Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 29 września 2010 r., V CSK 52/10
Zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w
sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd
(zarządcę).
Sędzia SN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
Sędzia SN Barbara Myszka
Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Romana T. przeciwko Wspólnocie
Mieszkaniowej przy ul. H. nr 9 w Z. o uchylenie uchwał, po rozpoznaniu na
rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 września 2010 r. skargi kasacyjnej powoda od
wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 21 października 2009 r.
oddalił skargę kasacyjną, oddalił wniosek pozwanej o zasądzenie kosztów
postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Roman T. wniósł przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w Z. przy ul. H. nr 9
powództwo o uchylenie uchwał podjętych dnia 30 czerwca 2008 r. przez właścicieli
lokali.
Sąd Okręgowy w Legnicy wyrokiem z dnia 10 lipca 2009 r. oddalił powództwo,
ustalając, że pozwana wspólnota składa się z 54 właścicieli lokali. Zgodnie z
uchwałą z dnia 22 lutego 2003 r., właściciele lokali podejmują uchwały w trybie
jeden właściciel – jeden głos. Na zebraniu dnia 19 czerwca 2008 r., zwołanym przez
zarządcę w porozumieniu z zarządem, było obecnych 21 właścicieli. Zebranie to
zostało przerwane i wyznaczono nowy termin na dzień 30 czerwca 2008 r. W
porządku obrad umieszczono m.in. sprawy wypowiedzenia umowy
dotychczasowemu zarządcy, wyboru nowego zarządcy i składu zarządu. Na
zebraniu dnia 30 czerwca 2008 r. byli obecni właściciele 12 lokali i Gmina Z.,
współwłaściciel czterech lokali. Właściciele 11 lokali byli reprezentowani przez
trzech pełnomocników. Ponadto jeden pełnomocnik reprezentował współwłaściciela
jednego lokalu oraz był obecny jeden ze współwłaścicieli czterech lokali. Łącznie
było reprezentowanych 31 właścicieli (65,3% udziałów). Powód, będący członkiem
zarządu wspólnoty, i zarządca nieruchomości nie byli obecni na zebraniu. Podjęto
większością 31 głosów uchwały o odwołaniu zarządu, o wyborze nowego zarządu,
o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym umowy o zarządzanie nieruchomością
przez dotychczasowego zarządcę, o wyborze na zarządcę "R.P.K.", spółki z o.o. w
Z. oraz o ubezpieczeniu nieruchomości wspólnej od ognia i innych zdarzeń
losowych oraz ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej wspólnoty. Wcześniej
dotychczasowy zarządca wspólnoty zwołał zebranie właścicieli na dzień 4 lipca
2008 r., które nie odbyło się ze względu na małą liczbę osób obecnych.
Zdaniem Sądu Okręgowego, powództwo jest nieuzasadnione. Sąd Okręgowy
nie podzielił zarzutów formalnych związanych ze zwołaniem zebrania w dniu 30
czerwca 2008 r. przez osoby nieuprawnione. Zebranie w dniu 19 czerwca 2008 r.
zostało zwołane bez wątpienia przez osoby uprawnione, następnie zostało
przerwane z określeniem nowego terminu na dzień 30 czerwca 2008 r. Sąd
Okręgowy podkreślił, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.
tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") nie uzależnia
zdolności zebrania właścicieli do podejmowania uchwał od zachowania procedury
jego zwołania. Uchybienia w tym zakresie mogą być podstawą uchylenia uchwały
tylko w wtedy, gdy miały znaczenie dla treści podjętych uchwał. Taka sytuacja nie
miała jednak miejsca, skoro za uchwałami głosowała większość właścicieli lokali.
Sąd Okręgowy nie podzielił też zarzutów związanych z nieprawidłowym udzieleniem
pełnomocnictw i brakiem pełnomocnictw od małżonków właścicieli lokali (art. 36 § 2
k.r.o.), gdyż art. 37 k.r.o. wymienia wyczerpująco czynności prawne wymagające
zgody współmałżonka.
Wyrokiem z dnia 13 października 2009 r. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu
oddalił apelację powoda. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, Sąd pierwszej instancji
zgromadził wystarczający materiał dowodowy, należycie go ocenił i na tej podstawie
ustalił wszelkie okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Według
art. 25 ust. 1a u.w.l., prekluzyjny termin sześciotygodniowy do zaskarżenia uchwały
właścicieli lokali wyłącza późniejsze, dokonywane z jego przekroczeniem,
przytaczanie dodatkowych przyczyn zaskarżenia. Niezależnie od tego, nie
naruszono art. 18 ust. 2a u.w.l., gdyż nie następowała zmiana ustalonego w trybie
ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną, ale zmiana składu osobowego
zarządu i zarządcy (administratora). Chybione są też, zdaniem Sądu Apelacyjnego,
zarzuty dotyczące oceny zebranego materiału dowodowego i ustaleń faktycznych.
Sąd Okręgowy stwierdził wprawdzie uchybienia dotyczące zwołania i obradowania
właścicieli lokali na zebraniu w dniu 30 czerwca 2008 r., trafnie natomiast podkreślił,
że nie stanowią one według art. 25 ust. 1 u.w.l. podstawy uchylenia zaskarżonych
uchwał.
Powód w skardze kasacyjnej zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego w całości,
zarzucając naruszenie art. 18 ust. 2a, art. 25 ust. 1a oraz art. 32 ust. 1 i 2 i art. 31
lit. a w związku z art. 25 ust. 1 u.w.l.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarzut naruszenia art. 18 ust. 2a u.w.l. jest nietrafny. Zgodnie z tym
przepisem, zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością
wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej
przez notariusza, według zaś art. 18 ust. 1 u.w.l., określenie sposobu zarządu
nieruchomością wspólną może nastąpić w umowie o ustanowieniu odrębnej
własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego oraz
może w szczególności polegać na powierzeniu zarządu osobie fizycznej albo
prawnej. W okolicznościach niniejszej sprawy we wspólnocie doszło zarówno do
wyboru zarządu jako jej organu (art. 19 i nast. u.w.l.), jak i do powierzenia zarządu
osobie prawnej, co stanowi wyraźną sprzeczność. Przepisy art. 19 i nast. u.w.l.
mają charakter względnie obowiązujący, stosuje się je bowiem tylko wtedy, gdy
sposobu zarządu nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali
albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego bądź w uchwale
zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 3 u.w.l.). Nie może zatem we
wspólnocie mieszkaniowej jednocześnie funkcjonować zarówno zarząd, jak i
zarządca, co trafnie dostrzegł Sąd Apelacyjny, który w niniejszej sprawie traktuje
„zarządcę” jako tzw. administratora, a więc osobę dokonującą wyłącznie czynności
faktycznych, ale niebędącą zarządcą w rozumieniu ustawy o własności lokali. W tej
sytuacji bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy zmiana wyłącznie osoby zarządcy
stanowi zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną, która wymagałaby
uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (zob. uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, OSNC 2009, nr 12, poz.
158 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2009 r., II CZ 4/09, nie
publ.).
Zarzut naruszenia art. 25 ust. 1a oraz art. 32 ust. 1 i 2 i art. 31 lit. a w związku
z art. 25 ust. 1 u.w.l. wymaga rozważenia dwóch zagadnień. Po pierwsze, czy
posiedzenie właścicieli lokali, na którym w dniu 30 czerwca 2008 r. podjęto
zaskarżone uchwały, stanowiło kontynuację posiedzenia zwołanego na dzień 19
czerwca 2008 r., czy też było posiedzeniem zwołanym nieformalnie przez
nieuprawnione do tego osoby. Po drugie, czy porządkiem obrad posiedzenia w dniu
30 czerwca 2008 r. można było objąć sprawy, które nie były umieszczone w
porządku obrad posiedzenia zwołanego na dzień 19 czerwca 2008 r.
Nie budzi wątpliwości, że zebranie właścicieli lokali, zwołane na określony
dzień, może podjąć uchwałę o kontynuacji obrad w innym (późniejszym) dniu, mimo
braku stosownej regulacji w ustawie o własności lokali. Taka jest np. powszechna
praktyka przyjęta w spółdzielniach mieszkaniowych, mimo braku wyraźnej w tym
zakresie regulacji również w ustawie z dnia 16 września 1982 r. – Prawo
spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm. – dalej:
"Pr.spółdz.") lub w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).
Przeniesienie przez zebranie właścicieli lokali posiedzenia na inny dzień nie może
być zatem traktowane jako zwołanie nowego zebrania, nie jest więc trafny zarzut
naruszenia art. 31 lit. a w związku z art. 25 ust. 1 u.w.l.
Porządku obrad zebrania właścicieli lokali dotyczy jedynie art. 32 ust. 2 zdanie
pierwsze u.w.l., według którego w zawiadomieniu o zebraniu właścicieli należy
podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Nie ma natomiast w szczególności
takiej regulacji, jak np. w art. 41 § 1 Pr.spółdz., zgodnie z którym walne
zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych
porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób
określonych w statucie. Przepisy ustawy o własności lokali w ogóle zresztą nie
zawierają rygorystycznych reguł dotyczących zwoływania zebrania właścicieli lokali
i obradowania na takim zebraniu (zob. w szczególności wyroki Sądu Najwyższego z
dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004, nr 3, poz. 40, z dnia 8
lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132 i z dnia 11 stycznia 2007
r., II CSK 370/06, "Monitor Prawniczy" 2007, nr 4, s. 173). Lege non distinguente
należy zatem przyjąć, że zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały
również w sprawach, które – jak w niniejszej sprawie – nie zostały ujęte w porządku
obrad ustalonym przez zarząd (zarządcę). Nie ma zatem istotnego znaczenia
okoliczność, że zebranie właścicieli samo uzupełniło porządek obrad w dniu 30
czerwca 2008 r. W konsekwencji nie są więc trafne zarzuty naruszenia art. 25 ust.
1a oraz art. 32 ust. 1 i 2 w związku z art. 25 ust. 1 u.w.l.
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814
k.p.c.
orzekł, jak w sentencji.