Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 marca 2022 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka - Midziak

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 marca 2022 r. w G.

sprawy z powództwa Gminy M. G.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G.

o zapłatę

oddala powództwo;

kosztami procesu obciąża powoda w całości, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Sygnatura akt I C 744/13

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. G. wniosła pozew przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w G. o zapłatę kwoty 4.544,05 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 19 lipca 2012r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, że pozwana zalega z zapłatą należności za bezumowne korzystanie z gruntu położonego w G. przy ul. (...) o powierzchni 15 m ² za okres od 1 lipca 2002r. do 30 czerwca 2012r. na łączną kwotę 4.544,05 zł. Pozwana była wzywana do zapłaty w dniach 9 stycznia 2013r. i 7 marca 2013r., lecz nie uregulowała wyżej wskazanej należności.

(pozew k. 2)

W dniu 31 maja 2013r. Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

(nakaz zapłaty k. 8)

Pozwana wywiodła sprzeciw od nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanej roszczenie powódki nie zostało wykazane co do zasady i wysokości. Pozwana przyznała, że w 1975r. w trakcie budowy pomieszczeń zaplecza budowlanego dla wznoszonego budynku mieszkalnego zajęte zostało około 15 m ² gruntu działek nr (...), stanowiących własność Skarbu Państwa. Obecnie działki te są w użytkowaniu wieczystym. Pozwana zakwestionowała uprawnienia powódki do samodzielnego dysponowania wyżej wskazanym gruntem, podnosząc, że Gmina nie wykazała, że jest właścicielem tego gruntu i tylko jej przysługuje tytuł prawny do niego, a także, że pozwana faktycznie zajmuje powierzchnię 15 m ². Pozwana zauważyła, że na działkach ustanowiono prawo użytkowania wieczystego w częściach ułamkowych na rzecz 42 właścicieli lokali w budynku stanowiącym odrębną nieruchomość. Nadto, powódka nie wykazała, że przedmiotowe działki są wyodrębnione geodezyjnie i jako takie stanowią jej własność. W gęstej zabudowie śródmiejskiej przejazdy wewnętrzne od podwórka przebiegają drogami wyznaczonymi podczas wznoszenia budynków, nie zawsze przestrzegając granic działek, a w niniejszym przypadku nawet nie jest określona, przez obmiar geodezyjny, wielkość zajętego gruntu. Pozwana wskazała także na brak uzasadnienia do stosowania stawek czynszu dzierżawnego określonych w zarządzeniach Prezydenta Miasta G., które odnoszą się do nieruchomości przeznaczonych na prowadzenie działalności przynoszącej dochód. Tymczasem, przedmiotowy grunt został zajęty pod budowę pomieszczeń jako zaplecze budowlane, a następnie pod garaże. Nadto, pozwana podniosła zarzut przedawnienia roszczenia za okres od 1 lipca 2002r. do 27 maja 2003r., a także wskazała, że w dniu 28 marca 2013r. złożyła do sądu wniosek o stwierdzenie nabycia własności spornej nieruchomości przez zasiedzenie najpóźniej z dniem 24 kwietnia 2006 roku.

(sprzeciw od nakazu zapłaty k. 11-13)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy z dnia 27 sierpnia 1964 roku Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w G. była użytkownikiem wieczystym działek nr (...) położonych w G. przy ul (...). W wyniku połączenia wymienionych działek powstała działka nr (...). Następnie, decyzją z dnia 2 sierpnia 2006 roku Prezydent Miasta G. orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w stosunku do wyżej opisanej działki nr (...).

(dowód: umowa ustanowienia użytkowania wieczystego k. 79-82, decyzja w przedmiocie połączenia działek k. 84, odpis z KW k. 85, decyzja z dnia 2 sierpnia 2006r. k. 87-89)

W 1975r. na działce znajdującej się w użytkowaniu wieczystym pozwanej rozpoczęto inwestycję w postaci budynku wielorodzinnego przy ul. (...). Wykonawca (...) Przedsiębiorstwo Budownictwa Miejskiego w G. wybudowało wówczas na zapleczu budowy tymczasowy budynek przeznaczony na magazyn, jadalnię dla personelu i biuro kierownictwa budowy. Po zakończeniu budowy, pismem z dnia 16 kwietnia 1976r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. zwróciła się o odpłatne przekazanie jej budynku zaplecza budowy i adaptację tego obiektu na garaże zgodnie z projektem zamiennym. Natomiast, pismem z dnia 14 lipca 1976 roku powódka zgłosiła do użytkowania boksy garażowe położone przy ul. (...) w G..

(dowód: projekt budowlany k. 68-69, uzgodnienie projektu k. 70, pismo z dnia 16 kwietnia 1975r. k. 71, wyciąg z protokołu posiedzenia zarządu spółdzielni k. 72, pismo z dnia 14 lipca 1976r. k. 90)

Pozwana zajmuje część działki nr (...) o powierzchni 1,5 m ² oraz część działki nr (...) o powierzchni około 15 m ². Sporne działki nr (...) są zabudowane wiatą śmietnikową oraz budynkiem garażowym i są położone w obrębie podwórza wewnętrznego. Wjazd na podwórze jest możliwy poprzez drogi wewnętrzne położone na działkach nr (...) stanowiące własność pozwanej i poprzez zamykane bramy od ul. (...), ul. (...) i ul. (...). Do wiaty śmietnikowej położonej częściowo na działce nr (...) przylega brama wewnętrzna, która oddziela dawną nieruchomość należącą do Gminy M. G. (obecnie własność członków wspólnoty mieszkaniowej) od nieruchomości Spółdzielni Mieszkaniowej (...). Garaże posadowione częściowo na działce nr (...) są użytkowane na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

(dowód: protokół z oględzin k. 199-200, wydruk z mapy systemu WebEWID k. 197-198, mapa ewidencyjna do celów sądowych k. 151)

Od około 2005 roku pomiędzy stronami oraz Wspólnotą Mieszkaniową ul. (...) trwały rozmowy dotyczące m.in. podziału działki nr (...) i wydzielenia z niej części zabudowanej garażami spółdzielni oraz przekazania wydzielonej działki na rzecz spółdzielni oraz ustanowienia wzajemnej służebności drogowej na rzecz spółdzielni i (...). Z uwagi m.in. na przekształcenia własnościowe dotyczące nieruchomości przy ul. (...) strony nie doszły do porozumienia.

(dowód: pismo przygotowawcze z dnia 10 grudnia 2013r. wraz z załącznikami k. 83-86 akt sprawy Sądu Rejonowego w Gdyni o sygnaturze VII 901/13)

W okresie od 2002r. do 2012r. działka nr (...) (obecnie nr (...)) położona w G. przy ul. (...) objęta księgą wieczystą nr (...) była przedmiotem użytkowania wieczystego, przy czym współużytkownikami wieczystymi w częściach ułamkowych było kilkudziesięciu właścicieli lokali mieszkalnych wyodrębnionych w budynku mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość. Natomiast właścicielem nieruchomości w tym okresie pozostawała Gmina M. G..

Natomiast działka nr (...) (obecnie nr (...)) pozostawała własnością Gminy M. G..

(dowód: uproszczony wypis z rejestru gruntów k. 154-155, wykaz synchronizacyjny k. 152-153)

W dniu 28 marca 2013r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. złożyła w Sądzie Rejonowym w Gdyni wniosek o stwierdzenie nabycia przez nią z dniem 24 kwietnia 2006 roku przez zasiedzenie własności gruntu stanowiącego własność Gminy M. G. o powierzchni 15 m ² położonego w G. przy ul. (...), oznaczonego na KM 54 jako działka nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta nr (...) oraz działka nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...). W uzasadnieniu wniosku wskazano, że spółdzielnia jest właścicielką działki nr (...), a w 1975r. podczas budowy na tej działce budynku mieszkalnego powstał tymczasowy budynek zaplecza budowy przy ul. (...), który po zakończeniu budowy został przekazany i zaadaptowany jako garaże. Przy wznoszeniu tego budynku w 1975 roku inwestor przekroczył granice działki i zajął na budowę około 15 m ² działek (...). Jak wskazano spółdzielnia jest we władaniu tego gruntu od 1975 roku, a od 28 kwietnia 1976 roku w posiadaniu garaży, natomiast Gmina G. dowiedziała się o fakcie budowy garaży w trakcie prac związanych z podjęciem uchwały o podziale nieruchomości. Jednocześnie, wnioskodawca wskazał, że pozostawał w przekonaniu, że wzniesiony budynek zaplecza budowy jest posadowiony na gruncie stanowiącym jego własność i jest posiadaczem samoistnym.

Gmina M. G. wniosła o oddalenie wniosku w całości, wskazując, że spółdzielnia była użytkownikiem wieczystym działki (...) i w związku z tym jej przekonanie mogło co najwyżej obejmować prawo użytkowania wieczystego, a także wskazała, że działka nr (...) znajduje się w użytkowaniu osób trzecich i nie należy do zasobu gminnego. Nadto zwróciła uwagę, że z załączonych do wniosku dokumentów wynika, że wnioskodawca traktował siebie jako posiadacza zależnego, wyrażając gotowość do ponoszenia opłat z tytułu korzystania z garaży.

Postanowieniem z dnia 18 września 2019r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt VII Ns 901/13 Sąd Rejonowy w Gdyni umorzył postępowanie.

(dowód: wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości k. 2-4 akt sprawy Sądu Rejonowego w Gdyni o sygnaturze VII 901/13, odpowiedź na wniosek k. 37-39 tamże, postanowienie k. 119)

Pismem z dnia 2 lipca 2012r. powódka poinformowała pozwaną o naliczeniu kwoty 4.544,05 zł brutto tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu gminnego o powierzchni 15 m ², zabudowanego zespołem garaży przy ul. (...), działka nr (...), za okres od 1 lipca 2002r. do 30 czerwca 2012r. Powyższa należność została wyliczona przy uwzględnieniu stawki czynszu dzierżawnego za m ² określonego w zarządzeniu Prezydenta Miasta G. w wysokości: 1,74 zł (1 lipca 2002r. – 31 stycznia 2003r.), 1,77 zł (1 lutego 2003r. – 31 stycznia 2015r.), 1,85 zł (1 lutego 2005r. – 31 stycznia 2006r.), 1,89 zł (1 lutego 2006r. – 31 stycznia 2007r.), 1,91 zł (1 lutego 2007r. – 31 stycznia 2008r.), 1,96 zł (1 lutego 2008r. – 31 stycznia 2009r.), 2,04 zł (1 lutego 2009r. – 30 czerwca 2009r.), 2,5 zł (1 lipca 2009r. – 31 stycznia 2011r.), 2,57 zł (1 lutego 2011r. – 31 stycznia 2012r.), 2,68 zł (1 lutego 2012r. – 30 czerwca 2012r.). Jednocześnie, powódka wyznaczyła termin do zapłaty wynoszący 14 dni od dnia otrzymania pisma. Powyższe wezwanie zostało pozwanej doręczone w dniu 4 lipca 2012 roku.

(dowód: pismo powoda z dnia 2 lipca 2012r. k. 4-4v wraz z zpo k. 5, pismo powódki z dnia 4 kwietnia 2013r. k. 20)

Pismem z dnia 9 stycznia 2013r. (doręczonym w dniu 10 stycznia 2013r.) oraz pismem z dnia 7 marca 2013r. (doręczonym w dniu 8 marca 2013r.) powódka ponownie wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 4.544,06 zł powiększonej o naliczone odsetki ustawowe za opóźnienie w terminie 7 dni od dnia otrzymania wezwania. Wszystkie wezwania okazały się bezskuteczne.

(dowód: wezwanie z dnia 9 stycznia 2013r. k. 6 wraz z zpo k. 6v, wezwanie z dnia 7 marca 2013r. k. 7 wraz z zpo k. 7v)

Hipotetyczny czynsz dzierżawny, jaki właściciel nieruchomości mógłby uzyskać w okresie od 28 maja 2003r. do 30 czerwca 2012r. co do części działek nr (...) o powierzchni 15 m ² wynosi 2.418 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś. k. 213-260 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi k. 286, 313b-318 oraz ustnymi opiniami uzupełniającymi płyta CD k. 361)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodu z dokumentów, dowodu z oględzin spornej nieruchomości, a także dowodu z opinii biegłego sądowego.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dowodów z dokumentów urzędowych w postaci orzeczeń sądów powszechnych, decyzji administracyjnych, wypisów z ewidencji gruntów, aktu notarialnego. Zgodnie z treścią art. 244 kpc wymienione powyżej dokumenty urzędowe korzystają z domniemania autentyczności i domniemania zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała powyższych domniemań w trybie art. 252 kpc. Nadto, ustalenia faktyczne w sprawie Sąd oparł na wskazanych powyżej dokumentach prywatnych. Zważyć bowiem należy, iż wymienione powyżej dokumenty prywatne nie były kwestionowane, zaś Sąd z urzędu nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzać wątpliwości co do ich autentyczności czy wiarygodności.

W ocenie Sądu istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie miała opinia złożona przez biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś.. Zważyć bowiem należy, iż przedstawiona w opinii wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornego gruntu jest wartością czysto hipotetyczną, przy czym w okolicznościach niniejszej sprawy należało uznać, że uzyskanie pożytków w takiej wysokości jest nieprawdopodobne. Jak bowiem wskazał biegły Ś. niemożliwe było wyliczenie wynagrodzenia, zgodnie z tezą dowodową, tj. z uwzględnieniem stanu swobodnego dysponowania nieruchomością z uwagi na skomplikowany stan prawny nieruchomości, brak uregulowanego dostępu do drogi publicznej czy też brak ekspozycji na rynku. Zważywszy na te szczególne uwarunkowania należało dojść do wniosku, iż wątpliwym jest, by przedmiotowy grunt mógł w ogóle stanowić przedmiot dzierżawy, a tym samym, aby istniała możliwość uzyskania świadczenia we wskazanej przez biegłego wysokości.

Natomiast, na podstawie (...) § 1w zw. z art. 235 § 1 kpc Sąd pominął dowód z zeznań świadków przeprowadzonych na rozprawach w dniach 24 września 2013r. i 11 marca 2014r. w sprawie o sygnaturze VII Ns 901/13. W ocenie Sądu uwzględnienie tego wniosku naruszałoby obowiązującą w postępowaniu cywilnym zasadę bezpośredniości.

W niniejszej sprawie powódka domagała się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną spółdzielnię mieszkaniową z gruntu stanowiącego część działek nr (...) za okres od 1 lipca 2002r. do 30 czerwca 2012r. Podstawę prawną powództwa stanowiły w tym względzie przepisy art. 225 kc w zw. z art. 224 § 1 kc i art. 230 kc. Zgodnie z treścią art. 225 kc obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Natomiast stosownie do art. 224 § 2 kc od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Powyższe przepisy mają odpowiednie zastosowanie w stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym (art. 230 kc).

W pierwszej kolejności należało rozważyć podniesiony przez pozwaną zarzut zasiedzenia części spornych działek. Podkreślić należy, iż toczące się z wniosku pozwanego postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia zakończyło się umorzeniem postępowania, zatem wniosek, który zainicjował umorzone postępowanie, nie wywołał żadnych skutków, jakie ustawa wiąże z jego wniesieniem. Z tego względu Sąd nie był związany rozstrzygnięciem, jakie zapadło w postępowaniu nieprocesowym i zmuszony był dokonać własnych ustaleń odnośnie ewentualnego zasiedzenia części spornych nieruchomości. Zważyć należy, iż zgodnie z treścią art. 172 § 1 kc posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie), natomiast wedle § 2 kc po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Jak wynika z przedłożonych dokumentów pozwana spółdzielnia mieszkaniowa w okresie do dnia 2 sierpnia 2006 roku była użytkownikiem wieczystym działki nr (...), sąsiadującej z przedmiotowymi działkami nr (...). W związku z tym nie sposób uznać, aby spełniona została podstawowa przesłanka umożliwiająca nabycie własności w drodze zasiedzenia w postaci samoistnego posiadania. Podkreślić bowiem należy, iż posiadanie w zakresie odpowiadającym użytkowaniu wieczystemu, nie jest tożsame z posiadaniem właścicielskim i nie prowadzi do zasiedzenia własności nieruchomości (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2009r. V CSK 183/09, L.). Posiadanie nieruchomości prowadzące do zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego nie jest tożsame z posiadaniem samoistnym jak właściciel, bowiem polega na faktycznym władaniu nieruchomością jak użytkownik wieczysty, z wolą posiadania dla siebie tak, jak użytkownik wieczysty (por. postanowienie SN z dnia 24 czerwca 2010r., IV CSK 553/09, L.). Władanie nieruchomością w zakresie treści prawa użytkowania, a następnie użytkowania wieczystego nie jest posiadaniem samoistnym, które by mogło prowadzić do nabycia własności i nie mogło być przeniesione na korzyść wnioskodawczyni z takim skutkiem, że jego zaliczenie skróciłoby czas posiadania nieruchomości, jaki powinien upłynąć dla nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie (por. postanowienie SN z dnia 18 kwietnia 2018r., II CSK 733/17, L.). Do biegu terminu zasiedzenia prawa własności nieruchomości nie zalicza się okresu jej posiadania w zakresie treści prawa użytkowania wieczystego (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2014r. III CZP 8/14, L.). Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wpływa także na relacje prawne między właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste a osobami trzecimi. Dlatego samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć własności, lecz, co najwyżej, użytkowanie wieczyste (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2012r., II CSK 127/11, L.). Wprawdzie Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 2 grudnia 2015r., IV CSK 85/15, wyraził pogląd prawny, iż możliwe jest posiadanie jednej nieruchomości jako posiadacz, któremu przysługuje prawo użytkowania wieczystego, które ma charakter posiadania zależnego i w zakresie tego prawa, a sąsiedniej (przyłączonej) jako posiadacz samoistny, więc odpowiadającego prawu własności. Jeżeli posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że na zawłaszczonej przez niego nieruchomości skarbowej nie powstało prawo użytkowania wieczystego, to domniemanie zawarte w art. 339 kc działa na rzecz posiadania samoistnego. W ocenie Sądu powyższy pogląd prawny nie ma jednak zastosowania w ustalonym stanie faktycznym. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że w sprawie będącej przedmiotem orzeczenia SN część zawłaszczonej działki była co prawda przedmiotem własności Skarbu Państwa, jednak nie została oddana w użytkowanie wieczyste, co miało miejsce w niniejszej sprawie (w odniesieniu do działki nr (...), tj. dawnej 752/540). Ponadto, co istotniejsze, w świetle zasad logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego, nie sposób w ogóle przyjąć, że pozwana spółdzielnia miała wolę posiadania tej części nieruchomości jak właściciel. Zakładając nawet, że pozwana pozostawała w nieświadomości co do bezprawnego zajęcia części działki powoda, to jej posiadania nie można w żaden sposób uznać za posiadanie samoistne, tj. posiadanie jak właściciel. Do zajęcia spornego fragmentu nieruchomości doszło podczas budowy na gruncie oddanym jej w użytkowanie wieczyste. Skoro pozwana nie miała świadomości, że przedmiotowy fragment nieruchomości stanowi w rzeczywistości część innej nieruchomości, to brak jest jakichkolwiek podstaw do przyjęcia, że posiadanie fragmentu działki nr (...) miało inny charakter niż posiadanie oddanej jej w użytkowanie wieczyste działki nr (...), na której była prowadzona inwestycja budowlana. Tym samym należało dojść do wniosku, że pozwana Spółdzielnia nie miała przymiotu samoistnego posiadacza, a tym samym nie mogła nabyć własności spornego gruntu w drodze zasiedzenia.

W dalszej kolejności należało rozważyć podniesiony przez pozwaną zarzut przedawnienia. Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem judykatury roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy nie jest świadczeniem okresowym i podlega, co do zasady 10-letniemu terminowi przedawnienia, chyba że przepis szczególny nadaje temu roszczeniu charakter okresowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2012 r., IV CSK 490/11, LEX nr 1243072; uchwała SN z 18 kwietnia 1974 r., III CZP 20/74, OSNC 1974/12/208; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 czerwca 2014 r., VI ACa 1450/13, L.). Wobec podniesionych zarzutów należało także ustalić, czy dochodzone przez powódkę roszczenie ma związek z działalnością gospodarczą. W orzecznictwie wskazuje się, że działalność gospodarcza gminy, wykonywana w ramach zadań własnych, w tym gospodarka nieruchomościami, musi charakteryzować się powtarzalnością działań, ich zawodowym charakterem, uczestnictwem w obrocie gospodarczym, czy podporządkowaniem zasadzie racjonalnego działania, nie musi być nastawiona na zysk (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 sierpnia 1996r., III CZP 84/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 150). Za działalność gospodarczą gminy zostało uznane było m.in. administrowanie lokalami mieszkalnym i użytkowymi wchodzącymi w skład zasobu gminnego, zakładanie i utrzymanie trawników i parków, administrowanie nieruchomościami oddanymi w wieczyste użytkowanie (por. uchwała Sądu Najwyższego z 6 sierpnia 1996r., III CZP 84/96, OSNC 1996, nr 11, po. 150, postanowienie Sądu Najwyższego z 22 sierpnia 2001r., V CKN 756/00, niepubl.). Jak jednak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 lutego 2021 roku, (...) 34/21 fakt wykonywania przez gminę działalności gospodarczej w danym obszarze należy ustalać in concreto. Nie można z góry zakładać prowadzenia takiej działalności. Należy zawsze sięgnąć do wskazanych powyżej przesłanek. Jednakże z punktu widzenia różnorodnych obszarów, w których gmina może prowadzić działalność gospodarczą, należy ustalić pewną zasadę, od której mogą w praktyce występować wyjątki. Jeżeli zatem w zakresie szeroko rozumianej gospodarki nieruchomościami dana gmina prowadzi działalność gospodarczą (np. administruje lokalami mieszkalnymi i użytkowymi wchodzącymi w skład zasobu gminnego, zajmuje się zakładaniem i utrzymaniem trawników i parków, administruje nieruchomościami oddanymi w wieczyste użytkowanie), to stosując wnioskowanie argumentum a maiori ad minus należy przyjąć, że również dochodzenie roszczeń związanych z bezumownym korzystaniem z nieruchomości należących do zasobu gminnego, co do zasady, będzie stanowiło wyraz prowadzonej działalności gospodarczej. In concreto można jednak dowodzić, że przedsięwzięte przez gminę działania nie stanowią przejawu prowadzonej działalności gospodarczej, eliminując wszystkie bądź niektóre ze wskazanych powyżej przesłanek. W ocenie Sądu w rozpatrywanym przypadku nie sposób było uznać, że dochodzone roszczenie miało związek z działalnością gospodarczą. Przede wszystkim należało mieć na względzie, że sporne fragmenty działek nigdy nie były przedmiotem czynności prawnych, których celem było osiągnięcie zysku. Od chwili nabycia prawa własności na początku lat 90 – tych XX w. powódka nie była we władaniu tych gruntów, nie pobierała więc żadnych należności z tytułu dzierżawy. Nadto, z uwagi na położenie, brak dostępu do drogi publicznej trudno w ogóle przyjąć, aby możliwe było gospodarcze racjonalne wykorzystanie spornych gruntów. W związku z powyższym należało przyjąć, że do przedawnienia roszczenia zastosowanie ma ogólny dziesięcioletni termin przedawnienia. Stąd nie sposób uznać, że przedawnieniu uległo roszczenie za okres od 28 maja 2003r. do 30 czerwca 2012r.

Kwestią sporną pomiędzy stronami pozostawała także legitymacja procesowa powódki. Zważyć należy, iż pozwana zakwestionowała uprawnienia powódki do samodzielnego dysponowania gruntem, wskazując, że na działkach ustanowiono prawo użytkowania wieczystego w częściach ułamkowych na rzecz przynajmniej 42 właścicieli nieruchomości lokalowych. Poza tym pozwana podniosła, że należy także uwzględnić stan prawny po wprowadzeniu przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów i okoliczność, że właściciele lokali byli uprawnieni do zmiany prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Odnosząc się do powyższych zarzutów należy zwrócić uwagę, iż w świetle art. 224 i 225 kc do dochodzenia roszczeń uzupełniających jest uprawniony nie tylko właściciel nieruchomości. Jak wskazuje się w orzecznictwie zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości będącej we współużytkowaniu wieczystym właścicieli lokali (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012r., III CZP 25/12, L.). Nadto, SN dopuszcza dochodzenie roszczeń uzupełniających także przez osoby uprawnione z tytułu użytkowania wieczystego na podstawie art. 224 § 2, art. 225 i art. 230 kc w zw. z art. 251 kc (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2004r., II CK 102/03, L.). W świetle zgromadzonego materiału dowodowego nie było sporne, że nieruchomość składająca się z działki nr (...) znajdowała się w okresie objętym żądaniem pozwu w użytkowaniu wieczystym. Zatem, poza właścicielem nieruchomości, uprawnionymi do dochodzenia roszczeń byli również współużytkownicy wieczyści. W okresie objętym żądaniem pozwu dochodziło do zmian własnościowych. W oparciu o aktualną treść księgi wieczystej wiadomo, że obecnie powódka jest współwłaścicielką nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) w udziale 2.052/10.000 części. Strona powodowa nie wykazała jednak, w jaki sposób w okresie objętym żądaniem pozwu przebiegały zmiany własnościowe dotyczące spornych nieruchomości i jakie udziały przysługiwały powódce i współużytkownikom wieczystym. Nadto, należało mieć na względzie, że dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości nie jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa w rozumieniu art. 209 kc (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018r., III CZP 50/18, L.). Czynność dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i zwrotu równowartości pożytków (art. 224 § 2 i 225 kc) nie należy do czynności zachowawczych w rozumieniu przepisu art. 209 kc, gdyż jej celem nie jest ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem i nie zmierza ona do zachowania wspólnego prawa własności rzeczy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 października 2014r., I CSK 728/13, LEX nr 1583212). W związku z powyższym należało uznać, że powódka może dochodzić roszczeń w zakresie przysługującego jej udziału, a nie całości należnego wynagrodzenia.

Dokonując oceny roszczenia przez pryzmat przesłanek określonych w art. 224 i 225 kc należało rozważyć kwestię dobrej wiary posiadacza. W świetle bowiem powołanych przepisów odpowiedzialność korzystającego bezumownie z cudzej nieruchomości uzależniona jest od złej wiary posiadacza. W tym względzie pamiętać należy o wynikającym z treści art. 7 kc domniemaniu dobrej wiary. Skoro zatem powódka wywodziła swoje roszczenie ze złej wiary pozwanej, to na niej spoczywał ciężar obalenia domniemania dobrej wiary wynikającego z normy prawnej wyrażonej z art. 7 kc. Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2010r., I CSK 3/10, nr LEX 786547 domniemanie istnienia dobrej wiary wywołujące określone skutki w zakresie roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest wzruszalne, ale ciężar jego obalenia spoczywa na dochodzącym roszczenia, który z przypisania złej wiary pozwanemu wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne. Pojęcie dobrej wiary trafnie zdefiniował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 sierpnia 2008r. I CSK 33/08, LEX 510964, wskazując, iż dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. Jeśli chodzi o posiadacza zależnego w dobrej wierze będzie ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo użytkowania, zastawu, najmu, dzierżawy lub inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Z kolei wiedza o przeciwnym stanie prawnym, jak też niedbalstwo (brak dołożenia należytej staranności) oznaczać będzie złą wiarę. Innymi słowy, posiadanie w złej wierze występuje w sytuacji, gdy osoba faktycznie władająca rzeczą nie tylko ma pozytywną wiedzę o nieistnieniu prawa do władania rzeczą, ale także, gdy nie można jej zarzucić, że powinna taką wiedzę mieć (por.: K. P., D. wiara w polskim prawie cywilnym (ogólne uwagi o pojęciu), SC 1970, t. XV, s. 4) . Odnosząc powyższe uwagi natury ogólnej do przedmiotowego stanu faktycznego należy zauważyć, iż z zebranego materiału dowodowego wynika, że co najmniej od 2005 roku strony prowadziły negocjacje w przedmiocie uregulowania stanu prawnego spornych nieruchomości, co oznacza, że pozwana miała świadomość, że nie posiada tytułu prawnego do zajmowania spornych części działek nr (...) i bezumownie korzysta z gruntu gminnego. W tym kontekście nie sposób uznać, aby pozwana spółdzielnia pozostawała posiadaczem w dobrej wierze.

W ocenie Sądu strona powodowa nie wykazała roszczenia co do wysokości. Jak podkreśla się w doktrynie posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z rzeczy - odnosząc korzyść wymierną (por.: T. Dybowski , Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 188). W orzecznictwie wskazuje się, iż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy, nie jest odszkodowaniem lecz zapłatą za korzystanie z rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej. Inaczej ujmując, wynagrodzenie jest odpowiednikiem tego, co uzyskałby właściciel, gdyby oddał rzecz w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego (por. wyrok SN z dnia 10 grudnia 2020r., III CSK 124/18, L.). W judykaturze i piśmiennictwie utrwalił się pogląd zgodnie, z którym za korzystanie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej - w danych okolicznościach - mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił, czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego (por. wyrok SA w Gdańsku z dnia 17 września 2019r., V AGa 46/19, L.). O jego rozmiarze decydują wyłącznie kryteria obiektywne w postaci cen rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czas jej posiadania. Ustalając ceny rynkowe miarodajne dla określenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, należy uwzględnić okoliczności konkretnego przypadku. W szczególności należy uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności oraz jego wartość w kontekście spodziewanych przez właściciela korzyści z uszczuplenia tego prawa. Nie ma znaczenia hipotetyczne założenie optymalnego sposobu wykorzystywania nieruchomości przewidziane w planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, tylko faktyczny i prawny sposób korzystania, do którego była ona przeznaczona, przystosowana i wykorzystywana (por. wyrok SN z dnia 9 września 2020r., II CSK 404/19, L.).

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie nie wykazano, że w spornym okresie istniała możliwość wydzierżawienia spornych fragmentów nieruchomości i uzyskania z tego tytułu wynagrodzenia w dochodzonej wysokości. Na podstawie oględzin Sąd ustalił bowiem, że obie sporne działki nr (...) są położone w obrębie podwórza wewnętrznego, a dojazd do nich możliwy jest wyłącznie poprzez inne nieruchomości, tj. poprzez działki nr (...) stanowiące własność pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej. Dla spornych działek nie ustanowiono służebności drogi koniecznej. Zatem nie mają one dostępu do drogi publicznej. W związku z tym możliwości wydzierżawienia części działek nr (...) będących przedmiotem sporu są bardzo ograniczone. Z uwagi na powyższe ograniczenia wynikające z położenia, braku dostępu do drogi publicznej, czy małej powierzchni nie ma możliwości ich praktycznego wykorzystania przez inne podmioty aniżeli pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa czy Wspólnota Mieszkaniowa. Tym bardziej za niemożliwe należało uznać potencjalne wydzierżawienia samego udziału przysługującego powódce bez woli i zgody pozostałych współużytkowników wieczystych.

Mając zatem powyższe na względzie, na mocy art. 225 kc w zw. z art. 224 § 1 kc i art. 230 kc a contrario powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach Sąd orzekł na mocy art. 98 kpc i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy obciążył nimi w całości powódkę, która uległa w niniejszym postępowaniu. Jednocześnie, na podstawie art. 108 kpc szczegółowe wyliczenie kosztów Sąd pozostawił referendarzowi sądowemu po zakończeniu postępowania.