Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 kwietnia 2023r.

Sąd Rejonowy w Kętrzynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2023 r. w K.

sprawy z powództwa J. W.

przeciwko R. W.

o opróżnienie lokalu użytkowego i o zapłatę

I.  nakazuje pozwanemu R. W. opróżnienie z wszystkich rzeczy prawa jego reprezentujących, opuszczenie i wydanie powodowi J. W. pomieszczenia piwnicznego o powierzchni rzeczywistej 12,93 m ², znajdującego się w budynku przy ulicy (...) w K., na działce o numerze geodezyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w Kętrzynie prowadzi księgę wieczystą nr (...);

II.  zasądza od pozwanego R. W. na rzecz powoda J. W. kwotę 1 250,40 złotych (jeden tysiąc dwieście pięćdziesiąt, czterdzieści) i oddala dalej idące powództwo o zapłatę;

III.  zasądza od pozwanego R. W. na rzecz powoda J. W. kwotę 1 665,89 złotych (jeden tysiąc sześćset sześćdziesiąt pięć, osiemdziesiąt dziewięć) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się orzeczenia w sprawie do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie koszty procesu znosi wzajemnie pomiędzy stronami;

IV.  nakazuje zwrócić powodowi kwotę 151,11 złotych (sto pięćdziesiąt jeden, jedenaście) tytułem niewykorzystanej zaliczki na koszty opinii biegłego.

Sygn. akt: I C 611/21

UZASADNIENIE

Powód J. W. wniósł o nakazanie pozwanemu R. W. opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu niemieszkalnego położonego w K. przy ulicy (...) oraz o zasądzenie od pozwanego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu niemieszkalnego. Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu wskazał, że pozwany R. W. zajmuje bez tytułu prawnego lokal niemieszkalny położony w K. przy ulicy (...), znajdujący się w granicach działki nr (...), stanowiącej jego własność. Podał, że wielokrotnie bezskutecznie zwracał się do pozwanego o wydanie lokalu, interweniował u administratorki (w spółce (...) sp. z o.o. w K.), a także u dzielnicowego. Pozwany zachowuje się jakby to była jego własność choć żadnym dokumentem własności nie dysponuje, wskutek czego powód nie może dysponować swoją własnością i wynająć lokalu osobom zainteresowanym.

Pismem z 19 kwietnia 2023 roku pełnomocnik powoda sprecyzował żądanie w ten sposób, że wniósł o nakazanie pozwanemu R. W., aby opróżnił z rzeczy, opuścił i wydał powodowi J. W. pomieszczenie piwniczne o powierzchni 12,93m2, usytuowane pod budynkiem użytkowym na działce nr (...) w K. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Kętrzynie prowadzi księgę wieczystą (...) oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 2.448,70 złotych tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z pomieszczenia piwnicznego w okresie od czerwca 2019 roku do kwietnia 2023 roku.

W odpowiedzi na pozew pozwany R. W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu wraz z kosztami zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pełnomocnik pozwanego wskazał, że pozwany jest właścicielem mieszkania przy ulicy (...) w K., z którym związany jest udział (...) części w gruncie, budynku i urządzeniach nie służących wyłącznie właścicielom lokali. W tym samym budynku znajduje się lokal użytkowy należący do powoda. Pomieszczenia znajdujące się w kondygnacji piwnicznej są częścią wspólną budynku, a powodowi nie przysługuje wyłączna własność do lokalu, którego wydania się domaga. Zdaniem pozwanego lokal ten znajduje się na działce (...), a nie na działce (...). Pomieszczenia piwniczne zostały umownie podzielone do korzystania między właścicielami lokali mieszkalnych. Poprzednik prawny powoda - R. O. zawarł z nim umowę, na podstawie której pozwany otrzymał od O. sporne pomieszczenie piwniczne do wyłącznego korzystania. Powód zastał taki stan, więc jako współwłaściciel jest nim związany.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W K. przy ulicy (...), na działce gruntu oznaczonej numerem geodezyjnym (...), znajduje się budynek wielorodzinny (dalej: budynek (...)). Budynek jest podpiwniczony na całej swojej powierzchni. Do tegoż budynku dobudowany został, na sąsiedniej działce oznaczonej numerem geodezyjnym (...), z adresem administracyjnym S. 54A, budynek użytkowy do wysokości jednej kondygnacji naziemnej, (dalej: budynek (...)). Został on wybudowany w celu zwiększenia użyteczności lokalu użytkowego znajdującego się w budynku (...), stanowiąc wraz z nim całość użytkową. Budynek (...) również jest podpiwniczony, częściowo od strony budynku (...), jednym pomieszczeniem o wymiarach 394 x 324 centymetrów i powierzchni rzeczywistej 12,93 m2. Wejście do tego pomieszczenia możliwe jest wyłącznie od strony budynku (...), i stanowi ono ostatnie (najdalsze) pomieszczenie jednej z piwnic budynku (...). W ścianie pomieszczenia piwnicznego budynku (...), od strony działki (...), urządzony był zsyp zewnętrzny na węgiel, który tam był przechowywany.

Budynki zostały wzniesione w latach 1910 – 1950 i brak jest dokumentacji inwentaryzacyjnej ich dotyczącej.

( d.: bezsporne; akta rejestrowe ksiąg wieczystych nr (...) - k. 74-151; oględziny - k. 160-171; opinia biegłego - k. 190-204; pismo Starosty (...) k. 176)

Pomimo spójnego zorganizowania lokalu użytkowego budynku (...) oraz budynku (...), obie nieruchomości stanowią odrębne przedmioty własności, dla których Sąd Rejonowy w Kętrzynie prowadzi odrębne księgi wieczyste.

Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (...) Sąd Rejonowy w Kętrzynie prowadzi księgę wieczystą nr (...), zgodnie z której treścią budynek stoi na działce (...), o powierzchni 221 m2, a w budynku wyodrębniono 9 lokali, w tym jeden wcześniej wspomniany lokal użytkowy.

Z kolei dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem (...) Sąd Rejonowy w Kętrzynie prowadzi księgę wieczystą nr (...), zgodnie z której treścią budynek stoi na działce (...), o powierzchni 91 m2.

( d.: akta rejestrowe ksiąg wieczystych (...) k.74-151; umowa sprzedaży k. 42-43)

Przed 2001 rokiem lokal użytkowy w budynku (...) był wykorzystywany jako piekarnia, jej właścicielem była (...) Spółdzielnia (...) w K.. W 2001 roku lokal użytkowy w budynku (...) nabył był R. O..

( d.: akta rejestrowe księgi wieczystej (...) k. 112-151; księga wieczysta (...); przesłuchanie stron k. 247v-249)

R. O. przeprojektował lokal użytkowy w budynku (...) oraz dzierżawiony od Gminy Miejskiej K. budynek, i wykorzystywał jako lokal handlowo – usługowy w budynku wielorodzinnym. Na potrzeby projektu R. O. uzgodnił z pozwanym, że w zamian za odstąpienie posiadanej przez siebie piwnicy ( w skład której wchodziło sporne pomieszczenie piwniczne budynku (...) ) będzie on mógł zamurować okienko zewnętrzne piwnicy ówcześnie zajmowanej przez pozwanego. W dniu 1 sierpnia 2001 roku R. O. przekazał pozwanemu pisemne oświadczenie o zrzeczeniu się na rzecz pozwanego przynależnego mu lokalu piwnicznego oraz posiadanie piwnicy wraz z pomieszczeniem piwnicznym budynku (...). Pozwany usunął węgiel z pomieszczenia piwnicznego budynku (...), zamurował zsyp zewnętrzny od strony działki (...), a w jego miejsce wbudował okienko zewnętrzne.

( d. przesłuchanie stron k. 248-249; decyzja WZ wraz z projektem budowlanym k. 45 – 54; oświadczenie R. O. k. 55; zeznania świadka B. K. k. 156v)

Obecnym właścicielem lokalu użytkowego w budynku (...) oraz budynku (...) jest powód, który własność obydwu nieruchomości nabył w 2010 roku od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny.

( d.: akta rejestrowe księgi wieczystej (...) k. 74-111; umowa darowizny k. 92-93)

Właścicielom wyodrębnionych lokali w budynku (...) przysługuje udział w gruncie oznaczonym działką geodezyjną nr (...) oraz w częściach wspólnych budynku i urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Pomieszczenia piwniczne budynku (...) nie są przynależne do poszczególnych lokali, a właściciele korzystają z nich na podstawie umowy dotyczącej sposobu korzystania z części wspólnej.

( d.: pismo zarządcy k. 60)

Od sierpnia 2001 roku pozwany jest posiadaczem lokalu piwnicznego budynku (...). Do roku 2010 jego stan posiadania nie był kwestionowany. Po nabyciu przez powoda własności lokalu użytkowego w budynku (...) oraz budynku (...) powód dociekał własności pomieszczenia piwnicznego. W tym celu rozmawiał z pozwanym, z zarządcą nieruchomości – pracownikiem spółki (...) sp z o.o. w K.. Pozwany utrzymywał, że pomieszczenie piwniczne jemu przysługuje, z kolei zarządca obiecywał wykonać inwentaryzację, jednak z powodu znacznego jej kosztu ostatecznie do jej wykonania nie doszło. Powód zważywszy relacje sąsiedzkie nie formułował stanowczego żądania wydania lokalu.

( d.: zeznania stron k. 247v-249)

W 2019 roku powód musiał wykonać remont hydrauliki w budynku (...), w związku z którym potrzebował dostępu do piwnicy pod nim się znajdującej. Pozwany początkowo nie chciał udostępnić piwnicy, ostatecznie wydał powodowi klucze. Rozeznanie układu pomieszczeń upewniło powoda w jego prawach do pomieszczenia piwnicznego budynku (...) i spowodowała, że powód zintensyfikował swoje działania w kierunku odzyskania nad nim władztwa. Ponowił rozmowy z pozwanym, z zarządcą nieruchomości, zwrócił się w tej sprawie także do dzielnicowego, który odsyłał powoda na ścieżkę postępowania sądowego. W dniu 28 kwietnia 2021 roku powód pisemnie wezwał pozwanego do wydania pomieszczenia piwnicznego budynku (...), z zagrożeniem podjęcia kroków prawnych w wypadku nie wydania lokalu dobrowolnie. Wezwanie pozwany odebrał 5 maja 2021 roku. W tym samym dniu pozwany zażądał odwrotnie przywrócenia okienka zlikwidowanego przez O.. Po bezskuteczności dalszej korespondencji powód wystąpił z powództwem o wydanie lokalu i zapłatę odszkodowania.

( d.: zeznania stron k. 247v-249; wezwanie do wydania lokalu wraz z z.p.o. k. 16, dalsza korespondencja k. 17 - 21)

Sąd zważył co następuje.

Stan faktyczny Sąd ustalił przede wszystkim na podstawie dokumentów znajdujących się w aktach rejestrowych ksiąg wieczystych nr (...), następnie opinii biegłego, oględzin kondygnacji piwnicznej budynku przy ul. (...) w K. oraz zeznań stron, które Sąd uznał za wiarygodne w całości. Wskazane dowody pozwoliły niewątpliwie ustalić umiejscowienie pomieszczenia piwnicznego na działce nr (...), to jest na nieruchomości powoda. Fakt ten ostatecznie nie był też sporny albowiem pierwotnie sformułowanego stanowiska ( w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew) pozwany nie potwierdził. Na wyrysie z mapy pozwany wraz z powodem zgodnie zaznaczyli część działki nr (...), na której znajduje się sporna piwnica ( d.: szkic k.155, prot. rozpr. k.156). Pozwany słuchany w charakterze strony przyznał, że pomieszczenie piwniczne znajduje się na działce, na której stoi przybudówka ( budynek S. 54A). Piwnica przybudówki istniała cały czas. W pomieszczeniu tym pozwany zamurował zsyp na węgiel i wbudował okno ( d.: zeznania pozwanego k. 248v).

Z opinii biegłego wynika, że pomieszczenie piwniczne znajdujące się na działce (...) jest w kształcie prostokąta o wymiarach 394 cm / 324 cm. Powierzchnia rzeczywista pomieszczenia wynosi 12,93 m2, jednakże z uwagi na jego wysokość ( średnio 1,78 m), powierzchnia użytkowa pomieszczenia wynosi 6,47 m ². Możliwy do uzyskania czynsz najmu pomieszczenia piwnicznego wynosi 50,42 zł za miesiąc.

Sąd uwzględnił opinię biegłego w całości albowiem jest ona jasna, pełna, biegły zrozumiale i przekonywująco umotywował swoje wnioski. Opinia nie była kwestionowana w części inwentaryzacyjnej, natomiast podniesione przez pozwanego zarzuty w zakresie ustalonej wysokości czynszu biegły wyjaśnił w piśmie uzupełniającym. Przyjętą przez biegłego metodykę ustalenia wartości czynszu w oparciu o regulację komunalną, w warunkach braku danych z rynku wolnego najmu takich lokali, należy zaakceptować. Długoletnia stabilność stawki czynszu regulowanego pozwala wnioskować, że stawka nie jest wygórowana względem aktualnej wartości rynkowej, natomiast zważywszy, że podobne lokale piwniczne funkcjonują zasadniczo w rynku regulowanym, rynkowe stawki czynszu najmu są tożsame ze stawkami rynku regulowanego. Sąd podzielił również wnioski biegłego w kwestii braku wpływu stanu technicznego pomieszczenia oraz wysokości pomieszczenia, na wartość czynszu.

Sąd uznał zeznania świadków B. K. (2) oraz A. M. w całości za wiarygodne, chociaż zeznania te niewiele wnosiły do sprawy. Świadek B. K. (2) potwierdziła okoliczność zasadniczo niesporną, że istniejący układ piwnic jest niezmienny od dawna. Od kilkunastu lat pozwany korzysta z tej samej piwnicy. Świadek pomagała sprzątać z węgla, i do czasu roszczeń powoda nikt nie kwestionował posiadania pomieszczenia piwnicznego przez pozwanego. Z kolei świadek A. M. posiadała jedynie ogólną wiedzę o stosunkach własnościowych i sąsiedzkich, w znacznej części z przekazu powoda, jak wskazała sprawami powoda się nie interesowała.

W ocenie Sądu w ustalonych okolicznościach sprawy zgłoszone powództwo windykacyjne było uzasadnione w całości, natomiast odszkodowawcze jedynie w części.

Podstawę prawną roszczenia powoda o wydanie lokalu piwnicznego stanowi przepis art. 222 § 1 k.c, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą. Dalej należy wskazać, że z treści artykułów 45, 46 §1 i 48 §1 k.c. wynika, że rzeczą jest także nieruchomość, do której należą jej części składowe, a w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Treścią przewidzianego w przepisie art. 222 k.c. roszczenia windykacyjnego, zwanego też roszczeniem wydobywczym ( rei vindicatio), jest przyznane właścicielowi żądanie wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która włada jego rzeczą. Służy przywróceniu właścicielowi władztwa nad rzeczą, a więc ochronie jednego z podstawowych atrybutów prawa własności. Roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi jedynie w stosunku do posiadacza, który nie ma względem właściciela skutecznego prawa do władania rzeczą (art. 222 § 1 KC). Nie można windykować rzeczy dopóty, dopóki określona osoba wykonuje faktyczne władztwo nad tą rzeczą w oparciu o przysługujące jej uprawnienie względem właściciela tej rzeczy. Wtedy bowiem nie zachodzi naruszenie własności polegające na bezprawnym pozbawieniu właściciela faktycznego władania rzeczą windykowaną ( tak: wyrok S.N. z 13 września 2018 r. II CSK 540/17, publ. Legalis nr 1823601). Koniecznymi przesłankami roszczenia windykacyjnego są zatem: 1) własność podmiotu podnoszącego roszczenie; 2) faktyczne władanie rzeczą przez podmiot, przeciwko któremu kierowane jest roszczenie; 3) brak skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą, które przysługiwałoby osobie, która rzeczą faktycznie włada ( por. M. Gutowski (red.) Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz. Art. 1-44911, wyd. 1, 2016).

Wykazanie przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne obciąża właściciela rzeczy (art. 6 k.c.). Udowodnieniu przez powoda podlegają takie okoliczności, jak to, że przysługuje mu status właściciela, oraz to, że został pozbawiony faktycznego władztwa nad rzeczą przez osobę trzecią. Należy uznać, że w świetle art. 222 § 1 k.c. bezprawność naruszenia prawa własności jest objęta domniemaniem. Właściciel nie musi zatem prowadzić w tym zakresie dowodu. Domniemanie ma charakter wzruszalny, wobec czego pozwany może w procesie wykazać, że przysługuje mu skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą.

Właścicielowi pozbawionemu faktycznego władztwa nad rzeczą przysługują roszczenia uzupełniające, o jakich mowa w art. 224 k.c. i następnych. Przyjęte przez ustawodawcę roszczenia uzupełniające wzbogacają zasób instrumentów ochrony własności w razie władania cudzą rzeczą przez osobę nieuprawnioną. Uzupełniają one roszczenie windykacyjne, wiążąc się z faktem wykonywania posiadania rzeczy przez podmiot niebędący jej właścicielem i wbrew woli jej właściciela.

Roszczenia uzupełniające kształtują się odmiennie w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza. W dobrej wierze pozostaje ten, kto władając rzeczą, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu określone prawo, np. wynikające z umowy użyczenia, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą. Zgodnie z art. 224 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Gdańsku ( por. wyrok z 17 czerwca 2015 r. I ACa 58/15, publ. L. ), utrata przymiotu dobrej wiary ma znaczenie decydujące dla powstania roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, bowiem w myśl art. 224 § 2 k.c. z chwilą dowiedzenia się przez posiadacza w dobrej wierze o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, staje się on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i zmienia się zasadniczo zakres jego odpowiedzialności względem właściciela.

W niniejszej sprawie bezspornym było, co też wynika z akt rejestrowych ksiąg wieczystych (...), że nieruchomość zabudowana budynkiem (...), oznaczona działką gruntu nr (...) jest odrębną od nieruchomości zabudowanej budynkiem (...). Własność tej nieruchomości nie przysługuje pozwanemu, a przysługuje powodowi ( od 2020 roku w 74/100 częściach). Niespornym ostatecznie stało się również i to, że pomieszczenie piwniczne objęte żądaniem windykacyjnym faktycznie znajduje się na nieruchomości powoda, a którym władał pozwany. Nie może zatem w świetle art. 48 k.c. budzić najmniejszych wątpliwości, że własność pomieszczenia piwnicznego będącego częścią budynku znajdującego się na działce (...), przysługuje powodowi. Z punktu widzenia legitymacji czynnej powoda w niniejszym procesie indyferentny jest także fakt przysługiwania powodowi jedynie udziału w nieruchomości albowiem w oparciu o art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Pozwany przedstawił natomiast uzgodnienie z dnia 1 sierpnia 2001 roku z poprzednim jego posiadaczem – R. O. – o zrzeczeniu się na rzecz pozwanego przynależnego O. pomieszczenia piwnicznego, jako dowód przysługującego mu uprawnienia do władania spornym lokalem. Pełnomocnik pozwanego zwracała również uwagę na treść księgi wieczystej (...) z której wynika, że działka (...) zabudowana jest budynkiem o jednej kondygnacji naziemnej, a nadto zgłoszonemu żądaniu wydobywczemu zarzuciła nadużycie prawa podmiotowego.

W ocenie Sądu zarzuty te nie były zasadne i nie mogły stanowić skutecznej podstawy oddalenia powództwa.

W ocenie Sądu uzgodnienie pozwanego z R. O. z 1 sierpnia 2001 roku nie stanowi skutecznego względem powoda uprawnienia pozwanego do władania jego lokalem. Jak wynika z treści księgi wieczystej (...) R. O. nie był właścicielem nieruchomości zabudowanej budynkiem (...), a tym samym nie mógł on dysponować pomieszczeniem piwnicznym znajdującym się w budynku (...). Był on właścicielem lokalu użytkowego w budynku (...), w którym – co niesporne – porządek korzystania z piwnic był ustalony umownie. Tylko zatem w granicach nieruchomości zabudowanej budynkiem (...) uzgodnienie takie mogło być skuteczne.

Pozwany rozbieżnie przedstawiał swój stosunek do charakteru czynności objętej uzgodnieniem, raz traktując je jako przekazanie posiadania pomieszczenia w ramach sąsiedzkiego podziału części wspólnej do korzystania, innym razem jak przekazanie mu prawa własności do lokalu. Przyznał jednocześnie niewłaściwość formy tej ostatniej czynności. Niemniej jedynie obiektywność i miarodajność, a nie stany psychiczne naruszającego ( w tym: świadomość, zła wiara, wina itp.) stanowią elementy rozstrzygające o powstaniu roszczenia windykacyjnego ( zob. np. S. Wójcik, w: SPC, t. 2, 1977, s. 488–489 i przywołana tam literatura). W ocenie Sadu w okolicznościach niniejszej sprawy nie może budzić wątpliwości, że pozwanemu nie przysługuje jakiekolwiek skutecznie względem powoda uprawnienie do władania spornym pomieszczeniem.

Niezasadny był również zarzut nieujawnienia pomieszczenia piwnicznego w księdze wieczystej nieruchomości zabudowanej budynkiem (...). Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości ( art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ). Tworzą go wpisane w księdze: prawo własności, inne prawa rzeczowe (użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe), a także prawa osobiste i roszczenia dotyczące nieruchomości. Na stan prawny nieruchomości – co do zasady – nie składają się wpisy zamieszczone w dziale I księgi wieczystej, zatem takie elementy wpisów zamieszczanych w tym dziale, jak rodzaj nieruchomości, jej położenie, powierzchnia ( por. post. SN z 10.1.2002 r., II CKN 677/99, L.; wyr. SA w Warszawie z 13.9.2018 r., VII AGa 418/18, L.; uchw. SN z 4.3.1994 r., III CZP 15/94, L.; uchw. SN z 28.2.1989 r., III CZP 13/89, OSNC 1990, Nr 2, poz. 26). Podobny pogląd prezentowany jest w piśmiennictwie ( zob. m.in. E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 4, 2012, s. 201–202; H. Ciepła, w: H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa, s. 29; T. Czech, Księgi, s. 88; I. Heropolitańska, w: I. Heropolitańska, A. Tułodziecka, K. Hryćkow-Mycka, P. Kuglarz, Komentarz KWU, Legalis 2021, wyd. 5, art. 5, Nb 12). Rozbieżna w takim zakresie treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem faktycznym nie korzysta z domniemania wiary ksiąg publicznych, i nie podlega ustalaniu w trybie art. 10 kwh, dotyczącym przecież stanu prawnego nieruchomości. Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem faktycznym może natomiast zostać wykazana i przesłankowo rozstrzygnięta także w procesie windykacyjnym.

W żądaniu powoda Sąd nie dopatrzył się również naruszenia zasad współżycia społecznego. Wskazać w tym miejscu należy, że oddalenie powództwa windykacyjnego z powołaniem się na art. 5 KC jest możliwe, gdy niezgodność żądania z zasadami współżycia społecznego ma charakter szczególnie rażący. Warto tez odnotować stanowisko S. R., że oddalenie powództwa o wydanie nieruchomości nie może nastąpić na podstawie zarzutu pozwanego, że właściciel, żądając wydania nieruchomości, narusza zasady współżycia społecznego, o których mowa w art. 5 k.c.

Zdaniem pełnomocnika pozwanego naruszenie zasad współżycia społecznego w niniejszej sprawie miało wyrażać się w sprzeciwieniu się wcześniejszemu ustaleniu, że przebudowanie lokalu użytkowego w budynku (...), którego obecnym właścicielem jest powód, odbyło się kosztem pozwanego poprzez pogorszenie używalności jego pomieszczenia piwnicznego. Zarzut ten wydaje się całkowicie nietrafny, skoro pozwany sam dowodził, że pomieszczenia piwniczne budynku (...) nie stanowią przynależności do poszczególnych lokali, ale część wspólną nieruchomości budynkowej, której przecież powód jest w równym stopniu współwłaścicielem. Po drugie powód nie był stroną tego uzgodnienia, dlatego nie może on być obciążany jego skutkami. Po trzecie ewentualne korzyści powoda możliwe były do wyrównania majątkowego (art. 226 k.c.), gdyby żądanie w tym zakresie zostało sprecyzowane i wywiedzione, a następnie wykazane.

Powodowi przysługiwało również odszkodowanie za bezumowne korzystanie z pomieszczenia piwnicznego, przy czym w ocenie Sądu usprawiedliwione było żądanie za okres 24 ostatnich miesięcy, tj. od maja 2021 roku do kwietnia 2023 r. Wcześniej wspomniane porozumienie pozwanego z R. O., z dnia 1 sierpnia 2001 roku, o zrzeczeniu się na rzecz pozwanego pomieszczenia piwnicznego, w okolicznościach niniejszej sprawy przekonuje, że pozwany pozostawał bowiem posiadaczem w dobrej wierze. Co prawda R. O. nie był właścicielem budynku (...), ale jako właściciel lokalu użytkowego w budynku (...) dysponował również funkcjonalnie połączonym z nim budynkiem (...). Uzyskiwanie we własnym imieniu decyzji administracyjnych dotyczących przebudowy lokalu ( w związku z którym doszło do przekazania pomieszczenia piwnicznego pozwanemu), budowały w świadomości pozwanego obraz R. O. jako właściciela. Zgodnie z treścią porozumienia R. O. zrzekł się przynależnego mu pomieszczenia na rzecz pozwanego. W ocenie Sądu takie właścicielskie w swej treści rozrządzenie pomieszczeniem wzmogło przekonanie pozwanego, że uzyskał on tytuł do posiadania lokalem jak jego właściciel. Porozumienie zawarte z O. było respektowane przez ówczesnego właściciela budynku (...), następnie przez rodziców powoda, jak i pozostałych członków Wspólnoty.

Należy również mieć na względzie, że zgodnie z art. 7 k.c., jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Mając na względzie podniesione okoliczności, powód nie zdołał tego domniemania obalić. Powód zaczął kwestionować posiadanie pozwanego po nabyciu przez siebie prawa własności, to jest po około 9 latach władania lokalem przez pozwanego. Pozwany dowiadując się o żądaniu powoda stanowczo obstawał przy przysługującym mu uprawnieniu do lokalu. Udostępnił powodowi porozumienie z O., z 1 sierpnia 2001 roku, które powód skserował. Jak sam powód stwierdził, nie chciał sprawy kierować na drogę postępowania sądowego. Również świadek A. M. nie miała precyzyjnej wiadomości ani co do stanowczości żądania powoda kierowanego do pozwanego o wydanie pomieszczenia. Jak stwierdziła były to sprawy powoda, którymi ona się nie interesowała.

W konsekwencji należało stwierdzić, stosownie do art. 224 §1 k.c., że pozwany nie był zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z pomieszczenia piwnicznego do czasu utraty przymiotu dobrej wiary.

W ocenie Sądu okres dobrej wiary pozwanego trwał do czasu wezwania pozwanego, pismem z dnia 28 kwietnia 2021 roku, do wydania pomieszczenia piwnicznego z zagrożeniem wytoczenia przeciwko pozwanemu powództwa windykacyjnego. Wezwanie to było konsekwencją wcześniejszych już czynności powoda zmierzających do ustalenia jego uprawnienia do pomieszczenia i odzyskania nad nim władztwa, w tym interwencje u zarządcy nieruchomości, czy nawet dzielnicowego. Od momentu stanowczego wezwania do wydania lokalu z zagrożeniem procesu wydobywczego pozwany musiał liczyć się z koniecznością wydania pomieszczenia, a jego przeświadczenie o przysługującym mu uprawnieniu zostało poważnie zachwiane. Stosownie do art. 224 §2 k.c. od tego momentu nastąpiła zmiana obowiązku pozwanego w ten sposób, że był on zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z lokalu.

Mając powyższe na uwadze roszczenie odszkodowawcze powoda zasługiwało na uwzględnienie za okres 24 miesięcy, od maja 2021 roku do kwietnia 2023 roku. Zgodnie z opinią biegłego możliwy do uzyskania czynsz najmu wynosi 50,24 złote miesięcznie, co przemnożone przez okres 24 miesięcy daje kwotę 1 250,40 zł, którą Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda w punkcie II wyroku. Dalej idące roszczenie powoda Sąd oddalił jako niezasadne.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 §1 k.p.c. w zw. z art. 98 §11 k.p.c. zasądzając od pozwanego na rzecz powoda kwotę 1 665,89 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za czas od uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu. Z uwagi na sposób określenia przez powoda wartości przedmiotu sporu niemożliwym było ustalenie wynagrodzenia pełnomocników stron, dlatego Sąd orzekł jedynie o udokumentowanych kosztach procesu, zasadzając zwrot ich celowej części stosownie do wyniku postępowania. Na udokumentowane i celowe koszty procesu złożyły się opłata od roszczenia windykacyjnego 200 zł ( ustalona od trzykrotności czynszu z opinii biegłego) oraz od roszczenia odszkodowawczego 100 zł ( wartość zasądzonego odszkodowania 1 250,40 złotych) koszt dowodu z opinii biegłego (1 346,89 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). Te wydatki powoda podlegały zwrotowi jako celowe koszty procesu, dlatego Sąd zasądził je od pozwanego na rzecz powoda.

O niewykorzystanej części zaliczki na dowód z opinii biegłego Sąd orzekł na podstawie art. 84 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Powód wpłacił zaliczkę w kwocie 1 500 zł, natomiast koszt opinii wyniósł 1 346,89 zł, dlatego różnicę 151,11 zł należało zwrócić powodowi, o czym Sąd orzekł jak w punkcie IV wyroku.