Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 269/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 listopada 2010 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
Protokolant Hanna Kamińska
w sprawie z powództwa I. P. i in. ,
przeciwko Patronackiej Spółdzielni Mieszkaniowej […]
o uchylenie uchwały,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 26 listopada 2010 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej
od wyroku Sądu Apelacyjnego […]
z dnia 13 listopada 2009 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
Powodowie wnieśli o uchylenie uchwały nr 12/5/2008 Zarządu Patronackiej
Spółdzielni Mieszkaniowej z 4 listopada 2008 r. Uchwała ta, wydana na podstawie
art. 42 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.:
Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej - u.s.m.) określała sposób
ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku na nieruchomości położonej przy
ul. S. 5-7. Powodowie twierdzili, że uchwała ta z przyszłej nieruchomości wspólnej
właścicieli lokali bezzasadnie wyłączyła drogę dojazdową do budynku oraz miejsca
parkingowe i w efekcie te elementy infrastruktury pozostaną własnością Spółdzielni
i utrzymywali, że droga dojazdowa i miejsca parkingowe pozostają w ścisłym,
funkcjonalnym związku z nieruchomością, na której znajduje się zajmowany przez
nich budynek, a nadto wybudowane zostały tylko ze środków mieszkańców
budynku i z wyraźnym przeznaczeniem na ich wyłączne potrzeby.
Pozwana Patronacka Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła o oddalenie
powództwa.
Wyrokiem z 15 czerwca 2009 r. Sąd Okręgowy uchylił zaskarżoną uchwałę.
Apelacja pozwanej od tego orzeczenia została oddalona przez Sąd Apelacyjny
wyrokiem z 13 listopada 2009 r., który podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, iż
wyłączenie drogi dojazdowej do nieruchomości oraz miejsc parkingowych z
nieruchomości wspólnej narusza uprawnienia powodów przez trwałe
ukształtowanie ich sytuacji własnościowej w sposób dla nich niekorzystny. Parking
oraz droga dojazdowa stanowią element infrastruktury technicznej nieruchomości,
na której znajdują się zajmowane przez powodów lokale mieszkalne. Nieruchomość
ta powinna spełniać wymogi przewidziane dla działki budowlanej, a uregulowane
odrębnymi przepisami, w tym posiadać dostęp do drogi publicznej oraz
infrastrukturę konieczną do prawidłowego i racjonalnego z niej korzystania.
Zaniechanie włączenia tych elementów infrastruktury do nieruchomości wspólnej
znacznie utrudni przyszły racjonalny zarząd nieruchomością przez wspólnotę
mieszkaniową oraz uzależni sposób eksploatacji i korzystania z drogi dojazdowej
oraz parkingu od decyzji Spółdzielni. Z tego powodu Sąd Apelacyjny nie podzielił
też argumentu Spółdzielni, że przyznanie parkingu wyłącznie właścicielom
wyodrębnionych lokali wobec zbyt małej liczby miejsc parkingowych na osiedlu
byłoby niekorzystne dla mieszkańców innych bloków, gdyż przedmiotowy w sprawie
3
parking stanowi funkcjonalny element nieruchomości zajmowanej przez powodów i
koszty jego powstania zostały przez nich pokryte. Za bezzasadny uznał również
zarzut pozwanej, iż powództwo zmierza do podważenia decyzji administracyjnej o
wyodrębnieniu działki, na której znajduje się budynek zajmowany przez powodów,
bowiem uznał, że fakt ten nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.
Pozwana zaskarżyła wyrok Sądu Apelacyjnego z 13 listopada 2009 r. w
całości, a w skardze kasacyjnej zarzuciła, że wyrok ten zapadł z naruszeniem
prawa materialnego, to jest art. 43 ust. 5 u.s.m. przez jego błędną wykładnię i
przyjęcie, że uchwała Zarządu pozwanej z 4 listopada 2008 r. nr 12/5/2008,
narusza usprawiedliwione uprawnienie powodów polegające na faktycznym
uniemożliwieniu im w przyszłości współzarządzania całą wskazaną przez nich
nieruchomością wspólną. Pozwana argumentowała, że Sąd błędnie przyjął, że
zaskarżona uchwała narusza „uprawnienia” powodów podlegające ochronie na
podstawie art. 43 ust. 3 u.s.m., podczas gdy okoliczności, którymi powodowie
uzasadniali powództwo wskazują na to, że uchwała narusza najwyżej ich interes
faktyczny. Na tej podstawie pozwana wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i
oddalenie powództwa oraz orzeczenie o kosztach postępowania za wszystkie
instancje, a ewentualnie o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu wraz z przekazaniem mu
rozstrzygnięcia o kosztach procesu za wszystkie instancje.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Skarżąca nie zgłosiła zarzutów, które zmierzałyby do zakwestionowania
czynności procesowych podjętych w sprawie przez Sąd drugiej instancji, w tym
i takich, które by prowadziły do zakwestionowania podstawy faktycznej
rozstrzygnięcia. Ocena zarzutów mieszczących się w zakresie pierwszej z podstaw
kasacyjnych (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.) musi być zatem odniesiona do tych faktów,
które Sądy obu instancji przyjęły za podstawę subsumcji.
2. Do sporu pomiędzy stronami doszło w toku wykonywania przez pozwaną
obowiązków określonych przez ustawodawcę w art. 42 u.s.m. i mających
doprowadzić do zrealizowania roszczeń powodów o ustanowienie i przeniesienie
na ich rzecz prawa odrębnej własności lokali, do których aktualnie przysługuje
4
im prawo spółdzielcze własnościowe wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej
(art. 1714
u.s.m.), Po podjęciu przez pozwaną uchwały określającej przedmiot
odrębnej własności lokali i skład nieruchomości wspólnej, powodowie wystąpili
z żądaniem, dla którego podstawą był art. 43 ust. 5 u.s.m. Stosownie do tego
przepisu, osoby, których dotyczy uchwała określająca przedmiot odrębnej
własności lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu możliwych do
wyodrębnienia w konkretnym budynku oraz przedmiot i wielkość udziałów
właścicieli wyodrębnianych lokali w nieruchomości wspólnej mogą, w terminie
30 dni od dnia jej doręczenia, zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej
niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza ich interes prawny lub
uprawnienia.
Skoro ustawodawca w jednym przepisie wskazuje na trzy odrębne podstawy
zaskarżenia uchwały, to założenie, iż jego działanie jest racjonalne wymaga
przyjęcia, że każda z tych trzech przesłanek posiada osobną treść i nie pokrywa się
z pozostałymi.
Na mocy art. 42 § 2 ustawy z 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze, Dz. U.
z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm., uchwała sprzeczna z prawem dotknięta jest
sankcją nieważności ex lege, co może być przedmiotem ustalenia w procesie,
ale żądanie jej uchylenia jest bezprzedmiotowe (por. wyrok Sądu Najwyższego
z 11 czerwca 2008 r., V CSK 33/08, OSNC-ZD 2009, nr 2, poz. 51). Naruszenie
interesu prawnego lub uprawienia osób, na rzecz których spółdzielnia obowiązana
jest przenieść po ustanowieniu odrębną własność lokali uzasadnia wystąpienie
z żądaniem uchylenia uchwały podjętej na podstawie art. 42 u.s.m.
Sprzeczność uchwały z prawem zachodzi w wypadku naruszenia przy jej
wydaniu przepisów prawa materialnego lub wymogów proceduralnych, o ile miały
one wpływ na jej treść (por. wyroki Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004, IV CK
543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132, z 7 lipca 2004 r. I CK 78/04, „Monitor
Prawniczy” 2004, nr 15, s. 678 i z 16 października 2002 r. IV CKN 1351/00, OSNC
2004, nr 3, poz. 40). Znacznie trudniej ustalić znaczenie pojęć wskazujących na
przesłanki uchylenia uchwały zarządu spółdzielni, a mianowicie naruszenie
„interesu prawnego” i „uprawienia” osób, którym przysługuje legitymacja do
5
zaskarżenia uchwały, oraz wprowadzić rozgraniczenie pomiędzy tymi pojęciami,
gdyż nie są one zdefiniowane w prawie pozytywnym, a w nauce częstokroć bywają
utożsamiane. Skoro jednak stanowią one kategorię odrębną od naruszenia prawa
(materialnego, procesowego), to przyjąć trzeba, że w pojęciu naruszonego
„interesu prawnego” na gruncie art. 43 ust. 5 u.s.m. mieści się każdy interes
członka spółdzielni, który w świetle obowiązujących przepisów korzysta z ochrony
prawnej. O naruszeniu interesu tego rodzaju mówić można m.in. w sytuacji, gdy
uchwała nie przyznaje właścicielowi wyodrębnionego lokalu prawa do korzystania
z piwnicy przyporządkowanej do tego lokalu, lecz włącza ją w obręb nieruchomości
wspólnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z 17 września 2009 r., V CSK 149/09,
OSNC 2010, nr 1, poz. 5).
Koncepcja racjonalnego konstruowania regulacji prawnych przez
ustawodawcę, skłania do wniosku, że pojęcie „uprawnienia“ użyte w art. 43 ust. 5
u.s.m. nie może być traktowane jako prosty odpowiednik naruszenia prawa albo
naruszenia interesu prawnego. Należy je zatem wykładać stosownie do jego
ogólnego znaczenia utrwalonego w prawie cywilnym, zgodnie z którym określa ono
podstawową treść prawa podmiotowego przysługującego określonej osobie jako
instrument realizacji lub ochrony jej interesów. „Uprawnienie”, zgodnie
z klasycznym rozumieniem tego terminu, jest więc ściśle związane z interesem
prawnym, stanowiąc podstawowy element prawa podmiotowego ustanowionego lub
zabezpieczonego przez normę prawną. Stwierdzenie, czy żądanie uchylenia
uchwały o ustanowieniu odrębnej własności lokali z uwagi na sposób określenia
elementów nieruchomości wspólnej może zostać oparte na przesłance naruszenia
tak rozumianego uprawnienia wymaga więc – zgodnie z trafną sugestią
podniesioną w skardze kasacyjnej – oceny, czy powodom w sprawie służył w tym
wypadku interes prawny chroniony w postaci tego uprawnienia.
Skoro w art. 43 ust. 5 u.s.m. wśród przesłanek wadliwości uchwały osobno
wymieniona jest jej sprzeczności z prawem, to pojęcie „naruszonego uprawnienia”
powinno być odnoszone przede wszystkim do interesów prawnych skarżącego
o charakterze ekonomicznym i socjalnym, nie zaś do tych sytuacji, gdy przepis
prawa wprost nakazuje przyjęcie pewnych rozwiązań w uchwale określającej
przedmiot odrębnej własności lokali i stan nieruchomości wspólnej. Przy takim
6
rozumieniu, kryterium „naruszenia uprawnienia” stanowi instrument kontroli uchwał
ustanawiających odrębną własność lokali pod kątem ich racjonalności gospodarczej
i funkcjonalności oraz umożliwia wyważenie interesów wszystkich
zainteresowanych podmiotów – w szczególności spółdzielni i właścicieli
wyodrębnianych lokali. Należy przyjąć, że w oparciu o przesłankę „naruszenia
uprawnienia“ możliwe jest podważanie uchwał, które mimo niesprzeczności
z prawem, ustalają prawa i obowiązki wynikające z wyodrębnienia lokalu w sposób
istotnie niewspółmierny.
3. Odnosząc te uwagi do okoliczności niniejszej sprawy ustalonych przez
Sądy obu instancji należy stwierdzić, że określenie przez pozwaną Spółdzielnię
elementów nieruchomości wspólnej zostało dokonane z naruszeniem interesów
ekonomicznych powodów, zasługujących na ochronę w świetle art. 3 ust. 2 ustawy
z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000, nr 80, poz. 903)
w zw. z art. 42 ust. 4 u.s.m. oraz art. 42 ust. 2 pkt 1 i ust. 3 u.s.m. Zgodnie z tymi
przepisami, uchwała o wyodrębnieniu lokali powinna zawierać oznaczenie
nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem do niego przynależnym oraz
określenie udziałów właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Nieruchomością wspólną jest natomiast grunt oraz części budynku i urządzenia,
które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wyodrębnianych lokali.
O zaliczeniu konkretnego elementu infrastruktury do nieruchomości wspólnej
właścicieli wyodrębnianych lokali decydują przede wszystkim względy funkcjonalne.
Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 20 listopada 2009 r. (III CZP 95/09,
OSNC 2010, nr 5, poz. 73), nieruchomość wspólna powinna zapewniać dostęp do
drogi publicznej oraz niezbędną infrastrukturę (m.in. parkingi). Przyszłym
właścicielom wyodrębnianych lokali przysługuje prawo do udziałów
w nieruchomości spełniającej takie warunki, a jego ochrony dochodzić mogą
przede wszystkim w drodze powództwa o uchylenie uchwały na podstawie art. 43
ust. 5 u.s.m.
Z ustaleń Sądów obu instancji wynika, że parking stanowi funkcjonalną
całość z budynkiem, w którym ma dojść do wyodrębnienia lokali. Jego budowa
została w całości sfinansowana przez mieszkańców budynku, w którym ma dojść
do wyodrębnienia lokali i wyłącznie te osoby korzystają z urządzonych przy
7
budynku miejsc parkingowych. Z ustaleń Sądów wynika także, iż osoby te
sfinansowały również budowę drogi dojazdowej do budynku, w którym znajdują się
ich mieszkania i przede wszystkim one korzystają z tej drogi. Parking i droga
pozwalają na zaspokojenie podstawowych potrzeb właścicieli lokali w budynku,
umożliwiając im dostęp do drogi publicznej oraz możliwość parkowania pojazdów.
Zarówno droga dojazdowa (prowadząca jedynie do tego budynku), jak i miejsca
parkingowe (w liczbie równej liczbie mieszkań w budynku) tworzą całość
architektoniczno-przestrzenną z budynkiem zajmowanym przez powodów.
Skoro wyłącznie powodowie sfinansowali budowę tych obiektów infrastruktury
przestrzennej, to gdyby miały one pozostać własnością spółdzielni, konieczne
byłoby przeprowadzenie rozliczenia obu stron z nakładów poczynionych przez
powodów na ten grunt. Trzeba przy tym odnotować, że z art. 40 u.s.m. wynika,
iż docelowo spółdzielnia ma pozostać właścicielem lub współwłaścicielem
nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim
zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali
niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią
związanych. Mieniem spółdzielni mają pozostać w szczególności: 1) nieruchomości
służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej,
handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej,
zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, 2) nieruchomości zabudowane
urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami
technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub
osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 k.c., 3) nieruchomości niezabudowane.
Wbrew twierdzeniom skarżącej, Sądy obu instancji nie poczyniły takich
ustaleń, na podstawie których można by wnioskować, że przez włączenie obu
obiektów infrastruktury w skład nieruchomości wspólnej mogło dojść do naruszenia
prawa innych członków spółdzielni do korzystania z tych obiektów.
Wniosek o ścisłym związku między parkingiem i drogą dojazdową a budynkiem,
którego dotyczy zaskarżona uchwała, potwierdza fakt, że kosztami ich budowy
Spółdzielnia obciążyła wyłącznie właścicieli tych lokali, a to pozwala uznać,
że inwestycje te zostały dokonane wyłącznie na rzecz mieszkańców budynku przy
ul. S. 5-7. Trzeba jednak podkreślić, że samo uchylenie zaskarżonej uchwały nie
8
oznacza, że obszar i kształt nieruchomości wspólnej musi być przez Spółdzielnię
wyznaczony dokładnie tak, jak wskazują na to powodowie w uzasadnieniu pozwu,
natomiast oznacza, iż Spółdzielnia ma obowiązek uwzględnienia przy określaniu
granic nieruchomości wspólnej, która przypadnie powodom także tych ich interesów
ekonomicznych i gospodarczych, które zostały pominięte przy podejmowaniu
zaskarżonej uchwały. Trafnie zauważył Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu
zaskarżonego orzeczenia, że uchwała o wyodrębnieniu lokali prowadzi do
faktycznego uzależnienia możliwości swobodnego korzystania przez powodów z
należących do nich lokali i drogi dojazdowej do nieruchomości od decyzji
Spółdzielni, której przysługiwałoby prawo do określenia zasad używania parkingu i
drogi dojazdowej. Sytuacja taka mogłaby prowadzić do zasadniczych utrudnień w
sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną oraz istotnie obniżyłaby wartość
rynkową nieruchomości należących do powodów.
Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej, podstawy dla powództwa o uchylenie
uchwały spółdzielni nie stanowi więc w tym wypadku subiektywne przekonanie
powodów o zasadności innego sposobu wyznaczenia nieruchomości wspólnej niż
zaproponowany przez pozwaną, lecz wyraźna regulacja prawna określająca –
stosownie do konkretnych okoliczności – sposób ustalenia składu nieruchomości
wspólnej w uchwale o wyodrębnieniu lokali. Powództwem wniesionym
w rozpoznawanej sprawie powodowie dochodzą ochrony swojego interesu
prawnego, nie zaś - jak twierdzi skarżąca - interesu o charakterze faktycznym.
Z tego powodu uznać należy, że Sąd Apelacyjny trafnie dostrzegł naruszenie
zaskarżoną uchwałą uprawnień powodów podlegających ochronie na podstawie
art. 43 ust. 5 u.s.m., co było podstawą uchylenia tej uchwały.
Sąd Apelacyjny trafnie przyjął również, że dla wyniku postępowania
w sprawie nie ma znaczenia decyzja Prezydenta Miasta o wydzieleniu działki, na
której znajduje się budynek zajmowany przez powodów, bez uwzględnienia drogi
dojazdowej i miejsc parkingowych. Do wydzielenia tej działki doszło bowiem w
trybie przewidzianym w art. 92-100 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a na
sposób wydzielenia z nieruchomości znajdującej się w zasobach pozwanej działki,
która przypadnie powodom jako składnik nieruchomości wspólnej miała wpływ
przede wszystkim pozwana, jako właściciel gruntu. To pozwana wskazała na ten
9
teren, który powodom chce wydzielić ze swoich zasobów, a skoro jej wskazania nie
były sprzeczne z zasadami podziału nieruchomości, to projekt podziału został
zatwierdzony przez organ administracji. Wynik postępowania administracyjnego
pozostaje jednak bez znaczenia z punktu widzenia przesłanek ujętych w art. 43 ust.
5 u.s.m.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814
Sąd Najwyższy orzekł,
jak w sentencji.
jz