Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt. I C 525/21

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 lutego 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Berent

Protokolant: Adrianna Bochniak

po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2024 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G., E. S. (1) i H. P. (1)

przeciwko (...) Spółka Akcyjna Spółce Komandytowej z siedzibą w G.

o wstrzymanie budowy

I. oddala powództwo;

II. zasądza od powódek Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G., E. S. (1) i H. P. (1) na rzecz pozwanej (...) Spółka Akcyjna Spółki Komandytowej z siedzibą w G. kwoty po 325,66 zł (trzysta dwadzieścia pięć złotych sześćdziesiąt sześć groszy) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 525/21

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 1 lutego 2024 r.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1. Powodowie Wspólnota Mieszkaniowa „Willa nad morzem” nieruchomości przy ul. (...) w G., E. S. (1) i H. P. (1) wystąpiły przeciwko (...) Spółka Akcyjna Spółce komandytowej z siedzibą w G. z powództwem o wstrzymanie budowy prowadzonej na podstawie decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 30 września 2020 roku (nr (...).6740.2.6.2020.GC- (...)dz.2229) zatwierdzającej projekt budowlany oraz pozwalającej na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz ze zjazdem i niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. (...)/Spacerowej w G. oraz utrzymującej ją w mocy decyzji Wojewody (...) z dnia 28 stycznia 2021 roku (znak: WI-I.7840.3.215.2020.GM) oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

2. W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że w bezpośrednim sąsiedztwie i przy granicy działki, na której znajduje się obiekt powodowej wspólnoty, pozwana rozpoczęła w pierwszych dniach września 2021 roku roboty budowlane zmierzające do realizacji obiektu wielorodzinnego na podstawie ww. decyzji. Obie powódki są właścicielkami mieszkań, których okna wychodzą na plac budowy.

3. Zdaniem powodów inwestycja narusza posiadanie lub grozi wyrządzeniem szkody powodom i właścicielom składających się na nieruchomość lokali.

4. Twierdzenie o możliwych naruszeniach powodowie opierają w szczególności na wnioskach wynikających z prywatnej opinii technicznej inż. A. S. (1) z dnia 10 sierpnia 2021 roku, w której stwierdzono, że skutkiem prac może być osiadanie ław fundamentowych oraz powstanie naprężeń, które spowodują pękanie konstrukcji i przekroczenie S. G. Użytkowania. Równoległym i samoistnym zagrożeniem, które może spotęgować problem jest przewidywany przez inwestora sposób prowadzenia prac oraz brak realnych działań mitygujących. Nadto, powodowie wskazali, że realizacja inwestycji doprowadzi do niemal pewnych immisji w postaci ograniczenia dostępu do światła dziennego w mieszkaniach znajdujących się od strony planowanej inwestycji. Zdaniem powodów, na skutek niewłaściwie dobranej technologii, niezaprojektowania właściwych zabezpieczeń może dojść do awarii, np. w postaci uszkodzenia ściany wykopu. Jako przykład wskazano zasypanie nieruchomości powodów kamieniami podczas czynności przygotowujących do rozpoczęcia robót ziemnych, co stanowiło zagrożenia dla życia i mienia mieszkańców. Jako podstawę prawną powództwa wskazano art. 347 k.c.

(pozew, k. 3-10v)

II.

(stanowisko pozwanej)

5. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych. W pierwszej kolejności pozwana zakwestionowała legitymację procesową powodowej wspólnoty mieszkaniowej, wskazując, że czynności nie odnoszące się do wspólnych praw i obowiązków członków wspólnoty nie są objęte zarządem wspólnym, co oznacza, że uchwała w tym zakresie nie wywołuje skutków prawnych. Nadto, członkowie wspólnoty nie przenieśli na wspólnotę swoich roszczeń w drodze przelewu. W dalszej kolejności pozwana podniosła, że roszczenia powodów wygasły na skutek upływu terminów ustawowych określonych w art. 347 k.c., albowiem prace rozpoczęły się w dniu 5 lipca 2021 roku, a pozew wniesiono dopiero w październiku 2021 roku. Zdaniem pozwanej rzeczywistym źródłem sporu nie jest naruszenie posiadania, lecz sprzeciwianie się przez powodów realizacji inwestycji z uwagi na pogorszenie walorów widokowych. Pozwana zwróciła uwagę na podjęte przez nią czynności faktyczne celem zabezpieczenia słusznych interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich. Wbrew twierdzeniom powodów, według pozwanej, prace są realizowane w bezpiecznej technologii, nieingerującej w stan posiadania powodów, w sposób nie zagrażający mieniu osób trzecich. Zdaniem pozwanej w niniejszej sprawie nie zostały wykazane przesłanki roszczenia o wstrzymanie budowy w postaci stworzenia przez pozwaną groźby naruszenia posiadania oraz istnienia niebezpieczeństwa powstania szkody na nieruchomości powodów.

(odpowiedź na pozew, k. 184-202)

III.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

6. W dniu 25 czerwca 2020 roku właściciele lokali będący członkami powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej „Willa nad morzem” nieruchomości przy ul. (...) w G. podjęli uchwałę o upoważnieniu zarządu wspólnoty do ich reprezentowania przed organami administracji państwowej i sądami w sprawie oddziaływania przyszłej inwestycji w postaci budowy od strony zachodniej dwóch budynków mieszkalnych przez (...) S.A. na budynek przy ul. (...) oraz negatywnych konsekwencji tych oddziaływań. Za uchwałą głosowało 60,25 % udziałów.

(dowód: uchwała z dnia 25 czerwca 2020 roku, k. 17 wraz z listą obecności, k. 18-19)

7. Powódka E. S. (1) jest właścicielką stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) objętego księgą wieczystą o nr (...), natomiast powódka H. P. (1) jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...), objętego księgą wieczystą o nr (...).

(dowód: wydruk z księgi wieczystej nr (...), k. 22, wydruk z księgi wieczystej nr (...), k. 23)

8. Decyzją nr (...).6740.2.6.2020.GC- (...)dz.2229 z dnia 30 września 2020 roku Prezydent Miasta G. zatwierdził projekt budowlany oraz udzielił (...) S.A. sp. komandytowej w G. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz ze zjazdem i niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. (...)/Spacerowej w G. na działkach nr (...), obręb (...) O..

(dowód: decyzja Prezydenta Miasta G. nr (...).6740.2.6.2020.GC- (...)dz.2229, k. 24-27v, 234-249)

9. Na skutek rozpoznania odwołania wniesionego m.in. przez powódkę H. P. (1), decyzją nr WI-I.7840.3.215.2020.GM z dnia 28 stycznia 2021 roku Wojewoda (...) utrzymał decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 30 września 2020 roku.

(dowód: decyzja Wojewody (...) nr WI-I.7840.3.215.2020.GM, k. 28-34v, zaświadczenie z dnia 29 kwietnia 2021r., k. 250)

10. Decyzją decyzją nr WI-I.7840.3.215.2020.GM z dnia 28 stycznia 2021 roku Wojewoda (...) umorzył postępowanie odwoławcze wywołane wniesieniem odwołania m.in. przez powódkę E. S. (1), uznając, że skarżący nie wykazali, że planowana inwestycja będzie miała – w powiązaniu z odpowiednimi przepisami prawa materialnego – bezpośredni wpływ na ich prawa lub obowiązki jako członka wspólnoty mieszkaniowej, a tym samym nie posiadają indywidualnego interesu prawnego i nie przysługuje im prawo do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony.

(dowód: decyzja Wojewody (...) nr WI-I.7840.3.215.2020.GM, k. 68-70)

11. Na decyzję utrzymującą w mocy decyzję o pozwoleniu na budowę skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na ww. decyzję Wojewody (...) wywiedli m.in. powódka H. P. (1) oraz Wspólnota Mieszkaniowa „Willa nad morzem” nieruchomości przy ul. (...) w G..

12. Z kolei, na decyzję o umorzeniu postępowania odwoławczego skargę wywiodła powódka E. S. (1).

(dowód: skarga powódki H. P. z dnia 3 marca 2021r., k. 35-44, skarga powódki WM z dnia 3 marca 2021r., k. 45-49, skarga powódki E. S., k. 71-79)

13. Postanowieniem z dnia 20 maja 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w G. odmówił powódce E. S. (1) wstrzymania zaskarżonej decyzji.

(dowód: postanowienie WSA w Gdańsku z dnia 20 maja 2021r., k. 80-84)

14. Wyrokiem z dnia 14 grudnia 2022 roku wydanym w sprawie o sygnaturze II SA/Gd 211/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w G. oddalił skargę E. S. (1), uznając, że w toku postępowania administracyjnego nie wykazała istnienia indywidualnego, niepokrywającego się z interesem wspólnoty mieszkaniowej, interesu prawnego odnoszącego się bezpośrednio do jej sytuacji prawnej, której przepisy zapewniają ochronę w sferze prawa administracyjnego.

(dowód: wyrok WSA z dnia 14 grudnia 2022r. wraz z uzasadnieniem, k. 630-639)

15. Nadto, wyrokiem z tego samego dnia wydanym w sprawie o sygnaturze II SA/Gd 213/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w G. oddalił skargi H. P. (1) i Wspólnoty Mieszkaniowej. W uzasadnieniu WSA wskazał na brak podstaw do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji administracyjnej, a także do wznowienia postępowania administracyjnego. Nadto, Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego.

(dowód: wyrok WSA z dnia 14 grudnia 2022 r. wraz z uzasadnieniem, k. 640-683)

16. Postanowieniem z dnia 15 listopada 2023 roku Naczelny Sąd Administracyjny odmówił powódkom H. P. (1) i wspólnocie mieszkaniowej wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

(dowód: postanowienie NSA z dnia 15 listopada 2023 r. wraz z uzasadnieniem, k. 626-629)

17. Teren budowy był dwukrotnie kontrolowany przez pracowników Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, którzy nie stwierdzili żadnego zagrożenia dla życia i mienia. W trakcie kontroli budowa była należycie ogrodzona, a także była umieszczona tablica informacyjna.

(dowód: zeznania świadka J. K. (1), płyta CD k. 446)

18. Decyzją nr (...) z dnia 9 listopada 2021 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w G. stwierdził brak podstaw do nałożenia obowiązków określonych w art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego w odniesieniu do robót budowlanych związanych z realizacją budynku mieszkalnego z garażem podziemnym przy ul. (...)/Spacerowej w G..

(dowód: decyzja nr (...), k. 364-366, zeznania świadka J. K. (1), płyta CD k. 446)

19. Na podstawie umowy z dnia 27 lipca 2021 roku pozwana powierzyła T. F. prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w T. wykonanie kompleksowych robót ziemnych związanych z wykopem pod budynek mieszkalny wielorodzinny (...) z garażem podziemnym przy ul. (...)/Spacerowej w G..

(dowód: umowa z dnia 27 lipca 2021 r., k. 491-494 wraz z załącznikami, k. 495—504 oraz aneksami, k. 505-506)

20. W dniu 10 maja 2021 roku pozwana zawarła umowę z (...) S.A. z siedzibą w G. dotyczącą usunięcia istniejącej kolizji polegającej na tym, że sieć (urządzenie) elektroenergetyczna uniemożliwia mu zabudowę terenu. Usunięcie kolizji miało nastąpić poprzez przebudowę istniejących sieci elektroenergetycznych zgodnie z warunkami przebudowy w dwóch etapach: etap przejściowy – demontaż złącza kablowego ZK 15kV wraz z przebudową linii SN z tym związanych oraz etap docelowy – budowa wkomponowanej stacji transformatorowej T- (...) Osiedle (...) wraz z przebudową linii SN i nn z tym związanych.

(dowód: umowa z dnia 10 maja 2021 r., k. 509-510)

21. Z kolei, na podstawie umowy z dnia 7 kwietnia 2021 roku pozwana powierzyła R. G. prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w R. karczowanie terenu inwestycji.

(dowód: umowa z dnia 7 kwietnia 2021r., k. 512-512v wraz z załącznikami, k. 513-516)

22. Decyzją z dnia 20 sierpnia 2020 roku (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków w G. pozwolił pozwanej na usunięcie drzew, krzewów kolidujących z projektem zagospodarowania terenu.

(dowód: decyzja (...) z dnia 20 sierpnia 2020r., k. 517-517v, decyzja z dnia 19 listopada 2020r., k. 518)

23. W czerwcu 2021 roku pozwana powierzyła obowiązki:

- kierownika budowy mgr inż. G. W. (1) – posiadającej uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno – budowlanej;

- inspektora nadzoru inwestorskiego branży elektrycznej K. Z. (1) – posiadającemu uprawnienia budowlane bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych;

- inspektora nadzoru inwestorskiego branży konstrukcyjno – budowlanej mgr inż. T. K. (1) - posiadającemu uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno – budowlanej;

- inspektora nadzoru inwestorskiego branży wodno – kanalizacyjnej, c. o. i wentylacyjnej J. K. (2), posiadającemu uprawnienia budowlane bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych.

(dowód: oświadczenie G. W. z dnia 14 czerwca 2021r., k. 217 wraz z decyzją o nabyciu uprawnień budowlanych, k. 218-219 oraz zaświadczeniem, k. 220, oświadczenie K. Z., k. 222 wraz z decyzją o nabyciu uprawnień budowlanych, k. 224-225 oraz zaświadczeniem, k. 223, oświadczenie T. K., k. 226 wraz z decyzją o nabyciu uprawnień budowlanych, k. 227-228 oraz zaświadczeniem, k. 229, oświadczenie J. K., k. 230 wraz z decyzją o nabyciu uprawnień budowlanych, k. 231-232 oraz zaświadczeniem, k. 233)

24. W dniu 5 lipca 2021 roku w dzienniku budowy kierownik budowy G. W. (1) dokonała pierwszego wpisu dotyczącego prac porządkowych związanych z przygotowaniem zaplecza budowy. Kolejny wpis kierownika budowy z dnia 20 lipca 2021 roku dotyczył wykonania wycinki drzew zgodnie z decyzją administracyjną.

(dowód: dziennik budowy, k. 252-258, zeznania świadka G. W. (1), płyta CD k. 446, zeznania świadka B. R., płyta CD k. 446, zeznania świadka D. G., płyta CD k. 446, zeznania świadka T. K. (1), płyta CD k. 446)

25. W okresie od lipca do połowy sierpnia 2021 roku zostały wykonane prace związane z niwelacją terenu. Przedmiotowe prace miały na celu przygotowanie gruntu pod prace związane z palowaniem i obudową wykopu. Pod koniec lipca zostało wykonane pełne ogrodzenie.

(dowód: zeznania świadka G. W. (1), płyta CD k. 446, zeznania świadka B. R., płyta CD k. 446, zeznania świadka D. G., płyta CD k. 446, zeznania świadka T. K. (1), płyta CD k. 446, zeznania świadka J. F., płyta CD k. 525, k. 707v, k. 709)

26. Na początku sierpnia 2021 roku wykonawca ustawił tablicę informacyjną od ul. (...), gdzie znajduje się wjazd na teren budowy. W sierpniu zamieszczono również banery reklamowe (...) Komfort nieopodal terenu budowy.

27. W dniu 28 lipca 2021 roku geodeta dokonał w dzienniku budowy wpisu dotyczącego wytyczenia budynków pod wykop zgodnie z projektem. W dniu 4 sierpnia 2021 roku inspektor nadzoru inwestorskiego K. Z. (1) zamieścił wpis o rozpoczęciu prac związanych z likwidacją kolizji energetycznej (etap 1), a w dniu 6 sierpnia 2021 roku o zakończeniu prac elektrycznych związanych z likwidacją złącza SN. W dniu 6 września 2021 roku M. G. (1) z firmy (...) dokonał w dzienniku budowy wpisu o rozpoczęciu prac związanych z wykonaniem tymczasowej obudowy wykopu. Prace te były wykonywane przy pomocy wiertnicy. Tego samego dnia T. K. (1) odebrał ww. prace związane z budową kosza zbrojeniowego pali (...), wskazując, że zostały wykonane zgodnie z projektem wykonawczym, a także zwrócił się do kierownika budowy o dopilnowanie właściwego wbudowania zbrojenia, zgodnie z opisem w projekcie. W dniu 9 września 2021 roku wykonawca dokonał wpisu o zakończeniu wykonania pali (...).

(dowód: dziennik budowy, k. 252-258, zeznania świadka G. W. (1), płyta CD k. 446, zeznania świadka B. R., płyta CD k. 446, zeznania świadka T. K. (1), płyta CD k. 446, zeznania świadka M. G. (1), płyta CD k. 446, zeznania świadka K. Z. (1), płyta CD k. 446)

28. Przed przystąpieniem do palowania zabezpieczono tarasy mieszkańców budynku przy ul. (...), którzy wyrazili na to zgodę, poprzez instalację folii i płyt pilśniowych. Podczas palowania świder zahaczył o ławę fundamentową, która przechodziła z nieruchomości sąsiedniej i uszkodził ogrodzenie. Wykonawca skuł część ławy znajdującej się na nieruchomości inwestora.

29. Palowanie polegało na wywierceniu otworu w gruncie, zalaniu go betonem i umieszczeniu kosza zbrojeniowego i było prowadzone na działce inwestora.

30. Palowanie miało miejsce wówczas, gdy na tarasach nieruchomości przy ul. (...) nie przebywały żadne osoby. W trakcie prac dochodziło do incydentów zakłócających ich realizację - jedna z mieszkanek budynku wyszła na taras w celu opalania się, zaś inny z mieszkańców zagroził wezwaniem Policji, jeśli wykonawca nie wstrzyma pracy.

31. Projekt technologiczny przygotowany przez firmę (...) nie przewidywał ścianek L..

(dowód: zeznania świadka M. G. (1), płyta CD k. 446, zeznania świadka B. P., płyta CD k. 525, k. 708, k. 709)

32. W trakcie robót wykonawca zabezpieczył jezdnię i chodniki foliami, aby nie zanieczyścić nieruchomości sąsiedniej.

(dowód: zeznania świadka B. R., płyta CD k. 446, zeznania świadka D. G., płyta CD k. 446, zeznania świadka K. Z. (1), płyta CD k. 446)

33. Roboty budowlane były wykonywane zazwyczaj w godzinach od 7 do 17 (czasem od 6).

(dowód: zeznania świadka D. G., płyta CD k. 446)

34. W dniu 30 września 2021 roku wykonawca zgłosił wykonanie przyłącza kanalizacji sanitarnej i przyłączenia wodociągowego, co tego samego dnia odebrał inspektor nadzoru inwestorskiego J. K. (2). W dniu 4 października 2021 roku kierownik budowy dokonała wpisu o rozpoczęciu wykonywania wykopu pod fundamenty.

(dowód: dziennik budowy, k. 252-258, protokoły częściowego odbioru robót, k. 259-261)

35. W trakcie robót nie wystąpiło zjawisko spływania wód gruntowych na nieruchomości sąsiednie ani też nie powstał lej depresyjny na skutek odsączania wody. Poziom wód gruntowych znajduje się poniżej wykopu.

36. Przy wykonywaniu prac związanych z betonowaniem w temperaturze poniżej 5 ͦC wykonawca stosował nagrzewnice. Urządzenia były wyłączane około godz. 22.

(dowód: zeznania świadka G. W. (1), płyta CD k. 446, zeznania świadka K. K., płyta CD k. 446)

37. W trakcie wykonywania palowania miał miejsce incydent polegający na obsypaniu piaskiem i kamieniami jednego z tarasów budynku przy ul. (...), na skutek czego doszło do pęknięcia płytek. Pozwana zaoferowała poszkodowanemu rekompensatę w postaci wymiany płytek. W sierpniu 2021 roku mieszkańcy nieruchomości przy ul. (...) skarżyli się na hałasy związane z wykonywaniem prac niwelacyjnych. Nadto, jeden z mieszkańców zarzucił inwestorowi, że w trakcie wichury z terenu budowy został przeniesiony na taras jednego z lokali element blachy.

38. Prace związane z wykonanie wykopu były realizowane na podstawie projektu wykonawczego sporządzonego przez mgr inż. B. P., posiadającego uprawnienia do projektowania w specjalności konstrukcyjno – budowlanej bez ograniczeń z czerwca 2020 roku. Przedmiotowy projekt został przygotowany na podstawie wizji lokalnej oraz dokumentacji udostępnionej przez inwestora obejmującej m.in. wyniki badań geologicznych gruntu.

39. Przedmiotowy projekt przewidywał obudowę wykopu jako palisadę z pali wierconych (...) o średnicy 600 w rozstawie osiowym co 180 cm z wypełnieniem przestrzeni pomiędzy palami opinką drewnianą grubości min. 10 cm. Elementy palisady jako obudowa tymczasowa wykopu w całym zakresie pracująca wspornikowo. Na długości sąsiedniego budynku czterokondygnacyjnego od strony wschodniej z uwagi na poziom posadowienia kondygnacji podziemnej w przestrzeń pomiędzy palami rozstawionymi co 1,8 m wprowadzono dwa krótsze pale (...) średnicy 600 (w zastępstwie opinki drewnianej) pracujące wspornikowo przenoszące naprężenia z sąsiedniego budynku. Palisadę zaprojektowano jako wykonaną z powierzchni terenu istniejącego, na wcześniej wykonanej platformie roboczej, utrzymując stałą wysokość wierzchu pala 16,99 m n.p.m. Z uwagi na fakt, iż wody gruntowej nie nawiercono, projekt nie przewidywał odwodnienia dna wykopu od wód gruntowych. W projekcie wskazano, że wybrana metoda wykonania zabezpieczeń wykopu na czas prowadzonych prac ziemnych w obrębie inwestycji jest bezwibracyjna i nie wpłynie negatywnie na sąsiednie tereny.

(dowód: projekt wykonawczy obudowy wykopu, k. 469-490, zeznania świadka T. K. (1), płyta CD k. 446, zeznania świadka T. D., płyta CD k. 525, k. 707v, k. 709, zeznania świadka B. P., płyta CD k. 525, k. 708, k. 709)

40. Do realizacji inwestycji została zastosowana technologia przewidziana w projekcie.

(dowód: zeznania świadka Z. R., płyta CD k. 525, k. 707, k. 709)

41. W trakcie realizacji budowy na nieruchomość powodów przenikał pył, piasek, kamienie, zabrudzeniu ulegały okna, tarasy. Ponadto, z terenu budowy dobiegał hałas. Powódka H. P. (3) zaprzestała otwierania okien oraz korzystania z tarasu.

(dowód: zeznania świadka M. G. (2), płyta CD k. 570, przesłuchanie powódki H. P. (3), płyta CD k. 570, zeznania członka zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej M. W., płyta CD k. 570)

42. Powódka zleciła mgr inż. A. S. (1) - posiadającemu uprawnienia budowlane bez ograniczeń w specjalności konstrukcyjno – budowlanej – sporządzenie opinii technicznej w celu określenia stopnia oddziaływania inwestycji pozwanej na istniejący budynek przy ul. (...) w G.. W opinii rzeczoznawca stwierdził, że w zależności od poziomu wód gruntowych, w celu wykonania fundamentowania nowego budynku, może zaistnieć potrzeba ich odsączenia. W wyniku odsączania wody powstaje lej depresyjny. Lej ten swoim oddziaływaniem wpłynie na nośność gruntu pod ławami fundamentowymi istniejącego budynku. Przy odsączaniu wody może dojść do osiadnięcia ław. W wyniku ruchu ław powstaną naprężenia w konstrukcji budynku. Naprężenia spowodują powstanie pęknięć. Zostanie przekroczony S. G. Użytkowania. Nadto, podczas prowadzenia prac koniecznym będzie zastosowanie maszyn udarowych, tj. zagęszczanie gruntu, ewentualne wbijanie elementów ścianek L.. Podczas prowadzenia prac udarowych, przez grunt, będą przenoszone drgania na istniejący budynek. W wyniku wystąpienia drgań może dojść do pęknięcia konstrukcji lub do pęknięć elementów wykończenia z konstrukcją. Pęknięcia mogą pojawić się na łączeniu ścianek działowych ze ścianą nośną, w naprożach okien, na łączeniu wieńca żelbetowego ze ścianą murowaną itp. Rzeczoznawca stwierdził również, że podczas budowy będą występowały czynniki uciążliwe jak hałas czy pył.

(dowód: ekspertyza techniczna z dnia 10 sierpnia 2021r., k. 50-51)

43. Nadto, powódka zleciła architektowi M. K. (1) sporządzenie ekspertyzy technicznej dotyczącej parametrów nasłonecznienia wybranych lokali mieszkalnych w budynku przy ul. (...) w G.. W przedmiotowej ekspertyzie wskazano, że po realizacji spornego budynku czas nasłonecznienia w lokalu nr (...) zostanie ograniczony w sposób ponadnormatywny, nie zapewniający minimalnego czasu nasłonecznienia wynoszącego 3 h w dniach równonocy, a także że w celu zapewnienia temu lokalowi normatywnego czasu nasłonecznienia należałoby ograniczyć kubaturę ostatniej kondygnacji budynku w jej południowo – wschodnim narożniku.

(dowód: ekspertyza techniczna, k. 533-542)

44. W dniu 17 września 2021 roku pozwana wystosowała pismo do wszystkich mieszkańców budynku przy ul. (...) z informacją o planowanym zakończeniu prac ziemnych oraz rozpoczęciu prac ogólnobudowlanych związanych ze wznoszeniem szkieletu budynku. Jednocześnie, pozwana poinformowała o powołaniu K. K. na funkcję koordynatora do spraw relacji sąsiedzkich, którego zadaniem miał być kontakt z mieszkańcami nieruchomości sąsiednich. W piśmie podano dane kontaktowe do koordynatora tj. numer telefonu oraz adres poczty elektronicznej.

(dowód: zeznania świadka G. W. (1), płyta CD k. 446, zeznania świadka K. K., płyta CD k. 446)

45. W okresie od 2-16 sierpnia 2021 roku na zlecenie pozwanej, po uzyskaniu zgody powodowej wspólnoty mieszkaniowej, dr J. F. wykonał przedinwestycyjną inwentaryzację m.in. budynku mieszkalnego przy ul. (...) w G., polegającą na udokumentowaniu stanu nieruchomości na wypadek wystąpienia szkód w trakcie budowy. Przedmiotowa inwentaryzacja została przekazana także wspólnocie mieszkaniowej. Rzeczoznawca stwierdził, że ogólny stan nieruchomości przy ul. (...) był dobry, choć niektóre lokale miały istotne uszkodzenia. Przedmiotowa inwentaryzacja została wykonana na podstawie oględzin nieruchomości oraz poszczególnych lokali. W oględzinach autorowi towarzyszył inspektor budowlany powołany przez powodową wspólnotę mieszkaniową.

(dowód: przedinwestycyjna inwentaryzacja budynków, k. 262-362, zeznania świadka B. R., płyta CD k. 446, zeznania świadka K. K., płyta CD k. 446, zeznania świadka J. F., płyta CD k. 525, k. 707v, k. 709)

46. W dniu 29 listopada 2022 roku pozwany złożył w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego wniosek o udzieleniem pozwolenia na użytkowanie, zawiadamiając o zakończeniu budowy. Organ nadzoru budowlanego nie wniósł w terminie sprzeciwu w drodze decyzji.

(dowód: zaświadczenie (...) z dnia 14 grudnia 2022r., k. 625)

Sąd zważył co następuje:

IV.

47. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków G. W. (1), B. R., D. G., T. K. (1), M. G. (1), K. Z. (1), K. K., J. K. (1), T. D., B. P., Z. R., J. F. i M. G. (2), a także dowodu z przesłuchania stron.

(ocena dowodów)

48. Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci odpisów decyzji administracyjnych oraz odpisów wyroków sądów administracyjnych mają charakter dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 k.p.c. i w związku z tym korzystają z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, czego w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała. Ponadto, za w pełni wiarygodne Sąd uznał także dokumenty prywatne szczegółowo wymienione w ustaleniach stanu faktycznego. Przedmiotowe dokumenty nie noszą żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, stąd nie ma podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Zresztą żadna ze stron nie wnosiła zastrzeżeń co do ich autentyczności, czy też zgodności przedstawionych odpisów z oryginałami dokumentów.

49. Sąd dał również wiarę zeznaniom świadków G. W. (1), B. R., D. G., T. K. (1), M. G. (1), K. Z. (1), K. K. odnośnie do daty rozpoczęcia i przebiegu prac budowlanych, sposobu ich prowadzenia, zgodności robót z zasadami sztuki budowlanej i oddziaływania inwestycji na nieruchomość sąsiednią. Zważyć należy, iż wszystkie wymienione powyżej osoby brały udział w realizacji inwestycji bądź w charakterze wykonawców (M. G. (1)), bądź uczestników procesu budowlanego (kierownik budowy, inspektorzy nadzoru inwestorskiego), a więc posiadały szczegółową wiedzę o przebiegu realizacji inwestycji. Podkreślić należy, iż zeznania wymienionych osób były ze sobą zbieżne i wzajemnie się uzupełniały. Z zeznań tych – zdaniem Sądu – wyłania się dość spójny obraz przebiegu prac przygotowawczych oraz budowlanych. Zeznania te korelują również z zapisami dziennika budowy. Strona powodowa nie przedstawiła żadnych dowodów, które pozwoliłyby na zakwestionowanie wiarygodności zeznań ww. świadków.

50. Nadto, żadnych wątpliwości co do wiarygodności nie budziły zeznania świadka J. K. (1) (piastuna organu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w G.) co do przebiegu i wyników kontroli przeprowadzonej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego na terenie budowy. Świadek zeznała, że na skutek przeprowadzonych przez ww. organ kontroli na placu budowy nie stwierdzono żadnych nieprawidłowości co do należytego zabezpieczenia i oznaczenia terenu budowy, w szczególności nie stwierdzono zagrożenia dla życia i mienia. Zeznania świadka znajdują potwierdzenie w treści dołączonej do akt niniejszego postępowania decyzji administracyjnej wydanej przez organ nadzoru budowlanego.

51. Sąd nie dopatrzył się również do podstaw do kwestionowania wiarygodności zeznań świadków B. P., T. D. i Z. R. w zakresie dotyczącym bezpieczeństwa przyjętych rozwiązań architektonicznych i projektowych oraz braku ingerencji przyjętych w projekcie rozwiązań na nieruchomość powodów. Jeśli chodzi o zeznania pierwszego z wymienionych świadków, to korelują one z treścią załączonego do akt sprawy projektu wykonawczego wykopu, którego świadek był autorem. Z kolei, dwaj pozostali świadkowie uczestniczyli w przygotowaniu projektu budowlanego bądź w charakterze projektanta bądź sprawdzającego. Świadkowie zgodnie zeznali, że przyjęte przez nich rozwiązania dotyczące posadowienia budynku realizowanego przez pozwanego inwestora, odległości od granic nieruchomości sąsiednich, a także wpływu na nieruchomości sąsiednie m.in. w zakresie dostępu do światła słonecznego są zgodne z obowiązującymi normami technicznymi. O wiarygodności zeznań obu świadków może świadczyć fakt, iż w toku postępowania administracyjnego oraz sądowoadministracyjnego nie dopatrzono się żadnych naruszeń przepisów budowlanych przy projektowaniu budynku. Należy także zwrócić uwagę, iż zgodnie z art. 95 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie (np. projektanci), które dopuściły się czynów szczegółowo wymienionych w tym przepisie podlegają odpowiedzialności zawodowej. Nadto, w myśl przepisów odrębnych (np. ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów i inżynierów budownictwa) ponoszą oni odpowiedzialność dyscyplinarną, zawodową a nawet karną za naruszenie przepisów oraz zasad wiedzy technicznej lub urbanistycznej. Tymczasem, w stosunku do żadnego z wymienionych powyżej świadków nie zapadło orzeczenie stwierdzające naruszenie obowiązujących przepisów oraz zasad wiedzy technicznej przy wykonywaniu czynności zawodowych związanych ze sporządzeniem projektu spornego budynku, co dodatkowo świadczy o należytym wykonaniu przez nich obowiązków.

52. Ponadto, wątpliwości Sądu nie budzą zeznania świadka J. F. odnośnie do przebiegu wykonywanych przez niego prac związanych ze sporządzeniem inwentaryzacji stanu technicznego nieruchomości sąsiednich, na które potencjalnie realizowana przez pozwanego inwestycja mogła oddziaływać. Zeznania świadka w tym zakresie należało uznać za szczere, niesprzeczne z innymi dowodami zebranymi w sprawie.

53. Jeśli natomiast chodzi o zeznania świadka M. G. (2) oraz dowodu z przesłuchania pozwanych H. P. (1) oraz M. W. (jako członka zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej) to w znacznym stopniu stanowiły one odzwierciedlenie ich subiektywnych obaw oraz niepokojów związanych z możliwością oddziaływania inwestycji pozwanego na nieruchomości przy ul. (...). Nie ulega wątpliwości, że w trakcie budowy realizowanej przez pozwanego inwestora występowały niedogodności (jak wskazywane przez pozwanych przenikanie pyłu, piasku, kamieni, co powodowało zabrudzenie tarasów czy wnętrz lokali, czy też hałasy), lecz tego typu zjawiska są normalne dla każdej inwestycji. Zeznania świadka M. G. (2) odnośnie do rażącego naruszenia przepisów prawa budowlanego oraz licznych nieprawidłowości przy wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę stanowią wyłącznie jego subiektywną opinię, która nie znalazła potwierdzenia w zebranym w niniejszej sprawie materiale dowodowym i jest sprzeczna z treścią dokumentów urzędowych w postaci ostatecznej decyzji administracyjnej (...) oraz wyroku WSA w Gdańsku.

54. Ostatecznie, na podstawie art. 235² § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd pominął dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu projektowania, technologii i wykonania robót budowlanych, uchylając uprzednio wydane postanowienie dowodowe w tym przedmiocie. Zdaniem Sądu wydanie opinii stało się zbędne, albowiem okoliczności, które miały być wykazane tym dowodem, w tym ocena niebezpieczeństwa robót zostały rozstrzygnięte wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 14 grudnia 2022 roku. Należy podkreślić, że również pozostałe dowody przeprowadzone w toku niniejszego postępowania nie wskazują na niebezpieczeństwo wyrządzenia szkody, które uzasadniałoby wstrzymanie budowy. Zaznaczyć przy tym należy, iż w niniejszej sprawie powodowie dochodzą ochrony posesoryjnej a nie roszczeń odszkodowawczych, stąd kwestia naruszenia przepisów prawa budowlanego i norm technicznych ma znaczenie drugorzędne.

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna roszczenia)

55. Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

56. Podstawę prawną powództwa stanowi art. 347 § 1 k.c., zgodnie z którym posiadaczowi nieruchomości przysługuje roszczenie o wstrzymanie budowy, jeżeli budowa mogłaby naruszyć jego posiadanie albo grozić wyrządzeniem mu szkody. Stosownie do art. 347 §2 k.c. roszczenie może być dochodzone przed rozpoczęciem budowy; wygasa ono, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu miesiąca od rozpoczęcia budowy.

(uchybienie terminowi prekluzyjnemu do wytoczenia powództwa)

57. W pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutu strony pozwanej dotyczącego wygaśnięcia dochodzonego przez powodów roszczenia. Pozwana spółka podniosła bowiem, że pozew został wniesiony już po upływie miesięcznego terminu określonego w przytoczonym powyżej przepisie, a początek tego terminu powinien być liczony od dnia rozpoczęcia budowy, co zgodnie z dziennikiem budowy nastąpiło w dniu 5 lipca 2021 roku.

58. Jak wskazuje się w doktrynie roszczenie o wstrzymanie budowy może być dochodzone jedynie w terminie miesiąca od rozpoczęcia budowy, niezależnie od tego, czy osoba, której posiadanie przez budowę zostało zagrożone, ma taką świadomość. Przepis art. 347 §2 k.c. przewiduje zatem termin prekluzyjny (vide: E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023). Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. W myśl art. 41 ust. 2 powołanej ustawy pracami przygotowawczymi są: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie; wykonanie niwelacji terenu; zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów; wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy. W literaturze przedmiotu na kanwie art. 347 k.c. wskazuje się, iż budowę obiektu budowlanego należy łączyć z fazą wykonawstwa, którą można podzielić na czynności przygotowawcze do budowy (dokonanie pomiarów, ustawienie trwałych instalacji wytyczających precyzyjnie miejsce fundamentów – ław fundamentowych, doprowadzenie energii elektrycznej i wody), rozpoczęcie budowy (wykonanie wykopu, rozpoczęcie wylewania fundamentów), zaawansowaną budowę (wykonanie ścian i stropów), powstanie budynku oraz jego wykończenie i odbiór ( vide: M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021).

59. W świetle powyższego nie ulega zatem wątpliwości, że budowa rozpoczyna się w momencie podjęcia czynności (prac) przygotowawczych. W celu ustalenia chwili rozpoczęcia budowy obiektu realizowanego przez pozwanego należało przeanalizować przede wszystkim zapisy dziennika budowy. Pierwszy zapis w tym dokumencie pochodzi z dnia 5 lipca 2021 roku i dotyczy rozpoczęcia prac porządkowych związanych z przygotowaniem zaplecza budowy. Kolejny zapis z dnia 20 lipca 2021 roku dotyczy wycinki drzew. W dalszej kolejności - wedle dziennika budowy - nastąpiło geodezyjne wytyczenie budynków pod wykop (28 lipca 2021 roku), likwidacja kolizji energetycznej (4-6 sierpnia 2021 roku), a także rozpoczęcie prac związanych z wykonaniem tymczasowej obudowy wykopu (6 września 2021 roku).

60. Z zeznań przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków - będących uczestnikami procesu budowlanego w rozumieniu art. 17 Prawa budowlanego bądź będących wykonawcami robót - wynika, że w międzyczasie zostały wykonane prace związane z niwelacją terenu (od końca lipca do połowy sierpnia 2021 roku), wykonaniem pełnego ogrodzenia (pod koniec lipca). Z kolei, na początku sierpnia 2021 roku wykonawca ustawił tablicę informacyjną w miejscu widocznym dla osób trzecich tj. od ul. (...), gdzie znajdował się wjazd na teren budowy. W świetle powyższego należało uznać, że rozpoczęcie budowy rozumiane jako podjęcie prac przygotowawczych nastąpiło już w lipcu 2021 roku. Wprawdzie w swoich zeznaniach w odniesieniu do poszczególnych prac świadkowie nie posługiwali się datami dziennymi (wskazując na połowę czy koniec miesiąca), lecz nawet przyjmując, że prace przygotowawcze ruszyły w dniu 20 lub 28 lipca, to termin do wniesienia pozwu upłynął odpowiednio z dniem 20 lub 28 sierpnia 2021 roku. W pierwszej połowie sierpnia 2021 roku fakt rozpoczęcia budowy powinien być oczywisty dla każdego mieszkańca budynku przy ul. (...). W tym czasie wykonywane były bowiem prace jednoznacznie świadczące o realizacji prac budowlanych jak przełożenie linii energetycznej czy też wykonanie ogrodzenia. W tym czasie w miejscu widocznym dla mieszkańców budynku przy ul. (...) postawiono także tablicę informacyjną. Nadto, należało mieć na względzie, że w okresie 2-16 sierpnia 2021 roku J. F. - na zlecenie pozwanej - przygotowywał przedinwestycyjną inwentaryzację m.in. budynku mieszkalnego przy ul. (...) w G.. Z przygotowaniem inwentaryzacji związane były oględziny nieruchomości oraz poszczególnych lokali, które zostały przeprowadzone z udziałem inspektora budowlanego powołanego przez powodową wspólnotę mieszkaniową. Sama inwentaryzacja została przekazana wspólnocie mieszkaniowej.

61. W konsekwencji, nawet przyjmując najbardziej liberalną wykładnię terminu rozpoczęcia budowy i tak należało dojść do wniosku, iż wniesienie pozwu w niniejszej sprawie nastąpiło z uchybieniem terminu określonego w art. 347 §2 k.c. Pozew został bowiem wniesiony dopiero w dniu 29 września 2021 roku. Z uwagi na powyższe, powództwo podlegało oddaleniu na podstawie art. 347 §2 k.c.

(brak legitymacji czynnej po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej „Willa nad morzem”)

62. W dalszej kolejności należało rozważyć zarzut pozwanego dotyczący braku legitymacji procesowej czynnej powodowej wspólnoty mieszkaniowej. Jak wskazuje się w doktrynie roszczenie z tytułu wstrzymania budowy przysługuje posiadaczowi i współposiadaczowi nieruchomości, której posiadanie, w związku z budową, może być naruszone. Może być nim posiadacz samoistny, posiadacz zależny lub posiadacz służebności. Nie ma znaczenia rodzaj posiadanej nieruchomości oraz dobra lub zła wiara posiadacza. Dzierżyciel i prekarzysta nie mają legitymacji do działania na podstawie art. 347 k.c. ( vide: M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023).

63. Zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

64. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. W świetle przepisów ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, która zgodnie z art. 6 ustawy posiada zdolność prawną i sądową. Wspólnota mieszkaniowa może zatem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. W orzecznictwie dominuje pogląd, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego – jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 33¹ k.c., charakteryzującą się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych tzw. osób ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych. Powstaje nie na skutek czynności prawnej, lecz z mocy samego prawa, w momencie wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Wspólnota nie podlega też likwidacji, gdyż istnieje tak długo, jak długo występuje stan, od którego ustawa uzależnia powstanie tego podmiotu. Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i utrzymanie tej nieruchomości w stanie niepogorszonym.

65. W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 roku, III CZP 65/07 (OSNC 2008/7-8/69), stanowiącej zasadę prawną, Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Jak podniesiono w uzasadnieniu uchwały zaaprobowanie poglądu, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Z uzasadnienia wspomnianej uchwały wynika ponadto, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. W licznych przepisach ustawy o własności lokali jest mowa o zarządzaniu nieruchomością wspólną (por. np. art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 ustawy), przy czym ustawodawca posługuje się zamiennie określeniami „zarządzanie nieruchomością wspólną” oraz „zarząd nieruchomością wspólną”. Ponadto w art. 17 ustawy o własności lokali uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania „dotyczące” nieruchomości wspólnej. Uregulowania te pozwalają na sformułowanie wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem tylko praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 roku, I CSK 118/08, LEX nr 658169).

66. Biorąc powyższe pod uwagę, należało stwierdzić, że w kompetencjach wspólnoty mieszkaniowej mieszczą się wyłącznie czynności dotyczące zarządu nieruchomością wspólną. Należy mieć na względzie, że posiadanie składa się z dwóch elementów składowych: corpus, tj. faktycznego władania rzeczą oraz animus, tj. nastawienia psychicznego posiadacza do rzeczy w postaci animus rem sibi habendi (posiadania rzeczy dla siebie, jak właściciel – posiadanie samoistne) lub animus rem alieno nomine habendi (posiadania rzeczy cudzej jak najemca, itd. – posiadanie zależne). W ocenie Sądu oba ww. elementy, corpus i animus występowały jedynie po stronie właścicieli lokali, stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości. Mając na względzie zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, cel jej działania (zarząd nieruchomością wspólną, a więc wykonywanie czynności związanych z gospodarowaniem tą nieruchomością, które to czynności są wykonywane w interesie członków wspólnoty), należało uznać, że wspólnota mieszkaniowa nie może przez swoje organy sprawować władztwa faktycznego nad rzeczą, nie może być posiadaczem nieruchomości, a tym samym nie może ona dochodzić roszczenia opartego na ochronie posesoryjnej. Jednocześnie należy wskazać, że właściciele lokali nie dokonali przelewu przysługujących im roszczeń na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. W związku z powyższym powództwo wytoczone przez powodową Wspólnotę Mieszkaniowa „Willa nad morzem” nieruchomości przy ul. (...) w G. podlegało oddaleniu a limine z uwagi na brak legitymacji procesowej.

(przesłanki ochrony, o której mowa w art. 347 §1 k.c.)

67. Z powyższych względów merytorycznemu rozpoznaniu pod kątem zasadności roszczenia posesoryjnego przewidzianemu w art. 347 k.c. podlegały jedynie roszczenia powódek H. P. (1) i E. S. (1).

68. Na wstępie należy wyjaśnić, że przesłankami roszczenia przewidzianego w art. 347 § 1 k.c. są: 1) budowa 2) zagrożenie naruszenie posiadania lub zagrożenie wyrządzenia szkody posiadaczowi. Jeśli chodzi o pierwszą z wymienionych przesłanek, to definicję budowy zawiera art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem przez budowę należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. W doktrynie przeważa stanowisko, że budowa realizowana musi być na gruncie sąsiednim, a nie na gruncie samego posiadacza ( vide: M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021; uchwała z 7 grudnia 1970 r., III CZP 75/70, OSNCP 1971, Nr 7–8, poz. 127; odmiennie: postanowienie Sądu Najwyższego z 4 lipca 1969 r., III CRN 462/68, OSPiKA 1970, Nr 7, poz. 157). W rozpatrywanym przypadku nie było sporu co do tego, że pozwana spółka realizowała budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wraz ze zjazdem i niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. (...)/Spacerowej w G. na działkach nr (...), obręb (...) O., które stanowiły własność inwestora. Z okoliczności sprawy nie wynika, aby jakakolwiek część inwestycji była realizowana na nieruchomości, której powódki są współwłaścicielkami.

69. Jeśli chodzi o kolejną przesłankę roszczenia posesoryjnego przewidzianego w art. 347 k.c. to dotyczy ona skutku budowy, przy czym wystarczające jest wystąpienie jednego z dwóch wskazanych w tym przepisie skutków. Jeśli chodzi o pierwszy z przewidzianych skutków budowy w postaci zagrożenia naruszenia posiadania, to należy zauważyć, że wystąpienie przesłanki niebezpieczeństwa naruszenia posiadania nie jest zależne od bezpośrednich działań wobec cudzego posiadania. Mogą one zostać rozpoczęte lub w całości być prowadzone na innej nieruchomości, a jednak zagrażać posiadaniu sąsiedniego gruntu ( vide: M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023). Zagrożenie to musi być rzeczywiste, nie urojone i obiektywnie wielkie. W przypadku groźby naruszenia posiadania nie musi de facto prowadzić do wyzucia z posiadania. Wystarczy, że występujące zagrożenie prowadzi do ograniczenia władztwa faktycznego, niekoniecznie do wyzucia z posiadania ( vide: J. Ciszewski, P. Nazaruk (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, LEX/el 2023). W zależności od okoliczności konkretnego przypadku groźba może dotyczyć wkroczenia budowy w przestrzeń sąsiadującej nieruchomości np. utrata poziomego oparcia nieruchomości sąsiedniej wskutek wykopania głębokich fundamentów czy przekroczenie granicy gruntu sąsiedniego ( vide: M. B.-S., G. K., A. S., Sąsiedztwo nieruchomości. Komentarz, WK 2014).

70. Nadto, należy mieć na względzie, że zgodnie z przeważającym w doktrynie poglądem prawnym roszczenie o wstrzymanie budowy uregulowane w art. 347 k.c. nie ma zastosowania, jeśli doszło do samowolnego naruszenia posiadania, bez względu na to, czy samowolne naruszenie posiadania pozostaje w związku z prowadzeniem budowy. W przypadkach, w których dochodzi do samowolnego naruszenia posiadania, jego ochronie służy roszczenie posesoryjne wynikające z art. 344 k.c. ( vide: uchwała Sądu Najwyższego z 7 grudnia 1970 r., III CZP 75/70, OSNCP 1971, Nr 7, poz. 127; uchwała Sądu Najwyższego z 12 września 1974 r., III CZP 54/74, OSNCP 1975, Nr 5, poz. 79). W przypadku roszczenia przewidzianego w art. 347 k.c. mamy do czynienia jedynie z zagrożeniem naruszenia posiadania nieruchomości lub zagrożeniem wyrządzenia szkody, czyli z pewnym stanem potencjalnym, któremu nie można byłoby przeciwdziałać za pomocą klasycznego roszczenia posesoryjnego ( vide: K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 31, Warszawa 2023; podobnie M. Balwicka-Szczyrba i inni, Sąsiedztwo nieruchomości...; A. Kunicki [w:] System Prawa Cywilnego, t. II, 1977, s. 886; J. Gołaczyński, [w:] System Prawa Prywatnego, t. 4, 2021, s. 679; J. Ciszewski, P. Nazaruk (red.), Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, LEX/el 2023).

71. Jeśli zaś chodzi o drugą z przesłanek w postaci zagrożenia wystąpienia szkody, to w orzecznictwie za szkodę w rozumieniu art. 347 § 1 k.c. uważa się wszelkie pogorszenie stanu nieruchomości i jej części składowych, umniejszające ich wartość. Szkoda taka może być następstwem naruszenia substancji nieruchomości czy przestrzeni nad i pod jej powierzchnią ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1969 r., III CRN 462/68, L.). Przykładem rozważanej szkody może być podtopienie domu, spowodowane uszkodzeniem ciągu drenowego, odwadniającego nieruchomość posiadacza, przy realizacji budowy. Zagrożenie powstaniem szkody musi przybrać postać damnum emergens, czyli umniejszenia wartości rzeczy ( vide: J. Ciszewski, P. Nazaruk (red.), Kodeks cywilny. Komentarz...). Zgodnie z obowiązującą w procesie cywilnym zasadą rozkładu ciężaru dowodowego (art. 6 k.c., art. 232 k.p.c.) obowiązek wykazania wymienionych przesłanek spoczywa na stronie powodowej.

72. W ocenie Sądu powódki nie zdołały wykazać w toku niniejszego postępowania, aby zostały spełnione przesłanki ochrony posesoryjnej przewidziane w art. 347 k.c.

73. Strona powodowa nie zaoferowała bowiem żadnego dowodu ani nawet surogatu dowodu, który uprawdopodobniałby, a tym bardziej dowodził, że budowa prowadzona przez stronę pozwaną na nieruchomości sąsiedniej mogłaby naruszać ich posiadanie albo grozić wyrządzeniem im szkody. Swoje twierdzenia dotyczące potencjalnego naruszenia posiadania bądź szkody powódki opierały na prywatnych opiniach sporządzonych na ich zlecenie przez rzeczoznawcę budowlanego A. S. (1) oraz architekta M. K. (1). Podkreślić jednak należy, iż ekspertyza pozasądowa przedłożona przez stronę stanowi jedynie część jej argumentacji faktycznej i prawnej. W orzecznictwie wskazuje się, że gdy strona składa ekspertyzę z intencją uznania jej przez sąd za dowód w sprawie, wówczas istnieją podstawy do przypisania jej znaczenia dowodu z dokumentu prywatnego. Pozasądowa opinia rzeczoznawcy jako dokument prywatny stanowi zatem jedynie dowód tego, że osoba, która ją podpisała, wyraziła zawarty w niej pogląd, nie korzysta natomiast z domniemania zgodności z prawdą zawartych w niej twierdzeń ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 15 stycznia 2010 r., I CSK 199/09, L.). Jako dowód z dokumentu prywatnego opinia pozasądowa jest środkiem dowodowym, którego moc sąd ocenia zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów przewidzianą w art. 233 § 1 k.p.c. Wobec tego podlega ocenie sądu, czy ze względu na indywidualne cechy i okoliczności obiektywne zasługuje na wiarę, czy nie. Wynikiem tej oceny jest przyznanie lub odmówienie dowodowi z dokumentu waloru wiarygodności, ze stosownymi konsekwencjami w zakresie jego znaczenia dla ustalenia podstawy faktycznej orzeczenia.

74. W rozpatrywanym przypadku nie sposób uznać opinii przedstawionych przez stronę powodową za wiarygodny dowód w sprawie. Przede wszystkim twierdzenia zawarte w tych opiniach pozostają w sprzeczności z dokumentami urzędowymi w postaci wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w G. z dnia 14 grudnia 2022 roku wydanego w sprawie o sygnaturze akt II SA/Gd 213/21 oraz ostatecznej decyzji administracyjnej Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w G. nr (...) z dnia 9 listopada 2021 roku. Zważyć należy, iż zgodnie z art. 244 §1 k.p.c. dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo zaświadczone. W myśl art. 252 k.c. strona, która zaprzecza prawdziwości dokumentu urzędowego albo twierdzi, że zawarte w nim oświadczenia organu, od którego dokument ten pochodzi, są niezgodne z prawdą, powinna okoliczności te udowodnić. Oznacza to, że ciężar wykazania, iż ww. dokumenty urzędowe zawierają niezgodne z prawdą oświadczenia spoczywał na stronie powodowej. Jednak w toku niniejszego postępowania powódki takich dowodów nie przedstawiły. Ponadto, przedstawione przez stronę powodową ekspertyzy nie zostały sporządzone w sposób należyty. W opinii technicznej A. S. jest np. mowa o tym, że prace będą obejmowały wbijanie elementów ścianek L., choć przewidziana w projekcie technologia nie przewidywała w ogóle takich prac. Z kolei, jak wynika z uzasadnienia wyroku WSA, ekspertyza M. K. nie zawiera danych metrycznych dotyczących wysokości budynków (w odróżnieniu od analizy nasłonecznienia sporządzonej na zlecenie inwestora).

75. Jak wskazano powyżej naruszenie posiadania, o którym mowa w art. 347 k.c. może polegać w zasadzie na przekroczeniu granicy gruntu przy prowadzeniu budowy albo na takiej ingerencji w grunt, która uniemożliwia lub utrudnia sprawowanie władztwa nad rzeczą. W niniejszej sprawie - opierając się na ww. dokumentach urzędowych - należało uznać, że nie doszło do naruszenia granicy gruntu przy rozpoczęciu budowy. Budowa prowadzona przez pozwanego nie ingerowała także w grunt sąsiedni w sposób bezprawny. Przedmiotowa budowa była prowadzona na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej i zgodnie z jej treścią, co jednoznacznie przesądziły organy administracji publicznej oraz sąd administracyjny. Z zeznań świadka J. K. (1) wynika, iż organ nadzoru budowlanego dwukrotnie przeprowadzał kontrolę na terenie budowy, nie stwierdzając żadnych nieprawidłowości co do należytego zabezpieczenia i oznaczenia terenu budowy, a także nie stwierdzając stanu zagrożenia dla życia i mienia. W konsekwencji, decyzją z dnia 9 listopada 2021 roku (...) stwierdził brak podstaw do nałożenia obowiązków określonych w art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego w odniesieniu do robót budowlanych związanych z realizacją budynku mieszkalnego z garażem podziemnym przy ul. (...)/Spacerowej w G. i nie wstrzymał budowy. Podobnie, nieprawidłowości w zakresie wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz pozwoleniu na budowę nie dopatrzył się Wojewódzki Sąd Administracyjny w G.. W uzasadnieniu wyroku z dnia 14 grudnia 2022 roku WSA nie stwierdził naruszenia przepisów proceduralnych skutkujących stwierdzeniem nieważności decyzji bądź stanowiących podstawę wznowienia postępowania, ale również nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego. Odnośnie do zgłaszanych również w niniejszym postępowaniu zarzutów dotyczących niezgodności projektu budowlanego z przepisami prawa budowlanego, WSA wskazał, że w świetle treści art. 35 ust. 1 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego organ architektoniczno-budowlany nie może ingerować w zawartość merytoryczną projektu budowlanego, a jego ocenie pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, podlega tylko projekt zagospodarowania działki lub terenu. Sąd administracyjny podkreślił, iż odpowiedzialność za merytoryczną zawartość projektu architektoniczno-budowlanego ponosi wyłącznie projektant oraz - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu - sprawdzający projekt, którzy mają obowiązek dołączyć do projektu budowlanego oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej (art. 20 ust. 4 Prawa budowlanego). W rozpatrywanym przypadku takie oświadczenia takie zostały złożone. WSA zauważył, iż za naruszenie obowiązujących przepisów oraz zasad wiedzy technicznej lub urbanistycznej projektantowi grozi, w zależności od stopnia naruszenia, odpowiedzialność dyscyplinarna (art. 45 ust. 1 w zw. z art. 41 pkt 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów, inżynierów budownictwa oraz urbanistów, t.j.: Dz. U. z 2019 r. poz. 1117) albo zawodowa (art. 45 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. w zw. z art. 95 Prawa budowlanego). Nieprzestrzeganie przez projektanta w sposób rażący przy projektowaniu lub wykonywaniu robót budowlanych art. 5 Prawa budowlanego stanowi ponadto wykroczenie podlegające karze grzywny (art. 93 pkt 1 Prawa budowlanego). Odnośnie do zarzutu dotyczącego braku zlecenia przez organ administracji budowlanej badań oraz analiz, WSA stwierdził, że organ procedujący w przedmiocie wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę nie ma możliwości zlecania bądź przeprowadzania samemu badań geologicznych, geotechnicznych czy analizy nasłonecznienia z uwagi na kwestionowanie przez strony postępowania poprawności przedłożonego przez inwestora projektu budowlanego, lecz ma jedynie kompetencje do oceny tego co inwestor przedstawi. Nadto, organ nie ma kompetencji do podważania ocen wyrażonych w projekcie przez jego autorów, którzy odpowiadają za treść sporządzonego projektu i proces budowlany, który na postawie takiego projektu zostanie zrealizowany.

76. W świetle zebranego materiału dowodowego brak jest podstaw do stwierdzenia, że prowadzone przez pozwanego inwestora prace budowlane mogłyby prowadzić do zaburzenia stosunków wodnych, a w konsekwencji do naruszenia stabilności gruntu na którym posadowiony jest budynek zamieszkany przez powodów oraz do jego uszkodzenia. W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził m.in., że z dokumentacji projektowej nie wynika, aby budowa prowadzona przez pozwaną w jakikolwiek sposób zaburzała stosunki wód gruntowych. Zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 4 Prawa budowlanego – w brzmieniu obowiązującym w dacie złożenia wniosku o pozwolenie na budowę – projekt budowlany powinien był zawierać w zależności od potrzeb, wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Złożona przez pozwanego dokumentacja projektowa zawierała m.in. opinię geotechniczną określającą szczegółowe zalecenia pod kątem wykonania obiektu, a także prowadzenia prac ziemnych pod stałym nadzorem geotechnicznym. Podstawą sporządzenia ww. opinii były wyniki badań podłoża gruntowego wykonane w celu ustalenia warunków gruntowo – wodnych polegające na wykonaniu pięciu otworów geotechnicznych i sondowania sondą statyczną (...) do głębokości 4-5,2 m p.p.t. W trakcie przedmiotowych badań nie stwierdzono występowania wód gruntowych do głębokości 9 m p.p.t. Z projektu budowlanego wynika, że wykop pod budynek był zaplanowany na 4 – 4,5 m, a na głębokość 10 m miały zostać wprowadzone bezwykopowo pale zabezpieczające. Należy wskazać, że również materiał dowodowy zebrany w niniejszym postępowaniu nie potwierdza zarzutów powodów. Przesłuchani w charakterze świadków autorzy projektu budowlanego oraz projektu wykonawczego wykupu zgodnie zeznali, że z uwagi na fakt, iż w trakcie badań gruntu wody gruntowej nie nawiercono, projekt w ogóle nie musiał uwzględniać odwodnienia dna wykopu od wód gruntowych.

77. W dalszej kolejności należało stwierdzić, że zagrożenia dla posiadania powodów nie stanowiły prace związane z zabezpieczeniem wykopu. Zważyć należy, iż prace te były realizowane na podstawie projektu wykonawczego sporządzonego przez B. P. przewidującego wykonanie obudowy wykopu jako palisady z pali wierconych (...) o średnicy 600 w rozstawie osiowym co 180 cm z wypełnieniem przestrzeni pomiędzy palami opinką drewnianą grubości min. 10 cm. Jak wskazano w projekcie wybrana metoda wykonania zabezpieczeń wykopu na czas prowadzonych prac ziemnych w obrębie inwestycji była bezwibracyjna i nie wpływała negatywnie na sąsiednie tereny. Z zeznań przesłuchanych w niniejszej sprawie świadków wynika, że prace związane z wykonaniem palisady były w całości prowadzone na terenie działki należącej do inwestora i polegały na wywierceniu otworu w gruncie, zalaniu go betonem i umieszczeniu kosza zbrojeniowego. Oceniając następczo wpływ ww. prac na posiadanie powodów należy stwierdzić, że prace te – poza generowaniem hałasu oraz zanieczyszczeń (np. kamienie spadające na tarasy) – nie wpływały w żaden istotny sposób na nieruchomość powodów. W trakcie prac – jak wskazali świadkowie – doszło jedynie do jednego incydentu związanego z uszkodzeniem ogrodzenia nieruchomości, lecz było to spowodowane niewłaściwym wykonaniem ławy fundamentowej, która przechodziła na nieruchomość inwestora. Podkreślić również należy, że w trakcie dalszej realizacji budowy powodowie nie zgłaszali negatywnego wpływu zrealizowanych robót na stan techniczny budynku zamieszkanego przez powodów.

78. W ocenie Sądu, posiadania powodów nie narusza również ingerencja polegająca na ograniczeniu dotychczasowego nasłonecznienia niektórych lokali mieszczących się w budynku przy ul. (...). Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie posiadacz nieruchomości nie może skutecznie dochodzić wstrzymania budowy z tej przyczyny, że sąsiad buduje tak blisko granicy czy zaprojektował budować tak wysoko, że zasłoni mu widok czy odbierze część światła. Wstrzymanie z tych przyczyn budowy można dochodzić tylko powództwem negatoryjnym (art. 251 w związku z art. 222 §2 k.c.) ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 1969r., III CRN 462/68, L.). W świetle przytoczonego judykatu ograniczenie nasłonecznienia na skutek budowy mogłoby ewentualnie stanowić immisję.

79. Niezależnie od powyższego należy stwierdzić, że z uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w G. wynika, że ograniczenie nasłonecznienia niektórych lokali w budynku przy ul. (...) nie narusza przepisów prawa budowlanego. Sąd administracyjny stwierdził bowiem, że przedstawiona przez inwestora analiza nasłonecznienia dla pomieszczeń mieszkalnych budynku przy ul. (...) spełnia wymagania przewidziane w § 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z tym przepisem w mieszkaniach wielopokojowych przynajmniej dla jednego pokoju powinien być zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 700-1700. Projekt budowlany niewątpliwie zawierał analizę nasłonecznienia, uwzględniającą wszystkie dane metryczne dotyczące wysokości budynków (poziom posadzki parteru budynku powodów, wysokość parapetu okna w mieszkaniu nr (...), wymiary okien, różnice wysokości obu obiektów). Jak wskazał WSA z uwagi na braki ekspertyzy przedstawionej przez powodów (brak danych metrycznych) niemożliwe było porównanie obu analiz. Za bezzasadny należało również zarzut powodów, iż analiza przedstawiona przez pozwanego została sporządzona dla wadliwych dni, gdyż jak stwierdzono w uzasadnieniu wyroku WSA obie analizy operują pojęciami dni równonocy, a nie datami.

80. W ocenie Sądu, jeśli ograniczenie nasłonecznienia jest dopuszczalne na gruncie przepisów prawa budowlanego, to oddziaływanie takie na grunt sąsiedni jest dopuszczalne w świetle art. 140 § 1 k.c. stanowiącego o granicach prawa własności. Fakt, że dotychczas na nieruchomości sąsiedniej nie prowadzono żadnej budowy, przez co właściciele niektórych lokali mogli cieszyć się wspaniałym widokiem oraz nieskrępowanym dostępem do światła słonecznego nie oznacza, że jest to stan niezmienny i podlegający trwałej ochronie. Gdyby tak było, to właściciel nieruchomości, na której wzniesiono najwcześniej budynek, miałby zapewnioną szerszą ochronę aniżeli właściciele nieruchomości sąsiednich, którzy przystąpili później do budowy. W takim przypadku niewątpliwie doszłoby do nieuzasadnionego i nieproporcjonalnego ograniczenia prawa własności przysługującego właścicielom nieruchomości sąsiednich. Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 4 Prawa budowlanego każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Przytoczony przepis wyraża zasadę wolności budowlanej. Takie ujęcie wolności budowlanej (wolności zabudowy, swobody inwestowania) ma charakter przedmiotowy, bowiem norma prawna skonstruowana na podstawie powołanego przepisu pełni funkcję zasady prawa. Zdefiniowana w powyższy sposób wolność budowlana (prawo zabudowy) koreluje z cywilnoprawną konstrukcją prawa własności – zarówno w kontekście jego skuteczności jako prawa podmiotowego o charakterze bezwzględnym (skutecznego erga omnes), jak i w aspekcie funkcjonowania prawa własności jako najszerszego prawa rzeczowego, tj. prawa zawierającego otwarty katalog uprawnień przysługujących właścicielowi. W sferze prawa cywilnego zasada wolności zabudowy wyraża się w możliwości korzystania z prawa własności lub innego prawa rzeczowego do nieruchomości, ewentualnie obligacyjnego, poprzez jej zabudowę, w szczególności w drodze wchodzenia w stosunki cywilnoprawne, m.in. z wykonawcami robót budowlanych bądź właścicielami nieruchomości sąsiednich w celu regulacji stosunków sąsiedzkich. Prawo do zabudowy stanowi zatem element prawa własności. Ograniczenia prawa zabudowy wynikać mogą jedynie przepisów rangi ustawowej i mają mieć charakter wyjątków od generalnej zasady wolności budowlanej. Jeśli zatem właściciel nieruchomości sąsiedniej wykonuje zgodnie z przepisami ustawowymi prawo zabudowy nieruchomości, stanowiące część składową prawa własności, to ograniczenie nasłonecznienia nieruchomości sąsiednich stanowi legalną konsekwencję wykonywania prawa własności.

81. Zgromadzony materiał dowodowy nie dał podstaw do stwierdzenia istnienia niebezpieczeństwa albo tym bardziej stwierdzenia powstania szkody, która uzasadniałaby wstrzymanie budowy. Strona powodowa nie uprawdopodobniła, że prowadzenie robót stwarza poważne zagrożenie dla życia, zdrowia i mienia powodów. Jak wskazano powyżej, twierdzenia powódek są sprzeczne z ustaleniami (...). Powódki E. S. (1) i H. P. (1) udowodniły jedynie, że w związku z prowadzoną budową doszło do powstania szkód typowych dla prowadzenia prac budowlanych jak spadające na posadzki balkonów kamienie niszczące kafle. Zdaniem Sądu, powyższe fakty mogłyby stanowić jedynie podstawę innych roszczeń, w szczególności roszczeń odszkodowawczych, natomiast nie mogą uzasadniać roszczenia o wstrzymanie budowy. Jak wskazano powyżej, przy określeniu przesłanek roszczenia posesoryjnego przewidzianego w art. 347 k.c. groźba (niebezpieczeństwo) wyrządzenia szkody, o której mowa w ww. przepisie, musi być rzeczywista, a szkoda musi być na tyle poważna, aby sankcja w postaci nakazu wstrzymania budowy była proporcjonalna w stosunku do niej. W uzasadnieniu uchwały z 30 sierpnia 1968 r., III CZP 68/68, LEX Sąd Najwyższy wyjaśnił, że celem art. 347 k.c. jest zapobieganie gospodarczo nieuzasadnionemu wstrzymaniu zaawansowanej budowy, a w dalszej kolejności – rozebraniu wzniesionego urządzenia. Jest bowiem oczywiste, że takie wstrzymanie lub rozbiórka godzą w interes społeczno-gospodarczy oraz w istotny interes budującego. Na tle art. 347 k.c. chodzi więc o taki proces budowania, który prowadzi do wzniesienia obiektu o znaczniejszej wartości, w szczególności budynku. Nadto, zdaniem Sądu, roszczenia posesoryjnego o jakim mowa w art. 347 k.c. nie może uzasadniać groźba typowych szkód, które mogą powstać w związku z prowadzeniem budowy na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej. W przeciwnym razie, przyjęcie odmiennej interpretacji tego przepisu prowadziłoby do absurdu i skutkowałoby dopuszczalnością i zasadnością wstrzymania w zasadzie każdej prowadzonej budowy. Oczywistym jest bowiem, że w przypadku prowadzenia budowy na nieruchomości sąsiedniej zawsze istnieje ryzyko powstania szkody w związku z planowanymi pracami.

82. W ocenie Sądu, ochrona przewidziana w art. 347 §1 k.c. nie może prowadzić do wstrzymania budowy prowadzonej na podstawie legalnej decyzji administracyjnej, jeśli ingerencja prowadzonych prac budowlanych w grunt sąsiedni jest dopuszczalna przez prawo. Ochrona posesoryjna nie może mieć bowiem szerszego zakresu niż ochrona petytoryjna. Pamiętać należy, że tym, kto na podstawie art. 347 k.c. żąda wstrzymania budowy, jest osoba powołująca się nie na swe prawo, lecz tylko na fakt posiadania. W konsekwencji, legalna ingerencja w prawo własności nie może stanowić podstawy dochodzenia roszczeń opartych na ochronie posesoryjnej. Roszczenie przewidziane w art. 347 §1 k.c. jest wprawdzie niezależne od prawa właścicieli nieruchomości sąsiednich do obrony własnych interesów w ramach postępowania administracyjnego w przedmiocie pozwolenia na budowę, jednakże legalność prowadzonego przedsięwzięcia budowlanego musi być brana pod uwagę przy ocenie roszczenia, o którym mowa w art. 347 §1 k.c.

83. Należy ponadto zauważyć, że roszczenie z art. 347 k.c. w strukturze roszczeń o ochronę posiadania wyróżnia krótka aktywność. Wraz z wydłużającym się okresem ingerencji w posiadanie i związanym z nią wzrostem nakładów, porównywanych z wartością naruszonego posiadania w postaci wartości zajętego pod budowę gruntu, miejsce roszczenia o wstrzymanie budowy oraz roszczenia posesoryjnego zajmie zakaz usunięcia budowy, pomimo że powstaje ona z naruszeniem posiadania ( vide: M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023). W związku z tym roszczenie o wstrzymanie może być dochodzone tylko do czasu całkowitego ukończenia budowy (vide: M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021). W rozpatrywanym przypadku zakończenie budowy nastąpiło przed dniem ogłoszenia wyroku. Jak bowiem wynika z przedłożonego zaświadczenia, w dniu 29 listopada 2022 roku pozwany złożył w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, zawiadamiając o zakończeniu budowy. Organ nadzoru budowlanego nie wniósł w terminie sprzeciwu w drodze decyzji.

84. Mając zatem na względzie wszystkie przytoczone powyżej okoliczności, Sąd na podstawie art. 347 §1 i §2 k.c. oddalił powództwo, o czym orzekł w pkt I wyroku.

VI.

(koszty procesu)

85. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 §1 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywających powódek na rzecz pozwanego kwoty po 325,66 zł, na co składa się opłata za czynności pełnomocnika pozwanego zgodnie z §5 pkt 4 w zw. z §15 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (po 320 zł), a także 1/3 części opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (po 5,66 zł). Na podstawie §15 ust. 3 powołanego rozporządzenia Sąd ustalił opłatę za czynności pełnomocnika pozwanego w wysokości trzykrotności stawki minimalnej (wynoszącej 320 zł), biorąc pod uwagę nakład pracy pełnomocnika, jego wkład w przyczynienie się do wyjaśnienia istotnych okoliczności faktycznych sprawy, jej zawisłość i czas prowadzenia.

86. Nadto, na podstawie art. 98 § 1¹ k.p.c. Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

I C 525/21

Podstawa prawna:

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE