Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 sierpnia 2014 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Górski

Sędziowie: SO Leon Miroszewski (spr.)

SR del. Anna Górnik

Protokolant: st. sekr. sąd. Eliza Sandomierska

po rozpoznaniu w dniu 8 sierpnia 2014 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą
w S.

przeciwko B. B.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego od wyroków Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 18 listopada 2013 roku i 3 lutego 2014 roku, sygnatura akt XI GC 218/13

I.  oddala apelacje pozwanego od obu wyroków;

II.  nie obciąża pozwanego kosztami procesu w postępowaniu apelacyjnym.

SSO Leon Miroszewski SSO Krzysztof Górski SSR del. Anna Górnik

VIII Ga 157/14

VIII Ga 217/14

UZASADNIENIE

Pozwem nadanym w dniu 13 lipca 2011 roku powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w S. wniosła o zasądzenie od pozwanej E. B. (1) kwoty 39 849,95 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu oraz kosztów procesu, w tym zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu powołała się na umowę najmu i obowiązek zapłaty czynszu przez pozwaną. Dochodziła zaległości w kwocie 35.713,66 złotych. Podniosła, że pomimo przyjęcia przez pozwaną faktur VAT i upływu terminu płatności oraz wezwania do zapłaty pozwana nie uregulowała należności dochodzonej pozwem. Na dochodzoną pozwem kwotę składa się, oprócz należności głównej, suma odsetek z okres opóźnienia do dnia 29 czerwca 2011 r.

W sprzeciwie od wydanego w dniu 4 sierpnia 2011 roku nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym pozwany B. B., jako spadkobierca pozwanej, zmarłej w dniu 7 października 2011 r., zaskarżył nakaz w całości i wniósł o oddalenie powództwa. Swoje stanowisko uzasadniał tym, że na skutek zalewania lokalu w okresie remontu tarasu, czynsz został obniżony do kwoty 1000 zł miesięcznie i kwota ta w całości została uiszczona na rzecz powódki.

Wyrokiem z dnia 18 listopada 2013 roku Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 35.713,66 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 13 lipca 2011 roku do dnia zapłaty, oraz zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2.864 złotych tytułem kosztów procesu. Zastrzegł pozwanemu B. B. prawo do powoływania się w toku egzekucji zasądzonego od niego świadczenia pieniężnego na ograniczenie odpowiedzialności do wysokości wartości spadku nabytego po E. B. (1), Nadto nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie kwotę 1339 zł (jeden tysiąc trzysta trzydzieści dziewięć złotych) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 31 grudnia 1998 roku pomiędzy powódką, jako wynajmującym, a E. B. (1), jako najemcą, zawarta została umowa najmu lokalu użytkowego w S. przy ulicy (...). Miesięczny czynsz po waloryzacji w okresie objętym pozwem z podatkiem VAT wynosił 4 094,77 zł i miał być uiszczany w terminie 7 dni od otrzymania faktury. Strony nadto uzgodniły, że poza czynszem, najemca będzie pokrywał koszty wody zimnej i ścieków, natomiast za energię elektryczną i wywóz nieczystości według indywidualnej umowy z dostawcami. Umowę zawarto na czas nieokreślony.

W dniu 3.03.2010r. powódka wystawiła fakturę VAT o nr (...), opiewającą na kwotę 3965,30 zł brutto, którą doręczono w dniu 4 marca 2010 r. Wskazana w fakturze kwota obejmowała czynsz za najem i koszty wody zimnej ścieków za miesiąc marzec 2010r. i miała być płatna do dnia 11.03.2010r.

W dniu 19.04.2010r. powódka wystawiła fakturę VAT o nr (...), opiewającą na kwotę 4094,27zł brutto, którą wysłano w dniu 21 kwietnia 2010 r. Wskazana w fakturze kwota obejmowała czynsz za najem za miesiąc kwiecień 2010r. i miała być płatna do dnia 20.05.2010r.

W dniu 12.05.2010r. powódka wystawiła fakturę VAT o nr (...), opiewającą na kwotę 4094,27zł brutto, którą doręczono w dniu 14 maja 2010 r. Wskazana w fakturze kwota obejmowała czynsz za najem za miesiąc maj 2010r. i miała być płatna do dnia 21.05.2010r.

W dniu 9.06.2010r. powódka wystawiła fakturę VAT o nr (...), opiewającą na kwotę 4094,27zł brutto, którą doręczono w dniu 10 czerwca 2010 r. Wskazana w fakturze kwota obejmowała czynsz za najem za miesiąc czerwiec 2010r. i miała być płatna do dnia 17.06.2010r.

W dniu 14.07.2010r. powódka wystawiła fakturę VAT o nr (...), opiewającą na kwotę 4094,27zł brutto, którą doręczono w dniu 14 lipca 2010 r. Wskazana w fakturze kwota obejmowała czynsz za najem za miesiąc lipiec 2010r. oraz zimną wodę i ścieki i miała być płatna do dnia 21.07.2010r.

W dniu 19.08.2010r. powódka wystawiła fakturę VAT o nr (...), opiewającą na kwotę 4094,27zł brutto, którą doręczono w dniu 23 sierpnia 2010 r. Wskazana w fakturze kwota obejmowała czynsz za najem za miesiąc sierpień 2010r., zimną wodę i ścieki i miała być płatna do dnia 30.08.2010r.

W dniu 20.09.2010r. powódka wystawiła fakturę VAT o nr (...), opiewającą na kwotę 4094,27zł brutto, którą wysłano w dniu 23 września 2010 r. Wskazana w fakturze kwota obejmowała czynsz za najem za wrzesień 2010r., zimną wodę i ścieki i miała być płatna do dnia 22.10.2010r.

W dniu 21.10.2010r. powódka wystawiła fakturę VAT o nr (...), opiewającą na kwotę 4094,27zł brutto, którą wysłano w dniu 22 października 2010 r. Wskazana w fakturze kwota obejmowała czynsz za najem za miesiąc październik 2010r., zimną wodę i ścieki i miała być płatna do dnia 21.11.2010r.

W dniu 16.11.2010r. powódka wystawiła fakturę VAT o nr (...), opiewającą na kwotę 4094,27zł brutto, którą wysłano w dniu 18 listopada 2010 r. Wskazana w fakturze kwota obejmowała czynsz za najem za miesiąc listopad 2010r. i miała być płatna do dnia 17.12.2010r.

W dniu 19.04.2010r. powódka wystawiła fakturę korygującą faktury ze stycznia i marca 2010r., zgodnie z którą do zwrotu dla najemcy pozostawało 24,39 zł. W dniu 14.07.2010r. powódka wystawiła fakturę korygującą fakturę z czerwca 2010r., zgodnie z którą do zapłaty dla powódki pozostawało 8,06 zł. W dniu 21.10.2010r. powódka wystawiła fakturę korygującą faktury z lipca i września 2010r., zgodnie z którą do zapłaty dla powódki pozostawało 7,87 zł. W dniu 24.01.2011r. powódka wystawiła fakturę korygującą faktury z października i grudnia 2010r., zgodnie z którą do zwrotu dla najemcy pozostawało 8,14 zł.

Pismem z dnia 14 lipca 2010r. powódka wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na dzień 30 listopada 2010r. Pismo zostało doręczone w dniu 20 lipca 2010r. W dniu 17 grudnia 2010r. lokal został przejęty przez powódkę.

Pismem z dnia 26 maja 2011 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty należności pod rygorem skierowania sprawy do sądu. Pismo zostało doręczone w dniu 2 czerwca 2011r.

W czasie trwania remontu tarasu budynku, w którym mieścił się najmowany lokal, od sierpnia do grudnia 2009 roku wystąpiło zalewanie obiektu. W związku z tym powódka odstąpiła od naliczania czynszu w okresie od dnia 22 sierpnia 2009 r. do dnia 31 grudnia 2009 r. w roku 2010 najemczyni domagała się odszkodowania za straty wynikłe wskutek zalewania oraz utrudnienia prowadzenia działalności handlowej. Spółdzielnia nie uznała tych roszczeń, wskazując, że pozwana nie udowodniła wysokości poniesionych strat, a nadto powódka remont zleciła firmie specjalizującej się w czynnościach tego rodzaju, wobec czego ewentualnym odpowiedzialnym jest ta firma. Wpłaty dokonane przez pozwaną w 2010 r. zostały zaliczone przez powódkę (zaksięgowane) zgodnie z oznaczeniem przez pozwaną tytułów, których dotyczą (wskazanie faktur, za które wnoszona jest opłata) a w przypadku braku oznaczeń zaliczone na najstarsze wymagalne długi. Sąd Rejonowy przytoczył analizę wpłat: 1) wpłata z dnia 09.08.2010 r. kwoty 1.981,73 zł, zaliczona za fakturę nr (...) z dnia 16.07.2009 r.; 2) wpłata z dnia 19.08.2010 r. kwota 14,72 zł, zaliczona na trzy faktury; nr (...) z dnia 14.10.2009 - 4,91 zł, nr (...) z dnia 16.11.2009 r.- 4,90 zł, nr (...) z dnia 07.12.2009 r. - 4,91 zł; 3) wpłata z dnia 19.08.2010 r. kwota 1.039,17 zł, zaliczona na fakturę nr (...) z dnia 18.08.2009 r.; 4) wpłata z dnia 27.08.2010 r. kwota 1.900,00 zł, zaliczona na fakturę nr (...) z dnia 19.01.2010 r.; 5) wpłata z dnia 04.10.2010 r. kwota 4.064,38 zł, zaliczona na trzy faktury; nr (...) z dnia 19.01.2010 r. - 90,83 zł, nr (...) z dnia 11.02.2010 r. - 3.965,30 zł, nr (...) z dnia 03.03.2010 r. - 8,25 zł; 6) wpłata z dnia 22.11.2010 r. kwota 1.000 zł, zaliczona na fakturę nr (...) z d 03.03.2010 r. Przebieg zapisów księgowych odzwierciedlała analiza konta za okres od 01.01.2005 r., z której wynikał utrzymujący się stan zadłużenia (rubryka saldo WN).

Dokonując oceny prawnej Sąd Rejonowy stwierdził, że powództwo okazało się zasadne w całości. Podstawę prawą dla dochodzenia czynszu z tytułu zawartej umowy najmu stanowi art. 659 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Bezspornym w sprawie było to, że strony wiązała umowa najmu zawarta w dniu 31.12.1998r. Strona pozwana nie kwestionowała treści umowy najmu. Sporna była stawka czynszu w okresie od stycznia do końca trwania najmu. Pozwany wykazywał w sprzeciwie, że najemczyni uzyskała obniżenie czynszu do kwoty 1000 zł miesięcznie i taką kwotę zapłaciła. Zdaniem Sądu Rejonowego pozwany nie udźwignął ciężaru dowodu na okoliczność, że nastąpiło obniżenie czynszu.

Niezależnie od powyższego Sąd Rejonowy stwierdził, że okoliczności uzasadniające twierdzenia strony powodowej zostały wykazane niebudzącymi wątpliwości i wiarygodnymi dokumentami załączonymi przez powódkę do pozwu w postaci umowy najmu, faktur VAT, kartoteki konta, wezwania do zapłaty oraz zeznań świadka S. D. i prezesa powódki A. H.. zeznania tych osób sąd uznał za w pełni wiarygodne, bowiem wzajemnie się potwierdzały i uzupełniały a nadto znajdowały potwierdzenie w dokumentach. W szczególności zeznania prezesa powódki znajdowały odbicie w korespondencji prowadzonej w 2009 i 2010 roku pomiędzy stronami umowy. Prezes powódki, jak i S. D., powołali się także na praktykę podejmowania decyzji w Spółdzielni. Zeznali, że decyzje są podejmowane kolegialnie, wnioski są przedstawiane zarządowi natomiast decyzje na piśmie są podpisywane przez dwóch członków zarządu zgodnie ze statutem Spółdzielni. Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że oba pisma dotyczące odstąpienia, w okresie remontu, od naliczania czynszu, były podpisane przez dwóch członków zarządu. W tych warunkach zeznania L. B. Sąd uznał za niewiarygodne w części dotyczącej rzekomego uzyskania decyzji o obniżeniu czynszu. Także co do tego że wiele spraw załatwiano ustnie z uwagi na długoletni najem, o czym miały świadczyć podwyżki czynszu bez aneksu. Tymczasem podwyżka wynikająca z tzw. waloryzacji nie wymagała podpisywania aneksu. Stawka czynszu od 1998 r. do 2010r. wzrosła symbolicznie, co świadczy o tym, że co roku była tylko waloryzacja. Natomiast wszystko inne było realizowane w formie pisemnej, co potwierdzają pisma powódki załączone do odpowiedzi na sprzeciw. Sąd Rejonowy pokreślił, że stawki czynszu widniejące na poszczególnych fakturach VAT za 2010r. nie były kwestionowane przez najemczynię jak też przez jej pełnomocnika L. B., a terminy płatności odpowiadały uzgodnieniom stron, które znalazły odzwierciedlenie w umowie najmu. W zakresie wysokości czynszu obowiązywały strony postanowienia umowne i jakiekolwiek zmiany w tym zakresie powinny być dokonane za zgodą obu stron, co nie miało miejsca.

Powołane przez pozwanego pismo najemczyni z dnia 04 10 2010 nie dowodzi zgody powódki na obniżenie czynszu. Jest oczywistym, że oświadczenie najemczyni zawarte w powołanym piśmie stanowi czynność jednostronną i w żadnym razie nie może zmieniać postanowień umowy. W przypadku gdy powódka miała wolę odstąpienia od naliczania czynszu na wniosek pozwanej, to uczyniła to w piśmie skierowanym do pozwanej z dnia 25.10.2009 r. nr (...) , dotyczącym zwolnienia z czynszu za okres od dnia 22.08.2009 r. do 15.11.2009 r., oraz pismem z dnia 14.01.2010 r. nr (...), dotyczącym odstąpienia od naliczania czynszu najmu za okres od dnia 16.11.2009 r. do dnia 31.12.2009 r. (31.12.2009 r. to data, w której zostały zakończone roboty remontowe tarasu). Wywiedzione z tych faktów wnioski prowadzące do sformułowania twierdzeń, że skoro powódka odstąpiła w poprzednim okresie, to jest to dostateczne uzasadnienie do pomniejszenia czynszu w kolejnym okresie (2010 r.) - są nieuprawnione

Ponadto powódka zajęła stanowisko w sprawie dalszych wniosków pozwanej i pisma pozwanej z 04.10.2010 r. w piśmie z dnia 11.10.2010 r. L.dz. EL/SD/254/10/2010 r. na długo przed wniesieniem pozwu - w którym szczegółowo uzasadniła, dlaczego nie uznaje żądań od pozwanego . Podała, że pozwana może w każdej chwili zakończyć najem, że to najemczyni powinna dokonać oceny opłacalności wynajmowania. Dalej powódka wskazywała w korespondencji, że najemczyni zdemontowała grzejniki w najmowanej hali uniemożliwiając suszenie sufitów i ścian, co doprowadziło do degradacji przedmiot najmu. Natomiast odnośnie ewentualnego odszkodowania za utrudnienia, powódka powoływała się, że wykonanie robót zleciła osobie trzeciej zajmującej się zawodowo czynnościami tego rodzaju i nie ponosi odpowiedzialności za szkody wyrządzone w związku z ich wykonywaniem. Z tym poglądem należy się zgodzić, gdyż odpowiada on regulacji kodeksowej.

Reasumując Sąd Rejonowy uznał, iż najemczyni miała obowiązek zapłaty zarówno wymienionej kwoty głównej jak i odsetek.

Podnoszone przez pozwanego okoliczności Sąd Rejonowy uznał za niewykazane. Podkreślił, że najemczyni prowadziła w tamtym okresie dwa punkty handlowe, nie wypowiedziała umowy najmu z powódką. To powódka rozwiązała umowę ze względu na zalęgłości w płatności czynszu. Nie jest wiarygodne twierdzenie pozwanego, iż najemczyni uzgodniła z powódką, że w 2010 roku będzie regulować swoje zobowiązania w kwocie 1000 zł miesięcznie. Tę okoliczność, w świetle art. 6 k.c. powinna udowodnić strona pozwana, która jednak nie sprostała temu obowiązkowi. Tym samym brak było podstaw by przyjąć, że roszczenie powódki było inne niż w załączonych fakturach pozostających w zgodzie z postanowieniami umowy najmu. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż powódka dążyła cały czas do rozliczania także odsetek ustawowych za opóźnienie w płatności czynszu, co potwierdza treść jej pisma wzywającego do zapłaty oraz sposób zaliczania wpłat.

Sąd Rejonowy uznał, że wskazana kwota odsetek została prawidłowo wyliczona. Kwoty wskazane w fakturach i terminy płatności odpowiadały uzgodnieniom stron, które znalazły odzwierciedlenie w umowie najmu. Najemczyni nie uiściła kwot wynikających z faktur załączonych do pozwu. Powódka mogła żądać odsetek ustawowych od wskazanych kwot od następnego dnia po terminie płatności, co jest uzasadnione treścią art. 481 k.c., zgodnie z którym jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Powód prawidłowo naliczał odsetki ustawowe, tj. od dnia następującego po upływie ostatniego dnia płatności określonych na – nie budzących wątpliwości – fakturach VAT.

Sąd pierwszej instancji stwierdził też, że powódka prawidłowo naliczała odsetki ustawowe od zaległych odsetek, tj. od sumy kwoty głównej i kwoty odsetek od dnia wytoczenia o nie powództwa. Podstawę stanowi przepis art. 482 § 1 k.c.

Konsekwencją powyższego rozstrzygnięcia było obciążenie pozwanego obowiązkiem zwrotu powódce kosztów procesu zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, którą pozwany przegrał w całości.

Koszty procesu powódki zamknęły się kwotą 2864 zł (1/4 opłaty od pozwu – ¾ wobec uprawomocnienia zwrócono powódce; 2400zł – koszty zastępstwa procesowego; 17zł – opłata skarbowa od pełnomocnictwa). Jako, że powódka wygrała proces w całości, całą tę kwotę zasądzono od strony pozwanej na rzecz powódki, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., 99 k.p.c., § 6 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu – Dz. U. nr 163, poz. 1349 ze zm.

Sąd Rejonowy nakazał ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa kwotę 1339 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych. Koszty powstały z tej przyczyny, że po uprawomocnieniu się nakazu zapłaty sąd zwrócił powódce ¾ opłaty od pozwu. Wobec wniesienia sprzeciwu Skarbowi Państwa przysługuje dalsza część opłaty. Pozostając w przekonaniu, że pozwany nabył spadek z dobrodziejstwem inwentarza, Sąd Rejonowy orzekł o prawie pozwanego powoływania się w toku egzekucji na ograniczenie jego odpowiedzialności do wartości czynnej masy spadku po matce E. B. (1).

Sąd Rejonowy przyznał, że przez przeoczenie nie orzekł o całości roszczenia, w związku z czym powódka wniosła o uzupełnienie wyroku. W tym celu zapowiedział rozprawę zgodnie z art. 351 k.p.c.

Powódka wniosła o uzupełnienie wyroku argumentując, że Sąd nie orzekł o całości żądania.

Po przeprowadzeniu rozprawy Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie wyrokiem z dnia 3 lutego 2014 roku uzupełnił wyrok wydany w niniejszej sprawie dnia 18 listopada 2013 roku w ten sposób, że zasądza od pozwanego B. B. na rzecz powódki Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. dalszą kwotę 4 137,29 zł (cztery tysiące sto trzydzieści siedem złotych dwadzieścia dziewięć groszy) z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 13 lipca 2011 roku do dnia zapłaty.

Apelację od obu wyroków wniósł pozwany. Zaskarżając wyrok z dnia 18 listopada 2013 roku i wyrok uzupełniający z dnia 3 lutego 2014 roku, pozwany przedstawił jednobrzmiące zarzuty. Zarzucił więc:

- naruszenie prawa materialnego, a to art. 5 k.c. poprzez pominięcie przez Sąd I instancji okoliczności, że wynajmowany lokal nie nadawał się do prowadzenia działalności gospodarczej, a w konsekwencji czynsz naliczany przez powodową spółdzielnię był nieadekwatny do stanu wynajmowanego lokalu, co naruszało zasadę uczciwości obrotu gospodarczego.

Nadto zarzucił naruszenie prawa procesowego, którego uchybienie mogło mieć wpływ na wynik sprawy, poprzez:

- naruszenie art. 227 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. bezpodstawnym uznaniem za wiarygodne i prawidłowo sporządzone zestawienia należności z tytułu płatności czynszu za najem sporządzone przez powódkę (kartoteka konta za okres 01.01.2005-31.08.2011), w sytuacji kwestionowania tego zestawienia przez pozwanego a w szczególności twierdzenie, iż nie uwzględnia ono ustaleń stron co do płatności czynszu w wysokości 1,000 zł za okres od stycznia do października 2010 r.

- art. 233 § 1 kpc poprzez uznanie za niewiarygodne zeznania świadka L. B. (1) co do ustaleń stron w zakresie obniżki czynszu w wysokości 1.000 zł za okres od stycznia do października 2010 r.

- art. 328 § 2 kpc poprzez nie wskazanie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, czy Sąd I instancji dał wiarę zeznaniom świadka E. B. (2), która to zeznała, iż były ustalenia pomiędzy E. B. (1) a powodową spółdzielnią odnośnie obniżki czynszu, a zeznania te korespondują z załączonymi przez powódkę dowodami, jak i zeznaniami świadka L. B. (1).

Wskazując na powyższe zarzuty pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd pierwszej instancji.

W uzasadnianiach obu apelacji, w istocie jednobrzmiących, pozwany podniósł, że jego zdaniem Sąd I instancji pominął aspekt stanu faktycznego lokalu będącego przedmiotem umowy najmu z dnia 31.12.1998 r. W toku postępowania pozwany wielokrotnie wskazywał na okoliczność wcześniejszych zalań lokalu, związanych z remontem zleconym spółce (...) przez powodową Spółdzielnię, Wynikało to zarówno z twierdzeń pozwanego, zeznań świadków L. B. (1) oraz E. B. (3), jak i wnioskowanego przez stronę pozwaną dowodu z akt sprawy XI GC 337/10. Okoliczność stanu technicznego lokalu oraz przyczyn takiego stanu rzeczy nie bvła ostatecznie okolicznością sporna w niniejszym postępowaniu. W takiej sytuacji, żądanie przez powódkę czynszu na poziomie ok. 4.000 zł miesięcznie było zupełnie nieadekwatne w stosunku do realnego czynszu najmu, jaka Spółdzielnia mogła osiągnąć wynajmując ten sam lokal osobie trzeciej. Okoliczność ta została jednak pominięta przez Sąd I instancji, który to nadto nie odniósł się w uzasadnieniu wyroku co do ewentualnego braku zasadności żądania przez Spółdzielnię czynszu w dochodzonej kwocie. Zdaniem pozwanego, naliczanie czynszu w sytuacji tak złego stanu lokalu w wysokości określonej w umowie (tj. kiedy lokal nadawał się do prowadzenia działalności gospodarczej), narusza zasadę uczciwości obrotu gospodarczego i takie działanie nie powinno korzystać z ochrony.

W zakresie zarzutów naruszenia prawa procesowego pozwany podniósł, że jego zdaniem Sąd I instancji w sposób nieprawidłowy dokonał oceny wiarygodności dowodów przedłożonych przez stronę pozwaną, a w szczególności kartoteki konta za okres 01.01.2005-31.08.2011. Przedłożony do pozwu dowód jest dokumentem prywatnym, a pozwany przedkładając swoje rozliczenia w sprzeciwie od nakazu zapłaty, kwestionował wiarygodność w/w dokumentu. W tej sytuacji ciężar dowodu spoczywał na stronie powodowej, która winna wykazać prawidłowość jego sporządzenia w zestawieniu z wpłatami strony pozwanej oraz fakturami VAT za najem. W sprawie winien być zatem powołany biegły z dziedziny rachunkowości, jednakże inicjatywa dowodowa w tym zakresie należała do powódki. Zdaniem pozwanego Sąd Rejonowy nie uwzględnił okoliczności zakwestionowania wiarygodności rozliczenia Spółdzielni, opierając rozstrzygnięcie m.in. na w/w dowodach, co nie powinno mieć w sprawie miejsca. Pozwany nie zgodził się zatem ze stwierdzeniem Sądu zawartym w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, iż strona pozwana nie kwestionowała okoliczności, ani nie poddawała w wątpliwość wiarygodności dokumentów.

Pozwany nadto podniósł, że Sąd I instancji w sposób nieprawidłowy uznał za niewiarygodne zeznania świadka L. B. (1), które odnosiły się do ustaleń z prezesem powodowej spółdzielni co do obniżki w płatności czynszu za przedmiotowy lokal. Zeznania te w pełni korespondowały z przedstawionym przez powódkę materiałem dowodowym, w tym w szczególności z pismem strony pozwanej z dnia 4 października 2010 r., jak i zeznaniami świadka E. B. (3) oraz B. B.. Świadek L. B. (1) wyjaśnił w toku przesłuchania, w jaki sposób „załatwiane" były problemy nurtujące najemców i kiedy strona powodowa podjęła decyzję o obniżce czynszu za kolejny okres. Ponownie wskazuję, iż powodem obniżki był fatalny stan techniczny lokalu, jak i warunki panujące wokół jego wejścia, które de facto uniemożliwiały prowadzenie działalności gospodarczej, w lokalu przy ul. (...) w S.. To właśnie z powodu złego stanu technicznego lokalu Spółdzielnia zaoferowała przeniesienie towaru ze sklepu przy ul. (...) do innego wskazanego przez powódkę miejsca. Takie działania nie byłyby podejmowane w sytuacji, gdyby stan lokalu był adekwatny do warunków najmu, jakie miały miejsce jeszcze przed remontem tarasu wykonywanym na zlecenie Spółdzielni.

Nadto, według pozwanego, Sąd w uzasadnieniu wyroku nie odniósł się do zeznań świadka E. B. (3), które to zeznania były jego zdaniem niezmiernie istotne z punktu widzenia oceny stanu sprawy. Świadek ten bowiem zeznał, iż „były ustalenia pomiędzy panią W.-B., a spółdzielnią, odnośnie obniżki czynszu ze względu na stan techniczny i warunki, które bardzo się zmieniły na gorsze z uwagi na remont tarasu nad garażami.

W kontekście powyższego pozwany zarzucił, że Sąd Rejonowy błędnie pominął okoliczności, na które zwróciła uwagę E. B. (3), nie ustosunkowując się do tych zeznań w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. W oczywisty sposób miały one jednak znaczenie z punktu widzenia osi sporu niniejszej sprawy (tj. kwestii obniżki czynszu przez powódkę), jak i zestawienia tych zeznań z dowodami strony pozwanej, w tym zeznaniami L. B. (1).

Jednocześnie pozwany zauważył, że Sąd dokonując oceny stanu faktycznego winien w ocenie pozwanego pominąć zeznania świadka S. D. jako niewiarygodne, albowiem świadek uzupełnił swoje zeznania już po przesłuchaniu świadka L. B. (1) (S. D. pozostał na S. rozpraw po przesłuchaniu), a nadto po sięgnięciu w trakcie przesłuchania L. B. do dokumentów. Okoliczność ta została zaprotokołowana.

W odpowiedzi na apelację od wyroku z dnia 18 listopada 2013 roku powódka wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Podniosła, że na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) w S. z dnia 31.12.1998 r. - w okresie objętym pozwem - najemczyni E. B. (1) obowiązana była uiszczać na rzecz powódki czynsz miesięczny w wysokości: 3.957,17 zł za marzec 2010 r. i 4.097,27 zł miesięcznie za kwiecień, maj, czerwiec, lipiec, sierpień, wrzesień, październik i listopad 2010 r. Zdaniem powódki, ani najemczyni, ani pozwany tego nie podważali. Za bezpodstawne powódka uznała twierdzenia pozwanego, że na skutek zalewania lokalu w okresie remontu tarasu znajdującego się nad lokalem, w okresie od stycznia do grudnia 2010 r. czynsz został obniżony do kwoty 1.000 zł miesięcznie. W szczególności, według powódki, nie można było dać wiary twierdzeniom pozwanego, jakoby obniżenie czynszu nas­tąpiło w drodze ustnych deklaracji powódki. Decyzje dotyczące spraw powodowej spółdzielni podejmowane są kolegialnie, a oświadczenia woli w jej imieniu składane są w formie pism podpisanych przez dwóch członków Zarządu, zgodnie ze statutem. Potwierdzeniem tego jest pismo powódki z dnia 28.10.2009 r. nr (...) dotyczące odstąpienia od naliczania czynszu w okresie od dnia 22.08.2009 r. do dnia 15.11.2009 r. oraz pismo z dnia 14.01. 2010 r. nr (...) dotyczące odstąpienia od naliczania czynszu w okresie od dnia 16.11.2009 r. do dnia 31.12.2009 r. Obydwa pisma zostały podpisane przez dwóch członków Zarządu. Tym samym, zdaniem powódki, nie może być mowy o jakichkolwiek ustnych deklaracjach w tak ważnej sprawie, jak zmiana wysokości czynszu ustalonego w pisemnej umowie najmu lokalu.

Powódka dodała, że w sprawie wysokości czynszu powódka w okresie od dnia 22 sierpnia 2009 r. do 31 grudnia 2009 r. na wniosek najemczyni odstąpiła od naliczania czynszu, gdyż w tym czasie prowadzony był remont tara­su nad wynajmowanym lokalem, co znacznie utrudniało najemczyni korzystanie z lokalu. W grudniu 2009 r. remont tarasu został zakończony, więc od stycznia 2010 r. nie było powodu, aby od naliczania czynszu odstępować, czy też go obniżać. Również ta okoliczność zdaniem powódki ewiden­tnie dowodzi, że powódka nie mogła wyrazić zgody na obniżenie czynszu w 2010 roku. Powódka wskazała na oczywistość, że do obniżenia czynszu nie mogło dość Wskutek jednostronnych pism na­jemczyni z dnia 01.09.2010 r. i 04.10.2010 r., w których najemczyni występowała do powód­ki o obniżenie czynszu do wysokości 1.000 zł miesięcznie w 2010 r. za 8 miesięcy wstecz. Powódka nigdy nie wyraziła na to zgody. Przeciwnie, w pisemnym oświadczeniu z dnia 11.10.2010 r. podpi­sanym przez dwóch członków Zarządu (pismo nr (...) / (...) - w aktach sprawy) powódka stanowczo odmówiła obniżenia czynszu i wezwała najemczynię do natychmiasto­wej spłaty czynszowego zadłużenia.

Za całkowicie nieuzasadniony powódka uznała zarzut naruszenia przez Sąd I instancji przepisu art. 5 k. c. Strona pozwana nie zgłaszała wcześniej zarzutu sprzeczności dochodzonych roszczeń z zasa­dami współżycia społecznego.

Żądanie od najemcy zapłaty umówionego czynszu jest prawem wynajmującego (art. 659 § 1 k. c.). Utrudnienia w korzystaniu z lokalu w okresie prowadzenia remontu tarasu w okresie od sierpnia do grudnia 2009 roku powódka rzetelnie uwzględniła odstępując w tym czasie całko­wicie od naliczania czynszu. Z kolei skutki zalania lokalu, za które powódka nie ponosi żadnej odpowiedzialności, najemczyni zrekompensowała sobie odszkodowaniem otrzyma­nym od sprawcy szkody, co pozwany sam stwierdził w sprzeciwie od nakazu zapłaty. Z dru­giej strony, najemczyni nie tylko nie podjęła żadnych środków w celu zminimalizowania skutków zalania, ale pogorszyła stan rzeczy demontując prawie wszystkie grzejniki i w ten sposób uniemożliwiła osuszenie lokalu, co skutkowało jego zagrzybieniem. Najemczyni, po­mimo zgłaszanych w procesie uciążliwości spowodowanych zalaniem lokalu, i przy dużej podaży na rynku najmu lokali użytkowych, nie zrezygnowała jednak z lokalu i cały czas zaj­mowała go, aby we wrześniu 2010 roku wystąpić o obniżenie czynszu za cały 2010 rok. Powódka uznała to za cichą kalkulację „gospodarcza” najemczyni, aby z lokalu przy ul. (...) ko­rzystać przez cały rok za obniżony czynsz, w związku z tym mó­wienie o jakimkolwiek naruszeniu zasad współżycia społecznego przez powódkę uznała za niestosowne.

Za zupełnie chybiony powódka uznała zarzut nieprawidłowej oceny przez Sąd Rejonowy dowodu w postaci kartoteki konta najemczyni. Kartoteka konta jest jedynie arytmetyczną ewidencją operacji finansowych, w której wykazane są kwoty należnego czynszu i wpłaty dokonane przez najemczynię, oraz wy­kazane są rozliczenia wody. Gdyby pozwany stwierdził jakikolwiek błąd rachunkowy w tej ewidencji, to wystarczyłoby, aby pozwany ten błąd wskazał. Do tego nie jest potrzebny biegły sądowy. Jak należy według powódki sądzić, za „nieprawidłowe” pozwany uważa jedynie to, że do rozliczeń w kar­totece konta przyjęto czynsz w wysokości wynikającej z umowy najmu, a nie w wysokości 1.000 zł, jak by sobie życzył pozwany.

Powódka stwierdziła, że bezpodstawny jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji przepisów art. 227 i 233 § 1 k.p.c. Według niej Sąd prawidłowo ocenił wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Pozwany nie wykazał w apelacji, aby granice swobodnej oceny dowodów Sąd Rejonowy przekroczył.

W odpowiedzi na apelację od wyroku z dnia 3 lutego 2014 roku, uzupełniającego wyrok z dnia 18 listopada 2013 roku, powódka powołała się na te same argumenty co podniesione w odpowiedzi na apelację od wyroku z dnia 18 listopada 2013 roku. Wniosła o oddalenie również tej apelacji i zasądzenia kosztów.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

W sprawie występują dwa podstawowe zagadnienia. Rozstrzygnięcie każdego z nich wymaga innego badania, procesowego i materialnoprawnego.

Po pierwsze, od początku pomiędzy stronami wystąpił spór co do wysokości czynszu należnego powódce z umowy najmu pomiędzy stronami w zakresie lokalu wskazanego w pozwie, w okresie, którego dotyczyło żądanie pozwu. Po drugie, w apelacji, obok argumentów za ustaleniem, że ten czynsz był niższy niż określony w umowie pisemnej, zakwestionowano dopuszczalność żądania czynszu w wysokości wynikającej z umowy, jako zawyżonej, mając na uwadze użyteczność, a ściślej jej brak, najmowanego lokalu użytkowego dla działalności najemczyni. Trzeba zaznaczyć, że to drugie zagadnienie może być badane tylko w wypadku stwierdzenia, że pomiędzy stronami obowiązuje czynsz wynikający z umowy pisemnej, zaś co do okresu, którego dotyczy pozew, nie dokonano żadnych modyfikacji postanowień tej umowy.

Niezależnie więc od tego, że przy zgłoszeniu w apelacji zarzutów naruszenia procedury oraz zarzutów naruszenia prawa materialnego należy najpierw odnieść się do kwestii proceduralnych, bowiem tylko przy niewątpliwie ustalonym stanie faktycznym możliwe jest badanie, ustalenie i wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia, przez istnienie przedstawionej wyżej implikacji pomiędzy przytoczonymi zagadnieniami, niezbędne jest odniesienie się do zarzutów naruszenia przepisów postępowania.

Zaczynając od zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. należy wstępnie zauważyć, że nie może być przesłanką twierdzenia o naruszeniu zasady swobodnej oceny dowodów okoliczność, że skarżący nie zgadza się z ustaleniami sądu. Do uznania określonego ustalenia sądu za przekraczające granice swobodnej oceny dowodów nie wystarczy też samo przypisanie, przez skarżącą stronę, innej doniosłości poszczególnych dowodów i ich odmienna ocena (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2000 roku, V CKN 17/2000, OSNC 2000/10/188). Normy swobodnej oceny dowodów wyznaczane są dyrektywami prawa procesowego (co do okoliczności powszechnie znanych lub znanych urzędowo – art. 228, co do wyciągania wniosków z przyznania jednych okoliczności – art. 229 k.p.c., niewypowiedzenia się co do innych – art. 230 k.p.c., wnioskowania z ustalenia jednych faktów o innych faktach – art. 231 k.p.c.), a nadto doświadczeniem życiowym oraz regułami logicznego myślenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 sierpnia 1999, II UKN 76/99, OSNP 2000/19/732).

Pozwany, kwestionując dokonane ustalenia co do wysokości czynszu obowiązującego najemczynie lokalu przy ulicy (...) w S., nie odwołał się ani do zasad logiki, ani do reguł doświadczenia życiowego. Odwołanie się do dowodów, które pozwany uznał za miarodajne dla podważenia tych dowodów, które Sąd Rejonowy uznał za wiarygodne, jest niczym innym, niż dokonaniem własnej oceny dowodów. Trzeba pamiętać, że o ile z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego dawały się wysnuć wnioski odmienne (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 19 czerwca 2008 roku, I ACa 180/08).

Podobnie należy ocenić zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez uznanie za niewiarygodne zeznania świadka L. B. (2) co do ustaleń stron w zakresie obniżki czynszu w wysokości 1000 złotych. Jeżeli ustalenia faktyczne, tak jak to wskazano wyżej, zostały poczynione z zachowaniem reguł swobodnej oceny dowodów, to zaniechanie oceny jednego z dowodów, traktowanego przez stronę jako istotny, nie stanowi o naruszeniu art. 233 § 1 k.p.c. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 lutego 2014 roku, I ACa 1050/13).

Niezależnie od tego trzeba zauważyć, że pozwany wyolbrzymił w apelacji znaczenie zeznania świadka L. B. (1), nawet gdyby uznać je za wiarygodne. Świadek ten w istocie zeznał, że umawiał się co do obniżenia czynszu z prezesem zarządu powódki na zewnątrz lokalu, w nieokreślonym bliżej czasie, to zaś nie znaczy, że co do czynszu w okresie, którego dotyczy pozew.

Abstrahując przy tym od oceny znaczenia takiej rozmowy w opisanych warunkach, w sytuacji istnienia reguł reprezentacji powódki, jako spółdzielni, należy zauważyć, że świadek L. B. (1) wskazał na moment tego uzgodnienia jako następujący po zalaniu, a więc znacznie przed rozpoczęciem okresu, za który powódka dochodziła czynszu w niniejszym procesie. Sprzeczne z regułami doświadczenia życiowego byłoby przyjęcie, że L. B. (1), jako pełnomocnik najemczyni, dokonał zmiany umowy pisemnej w porozumieniu z prezesem zarządu powódki będącej spółdzielnią, w której obowiązuje zasada łącznej reprezentacji, ustnie, na zewnątrz najmowanego lokalu, na czas nieokreślony, zaś nie znalazło to odzwierciedlenia w żadnym dokumencie.

Wynikające z przyjęcia założenia o uzgodnieniu zmniejszenia czynszu najmu za okres objęty pozwem twierdzenie pozwanego, że dokument w postaci kartoteki konta najemczyni E. B. (1) jest niewiarygodny, nie zostało poparte wykazaniem ani nawet twierdzeniem, że te należności najemczyni, niedochodzone w niniejszym procesie, które zostały rozliczone przez powódkę wpłatami, na które powoływał się pozwany, zostały zaspokojone w inny sposób (poza omówionym wyżej stanowiskiem, że czynsz najmu był niższy niż zapisany w umowie). Pozwany nie ma racji, że powódka ma w tych okolicznościach udowodnić prawdziwość rozliczenia przedstawionego w załączeniu do pozwu. Byłoby tak w istocie gdyby pozwany udokumentował uregulowanie zobowiązań z najmu lokalu, o którym mowa w pozwie, w okresie, którego dotyczy to rozliczenie, w inny sposób niż wskazany przez zaliczenie poszczególnych wpłat najemczyni na poszczególne zobowiązania.

Zarzut pominięcia oceny zeznania świadka E. B. (3) co do stanu lokalu wynajętego przez powódkę E. B. (1), choć powołuje się na naruszenie art. 328 § 2 k.p.c., zdaje się odnosić do uznania wiarygodności i mocy dowodowej jednych dowodów a odmawiania tych cech innym. Dowód ten nie zaprzecza ustaleniom co do wysokości czynszu obowiązującego pomiędzy powódką a najemczynią lokalu przy ulicy (...) w S. w okresie objętym pozwem.

Pozostając przy omawianym zarzucie, a powołującym naruszenie art. 328 § 2 k.p.c., trzeba zauważyć, że w orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że uchybienia polegające na naruszeniu art. 328 § 2 k.p.c. nie mają wpływu na wynik sprawy (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2000, IV CKN 216/00). Mogą prowadzić do kasatoryjnego rozstrzygnięcia w postępowaniu apelacyjnym tylko wówczas, gdy powodują, że nie jest możliwe dokonanie kontroli instancyjnej zaskarżonego orzeczenia. Takiego zarzutu skarżący nie sformułował, przy tym trzeba stwierdzić, że uzasadniania zaskarżonych wyroków nie są dotknięte uchybieniami powodującymi niemożność dokonania ich kontroli instancyjnej.

W związku z powyższym tylko na marginesie należy zauważyć, że skarżący również temu dowodowi przypisuje nadmierne znaczenie. Świadek E. B. (3) zeznała, że prowadzenie remontu w obrębie budynku, w którym znajdował się najmowany lokal utrudniało działalność gospodarczą najemczyni, natomiast nie wskazała, w jakim dokładnie było to okresie, a w szczególności czy było to w okresie, w którym doszło do odstąpienia przez powódkę od naliczania czynszu (22 sierpnia – 31 grudnia 2009), czy w którymkolwiek innym, nie można też było przyjąć, że prowadzenie działalności w zakresie sprzedaży mebli (temu służył najmowany lokal E. B. (1)) nie mogło być realizowane w okresie, za który powódka dochodziła w niniejszej sprawie kwot czynszu najmu.

Nie budzi w sprawie wątpliwości, że remont, o którego skutkach twierdził pozwany, w okresie objętym pozwem nie dotyczył lokalu wynajmowanego E. B. (1), zaś skutki zalań, które zresztą miały miejsce wcześniej, nie obciążają powódki, co wynika z samych przytoczeń pozwanego o sporze sądowym z przedsiębiorcą wykonującym roboty. Sprzedaż prowadzona przez najemczynię nie należała do tego typu działalności handlowej, który polega na codziennym zaopatrywaniu klientów w artykuły bieżących potrzeb, toteż nie sposób przyjąć, że istniały szczególne przeszkody by skutecznie dokonywać sprzedaży towaru (mebli), którego zakup wiąże się z reguły ze złożeniem zamówienia na podstawie oferty wystawionej w miejscu ekspozycji, a jego dostarczenie, zwykle po okresie oczekiwania, najczęściej nie wymaga odebrania zakupu z miejsca jego zamówienia, tylko zwykle z magazynu, często z wykorzystaniem środka transportu samego sprzedawcy. Odpowiada to regułom doświadczenia życiowego wynikającym z praktyki dokonywania tego typu zakupów.

Warto dodać, że – jak to wynika z zeznania L. B. (1) - najemczyni przez cały okres objęty roszczeniem przebywała w szpitalu, z krótkimi tylko przerwami. Powyższe nie wskazuje, że to po stronie powodowej leżały przyczyny załamania się działalności powódki w najmowanym lokalu. Powódka nie może też ponosić odpowiedzialności za to, że nie podjęto wówczas decyzji po stronie najemczyni (L. B. (1) zeznał, że cały czas uczestniczył w jej działalności), o rozwiązaniu stosunku najmu.

W związku z omawianą kwestią należy przejść do zarzutu naruszenia art. 5 k.c. Zarzut ten odnosi się do przypisanego powódce w apelacji nadużycia prawa poprzez żądanie czynszu umownego w sytuacji gdy stan wynajmowanego lokalu nie odpowiadał celowi prowadzenia w nim działalności gospodarczej przez najemczynię. Jak już była mowa, zarzut ten zakłada, że zgodnie z umową stron wysokość tego czynszu nie uległa zmianie w stosunku do pisemnej jej treści, a więc że powódka korzysta z podstawy umownej żądania zapłaty czynszu w wysokości określonej w pozwie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 2004 roku, I CK 279/04).

Żeby stwierdzić, że czynienie użytku z prawa nie może korzystać z ochrony z uwagi na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, przez pozwanego określonymi jako „zasady uczciwości obrotu gospodarczego”, należy ustalić, jakie konkretnie zasady zostały naruszone. Pozwany podniósł, że powódka naliczała czynsz choć lokal nie nadawał się do prowadzenia działalności gospodarczej. Można to rozumieć w ten sposób, że według pozwanego najemczyni nie otrzymała przedmiotu najmu o właściwościach pozwalających jej na prowadzenie działalności.

Powołując się na powyższe przytoczenia odnoszące się do dowodu z zeznań świadka E. B. (3) należy stwierdzić, że co najwyższej można było mówić o utrudnieniach w prowadzeniu sprzedaży. Nie sposób natomiast twierdzić, że tej działalności prowadzić nie było można.

Trzeba ponownie zauważyć, że najemczyni nie przedsięwzięła działań zmierzających do rozwiązania stosunku najmu, co powinno być oczywistym następstwem sytuacji braku możliwości prowadzenia działalności gospodarczej. Najemczyni nie przedsięwzięła też działań zmierzających do zmiany treści umowy najmu w oparciu o przepis art. 357 ¹ k.c. To wskazuje, że widziała możliwość kontynuowania działalności gospodarczej w tym lokalu.

Klauzula generalna z art. 5 k.c. ma wyjątkowy charakter. Istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych. Odmowa udzielenia ochrony prawnej na podstawie art. 5 k.c., z uwagi na jego wyjątkowy charakter, musi być uzasadniona istnieniem okoliczności rażących i nieakceptowanych w świetle powszechnie uznawanych w społeczeństwie wartości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2011 roku, II CSK 640/10). Trzeba dodać, że chodzi o takie okoliczności, które leżą po stronie korzystającego z prawa podmiotowego (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2009 roku, IV CSK 290/09).

W sprawie bezsporne było, że powódka odstąpiła od naliczania czynszu najmu lokalu przy ulicy (...) w S. z uwagi na zalania powstałe w trakcie remontu prowadzonego przez inny podmiot. To wskazuje, że powódka nie pozostawała obojętna na okoliczności prowadzenia przez najemczynię działalności w tym lokalu w sytuacji wyrządzenia jej szkody w toku remontu wykonywanego w obrębie obiektu, w którym ten lokal się znajduje. Najemczyni nie wystąpiła o zmianę umowy w zakresie czynszu najmu po tym okresie. Jak już była mowa, nawet z zeznań na które powołuje się pozwany, nie można wnioskować, że zgłoszenia takie miały miejsca w czasie, którego dotyczy roszczenie powódki w niniejszej sprawie. Nie można też z tych zeznań wnioskować, że najemczyni nie była w stanie prowadzić działalności gospodarczej z przyczyn leżących po stronie powódki.

W świetle powyższego nie można stwierdzić, że powódka w niniejszej prawie dochodzi przysługującego jej prawa godząc w fundamentalne wartości, których urzeczywistnieniu ma prawo służyć. Powódka wystąpiła z roszczeniem nieprzedawnionym, opartym na przepisach prawa oraz na zawartej umowie, o świadczenie wzajemne w stosunku do wypełnionego przez siebie świadczenia umownego (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2013 roku, II CSK 286/12). Nie można wymagać od powódki by rezygnowała ze swojego prawa podmiotowego, nawet gdy wnioskodawczyni, jednak z przyczyn, za które powódka nie odpowiadała, nie osiągnęła celu, którego spodziewała się zawierając umowę z powódką.

Mając powyższe na uwadze, dodając jedynie dla porządku (w sytuacji gdy pozwany nie kwestionował roszczenia co do wysokości w kontekście pisemnej umowy, w tym w zakresie obliczenia skapitalizowanych odsetek), że Sąd Rejonowy dokonał prawidłowego obliczenia zasądzonej należności oraz prawidłowo orzekł o odsetkach, należało, na podstawie art. 385 k.p.c., oddalić obie apelacje: od wyroku z dnia 18 listopada 2013 roku oraz od wyroku uzupełniającego z dnia 3 lutego 2014 roku. Biorąc pod uwagę obecną sytuację pozwanego, a także fakt, że nie był on stroną stosunku prawnego, z którego roszczenia dochodziła powódka, jest bowiem następcą prawnym najemczyni, a przy tym osobą pozostającą w trudnej sytuacji majątkowej, Sąd Okręgowy, na podstawie art. 102 k.p.c., odstąpił od obciążania pozwanego kosztami procesu w postępowaniu apelacyjnym.

SSO Leon Miroszewski SSO Krzysztof Górski SSR (del.) Anna Górnik