Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 lipca 2023 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy M. B.

Protokolant: Małgorzata Kiedrowska

po rozpoznaniu w dniu 20 lipca 2023 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa J. S. i T. S.

przeciwko S. K.- (...)

z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodowej Gminy M. G.

o eksmisję

nakazuje pozwanym S. K.- (...), aby opuścili, opróżnili i wydali powodom J. S. i T. S. budynek mieszkalny o numerze (...) położony w G. przy ulicy (...), posadowiony na nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...) w terminie sześciu miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku;

orzeka, że pozwanym S. K.- (...) nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu;

zasądza od pozwanych S. K.- (...) solidarnie na rzecz powodów J. S. i T. S. kwotę 474 zł (czterysta siedemdziesiąt cztery złote) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

nie obciąża pozwanych kosztami procesu w stosunku do interwenienta ubocznego.

UZASADNIENIE

I.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

Powodowie T. S. i J. S. wystąpili z powództwem żądając, aby pozwani S. L. oraz L. K. opuścili i opróżnili budynek mieszkalny położony przy ul. (...) w G., posadowiony na nieruchomości gruntowej o powierzchni 300 m ² położonej w G., ul. (...) oznaczonej jako działka (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o nr KW (...) oraz wnosząc o zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że są współwłaścicielami ww. nieruchomości od dnia 18 stycznia 2016 roku. Poprzedniczkę prawną B. C. łączyła z ojcem pozwanej umowa dzierżawy z dnia 1 grudnia 2012 roku zawarta na czas nieokreślony. Dnia 29 kwietnia 2011 roku powodowie nabyli wszelkie wierzytelności dotyczące nieruchomości, które przysługiwały B. C. – w tym z tytułu zawartej umowy dzierżawy.

Wobec braku zapłaty czynszu rocznego w wysokości 250 zł przez okres kolejnych 7 lat, powodowie pismem z dnia 13 czerwca 2018 roku wezwali ojca pozwanej do zapłaty zaległości, a następnie – w związku z nieregulowaniem należności – pismem z dnia 26 listopada 2018 roku wypowiedzieli skutecznie umowę dzierżawy pozwanemu.

Obecnie pozwani zajmują nieruchomość bez żadnego tytułu prawnego.

(pozew – k. 3-4v.)

II.

(stanowisko pozwanych)

Pozwani w odpowiedzi na pozew żądali oddalenia powództwa w całości, a w przypadku uwzględnienia powództwa ustalenie, że pozwanemu L. K. przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, a także zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz pozwanych kosztów procesu według norm przepisanych.

Zdaniem strony pozwanej roszczenie narusza zasady współżycia społecznego, albowiem pozwana zamieszkuje nieruchomość od urodzenia, podobnie jak jej matka, która także urodziła się i mieszkała całe życie na spornej nieruchomości.

Wskazano także, że pozwany cierpi od lat na liczne schorzenia, przeszedł szereg zabiegów chirurgicznych. Pozwany oczekuje na uzyskanie orzeczenia o stopniu niepełnosprawności.

(odpowiedź na pozew, k. 61-67)

III.

(stanowisko interwenienta ubocznego)

Interwencję uboczną po stronie powodowej zgłosiła Gmina M. G., wnosząc o uwzględnienie powództwa, w przypadku ustalenia, że pozwani nie legitymują się tytułem prawnym do zajmowania spornego lokalu, ustalenie, że pozwanym nie przysługuje prawo do najmu socjalnego lokalu, a także zasądzenie od pozwanych na rzecz interwenienta ubocznego według norm przepisanych.

Interwenientowi nie są znane okoliczności, które uzasadniałyby ustalenie, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego. W ocenie interwenienta nie ma to jednak znaczenia, skoro zgodnie z treścią art. 14 ust. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r., poz. 172, tj., dalej również jako: u.o.p.l., ustawa o ochronie praw lokatorów). ustawa nie ma zastosowania w wypadku utraty tytułu prawnego do lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.

(interwencja uboczna, k. 100-100v.)

IV.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 1 grudnia 2012 roku J. M. oraz B. C. (jako wydzierżawiająca) zawarli umowę dzierżawy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi, położonej w G. przy ul. (...) oznaczonej jako działka nr (...), KM 35, dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Wysokość czynszu dzierżawnego ustalono na kwotę 250,00 zł rocznie, przy czym był on płatny w terminie do dnia 31 stycznia za dany rok z góry.

(dowód: umowa dzierżawy z dnia 1 grudnia 2012r., k. 24)

Powodowie J. S. oraz T. S. dnia 18 stycznia 2016 roku nabyli od B. C. prawo własności działki gruntu położonej w G. przy ul. (...), na której znajduje się budynek mieszkalny w zabudowie bliźniaczej o numerach 21 oraz 23, objętej księgą wieczystą o numerze (...)

Pomiędzy dwoma lokalami (nr (...)) tego budynku nie ma przejść. Każde z nich posiada samodzielne wejście.

(dowód: akt notarialny z dnia 18.01.2016r. Rep A Nr 205/2016, k. 9-11v., wydruk z (...), k. 12-23, uzasadnienie w sprawie VII Ns 2876/16, k. 112-119)

Dnia 29 kwietnia 2011 roku B. C. zawarła z powodami umowę przedwstępną sprzedaży ww. nieruchomości oraz przelała na powodów wszelkie istniejące oraz przyszłe wierzytelności związane z tą nieruchomości.

(dowód: umowę przelewu praw z dnia 29.04.2011r. – k. 25)

Pismem z dnia 13 czerwca 2018 roku powodowie wyznaczyli J. M. dodatkowy trzymiesięczny termin (liczony od dnia otrzymania pisma) do zapłaty czynszu z tytułu umowy dzierżawy za okres 2012-2018 w łącznej wysokości 1.750,00 zł. Powodowie poinformowali o nabyciu praw do tej wierzytelności oraz do ww. nieruchomości. Pismo zostało odebrane dnia 14 czerwca 2018 roku.

(dowód: pismo z dnia 13 czerwca 2018 r, k. 26, potwierdzenie odbioru, k. 27)

Pismem z dnia 26 listopada 2018 roku powodowie wypowiedzieli J. M. umowę dzierżawy z dnia 29 kwietnia 2011 roku oraz wezwali go do wydania nieruchomości.

(dowód: wypowiedzenie z dnia 26 listopada 2018r., k. 28, potwierdzenie nadania, k. 29)

Wyrokiem z dnia 6 lutego 2020 roku Sąd Rejonowy w Gdyni w sprawie o sygn. akt I C 572/19 nakazał J. M., aby opuścił, opróżnił i wydał powodom solidarnie budynek mieszkalny położony w G. przy ul. (...), ustalając że przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego.

(dowód: wyrok z dnia 6 lutego 2020r. w sprawie I C 572/19, k. 34)

Pismem z dnia 7 listopada 2022 roku powodowie wezwali pozwaną wraz ze wszystkimi domownikami do niezwłocznego opróżnienia i wydania nieruchomości w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania nie później jednak niż do dnia 23 listopada 2022 roku.

(dowód: wezwanie z dnia 7 listopada 2022 r., k. 35)

Postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2017 roku Sąd Rejonowy w Gdyni w sprawie o sygn. akt VII Ns 3545/15 oddalił wniosek J. M. o zasiedzenie przedmiotowej nieruchomości.

(dowód: postanowienie z dnia 27 kwietnia 2017 r. w sprawie o sygn. akt VII Ns 3545/15, k. 84 uzasadnienie, k. 85-93)

Pozwani nie figurują w rejestrze osób bezrobotnych.

Nie korzystają z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w G..

Pozwana pracuje w przedszkolu i osiąga dochód w wysokości około 2 tys. złotych. Pozwany otrzymuje świadczenie emerytalne w wysokości około 3.800 zł. Pozwani nie mają nikogo na utrzymaniu. Oboje mają dorosłe, samodzielne dzieci.

Pozwani nie posiadają oszczędności.

Pozwany ma problemy z układem oddechowym oraz tętnicami udowymi. Jest osobą niepełnosprawną w stopniu umiarkowanym.

(dowód: zaświadczenie Powiatowego Urzędu Pracy w G. z dnia 27 stycznia 2023 r., k. 57, zaświadczenie Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w G. z dnia 3 lutego 2023 r., k. 58, dokumentacja medyczna, k. 72-83, k. 135-136v., przesłuchanie pozwanej S. L., k. 162-163, płyta, k. 163, przesłuchanie pozwanego L. K., k. 170-171, , k. 172)

Pozwani w dalszym ciągu zajmują budynek oznaczony numerem (...).

Pozwana S. L. zamieszkuje lokal od urodzenia. Pozwany L. K. zamieszkuje w nim od około 20 lat.

Pozwani wzywani byli do opuszczenia lokalu także słownie.

(dowód: przesłuchanie pozwanego J. S., k. 161v.-162, płyta – k. 163, przesłuchanie pozwanej S. L., k. 162-163, płyta, k. 163, przesłuchanie pozwanego L. K., k. 170-171, , k. 172)

Sąd zważył co następuje:

V.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony i przesłuchania stron.

W ocenie Sądu powyższe dokumenty dotyczące uprawnień właścicielskich powodów do spornego budynku mieszkalnego, zajmowania go przez pozwanych, a nadto dotyczących sytuacji majątkowej, rodzinnej i zdrowotnej pozwanych nie budzą wątpliwości, co do swej prawdziwości oraz wiarygodności, a nadto ostatecznie nie były kwestionowane przez żadną ze stron, zatem brak było podstaw do odmowy dania im wiary i mocy dowodowej.

Za nieprzydatne dla rozstrzygnięcia sprawy uznać należało postanowienie wydane w sprawie tut. Sądu o sygn. akt VII Ns 2876/16 z dnia 24 listopada 2021 roku, albowiem stwierdzono w nim zasiedzenie innej części nieruchomości niż objęta pozwem.

W przypadku dowodu z przesłuchania stron Sąd nie doszukał się żadnych okoliczności, które wzbudzałyby wątpliwości co do ich wiarygodności i zgodności z prawdą. W ocenie Sądu, depozycje te były szczere, spójne, a nadto nie były kwestionowane przez stronę przeciwną. Zeznania pozwanych miały szczególne znaczenie w kontekście ustalenia ich sytuacji majątkowej, rodzinnej i zdrowotnej.

VI.

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowił przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą.

Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenia ochronne, adresowane już do konkretnej osoby z potencjalnego kręgu osób trzecich. Osoba, która faktycznie włada rzeczą nie ma obowiązku wydania jej właścicielowi, jeżeli służy jej skuteczne uprawnienie do władania rzeczą. Uprawnienie to może mieć różne źródła, w szczególności może ono wynikać ze stosunku umownego pomiędzy stronami.

(żądanie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu)

Podkreślić należało, że żadna ze stron nie kwestionowała uprawnień właścicielskich powodów do spornej nieruchomości oraz tego, że pozwani zajmują sporną nieruchomość bezumownie. Umowa najmu (nazwana umową dzierżawy) zawarta była z J. M. i ostatecznie została wypowiedziana, przy czym Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał mu opuszczenie, opróżnienie i wydanie przedmiotowego lokalu. Pozwani nie zamierzali zawierać umowy. Wiedzieli, że pod względem prawnym nie są właścicielami nieruchomości, ale uważali tę nieruchomość za swoją.

Stosownie do brzmienia art. 11 ust. 2 u.o.p.l. nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, m.in. jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Sąd zważył, iż wszystkie przesłanki, o jakich mowa w art. 11 ust. 2 u.o.p.l. Przede wszystkim powódka pismem z dnia 26 listopada 2018 roku wypowiedziała J. M. umowę najmu (zwaną umową dzierżawy) po uprzednim wezwaniu do zapłaty zadłużenia z zakreśleniem dodatkowego miesięcznego terminu na uiszczenie należności.

(zarzut nadużycia prawa podmiotowego, wyznaczenie terminu do wydania lokalu)

Sąd zważył, iż nie sposób uznać by żądanie zgłoszone przez powodów stanowiło nadużycie prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można uznać obecnie pogląd, zgodnie z którym możliwość nieuwzględnienia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych. Oddalenie powództwa na podstawie art. 5 k.c. oznacza bowiem pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa własności, którego ochrona jest zasadą konstytucyjną ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 27.01.1999r. II CKN 151/98, OSNC 1999/7-8/134, wyrok Sądu Najwyższego z 22.03.2000 r. I CKN 440/98, LEX nr 521753). Sąd Najwyższy zważył, że zasady współżycia społecznego chronią wprawdzie przed nadużyciem prawa, ale nie mogą tego prawa w ogóle unicestwić. W szczególności przy żądaniu eksmisji mogą one jedynie powodować odroczenie eksmisji, a nie pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego w zupełności ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 1973 roku III CRN 86/73, OSNC 1974/12/204).

Sytuacja rodzinna, zdrowotna i materialna pozwanych, którą Sąd ustalił nie może być uznana za szczególnie wyjątkową, tym bardziej, że są w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie. Nie przekreśla tego uczucie przewiązania do domu rodzinnego. Sentyment do miejsca jest zupełnie zrozumiała, jednak nie jest to okoliczność wyjątkowa w normalnym biegu życiowych spraw, aby odmówić właścicielowi uprawnienia do korzystania ze swojej rzeczy.

Podnoszone przez pozwanych okoliczności uzasadniają jednak w ocenie Sądu wyznaczenie im terminu sześciu miesięcy do wykonania wyroku.

Zgodnie bowiem z treścią art. 320 k.p.c. w szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd w sprawach o wydanie nieruchomości lub o opróżnienie pomieszczenia może wyznaczyć odpowiedni termin do spełnienia tego świadczenia.

Mając na względzie długotrwałe zamieszkiwanie pozwanej w tym lokalu, konieczność znalezienia nowego lokum i przystosowania się do nowej sytuacji życiowej, w tym poczynienia odpowiednich oszczędności w celu opuszczenia lokalu i wynajęcia innego lokalu, Sąd wyznaczył pozwanym termin do wykonania obowiązku opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu wynoszący 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się wyroku.

Okres kilkudziesięcioletniego zajmowania lokalu powoduje, że przeprowadzka jest procesem uciążliwym pod względem logistycznym, stąd okres sześciu miesięcy będzie wystarczający dla pozwanych do zaakceptowania nowej sytuacji życiowej, znalezienia nowego miejsca zamieszkania, a także poczynienia oszczędności na poniesienie kosztów przeprowadzki oraz ewentualnego uiszczenia kaucji zabezpieczającej roszczenia wynajmującego.

W konsekwencji, Sąd na podstawie art. 222 §1 k.c. i art. 320 k.p.c. orzekł jak w pkt I. wyroku.

(uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu)

Z uwagi na zasadność żądania pozwu w zakresie eksmisji pozwanych, zgodnie z dyspozycją przepisu art. 14 ust. 1 i ust. 3 u.o.p.l. Sąd zbadał z urzędu przesłanki w zakresie orzeczenia o uprawnieniu do zawarcia najmu socjalnego lokalu wobec pozwanych.

Z uwagi na fakt, iż sporna nieruchomość nie wchodziła w skład publicznego zasobu mieszkaniowego nie miał zastosowania ust. 4 ww. przepisu regulujący przypadki rodzące obowiązek orzeczenia o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu osobom spełniającym kryteria w nim wskazane (art. 14 ust. 7 u.o.p.l.). Powołany przepis art. 14 ust. 7 nie wyłącza natomiast obowiązku sądu rozważenia przytoczonych wyżej przesłanek przyznania lokalu socjalnego określonych w art. 14 ust. 3 ustawy. Na sądzie nadal ciąży obowiązek rozważenia z urzędu przesłanek uprawnienia osoby, która była lokatorem, do otrzymania lokalu socjalnego oraz stosownego do wyniku tego badania orzeczenia w wyroku eksmisyjnym ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 14. Lutego 2008 r., II CSK 484/07, LEX nr 496377).

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3 u.o.p.l.).

Pozwani byli lokatorami w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, co nie było kwestionowane przez strony.

Sąd doszedł do przekonania, że pozwanym nie służy uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Łączne dochody pozwanych wynoszą około 6 tysięcy złotych miesięcznie, co oznacza, że są w stanie w krótkim czasie nająć lokal mieszkalny w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Pozwany pobiera świadczenie emerytalne w relatywnie wysokiej kwocie (w porównaniu z przeciętną emeryturą w Polsce), to jest 3800 zł, zaś pozwana jako zdrowa, 51-letnia osoba osiąga dochody w wysokości 2000 zł. W ocenie Sądu stopień niepełnosprawności pozwanego pozostaje bez znaczenia dla orzeczenia o ww. uprawnieniu, skoro nie jest on osobą niezdolną do samodzielnej egzystencji. Oczywistym jest, że orzeczenie obowiązku eksmisji pociąga za sobą niedogodność i częstokroć skutkuje obniżeniem dotychczasowej stopy życiowej, niemniej jest to naturalna konsekwencja obowiązku eksmisji, stąd nie może ona automatycznie uzasadniać żądania orzeczenia o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

W konsekwencji, na podstawie art. 14 ust. 1 i ust. 3 u.o.p.l. Sąd orzekł jak w pkt II. wyroku.

VII.

(koszty procesu)

O kosztach procesu należnym powodom orzeczono w punkcie III. wyroku na podstawie art. 98 §1 k.p.c. na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu. Pozwani jako przegrywający powinni zwrócić powodom solidarnie całość poniesionych przez nich kosztów procesu, na co składały się: opłata sądowa od pozwu (200,00 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictw (34,00 zł) oraz wynagrodzenie kwalifikowanego pełnomocnika w osobie radcy prawnego (240,00 zł) według stawki minimalnej wskazanej w §7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 265, t.j. ze zm.) – łącznie 474,00 zł.

Stosownie do treści art. 107 zdanie 3 k.p.c. sąd może przyznać interwenientowi koszty interwencji od przeciwnika obowiązanego do zwrotu kosztów. Wskazuje na to, że nie obliguje on do zasądzenia kosztów w każdym przypadku, w którym istnieją podstawy do obciążenia kosztami przeciwnika. W takiej sytuacji zasadne jest odwołanie się przez sąd do ogólniejszych kryteriów w postaci potrzeby rzeczywistej obrony interesów interwenienta ubocznego w określonych okolicznościach rozpoznawanej sprawy ( vide: postanowienie Sądu Najwyższego z 23 lutego 2012 r., V CZ 141/11, LEX nr 1215162). Mając na względzie sytuację pozwanych związaną z orzeczonym obowiązkiem wydania lokalu i koniecznością poczynienia dalszych wydatków znalezienia i wynajęcia nowego lokalu, Sąd nie obciążył pozwanych kosztami procesu w stosunku do interwenienta ubocznego, o czym orzekł w pkt IV. wyroku.