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, wspólnota mieszkaniowa ma prawo określić zasady korzystania z części wspólnych budynku. Tego rodzaju uchwały w orzecznictwie są kwalifikowane jako uchwały w przedmiocie zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 października 2012 r., I ACa 544/12, LEX nr 1237880).

Nie budzi wątpliwości Sądu Apelacyjnego, że zajęcie części wspólnych nieruchomości, w tym elewacji, pod nośniki reklamowe, szyldy, banery bądź inne podobne oznaczenia, nie jest normalnym wykorzystywaniem zewnętrznych ścian budynku, zgodnym z ich typowym przeznaczeniem (tak też wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 18 października 2012 r., I ACa 544/12, LEX nr 1237880). Dlatego tego rodzaju wykorzystanie elewacji musi znajdować swoją podstawę w odpowiedniej uchwale wspólnoty mieszkaniowej. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy pozwana Wspólnota podjęła taką uchwałę w dniu 19 lutego 2004 r. Zgodnie z jej treścią, właściciele lokali nieruchomości przy ul. (...) tworzący pozwaną Wspólnotę upoważnili Zarząd do dysponowania elewacją i dachami budynków Wspólnoty i zawierania stosowanych umów dotyczących umieszczania reklam. Uchwała ta pozwalała zatem na wykorzystanie elewacji budynków pozwanej Wspólnoty na zamieszczanie na nich reklam. Sposób administrowania elewacją w tym zakresie, w tym przede wszystkim kwestia ustalania warunków i zawierania umów z najemcami takich części wspólnych, został powierzony Zarządowi.

Nie można podzielić stanowiska powodów co do tego, że treść uchwały nr (...) była zbyt ogólna, co zdaniem powodów stanowiło o jej bezprawności, a także skutkowało nieważnością uchwały Zarządu z dnia 5 maja 2011 r. nr (...). Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie sposób wymagać, aby uchwała wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie możliwości wykorzystania części wspólnych nieruchomości na zamieszczanie na nich reklam na podstawie umów z zainteresowanymi osobami, precyzowała od razu wszystkie elementy tych umów: dane najemców, zajmowane przez nich powierzchnie reklamowe, stawki opłat z tego tytułu, itd. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy kwestie te zostały powierzone Zarządowi i w ocenie Sądu Apelacyjnego nie stanowi to o naruszeniu przepisów prawa. Sposób uregulowania tych zagadnień w pozwanej Wspólnocie nie odbiega zresztą od ogólnej praktyki przyjętej w tym zakresie w innych wspólnotach mieszkaniowych. Zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. to zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W ramach swoich zadań zarząd gospodaruje nieruchomością wspólną i w sytuacji, gdy na podstawie uchwały wspólnoty część nieruchomości wspólnej została przeznaczona pod najem powierzchni reklamowych, a kwestie ustalenia warunków najmu powierzone zostały zarządowi, nie ma przeszkód, aby zarząd z obowiązków tych się wywiązywał. W ich wykonaniu Zarząd pozwanej między innymi podjął uchwałę z dnia 5 maja 2011 r., precyzującą zasady i warunki najmu powierzchni reklamowych od pozwanej Wspólnoty. W ocenie Sądu Apelacyjnego w powyższym zakresie nie doszło do naruszenia wskazywanych przez skarżących przepisów: art. 21 ust. 3 u.w.l. oraz art. 22 ust. 2 u.w.l. Wypada przy tym podkreślić, że w tożsamy sposób zostało uregulowane wynajęcie powierzchni reklamowej niezależnie od tego, czy najemcą jest właściciel lokalu należącego do Wspólnoty, czy też – jak w okolicznościach rozpatrywanej sprawy - najemca takiego lokalu.

W apelacji, w kontekście roszczeń o ustalenie nieważności kwestionowanych w sprawie uchwał wskazywano też na naruszenie przez Sąd Okręgowy art. 12 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 206 k.c., a także art. 140 k.c. w zw. z art. 206 k.c. w zw. z art. 58 k.c. I te zarzuty okazały się jednak bezzasadne. W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że – wbrew odmiennemu stanowisku skarżących - umieszczenie reklamy, szyldu bądź baneru na elewacji budynku wykracza poza normalne przeznaczenie tej części nieruchomości wspólnej także wówczas, gdy dane oznaczenie jest związane z działalnością gospodarczą prowadzoną w lokalu użytkowym należącym do danej wspólnoty mieszkaniowej – czy to przez członka wspólnoty, czy przez najemcę lub dzierżawcę lokalu (tak też Sąd Apelacyjny w Szczecinie w powołanym wcześniej wyroku z dnia 18 października 2012 r.). Wypada przy tym powtórzyć za Sądem Apelacyjnym w Białymstoku (por. wyrok z dnia 15 marca 2013 r., I ACa 912/12, LEX nr 1294716), że umieszczenie na elewacji budynku szyldu (reklamy działalności gospodarczej członka wspólnoty) wykracza poza zakres korzystania z części wspólnej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi lokalu udziału. Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l., zachowując wynikające z art. 140 k.c. prawo do wyłącznego korzystania z własności indywidualnej (z lokalu), każdy właściciel zostaje ograniczony w prawach do korzystania ze współwłasności w ten sposób, że nie może z niej korzystać wyłącznie dla swoich potrzeb, a jedynie może z niej współkorzystać (korzystać razem z innymi). Zajęcie znacznej części elewacji budynku przez właściciela danego lokalu oznacza, że z powierzchni tej nie mogą korzystać pozostali członkowie wspólnoty. Nie ma przy tym znaczenia to, czy wykorzystywana powierzchnia reklamowa mieści się na części ścian otaczającej lokal stanowiący własność danego członka wspólnoty, czy też nie – skoro cała elewacja stanowi element nieruchomości wspólnej.

Podkreślenia też wymaga, że brak jest podstaw, aby uznać, że właściciel lokalu uprawniony jest do samodzielnego korzystania z jakiejś fizycznie wydzielonej części nieruchomości wspólnej, której wielkość odpowiadałaby jego udziałowi w tej nieruchomości. Takiego uprawnienia nie przewiduje żaden przepis ustawy o własności lokali ani Kodeksu cywilnego. Przypomnieć należy, że stosownie do art. 206 k.c., regułą jest korzystanie przez współwłaścicieli z całej wspólnej rzeczy. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli. Przepis art. 12 u.w.l. uzupełnia reguły określone w art. 206 k.c., stanowiąc, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej oznacza korzystanie z niej równolegle z innymi uprawnionymi osobami i nie sposób uznać, że – w braku stosownej uchwały wspólnoty bądź umowy - właściciel lokalu może korzystać z wyłączeniem innych członków wspólnoty z danego fragmentu tej nieruchomości (por. w tym zakresie uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2007 r. /III CZP 59/07, OSNC 2008/7-8/81/ oraz wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 marca 2013 r. /I ACa 912/12, LEX nr 1294716/ – oba orzeczenia dotyczyły właśnie kwestii zamieszczenia tablicy reklamowej/szyldu na elewacji budynku).

W świetle powyższego, Sąd Apelacyjny uznał, że kwestionowane przez powodów uchwały nie naruszały wskazanych w apelacji przepisów u.w.l. oraz k.c., ani też nie uchybiały żadnym innym bezwzględnie obowiązującym normom prawnym lub zasadom współżycia społecznego. Brak było zatem podstaw do stwierdzenia ich nieważności na podstawie art. 58 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c. Na marginesie zauważyć wypada, że nie zostało wykazane w niniejszej sprawie, ani nawet nie podnoszono twierdzeń co do tego, aby Zarząd pozwanej Wspólnoty przy wykonywaniu uchwały nr (...) naruszył prawo bądź działał na niekorzyść Wspólnoty. Znamienne, że – jak wykazała pozwana – do czasu podjęcia uchwały Zarządu z dnia 5 maja 2011 r. zostało zawartych kilkanaście umów najmu elewacji w pozwanej Wspólnocie przeznaczonych pod reklamy. Uchwała z dnia 19 lutego 2004 r. była zatem realizowana przez Zarząd i przez szereg lat nie było to kwestionowane przez członków Wspólnoty – w tym przez powodów.

Apelacja nie zasługiwała też na uwzględnienie w zakresie odnoszącym się do trzeciego z żądań pozwu, a mianowicie o ustalenie, że pomiędzy stronami nie istnieje żaden stosunek prawny, który upoważniałby pozwaną do zgłaszania żądań ponoszenia dodatkowych odpłatności z tytułu umieszczenia na elewacji budynku przedmiotowego w sprawie oznaczenia – szyldu. Sąd Okręgowy oddalił powództwo w powyższym zakresie, wskazując, że z okoliczności sprawy wynika, że stosunek prawny wskazany w żądaniu istnieje, nadto zaś przedmiotowe oznaczenie jest reklamą, a nie szyldem jak wskazano w roszczeniu. W ocenie Sądu Apelacyjnego o niezasadności powództwa w omawianym zakresie decydował natomiast w pierwszej kolejności brak spełnienia przesłanki istnienia po stronie powodów interesu prawnego w żądaniu ustalenia wskazanych w pozwie okoliczności. Taki wymóg w świetle art. 189 k.p.c. musi być spełniony w pierwszej kolejności. Należy zważyć, że w niniejszej sprawie pozwana Wspólnota domaga się zapłaty z tytułu najmu powierzchni reklamowej na elewacji budynku od najemcy lokalu należącego do powodów, natomiast nie zgłasza takich roszczeń wobec samych powodów. Takie działanie Wspólnoty jest zresztą zgodne z zasadami najmu elewacji określonymi w uchwale Zarządu z 5 maja 2011 r., gdzie wskazano wyraźnie, że opłaty są pobierane od podmiotu, który zamieszcza reklamę na elewacji. Z korespondencji przedstawionej przez strony wynika nadto, że rozmowy co do wynagrodzenia za korzystanie z elewacji przez bank wynajmujący lokal powodów były prowadzone właśnie pomiędzy bankiem a pozwaną Wspólnotą. W tej sytuacji to te podmioty mógłby mieć ewentualnie interes prawny w żądaniu ustalenia istnienia bądź nieistnienia pomiędzy nimi stosunku prawnego. Natomiast powodowie znajdują się niejako na zewnątrz tej konfiguracji, mimo że niewątpliwie zarówno z bankiem, jak i ze Wspólnotą łączą ich stosunki prawne.

Z powyższych względów apelacja okazała się niezasadna i podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania apelacyjnego należało orzec na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 490).

.