Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 90/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 lipca 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Iwona Koper (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)
SSN Bogumiła Ustjanicz
Protokolant Katarzyna Jóskowiak
w sprawie z powództwa Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta O.
przeciwko „Zakładowi Budowlano – Instalacyjnemu J. Z.” Spółce z o.o. z siedzibą w
O.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 15 lipca 2010 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego w O.
z dnia 4 listopada 2009 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w O. do ponownego rozpoznania, pozostawiając
temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Sąd Okręgowy w O. wyrokiem z dnia 4 listopada 2009 r. oddalił apelację
powodowego Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Prezydenta Miasta O., od
wyroku Sądu Rejonowego w O. z dnia 16 kwietnia 2009 r. w sprawie przeciwko
Zakładowi Budowlano-Instalacyjnemu J. Z. spółka z o.o. z siedzibą w Ol.e o
uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
W sprawie został ustalony następujący stan faktyczny. Dla nieruchomości,
której dotyczy sprawa prowadzona była najpierw księga gruntowa, w której wpisani
byli A. R. i jego żona M. R., jako właściciele „w ramach ogólnej małżeńskiej
wspólnoty majątkowej". A. i M. R. uzyskali w 1945 r. stwierdzenie swojej
przynależności do narodowości polskiej, stąd też przysługiwało im obywatelstwo
polskie. W 1981 r. A. i M. R. wyjechali na stałe do Niemiec.
Postanowieniem Sądu Rejonowego w O. z dnia 27 listopada 2006 r.
stwierdzone zostało nabycie spadku na podstawie ustawy po A. R., zmarłym w
1985 r., przez żonę spadkodawcy M. R. oraz dzieci N. R. i U. M. G. po 1
/3 części
każde z nich, a następnie stwierdzone zostało, że spadek na podstawie ustawy po
M. R., zmarłej w 1988 r. nabyły dzieci spadkodawczyni N. R. i U. M. G. po ½ części
każde z nich.
W dziale II księgi wieczystej założonej w dniu 8 marca 2007 r. dla
przedmiotowej nieruchomości, której dotyczy niniejsza sprawa wpisani zostali jako
współwłaściciele N. R. i U. M. G. po ½ części każde z nich. W dniu 25 września
2007 r. zawarli oni z pozwaną Spółką umowę sprzedaży tej nieruchomości za cenę
150.000 złotych.
Oddalenie powództwa Skarbu Państwa zostało uzasadnione tym, że
w księdze wieczystej wpisana jest pozwana firma, a ona jest właścicielem tej
nieruchomości na podstawie umowy zawartej z poprzednimi właścicielami. Chroni
ją więc rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wyłączenia rękojmi nie
spowodowała ani zła wiara nabywców, bo w okolicznościach sprawy nie można
było im jej zarzucić, ani nieodpłatność czynności prawnej, jako że nie było
wystarczających podstaw do uznania nieodpłatności za przyczynę przysporzenia
3
pozwanych. Z kolei, nabycie własności przez pozwanych nastąpiło od osób
uprawnionych, ponieważ nie znajdował do nich zastosowania art. 38 ust. 3 ustawy
z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn.
Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm., dalej jako u.g.t.). Zdaniem Sądu,
spadkodawcy sprzedawców ujawnionych jako współwłaściciele nie utracili ani
obywatelstwa polskiego, ani własności, a sprzedawcy stali się właścicielami
nieruchomości jako spadkobiercy, mogący rozporządzić własnością nieruchomości.
Apelacja strony powodowej oparta była na zarzutach wynikających
z naruszenia powołanych przepisów ustawy o gospodarce terenami w miastach
i osiedlach z 1961 r. oraz przepisów postępowania cywilnego; została ona
oddalona wyrokiem wskazanym na wstępie.
Skarga kasacyjna powodowego Skarbu Państwa zarzuciła zaskarżonemu
wyrokowi, w pierwszej kolejności, naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 382
k.p.c. oraz art. 217 § 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez bezpodstawne
pominięcie dowodów, co doprowadziło do nie wyjaśnienia podstawy faktycznej
rozstrzygnięcia; art. 244 § 1 k.p.c. poprzez przyjęcie innych ustaleń niż zawarte
w dokumencie urzędowym sporządzonym w przepisanej formie przez powołany do
tego organ władzy państwowej (decyzje Wojewody), co doprowadziło do nie
wyjaśnienia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia; art. § 3 k.p.c. poprzez
rozstrzygnięcie kwestii, której rozpoznanie zostało przekazane przez przepisy
szczególne do właściwości organów innych niż sąd powszechny; naruszenie art. 2,
7 i 10 Konstytucji RP przez nieuwzględnienie zasad konstytucyjnych wyrażonych
we wskazanych przepisach, wskazujących na rozdzielenie uprawnień organów
administracyjnych i sądów powszechnych. Naruszenie prawa materialnego dotyczy
niewłaściwego zastosowania (niezastosowania) art. 38 ust. 3 powoływanej już
ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z 1961 r., poprzez uznanie,
że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania nie przeszła z
mocy samego prawa na własność Skarbu Państwa, jak też art. 5 oraz 6 ust. 2
ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako u.k.w.h.), poprzez przyjęcie, iż
pozwanego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, w sytuacji, gdy wie
on, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo
mógł się z łatwością o tym dowiedzieć. Skarżący wniósł o uchylenie i zmianę
4
zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie apelacji i zmianę wyroku Sądu
pierwszej instancji oraz uwzględnienie powództwa, ewentualnie o uchylenie
zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania,
z zasądzeniem kosztów.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwany wniósł o oddalenie skargi
z zasądzeniem kosztów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna strony powodowej jest uzasadniona.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów dotyczących naruszenia
przepisów postępowania cywilnego uznać należy naruszenie przez zaskarżony
wyrok art. 244 k.p.c., art. 217 § 1, art. 382, jak też art. 2 § k.p.c.
Według art. 244 k.p.c. dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej
formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe
w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo
zaświadczone. Naruszenie art. 244 k.p.c. przez Sąd drugiej instancji polegało na
tym, że Sąd ten nie przyjął jako ustalonego w sprawie faktu utraty przez M. R.
(występującą w dokumentach jako M. R.) oraz przez A. R. (występującego w
dokumentach jako A. R.) obywatelstwa polskiego, co zostało stwierdzone
decyzjami Wojewody […] z dnia 1 czerwca 2009 r. Tymczasem decyzje te nie
tylko nie mogły być nieuwzględnione, ale wiązały Sąd w niniejszej sprawie. Czym
innym bowiem jest związanie sądu powszechnego prawomocną decyzją
administracyjną (por. wyrok SN z dnia 19 listopada 2004 r., V CK 251/04, Lex nr
172465, uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 9 października 2007 r., III CZP
46/07, OSNC 2008, nr 3, poz. 30; wcześniejsza uchwała SN z dnia 29
października 1958 r., I CO 19/58, OSNCK 1960, nr 1, poz. 1), a czym innym
rozstrzyganie przez sąd powszechny o znaczeniu dokumentu urzędowego dla
wyniku postępowania (por. teza pierwsza wyroku SN z dnia 5 września 2008 r., I
CSK 117/08, Lex nr 465904). Prawomocne decyzje administracyjne wiążą w tej
sprawie i dopóki nie zostały skutecznie podważone korzystają z domniemania
autentyczności i prawdziwości.
5
Nie wykazano ani nawet nie próbowano wykazywać w trakcie postępowania
w niniejszej sprawie, tak jak tego wymaga utrwalone orzecznictwo i popierająca je
doktryna, aby decyzje te można uznać za bezwzględnie nieważne z powodu ich
wydania przez nieistniejący lub oczywiście niewłaściwy organ, bądź też
z pominięciem wszelkiej procedury, wymaganej do ich wydania, bądź wreszcie,
aby decyzje te dotyczyły kwestii w nich zawartych, ale nie będących przedmiotem
ich rozstrzygnięcia. Toteż nie można uznać za prawidłowe tych wywodów
uzasadnienia zaskarżonego wyroku, które sprzecznie z regułami postępowania
cywilnego i powołując się na art. 244 k.p.c. odmawiają powyższym decyzjom
administracyjnym charakteru wiążącego w sprawie oraz uznają za uprawnione
przeprowadzenie odmiennej analizy skutków przepisów ustawy z dnia 15 lutego
1962 r. o obywatelstwie polskim (Dz. U. nr 10, poz. 49 ze zm., dalej jako u.o.p.).
Rozstrzyganie o obywatelstwie nie należy do organów sądowych i ustalenia
własne czynione w sprawie, mimo wydania przez właściwy organ decyzji
administracyjnych stanowi oczywiste naruszenie podniesionych w skardze
kasacyjnej norm konstytucyjnych (art. 2, 7 i 10 Konstytucji RP oraz art. 2 § 3 k.p.c.
(por. uzasadnienie uchwały SN z dnia 21 stycznia 2003 r., III CZP 77/02, OSNC
2003, nr 11, poz. 144). Nie może zmienić takiej oceny pominięcie w wymienionych
decyzjach daty utraty obywatelstwa polskiego przez małżonków R. (R.), jako że z
uzasadnienia, które jest częścią decyzji wynika, że może chodzić tylko o czas ich
wyjazdu na stałe z Polski, a utrata obywatelstwa wiąże się z tym wyjazdem.
W aktach sprawy pojawia się też informacja o zaświadczeniu Urzędu
Wojewódzkiego, oznaczonego pod datą 14 sierpnia 2006 r. jako k. 24 akt sprawy
spadkowej X Ns …/06 Sądu Rejonowego w O., z którego wynika, że w
prowadzonym „rejestrze utrat obywatelstwa polskiego" pod nr 52[...] figuruje utrata
obywatelstwa przez M. R., a pod nr 51[...] – utrata obywatelstwa przez A. R.; co do
obu osób ze wskazaniem, iż utrata obywatelstwa nastąpiła w 1981 r. Ponadto
stwierdza się w tym zaświadczeniu, że brak jest informacji o nabyciu przez
wymienione osoby ponownie obywatelstwa polskiego po 1981 r., a fakt zgonu
jednej i drugiej osoby nie został zgłoszony w polskim urzędzie stanu cywilnego.
6
Z ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego w O., wydającego wyrok
w pierwszej instancji w niniejszej sprawie wynika, że Sąd ten oparł swoje ustalenia
znając przytoczone zaświadczenie Urzędu Wojewódzkiego i załączając
postanowieniem (k. 132 pierwszego tomu akt) akta sprawy spadkowej do dowodów
w niniejszej sprawie, czyniąc to również kolejnym postanowieniem z dnia
16 kwietnia 2009 r. (k. 235 drugiego tomu akt) przez dopuszczenie dowodów
z dokumentów „załączonych do akt niniejszej sprawy (...) na okoliczność stanu
prawnego nieruchomości (...)". Z tego należy wnosić, że Sąd zaliczył dokumenty
z akt sprawy spadkowej do materiału dowodowego.
Mając to na uwadze trzeba stwierdzić, że nieuwzględnienie wskazanych
dowodów, tak jak należało przez Sąd Okręgowy, mimo nie przedstawienia przez
stronę pozwaną żadnych dowodów je kwestionujących, stanowi naruszenie art. 217
§ 1 i 382 k.p.c.
Powołana ustawa o obywatelstwie polskim w art. 13 ust. 1 zdanie drugie,
w brzmieniu ustawy obowiązującym w czasie wyjazdu małżonków R. z Polski w
1981 r. wyraźnie stanowiła, że nabycie obywatelstwa obcego pociągało za sobą
utratę obywatelstwa polskiego. Ustalono w sprawie, że M. i A. R. oświadczyli przed
wyjazdem, że poczuwają się do narodowości niemieckiej i złożyli wnioski o
pozbawienie ich obywatelstwa polskiego. Twierdzenie w uzasadnieniu
zaskarżonego wyroku, że de facto małżonkowie R. nie nabyli obywatelstwa
niemieckiego po wyjeździe z Polski jest nieuprawnione. Jak wynika z akt niniejszej
sprawy, a co jest powszechnie wiadome, nie potrzebowali oni nawet uzyskiwać
obywatelstwa niemieckiego, o które wystąpili, ponieważ na terenie RFN
„odnowione" zostało na podstawie prawa miejscowego ich obywatelstwo niemieckie
sprzed 1945 roku, które zgodnie z prawem RFN nigdy nie wygasło. Z kolei,
niezasadne jest w zaskarżonym wyroku kwestionowanie utraty przez małżonków R.
obywatelstwa polskiego poprzez podważanie znaczenia prawnego uchwały Rady
Państwa z dnia 16 maja 1956 r. (nr 37/56, niepubl.) w sprawie ogólnego zezwolenia
na zmianę obywatelstwa polskiego repatriantom niemieckim i opowiadających się
za prawnym znaczeniem i skutecznością tej uchwały wyroków Wojewódzkiego
Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 lipca 2005 r. (IV SA/Wa 560/05,
Lex nr 190580), z dnia 11 stycznia 2006 r. (IV SA/Wa 1567/05, Lex nr 196324), z
7
dnia 27 października 2006 r. (IV SA/Wa 1519/06, Lex nr 283563), z dnia 23
stycznia 2007 r. (IV SA/Wa 2106/06, Lex nr 322413) i z dnia 24 stycznia 2007 r. (IV
SA/Wa 2241/06, Lex nr 322411). Tym samym skład orzekający w niniejszej sprawie
nie podzielił częściowo odmiennego stanowiska w powyższej kwestii zawartego w
wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2001 r. (III RN 56/01, OSNP 2002,
nr 13, poz. 299).
Zgodnie z obowiązującymi w 1981 r. przepisami powoływanej już ustawy
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z 1961 r. (u.g.t.) wynikało (art. 38
ust. 3), że nieruchomości, stanowiące zgodnie z przepisami o majątkach
opuszczonych i poniemieckich z 1946 r. własność osób, którym wobec uzyskania
przez nie stwierdzenia narodowości polskiej służyło obywatelstwo polskie,
przechodzą z mocy samego prawa na własność Państwa, jeżeli osoby te w związku
z wyjazdem z kraju utraciły lub utracą obywatelstwo polskie. Według zdania
drugiego tego przepisu osoby te traciły prawo rozporządzania nieruchomością
z dniem, w którym złożyły właściwym organom polski dowód osobisty i otrzymały
dokument uprawniający do wyjazdu z kraju. Wszystkie te przesłanki zostały
spełnione w odniesieniu do M. R. i A. R. Zatem, nawet nie z chwilą utraty
obywatelstwa, które mogło nastąpić później, jeśli tylko były ku temu przesłanki
(wynikały one dla wymienionych osób z art. 1 ust. 1 zdanie drugie u.o.p.), ale z
otrzymaniem pozwolenia na wyjazd, osoby o których mowa w art. 38 ust. 3 u.g.t.
traciły z mocy prawa uprawnienia do rozporządzania własnością nieruchomości.
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 stycznia 1966 r. (II CR
9/66, OSNC 1966, nr 7-8, poz. 135) o przejściu własności na rzecz Państwa
decydująca była chwila wyjazdu z kraju właściciela nieruchomości, a nie chwila
utraty przez niego obywatelstwa polskiego w związku z tym wyjazdem. Utrata
własności następowała z samym spełnieniem przesłanek z art. 38 ust. 3 zdanie
pierwsze u.g.t. (por. wyrok SN z dnia 13 grudnia 2005 r., IV CK 304/05, OSNC
2006, nr 10, poz. 166 wraz z cyt. tam orzecznictwem). Dlatego Sądy obu instancji
niezasadnie przyjęły, że małżonkowie R. nie utracili obywatelstwa polskiego w
związku z wyjazdem z Polski i z tego powodu własność przedmiotowej
nieruchomości nie przeszła z mocy prawa na własność Państwa (Skarbu Państwa).
W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku znalazło się oczywiste stwierdzenie, że
8
art. 38 ust. 3 u.g.t. nie przewidywał utraty obywatelstwa, a zaraz potem
niezrozumiałe dodanie: „a jedynie utratę w związku z wyjazdem z kraju, co nie
może być rozumiane jednoznacznie". Wszystko to nastąpiło w warunkach
prawnych, które nie pozwalały na posiadanie podwójnego obywatelstwa łączonego
z obywatelstwem polskim, stanowiąc w art. 1 ust. 1 zdanie drugie u.o.p.
w brzmieniu z 1981 r., że „nabycie obywatelstwa obcego pociąga za sobą utratę
obywatelstwa polskiego".
Skutkiem zastosowania wymienionych przepisów M. R. i A. R. od 1981 roku
nie mieli tytułu własności do przedmiotowej nieruchomości. W chwili ich śmierci w
1985 i 1988 r. nieruchomość ta, nie będąc własnością żadnego ze spadkodawców
nie mogła zatem wejść w skład spadku, o nabyciu którego przez spadkobierców
ustawowych - syna N. R. i córkę U. M. G. orzekł Sąd Rejonowy w O.
postanowieniem z 2006 r. w sprawie X Ns …/06. Jeżeli tak, to zgodnie z zasadą
nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet wymienieni spadkobiercy nie stali
się właścicielami przedmiotowej nieruchomości, tylko został nim już uprzednio
Skarb Państwa. Nie będąc właścicielami N. R. i M. G. nie mieli tytułu prawnego do
sprzedania tej nieruchomości pozwanej Spółce umową z dnia 25 września 2007 r.
Wpisanie własności do księgi wieczystej nie ma charakteru konstytutywnego
(art. 155 i nast. k.c., art. 1 u.k.w.h.), toteż założenie w 2007 r. księgi wieczystej dla
tej nieruchomości i wpisanie w niej w dziale II N. R. i U. M. R. po ½ części każdego
z nich jako właścicieli nie zrodziło po ich stronie tytułu własności. Wpisanie to jest
natomiast podstawą domniemań, wynikających z treści księgi wieczystej. W
szczególności istotne jest domniemanie jawności księgi wieczystej, czyli możliwości
zapoznania się przez każdą zainteresowaną osobę z jej treścią (art. 2 u.k.w.h.) oraz
zgodności wpisu do księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czyli
domniemanie, że prawo jawne wpisane do księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z
rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 u.k.w.h.).
Słusznie wskazał Sąd drugiej instancji, że obalenie domniemania wynikającego z
art. 3 u.k.w.h. jest możliwe tylko przez wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.). W czasie
zawierania umowy między N. R. i U. M. R. (dalej nazywanych spadkobiercami),
a pozwaną Spółką nie toczyło się takie postępowanie.
9
Postępowanie to zostało wszczęte dopiero w niniejszej sprawie. Pozwana
Spółka broni się dowodząc, że nabyła nieruchomość działając w zaufaniu do treści
księgi wieczystej i korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której
stanowi art. 5 u.k.w.h. Według tego przepisu, będącego wyjątkiem od wskazanej
już zasady, że nie można nabyć od drugiej osoby więcej praw, niż ona sama
posiada (nemo plus iuris...), w razie niezgodności między stanem prawnym
nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym
treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą
uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Przesłanki te są w niniejszej sprawie spełnione: czynność prawna (umowa
sprzedaży) została dokonana między osobami wpisanymi jako właściciele do księgi
wieczystej (spadkobiercy), będącymi sprzedawcami, a kupującą nieruchomość
pozwaną Spółką która działała w zaufaniu do treści księgi wieczystej, w której jako
właściciele figurowali spadkobiercy.
Sądy w toku instancji odmówiły zasadności twierdzeniu powodowego Skarbu
Państwa, że w sprawie zachodzą przesłanki wyłączające rękojmię, to znaczy
nieodpłatność czynności prawnej rozporządzającej własnością przez
spadkobierców oraz brak dobrej wiary po stronie pozwanych nabywców.
Najpierw należy uznać, wbrew twierdzeniom strony pozwanej, że w sprawie
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, osoba
niewpisana do księgi wieczystej a roszcząca sobie o to prawo może dowodzić, że
zbywca nieruchomości, wpisany do księgi na podstawie postanowienia o nabyciu
spadku nie miał do tego tytułu. Stwierdzenie o nabyciu spadku ma postać
sądowego postanowienia o charakterze deklaratoryjnym (art. 1025 k.c.), jako że
spadek przechodzi na spadkobierców z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 925 k.c.),
przy czym w skład spadku mogą wejść tylko prawa, które spadkodawca posiadał
w chwili swojej śmierci (art. 922 § 1 k.c.). Z tego wynika, że w skład spadku po M.
R. i A. R., wbrew stanowisku Sądu w zaskarżonym wyroku nie mogła wchodzić
nieruchomość, o której wpis własności na rzecz Skarbu Państwa toczy się niniejsza
sprawa.
10
Jeżeli więc nabyciu własności przez pozwanego miałaby przysługiwać
ochrona wynikająca z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, to tylko w razie
braku obu z zarzucanych w skardze kasacyjnej wyłączeń tej rękojmi, o których
mowa w art. 6 u.k.w.h. Można na boku pozostawić na tym etapie rozpoznawania
sprawy nieodpłatność rozporządzenia dokonaną przez spadkobierców na rzecz
pozwanego i zastanawiania się, czy ustalona cena jest ekwiwalentna do wartości
nieruchomości oraz, czy została zapłacona przez stronę pozwaną, mimo że Sądy
w toku instancji nie przeprowadziły należytego postępowania dowodowego, o które
wnosił powód. Jeśli jeszcze zajdzie taka potrzeba, to należy do tych dowodów
wrócić, ponieważ Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu zajął stanowisko, że w razie
nabycia mieszanego nieruchomości (częściowo odpłatnie, częściowo nieodpłatnie)
rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona. Mimo to nie
przeprowadzono w tym kierunku dowodów, a dowody zaofiarowane przez stronę
powodową odrzucono.
Jest racja w twierdzeniu Sądu Apelacyjnego, że art. 155 k.c. stanowi
o przeniesieniu własności w wyniku umowy sprzedaży bez względu na to, czy cena
została zapłacona, ale to nie ma żadnego znaczenia odnośnie do odpłatnego lub
nieodpłatnego celu przysporzenia i tego, czy causa przeniesienia własności wiązała
się ze sprzedażą czy też z inną umową. Dlatego oświadczenie w akcie notarialnym,
że cena została zapłacona nie jest dowodem, ani decydującym o zawarciu umowy
sprzedaży, ani dowodem jedynym.
W pierwszej kolejności należy się zająć złą wiarą pozwanego nabywcy, jako
przesłanką wyłączającą ochronę z tytułu rękojmi. Sąd Okręgowy uznał, że skoro
pozwana Spółka sprawdziła treść księgi wieczystej, a w niej wpisani byli
spadkobiercy jako właściciele nieruchomości (współwłaściciele po 1
/2 części), to
wykazana została należyta staranność po stronie nabywcy i nie można mu zarzucić
złej wiary. Sąd pierwszej instancji stwierdził, że pozwany dokonał „weryfikacji"
księgi wieczystej, ale nie wskazał, na czym ta „weryfikacja" miała polegać.
W prawie cywilnym operuje się przede wszystkim pojęciem dobrej wiary. To
dobra wiara strony postępowania cywilnego jest chroniona w różnych
okolicznościach. Stanowi o niej ogólnie art. 7 k.c., że „Jeżeli ustawa uzależnia
11
skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary".
W przypadku rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych także się chroni dobrą
wiarę nabywcy, ale przyjmując za taką postępowanie nabywcy nieruchomości, który
nie spełnia warunków prawnych złej wiary, jeśli ta jest zarzucana. Wynika to
z określenia złej wiary nabywcy i jest wyjątkowym w systemie prawa określeniem
złej wiary podmiotu prawa. Służy ono maksymalnemu wyeliminowaniu
uznaniowości w stwierdzeniu złej wiary, której niedowiedzenie znosi negatywną
przesłankę po stronie nabywcy nieruchomości korzystającego z rękojmi wiary
publicznej ksiąg wieczystych. Toteż w razie zarzucenia złej wiary nabywcy musi się
dowieść spełnienia jej przesłanek określonych w art. 6 ust. 2 u.k.w.h. Zgodnie z tym
przepisem w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna
z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym
dowiedzieć.
Można się zgodzić z tym, że powód w dotychczasowym postępowaniu nie
udowodnił pozwanemu wprost wiedzy o tym, że treść księgi wieczystej jest
niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Jednak ustalenia stanu faktycznego
wskazują, że skoro księga wieczysta nieruchomości została założona kilka
miesięcy przed transakcją sprzedaży, jako pierwsi właściciele wpisani zostali do
niej spadkobiercy, mający zaledwie od kilku miesięcy wcześniej postanowienie
stwierdzające nabycie spadku po mieszkających w Niemczech rodzicach, tam też
zmarłych dwadzieścia lat wcześniej, to należało nabrać wątpliwości co do
okoliczności w jakich mogło dojść do spadkobrania i tytułu prawnego
spadkobierców oraz ich spadkodawców, a nawet co do prawidłowości wszczęcia
samego postępowania spadkowego. Działo się to w sytuacji, gdy w lokalnych
środkach masowego przekazu informowano o tych okolicznościach, były też
podjęte czynności śledcze przez organy ścigania.
W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku pisze się o tym, że publikacje
prasowe i reportaże telewizyjne nie mogą być uznane za wiarygodne środki
informacji, jeśli ich treść pozostaje w sprzeczności z dokumentami urzędowymi.
W świetle wskazanych dowodów, znanych Sądom rozpoznającym niniejszą
sprawę jest jednak inaczej. Treść dokumentów włączonych do materiału
dowodowego wskazuje, że księga wieczysta zawiera wpisy sprzeczne
12
z rzeczywistym stanem prawnym. Ponadto, zastanowienia po stronie pozwanej
wymagały przyczyny proponowania przez sprzedających wyjątkowo niskiej ceny
sprzedaży, szybkość zawierania umowy po uzyskaniu stwierdzenia nabycia
spadku, mimo wystąpienia z wnioskiem dopiero po tak wielu latach od śmierci
rodziców i to w sytuacji dziedziczenia ustawowego, a zatem wiedzy o nabyciu
spadku przez dzieci spadkodawców z chwilą ich śmierci.
Nabywcą była pozwana Spółka, mająca, co w tej sprawie ma znaczenie,
obsługę prawną tego samego profesjonalnego pełnomocnika, który wcześniej
reprezentował spadkobierców w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku. Musiał
więc znać stan faktyczny poprzez dokumenty zgromadzone w sprawie i regulacje
prawne, często wykorzystywane na terenach położenia nieruchomości
w okolicznościach wyjeżdżania na stałe osób, przyznających się do narodowości
niemieckiej i tracących wraz z obywatelstwem polskim własność nieruchomości.
Pełnomocnik ten, podobnie jak przedstawiciel, wbrew twierdzeniom Sądu drugiej
instancji, posiadał wiedzę, którą miał obowiązek przekazać mocodawcy
i notariuszowi sporządzającemu umowę sprzedaży, niezależnie od poglądów
prawnych, które mógł w sprawie reprezentować. Musiała więc być świadomość po
stronie pozwanej, że potrzebne jest dołożenie należytej staranności, żeby wyjaśnić
stronę faktyczną i prawną nieruchomości, dopiero potem podejmując decyzję ojej
nabyciu.
Ma rację Sąd pierwszej instancji, że same podejrzenia nie wystarczą,
a trzeba mieć pozytywną wiedzę, kto jest właścicielem, bądź mieć obiektywną
i łatwą możliwość uzyskania takiej wiedzy. Można jej jednak od pozwanego
wymagać, nawet na poziomie przeciętnej staranności, wymaganej w stosunkach
danego rodzaju, w których pozwany się znalazł (art. 355 § 1 k.c.). Nabycie
nieruchomości nastąpiło w celu prowadzenia działalności gospodarczej, ale nie
wiązało się z prowadzonym przez niego przedmiotem tej działalności (zakład
budowlano-instalacyjny w formie spółki z o.o.), więc przy zakupie nieruchomości
pozwanego nie obowiązywała staranność zawodowa, wyżej posadowiona, niż
przeciętna staranność podmiotu nie będącego profesjonalistą w obrocie (art. 355
§ 2 k.c.). Nawet wszakże przyjmując zwykłą staranność obowiązującą pozwaną
Spółkę (art. 355 § 1, art. 473 k.c.) była łatwość dowiedzenia się przez nią o tym, że
13
rodzice spadkobierców wyjechali do Niemiec w okolicznościach opowiadania się za
narodowością i obywatelstwem niemieckim i że skutkiem tego musiała być utrata
obywatelstwa polskiego, a to z kolei spowodowało przejście nieruchomości ex lege
na własność Państwa; nastąpiło to skutecznie mimo nie ujawnienia własności
Skarbu Państwa w księdze wieczystej. Powyższych wymagań nie można
utożsamiać ze żmudnym poszukiwaniem, bo słusznie twierdzi Sąd pierwszej
instancji, że takich uciążliwych czynności sprawdzających nie można wymagać od
nabywcy. Tutaj jednak nie ma się z tym do czynienia, przeciwnie, zarzucenie braku
należytej staranności wiąże się z niedokonanie żadnych czynności, poza
wejrzeniem kupującego do księgi wieczystej nabywanej nieruchomości.
Utrwalone orzecznictwo przekonuje, że jeśli się ma, albo powinno się mieć
wątpliwości co do stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym, to powinno się, stosownie do okoliczności
konkretnego przypadku, przed zawarciem umowy dotyczącej tej nieruchomości
upewnić się, czy rzeczywiście wiedza na temat stanu prawnego tej nieruchomości
jest prawidłowa i czy nie występuje rozbieżność między tym stanem, a wpisem
w księdze wieczystej. Zaniechanie obowiązku sprawdzenia informacji o tej
rozbieżności, np. w organach administracji może świadczyć o niestaranności
łatwego potwierdzenia lub zaprzeczenia tym obawom i świadczy o złej wierze
w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h. (wyrok SN z dnia 11 lipca 2002 r., I CKN 800/00,
Lex nr 74490). O tym, czy nabywca mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności
treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym decyduje obiektywna
miara staranności połączona z obowiązującym w całym systemie prawa cywilnego
domniemaniem dobrej wiary (wyrok SN z dnia 23 września 2004 r., III CK 459/03,
Lex nr 424443). Tę obiektywną staranność należy następnie odnieść do
konkretnego nabywcy i zbadać, czy on, subiektywnie patrząc, ze względu na jego
poziom wykształcenia, doświadczenie, wyobrażenie o ogólnej wiedzy i wiedzy
prawniczej mógł z łatwością się dowiedzieć, że zbywca nie jest właścicielem, choć
figuruje w księdze wieczystej jako właściciel (uchwała SN z dnia 5 maja 1993 r.,
III CZP 52/93, OSP 1994, nr 12, poz. 238). Sąd drugiej instancji nie dokonał
ustaleń z punktu widzenia spełnienia przez pozwanego przesłanki złej wiary z art. 6
ust. 2 in fine u.k.w.h., uznając bezzasadnie, że jest to nieprzydatne w niniejszym
14
postępowaniu. Tymczasem jest to decydujące dla uznania, czy pozwany mógł
skutecznie nabyć własność nieruchomości na podstawie umowy zawartej ze
spadkobiercami, mimo że nie stali się oni właścicielami zbywanej nieruchomości,
nie byli więc nimi i w chwili jej sprzedawania.
Mając to na uwadze należało na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. uwzględnić
skargę kasacyjną strony powodowej, uchylając zaskarżony wyrok i przekazując
sprawę do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem na podstawie art. 108
§ 2 w związku z art. 391 § 1 i 39821
o kosztach postępowania kasacyjnego.
/km/