Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Przedmiot i przebieg postępowania

1.  Pozwem z dnia 5 lipca 2023 r. (data stempla pocztowego) powodowie A. C. i M. C. wnieśli o zasądzenie łącznie do ich majątku wspólnego od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwoty 15 008,96 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 6 kwietnia 2023 r. do dnia zapłaty, a ponadto zasądzenie od pozwanego kosztów procesu. Powodowie wskazali, że zawarli w dniu 19 kwietnia 2021 r. z pozwanym umowę deweloperską, na podstawie której pozwana spółka zobowiązała się przenieść na własność powodów lokal mieszkalny wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z niego w uprzednio wybudowanym budynku mieszkalnym dwulokalowym położonym na działce w miejscowości B.. Powodowie z tego tytułu wpłacili na jego rzecz kwotę 524 000 zł. Nadto strony postanowiły, że umowa przyrzeczona miała zostać zawarta nie później niż do dnia 31 grudnia 2022 r., a w przypadku zwłoki pozwanego w przeniesieniu prawa własności miał on zapłacić karę umowną. Ostatecznie umowa przyrzeczona została zawarta w dniu 9 marca 2023 r. Tego dnia w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej znajdowała się jeszcze wzmianka o wniosku z dnia 22 października 2022 r. dotyczącym wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym o stwierdzenie nabycia własności części tej nieruchomości przez zasiedzenie na rzecz R. W.. W dniu 28 listopada 2022 r. pomiędzy wnioskodawcą a spółką została zawarta ugoda, na skutek której sprawa o zasiedzenie została umorzona. Z kolei prawomocny wypis postanowienia Sądu o umorzeniu został złożony do sądu wieczystoksięgowego w dniu 7 lutego 2023 r. Zdaniem powodów pozwany nie zawierając umowy przyrzeczonej w terminie pozostawał w zwłoce 67 dni, gdyż wpis o ostrzeżeniu o toczącym się postępowaniu sądowym w księdze wieczystej nie stanowił przeszkody do zbycia nieruchomości. Dlatego należna im z tego tytułu kwota kary umownej wynosiła 11 606,96 zł. Dodatkowo domagali się zapłaty kwoty 3 402 zł za montaż alarmu w lokalu, gdyż w wyniku zwłoki pozwanego nie mogli zawrzeć umowy ubezpieczenia tego lokalu ( pozew, k. 3-13).

2.  W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 16 sierpnia 2023 r. pozwany wniósł o jego uchylenie i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu. Kwestionował zasadność roszczenia zarówno co do zasady i co wysokości. Wskazał, że na termin ostatecznego zawarcia umowy przyrzeczonej miały wpływ czynniki od niego niezależne. W związku z toczącym się postępowaniem sądowym o stwierdzeniu nabycia nieruchomości wszczętej przez R. W., pozwany zmierzając do uregulowania praw własnościowych tej nieruchomości złożył w październiku 2022 r. wniosek, na mocy której w księdze wieczystej tej nieruchomości dokonano stosownego ostrzeżenia. Z kolei w dniu 28 listopada 2022 r. pozwany zawarł ugodę z R. W., co wiązało się z poniesieniem przez spółkę określonych kosztów w związku z szybszych rozwiązaniem sprawy. Ponadto podkreślił, że prawomocne postanowienie o wykreślenie wpisu o ostrzeżeniu otrzymał dopiero w lutym 2023 r. a on sam nie miał wpływu na przyspieszenie czynności sądu w tym zakresie. Dlatego zdaniem pozwanego nie można mówić o zwłoce a jedynie o niezawinionym opóźnieniu po jego stronie wskutek działania osób trzecich, co wskazuje na brak zasadności powództwa ( sprzeciw, k. 196-203v).

Ustalenia faktyczne

3.  W dniu 19 kwietnia 2021 r. przed J. K., notariuszem w W., A. C. i M. C. (dalej: nabywcy) zawarli z (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: spółka, deweloper) umowę deweloperską w formie aktu notarialnego, na mocy którego spółka, jako właściciel nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków numerem (...) położoną w obrębie ewidencyjnym (...) B., w miejscowości B., gminie P., powiecie (...), województwie (...), o obszarze wynoszącym 0,1137 ha, dla której Sąd Rejonowy (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...), zobowiązała się na tej nieruchomości wybudować dwa budynki mieszkalne jednorodzinne dwulokalowe w zabudowie bliźniaczej (Etap 1), zaś na sąsiedniej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) budowę dwóch kolejnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej pod wspólną nazwą „Osiedle (...)”. W ramach realizacji Etapu 1 na działce nr (...) spółka miała wybudować dwa budynki, w których miały zostać usytuowane cztery lokale mieszkalne wraz z czterema miejscami postojowymi w garażach. Jeden z tych budynków mieszkalnych (oznaczony w procesie budowlanym symbolem A) miał posiadać 3 kondygnacje (parter, pierwsze piętro i drugie piętro). Na tych kondygnacjach z wejściem na parterze miał znajdować się lokal mieszkalny roboczo oznaczony numerem A1 (lokal) składający się z wiatrołapu i przedpokoju, w.c., salonu z aneksem kuchennym, garażu, klatki schodowej, korytarza, łazienki, pralki, garderoby, trzech sypialni, klatki schodowej oraz poddasza o projektowanej pow. użyt. wynoszącej 118,54 m ², do którego przynależeć miał garaż o projektowanej pow. użyt. wynoszącej 17,18 m ², łącznie 135,72 m ² wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (§ 1 ust. 1 pkt 1, § 1 ust. 4 pkt, 3-4, 9). Spółka zobowiązała się do wybudowania nieruchomości, budynku oraz do wyodrębnienia i przeniesienia na rzecz nabywcy na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w stanie wolnym od wszelkich obciążeń, odrębnej własności ww. lokalu (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, a nabywcy do nabycia tego lokalu, przy czym strony zgodnie ustaliły, że umowa przenosząca własność miała zostać zawarta nie później niż w terminie do dnia 31 grudnia 2022 r., po uprzednim zapłaceniu przez nabywcę całej ceny (524 000 zł) oraz po odbiorze lokalu przez nabywcę (§ 2 ust. 1). Ostateczne zawarcie umowy miało nastąpić także po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Deweloper zaś miał zawiadomić nabywcę w sposób przewidziany w § 13 tego aktu o gotowości do zawarcia aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, po czym strony miały ustalić termin do jego zawarcia; w przypadku nie ustalenia tego terminu w ciągu 7 dni od daty dostarczenia zawiadomienia, termin ten miał zostać wyznaczony przez dewelopera (§ 2 ust. 3). Strony postanowiły, że w przypadku nie przeniesienia na nabywcę odrębnej własności lokalu w terminie określonym w tej umowie, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy, nabywca miał wyznaczyć deweloperowi termin na przeniesienia prawa własności lokalu, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Strony oświadczyły, że oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienia własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialne poświadczonymi (§ 4 ust. 2-3, 6). W przypadku zwłoki dewelopera w przeniesieniu własności lokalu na nabywcę w terminie deweloper miał zapłacić nabywcy karę umowną w wysokości odsetek ustawowych od ceny, za każdy dzień zwłoki przy czym łącznie kwota odsetek nie mogła przewyższać równowartości 4,75% ceny (§ 4 ust. 12). W chwili ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży lokal ten miały być wolny od jakichkolwiek obciążeń (§ 8 ust. 1). Nabywca oświadczył przy tym, że odebrał w formie papierowej prospekt informacyjny z dnia 26 lutego 2021 r. obejmujący ten lokal wraz z załącznikami i zapoznał się z ich treścią przed zawarciem niniejszej umowy (§ 1 ust. 6 pkt 1).

( akt notarialny, rep. A nr 16056/2021, k. 77-104 wraz z załącznikami, w tym prospektem informacyjnym, k. 105-132; zeznania świadka G. S., k. 309v-310v; zeznania świadka M. D., k. 311-v)

4.  W połowie 2022 r. R. W., właściciel graniczącej działki, zwrócił się do spółki (...) sp. z o.o. z informacją, że zasiedział część nieruchomości do niej należącej, która była objęta umową deweloperską z nabywcami. Parę lat wcześniej R. W. proponował spółce nabycie swojej działki, spółka nie wyraziła zainteresowania z uwagi na wysoką cenę.

(zeznania świadka M. D., k. 311-v; zeznania za pozwanego prezes zarządu Q. V. N., k. 313-v)

5.  Pismem z dnia 14 lipca 2022 r. R. W., reprezentowany przez pełnomocnika, poinformował także A. C. i M. C., że złożył do sądu wniosek o zasiedzenie części nieruchomości oznaczonej w księdze wieczystej nr (...), mieszczącej się na osiedlu (...), które w jego zdaniem skutecznie zasiedział. Sprawa w przedmiocie rozpatrzenia wniosku toczyła się w Sądzie Rejonowym (...) pod sygn. I Ns 439/22. Sąd udzielił w tym postępowaniu zabezpieczenia poprzez nakazanie wpisu do księgi wieczystej ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu.

(pismo, k. 165-166; zeznania za pozwanego prezes zarządu Q. V. N., k. 313-v; bezsporne)

6.  (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. poinformowała A. C. i M. C. w piśmie z dnia 20 lipca 2022 r., że wniesiony wniosek o zasiedzeniu części nieruchomości przez R. W. jest całkowicie bezzasadny, gdyż wnioskodawca nie posiada jakichkolwiek dokumentów, które uzasadniałyby jego żądanie. W odpowiedzi na tę wiadomość M. C. wskazał, że odpowiedź spółki go satysfakcjonuje.

(email, k. 167; pismo, k. 168-169)

7.  W związku z rozpoczętym postępowaniem o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez R. W. toczącym się w Sądzie Rejonowym (...) spółka w dniu 22 października 2022 r. złożyła wniosek, na mocy którego do księgi wieczystej nieruchomości nr (...) wpisano wzmiankę o wpisie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu.

(wydruk z księgi wieczystej (...), k. 57)

8.  W związku z zobowiązaniami wynikającymi z umowy deweloperskiej spółka chciała jak najszybciej dojść do porozumienia z R. W.. W tym celu w dniu 28 listopada 2022 r. zawarła z nim ugodę w przedmiocie złożonego przez niego wniosku o zasiedzenie nieruchomości, zobowiązując się solidarnie z inną spółką do zapłaty na jego rzecz kwoty 64 000 zł. W treści ugody wskazała, że nie uznaje jego roszczeń, a jej zawarcie było podyktowane względami praktycznymi.

(ugoda, k. 218-222; potwierdzenie notarialne złożenia podpisów pod ugodą, k. 223-225; zeznania świadka M. D., k. 311-v; zeznania za pozwanego prezes zarządu Q. V. N., k. 313-v)

9.  Na mocy zawartej ugody pełnomocnik spółki w dniu 12 grudnia 2022 r. zwrócił się do Sądu Rejonowego (...) o pilne wydanie postanowienia o umorzeniu postępowania prowadzonego pod sygn. I Ns 439/22, wskutek cofnięcia wniosków przez wnioskodawcę i upadku zabezpieczenia podnosząc, że jest to niezbędne dla procesu inwestycyjnego, który spółka miała zrealizować do końca roku. Prośbę swą ponowił w mailu z dnia 13 grudnia 2022 r.

(wiadomości mailowe, k. 211-213; zeznania za pozwanego prezes zarządu Q. V. N., k. 313-v)

10.  W dniu 12 grudnia 2022 r. spółka skontaktowała się także z nabywcami w sprawie ustalenia terminu podpisania umowy przeniesienia własności lokalu, proponując termin 29 lub 30 grudnia 2022 r. Nabywcy wyrazili chęć podpisania tej umowy początkowo w dniu 30 grudnia 2022 r., a następnie na dzień 29 grudnia 2022 r.

( korespondencja mailowa, k. 170; zeznania świadka G. S., k. 309v-310v; zeznania powoda, k. 312-v; zeznania powódki, k. 312v)

11.  Sąd Rejonowy (...) I Wydział Cywilny w postanowieniu z dnia 14 grudnia 2022 r. sygn. I Ns 439/22 umorzył postępowanie w przedmiocie wniosku o stwierdzenia nabycia nieruchomości gruntowej na rzecz R. W., jak również uchylił zabezpieczenie dokonane postanowieniem z dnia 20 października 2022 r.

(bezsporne)

12.  Dnia 22 grudnia 2022 r. deweloper informował nabywców, że projekt umowy będzie dostępny dopiero po świętach, w związku z czym zaproponował zawarcie umowy na styczeń 2023 r. Zmiana terminu spotkała się z negatywną reakcją nabywców, którzy zarzucili deweloperowi, że w związku z przeniesieniem terminu nie mogą ubezpieczyć domu, a nadto część robót w lokalu nie została jeszcze prawidłowo wykonana. W mailu z dnia 23 grudnia 2022 r. wskazali, że ich zgoda na zmianę terminu będzie możliwa wyłącznie, gdy spółka wypłaci im należne odsetki za zwłokę zgodnie z umową deweloperską. Przedstawiciel spółki w mailu z dnia 27 grudnia 2022 r. wskazał, że nie jest możliwe przygotowanie akt umowy w grudniu 2022 r. Potwierdził gotowość ich sporządzenia na styczeń 2023 r.

( korespondencja mailowa, k. 171-172; zeznania świadka G. S., k. 309v-310; zeznania powoda, k. 312-v; zeznania powoda, k. 312-v; zeznania powódki, k. 312v)

13.  W związku z brakiem możliwości ubezpieczenia mieszkania w grudniu 2022 r. (ubezpieczyciele, z którymi się kontaktowali, stawiali warunek, aby byli właścicielami ubezpieczanego mieszkania) A. C. i M. C. zdecydowali się na montaż systemu alarmowego za cenę 3 402 zł. Planowali zakup tego systemu i tak w nieodległej przyszłości, ale w tym momencie był on dla nich dodatkowym i dotkliwym wydatkiem, gdyż zbiegł się w czasie ze wzrostem raty kredytu.

(faktura VAT nr (...), k. 164; zeznania powoda, k. 312-v; zeznania powódki, k. 312v)

14.  W dniu 29 grudnia 2022 r. Sąd Rejonowy (...) na zapytanie spółki, informował, że postanowienie wydane na posiedzeniu w dniu 14 grudnia 2022 r., sygn. I Ns 439/22 nie było jeszcze prawomocne (nie odnotowano jego prawomocności w systemie repertoryjnym).

(wiadomości mailowe, k. 214)

15.  Tego samego dnia notariusz J. K. poinformowała spółkę, że wobec braku prawomocnego postanowienia o umorzeniu postępowania w sprawie zasiedzenia nieruchomości nie jest możliwe złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie ostrzeżenia. To zaś wykluczało możliwość podpisania umowy przeniesienia własności w akcie notarialnym przez strony. Dopiero po uzupełnieniu braków taka możliwość miała się pojawić. Informowała przy tym, że nadal trwają prace nad projektem umowy.

(wiadomości mailowe, k. 215-216v; zeznania świadka G. S., k. 309v-310v; zeznania świadka M. D., k. 311-v; zeznania za pozwanego prezes zarządu Q. V. N., k. 313-v)

16.  Spółka w dniu 2 stycznia 2023 r. złożyła do wydziału wieczystoksięgowego Sądu Rejonowego (...) wniosek dotyczący wykreślenia ostrzeżenia. Do wniosku został załączony wydruk postanowienia o umorzeniu postępowania pobranego z portalu informacyjnego (bez podpisów).

(wydruk z księgi wieczystej (...), k. 57; wiadomości mailowe, k. 215-216v;)

17.  Dnia 22 stycznia 2023 r. spółka zwróciła się do Sądu Rejonowego (...) o pilne stwierdzenie prawomocności postanowienia o umorzeniu postępowania i upadku zabezpieczenia. Prośbę swą ponowiła mailem z dnia 3 lutego 2023 r.

(wiadomości mailowe, k. 209, 210; zeznania świadka M. D., k. 311-v)

18.  W styczniu 2023 r. spółka informowała nabywców, że opóźnienie w zawarciu umowy o przyrzeczonej wynikało z faktu postępowania sądowego zainicjowanego przez R. W..

(zeznania powoda, k. 312-v, zeznania powódki, k. 312v)

19.  W dniu 7 lutego 2023 r. odpis prawomocnego postanowienia z dnia 14 grudnia 2022 r. Sądu Rejonowego (...) sygn. I Ns 439/22 został przesłany do IV Wydziału Ksiąg Wieczystych tamtejszego Sądu.

(bezsporne)

20.  W lutym 2023 r. spółka za pośrednictwem swojego pracownika G. S. informowała nabywców, że umowa została przez notariusza sporządzona i jest możliwość ustalenia terminu jej podpisania. Informowała przy tym, że na tym etapie nie jest wskazana zmiana notariusza, gdyż to jedynie przedłużyłoby czas oczekiwania do zawarcia umowy przeniesienia własności. Państwo C. zgłaszali zamiar uwzględnienia w umowie spisu wad i usterek w zakupionym lokalu, który ostatecznie w umowie się nie znalazł.

(zeznania świadka G. S., k. 309v-310v; zeznania powoda, k. 312-v; zeznania powódki, k. 312v)

21.  Strony zawarły w dniu 9 marca 2023 r. przed J. K., notariuszem w W., umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży w formie aktu notarialnego. Na mocy tej umowy strony ustanowiły odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) położonego przy ulicy (...) o pow. użyt. 119,35 m ², do którego przynależy garaż o pow. użyt. 17,18 m ² wraz z prawami związanymi z jego własnością, a następnie pełnomocnik spółki sprzedał A. i M. małżonkom C. ten lokal wraz garażem i prawami, którzy za cenę brutto 524 000 zł go kupili (§ 2). Strony oświadczyły przy tym, że wydanie lokalu już nastąpiło i zostało dokonane na podstawie protokołu odbioru lokalu (§ 3 ust. 2). Pełnomocnik spółki oświadczył, że nieruchomość nie jest przedmiotem żadnego postępowania sądowego, egzekucyjnego ani administracyjnego, za wyjątkiem postępowań wieczystoksięgowych dotyczących wniosku z dnia 2 stycznia 2023 r. o „wykreślenie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym”, wówczas jeszcze nierozpatrzonego (§ 1 ust. 3 pkt 2). Dla wyodrębnionego lokalu ustanowiono księgę wieczystą o nr (...).

(akt notarialny, rep. A nr 314/2023, k. 133-158, wydruk z księgi wieczystej (...), k. 23-28, zeznania świadka G. S., k. 309v-310v, zeznania powoda, k. 312-v)

22.  Pismem z dnia 27 marca 2023 r. A. C. i M. C. za pośrednictwem pełnomocnika wezwali (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. do zapłaty kwoty 17 367,29 zł tytułem kary umownej za zwłokę w przeniesieniu własności lokalu znajdującego się pod adresem ul. (...) w B. (11 606,96 zł) oraz odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej z dnia 19 kwietnia 2021 r. (5 760,33‬ zł), w terminie 7 dni od dnia doręczenia pisma. Wezwanie zostało doręczone spółce 29 marca 2023 r.

(wezwanie do zapłaty wraz z załącznikami, k. 173-178; potwierdzenia nadania, k. 179; śledzenie przesyłek – Tracking dot. odbioru przesyłki, k. 180-181)

Omówienie dowodów i rozstrzygnięć dowodowych

23.  Sąd ustalił powyższy stan faktyczny głównie na podstawie zebranych w sprawie dowodów z dokumentów jak i dowodów z zeznań świadków i stron.

24.  Złożone przez strony dokumenty nie były kwestionowane przez strony i nie zachodziły wątpliwości co do ich autentyczności, toteż Sąd uznał je za wiarygodne i przydatne dla ustaleń faktycznych w sprawie. Istotą sporu pozostawała bowiem interpretacja zapisów umowy deweloperskiej co do tego, czy doszło w sprawie do zwłoki po stronie spółki, która miała wynikać z niewywiązania się przez spółkę z terminowego zawarcia z powodami umowy przeniesienia własności lokalu.

25.  Sąd pominął na podstawie art. 235 ² § 1 k.p.c. w zw. z art. 205 ³ § 2 k.p.c. wnioskowany na rozprawie dowód z wydruku e-mail jako spóźniony. Pełnomocnik powodów nie wykazała bowiem, aby złożenie tego dokumentu na wcześniejszym etapie nie było możliwe (k. 309v), pomimo że powodowie zostali zobowiązani do przedstawienia wszystkich istotnych dla sprawy twierdzeń i dowodów w piśmie stanowiącym odpowiedź na sprzeciw spółki pod rygorem utraty prawa do powołania się na nie w przyszłości.

26.  Zeznania powołanych w sprawie świadków jak i stron zasługiwały zdaniem Sądu na uznanie ich za wiarygodne i zgodne z rzeczywistością. Ich treść pozostawała w istotnej części spójna z pozostałym materiałem dowodowym w sprawie, choć interpretacja konkretnych zdarzeń pozostawała, co zrozumiałe, pomiędzy stronami rozbieżna. Sąd, w oparciu głównie o treść umowy przenoszącej własność i podane tam informacje o dokumentach urzędowych (datach ich wystawienia), zgodził się ze stanowiskiem pozwanej, że gdyby nie problem postępowania o zasiedzenie spółka byłaby gotowa do zawarcia umów w terminie określonym w umowie deweloperskiej – dokumentacja urzędowa była już skompletowana w połowie grudnia. To, że świadectwo charakterystyki energetycznej budynku zostało sporządzone później, może być wytłumaczone (tak jak zeznawał o tym prezes spółki) chęcią przedstawienia jak najbardziej aktualnego dokumentu i szybkością jego uzyskania (nie jest ono wydawane przez urząd, a przez osobę uprawnioną do jego wystawienia, zatem możliwe jest zamówienie kontroli i wydanie dokumentu w bardzo krótkim czasie).

27.  Zeznania świadków jak i stron Sąd pominął jako nieistotne (k. 309v, 310v, 311v) w zakresie w jakim fakty te zostały wykazane innymi dowodami, w szczególnościami załączonymi do sprawy dokumentami umów, korespondencji, czy wydruków z ksiąg wieczystych bądź były bezsporne. Nie było tym samym podstawy do tego, by świadkowie jak i strony zeznawały na fakty, które były wówczas już Sądowi wiadome i stwierdzone dowodami z dokumentów.

Ocena prawna

28.  Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Pozwany w sprzeciwie oraz dowodami przeprowadzonymi na rozprawie wykazał, że nie ponosi winy w uchybieniu terminowi zastrzeżonemu w umowie deweloperskiej, co pozwala uznać, że nie obciąża go obowiązek zapłaty kary umownej na rzecz powodów.

Zasada odpowiedzialności pozwanego

29.  Zgodnie z art. 484 § 1 k.c., w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Zgodnie z paragrafem drugim tego przepisu jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

30.  Art. 484 k.c. nie określa natomiast sytuacji, w których osoba może zwolnić się z zapłaty kary umownej w całości pomimo ziszczenia się umownych przesłanek do jej naliczenia. Wynika to z tego, że przepis ten nie modyfikuje ogólnej zasady odpowiedzialności (zasady winy) funkcjonującej na gruncie zobowiązań umownych, a wynikającej z art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Z tego powodu zobowiązany do zapłaty tej kary może bronić się zarzutem - podobnie jak każdy dłużnik zobowiązany do naprawienia szkody stosownie do art. 471 k.c. - że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 16 kwietnia 2019 r., sygn. I ACa 802/18, wyrok SA w Białymstoku z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. I ACa 460/18; wyrok SN z dnia 6 października 2010 r., sygn.. II CSK 180/10; wyrok SA w Szczecinie z dnia 22 maja 2018 r., sygn. I ACa 62/18; wyrok SA w Warszawie z dnia 9 maja 2018 r., sygn. VII Aga 275/18; wyrok SA w Łodzi z dnia 18 marca 2016 r., sygn. I ACa 805/15).

31.  Zgodnie z art. 473 § 1 i 2 k.c., dłużnik może przez umowę przyjąć odpowiedzialność za niewykonanie lub za nienależyte wykonanie zobowiązania z powodu oznaczonych okoliczności, za które na mocy ustawy odpowiedzialności nie ponosi. Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie. Oznacza to, że w ramach obowiązującej w kodeksie cywilnym zasady swobody umów (art. 353 ¹ k.c.) strony mogą rozszerzyć zakres swojej odpowiedzialności, w tym także przy pomocy postanowień dotyczących kar umownych. Strona może zatem zgodzić się na obciążenie karą umowną z powodu okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi, tzn. z przyczyn od niego niezależnych (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 5 listopada 2019 r., sygn. I AGa 61/19, wyrok SN z dnia 27 września 2013 r., sygn. I CSK 748/12; wyrok SA w Lublinie z dnia 5 marca 2019 r. sygn. I AGa 140/18). Tym niemniej takie rozszerzenie odpowiedzialności powinno z postanowień umowy wynikać jednoznacznie. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Lublinie z ostatnim ze wzmiankowanych wyroków, konieczne jest wskazanie przez strony ściśle określonych okoliczności, w razie wystąpienia których dłużnik pomimo braku winy zobligowany jest do zapłaty kary umownej. Innymi słowy wola stron co do rozszerzenia odpowiedzialności dłużnika z tytułu kary umownej powinna być wyraźnie uzewnętrzniona. Warto również przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 6 października 2010 r., sygn. II CSK 180/10, który wskazał, że odpowiedzialność dłużnika w zakresie kary umownej bez względu na przyczynę niewykonania zobowiązania powinna być w umowie wyraźnie określona, nie ma bowiem podstaw do dorozumienia rozszerzonej odpowiedzialności dłużnika.

32.  W paragrafie 4 ust. 12 umowy deweloperskiej zawartej pomiędzy stronami jednoznacznie przewidziano, że kara umowna przysługuje nabywcom w przypadku zwłoki dewelopera w przeniesieniu własności lokalu na nabywcę. W myśl art. 476 k.c. dłużnik dopuszcza się zwłoki, gdy nie spełnia świadczenia w terminie, a jeżeli termin nie jest oznaczony, gdy nie spełnia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu przez wierzyciela. Nie dotyczy to wypadku, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. „Zwłoka” jest więc terminem języka prawnego, który można w skrócie zdefiniować jako zawinione opóźnienie. A zatem kara umowna, której zapłaty dochodzili powodowie, opierała się na zasadzie winy, tzn. deweloper był zobowiązany do jej zapłaty tylko wtedy, gdy opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność wynikało z przyczyn przez niego zawinionych.

Odpowiedzialność pozwanego za nieterminowe zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu

33.  Zgodnie z art. 355 § 1 i 2 k.c., dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

34.  Zachowanie należytej staranności w planowaniu przedsięwzięcia budowlanego wymaga, zdaniem Sądu, uwzględnienia typowych i możliwych do przewidzenia przeszkód i opóźnień, które sprawa może napotkać w toku budowy albo procedur budowlanych. Nie mieści się zatem we wzorcu należytej staranności przyjmowanie nazbyt optymistycznych, mało realistycznych terminów dla wykonywania konkretnych prac budowlanych albo też czynności organów administracji, tak jakby z jakichś przyczyn indywidualna sprawa jednego podmiotu miała priorytet nad wszystkimi innymi. Zachowanie należytej staranności w przypadku podmiotu prowadzącego działalność deweloperską wymaga zatem takiego zaplanowania prac i czynności urzędowych, które uwzględnia typowe, możliwe opóźnienia oraz okresy oczekiwania wynikające z technologii budowy oraz postępowania organów administracji i władzy publicznej.

35.  W tym kontekście trzeba jednak zastrzec, że nie można od strony umowy, nawet zajmującej się daną dziedziną w sposób zawodowy, wymagać przewidzenia wszelkich możliwych przeszkód i opóźnień mogących powstać w toku przedsięwzięcia. Obciążanie przedsiębiorcy negatywnymi konsekwencjami wszystkich opóźnień, choćby ich przewidzenie nie było możliwe albo bardzo mało prawdopodobne, czyniłoby prowadzenie działalności gospodarczej czy zawodowej jeszcze bardziej ryzykownym, niż jest to obecnie, i destabilizowało bezpieczeństwo obrotu prawnego. Należy więc rozgraniczyć przeszkody i opóźnienia wynikające z przyczyn możliwych do przewidzenia (spory z wykonawcami, podwykonawcami, typowe opóźnienia w dostawie albo umiarkowanie przedłużające się postępowania administracyjne) od takich, które trudno jest przewidzieć albo zgoła przewidzieć się nie da (katastrofy naturalne, działania osób trzecich nie będących kontrahentami), przy czym zawsze granica pomiędzy tymi kategoriami musi być wyznaczana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności sprawy.

36.  W sprawie niniejszej czynnością sprawczą, która ostatecznie spowodowała zawarcie umowy przenoszącej własność po umownym terminie, było wystąpienie przez R. W. z wnioskiem o zasiedzenie fragmentu działki, na której budowane były domki jednorodzinne. Przeprowadzone dowody nie wskazywały na to, aby przed wystąpieniem z wnioskiem o zasiedzenie R. W. kiedykolwiek kwestionował przebieg granic między działkami lub by zgłaszał pretensje z tego tytułu spółce. Opisane przez spółkę oraz prezesa spółki działania R. W. wskazują raczej na to, że kierował się on chęcią zaszkodzenia spółce i uzyskania jej kosztem korzyści finansowej (co ostatecznie mu się udało), jakby w akcie zemsty za odrzucenie jego propozycji sprzedaży nieruchomości. W takich okolicznościach, świadczących o złożeniu wniosku o zasiedzenie w złej woli a nie w celu rzeczywistego dochodzenia obrony swojego interesu prawnego i własności, nie sposób czynić spółce zarzutu z tego, że nie przewidziała takiego ruchu ze strony sąsiada lub nie przygotowała się lepiej do obrony przed wnioskiem o zasiedzenie, skoro nie było ku temu rozsądnych, racjonalnych przesłanek (żadnych takich w niniejszym postępowaniu nie ujawniono). Spółka nie zadziałała więc niedbale czy lekkomyślnie.

37.  Natomiast czynności przedsięwzięte w celu zaradzenia temu problemowi – rozpoczęcie negocjacji z pełnomocnikiem R. W., podpisanie ugody, zapłata za złożenie wniosku o umorzenie postępowania – były podejmowane bez zbędnej zwłoki i ukierunkowane właśnie w celu jak najszybszego usunięcia tej niejasności prawnej, która powstała w treści księgi wieczystej na skutek złożenia wniosku o ujawnienie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu w sprawie o zasiedzenie. Pozwany nie miał natomiast bezpośredniego wpływu na wszystkie te czynności, a zwłaszcza na czynności Sądu Rejonowego (...). Pełnomocnik pozwanej spółki wysyłał e-maile z prośbą o podjęcie czynności w sprawie, co wyczerpywało jego możliwości działania (skarga na przewlekłość postępowania byłaby oczywiście nieadekwatna do sytuacji). Po otrzymaniu odpisu postanowienia z adnotacją o prawomocności pełnomocnik pozwanego uzupełnił wniosek o wykreślenie wpisu ostrzeżenia z księgi wieczystej, a spółka przystąpiła do ustalania z nabywcami terminu na zawarcie umowy przenoszącej własność.

38.  Powodowie powoływali się na to, że nie istniała prawna przeszkoda do zawarcia umowy, w której zawarto by adnotację o toczącym się postępowaniu w przedmiocie zasiedzenia oraz wniosku o wpis ostrzeżenia o tymże postępowaniu do księgi wieczystej. Z zeznań świadków, prezesa pozwanej spółki oraz korespondencji e-mailowej wynika, że niezawarcie umów w grudniu 2022 r. i styczniu 2023 r. wynikało ze stanowiska notariusz J. K., która warunkowała sporządzenie i podpisanie aktu notarialnego od dysponowania przez spółkę odpisem prawomocnego postanowienia o umorzeniu postępowania o zasiedzenie i dołączeniem tego odpisu do złożonego wcześniej wniosku o wykreślenie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu (do którego pełnomocnik pozwanej spółki załączył tylko wydruk postanowienia, gdyż odpisem z pieczątką sądu i datą prawomocności nie dysponował).

39.  Sąd zgadza się z powodami co do interpretacji art. 474 k.c. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 kwietnia 2023 r., sygn. II CSKP 1454/22, w którym odwoływał się także do wcześniejszego orzecznictwa, w kontekście tego przepisu nie ma znaczenia charakter i rodzaj stosunku prawnego, w jakim pozostają z dłużnikiem osoby, o których mowa w tym przepisie. Obojętne jest też, czy osoba trzecia była podporządkowana dłużnikowi, czy działała na własny rachunek lub rachunek dłużnika. Tym samym tą „osobą trzecią”, przy pomocy której dłużnik wykonuje swoje zobowiązanie, może być także notariusz – nawet pomimo swojej doniosłej pozycji ustrojowej i ustawowych kompetencji – o ile dłużnik zasięga pomocy notariusza w celu wykonania zobowiązania.

40.  Tym niemniej w okolicznościach tej sprawy nie można też czynić zarzutu niedbałego czy lekkomyślnego postępowania notariusz J. K.. Na wstępie warto wskazać, że notariusz jest osobą powołaną do dokonywania czynności, którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną (art. 1 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie). W wypadkach określonych w ustawie czynności takie może wykonywać również zastępca notarialny (art. 1 § 2 ustawy). Zgodnie z art. 49 ustawy notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności. W myśl art. 80 §§ 2 i 3 Prawa o notariacie przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej. Art. 81 tej ustawy przewiduje, że notariusz odmówi (ma obowiązek odmówić) dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.

41.  Cytowane przepisy nakładają na notariusza (i wykonującego czynności notarialne zastępcy notarialnego) szczególny obowiązek staranności oraz dbałości o zabezpieczenie interesów stron. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 lutego 2004 r., sygn. II CK 271/02 lub z dnia 9 maja 2008 r., sygn. III CSK 366/07, podstawą określonej w art. 49 Prawa o notariacie odpowiedzialności notariusza zarówno wobec jego klientów, jak i wobec osób trzecich, jest przepis art. 415 k.c. Przy takiej podstawie odpowiedzialności, notariusz odpowiada wobec klientów także wówczas, gdy sporządził umowę zgodnie z ich życzeniem, choć w świetle art. 81 ustawy powinien był odmówić jej sporządzenia, jako sprzecznej z prawem. Z kolei w orzecznictwie sądów powszechnych wyjaśniono, że notariusz ponosi odpowiedzialność cywilną za szkodę wyrządzoną podczas wykonywania czynności notarialnej już wtedy, gdy przypisać mu można chociażby najlżejszą postać winy ustalanej przy przyjęciu wysokiego miernika staranności. Powinności notariusza mieszczące się w pojęciu wymaganego od niego wysokiego poziomu zawodowej staranności wymagają aby akty i dokumenty były sporządzone w sposób zrozumiały i przejrzysty, przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne, jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej, upewnić się czy strony rozumieją treść czynności prawnej i zdają sobie sprawę jakie skutki czynność ta wywoła oraz ocenić czy konkretna umowa nie narusza uzasadnionych interesów jednej ze stron i przez to nie jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, w takim wypadku powinien odmówić dokonania czynności notarialnej (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 7 lipca 2021 r., sygn. I ACa 604/20). Powinności notariusza mieszczące się w pojęciu wymaganego od niego poziomu zawodowej staranności nie mogą być utożsamiane z podejmowaniem wyłącznie tych działań, które są narzucone przepisami prawa. Oznacza to, że notariusz ma nie tylko powinność zachowania wymogów formalnej i redakcyjnej poprawności czynności sporządzanej w formie aktu notarialnego, lecz także obowiązek oceny interesów ("potrzeb prawnych") wszystkich stron czynności i dążenia do należytego (a więc zgodnego z celem stron decydujących się na dokonanie czynności w formie aktu notarialnego) zabezpieczenia praw i słusznych ich interesów (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. I ACa 194/19).

42.  Sąd rozpoznający niniejszą sprawę w pełni podziela stanowiska sądów wyższych instancji przedstawione w powyższych orzeczeniach. Należy zgodzić się z tym, że nakaz zachowania szczególnej staranności i dbałości o interesy obu stron czynności notarialnej oznacza, że nie w każdej sytuacji notariusz może polegać na zgodnych oświadczeniach stron. Dla ochrony interesów obu stron czynności notarialnej notariusz może i wręcz powinien opierać się na dokumentach urzędowych opisujących stan postępowań (sądowych, administracyjnych) mogących oddziaływać na te interesy stron, a nie poprzestawać na oświadczeniach jednej strony. Obowiązek ten staje się tym bardziej doniosły w sytuacji, w której prawo nakazuje chronić interes jednej ze stron czynności w sposób szczególny – tak jak w przypadku umów zawieranych w relacjach przedsiębiorca-konsument. Obowiązek uwzględniania interesów stron przez notariusza – jak wyżej wskazano – może więc sprowadzać się nawet do działania wbrew ich jednoznacznym życzeniom, o ile jego realizacja mogłaby skutkować nieakceptowalnym naruszeniem czy zagrożeniem dla interesów jednej ze stron.

43.  Notariusz J. K. w korespondencji ze spółką (k. 215v) warunkowała sporządzenie aktów notarialnych – umów przeniesienia własności lokali pozyskaniem papierowego odpisu postanowienia o umorzeniu postępowania o zasiedzenie z adnotacją o prawomocności oraz załączenia go do wniosku o wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej. Jest to zrozumiałe, gdyż jedynym wiarygodnym dowodem na prawomocne zakończenie tego postępowania był właśnie dokument w postaci odpisu z odpowiednią adnotacją. Opieranie wiedzy o toku postępowania sądowego tylko na podstawie ustnego lub pisemnego oświadczenia jednej ze stron nie dawało notariuszowi pewności co do zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy. Istnienie wydruku postanowienia o umorzeniu postępowania (pobranego przez pełnomocnika spółki z portalu informacyjnego) nie dawało żadnej gwarancji, że co do tego postanowienia nie złożono wniosku o sporządzenie uzasadnienia, że nie zostało ono zaskarżone, że Sąd nie zmienił lub uchylił go na podstawie art. 395 § 2 k.p.c. – nie mówiąc już o tym, że napisanie i przeniesienie takiego postanowienia do formatu .pdf nie powinno nastręczać trudności każdemu użytkownikowi oprogramowania biurowego. Dopiero papierowy odpis wydany przez sąd z adnotacją o prawomocności pozwalał na nabranie pewności, że postępowanie zostało prawomocnie zakończone, nie są prowadzone czynności mogące podważyć to postanowienie w ramach zwykłych środków odwoławczych, a złożony wcześniej przez spółkę wniosek o wykreślenie ostrzeżenia będzie skuteczny.

44.  W przypadku transakcji dotyczącej nieruchomości pomiędzy przedsiębiorcą i konsumentem jest zrozumiałe, dlaczego notariusz nie zaproponowała złożenia przez obie strony umowy (spółkę i nabywców) oświadczeń o akceptacji podpisania umowy w trakcie istnienia stanu niepewności co do toku postępowania o zasiedzenie. Złożenie takiego oświadczenia przez nabywców mogłoby wiązać się z utratą uprawnień z rękojmi za wadę rzeczy (nieruchomości gruntowej, udział w której podlegał sprzedaży wraz z lokalem). Zgodnie bowiem z art. 557 § 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Gdyby rzeczywiście doszło do zawarcia umowy sprzedaży lokalu w grudniu lub styczniu z oświadczeniem o sprawie o zasiedzenie, której prawomocne zakończenie nie zostało jeszcze odnotowane, a jednak postępowanie to wcale nie byłoby zakończone, to spółka mogłaby bronić się przed roszczeniami powodów powołując się na ich wiedzę co do niejasnego stanu prawnego granicznych części działki. Sąd nie rozstrzyga przy tym, czy taka obrona byłaby skuteczna (zależałoby to też od konkretnej treści hipotetycznego oświadczenia), ale skoro można było uniknąć takich wątpliwości jednym dokumentem z pieczątką sądu o prawomocności, to oczekiwanie na pojawienie się takiego dokumentu było uzasadnione.

45.  Dodać też należy, że powodowie w swoich stanowiskach procesowych umniejszają konsekwencje potencjalnego wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu w sprawie o zasiedzenie do działu III księgi wieczystej. Nie jest to bowiem taka sobie informacja pozbawiona doniosłości prawnej. Owszem, wpis takiego ostrzeżenia nie wyłącza sam w sobie działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), ale może mieć jednak znaczenie dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Nabywca w złej wierze nie może powołać się na działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

46.  Należy też zgodzić się z prezesem pozwanej spółki co do tego, że zawarcie oświadczenia o toczącej się sprawie o zasiedzenie (lub o wydanym postanowieniu o umorzeniu postępowania, którego prawomocności jeszcze nie stwierdzono) mogłoby mieć negatywne konsekwencje z punktu widzenia umowy kredytu bankowego, z którego powodowie (ale zapewne też i inni nabywcy) sfinansowali zakup nieruchomości. Wysokość kredytu i żądana suma zabezpieczenia zostały przez bank ustalone bez wiedzy o toczeniu się jakiegoś postępowania sądowego o zasiedzenie nieruchomości albo jej fragmentu. W razie pojawienia się takiego wątku dopiero w umowie przenoszącej własności kredytobiorcy ryzykowaliby dodatkowymi pytaniami od banku i weryfikacją dotychczas ustalonego poziomu i sposobu zabezpieczenia (co najprawdopodobniej byłoby bardziej dotkliwe i obciążające dla kredytobiorców od informowania o przyczynach opóźnienia z zawarciem umowy przenoszącej własność).

47.  Sąd zdaje sobie sprawę, że powyższe ryzyka w drugiej połowie grudnia i styczniu 2023 r. były już w znacznej mierze hipotetyczne i ostatecznie nie ziściły się. Nie można jednak staranności i zapobiegliwości notariusza oceniać według dzisiejszego stanu wiedzy (co zdają się czynić powodowie), ale tego, którym dysponował właśnie w tamtym okresie. Wówczas oczekiwanie na urzędowe potwierdzenie zakończenia postępowania o zasiedzenie było w pełni racjonalne – nawet bowiem zawarcie ugody i wydanie przez Sąd postanowienia o umorzeniu postępowania nie gwarantowały tego, że np. w międzyczasie R. W. będzie starał się uchylić od tej ugody i oświadczenia o cofnięciu wniosku o zasiedzenie (skoro już raz dał się poznać jako nieprzewidywalny, to także co do definitywności jego kroków poczynionych po zawarciu ugody można było mieć ograniczone zaufanie).

48.  Warto też odnotować, że powodowie zarzucając pozwanej spółce zniechęcanie od skorzystania z usług innego notariusza nie wykazali, aby faktycznie byli w stanie w styczniu lub lutym 2023 r. skorzystać z usług takiego notariusza, który szybciej i bez oczekiwania na urzędowy odpis postanowienia sporządziłby i podpisał akt notarialny przeniesienia własności. Zresztą wydaje się całkowicie zrozumiałe, że angażowanie zupełnie nowego notariusza do transakcji przeniesienia własności, podczas gdy notariusz J. K. już wcześniej znała inwestycję i opracowała umowy deweloperskie, praktycznie nie dawało szans na przyśpieszenie zawarcia umów.

49.  W świetle powyższego spółka dowiodła, że ani ona, ani notariusz J. K. nie ponoszą winy w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu z opóźnieniem. Nie miała więc miejsca zwłoka po stronie pozwanej spółki, która uprawniałaby powodów do żądania zapłaty kary umownej zastrzeżonej w umowie deweloperskiej. Z tego powodu powództwo o zapłatę kary umownej zostało oddalone w całości.

Żądanie zapłaty odszkodowania za zakup systemu alarmowego

50.  Żądanie zapłaty odszkodowania za nabycie systemu alarmowego było oparte na ogólnym przepisie art. 471 k.c. Zgodnie z nim dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Przewidziana w przepisie odpowiedzialność za szkodę również uwarunkowana jest zaistnieniem winy (której brak powinien wykazać dłużnik, jeśli chce zwolnić się z odpowiedzialności).

51.  Również i to żądanie zapłaty należy ocenić jako bezzasadne. Zawarte powyżej rozważania na temat braku winy spółki w opóźnieniu pozostają w pełni aktualne także do oceny żądania zapłaty odszkodowania na podstawie ogólnej odpowiedzialności kontraktowej. Skoro pozwana spółka wykazała swój brak winy w opóźnieniu zawarcia umowy przenoszącej własność, to nie jest zobowiązana do zapłaty odszkodowania za szkodę, która miała wynikać z tego opóźnienia.

52.  Co więcej, powodowie nie wykazali również powstania po swojej stronie szkody – straty albo utraty korzyści, które mogliby osiągnąć, gdyby szkody im nie wyrządzono (art. 361 § 2 k.c.) oraz normalnego związku przyczynowego pomiędzy opóźnieniem w zawarciu umowy przenoszącej własność a wydatkiem na system alarmowy (art. 361 § 1 k.c.). Wedle ich twierdzeń opóźnienie w zawarciu umowy spowodowało niemożność zawarcia umowy ubezpieczenia mieszkania, a to z kolei wymusiło na nich zakupienie i uruchomienie systemu alarmowego wcześniej niż planowali.

53.  Powyższa logika jest jednak nieprzekonująca. Ubezpieczenie mieszkania było ich umownym obowiązkiem wynikającym z umowy kredytu bankowego, a zatem nie można było tego uniknąć. Zamówienie systemu alarmowego nie może być traktowane jako zamiennik umowy ubezpieczenia, gdyż służy czemuś innemu niż ubezpieczenie. Alarm ma zapobiegać wystąpieniu szkód i ewentualnie pomóc odnaleźć sprawców, a ubezpieczenie z kolei ułatwia usunięcie szkody już po jej wystąpieniu. O ile można zgodzić się, że niemożność zawarcia umowy ubezpieczenia może zmotywować do większej „prewencji” i zapobiegania wystąpieniu szkód poprzez zakup systemu alarmowego, to jednak nie rodzi ona takiej obiektywnej konieczności. Ponadto powodowie przyznali, że i tak mieli zamiar zakupić system alarmowy, tylko trochę później. W takiej sytuacji nie można w ogóle mówić o poniesieniu przez nich straty w wysokości ceny zakupu alarmu, skoro godzili się na poniesienie takiego wydatku w bliskim czasie.

54.  Z uwagi na powyższe powództwo co do zapłaty odszkodowania również podlegało oddaleniu. Konsekwentnie zatem powództwo zostało oddalone w całości.

Koszty procesu

55.  O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Powodowie byli w sprawie stroną przegrywającą w całości, a zatem powinni zwrócić pozwanej spółce poniesione przez nią koszty procesu – opłaty skarbowej (17 zł) i koszty zastępstwa procesowego (3 600 zł – na podstawie § 2 ust. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych). Powodowie jako małżonkowie odpowiadają za zobowiązania solidarnie, toteż na podstawie art. 105 § 1 k.p.c. zwrot kosztów procesu zasądzono od nich solidarnie na rzecz pozwanego. Zasądzoną kwotę powiększono o odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c.

ZARZĄDZENIE

(...)