Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 października 2022 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 5 października 2022 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa I. K., K. S., J. K., T. W., A. N.- (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy (...) w K.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powodów,

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 27 października 2020 r. sygn. akt I C 2141/18

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że nadaje mu treść:

„ I. uchyla w całości uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) w K. podjętą na zebraniu ogółu właścicieli lokali w dniu 26 marca 2018r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów, uchwalającą stawkę miesięczną w wysokości 150 zł brutto za każde zewnętrzne miejsce postojowe stanowiącą równowartość utraconych przez członków Wspólnoty korzyści w wysokości rynkowego czynszu najmu, wynikających z korzystania z wyłączeniem innych członków wspólnoty z części nieruchomości w obrębie miejsc parkingowych zlokalizowanych przed budynkiem przy (...) w K. (miejsca postojowe oznaczone w KW (...) numerami(...));

II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów łącznie kwotę 577 zł (pięćset siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem kosztów procesu;

III. nakazuje ściągnąć od strony pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Krakowie kwotę 463,65 zł (słownie: czterysta sześćdziesiąt trzy 65/100) tytułem kosztów sądowych.”;

2. zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów łącznie kwotę 570 zł (pięćset siedemdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Sławomir Jamróg

Sygn. akt I ACa 249/21

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 27 października 2020r., sygn. akt I C 2141/18 Sąd Okręgowy w Krakowie oddalił powództwo I. K., K. S., J. K., (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K., T. W. i A. M. wytoczone przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej(...)przy (...) w K. o uchylenie uchwały tej wspólnoty nr (...) podjętej na zebraniu ogółu właścicieli lokali w dniu 26 marca 2018r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów (pkt1), zasądził od powodów na rzecz strony pozwanej kwotę 1.377,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 2) i nakazał ściągnąć od powodów na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Krakowie kwotę 463,65 zł tytułem wynagrodzenia na opinię biegłego (pkt 3).

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowił następujący stan faktyczny:

Powodowie są właścicielami lokali usługowych znajdujących się na parterze budynku położonego przy(...) w K. tj.: I. K. jest właścicielem lokalu usługowego nr (...) dla którego jest prowadzona księga wieczysta o nr (...), T. W. jest właścicielem lokalu usługowego nr (...), K. S. wraz z A. S. są właścicielami lokalu usługowego nr (...) dla którego jest prowadzona księga wieczysta o nr (...), J. K. wraz z T. K. są właścicielami lokalu usługowego nr (...) dla którego jest prowadzona księga wieczysta o nr (...), (...) sp. z o.o. jest właścicielem lokalu usługowego nr (...) dla którego jest prowadzona księga wieczysta o nr (...), Z. N. jest właścicielem lokalu usługowego nr (...) dla którego jest prowadzona księga wieczysta o nr (...). Każdy z powodów dokonując zakupu swojego lokalu usługowego otrzymał od sprzedającego dewelopera gwarancję, że wraz z zakupem lokalu nabywa prawo wyłącznego korzystania z oznaczonych miejsc parkingowych zlokalizowanych na działce przed budynkiem (właściciel lokalu (...) - z miejsc postojowych o numerach(...) oraz(...), właściciel lokalu (...) - z miejsc postojowych o numerach (...), (...) oraz(...) , właściciel lokalu (...) - z miejsc postojowych o numerach(...) oraz (...), właściciel lokalu (...) - z miejsca postojowego o numerze(...), właściciel lokalu (...) - z miejsc postojowych o numerach (...), (...), (...) oraz (...), właściciel lokalu (...) - z miejsc postojowych o numerach (...) oraz (...), właściciel lokalu (...) - z miejsc postojowych o numerach (...) oraz (...)). Wskazane prawo zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obejmującej budynek położony przy Al. (...). Wskazane prawo zostało także opisane w aktach notarialnych dotyczących zarówno zakupu lokali usługowych jak i wszystkich innych lokali zlokalizowanych w budynku przy Al. (...). Prawo dotyczące miejsc postojowych było dla powodów głównym determinantem warunkującym nabycie lokali użytkowych. Uważają oni, że zakupili lokale usługowe wraz z miejscami postojowymi. W decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 21 lutego 2007r. o ustaleniu warunków zabudowy jak i w decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 19 sierpnia 2008r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego przy al. (...) w K. przewidziano budowę m.in. garażu podziemnego wraz z zjazdem oraz drogi wewnętrznej z miejscami postojowymi dla samochodów osobowych. W chwili zawarcia umów sprzedaży lokali nie było technicznej możliwości wydzielenia miejsc postojowych jako oddzielnej działki, a jedynie przydzielenia ich w drodze podziału do korzystania. Nie było potrzeby rozbijania w umowach zawartych w formie aktu notarialnego ceny sprzedaży lokalu i oddzielnie ceny sprzedaży miejsc postojowych. Miejsca postojowe na zewnątrz nie miały wpływu na wysokość udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Sprzątanie przedmiotowych miejsc parkingowych leży w gestii najemców lokali usługowych. Miejsca postojowe nie generują dodatkowych kosztów dla Wspólnoty. Właściciele lokali użytkowych nie korzystają z klatek schodowych oraz wind. Korzystają jedynie ze wspólnego śmietnika. Prowadzone w lokalach usługowych należących do powodów działalności gospodarcze byłaby niemożliwe bez wskazanych miejsc parkingowych. Przed zakupem lokali mieszkalnych deweloper informował nabywców że nie będą mogli parkować aut przed blokiem. Nie informował ich natomiast o tym, że właściciele lokali usługowych będą korzystali z tych miejsc postojowych nieodpłatnie.

Rozsyłając zawiadomienia o zebraniu w dniu 26 marca 2018r. zarząd Wspólnoty nie wskazywał propozycji stawki. Podawał jedynie, że stawka ta zostanie ustalona na zebraniu. Do zawiadomień były natomiast załączone projekty uchwał. W dniu 26 marca 2018r., odbyło się zebranie Wspólnoty, na którym odbyła się dyskusja członków Wspólnoty odnośnie wysokości stawki jaka ma zostać określona uchwale. Były propozycje między kwotą 60 a 200 zł. Poddano pod głosowanie uchwałę nr (...) w sprawie ustalenia odpłatności za korzystanie z miejsc postojowych zlokalizowanych na części wspólnej przed budynkiem od strony Al. (...) na wyłączność o następującej treści: „ w zamian za korzystanie z części wspólnej nieruchomości ( miejsca postojowe oznaczone w KW (...) numerami od(...) do(...)) z wyłączeniem innych członków Wspólnoty Mieszkaniowej w obrębie miejsc parkingowych zlokalizowanych przed budynkiem przy ul. (...) w K., przez właścicieli lokali użytkowych, uchwala się stawkę miesięczną w wysokości 150 zł brutto za każde zewnętrzne miejsce postojowe stanowiącą równowartość utraconych przez członków Wspólnoty korzyści w wysokości rynkowego czynszu najmu rzeczonych miejsc parkingowych.” Na zebraniu ogółu właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 26 marca 2018r. została poddana pod głosowanie uchwała

W uchwale mylnie wskazano, iż została ona podjęta na zebraniu ogółu właścicieli lokali w dniu 26 czerwca 2018r. Nie została ona bowiem podjęta na tym zebraniu ze względu na brak kworum. W związku z powyższym, zdecydowano o dalszym zbieraniu głosów dotyczących uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd. Ostatecznie na dzień 6 października 2018r. za uchwałą zagłosowali właściciele posiadający 57,40 % udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciw było 3,20%.

W treści uchwały wskazano, iż została ona podjęta na podstawie art. 3 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 2004r. o własności lokali (tekst. jednolity Dz.U. 2000, nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami), art. 206 k.c., zważywszy na to, że nie wszyscy członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej mają przypisane do lokalu mieszkalnego bądź użytkowego miejsce postojowe do wyłącznego korzystania, że właściciele lokali użytkowych posiadają prawo do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych usytuowanych przed budynkiem przy ul. (...) w K., co sprawia, iż korzystają z części ( miejsca postojowe) nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych członków Wspólnoty, którzy nie otrzymują w zamian żadnego ekwiwalentu, że zważywszy na to, iż właściciele lokali użytkowych,, oznaczonych w KW (...) numerami: (...), wykorzystują powyższe miejsca parkingowe w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

W § 3 uchwały postanowiono, iż stawka miesięczna o której mowa w § 2 będzie waloryzowana 1 raz w roku tj. 1 lutego każdego roku kalendarzowego o wskaźnik inflacji (wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych) publikowany przez GUS za rok poprzedni. Uchwala wchodziła w życie z dniem jej podjęcia. Na podstawie przedmiotowej uchwały, strona pozwana wystawia faktury do zapłaty właścicielom lokali użytkowych za korzystanie na wyłączność z w/w miejsc postojowych.

Na podstawie opinii biegłego sądowego A. O. Sąd Okręgowy ustalił, że ustalone zaskarżoną uchwałą wynagrodzenie za korzystanie z miejsca postojowego na wyłączność przez właścicieli lokali użytkowych w wysokości 150 zł miesięcznie jest zasadne i godziwe. Rynkowe stawki najmu podobnych miejsc postojowych w okolicy ul. (...) w K. mieszczą się bowiem w przedziale pomiędzy 125 zł a 400 zł , przy czym ich średnia oscyluje w okolicach 250 zł.

Sąd Okręgowy wskazał, że kwestia zachowania terminu do zaskarżenia uchwały (6 tygodni), nie było przedmiotem sporu pomiędzy stronami.

Oceniając zasadność roszczenia przy wskazanym stanie faktycznym uznał, że powództwo oparte na treści art. 25 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. według obowiązującego w dniu podjęcia uchwały Dz.U.2015.1892 t.j. ze zm., dalej u.w.l.) nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy nie uwzględnił zarzutów powodów dotyczących uchybień formalnych podjętej uchwały. Wskazał, że pomyłki stanowiące uchybienia formalne nie miały w tym przypadku istotnego znaczenia. Odnosząc się do formy podjętej uchwały się za poglądem wyrażony w doktrynie i orzecznictwie, że normatywne rozdzielenie terminów „zarządzanie" oraz „korzystanie" wskazuje, że nie są to tożsame pojęcia. Czynności zarządzania są to czynności, które są zobowiązani podejmować współwłaściciele w stosunku do rzeczy wspólnej. W ocenie Sądu, zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, który został ustalony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, nie wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Sąd wskazał, że sposób podziału do użytkowania miejsc parkingowych został wpisany do księgi wieczystej, zaś zgodnie z art. 31.1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie dokumentów z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu, co oznacza, że również zmiana tego sposobu podziału nieruchomości do korzystania powinna być dokonana w takiej samej formie, aby mogła być wpisana do księgi wieczystej. Jednakże niedokonanie zmiany sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej w takiej formie uniemożliwia wpis do księgi wieczystej, ale nie czyni uchwały z tej przyczyny nieważną .

W ocenie Sądu stanowisko powodów wrażone w niniejszej sprawie pomija całkowicie sytuację pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, którzy będąc właścicielami lokali, mają prawo do nieruchomości wspólnej, wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko pozwanej wspólnoty mieszkaniowej, mające swe uzasadnienie w uchwale Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2009r., III CSK 325/09, że w sytuacji gdy właściciele lokali określili w umowach z dotychczasowym właścicielem sposób korzystania z miejsc postojowych, to taki podział quoad usum części nieruchomości wspólnej może być w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali, ponieważ z istoty swej ma on charakter tymczasowy. Jakkolwiek uchwała narusza subiektywny interes dotychczasowego właściciela (w realiach niniejszej sprawy – powodów), to jednak nie jest to takie naruszenie, które uzasadniałoby uchylenie uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną ocenianą m. in. w świetle zasad współżycia społecznego. Sąd Okręgowy przyjął, że art. 12 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, ma dyspozytywny charakter i dopuszcza podobnie jak art. 206 k.c. i art. 207 k.c., zawarcie między współwłaścicielami umowy o podział nieruchomości wspólnej quoad usum, co zmienia zasady udziału w pożytkach i przychodach jak również w podziale wydatków i ciężarów. Wskazał, że deweloper budujący nieruchomość przy al. (...) w K. miał decydujący wpływ na rozwiązanie, które zostało przyjęte w odniesieniu do naziemnych miejsc postojowych a polegające na ich zaliczeniu do nieruchomości wspólnej. Skutkiem tego rozwiązania wszyscy właściciele lokali mają prawo do nieruchomości wspólnej wyrażające się określonymi udziałami w jej współwłasności i wszyscy mogą z nieruchomości wspólnej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem społeczno-gospodarczym. Natomiast nie ma decydującego znaczenia okoliczność, że właściciele poszczególnych lokali budynku przy al. (...) określili w umowach z deweloperem jako dotychczasowym właścicielem nieruchomości sposób korzystania z miejsc postojowych a dokładniej rzecz ujmując – w realiach tej konkretnej sprawy otrzymali gwarancję, że wraz z zakupem lokali usługowych nabywają prawo wyłącznego korzystania z oznaczonych miejsc postojowych zlokalizowanych na działce przed budynkiem. Zdaniem Sądu nie ma znaczenia fakt, że nabywcy poszczególnych lokali mieszkalnych w chwili zawierania umów z deweloperem wiedzieli o takim stanie rzeczy jak i nie ma znaczenia okoliczność, że głównym determinantem dla powodów warunkującym podjęcie decyzji o zakupie lokali usługowych było prawo do korzystania z miejsc postojowych. Nabywcy lokali użytkowych posiadali bowiem wiedzę, że w chwili nabycia lokali stają się członkami wspólnoty mieszkaniowej, której zasady działania reguluje ustawa z 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Poza tym powodowie byli świadomi stanu prawnego miejsc postojowych , a przede wszystkim braku możliwości wydzielenia tych miejsc jako samodzielnych działek gruntu. Mieli świadomość, że podział quoad usum części nieruchomości wspólnej, może być zaś w każdej chwili zmieniony uchwałą większości właścicieli lokali.

Zdaniem Sądu Okręgowego uchwała pozwanej Wspólnoty nr (...) w sprawie ustalenia odpłatności za korzystanie z miejsc postojowych na wyłączność, w sposób oczywisty narusza subiektywny interes powodów jako osób prowadzących działalność gospodarczą w lokalach użytkowych lub wynajmujących te lokale pod taką działalność, niemniej jednak, uchwalona przez właścicieli lokali nieruchomości przy al. (...) zmiana wynikająca z uchwały nr (...), odpowiada zasadom współżycia społecznego i jako taka nie uzasadnia uchylenia zaskarżonej uchwały z mocy art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Do czasu podjęcia zaskarżonej uchwały pozostali właściciele lokali mieszkalnych ( według pozwu właściciele 140 lokali), mogli dysponować zaledwie pięcioma miejscami postojowymi naziemnymi, podczas gdy powodowie dysponowali aż 16 takimi miejscami. Wprowadzając w zaskarżonej uchwale odpłatność za korzystanie na wyłączność z w/w 16 miejsc postojowych tak naprawdę pozwana Wspólnota nie zmodyfikowała w zaskarżonej uchwale dotychczasowy podział quoad usum części nieruchomości wspólnej w odniesieniu do naziemnych miejsc parkingowych a jedynie zrównoważyła istniejący stan rzeczy, dając niejako pozostałym jej członkom swego rodzaju rekompensatę, za fakt arbitralnego pozbawienia ich prawa do korzystania z fragmentu części wspólnej nieruchomości bez żadnego wynagrodzenia z tego tytułu. W takiej zaś sytuacji brak jest podstaw do przyjęcia, że doszło do naruszenia prawa czy interesów powodów w sposób uzasadniający uchylenie zaskarżonej uchwały.

Zdaniem Sądu przepis art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Nie sposób zatem uznać, że zabieganie przez wspólnotę o uzyskiwanie przychodów odpowiadających stawkom rynkowym narusza zasady prawidłowej gospodarki rzeczą wspólną albo jest niezgodne z przepisami. Jak wykazała opinia biegłego zaproponowana w zaskarżonej uchwale stawka 150 zł od miejsca postojowego jest stawką mieszczącą się w stawkach rynkowych uzyskiwanych z tytułu czynszu za najem miejsc postojowych w okolicy gdzie położona jest pozwana Wspólnota . Sąd Okręgowy podkreślił, że podział quoad usum powinien uwzględniać interesy wszystkich właścicieli, a więc także tych, którzy nie mają gdzie parkować pojazdów. Interes wszystkich właścicieli lokali został zabezpieczony poprzez zasilenie funduszu wspólnoty ze środków pochodzących z udostępniania ww. miejsc parkingowych powodom.

Za niezasadny Sąd pierwszej instancji uznał podniesiony przez stronę pozwaną zarzut abuzywności postanowień umownych, na które powoływała się w odpowiedzi na pozew. Abuzywność klauzul, zawartych w umowach przenoszących własność poszczególnych lokali w budynku przy al. (...), stanowi wyłącznie uprawnienie konsumenta w ramach sporu z przedsiębiorcą. Stronami tego procesu nie są konsumenci, zwłaszcza pozwana wspólnota, która nie jest osobą fizyczną (art. 22 ( 1) k.c.). W konsekwencji Sąd Okręgowy, oddalił powództwo . Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowił art. 98 § 1 k.p.c. i 99 k.p.ca o kosztach sądowych art. 113 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 1 u. k. s. c.

Apelację od tego wyroku wnieśli powodowie, zaskarżając orzeczenie w całości, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego a to :

1. art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l. w zw. z art. 25 u.w.l. polegające na ich błędnej wykładni tj.:

- przyjęciu, że Powodowie winni ponosić dodatkowe opłaty za korzystanie z miejsc postojowych zlokalizowanych na części wspólnej przed budynkiem przy Al. (...), a Wspólnota miała prawo podjąć uchwałę w sprawie obciążenia Powodów miesięczną opłatą za korzystanie z ww. miejsc postojowych; a w konsekwencji, że uchwała Wspólnoty nie narusza przepisów prawa;

- przyjęciu, że uchwała Wspólnoty w momencie jej przedstawiania członkom Wspólnoty nie musi być kompletna (nie musi zawierać kwoty ustalanej odpłatności ani nie musi posiadać uzasadnienia w zakresie proponowanej kwoty, które to braki były uzupełniane na etapie sądowym w drodze przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego; a w konsekwencji, że uchwała Wspólnoty nie narusza przepisów prawa;

2. art. 5 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) w zw. z art. 25 u.w.l. polegające na ich błędnej wykładni, tj. przyjęciu, że uchwała Wspólnoty jest zgodna z zasadami współżycia społecznego ani nie narusza interesu Powodów;

3. art. 77 k.c. w zw. z art. 25 u.w.l. polegające na ich błędnej wykładni, tj. przyjęciu, że uchwała Wspólnoty zmieniająca dotychczas obowiązującą umowę quoad usum zawartą w formie aktu notarialnego może być zawarta w zwykłej formie pisemnej; a w konsekwencji, że uchwała Wspólnoty nie narusza przepisów prawa. |

Powodowie wnieśli o zmianę zaskarżonego Wyroku poprzez uchylenie w całości uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej przy Al. (...) w K. podjętej na zebraniu ogółu właścicieli lokali w dniu 26 marca 2018 r. i w trybie indywidualnego zbierania głosów jako niezgodnej z przepisami prawa oraz naruszającej interesy powodów oraz o zasądzenie kosztów postępowania za obie instancje.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji podnosząc, że bez znaczenia dla wspólnoty są gwarancje udzielane powodom przez dewelopera w chwili zawarcia umowy. Pozostali współwłaściciele mają bowiem prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej w tym parkingu. Wspólnota miała więc prawo do podjęcia zaskarżonej uchwały. Zdaniem pozwanej stanowisko Sądu okręgowego było zasadne.

Rozpoznając apelację Sąd Apelacyjny uznał za własny, niekwestionowany w sprawie, stan faktyczny i zważył co następuje:

Jak wynika z ustaleń umowy nabycia lokali gwarantowały powodom prawo wyłącznego korzystania z oznaczonych miejsc parkingowych zlokalizowanych na działce przed budynkiem. Należy podzielić pogląd Sądu Okręgowego, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej nie jest zmianą ustalonego w trybie 18 ust. 1 u.w.l. sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Świadczą o tym wprost powołane w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przepisy: art. 201k.c., 202 k.,c.206 k.c., które rozróżniają te pojęcia i art. 16 ust. 2 pkt 3 u.k.w.h., który alternatywnie rozdziela roszczenia wynikające z określenia zarządu od roszczeń wynikających z wpisanego do księgi wieczystej sposobu korzystania z nieruchomości. Co do zasady więc dla ważności uchwały o zmianie sposobu korzystania nie jest wymagana forma zaprotokołowania uchwały przez notariusza określona w art. 18 ust. 3 u.w.l.. Trzeba jednak podkreślić, że poprzez wpis do księgi wieczystej powodowie na podstawie umów zawartych w formie aktu notarialnego uzyskali skuteczność praw wynikających z tych umów względem kolejnych nabywców lokali. O zakresie i sposobie korzystania z wydzielonych części nieruchomości decyduje więc w tym przypadku umowa zawarta w formie aktu notarialnego. Z umów wynikało, że nabywca będzie ponosił koszty proporcjonalnie do udziałów. Ze swej zaś istoty w braku odmiennych postanowień umowy podział quoad usum wyłącza ustawowe zasady czerpania pożytków w stosunku do udziałów i podział taki polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości i oddzielnie czerpie z niej pożytki (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1980 r. III CZP 80/79 OSNC 1980/9/157). Trzeba nadto podkreślić, że umowa wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone oraz określone w ustawie, lecz także skutki wynikające z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Skoro ustalenia wskazują, że nabycie lokalu usługowego bez miejsca postojowego w praktyce uniemożliwia prowadzenie tam działalności gospodarczej to poprzez poniesienie większych kosztów nabycia lokalu powodowie ponieśli w ten sposób dodatkowe koszty związane z ustanowieniem prawa do korzystania z parkingów. Nie zmienia tego okoliczność, że w ramach ceny nie wyodrębniano wartości związanej z prawem do korzystania z miejsc parkingowych.

Niewątpliwie umowy zawierane przez powodów z deweloperem nie przewidywały odpłatności za wyłączne prawo do korzystania z miejsca parkingowego czy tez wyrównania za zajmowanie powierzchni parkingu ponad udział. Zwyczajowo jest przyjęte, że w takich sytuacjach uprawnieni mają prawo korzystania bez ponoszenia opłat na rzecz właściciela wynikających z utraconych przez właściciela pożytków / odpowiednio ponoszenia na rzecz innych współwłaścicieli opłat za korzystanie ponad udział/. Uchwała zmieniająca ten sposób korzystania stanowi zmianę umów zawartych przez powodów w formie aktu notarialnego. Tego typu umów (skutecznych względem każdoczesnych współwłaścicieli) nie można jednostronnie wypowiedzieć, co nie wyklucza umownej zmiany sposobu korzystania lub zmiany w drodze sądowego rozstrzygnięcia. Jakkolwiek w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r. III CZP 15/73 OSNC 1973/12/208 wskazywano na możliwość wypowiedzenia jednakże po pierwsze w tym przypadku zaskarżona uchwała nie dotyczy pozbawienia powodów wynikającego z umowy prawa do korzystania z miejsca parkingowego a jedynie ingeruje w określony w umowie sposób korzystania przez uprawnionych, po drugie dla Sądu Apelacyjnego w tym składzie bardziej przekonujący jest pogląd, że istotna zmiana okoliczności uzasadnia zmianę umowy o podziale do korzystania bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też - w braku takiego porozumienia - w drodze orzeczenia sądowego (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2022r.III CZP 18/22 z dnia 12 września 1973 r. III CRN 188/73 OSNC 1974/11/183 Klauzula rebus sic stantibus określona w art. 357 ¹§1 k.c. dotyczy poprzez wpis do księgi wieczystej także współwłaścicieli nie będących stroną umowy i nie pozwala na zastosowanie w tym przypadku art. 365 ¹ k.c. Jakkolwiek podział do korzystania nie ma charakteru definitywnego, to jednak zbytnim uproszczeniem jest przyjęcie tymczasowości podziału do korzystania w sytuacji, gdy nabycie lokali użytkowych miało gwarantować takim nabywcom lokali użytkowych możliwość korzystania z miejsc parkingowych z wyłączeniem innych właścicieli lokali, w tym także przyszłych nabywców lokali mieszkalnych przy uwzględnieniu, że bez tych miejsc ich działalność gospodarcza (w zamierzeniu długookresowa) byłaby znacznie ograniczona lub niemożliwa. Skutki umowy wiążą każdoczesnych współwłaścicieli nieruchomości a więc w oczywisty sposób wiążą także pozwaną Wspólnotę (por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2015 r. III CSK 446/14 LEX nr 1816593). Jeżeli więc w tym przypadku zaskarżona uchwała zmierza do zmiany umowy zawartej w formie aktu notarialnego, to wobec treści art. 77 §1 k.c., zmiana tej umowy powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 27 sierpnia 2014 r. sygn. akt I ACa 804/14 LEX nr 1554681). Powołany przez Sąd Okręgowy wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2010 r. III CSK 325/09 nie zawiera w uzasadnieniu żadnych argumentów pozwalających na odstąpienie od kodeksowych wymogów formy dotyczących zmiany umów. Już to wystarcza do uchylenia uchwały i to niezależnie od oceny czy taką uchwałę winni podjąć wszyscy współwłaściciele czy wystarczająca byłaby wola większości. Na marginesie tylko można zauważyć, że dla uzyskania skuteczności uchwały względem kolejnych nabywców nabywających lokale użytkowe w ramach rękojmi, musiałby nastąpić wpis zmiany treści dotychczasowego sposobu korzystania (w zakresie sposobu czerpania pożytków z części parkingowej). Jakkolwiek uchwały mogą stanowić dokument o jakim mowa w art. 31 ust. 1 u.k.w.h. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2005 r. II CK 700/04 LEX nr 152299), to jednak przy dużych wspólnotach zaprotokołowanie uchwały w formie aktu notarialnego byłoby technicznie łatwiejsze niż zachowanie formy z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Bez zmiany umowy Wspólnota nie mogła więc pobierać pożytków z tytułu korzystania z nieruchomości wspólnej w części objętej wyłącznym prawem powodów, stąd podjęcie uchwały, które w zamierzeniu pozwanej miała doprowadzić do uzyskania ekwiwalentu za utracone pożytki, nie miało odpowiedniego uzasadnienia w treści art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l. Należy bowiem podkreślić, że w tym przypadku nie wykazano by wyłączne korzystanie przez powodów z miejsc parkingowych generowało dla wspólnoty dodatkowe koszty.

Sąd Apelacyjny nie kwestionuje, ze obowiązkiem powodów jest ponoszenie wszystkich kosztów wynikających z utrzymania miejsc parkingowych. Zwyczajowo bowiem korzystający na podstawie umowy o podziale do korzystania z części nieruchomości objętej współwłasnością ma prawo pobierania pożytków, jednak przy jednoczesnym obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów związane z tym korzystaniem, co wyłącza reguły odpowiednio z art. 206 k.c. i art. 12 ust. 2 u.w.l. .

Niewątpliwie właściciele lokali użytkowych, mogą na podstawie art. 12 ust. 3 u.w.l. zostać obciążeni na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej w większym zakresie, aniżeli wynika to z proporcji określonej przez ich udział w nieruchomości wspólnej, o ile uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Sąd drugiej instancji podziela tu stanowisko wyrażone w uzasadnieniu wydanego w innym składzie wyroku tut. Sądu z dnia z dnia 11 grudnia 2019 r. I ACa 117/19 LEX nr 2977232 , że aby takie zwiększenie było usprawiedliwione, sposób tego korzystania (a nie sam fakt dysponowania), musi pozostawać w adekwatnym związku przyczynowym z rzeczywistym zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Takie jednak nie wynikają z ustaleń Sądu Okręgowego. Co więcej uchwała nie odnosi się do określonych kosztów utrzymania parkingów lecz wskazuje kwoty 150 zł za miejsce parkingowe mające stanowić równowartość stawek czynszu najmu, w sytuacji gdy wobec skuteczności umowy o podziale do korzystania Wspólnota nie jest uprawniona do pobierania czynszów z miejsc parkingowych, do których korzystania uprawnieni są wyłącznie powodowie.

Niezależnie od powyższego Sąd Apelacyjny podziela zarzut naruszenia art. 25 u.w.l. w zakresie w jakim Sąd Okręgowy przyjął, że naruszenie interesu powodów nie uzasadniało uchylenia zaskarżonej uchwały. W tym przypadku nie było żadnych podstaw do zastosowania analogii do stanu faktycznego poddanego pod osąd w powołanej wyżej sprawie III CSK 325/09. Powołany przez Sąd Okręgowy wyrok S.N. z dnia 29 czerwca 2010 r dotyczył podziału do korzystania, w którym doszło do nabycia prawa do wyłącznego korzystania z wielu miejsc parkingowych w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. W tym zaś przypadku powodowie w ramach ceny nabycia lokali użytkowych ponieśli zwiększone koszty właśnie w celu efektywnego wykorzystania takich lokali przy wyłącznym prawie do korzystania z miejsc parkingowych. Wiarygodne są bowiem zeznania powodów, że płacili oni za metr kwadratowy nabywanych lokali użytkowych więcej, niż gdyby kupowali lokale bez możliwości korzystania z miejsc parkingowych. Zgodne też z zasadami logiki i doświadczenia życiowego jest przyjęcie że charakter planowanej działalności uzasadniał konieczność zapewnienia możliwości korzystania z miejsc parkingowych. Nie wykazano by liczba miejsc parkingowych była nadmierna w stosunku do skali działalności gospodarczej i wielkości lokali użytkowych. Brak jest też podstaw do uznania, że uzyskanie praw wynikających z umowy o podziale quoad usum nastąpiło bez odpowiednich nakładów finansowych lub po zaniżonych cenach, w stosunku do uiszczonych przez nabywców lokali mieszkalnych. Z zeznań powodów wynika, że negocjowanie ceny uwzględniało możliwość korzystania z miejsc postojowych, których liczba była uzależniona od wielkości lokali.

Wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji bardzo istotne znaczenie ma okoliczność, że wszyscy współwłaściciele nabywający lokale byli świadomi stanu fizycznego nieruchomości, w tym ograniczonej ilości naziemnych miejsc postojowych znajdujących się w nieruchomości wspólnej i braku możliwości wydzielenia tych miejsc jako samodzielnych działek gruntu. Zeznania M. S. i A. C. wprost wskazują, że kolejni nabywcy byli informowani, że nie będą mogli korzystać z miejsc parkingowych i z miejsc tych wyłącznie będą korzystać właściciele lokali użytkowych. Wobec treści kolejnych umów, w których powoływano wprost treść uprawnienia do miejsc parkingowych każdoczesnych właścicieli lokali użytkowych i wobec zasady formalnej jawności księgi wieczystej, w której ujawniono wpis sposobu korzystania z miejsc parkingowych, pozostali współwłaściciele nie mogą powoływać na nieświadomość gwarancji udzielonej powodom przez dewelopera prawa do wyłącznego korzystania z oznaczonych miejsc postojowych. Podejmując decyzję o zakupie lokali mieszkalnych kolejni nabywcy musieli więc mieć świadomość, że miejsca te są objęte prawem wyłącznego korzystania wpisanego na rzecz powodów i z tych miejsc oni nie będą mogli korzystać. Oczywiste więc jest, że powinni byli oni mieć także świadomość, że jako współwłaściciele (członkowie wspólnoty) nie będą z tej części nieruchomości czerpać pożytków. Trudno więc przyjąć za zgodne z zasadami współżycia, że należy się im jakiś ekwiwalent. Powodowie zaś bez tych gwarancji nigdy nie kupiliby lokali użytkowych. Żadna istotna zmiana okoliczności istniejących w chwili zawierania umów nie nastąpiła, nie wykazano np. amortyzacji kosztów nabycia lokali użytkowych lub uzyskania przez powodów innego ekwiwalentu zwiększonych kosztów nabycia. Ewentualne zarzuty narzucenia przez dewelopera niekorzystnych warunków umownych nabycia lokali mieszkalnych mogą być podniesione względem zbywcy lokali a nie względem powodów tj. innych nabywców lokali.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok na podstawie art. 386§1 k.p.c. w zw. z art. art. 15 zzs ¹ ust. 1 pkt 4 ustawy dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2021.2095 t.j), w zw. z art. 6 ust.1 i 2 ustawy z dnia 28 maja 2021r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2021.1090)., uwzględniając żądanie pozwu.

W konsekwencji zmieniono akcesoryjne rozstrzygnięcie o kosztach procesu i kosztach sadowych według zasady odpowiedzialności za wynik sprawy, przy uwzględnieniu przepisów o kosztach powołanych przez Sąd pierwszej instancji. Na zasądzone na rzecz powodów złożyły się kwota 200 zł opłaty od pozwu, wynagrodzenie pełnomocnika 360 zł i opłata skarbowa 17 zł .

Przepis art. 98§1 i 3 w zw. z art. 391§1 k.p.c. oraz § 8 ust. 1 pkt , §10 ust.1 pkt 2 i § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018r. poz. 265) stanowił podstawę orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego.

SSA Sławomir Jamróg