Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 20/08
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 25 czerwca 2008 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Marian Kocon
SSN Katarzyna Tyczka-Rote
Protokolant Bożena Nowicka
w sprawie z powództwa Syndyka Masy Upadłości "G. Hotel K." sp. z o.o. w
upadłości w K.
przeciwko E. S. S.A. w K.
o zapłatę,
po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 25 czerwca 2008 r.,
na rozprawie
skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 6 czerwca 2007 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i
orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Powód domagał się zasądzenia od pozwanej 16 913 255 zł, tytułem zwrotu
przekazanych jej - w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży -
środków finansowych na poczet ceny nabycia prawa użytkowania wieczystego
gruntu i wybudowanego na nim hotelu. Uzasadniając żądanie, powód zarzucił, że
umowa przedwstępna jest nieważna, ponieważ postanowienia przyrzeczonej
umowy sprzedaży nie zawierają ustalenia ceny. Podniósł również, że skorzystał
z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej z powodu wad fizycznych
wybudowanego hotelu.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Jego zdaniem nie zachodzi
wskazana przez powoda przyczyna nieważności umowy przedwstępnej
Bezskuteczne jest także dokonane przez powoda odstąpienie od umowy, ponieważ
hotel nie ma istotnych i nieusuwalnych wad. Ponadto zarzucił, że złożył wcześniej
niż powód skutecznie oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej.
Pozwany przyznał natomiast, że otrzymał od powoda dochodzoną w sprawie
kwotę. Uległa ona jednak zaliczeniu na poczet wynagrodzenia za korzystanie
z hotelu oraz kar umownych i odszkodowań.
Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 6 stycznia 2005 r oddalił powództwo.
Sąd ustalił, że dnia 26 stycznia 2001 r. w W. pozwana, działająca wówczas
pod firmą E. S.A. zawarła z G. Hotel K. sp. z o.o. w K., obecnie w upadłości,
notarialną umowę przedwstępną, w której zobowiązała się sprzedać upadłej spółce
prawo użytkowania wieczystego gruntu, położonego w K.-W., oznaczonego w
ewidencji gruntów jako działka nr 102. W umowie E. S.A. zobowiązał się także do
wybudowania na tej działce hotelu odpowiadającego wymaganiom określonym w
Zasadach realizacji obiektów hotelowych „Holiday Inn" oraz do sprzedaży upadłej
spółce prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności wybudowanego
hotelu. Zawarcie umowy poprzedziło podpisanie listu intencyjnego. Uzgodnione w
nim wzajemne zobowiązania stron znalazły odzwierciedlenie w umowie
przedwstępnej.
3
Dnia 25 sierpnia 2001 r. pozwana oddała upadłej spółce w posiadanie
działkę zabudowaną hotelem. W protokole przekazania nieruchomości z dnia
25 września 2001 r. strony stwierdziły, że hotel spełnia wymagania określone
w umowie przedwstępnej i załączniku nr 1 do tej umowy, z wyjątkiem zastrzeżeń
zawartych w pkt 2.5 i 2.6. Na podstawie pierwszego z wymienionych punktów
protokołu sporządzono wykaz usterek, zaznaczając, iż nie mają one wpływu na
korzystanie z hotelu zgodnie z jego przeznaczeniem. Pozwana zobowiązała się
usunąć stwierdzone usterki do 15 listopada 2001 r. W drugim z przytoczonych
punktów protokołu stwierdzono natomiast, że nieruchomość w chwili wydania nie
posiadała rezerwowego zasilania energią elektryczną.
Pozwana otrzymała od upadłej spółki - na podstawie umowy przedwstępnej
i wcześniejszych uzgodnień - następujące kwoty: 6 840 000 zł oraz 3 827 755 zł
(przekazane w kilku ratach) tytułem zaliczki na poczet ceny za nabycie praw
stanowiących przedmiot przyrzeczonej umowy sprzedaży i 6 244 500 zł zaliczone
przez pozwaną na poczet kary umownej.
Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło, ponieważ pozwana dnia
28 sierpnia 2002 r., o godz. 1345
odstąpiła od umowy z powodu niepłacenia przez
upadłą spółkę wynagrodzenia za korzystanie z hotelu od stycznia 2002 r. oraz
niewskazania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (§ 9 ust. 2 pkt 1 i 6 umowy
przedwstępnej). Powód, powołując się na uprawnienia z tytułu rękojmi za wady,
odstąpił od umowy dnia 29 sierpnia 2002 r., o godz. 740
.
Syndyk masy upadłości „G. Hotel K." sp. z o.o., wykonując prawomocne
postanowienie sędziego-komisarza, zwrócił pozwanej działkę zabudowaną hotelem
dnia 30 czerwca 2003 r.
Sąd Okręgowy uznał, że nie zachodzi wskazana przez powoda przyczyna
nieważności umowy. Strony nie wskazały w § 2 umowy w całości ceny w postaci
oznaczonej sumy pieniężnej, została ona jednak - w wyniku długotrwałych
negocjacji, prowadzonych z udziałem prawników - określona „w sposób wprawdzie
złożony, ale jasny, konkretny i stabilny". W umowie przedwstępnej cenę sprzedaży
częściowo określono przez podanie kwoty pieniężnej (wartość prawa użytkowania
wieczystego i hotelu - § 2 ust. 1 pkt 1 i 2), a częściowo wskazano podstawy jej
4
określenia (§ 2 ust. 1 pkt 3-7). Ponadto na część ceny kosztorysowej miały wpływ:
wartość robót dodatkowych (§ 2 ust. 1 pkt 3), wartość elementów hotelu
wymienionych w załączniku nr 5 do umowy, nieujętych w załączniku nr 7 (§ 1 pkt
4), wartość wydatków nadzwyczajnych (§ 2 ust. 1 pkt 5), premia za wcześniejsze
wykonanie hotelu (§ 2 ust. 1 pkt 6) i wartość oprocentowania (§ 2 ust. 1 pkt 7).
Wartość robót dodatkowych i zamiennych, wykonywanych wyłącznie na
żądanie upadłej spółki, podlegała ustaleniu - zgodnie z ust. 15 Zasad realizacji
obiektu hotelowego - „na podstawie przedmiaru robót oraz cen jednostkowych
zawartych w Ofercie Ostatecznej stanowiącej załącznik nr 7 do ZROH,
a w przypadku braku odpowiedników - w drodze negocjacji Stron". Ponadto ust. 12
Zasad realizacji obiektu hotelowego regulował sposób wystawiania przez pozwaną
raportów o postępach robót, obejmujący także wartość robót dodatkowych
i zamiennych oraz sposób ich zatwierdzania przez upadłą spółkę. W tej sytuacji nie
można - zdaniem Sądu Okręgowego - podzielić zarzutu powoda, że nie została
wskazana w umowie przedwstępnej, na skutek nieokreślenia w niej zasad ustalenia
wartości robót dodatkowych lub zamiennych bądź wartości materiałów i urządzeń
nieprzewidzianych w ostatecznej ofercie, ostateczna cena sprzedaży praw
stanowiących przedmiot umowy przyrzeczonej.
Sąd Okręgowy uznał, że odstąpienie powoda od umowy przedwstępnej jest
nieskuteczne. Powód nie wykazał bowiem, że zaistniały - przewidziane w § 5 ust.
4 umowy przedwstępnej - wady fizyczne hotelu, uprawniające go do złożenia
takiego oświadczenia. Ponadto powód dokonał odstąpienia od umowy po
wcześniejszym skutecznym odstąpieniu od niej przez pozwaną, opartym na § 9
ust. 2 pkt 2 i 6 umowy przedwstępnej.
Sąd Okręgowy uznał, że upadła spółka była zobowiązana - zgodnie z § 7 ust.
4 umowy przedwstępnej - płacić pozwanej miesięcznie, począwszy od września
2001 r. zaliczkę na poczet ceny sprzedaży praw, stanowiących przedmiot umowy
przyrzeczonej, w wysokości odpowiadającej w złotych polskich 75 000 dolarów
amerykańskich. Zaliczka do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej była traktowana
jako opłata za korzystanie przez upadłą spółkę z hotelu. W razie niezawarcia
umowy przyrzeczonej z jakiejkolwiek przyczyny - w myśl § 7 ust. 4 zdanie ostatnie
5
umowy przedwstępnej - „zaliczki zapłacone nie podlegały zwrotowi, a nie zapłacone
nadal podlegały zapłacie".
Przekazana przez upadłą spółkę kwota 6 840 000 zł podlegała zaliczeniu na
poczet ceny sprzedaży (§ 6 ust. 1 umowy przedwstępnej), a w wypadku nie
zawarcia umowy przyrzeczonej nie polegała zwrotowi w części, w jakiej została
zaliczona na poczet kar umownych i odszkodowań przewidzianych w umowie
przedwstępnej (§ 6 ust. 4 tej umowy). Ponadto upadła spółka - zgodnie z § 8 ust. 1
umowy przedwstępnej - w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej w terminie do
28 lutego 2002 r. z powodów, za które ponosiła odpowiedzialność, była
zobowiązana zapłacić karę umowną w wysokości odpowiadającej w złotych
polskich 3 000 000 dolarów amerykańskich. Na poczet tej kary umownej została
zaliczona kwota, o której mowa w § 6 ust. 1 umowy przedwstępnej oraz należność
z tytułu gwarancji bankowej (§ 6 ust. 2 umowy przedwstępnej). Ponadto zaliczki
wartości 2 600 000 zł zostały potrącone z wierzytelnością pozwanej, zgłoszoną
w postępowaniu upadłościowym, z tytułu odszkodowania za zwłokę w zwrocie
nieruchomości.
Sąd Apelacyjny - rozpoznając sprawę po raz pierwszy - wyrokiem z dnia
11.10.2005 r. oddalił apelację powoda, podzielając ustalenia faktyczne i ocenę
prawną Sądu pierwszej instancji.
W wyniku uwzględnienia skargi kasacyjnej strony powodowej Sąd Najwyższy
wyrokiem z dnia 15.12.2006 r. uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy podniósł, że spór miedzy stronami ogranicza
się do tego, czy zachodzi konieczna przesłanka ważności przedwstępnej umowy
sprzedaży w postaci oznaczenia ceny przedmiotu umowy. Źródłem sporu jest
zawarte w § 2 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 umowy przedwstępnej sprzedaży postanowienie
dotyczące wartości robót dodatkowych i zamiennych, stanowiących element ceny
sprzedaży prawa własności hotelu będącego przedmiotem przyrzeczonej umowy.
Kontrowersja dotyczy kwestii, czy uzgodnienie stron, że wartość robót dodatkowych
i zamiennych zostanie, w sytuacji wskazanej w umowie, ustalona w drodze
negocjacji, czyni zadość wymaganiu określenia ceny przez podanie jej podstawy.
6
Pierwszorzędne znaczenie dla rozstrzygnięcia tej kontrowersji ma interpretacja
spornego postanowienia umowy. Ocena ważności umowy na podstawie art. 3531
i art. 58 k.c. będzie natomiast możliwa dopiero po ustaleniu prawnie wiążącego
znaczenia spornego postanowienia umowy w drodze wykładni.
Sąd Najwyższy zalecił, aby Sąd Apelacyjny - zgodnie z przyjętą na tle art. 65
tzw. kombinowaną metodą wykładni - dążył przede wszystkim do ustalenia
znaczenia spornego postanowienia umowy według wzorca subiektywnego.
Dopiero gdyby się okazało, że nie da się stwierdzić, jak strony rozumiały sporny
fragment umowy w chwili jej zawarcia, Sąd powinien ustalić jego znaczenie według
wzorca obiektywnego. Konieczne byłoby zatem uwzględnienie kontekstu
interpretowanego postanowienia umowy. Sporny paragraf umowy odsyła wyraźnie
jednie do ustępu 15 Zasad realizacji obiektów hotelowych. Kwestia wartości robót
dodatkowych i zamiennych jest jednak także przedmiotem regulacji zawartej
w ustępie 12 Zasad realizacji obiektów hotelowych. Wyjaśnienie, czy i jakie
znaczenie dla ustalenia ceny w drodze negocjacji stron miały miesięczne raporty
o postępach robót wymaga ustalenia relacji między wymienionymi ustępami Zasad
realizacji obiektów hotelowych. Nie wyjaśniając tej kwestii, Sąd uznał natomiast - co
trafnie podniesiono w skardze kasacyjnej - że wystawienie miesięcznych raportów
o postępach robót pozwalało przyjąć, że zostało spełnione wymagane ustalenia
w drodze negocjacji stron ceny za roboty dodatkowe i zamienne mimo, że sporne
postanowienie umowy wyraźnie odsyła tyko do ustępu 15 Zasad realizacji obiektów
hotelowych. Ponadto ocena, czy wskazanie negocjacji stron jako podstawy
ustalenia ceny za roboty dodatkowe i zamienne spełniło wymaganie wskazania co
najmniej podstawy ustalenia ceny powinno uwzględniać wspomniany wyżej tzw.
kontekst sytuacyjny.
Podkreślono też, że ustalenie treści umowy wymaga także uwzględnienia
art. 56 k.c. Czynność prawna wywołuje bowiem - zgodnie z tym przepisem - nie
tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad
współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Niewskazanie podstaw do
ustalenia ceny nie zawsze powoduje, że umowa sprzedaży nie dochodzi do skutku.
Rozważenia wymaga możliwość zastosowania art. 536 § 2 k.c. Przyjmuje się,
że celem tego przepisu jest utrzymanie umowy sprzedaży, jeżeli tylko
7
z oświadczeń woli wynika, że strony miały zamiar doprowadzenia do powstania
stosunku zobowiązaniowego.
W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, Sąd Apelacyjny w dniu
6.06.2007 r. ponownie oddalił apelację strony powodowej wniesioną od wyroku
Sądu Okręgowego z dnia 6.01.2005 r. W uzasadnieniu Sąd Apelacyjny odnosząc
się do wytycznych Sądu Najwyższego podniósł, że oceny ważności umowy,
w kontekście ustalenia ceny sprzedaży dokonał - na podstawie już
zgromadzonego materiału dowodowego, gdyż nie było podstaw do
przeprowadzenia dowodów osobowych, po pierwsze dlatego, że strony nie
zgłosiły takich wniosków, a po drugie, nie byłoby celowe przeprowadzenie takich
dowodów wiele lat po zdarzeniu. Ta ocena sprowadza się zaś do wniosku, że
określenie ceny sprzedaży nastąpiło w sposób nie powodujący nieważności
umowy. W szczególności zauważono, że jeden z elementów tej ceny tj. cena
robót dodatkowych i zamiennych, i to tylko w zakresie, w jakim niemożliwe było
jej ustalenie na podstawie cen jednostkowych zawartych w załączniku nr 7, nie był
możliwy do określenia kwotowo. Jedynie w tym przypadku strony przyjęły, że
cenę ustalą w drodze negocjacji. Stwierdzono przy tym, że ust. 12 Zasad realizacji
obiektów hotelowych dotyczący sporządzania raportów ma wpływ na wykładnię
umowy, gdyż w istocie dotyczy sposobu ustalenia ceny na roboty już wykonane,
a przeciwnie stanowisko oznaczałoby, że postanowienia ust. 12 jest
bezprzedmiotowe. Podkreślano też, że między stronami nie doszło do
jakiegokolwiek sporu na tle sposobu obliczenia ceny w odniesieniu do robót
dodatkowych, jak też zamiennych. Sąd Apelacyjny wskazał też, że w istocie
przyczyną niezawarcia umowy przyrzeczonej było to, iż powód nie uzyskał
środków na sfinansowanie inwestycji. Sąd ten podzielił też ocenę prawną Sądu
Okręgowego, że nie było podstaw do odstąpienia przez powoda od umowy
przedwstępnej z uwagi na wady obiektu oraz, że oświadczenie pozwanej
o odstąpienie od umowy było skuteczne.
Wyrok ten powód ponownie zaskarżył wnosząc skargę kasacyjną.
W ramach podstawy kasacyjnej określonej w art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzucił
naruszenie:
8
- art. 39815
§ 1 w związku z art. 39820
k.p.c. przez niewykonanie zaleceń
zawartych w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15.12.2006 r.
- art. 45, 176 i 8 Konstytucji RP przez zaniechanie ponownego rozpoznania
sprawy;
- art. 328 § 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. przez brak odniesienia się
w uzasadnieniu wyroku do wytycznych Sądu Najwyższego;
- art. 316 w związku art. 386 § 4 i 391 k.p.c. przez nieuwzględnienie stanu
rzeczy istniejącej w chwili zamknięcia rozprawy.
W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzucono
naruszenie:
- art. 65 § 2 k.c. w związku z § 2 ust. 1 pkt 3 umowy przedwstępnej i pkt 15
załącznika nr 1 do tej umowy oraz art. 389 i 3531
k.c. przez błędną
wykładnię;
- art. 65 § 2 k.c. w związku z pkt 12 i 15 załącznika nr 1 do umowy
przedwstępnej i art. 389 oraz art. 3531
k.c. przez błędną wykładnię;
- art. 65 § 2 k.c. w związku z § 2 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 umowy przedwstępnej
oraz pkt 12 i 15 załącznika nr 1 do umowy oraz art. 389 i 3531
k.c. przez
niewłaściwe zastosowanie;
- art. 389 w związku z art. 535 i 536 § 2 k.c. oraz art. 65 § 2 w związku z § 2
ust. 1 pkt 3 i ust. 2 umowy przedwstępnej oraz pkt 12 i 15 załącznika nr 1
przez niewłaściwe zastosowanie;
- art. 3531
k.c., art. 72 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie;
- art. 495 k.c. przez jego niezastosowanie;
- art. 471 k.c. w związku z art. 355 i art. 362 k.c. przez niewłaściwe
zastosowanie;
- art. 58 przez jego niezastosowanie.
Wskazując na powyższe powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku
i orzeczenie co do istoty sprawy przez uwzględnienie powództwa względnie
przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania. Prokurator
9
Generalny zajmując stanowisko w trybie art. 3988
§ 1 k.p.c. - uznał, że skarga
kasacyjna winna być uwzględniona.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu naruszenia art.
39820
k.p.c. Stosownie do tego przepisu sąd, któremu sprawa została przekazana
związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy.
Jest to przepis szczególny, gdyż zasadą jest, że sąd wydając orzeczenie związany
jest tylko przepisami prawa. Jako przepis szczególny podlega więc wykładni ścisłej.
Oznacza to, że związanie wykładnią prawa należy rozumieć jako związanie
ustaleniem znaczenia przepisów prawa dokonane przez Sąd Najwyższy.
Oznacza to także, że w przeciwieństwie do art. 386 § 2 k.p.c. przepis art. 39820
k.p.c. nie mówi o związaniu wskazaniami co do dalszego postępowania.
Wyjaśniono już, że zamieszczenie takich wskazań nie należy do kompetencji Sądu
Najwyższego jako sądu kasacyjnego, a jeśli wskazania takie zostaną
zamieszczone, to nie wiążą sądu, któremu sprawa została przekazana (wyrok SN
z dnia 9.10.2005 r. V CK 260/05, niepublik.). Te reguły zostały zachowane przez
skład orzekający Sądu Najwyższego przy wydawaniu w niniejszej sprawie wyroku
z dnia 15.12.2006 r. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy dokonał wykładni art. 65
§ 2 k.c., wskazując na ustalone w dotychczasowym orzecznictwie reguły wykładni
i stosowania tego przepisu, a w szczególności na:
- pierwszeństwo metody wykładni według wzorca subiektywnego przed
wzorcem obiektywnym;
- możliwość prowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność
ustalenia pojmowania przez strony oświadczeń woli w chwili ich złożenia,
czemu nie stoi na przeszkodzie art. 247 k.p.c.;
- możliwość dokonania wykładni pozornie jednoznacznych, czy jasnych
postanowień umowy, jeśli właściwy sens umowy będzie odbiegał od jego
„jasnego” znaczenia w świetle reguł językowych;
- zastosowanie wzorca obiektywnego w sytuacji, gdy strony różnie rozumiały
treści złożonego oświadczenia woli;
10
- konieczność uwzględnienia kontekstu sytuacyjnego, kontekstu językowego
i celu umowy;
- uzasadniony pogląd, że wątpliwości wynikające z niejasnych postanowień
umowy należy tłumaczyć na niekorzyść strony, która zredagowała umowę.
Odnosząc te ogólne reguły do okoliczności sprawy Sąd Najwyższy wskazał,
że źródłem sporu jest zawarte w § 2 ust. 1 pkt 3 umowy przedwstępnej sprzedaży
postanowienie dotyczące wartości robót dodatkowych i zamiennych, które stanowią
element ceny sprzedaży przedmiotu umowy. Sąd Najwyższy wskazał
jednoznacznie, że interpretacja tego postanowienia umowy dokonana przez Sąd
Apelacyjny w poprzednim wyroku z dnia 11.10.2005 r. nie odpowiada wymaganiom,
aby:
po pierwsze, ustalić znaczenie spornego postanowienia według wzorca
subiektywnego, a zastosować wzorzec obiektywny dopiero wtedy, że nie da się
stwierdzić, jak strony rozumiały to postanowienie w chwili zawarcia umowy; po
drugie, wyjaśnić, czy i jakie znaczenie dla ustalenia ceny w drodze negocjacji
[chodzi o wartość robót dodatkowych i zamiennych, które nie miały odpowiednika
z załączniku nr 7], miały miesięczne raporty o postępach robót, co wymagało
ustalenia wzajemnej relacji między treścią ust. 12 i 15 Zasad realizacji obiektów
budowlanych. Było to niezbędne z tego względu, że § 2 ust. 1 pkt 3 umowy
zawierał odesłanie jedynie do ust. 15 tych Zasad.
Jeśli więc oceniać zasadność zarzutu naruszenia art. 39820
k.p.c., to
niezbędne jest odniesienie się do stanowiska i motywów Sądu Apelacyjnego
ujętego w poprzednim wyroku z dnia 11.10.2005 r. w kwestii interpretacji spornego
postanowienia § 2 ust. 1 pkt 3 umowy i do stanowiska ujętego w zaskarżonym
wyroku. Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 11.10.2005 r. podzielił przede wszystkim
ocenę prawną Sądu Okręgowego, który w wyroku z dnia 6.01.2005 r. odnośnie
robót dodatkowych, które nie miały odpowiedników w załączniku nr 7, a ich wartość
miała być ustalona w drodze negocjacji stwierdził, że comiesięczne raporty
z wykonania tych umów stanowiły jednoznaczną i obiektywną podstawę wyliczenia
ceny ostatecznej. Sąd Apelacyjny w poprzednim wyroku podzielając ten pogląd
uznał (k. 1407), że comiesięczne raporty o postępach robót, zatwierdzone przez G.
11
Hotel - jako kupującego w umowie przedwstępnej, umożliwiały temu podmiotowi
kontrolę nad wyliczeniami, przy czym - jak można sądzić - Sąd Apelacyjny odnosił
to także do robót dodatkowych, które nie miały tych odpowiedników i których
wartość miała być ustalona w drodze negocjacji.
Taką wykładnię zakwestionował - Sąd Najwyższy wskazując że przy jej
dokonaniu nie przestrzegano reguł wynikających z art. 65 § 2 k.c. szczegółowo
wyżej podanych. Podniesiono, że § 2 ust. 1 pkt 3 umowy stanowi, że elementem
ceny, jest wartość robót dodatkowych lub zamiennych określona zgodnie z § 1
ust. 2, w którym przyjęto, iż wartość tych robót określona zostanie przez strony na
piśmie wraz z uzgodnieniem wykonania tych robót zgodnie z ust. 15 Zasad
realizacji obiektów hotelowych. To ostatnie postanowienie stanowi, że dodatkowa
wartość robót, materiałów i urządzeń zostanie określona na podstawie przedmiotu
robót oraz cen jednostkowych zawartych w ofercie ostatecznej stanowiącej
załącznik nr 7, a w przypadku braku odpowiedników - w drodze negocjacji stron.
Nie ma więc w § 2 ust. 2 umowy odesłania do ust. 12 Zasad realizacji obiektów
hotelowych, który reguluje sporządzenie raportów z wykonania robót. Właśnie
z tego względu Sąd Najwyższy wskazał na potrzebę wyjaśnienia wzajemnej relacji
między ust. 12 i 15 odnośnie tego, czy jakie znaczenie dla ustalenia ceny w drodze
negocjacji stron (chodzi o roboty dodatkowe, które co do cen jednostkowych nie
miały odpowiedników w załączniku nr 7) miały comiesięczne raporty o postępach
robót, zawierające także wartość wykonanych w danym miesiącu robót.
Sąd Apelacyjny w zaskarżonym wyroku zajął - w kwestii interpretacji
spornego postanowienia umowy (§ 2 ust. 2) – identyczne jak uprzednio
stanowisko. Uzasadniając je stwierdził, że mimo braku odesłania w § 2 ust. 2
umowy do ust. 12 Zasad realizacji obiektów hotelowych, postanowienie ust. 12
musi mieć wpływ na wykładnię umowy, gdyż w przeciwnym razie należy je uznać
za bezprzedmiotowe. Postanowienie ust. 12 Zasad pozwala też stwierdzić, że
zamiarem stron było, aby w razie odrzucenia raportu ostateczne ustalenie wartości
następowało w raportach inspektora nadzoru. To zaś – w intencji Sądu
Apelacyjnego – oznacza, że podstawy ustalenia ceny były dostatecznie określone.
12
Oceniając zarzut naruszenia art. 39820
k.p.c. należy przede wszystkim
zauważyć, że Sąd Apelacyjny nie był zobowiązany do przeprowadzenia
postępowania dowodowego (takie zalecenie nie byłoby wiążące). Przy ponownym
rozpoznaniu sprawy sąd, któremu sprawa została przekazana powinien kierować
się ogólnymi zasadami postępowania apelacyjnego. Sąd ten może w szczególności
uwzględnić nowe fakty i dowody, których strona nie mogła powołać przed sądem
I instancji lub jeśli potrzeba ich powołania wynikła później. Powołanie nowych
dowodów i faktów może okazać się niezbędne zwłaszcza wtedy, gdy w związku
z zajęciem przez Sąd Najwyższy odmiennego stanowiska od przyjętego
w uchylonym orzeczeniu powstanie konieczność wyjaśnienia takich okoliczności,
które z punktu widzenia koncepcji przyjętej w uchylonym orzeczeniu, należało
uznać za obojętne dla wyniku sprawy. W konsekwencji Sąd Apelacyjny władny był
uznać, że nie zachodzi potrzeba przeprowadzenia uzupełniającego postępowania
dowodowego mimo zalecenia Sądu Najwyższego, aby „dążyć przede wszystkim do
ustalenia znaczenia spornego postanowienia według wzorca subiektywnego”.
Należy bowiem zwrócić uwagę na to, że naruszenie zasad wykładni oświadczeń
woli jest zarzutem co do prawa, a nie co do faktów. Chodzi przecież o stosowanie
mierników ocennych zawartych w normach prawa materialnego, które wiążą sąd;
ich pogwałcenie jest naruszeniem normy prawnej.
Nie można też a priori przyjąć, że Sąd Apelacyjny naruszył art. 39820
k.p.c.
przez to, że w kwestii wykładni spornego postanowienia umowy przedwstępnej
zajął takie samo stanowisko, jakie wyraził skład orzekający tego Sądu
w poprzednim wyroku, które zakwestionował Sąd Najwyższy. Jeśli bowiem Sąd
Apelacyjny przeprowadzi wszechstronną analizę dowodów i dokona wykładni
postanowienia umowy, przy zachowaniu reguł wykładni oświadczeń woli
wynikających z art. 65 § 2 k.c., a szczegółowo omówionych w poprzednim wyroku
Sądu Najwyższego i zajmie takie samo stanowisko, wskazując szczegółową
argumentację prawną tego poglądu, to nie można mówić o naruszeniu art. 39820
k.p.c. Rzecz jednak w tym, czy Sąd Apelacyjny spełnił te wymagania. Na to pytanie
w okolicznościach sprawy trzeba odpowiedzieć negatywnie. Stanowisko Sądu
Apelacyjnego należy zaliczyć do rozstrzygnięć arbitralnych. Zostało ono wyrażone
bez szczegółowej i pogłębionej analizy tych wskazań Sądu Najwyższego, które
13
odnoszą się do prawidłowego stosowania art. 65 § 2 k.c. w procesie wykładni
postanowień umowy.
2. W stanie prawnym obowiązującym w chwili zawierania przedwstępnej
umowy sprzedaży, umowa ta powinna określać istotne postanowienia umowy
przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona.
Wymagania oznaczenia w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy
przyrzeczonej wynika stąd, że bez tego nie można byłoby ustalić, na czym ma
polegać świadczenie dłużnika (jaką umowę ma on zawrzeć), a w razie zaistnienia
sporu spowodowanego niewykonaniem zobowiązania, sąd nie mógłby go
rozstrzygnąć. Określenie w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy
przyrzeczonej jest po prostu określeniem świadczenia, jakie dłużnik ma spełnić.
Należy więc przyjąć, jak w każdym przypadku umowy zobowiązującej, że
określenie to nie musi być dokonane ściśle w samej umowie przedwstępnej, lecz
strony mogą także w tej umowie (w granicach wyznaczonych art. 3531
k.c.) określić
tylko sposób ustalenia w przyszłości istotnych postanowień umowy przyrzeczonej
(por. wyrok SN z dnia 12.01.2000 r. III CKN 508/98, niepublik.). Sposób ten musi
mieć jednak charakter obiektywny, być mechanizmem dającym się zastosować bez
względu na wolę stron, bez ich udziału.
Jest poza sporem, że przedwstępna umowa sprzedaży winna określać –
jako element istotny umowy sprzedaży – cenę. Zasadniczo cena jako świadczenie
pieniężne winna być określona w jednostkach pieniężnych, w postaci cyfrowo
oznaczonej kwoty. Art. 536 § 1 k.c. dopuszcza alternatywnie możliwość
pośredniego określenia ceny przez wskazanie podstaw do jej ustalenia, zaś w § 2
zawarto regułę interpretacyjną w celu usunięcia wątpliwości związanych z takim
pośrednim ustaleniem ceny, jeśli cena taka wywołuje brak stałości (jest zmienna)
w czasie lub występuje w różnych wysokościach w różnych miejscach (wykazuje
zmienność terytorialną). Podstawą do ustalenia ceny, w określony przez art. 536
§ 1 k.c. sposób, mogą być okoliczności istniejące w chwili zawarcia umowy oraz
takie, które mogą wystąpić w przyszłości. Przepis art. 536 § 1 k.c. nie limituje tych
elementów, z tego względu w praktyce można spotkać różne, szczegółowe
klauzule umowne w tym przedmiocie np. ustalenie wysokości ceny według cennika,
według wartości materiałów i robocizny, także „po kursie dnia”, według ceny
14
giełdowej itp. W wyroku z dnia 2.12.2004 r. V CK 291/04 (MOP 2005, nr 1, s. 10)
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że kodeks cywilny dopuszcza możliwość wskazania
podstaw do ustalenia ceny; muszą być jednak stabilne i konkretne, a określone
w sposób stanowczy i jednoznaczny. Podobnie w uchwale z dnia 5.02.1992 r.
III CZP 134/92 (OSP 1994, nr 5, poz. 81) Sąd Najwyższy wskazał, że umowa
sprzedaży może zostać zawarta bez określenia kwotowej wysokości ceny, byleby
istniały dane (w umowie stron lub w przepisach) niezbędne do obliczenia jej
wysokości. Na gruncie prawa polskiego trzeba to uznać za swoiste minimum
minimorum określenia ceny w umowie sprzedaży. Te wymagania należy odnieść
wprost do przedwstępnej umowy sprzedaży, co do określenia ceny sprzedaży.
Spór w niniejszej sprawie zarysowany dotychczasowym postępowaniem
sprowadza się właśnie do tego, czy ustalenie ceny w § 2 umowy przedwstępnej,
którą określono w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego
i obiektu hotelowego jako odrębnej własności częściowo przez podanie
konkretnych kwot (§ 2 ust. 1 pkt 1 i 2), i częściowo przez wskazanie podstaw jej
ustalenia (§ 2 ust. 1 pkt 3, 4, 5, 6 i 7), spełnia w tej drugiej części wymaganie
określenia podstaw ustalenia ceny w sposób konkretny i stabilny oraz stanowczy
i jednoznaczny. W istocie rzeczy spór dotyczy jednego elementu tej ceny tj.
w odniesieniu do wartości robót dodatkowych i zamiennych. Stosownie do umowy
(§ 2 ust. 2) kwota wartości tych robót określona zostanie przez strony na piśmie
wraz z uwzględnieniem wykonania tych robót zgodnie z ust. 15 Zasad realizacji
obiektów budowlanych. Powołany zaś ust. 15 Zasad dotyczy sytuacji szczególnej
kiedy kupujący tj. spółka G. Hotel żąda wykonania robót dodatkowych
wykraczających poza zakres sprecyzowany wymaganiami określonymi
w załącznikach do umowy lub zawnioskuje zastosowanie wybranych przez niego
materiałów oraz urządzeń, to sprzedawca (czyli pozwany) wykona te żądania, o ile
będzie to możliwe, a ich wartość zwiększająca cenę sprzedaży zostanie przez
strony uzgodniona na piśmie, przy czym podstawą uzgodnienia będzie przedmiot
tych robót i ceny jednostkowe zawarte w załączniku nr 7, a w przypadku braku
odpowiedników – negocjacje stron. Ta właśnie podstawa ustalenia wartości robót tj.
negocjacje stron w przypadku robót, które nie mają odpowiednika w cenach
jednostkowych (załącznik nr 7) zdaniem powoda nie spełnia wymagania wskazania
15
podstawy ustalenia ceny. W istocie rzeczy z tym stanowiskiem zgadza się
pozwany. Tak też przyjęły sądy obu instancji. Trudno tu zresztą bronić poglądu
odmiennego. Konsekwencją tego stanowiska jest wniosek, że podstawa ustalenia
ceny nie spełnia wymagań z art. 536 § 1 k.c., w tym samym nie określono
w umowie przedwstępnej prawidłowo istotnego elementu umowy przyrzeczonej.
Odmienny pogląd – w ślad za stanowiskiem pozwanego – przyjęły sądy orzekające
w sprawie, odwołujące się do mechanizmu określonego w ust. 12 Zasad. Nakładał
on na sprzedawcę tj. stronę pozwaną obowiązek sporządzenia raportów
comiesięcznego postępu robót, w których wskazana była wartość robót
wykonanych w danym miesiącu, w tym – co ma znaczenie – wartość robót
dodatkowych i zamiennych. Jednocześnie postanowienie to przewidywało sposób
postępowania w razie odmowy zatwierdzenia raportu przez kupującego,
a mianowicie wiążącą treść raportu ustalił inspektor nadzoru. Ten konkretny
i jednoznaczny mechanizm Sąd Apelacyjny odniósł także do tych robót
dodatkowych, co do których nie było odpowiedników w postaci cen jednostkowych,
a wartość robót miała być określona w drodze negocjacji. Sąd Najwyższy uchylając
poprzedni wyrok Sądu Apelacyjnego zwrócił uwagę, że § 2 ust. 2 umowy
przedwstępnej nie zawiera odesłania do ust. 12 Zasad i w związku z tym zalecił,
aby wyjaśnić – preferując wykładnię według wzorca subiektywnego – czy brak
odwołania do ust. 12 Zasad był celowy i świadomy, czy też przypadkowy. Jeżeli był
to wybór świadomy, to czy i jaki tryb ustalenia ceny strony przewidywały, gdy
negocjacje nie przyniosły porozumienia. Jeżeli zaś pominięcie w § 2 ust. 2 umowy
odesłania do ust. 12 Zasad było przypadkowe, to, czy istotnie inspektor nadzoru
miał ustalić arbitralnie wartość robót, gdy strony nie osiągnęły porozumienia, a nie
było odpowiedników cen jednostkowych w załączniku nr 7. Z tego właśnie względu
Sąd Najwyższy wskazał w poprzednim wyroku, aby Sąd Apelacyjny „dążył przede
wszystkim do ustalenia znaczenia spornego postanowienia umowy według wzorca
subiektywnego”. Trzeba zauważyć, że Sąd Apelacyjny nie podjął tej próby i dokonał
wykładni w/g wzorca obiektywnego, przy czym nie udzielił odpowiedzi na wyżej
wskazane pytania, natomiast arbitralnie przyjął, że postanowienie ust. 12 Zasad
określało także mechanizm ustalenia wartości robót dodatkowych, co do których
strony nie osiągnęły porozumienia, a w załączniku 7 nie było odpowiedników cen
16
jednostkowych. W tych okolicznościach nie można zasadnie odeprzeć zarzutu
naruszenia art. 39820
k.p.c.
3. Dokonując wykładni spornego postanowienia umowy chodzi
o rozstrzygnięcie, czy wskazane w umowie podstawy ustalenia ceny sprzedaży
odpowiadały wymaganiom, jakie praktyka sądowa wiąże ze stosowaniem art. 536
§ 1 k.c. W szczególności chodzi o to, aby podstawy te były określone konkretnie
i jednoznacznie. W procesie wykładni postanowień umownych, które budzą
wątpliwości może mieć znaczenie postępowanie stron stosujących te
postanowienia w trakcie realizacji zobowiązań wynikających z samej umowy
przedwstępnej. Takie zobowiązania, także w zakresie robót dodatkowych
i zamiennych nie tylko zostały w tej sprawie podjęte, lecz były realizowane.
Postępowanie stron odnośnie rozliczenia robót dodatkowych i zamiennych może
wskazywać na to, jak strony rozumiały sporne postanowienia umowy. Jest to jeden
z elementów, które mogą być uwzględnione przy wykładni spornych postanowień
umowy. Wyjaśnienia wymaga też w tym kontekście – okoliczność jakie znaczenie
na opracowany przez pozwaną dokument pn. Ustalenie ceny sprzedaży obiektu
hotelowego, przedłożony przez powoda. W szczególności chodzi o wyjaśnienie, czy
dokument ten został opracowany zgodnie z treścią § 2 umowy przedwstępnej,
w jaki sposób ustalono wartość robót dodatkowych i zamiennych, które nie miały
odpowiedników w cenach jednostkowych wynikających z załącznika nr 7, czy
wartość tych robót różniła się od wskazanych w raporcie miesięcznym, jaka była
wartość tych robót dodatkowych i w jakiej pozostawała proporcji do całej wartości
przedmiotu umowy, w jakim celu sporządzono ten dokument i z jakich przyczyn G.
Hotel odmówił jego akceptacji.
4. Rozstrzygnięcie kwestii określenia w umowie przedwstępnej sposobu
ustalenia ceny sprzedaży, w szczególności kwestii prawidłowego wskazania
podstaw jej ustalenia warunkują odpowiedź odnośnie ważności umowy
przedwstępnej. Jest to więc wstępne zagadnienie, co do którego rozstrzygnięcie
pozwoli dopiero ustosunkować się do innych zarzutów zawartych w skardze
kasacyjnej. Należy przy tym zauważyć, że zajęcie stanowiska co do prawidłowego
wskazania podstaw ustalenia ceny jest aktualne także wówczas, gdyby umowę
z dnia 28.01.2001 r. zakwalifikować jako umowę sprzedaży o skutkach wyłącznie
17
zobowiązujących (umowa zobowiązująca). Podniesiony w skardze kasacyjnej
zarzut, że sporna umowa nie jest wyłącznie umową przedwstępną sprzedaży, gdyż
pozwana zobowiązała się wybudować hotel, znajduje częściowe potwierdzenie
w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9.07.2003 r. IV CKN 305/01 (OSNC 2004, nr 7-
8, poz. 130), w którym wyrażono pogląd, że „tak zwana umowa deweloperska, na
podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za
wybudowanie lokalu, ustanowienia odrębnej własności i przeniesienie jej na
zamawiającego, nie jest umową przedwstępną”. Skład orzekający w niniejszej
sprawie nie podziela w pełni tego poglądu. Wykorzystanie konstrukcji umowy
przedwstępnej w sytuacji, gdy deweloper zobowiązuje się ustanowić odrębną
własność lokalu i przenieść jego własność na zamawiającego jest możliwe także
wówczas gdy budynek ma zostać wybudowany. Pomijając jednak tę kontrowersję
należy zauważyć, że konstrukcja spornej umowy w niniejszej sprawie jest inna.
Przedmiot sprzedaży został precyzyjne określony i obejmuje prawo użytkowania
wieczystego i budynek hotelu, przy czym pierwszy składnik istniał w chwili zawarcia
tej umowy, zaś drugi składnik – to rzecz przyszła (art. 155 § 2 k.c.). Jak wskazano
ta kwalifikacja umowy jako przedwstępnej bądź zobowiązującej nie ma
w okolicznościach sporu istotnego znaczenia, gdyż w obu umowach wskazanie
ceny sprzedaży musi być prawidłowe.
Z tych względów na podstawie art. 39815
k.p.c., orzeczono jak w sentencji.