Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 387/06
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 marca 2007 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)
SSN Gerard Bieniek
SSN Jan Górowski (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy
ul. W. 63 A i W. 65 w W.
przeciwko Towarzystwu Budownictwa Społecznego Spółce z o.o.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 14 marca 2007 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 31 maja 2006 r., sygn. akt [...],
oddala skargę kasacyjną i odstępuje od obciążenia powódki
kosztami postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
W pozwie z dnia 30 grudnia 2002 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości
przy ul W. 63 A i 65 w W. wniosła o zasądzenie od Towarzystwa Budownictwa
Społecznego sp. z o.o. na rzecz strony powodowej kwoty 368 921 zł z tytułu
obniżenia ceny za wadliwe wykonanie robót budowlanych w budynkach
położonych w W. przy ul. W. 63A i 65 wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 17
grudnia 2002 r.
W piśmie procesowym z dnia 31 stycznia 2005 r., Wspólnota sprecyzowała,
że jest stroną powodową w sprawie, bowiem współwłaściciele nieruchomości
dokonali skutecznego przeniesienia swoich wierzytelności względem pozwanej na
mocy uchwały z dnia 29 listopada 2004 r.
Z kolei w piśmie z dnia 21 marca 2005 r., powódka oświadczyła, że od dnia
wytoczenia powództwa działa w imieniu własnym a nie w imieniu swoich członków
– właścicieli lokali a po dokonaniu cesji posiada niewątpliwie legitymację do
występowania w sprawie w charakterze powoda i nie ma już możliwości aby jej
członkowie wstąpili do sprawy w charakterze powodów.
Wyrokiem z dnia 30 czerwca 2005 r. Sąd Okręgowy w W. powództwo
oddalił, ustalając, że przy ul W., na działkach nr 12/1 i 12/2 stanowiących własność
Gminy i pozostających w użytkowaniu wieczystym Towarzystwa Budownictwa
Społecznego wybudowane zostały przez to Towarzystwo budynki
wielomieszkaniowe, stanowiące odrębną nieruchomość, w których ustanowiona
została własność lokali. Ostatnie lokale w budynkach przy ul. W. 63 A i 65 zostały
wydane i przekazane właścicielom lokali w październiku 1998 r. W dniu 29 sierpnia
2001 r. rzeczoznawca budowlany Wojewody sporządził wykaz usterek w
budynkach przy ul. W. 63a i 65. Pismem z dnia 29 sierpnia 2001 r. powódka
zawiadomiła pozwane Towarzystwo o wadach stwierdzonych przez rzeczoznawcę i
wezwała do ich usunięcia. W dniu 10 października 2001 r., przy udziale
przedstawicieli obu stron i inspektora nadzoru sporządzony został protokół
przeglądu stanu budynku przy ul. W. 65, w którym wykazano szereg wad.
Właściciel Zakładu Instalacyjno Budowlanego, sporządził na rzecz Wspólnoty
3
opinię (bez daty) stwierdzającą konieczność wykonania zaworów spustowych w
pionach, zaś właściciel Zakładu Usługi Hydrauliczne Gazowe i Budowlane wydał w
dniu 22 listopada 2001 r. ekspertyzę dotyczącą problemów związanych
z cyrkulacją w obrębie węzłów cieplnych i konieczności wykonania kryzowania
cyrkulacji.
Począwszy od dnia16 stycznia do grudnia 2002 r. między stronami nastąpiła
wymiana pism na temat przeglądu poszczególnych lokali, w których stwierdzono
usterki, mająca w celu ustalenia zakresu robót i harmonogramów ich usunięcia.
Ponadto w dniu 29 maja 2002 r. sporządzona została notatka służbowa przez
komisję z ramienia Towarzystwa z przeglądu mieszkań dokonanego w dniu
24 maja 2002 r. w celu ustalenia zakresu robót w ramach trzeciego roku rękojmi
w przedmiotowych budynkach.
Ponieważ wymiana pism między stronami na temat czasu i sposobu
usunięcia usterek nie była efektywna Wspólnota zleciła rzeczoznawcy
budowlanemu H.S. wykonanie opinii dotyczącej określenia wartości robót
budowlanych, które należy wykonać w celu przywrócenia właściwego stanu
technicznego budynków tj. usunięcia usterek wykazanych w przeglądzie z dnia
10 października 2001 r. W sporządzonej w grudniu 2002 r. opinii koszt usunięcia
tych usterek wyceniony został na kwotę 368 921 zł. Następnie Zarząd Wspólnoty
zwrócił się pismem z dnia 10 grudnia 2002 r. do pozwanego Towarzystwa
o udzielenie konkretnej odpowiedzi do dnia 16 grudnia 2002 r. w jakim ostatecznie
terminie wady zostaną usunięte, bądź zwrócona zostanie kwota z tytułu obniżenia
ceny właścicielom lokali mieszkalnych, przesyłając jednoczenie wycenę usunięcia
usterek.
W dniu 29 listopada 2004 r. podjęta została uchwała 116 współwłaścicieli
nieruchomości położonych w W. przy ul W. 63 A i 65, stanowiąca w istocie umowy
zawarte w różnym czasie, począwszy od tej daty, na mocy których przenieśli oni na
rzecz Wspólnoty „wszelkie prawa i roszczenia przysługujące im wobec pozwanej
spółki z tytułu rękojmi za wady części wspólnych nieruchomości” i upoważnili
powódkę do prowadzenia procesu przeciwko pozwanej i wyegzekwowania tych
należności z przeznaczeniem na fundusz remontowy. Do uchwały tej doręczony
4
został wykaz udzielonych pełnomocnictw, w którym znalazły się dane osobowe
osób podpisanych pod uchwałą z określeniem ich udziałów oraz wykaz właścicieli
nieruchomości zawierający oznaczenie lokali i ich właścicieli, posiadane udziały w
nieruchomości wspólnej, powierzchnię lokali i datę nabycia. Dane te nie zostały
poświadczone i odbiegały częściowo od danych osobowych osób podpisanych pod
uchwałą.
Według oceny Sądu pierwszej instancji roszczenie o obniżenie ceny
przysługiwało właścicielom lokali i wynikało z umów zawartych pomiędzy pozwaną
spółką a każdym z właścicieli lokali. Wspólnocie nie przysługiwało w tej sytuacji
prawo podmiotowe. Ustawodawca przyznał jej uprawnienia do nabywania praw
i zaciągania zobowiązań, a także możliwość występowania w procesie jako strona,
jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych
prawem. Dlatego w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli,
przekazanymi jej do rozliczenia się nie ma ona żadnych uprawnień, gdyż nadal są
to środki właścicieli, a nie Wspólnoty.
Sąd Okręgowy przyjął, że uchwała z dnia 29 listopada 2004 r. jest zbiorem
umów przeniesienia wierzytelności właścicieli lokali na wspólnotę (art. 509 k.c.),
lecz powódka występując z pozwem nie była legitymowana do dochodzenia
roszczeń przysługujących poszczególnym członkom wspólnoty i żądania
zasądzenia dochodzonej kwoty na rzecz poszczególnych członków Wspólnoty, ani
na swoją rzecz. W początkowej fazie procesu nie przysługiwała jej więc legitymacja
czynna, którą uzyskała dopiero w fazie późniejszej w wyniku zawarcia umów cesji,
które częściowo zostały dopiero przedstawione na rozprawie w dniu 21 grudnia
2004 r. W rezultacie uznał, że wcześniejsze czynności nie mogły wywrzeć
jakiegokolwiek wpływu na roszczenia będące przedmiotem procesu, a które
przysługiwały w momencie wytoczenia powództwa do momentu zawarcia cesji
poszczególnym właścicielom lokali, a nie powódce. Powódka mogła działać
skutecznie dopiero od momentu dokonania cesji wierzytelności i zmiany powództwa
w ten sposób, że zażądała zasądzenia dochodzonej kwoty na swoją rzecz.
W rezultacie przyjął, że Wspólnota występując z powództwem nie mogła przerwać
terminu zawitego wynikającego z art. 568 § 1 k.c., co dopiero nastąpiło w dniu
5
21 grudnia 2004 r., tj. w chwili przedstawienia na rozprawie umowy przelewu
wierzytelności.
Podkreślił, że termin do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi biegnie od
momentu wydania rzeczy nabywcy. Ostatni z lokali w przedmiotowych budynkach
został wydany właścicielowi w październiku 1998 r. a zatem roszczenia z tytułu
rękojmi związane z tymi lokalami wygasły najpóźniej w październiku 2001 r. Termin
prekluzyjny upłynął więc zanim powódka sanowała swoją legitymację czynną.
Zauważył, że wprawdzie powódka na ostatniej rozprawie jako żądanie alternatywne
wskazała podstawę z art. 361 k.c. w zw. z art. 471 k.c. jednakże w tym zakresie nie
miała umocowania właścicieli lokali, gdyż nie wykazała się takim przelewem
właścicieli, a w rezultacie nie miała legitymacji czynnej w tym zakresie.
Wspólnota w apelacji podniosła zarzut sprzeczności ustaleń sądu z treścią
zebranego w sprawie materiału dowodowego wskazując, że przyszli właściciele
lokali po ich wydaniu (ostatni lokal w październiku 1998 r.) początkowo posiadali
lokale na podstawie najmu, a dopiero od dnia 19 grudnia 1999 r. następowało
sukcesywnie ustanawianie odrębnej własności i nabywanie ich przez obecnych
właścicieli, wyrażając pogląd, że najemcom nie przysługują żadne roszczenia
z tytułu rękojmi za wady fizyczne, a zatem termin określony w art. 568 § 1 k.c.
zaczął swój bieg sukcesywnie ze sprzedażą poszczególnych lokali począwszy od
ich nabywania na własność. Zarzuciła także naruszenie prawa materialnego tj. art.
568 § 1 w zw. z art. 123 § 1 pkt 1 k.c., przez błędne założenie, że czynność
przerywająca bieg terminu przedawnienia (uprawnień z rękojmi) powinna być
dokonana przez osobę której prawo przysługuje; art. 5 k.c. w zw. z art. 117 k.c.
i art. 568 § 1 k.c. przez nieuwzględnienie, że zgłoszenie zarzutu przedawnienia
uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej pozostawało
w rażącej sprzeczności z art. 5 k.c. gdyż fakt istnienia wad fizycznych budynków był
zgłoszony pozwanemu we właściwym czasie i pozwany ich nie usunął pomimo
zapewnień, że to uczyni, a w tej sytuacji wyjaśnienie wątpliwości prawnych
w uchwale Sadu z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9.
poz. 153) nie może premiować „cwaniactwa procesowego” pozwanego, a także
art. 65 k.c. przez oddalenie żądania alternatywnego w związku z błędnym
przyjęciem, że treść umów cesji nie obejmowała tego roszczenia. Powódka
6
jednoznaczne podkreśliła, że od dnia wytoczenia powództwa działa tylko
i wyłącznie w imieniu własnym a nie w imieniu swoich członków i na swoją rzecz.
Wskazała, że jej działanie imieniem właścicieli lokali powinno zostać wykluczone
także ze względu na brak pełnomocnictw w tym zakresie i treść art. 87 k.p.c.
Apelację powódki Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z dnia 31 maja 2006 r.
uznając, że powództwo jest nieuzasadnione z innych względów niż te, które
przytoczył Sąd Okręgowy. Podniósł, że powódka dochodząc roszczenia z rękojmi
z umowy o roboty budowlane nie przedstawiła umów zawartych z przyszłymi
właścicielami nieruchomości lokalowych, przeto nie można ustalić ich treści.
Nie wiadomo zatem czy umowy te dotyczyły tylko wybudowania lokali, czy też
zawierały również zobowiązanie pozwanej do ustanowienia odrębnej własności
lokali i przeniesienia jej na nabywców.
Wskazał, że ze stanowiska strony powodowej wynikało, iż roszczenie z tytułu
rękojmi nie jest związane ze sprzedażą lokali, lecz tylko z tym elementem umowy,
który odnosił się do jego wybudowania. Poza tym, że dotyczy nie wad
poszczególnych lokali, lecz części wspólnych budynku. Jego zdaniem brak jest
podstaw do przyjęcia, że umowy dotyczyły czegoś innego, niż tylko wybudowania
lokali. Prawo do części wspólnych budynku wiązało się z wyodrębnieniem
własności poszczególnych lokali i przeszło na nabywców nieruchomości lokalowych
z chwilą przeniesienia na nich własności tychże nieruchomości. Podkreślił,
że powódka nie wskazała umowy sprzedaży nieruchomości lokali jako źródła
dochodzonego roszczenia i nie udowodniła, aby roszczenie przelane na nią przez
właścicieli lokali, wynikało z umowy o roboty budowlane. Jeżeli zaś właściciele
lokali zawierali z pozwaną umowy deweloperskie (art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali, Dz.U. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej „ustawy”)
zawierające zobowiązanie do wybudowania lokali, wyodrębnienia ich własności
i przeniesienia na nabywcę, to takie kontrakty nie są umowami o roboty
budowlane. Przyszły nabywca nie może być bowiem uznany za inwestora
w rozumieniu prawa budowlanego, albowiem nie jest właścicielem gruntu i nie
dysponuje pozwoleniem na budowę. W rezultacie przyjął, że zgłoszone przez
powódkę żądanie w odniesieniu do wskazanej podstawy prawnej nie zostało
udowodnione i z tego względu go oddalił, uznając w związku z tym wywody Sądu
7
Okręgowego dotyczące wygaśnięcia roszenia (art. 568 § 1 k.c. i art. 123 § 1 k.c.)
jak i zarzuty skarżącej dotyczące obrazy tych przepisów za bezprzedmiotowe.
Wyraził jednocześnie pogląd, że w tej sytuacji rozpoznawanie zgłoszonego przez
powódkę żądania alternatywnego w odniesieniu do uprawnień z rękojmi z umowy
sprzedaży stanowiłoby wyjście ponad żądanie i naruszałoby zasadę określoną
w art. 321 § 1 k.p.c.
Ocenił jako nieuzasadnione zarzuty apelacyjne kwestionujące oddalenie
roszczenia odszkodowawczego (art. 471 k.c.) z tego względu, że uchwała
wspólnoty z dnia 29 listopada 2004 r uznana za umowy przelewu wyraźnie
ograniczyła cesję do wszelkich praw i roszczeń przysługujących właścicielom lokali
wobec pozwanej z tytułu rękojmi za wady części wspólnych nieruchomości.
Określenie to jego zdaniem nie budziło wątpliwości co do tego, że przedmiotem
dokonanych przelewów nie były ogólne roszczenia odszkodowawcze.
Powódka zatem nie miała czynnej legitymacji do wystąpienia z takim żądaniem.
Powódka w skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia prawa
materialnego tj. art. 556 k.c., art. 656 k.c. w zw. z art. 638 k.c., art. 65 k.c. i art. 471
k.c. oraz na naruszeniu prawa procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik
sprawy, a to art. 233 § 1 k.c. w zw. z art. 391 k.p.c. oraz art. 316 k.p.c., art. 187 § 1
k.p.c. i art. 378 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. wniosła o uchylenie zaskarżonego
wyroku i albo przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania albo uwzględnienie
powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W myśl art. 331
k.c. do jednostek organizacyjnych niebędących osobami
prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność sądową stosuje się odpowiednio
przepisy o osobach prawnych. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej
„u.w.l.”) wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania,
pozywać i być pozwaną. Wprawdzie więc wspólnocie ustawa nie przyznała
osobowości prawnej ale ma własną zdolność prawną i zdolność do czynności
prawnych – odrębnie od osób uczestniczących w tej wspólnocie. Przedstawionego
zdania drugiego tego przepisu nie można – zgodnie z zasadami wykładni
8
systemowej - jednak interpretować w oderwaniu od jego zdania pierwszego
stanowiącego, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale
wchodzą w skład określonej nieruchomości, jak pozostałych przepisów ustawy
o własności lokali oraz innych rozwiązań normatywnych funkcjonujących
w porządku prawnym.
W przeciwieństwie do art. 8 § 1 k.s.h., ze wskazanego unormowania nie
wynika aby wspólnota mogła nabywać prawa i zaciągać zobowiązania „we własnym
imieniu”. Oznacza to, że ustawa przyznaje zdolność prawną i zdolność do
czynności prawnych wspólnocie mieszkaniowej rozumianej jako ogół właścicieli
lokali. W tym znaczeniu wspólnota mieszkaniowa jest ułomną, niepełną osobą
prawną w rozumieniu art. 331
k.c. Z tego względu zakres zdolności prawnej, która
przysługuje tak rozumianej wspólnocie jest taki tylko jaki został jej przyznany
w ustawie o własności lokali, a więc jest ograniczony i sprowadza się do
nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządzaniem
nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 i art. 22 u.w.l.). Znajduje to potwierdzenie
w art. 17 u.w.l., który reguluje odpowiedzialność wspólnoty oraz właścicieli lokali
wyłącznie za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Z przepisu tego
wynika, że inne zobowiązania nie mogą powstać, ponieważ wykraczałyby poza
ustawowo zakreślony zakres zdolności prawnej wspólnoty. Z tego przede
wszystkim względu nie ma podstaw do traktowania wspólnoty mieszkaniowej jako
przedsiębiorcy w rozumieniu art. 431
i następne k.c. oraz art. 4 ust 1 ustawy z dnia
2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. Nr 173, poz. 1807 ze
zm.). Wspólnota mieszkaniowa nie ma też w świetle art. 5 ustawy z dnia 28 lutego
2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. Nr 60, poz. 535 ze zm.)
zdolności upadłościowej.
W konsekwencji wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe
tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali. Właścicielom przysługują udziały
w takich prawach w takiej samej wysokości jak w nieruchomości wspólnej (art. 3
ust 3 – 7 u.w.l.). Na gruncie przepisów ustawy o własności lokali nie ma podstaw do
odróżnienia majątku wspólnoty mieszkaniowej od majątku wspólnego ogółu
właścicieli w skład którego wchodziłaby nieruchomość wspólna (za uchwałą Sądu
Najwyższego z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06 dotychczas
9
niepublikowaną). Bezpodstawnie zatem powódka dochodziła zasądzenia spornej
kwoty we własnym imieniu i na swoją rzecz.
Jak już zasygnalizowano wspólnota ma zdolność prawną ograniczoną tylko
do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem
nieruchomością wspólną. Należało zatem odpowiedzieć czy roszczenia dotyczące
obniżenia ceny właścicieli lokali związane z ich nabyciem z wadami fizycznymi
części wspólnych budynku oraz z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami
powstałej w wyniku nienależytego wykonania tych umów mieszczą się w granicach
tej zdolności. Na to pytanie to należało udzielić odpowiedzi negatywnej. W uchwale
z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że istota
problemu tkwi w odpowiedzi na pytanie, czy związek tych roszczeń
z nieruchomością wspólną jest tak silny, że ich dochodzenie staje się ex lege
elementem zarządu i tym samym leży w kompetencji wspólnoty, czy też
przeciwnie należy do sfery indywidualnych interesów właścicieli lokali. Gdyby nawet
założyć, że właściciele nabyli przedmiotowe lokale na podstawie rzeczywiście
umów kupna sprzedaży (czego powódka nie wykazała), to roszczenie z tytułu
rękojmi o obniżenie ceny jest instrumentem przywrócenia ekwiwalentności
świadczeń w ramach indywidualnej umowy sprzedaży, a nie sposobem realizacji
interesu wspólnotowego. Luźny charakter tego roszczenia z zarządem
nieruchomością wspólną wyklucza przyjęcie, że jest to działanie w ramach
zarządu.
Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługuje kontraktowe
roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej, choć
ich specyfika polega na tym, że dotyczą one współwłasności wszystkich właścicieli
lokali. Nie ma problemu gdy roszczenie dochodzone jest, jak w omawianym
wypadku, w pieniądzu, gdyż zapłata kwoty pieniężnej jest świadczeniem
podzielnym, a więc każdy właściciel jest uprawniony żądać odszkodowania
odpowiednio do wysokości swego udziału w częściach wspólnych nieruchomości
wspólnej Takie roszczenie nie ma też organicznego związku z zarządem
nieruchomością wspólną wykonywanym przez wspólnotę a więc nie mieści się
w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Z argumentów
podniesionych przez Sąd Najwyższy w powołanej wyżej uchwale
10
za zaprezentowanym stanowiskiem przemawia przede wszystkim ten, że gdyby
sprzedawca był w dalszym ciągu właścicielem większości udziałów
w nieruchomości wspólnej to sytuacja nabywców właścicieli lokali z wadami byłaby
niezwykle skomplikowana. Nie należy też zapominać, że niektóre wady
w nieruchomości wspólnej pozostają w nierozłącznym związku z wadami
wyodrębnionego lokalu (np. wada dachu skutkująca zalewaniem mieszkania).
Z tych dwóch więc podstawowych względów zaskarżony wyrok pomimo
błędnego uzasadnienia odpowiada prawu (art. 39814
in fine k.p.c.)
Na marginesie trzeba podkreślić, że w sposób nietrafny Sąd Apelacyjny
zinterpretował wskazówki Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 23 lutego
1999 r., I CKN 252/98 (OSNC 1999, nr 9, poz. 152). Pogląd, że w pewnych
wypadkach wskazanie przez powoda przepisów prawa materialnego może mieć
znaczenie dla ukierunkowania sprawy pod względem faktycznym nie oznacza
wyeliminowania podstawowej dla procesu cywilnego zasady da mihi faktum, dabo
tibi ius. W procesie cywilnym nałożony jest bowiem na powoda jedynie obowiązek
przytoczenia okoliczności faktycznych, natomiast prawidłowe zastosowanie prawa
materialnego należy w zasadzie z urzędu do sądu i to bez względu na to czy powód
przytoczył podstawę prawną powództwa bądź wskazał ją błędnie (por. np. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 1997 r., I CKN 130/97 niepublikowany).
Skoro już w pozwie powódka podniosła, że żąda obniżenia ceny w związku
z nieusuniętymi wadami budowli, w których zostały wyodrębnione lokale w związku
z ich nabyciem przez członków Wspólnoty, to powinno ono zostać zakwalifikowane
jako wynikające z art. 556 k.c., a nie jako roszczenie z rękojmi z umowy o roboty
budowlane (art. 656 k.c. w zw. a art. 638 k.c.), choć oczywiście taką błędna
podstawę prawną pełnomocnik powódki wskazywał jeszcze na ostatniej rozprawie
w dniu 21 czerwca 1995 r. Naruszenie prawa nie prowadzi jednak do uwzględnienia
skargi kasacyjnej, jeżeli nie mogło ono wywrzeć wpływu na trafność i zasadność
zaskarżonego wyroku (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 5 marca
1998 r., II UKN 77/98, OSNAP 1999, nr 1. poz. 378). Takiego związku w świetle
poczynionych na wstępie rozważań brak nie tyko pomiędzy tymi zarzutami, ale
także pozostałymi zawartymi w skardze kasacyjnej.
11
Na marginesie można zauważyć, że gdyby był uzasadniony pogląd,
iż powódka może posiadać majątek odrębny od majątku właścicieli lokali, a tym
samym, że umowa cesji mogłaby sanować brak legitymacji czynnej wspólnoty,
to żądanie o obniżenie ceny wygasłoby z przyczyn wskazanych przez Sąd
Okręgowy. Aby czynność bowiem mogła przerwać bieg terminu zawitego z art. 568
§ 1 k.c. powinna być dokonana przez osoby którym to uprawnienie przysługuje,
czyli właścicieli lokali. Nie mogła zatem dokonać tego wspólnota przez wniesienie
pozwu z końcem grudnia 2002 r., w którym dochodziła zapłaty we własnym imieniu
i na własną rzecz. W związku z tym aby przelewy mogły być skuteczne to mogłoby
to nastąpić dopiero w dniu 21 grudnia 2004 r. kiedy to w świetle stanowiska samej
powódki termin z art. 568 § 1 k.c. już upłynął. Zarzut obrazy art. 5 k.c. też nie był
trafny, jeśli zauważyć, że termin zawarty w art. 568 § 1 k.c. jest terminem
prekluzyjnym po którego upływie uprawnienie do żądania obniżenia ceny wygasa,
a nie jak przy przedawnieniu po podniesieniu tego zarzutu staje się zobowiązaniem
naturalnym (por uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 2002 r., III CZP 39/02,
OSNC 2003, nr 6, poz. 76).
Wprawdzie do oceny skutków upływu terminu zawitego zawartego w art. 568
§ 1 k.c. może być w wyjątkowych okolicznościach zastosowany art. 5 k.c. niemniej
wskazywanych przez powoda okoliczności jako takich zakwalifikować nie można.
Poza tym zauważyć trzeba, że w apelacji zarzut dotyczył obrazy naruszenia art. 5
k.c. w zw. z art. 117 k.c. i 568 § 1 k.c., a w skardze kasacyjnej naruszenia art. 568
§ 2 k.c. w zw. z art. 123 § 1 k.c., przy czym skarżąca nie wskazała żadnych
okoliczności z których mógłby wynikać wniosek, że sprzedawca lokali podstępnie
zataił wady.
Choć w świetle dokonanych na wstępie rozważań dokonane cesje nie miały
znaczenia dla wyniku sprawy, to jednak dokonana wykładnia tych umów
rzeczywiście nie dawała podstaw do przyjęcia, aby zgodnym zamiarem stron był
przelew także ogólnych roszczeń odszkodowawczych (art. 65 k.c. w zw. z art.
471 k.c.).
Zaskarżony wyrok został wydany w dniu 31 marca 2006 r., a zatem do
rozpoznania skargi kasacyjnej miał zastosowanie kodeks postępowania cywilnego
12
w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy kodeks
postępowania cywilnego oraz ustawy – prawo o ustroju sądów powszechnych
(Dz.U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98) a w tym art. 3983
§ 3 k.p.c., według którego
podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub
oceny dowodów.
Unormowanie to jest wynikiem tego, że de lege lata środek ten przysługuje
od orzeczeń prawomocnych. W związku z tym postępowanie przed Sądem
Najwyższym toczy się przede wszystkim w interesie publicznym i dlatego jest
oparte na odmiennych zasadach niż postępowanie przed sądem merytorycznym.
Z tego względu nie można opierać skargi kasacyjnej na zarzucie obrazy art. 233
§ 1 k.p.c. Taki zarzut, gdyby nie dalsze wytknięte braki podlegające merytorycznej
ocenie, skutkowałby nawet odrzuceniem skargi kasacyjnej (por. postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1998 r., III CZ 60/98, OSNC 1998, nr 11,
poz. 190).
Mając na uwadze skomplikowany charakter sprawy oraz wyjaśnienie
istotnego dla jej rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego przez Sąd Najwyższy już po
wniesieniu skargi kasacyjnej odstąpiono od obciążenia powódki kosztami
postępowania kasacyjnego (art. 102 k.p.c.).