Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 178/11
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 grudnia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta O.
przeciwko Zakładowi Budowlano - Instalacyjnemu J. – Z. Spółce z o.o. z siedzibą
w O.
o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej
z rzeczywistym stanem prawnym,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 8 grudnia 2011 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Okręgowego
z dnia 20 grudnia 2010 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony powodowej
na rzecz strony pozwanej kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset)
zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego
w postępowaniu kasacyjnym.
2
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2009 r. oddalił powództwo
Skarbu Państwa-Prezydenta Miasta O. przeciwko Zakładowi Budowlano-
Instalacyjnemu J. –Z. - Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w O., o
uzgodnienie z rzeczywistym stanem prawnym stanu prawnego ujawnionego w
księdze wieczystej nieruchomości położonej przy ul. J. [...] w O. Apelacja powoda
od wyroku Sądu Rejonowego została oddalona wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia
4 listopada 2009 r.
Przed 1939 r. w księdze gruntowej nieruchomości położonej przy ul. J. [...]
jako właściciele wpisani byli małżonkowie A. i M. R. W 1945 r. A. R. i jego żona
uzyskali stwierdzenie przynależności do narodowości polskiej, warunkujące polskie
obywatelstwo. W 1981 r. wyjechali oni do RFN. Sąd Rejonowy postanowieniem z
dnia 27 listopada 2006 r. stwierdził, że spadek po zmarłym 11 marca 1985 r. A. R.
co do praw rzeczowych położonych w Polsce nabyli po 1/3 na podstawie ustawy
żona, M. R., i dzieci, N. R. oraz U. G., a spadek po zmarłej 26 listopada 1988 r. M.
R. nabyły po ½ dzieci, N. R. i U. G. W dniu 8 marca 2007 r. dla nieruchomości
położonej przy ul. J. [...]została założona księga wieczysta. W jej dziale drugim
zostali wpisani jako współwłaściciele po ½ N. R. i U. G. Dnia 25 września 2007 r.
sprzedali oni tę nieruchomość pozwanej spółce za 150 000 zł. Decyzjami z dnia 1
czerwca 2009 r. Wojewoda stwierdził utratę obywatelstwa polskiego przez A. R. i
M. R.
Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego o braku w sprawie
podstaw do przyjęcia, że pozwana spółka nabyła nieruchomość od osób
nieuprawnionych. Uznał, że w świetle okoliczności sprawy A. R. i M. R. nie utracili
obywatelstwa polskiego i tym samym - z mocy art. 38 ust. 3 ustawy z dnia 14 lipca
1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz.U.
1969.22.159 ze zm. -dalej: „u.g.t.”) - własności objętej sporem nieruchomości. Jej
własność weszła zatem w skład spadków po nich.
Na skutek skargi kasacyjnej powoda Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia
15 lipca 2010 r., IV CSK 90/10 (OSP 2011, z. 3, poz. 28) uchylił wyrok Sądu
3
Okręgowego z dnia 4 listopada 2009 r. i przekazał sprawę temu Sądowi do
ponownego rozpoznania. W ocenie Sądu Najwyższego, zebrany w sprawie materiał
dowodził utraty przez A. R. i M. R. obywatelstwa polskiego z chwilą wyjazdu w 1981
r. do RFN. Przestając być obywatelami polskimi, utracili oni na podstawie art. 38
ust. 3 u.g.t. własność nieruchomości przy ul J. [...] na rzecz Skarbu Państwa. Nie
mogła więc ona przejść na ich spadkobierców. Spadkobiercy ci nie byli zatem
uprawnieni do jej zbycia pozwanej spółce. W konsekwencji do nabycia przez
pozwaną spółkę własności nieruchomości mogłoby dojść tylko na podstawie
przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, to zaś wymagało zbadania,
czy pozwana spółka w chwili zawarcia umowy z N. R. i U. G. mogła, uwzględniając
stosowne okoliczności, z łatwością dowiedzieć się tym, że treść księgi wieczystej
była niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.
Sąd Okręgowy po rozpoznaniu sprawy po raz drugi, wyrokiem z dnia
20 grudnia 2010 r. ponownie oddalił apelację powoda. W ocenie Sądu
Okręgowego, nabycie nieruchomości przez pozwaną spółkę w dniu 25 września
2007 r. chroniły przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 i 6
u.k.w.h.). Pozwana spółka nabyła nieruchomość na podstawie odpłatnej czynności
prawnej od osób ujawnionych w księdze wieczystej jako właściciele. O stosunkowo
niskiej cenie nieruchomości (150 000 zł) zadecydował fakt zasiedlenia budynku
przez lokatorów oraz potrzeba jego kosztownego remontu. Zdaniem Sądu
Okręgowego, w sprawie nie zachodziła potrzeba dopuszczenia z urzędu dowodu
z opinii biegłego co do wartości nieruchomości w dniu jej nabycia przez pozwaną
spółkę. Poza tym nie zostało udowodnione to, że członkowie zarządu pozwanej
spółki w chwili nabywania nieruchomości mieli świadomość, że zbywcy nie są
właścicielami, ani to, że członkowie zarządu pozwanej spółki w chwili nabywania
nieruchomości mogli się z łatwością dowiedzieć o niezgodności wpisu w księdze
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Skarżąc w całości wyrok Sądu Okręgowego z dnia 20 grudnia 2010 r. powód
jako podstawy kasacyjne przytoczył naruszenie art. 217 § 1, art. 227, 229, 232,
245, 253, 382, 385, 391 i 39820
k.p.c. oraz naruszenie art. 5 i 6 u.k.w.h.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.k.w.h., rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych lub dokonanych na rzecz nabywcy
działającego w złej wierze.
Przez rozporządzenia nieodpłatne w znaczeniu tego przepisu należy
rozumieć czynności prawne rozporządzające, w przypadku których przysporzenie
majątkowe na rzecz drugiej strony jest aktem szczodrobliwości osoby
rozporządzającej. Najdonioślejszym praktycznie przykładem rozporządzenia
o charakterze aktu szczodrobliwości objętego hipotezą art. 6 ust. 1 u.k.w.h. jest
przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy darowizny (por. wyrok
Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2007 r., IV CSK 193/07, OSNC-ZD 2008,
nr C, poz. 78). Wszelkie inne czynności prawne rozporządzające prawami
ujawnionymi w księdze wieczystej, czyli takie, w przypadku których przysporzenie
na rzecz drugiej strony nie jest aktem szczodrobliwości osoby rozporządzającej, są
rozporządzeniami objętymi działaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
(por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 52/93, OSNC 1993,
nr 12, poz. 218).
Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, że N. R. i U. G. zawarli w dniu 25
września 2007 r. z pozwaną spółką umowę sprzedaży nieruchomości położonej
przy ul. J.[...]. Sprzedaż jest ze swej istoty umową odpłatną i wzajemną. Założenie
umów wzajemnych stanowi ekwiwalentność uzgodnionych świadczeń obu stron, w
przypadku zatem umowy sprzedaży: ekwiwalentność, z jednej strony, świadczenia
sprzedawcy, polegającego na przeniesieniu własności i wydaniu określonej rzeczy,
a z drugiej strony, świadczenia kupującego, polegającego na zapłacie ustalonej
ceny (art. 535 k.c.). Chodzi tu jednak tylko o ekwiwalentność świadczeń według
woli stron wyrażonej w treści umowy, a nie o ekwiwalentność świadczeń w
płaszczyźnie obiektywnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2004 r., II
CK 354/03, OSNC 2005, nr 5, poz. 91). Wynika to jednoznacznie z art. 387 § 2 k.c.,
który stanowi, że umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki
sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej.
Ponadto znajduje potwierdzenie w regulacji instytucji wyzysku. Ustawodawca
przewidział w normującym wyzysk art. 388 k.c. środki prawne jedynie na wypadek
rażącej obiektywnej niewspółmierności uzgodnionych świadczeń stron.
5
W świetle powyższych uwag, nie powinno więc budzić wątpliwości,
że przeniesienie własności nieruchomości przez N. R. i U. G. na pozwaną spółkę
na podstawie zawartej w dniu 25 września 2007 r. umowy sprzedaży nie było
nieobjętym działaniem przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych
rozporządzeniem nieodpłatnym w rozumieniu art. 6 ust. 1 u.k.w.h. Wynikającego z
tego rozporządzenia przysporzenia na rzecz pozwanej spółki nie można uznać za
akt szczodrobliwości, skoro nastąpiło w wykonaniu będącej umową wzajemną
sprzedaży, w przypadku której zachodzi przewidziana w art. 387 § 2 k.c.
ekwiwalentność świadczeń stron. W konsekwencji za bezzasadne należało uznać
podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 382 w związku z art. 232,
217 § 1, art. 227 i art. 291 k.p.c. przez pominięcie zgłoszonych w obu instancjach
dowodów zmierzających do wykazania, że cena ustalona w umowie z dnia 25
września 2007 r. nie była ekwiwalentna w stosunku do wartości nieruchomości.
Zgodnie z art. 227 k.p.c., przedmiotem dowodu są fakty mające istotne znaczenie
dla rozstrzygnięcia sprawy. Wykazanie zaś nawet znacznej dysproporcji między
ustaloną w umowie ceną a wartością rynkową nieruchomości nie miałoby wpływu
na zastosowanie w sprawie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych. Także bowiem w takim przypadku nie byłoby podstaw do uznania
przeniesienia własności nieruchomości przez N. R. i U. G. na pozwaną spółkę za
rozporządzenie nieodpłatne w rozumieniu art. 6 ust. 1 u.k.w.h. Zastosowanie w
sprawie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych mogłoby wykluczyć
jedynie wykazanie, że umowa zawarta w dniu 25 września 2007 r. była w istocie nie
umową sprzedaży, lecz umową darowizny.
Według art. 39820
k.p.c., sąd, któremu sprawa wskutek uwzględnienia skargi
kasacyjnej została przekazana do ponownego rozpoznania, jest związany
wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy.
W niniejszej sprawie na obecnym etapie postępowania istnieje zgoda co
do tego, że Sąd Okręgowy przy ponownym rozpoznaniu sprawy był związany
zawartą w wyroku z dnia 15 lipca 2010 r. wykładnią art. 38 ust. 3 u.g.t.
i wynikającym z niej stanowiskiem Sądu Najwyższego co do utraty przez A. R. i M.
R. własności nieruchomości położonej przy ul. J.[...], a w konsekwencji jej
niewejścia w skład spadków po nich oraz niezgodności wpisu w dziale drugim
6
księgi wieczystej jako właścicieli ich spadkobierców. Wywołuje natomiast
kontrowersje zakres związania Sądu Okręgowego stanowiskiem Sądu
Najwyższego łączącym się z wykładnią art. 5 i 6 u.k.w.h. Pozostawiając co do
zasady na boku kwestię odpłatności rozporządzenia spadkobierców A. R. i M. R.
na rzecz pozwanej spółki, Sąd Najwyższy podjął w wyroku z dnia 15 lipca 2010 r.
rozważania na temat możliwości obalenia działającego na korzyść tej spółki
domniemania dobrej wiary (art. 7 k.c.) przez wykazanie, że spółka ta mogła z
łatwością dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym (art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h.). W ramach tych rozważań Sąd
Najwyższy wskazał na różne okoliczności mogące uzasadniać taki wniosek. W
szczególności na: założenie księgi wieczystej kilka miesięcy przed sprzedażą
nieruchomości, wpisanie w niej jako pierwszych właścicieli spadkobierców,
uzyskanie przez spadkobierców postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku
zaledwie kilka miesięcy wcześniej, dziedziczenie przez nich po rodzicach
mieszkających i zmarłych w Niemczech, ukazywanie się w lokalnych środkach
masowego przekazu informacji o tych okolicznościach, szybkość zawarcia umowy
po uzyskaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, mimo wystąpienia z
wnioskiem o wydanie tego postanowienia w wiele lat po śmierci spadkodawców,
ustalenie wyjątkowo niskiej ceny nieruchomości, obsługiwanie pozwanej spółki
przez pełnomocnika reprezentującego spadkobierców w postępowaniu o
stwierdzenie nabycia spadku, obowiązek pełnomocnika przekazania uzyskanej
wiedzy swemu mocodawcy i notariuszowi. Zarazem jednak Sąd Najwyższy
podkreślił, że same podejrzenia nabywcy o niezgodność treści księgi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym nie wystarczają do przyjęcia, że nabywca mógł się
z łatwością dowiedzieć o tej niezgodności. Sąd Najwyższy zwrócił także uwagę na
potrzebę odniesienia dokonywanej w tym względzie oceny do okoliczności
konkretnego przypadku. W opinii Sądu Okręgowego, Sąd Najwyższy w
rozważaniach tych nie przesądził w sposób wiążący na podstawie art. 39820
k.p.c.
złej wiary pozwanej spółki w postaci przewidzianej w art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h.
Rozpoznając ponownie sprawę, Sąd Okręgowy uznał za swój obowiązek ustalenie,
czy reprezentujący pozwaną spółkę członkowie zarządu w chwili zawarcia umowy z
N. R. i U. G. mogli, uwzględniając okoliczności miarodajne w tym względzie w
7
świetle wyjaśnień Sądu Najwyższego dotyczących art. 6 u.k.w.h., z łatwością
dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym. Wynik tego ustalenia był, jak wiadomo, negatywny.
Zarzut skarżącego o naruszeniu przez Sąd Okręgowy art. 39820
k.p.c.
wskutek nieuznania, że wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 2010 r. w sposób
wiążący w sprawie przesądził o tym, że pozwana spółka z łatwością mogła się
dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym, nie jest trafny. Na podstawie wymienionego przepisu wiąże tylko
wykładnia prawa dokonana przez Sąd Najwyższy, czyli ujmując ściślej - jedynie
ustalone przez ten Sąd znaczenie przepisów prawa przytoczonych w ramach
podstaw kasacyjnych. Sąd Okręgowy przy ponownym rozpoznawaniu sprawy był
więc związany tylko dokonaną w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 2010 r.
interpretacją użytych w art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h. terminów na oznaczenie złej
wiary. Natomiast to, czy wskazane przez Sąd Najwyższy okoliczności dawały
podstawę do przyjęcia, że pozwana spółka w chwili zawarcia umowy mogła się
z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym, wymagało jeszcze ustaleń faktycznych, należących do sądu
meriti, i tym samym nie mieściło się w zakresie zastosowania art. 39820
k.p.c.
Nie ma również podstaw do zakwestionowania rozstrzygnięcia Sądu
Okręgowego o braku złej wiary pozwanej spółki w chwili zawarcia spornej umowy.
Przede wszystkim Sąd Okręgowy nie dopuścił się mogącego uzasadniać
uwzględnienie skargi kasacyjnej naruszenia art. 229 w związku z art. 391 § 1 oraz
naruszenia art. 253 i 245 w związku z art. 382 i 391 § 1 k.p.c. przez bezpodstawne
ustalenie, że uzgodnienia poprzedzające zawarcie umowy prowadzone były bez
udziału pełnomocnika procesowego pozwanej spółki, który wcześniej był
pełnomocnikiem procesowym N. R. i U. G. w postępowaniu o stwierdzenie nabycia
spadku, a także występował w sporach z najemcami nieruchomości przy ul. J.[...].
Jeżeli - tak jak w niniejszej sprawie - nie zachodzi przypadek przewidziany w art. 6
ust. 3 u.k.w.h., chwilą miarodajną dla oceny złej wiary jest chwila dokonania
rozpatrywanej czynności prawnej. W odniesieniu do osoby prawnej, o złej wierze
decyduje stan świadomości w tej chwili osób wchodzących w skład organu, przez
8
który osoba ta działa (art. 38 k.c.). W przypadku pozwanej spółki złą wiarę należało
więc badać, uwzględniając stan świadomości członków jej zarządu w chwili
zawarcia umowy. Sam więc udział pełnomocnika procesowego pozwanej spółki we
wspomnianych uzgodnieniach i postępowaniach nie mógł mieć znaczenia przy
ustalaniu, czy spółka ta w chwili zawarcia umowy z N. R. i U. G. mogła z łatwością
dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym. Byłoby inaczej tylko wtedy, gdyby pełnomocnik uzyskał w tych
postępowaniach określoną wiadomość, pozwalającą na łatwe dowiedzenie się
o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
i wiadomość tę przed zawarciem umowy w dniu 25 września 2007 r. przekazał
zarządowi pozwanej spółki (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września
2001 r., II CKN 277/99, OSNC 2002, nr 6, poz. 77). Ewentualne wnioski dowodowe
powoda powinny więc zmierzać do wykazania tych właśnie faktów.
Sąd Okręgowy nie dopuścił się też zarzucanego w skardze kasacyjnej
błędnego zastosowania art. 5 i 6 u.k.w.h. Spośród wymienionych przepisów
zasadnicze znaczenie w sprawie ma – na co wskazywały już dotychczasowe
rozważania – art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h., wyłączający, w związku z ustępem
poprzedzającym, rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdy nabywca mógł
się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym. Założeniem instytucji ksiąg wieczystych jest możliwość polegania
przez uczestników obrotu prawnego na treści wpisów. Od nabywcy prawa
ujawnionego w księdze wieczystej w zasadzie nie można wymagać badania
zgodności wpisu tego prawa z rzeczywistością (art. 3 i 5 u.k.w.h.). W drodze
wyjątku przewidzianego w art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h. takie wymaganie można mu
postawić, pod sankcją utraty ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg
wieczystych, tylko ze względu na szczególne okoliczności, które w danej sytuacji
powinny wywołać u niego bez potrzeby podejmowania specjalnych starań
uzasadnione wątpliwości co do zgodności wpisu prawa z rzeczywistością
(por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r., SK 55/08, OTK-
A2009, nr 4, poz. 50 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., III CSK
333/07, LEX nr 445297).
9
Sąd Okręgowy trafnie przyjął, że takie okoliczności w sprawie nie wystąpiły.
Czas założenia księgi wieczystej, wydania postanowienia o stwierdzeniu nabycia
spadku i zawarcia umowy oraz wpisanie do księgi wieczystej po jej założeniu N. R. i
U. G. same w sobie nie mogą uzasadniać żadnych wątpliwości co do zgodności
treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawny. Przy rozstrzyganiu, czy
nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z
rzeczywistym stanem prawnym, okoliczności te mogłyby mieć znaczenie co
najwyżej w powiązaniu z jakąś dodatkową okolicznością. W niniejszej sprawie jako
taka dodatkowa okoliczność mogłyby się nasuwać przede wszystkim powojenne
losy A. R. i M. R. ze względu na łączącą się z nimi kwestię skutków w sferze
prawa cywilnego. Jednakże i ta okoliczność nie uzasadniała przypisania pozwanej
spółce złej wiary w przewidzianej w art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h. postaci. Stan
prawny będący następstwem wyjazdu A. R. i M. R. w 1981 r. do RFN przedstawiał
się w chwili zawarcia spornej umowy tak (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17
września 2001 r., III CRN 56/01, OSNP 2002, nr 13, poz. 299), że członkom
zarządu pozwanej spółki nie można postawić zarzutu z powodu ich ówczesnego
przekonania, że wyjazd ten nie spowodował utraty własności nieruchomości przez
dotychczasowych właścicieli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008
r., III CSK 333/07). Odmienne stanowisko oznaczałoby postawienie im wyższych
wymagań niż stawiane sądom i innym organom, które także w tym czasie
przyjmowały brak utraty własności nieruchomości przez osoby takie jak A. R. i M.
R. Oceny tej w niczym nie może zmienić fakt ukazywania się w lokalnych środkach
masowego przekazu publikacji o rozpatrywanych okolicznościach.
Co się zaś tyczy niskiej ceny, to żądanie przez sprzedawcę takiej ceny,
może, ujmując rzecz ogólnie, stanowić w danym przypadku przesłankę
wnioskowania o możliwości dowiedzenia się z łatwością przez nabywcę
o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., III CK 459/03, LEX nr
424443). W niniejszej sprawie niska cena miała jednak, jak ustalono, racjonalne
uzasadnienie (kamienica z lokatorami wymagająca gruntownego remontu),
a to wykluczało wspomniane wnioskowanie na jej podstawie.
10
W świetle przeprowadzonych wyjaśnień za oczywiście bezzasadny należało
uznać także zarzut naruszenia art. 385 k.p.c.
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy oddalił na podstawie art. 39814
k.p.c. skargę kasacyjną, a o kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnął
zgodnie z art. 98 w związku z art. 108 § 1 i art. 39821
k.p.c.