Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 197/10
POSTANOWIENIE
Dnia 10 listopada 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący)
SSN Wojciech Katner
SSA Jan Kremer (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku „H.” – Spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością w W.
przy uczestnictwie „M.” – Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
w W. o wydzielenie z nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej
[...] lokalu i założenie dla niego księgi wieczystej,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 10 listopada 2010 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy i uczestnika postępowania
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 12 listopada 2009 r.,
oddala skargi kasacyjne.
Uzasadnienie
2
Sąd Rejonowy w Ł. postanowieniem z dnia 14 kwietnia 2009 r. nie
uwzględnił skargi wnioskodawcy „H.” sp. z o.o. w W. na orzeczenie referendarza
sądowego, oddalające wniosek o założenie księgi wieczystej i wpis odrębnej
własności lokalu. Apelację wnioskodawcy od tego postanowienia oddalił Sąd
Okręgowy postanowieniem z dnia 12 listopada 2009 r.
Z ustaleń wynika, że księga wieczysta [...] prowadzona jest dla
nieruchomości położonej w Ł. przy ul. K.[...], stanowiącej działkę numer 315/49.
Działka ta posiadała wcześniej numerację 315/30, następnie na skutek podziałów
oznaczono ją jako działki o numerach 315/39 i 315/40, zaś ostatecznie działkę
315/39, jako działki 315/49 i 315/48. Właścicielem nieruchomości jest Gmina Miasto
Ł., zaś użytkownikiem wieczystym „H." spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w
W. W dziale III księgi wpisane jest między innymi prawo pierwokupu na rzecz
Gminy Ł. Na działce 315/49 posadowiony jest budynek [...], stanowiący własność
użytkownika wieczystego, w którym znajduje się samodzielny lokal nr 23 objęty
wnioskiem.
Nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków decyzją Ministra Kultury
z dnia 11 sierpnia 2004 r., jako otoczenie zabytków wpisanych do rejestru zabytków
opisanych w decyzjach konserwatora zabytków w Ł. z roku 1993 i 1972.
W uzasadnieniu wskazano, że teren opisany w decyzji stanowi nie tyko otoczenie
dawnej fabryki IK P., ale też historyczną część rozległego zespołu tej fabryki i jako
taki powinien być objęty ochroną konserwatorską. Decyzja o wpisaniu obu
nieruchomości do rejestru zabytków zapadła po rozpatrzeniu odwołania spółki
„Horyzont" od decyzji odmawiającej wpisania do rejestru terenu działek 315/30,
315/37 i 315/38.
Na podstawie umów z dnia 21 listopada 2007 r. o ustanowienie odrębnej
własności lokali niemieszkalnych oraz ich sprzedaży spółka L. – M. Inwestycje
nabyła lokal nr 1, spółka I. T. P. Development 2003 - lokal nr 3, spółka „M." - lokal
nr 23. Umowy miały charakter bezwarunkowy, a w aktach notarialnych zawarto
wnioski o założenie dla każdego lokalu księgi wieczystej.
Sąd Rejonowy rozważając, czy w wypadku sprzedaży samodzielnego lokalu
wyodrębnionego z nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu na rzecz gminy,
3
prawo pierwokupu rozciąga się na ten lokal, zwrócił uwagę, że instytucja ta istotnie
ogranicza autonomię stron i z tego względu przepisy regulujące ustawowe prawo
pierwokupu nie powinny być interpretowane rozszerzająco. Jednakże prawo
pierwokupu wprowadzone w wypadkach wskazanych w ustawie ma też służyć
konkretnym celom i nie może być wyłączone tylko dlatego, iż sprawia trudności
stronom. Zdaniem Sądu Rejonowego, taki konkretny cel założył ustawodawca
wprowadzając prawo pierwokupu na rzecz gminy przy sprzedaży nieruchomości
wpisanej do rejestru zabytków. Z brzmienia przepisu art. 109 ust. 1 pkt 4 ustawy
z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (test jedn. Dz. U.
2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej: u.g.n.) jednoznacznie wynika, że dotyczy
on wszelkich nieruchomości, nie zaś wyłącznie nieruchomości gruntowych. Jest to
regulacja umożliwiająca gminie kontrolę nad obrotem nieruchomościami
szczególnymi, stanowiącymi dziedzictwo narodowe. Odwołując się do analizy
pojęcia zabytku i instytucji ochronnych wprowadzonych przez ustawodawcę,
Sąd Rejonowy uznał, że do takich ochronnych instytucji należy wpis do rejestru
zabytków. Nieruchomości, w których znajdują się wyodrębnione lokale, opisane są
wprost w decyzjach konserwatorów zabytków. Są to nie tylko nieruchomości
budynkowe, ale również ich otoczenie, wpisane jako określona działka objęta
rejestrem zabytków. Kompleks rekreacyjno - handlowy wybudowany na terenie
dawnych zakładów IK P. stanowi nierozerwalną całość, wtopioną i miejscami
wbudowaną w budynki opisane jako zabytki tak, że budowle nowe jak i zabytkowe
stanowią właściwie jeden monolit. Budynki, które zostały wybudowane na nowo na
działkach 315/49 i 315/37 połączone są ciągami komunikacyjnymi z budynkami
zabytkowymi tworząc jedną całość w postaci ośrodka handlowo - rekreacyjno -
gastronomicznego.
Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska wnioskodawcy, że wobec
wyodrębnienia lokali z nieruchomości objętej prawem pierwokupu nastąpiła utrata
tożsamości przedmiotu tego prawa, a udział w nieruchomości objętej pierwokupem
jest tylko następstwem wyodrębnienia lokali i jako taki nie może przesądzać
o istnieniu prawa pierwokupu. Wskazał na niekonsekwencję skarżącego, który
dokonując wcześniej wyodrębnienia lokali na własną rzecz, w tym samym budynku,
na tej samej nieruchomości, nie zakwestionował przepisania z urzędu prawa
4
pierwokupu do poszczególnych ksiąg wieczystych założonych dla wyodrębnionych
lokali. Pozwala to przyjąć, że wówczas nie miał wątpliwości co do istnienia
spornego prawa. Sąd Rejonowy wywiódł, że wyodrębniony z nieruchomości lokal,
mimo samodzielnej egzystencji, nie istnieje w oderwaniu od nieruchomości
macierzystej. Chociaż idący za wyodrębnionym lokalem udział w nieruchomości
wspólnej jest tzw. prawem związanym, nie jest prawem pozostającym bez
znaczenia. Prawo to bowiem określa zakres prawa i obowiązków właściciela
samodzielnego lokalu w stosunku do nieruchomości wspólnej. Jeżeli zatem
nieruchomość macierzysta jest obciążona pewnymi ograniczeniami, oznacza to,
że właścicieli samodzielnych lokali ograniczenia te również dotyczą. Nadto Sąd
Rejonowy podkreślił, że prawo pierwokupu ma charakter niepodzielny.
Jeżeli przysługuje co do całej nieruchomości, przysługuje również co do jej
wydzielonej części. Jeśli więc cała nieruchomość wpisana jest do rejestru
zabytków, a dochodzi do sprzedaży tylko jej części (np. udziału), to gminie
przysługuje prawo pierwokupu i nie można mówić w tym wypadku o braku
tożsamości przedmiotu prawa. Sąd Rejonowy uznał zatem za nieważne,
na podstawie art. 599 § 2 k.c., załączone do wniosków umowy bezwarunkowe,
nieważność tych umów podlegała zaś uwzględnieniu z urzędu i skutkowała
odmową dokonania wpisu.
Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 12 listopada 2010 r. oddalił apelację
wnioskodawcy od powyższego postanowienia, podzielając ustalenia faktyczne i
wywody prawne Sądu Rejonowego. Dodatkowo podkreślił, że charakter prawny
oświadczeń woli dotyczących przedmiotowych lokali, zawartych w umowach z dnia
21 listopada 2007 r., pozwala na kwalifikację tych umów jako umów sprzedaży, do
których zastosowanie ma art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Nie zmienia tego fakt wyodrębnienia poszczególnych lokali i ustanowienie odrębnej
ich własności. Odwołując się do literatury, Sąd podkreślił niepodzielność prawa
pierwokupu, jego odnoszenie się także do udziału i zbywania wraz z
wyodrębnionym lokalem udziału w wieczystym użytkowaniu objętym wpisem do
rejestru zabytków. Po rozważeniu zarzutów odnoszących się do pojęcia części
składowych nieruchomości, wskazując na specyficzne cechy konstrukcji odrębnej
własności lokalu, Sąd Okręgowy nie podzielił zarzutu naruszenia art. 47 § 1 i 2 k.c.
5
i uznał, że przytoczona w apelacji argumentacja dostarcza w istocie argumentów
przemawiających za stanowiskiem zgodnym z rozstrzygnięciem Sądu pierwszej
instancji.
Postanowienie Sądu Okręgowego w całości zaskarżyli jedną skargą
kasacyjną zarówno wnioskodawczyni H.sp. z o.o. z siedzibą w W. jak i uczestnik
postępowania M. sp. z o.o. w W., w istocie zatem wniesione zostały przez każdą ze
stron jednobrzmiące skargi, oparte na obu podstawach z art. 398³ § 1 k.p.c.
Skarżący zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ
na wynik sprawy poprzez: naruszenie art. 6268
§ 2 k.p.c. w związku z § 11 ust. 2
Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 roku w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, poprzez jego błędną
wykładnię (a w konsekwencji zastosowanie) polegającą na przyjęciu, że w ramach
rozpoznawania wniosku o wpis w księdze wieczystej Sąd był związany treścią
ujawnionego w księdze wieczystej prawa pierwokupu w sytuacji, gdy brak było
przesłanek materialnych do uznania, iż ujawnione prawo pierwokupu powinno
obciążać nowo wyodrębniony lokal położony w nowo wybudowanym obiekcie oraz
poprzez powoływanie się na brak zaskarżenia przez uczestnika w innym
postępowaniu faktu wpisania z urzędu prawa pierwokupu do ksiąg tworzonych dla
innych lokali położonych w tym samym obiekcie.
W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej zarzucili naruszenie:
- art. 109 ust. 1 pkt 4 w związku z art. 110 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami oraz art. 235 § 2 i art. 599 § 2 k.c. poprzez
ich zastosowanie i przyjęcie, że sprzedaż lokalu niemieszkalnego
położonego w nowo wybudowanym obiekcie wraz ze związanym z prawem
własności tego lokalu udziałem w prawie użytkowania wieczystego
nieruchomości wspólnej, na podstawie umowy, której przedmiotem jest
ustanowienie odrębnej własności takiego lokalu i jego sprzedaż, podlega
prawu pierwokupu w sytuacji, w której prawo pierwokupu jest ujawnione
w księdze wieczystej, z której wydzielana jest nieruchomość lokalowa
(księdze macierzystej);
6
- art. 9 ust. 1 oraz ust. 4 w zw. z art. 3 pkt 1, 2 i 15 ustawy z dnia 23 lipca
2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami w zw. z art. 109 ust. 1
pkt 4 u.g.n. i art. 109 ust. 3 pkt 5 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię
polegającą na uznaniu, iż prawo pierwokupu przysługuje w przypadku
każdego wpisu do rejestru zabytków, podczas gdy prawo takie przysługuje
jedynie w odniesieniu do zabytków nieruchomych i nie obejmuje wpisanego
do rejestru zabytków otoczenia zabytku (które to otoczenie nie ma
charakteru zabytku), choćby wzmianka o takim wpisie do rejestru i oparte na
takim wpisie prawo pierwokupu były ujawnione w księdze wieczystej;
- art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku
o własności lokali oraz art. 50 k.c. w zw. z art. 109 ust. 1 pkt 4 i z art. 110
u.g.n. i art. 599 § 2 k.c. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu,
że reżim prawny części składowej rzeczy w postaci udziału w gruncie
związanego z odrębną własnością lokalu rozciąga się na reżim prawny
rzeczy głównej, tj. lokalu, podczas gdy to reżim prawny rzeczy głównej
(odrębnej własności lokalu) rozciąga się na reżim prawny części składowej
(związanego z tym lokalem udziału w gruncie);
- art. 65 k.c. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, że umowa z dnia 21
listopada 2007 roku jest umową sprzedaży, do której mogą mieć
zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce
nieruchomościami o pierwokupie.
W konkluzji skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonego postanowienia,
ewentualnie także postanowienia Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności ocenie podlega zasadność zarzutów podniesionych
w ramach drugiej podstawy kasacyjnej, bowiem dopiero niezasadność zarzutów
naruszenia prawa procesowego umożliwia rozpoznanie zarzutów naruszenia prawa
materialnego. Naruszenie przepisów postępowania musi być istotne, gdyż –
zgodnie z utrwalonym orzecznictwem - tylko takie uchybienie może istotnie wpłynąć
na wynik sprawy. Skarga kasacyjna naruszenie przepisów postępowania łączy
7
z wcześniejszymi wpisami dotyczącymi już wyodrębnionych z tej samej
nieruchomości lokali. Zakres kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym
określa art. 6268
§ 2 k.p.c. Przepis ten stanowi, że rozpoznając wniosek o wpis sąd
bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz
treść księgi wieczystej. Jednak, wbrew literalnemu brzmieniu tego przepisu, sąd
obejmuje badaniem także ogólne przesłanki rozstrzygnięcia. Podkreślenia wymaga,
że sąd wieczystoksięgowy nie pełni funkcji rejestracyjno – ewidencyjnej, ale
rozpoznaje sprawę w oparciu o analizę przedstawionych dokumentów oraz akt
księgi wieczystej, jeśli zawarte w nich dane prowadzą do oddalenia wniosku
(por. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK 36/09,
nie publ.; z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 4/09, nie publ; .z dnia 30 września
2009 r., V CSK 63/09, nie publ.; z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 265/04, nie publ.).
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 115/08 (nie publ.)
wyraził pogląd, że sąd wieczystoksięgowy bada stanowiącą podstawę wpisu
czynność prawną nie tylko pod względem formalnym, ale także jej skuteczność
materialnoprawną, a więc zgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami.
Brak takiej zgodności skutkuje nieważnością czynności prawnej i w rezultacie
oddaleniem wniosku. Przepis § 11 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości
z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.) nakazuje sądowi, w razie założenia
nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości, z urzędu przenieść do
współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia i inne ciężary lub ograniczenia
ciążące na nieruchomości. Przepis ten stanowi normę wykonawczą, a celem jego
jest zapewnienie prawidłowego odzwierciedlenia w księdze wieczystej stanu
nieruchomości, a przez to realizację norm materialnoprawnych (por. postanowienie
Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2009 r., II CSK 670/08, nie publ.). Prowadzi to do
wniosku, że zarzut naruszenia przepisów postępowania, dotyczący charakteru
postępowania wieczystoksięgowego i zakresu kognicji sądu w tym postępowaniu
nie był uzasadniony.
Trafnie natomiast zarzucali skarżący, że autonomiczną decyzją uczestnika
postępowania jest to, które z orzeczeń zaskarży, zatem z faktu, ze uczestnik nie
zaskarżył w innym postępowaniu niekorzystnego dla niego orzeczenia nie można
8
wyciągać zbyt daleko idących wniosków. W okolicznościach sprawy jednak można
uznać za uzasadniony dodatkowo wyrażony przez Sąd drugiej instancji pogląd,
że brak zaskarżenia wcześniejszych postanowień dotyczących tego samego
kompleksu nieruchomości, objętego tą samą regulacją, świadczy o braku
wątpliwości stron umowy odnośnie do charakteru prawnego przedmiotu umowy.
Wobec tego zaś, że nie ten wzgląd zaważył na treści wydanego w niniejszej
sprawie orzeczenia, kwestia ta nie miała w istocie znaczenia dla rozstrzygnięcia
sprawy.
Ocenę zasadności szeroko ujętych zarzutów naruszenia prawa materialnego
rozpocząć należy od odniesienia się do stanu prawnego nieruchomości, której spór
dotyczy. Nieruchomość ta została oddana przez gminę w użytkowanie wieczyste.
Sytuacja prawna budynków wzniesionych na oddanej w użytkowanie wieczyste
wynika z art. 235 § 2 k.c. Zgodnie z tym przepisem, przysługująca użytkownikowi
wieczystemu własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem
wieczystym, a konsekwencją takiego stanu jest utrata ich własności i powrót do
oddającego grunt w użytkowanie wieczyste w razie rozwiązania umowy, bądź
upływu terminu użytkowania wieczystego.
W literaturze prezentowane są natomiast rozbieżne poglądy dotyczące
konsekwencji wygaśnięcia prawa wieczystego użytkowania dla bytu prawnego
wyodrębnionego lokalu. Wedle jednego ze stanowisk, dochodzi do wzajemnego
podporządkowania poszczególnych praw, tj. użytkowania wieczystego i odrębnej
własności lokali, jednak pierwszeństwo uzyskuje prawo użytkowania wieczystego.
Inny pogląd przyznaje pierwszeństwo własności lokalu, jako prawu
nieograniczonemu w czasie, w konsekwencji zatem właśnie użytkowanie wieczyste
staje się prawem z nim związanym. W piśmiennictwie wyrażony został także
pogląd, że wszystkie znajdujące się na tej samej nieruchomości budynki,
niezależnie od ich przeznaczenia, rodzaju i ilości, tworzą jedną nieruchomość
budynkową. Także w orzecznictwie nie ma w tej kwestii jednolitości poglądów -
wskazywano na własność lokalu jako prawa głównego (por. np. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 7 stycznia 2004 r., III CKN 186/02, nie publ.), ale także
prezentowane było odmienne stanowisko (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
3 września 2009 r., I CSK 6/09, nie publ.).
9
Skrótowe zwrócenie uwagi na to zagadnienie obrazuje zmianę sytuacji
oddającego grunt w użytkowanie wieczyste z chwilą powstania nowej
nieruchomości, w tym wypadku lokalowej. Nie dotyczy to jednak nieruchomości
wpisanej do rejestru zabytków. Niewątpliwie bowiem ustawodawca, wprowadzając
ograniczenie obrotu nieruchomościami zabytkowymi, traktował je jako całość i jako
całość objął ochroną. Ujmując zagadnienie inaczej można stwierdzić, że nie było
zamiarem ustawodawcy różnicowanie sytuacji właściciela gruntu (tj. Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) w stosunku do obiektu
zabytkowego w zależności od dokonywanego przez użytkownika wieczystego
podziału takiej nieruchomości. Dotyczy to również sytuacji, w której w budynku
stanowiącym własność użytkownika wieczystego, wzniesionym na oddanej
w użytkowanie wieczyste nieruchomości, wyodrębnia on lokale, które stają się
odrębnym przedmiotem własności. Powstaje szczególna sytuacja, w której istnieją
różne nieruchomości, będące przedmiotem innego prawa, w tym nieruchomość
gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego oddana w użytkowanie wieczyste, nieruchomość budynkowa
stanowiąca własność użytkownika wieczystego oraz nieruchomość lokalowa,
mogąca stanowić własność jeszcze innej osoby. Pomimo odrębności
nieruchomości te są jednak z sobą w sposób istotny powiązane, istnieje bowiem
współwłasność udziałów w nieruchomości budynkowej i w prawie użytkowania
wieczystego. Nieuzasadnione zatem byłoby wyłączenie wynikającej z wpisu do
rejestru zabytków ochrony tylko w wypadku rozporządzenia nieruchomością
lokalową, stanowiącą przedmiot odrębnej własności, przy zachowaniu będącego
przejawem tej ochrony ograniczenia w postaci prawa pierwokupu w razie
dokonywania innych czynności związanych z rozporządzaniem nieruchomością
bądź udziałem w niej.
Przepis art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali powołany został przez
skarżących jako jeden z argumentów przemawiających za stanowiskiem, zgodnie
z którym prawo własności lokalu ma pierwszeństwo w stosunku do prawa
użytkowania wieczystego. Nie można jednak podzielić prezentowanego w skardze
poglądu. Odrębna własność powstaje bowiem z chwilą konstytutywnego wpisu do
księgi wieczystej, w konsekwencji zatem udział w nieruchomości w chwili
10
wyodrębniania lokalu podlega wszystkim tym obciążeniom, które jej dotyczą. Prawo
pierwokupu jest niepodzielne, a więc obejmuje także udział w nieruchomości,
a w związku z tym to obciążenie przenoszone jest na powstającą nową
nieruchomość lokalową, z tym udziałem związaną. Z tej przyczyny, na podstawie
§ 11 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122,
ze zm.), sąd przy zakładaniu nowej księgi wieczystej dla części obciążonej
nieruchomości, bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi
wieczystej, z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia,
inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości, realizując tą normę
wykonawczą (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 2009 r., II CSK
670/08, nie publ.). Wyżej wskazano, że realizacja tej wykonawczej normy wynika
z istnienia obciążenia z art. 109 ust. 1 pkt 4 u.g.n.
Przepis art. 109 ust. 1 pkt 4 u.g.n. funkcjonuje w nierozerwalnym związku
z przepisami ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad
zabytkami (Dz. U. nr 162, poz. 1568, ze zm.). Definicja zabytku (art. 3 pkt 1 i 2)
określa go jako nieruchomość lub rzecz ruchomą, ich części lub zespoły będące
dziełem człowieka. Podkreślić należy, że definicja ta obejmuje także zespół
nieruchomości. Do tego pojęcia nawiązał ustawodawca w art. 6 ust. 1 pkt 1b, c, e
tej ustawy stwierdzając, że ochronie i opiece podlegają, bez względu na stan
zachowania, zabytki nieruchome będące układami urbanistycznymi i zespołami
budowlanymi, dziełami architektury i budownictwa, a także obiektami techniki,
a zwłaszcza zakładami przemysłowymi. Niewątpliwie spór w sprawie dotyczy
zakładu przemysłowego, włókienniczego, tworzącego zespół budowli
charakterystycznych dla tego rodzaju budownictwa.
Nieruchomość wraz z otoczeniem zabytku, zdefiniowanym w art. 3 pkt 15
ustawy, została wpisana do rejestru zabytków, przy czym - co warto podkreślić -
otoczenie zabytku wpisano w postępowaniu z udziałem i na wniosek
wnioskodawcy. Zabytkowy układ urbanistyczny, jak i zespół budowli wraz
z otoczeniem zabytku tworzą łącznie obiekty posiadające indywidualne wartości
zabytkowe, jak i budowle nowe pozbawione tych przymiotów, ale mające znaczenie
dla całości układu przestrzennego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu
11
Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 kwietnia 2009 r., I SA/Wa 27/09,
nie publ., postanowienie z dnia 8 marca 2006 r. NSA w Warszawie, II OW 97/05,
nie publ.). Nieruchomość będąca przedmiotem sprawy spełnia przedstawione
powyżej cechy, czego skutkiem jest stosowanie przepisu art. 109 ust. 1 pkt 4 u.g.n.
do niej jako całości, a nie tylko pojedynczych obiektów.
Prawo pierwokupu uregulowane zostało w sposób ogólny w art. 596 – 602
k.c. Przyjmuje się, że przepisy te mają zastosowanie do wszystkich przypadków
pierwokupu, bez względu na ich normatywne usytuowanie. Mają zatem także
zastosowanie do ustawowego prawa pierwokupu uregulowanego w art. 109 u.g.n.,
tym bardziej, że regulacja w tej ustawie nie jest wyczerpująca, co skutkuje
koniecznością sięgania do unormowań kodeksowych. Przepis art. 599 § 2 k.c.
stanowi o nieważności umowy w sytuacji, w której prawo pierwokupu przysługuje
z mocy ustawy jednostce samorządu terytorialnego, a sprzedaż została dokonana
bezwarunkowo. Nieruchomość, której dotyczy postępowanie, oddana została
w użytkowanie wieczyste przez Gminę Ł., zatem art. 599 § 2 k.c. ma zastosowanie,
w razie spełnienia dalszych przesłanek, w tym przypadku wynikających z ustawy o
gospodarce nieruchomościami.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 65 k.c. zauważyć należy, że o jego
niezasadności przesądza tytuł i treść zawartej umowy stwierdzającej wprost, że jest
to umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu. W umowie przedwstępnej z jednym
z kontrahentów wnioskodawca zresztą wskazał na potrzebę zawarcia warunkowej
umowy sprzedaży, ze względu na przysługujące gminie prawo pierwokupu.
W takim stanie rzeczy zarzut naruszenia art. 65 k.c. nie mógł odnieść skutku.
Istota podnoszonych w skardze zarzutów naruszenia prawa materialnego
dotyczy zakresu ingerencji w prawo własności czy prawo wieczystego użytkowania
poprzez zastosowanie i dokonaną wykładnię art. 109 u.g.n. W związku z tym
przypomnieć należy, że wnioskodawca, zawierając umowę użytkowania
wieczystego, aprobował obowiązki i obciążenia wynikające charakteru
nieruchomości. W trakcie trwania umowy właśnie z inicjatywy wnioskodawcy
poszerzono w 2004 r. zakres ochrony nieruchomości o otoczenie zabytku.
Wnioskodawca nabył prawo, z którym łączyło się obciążenie ustawowym prawem
12
pierwokupu. W razie podziału nieruchomości obciążenie to, co do zasady,
istniałoby na wydzielanych częściach. Z art. 36 ust. 1 pkt 8 ustawy o ochronie
zabytków wynika obowiązek uzyskania zgody wojewódzkiego konserwatora
zabytków na podział zabytku nieruchomego, zaś art. 113 ust. 1 pkt 4 tej ustawy
stanowi o odpowiedzialności karnej za niepowiadomienie wojewódzkiego
konserwatora zabytków o zmianie stanu prawnego zabytku. Przywołane przepisy
wskazują na zakres ograniczeń osoby będącej właścicielem zabytku.
W konsekwencji tych ograniczeń, istniejących w stosunku do nieruchomości
stanowiącej przedmiot wieczystego użytkowania i własności wnioskodawcy,
uprawiony jest wniosek, że przy tworzeniu nowej nieruchomości wydzielanej
z obciążonej, ograniczenia i obciążenia obejmują także nowo wydzielane
nieruchomości stanowiące odrębne lokale. Stan taki nie narusza praw właściciela
nieruchomości, gdyż nie zmienia zakresu obciążeń jakie na jego nieruchomości
spoczywają. Innymi słowy przenosi na nowo wydzielone nieruchomości taki sam
zakres praw jaki posiada w stosunku do nieruchomości wyjściowej. Zapewnia to
zarazem możliwość ochrony zabytku i jego otoczenia jako całości przez uprawniony
z mocy ustawy podmiot.
Z przedstawionych powodów orzeczono jak w sentencji na podstawie art.
39814
k.p.c.