Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 34/12
POSTANOWIENIE
Dnia 20 września 2012 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)
SSN Marian Kocon
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku J. K.
przy uczestnictwie B. B. i in. , o ustanowienie służebności drogi koniecznej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 20 września 2012 r.,
skargi kasacyjnej uczestnika postępowania K. K.
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 9 listopada 2010 r.,
uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi
Okręgowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu
Sądowi orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wnioskodawca J. K. wniósł o ustanowienie służebności drogi koniecznej na
nieruchomości należącej do K. K., B. K., A. P., stanowiącej działkę nr 58 w R. przy
2
ulicy W., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr …, na rzecz
każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 57/2, w R. przy
ulicy W., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr … .
Uczestnicy K. K. oraz B. K., jako właściciele nieruchomości stanowiącej
działkę nr 58 wnieśli o oddalenie wniosku, a B. B., H. K., Z. K., A. K., jako
współwłaściciele nieruchomości stanowiącej działkę nr 57/2, poparli wniosek.
Uczestnik W. S. nie zgodził się na ustanowienie służebności dla nieruchomości
wnioskodawcy na jego nieruchomości, stanowiącej działkę nr 56.
Postanowieniem z 10 maja 2010 r. Sąd Rejonowy ustanowił na rzecz
każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 57/2 w R. przy ul.
W. służebność drogi koniecznej na nieruchomości złożonej z działek nr 58/2 o
powierzchni 358 m2
i nr 58/3 o powierzchni 289 m2
, w R. przy ul. W., pasem gruntu
o łącznej powierzchni 35 m2
, opisanym punktami 1-2-3-868-306-1 na działce nr
58/2 i 3-4-5-6-868-3 na działce nr 58/3, przedstawionym na mapie sporządzonej
przez geodetę B. G.; zasądził też od właścicieli działki nr 57/2 na rzecz A. P. kwotę
2.807 zł oraz na rzecz K. K. i B. K. kwotę 2.807 zł z ustawowymi odsetkami, jako
wynagrodzenie za ustanowienie służebności.
Sąd Rejonowy ustalił, że na działce nr 57/2 będącej przedmiotem
współwłasności /…/ przy ul. W. stoi dom. Składa się on z dwóch niezależnych do
siebie części, z których jedna zajmowana jest przez J. K., a druga przez Z. K. z
rodziną. Budynek ten od zachodu przylega do granicy działki nr 56, a od wschodu
jego narożniki znajdują się w odległości 2,40 m i 1,30 m od granicy z działką nr 58.
Pierwsza część domu na działce nr 57/2 została wybudowana przed 1950 r. W
1982 r. M. K. i K. K. wystąpili o zezwolenie na remont budynków gospodarczych
oraz na rozbudowę domu poprzez dobudowanie w nim dwóch pokoi po stronie
północnej, w przedłużeniu ściany budynku po stronie wschodniej i w granicy
sąsiada od strony zachodniej. Dobudowane pokoje miały być połączone przejściem
z istniejącymi już pomieszczeniami, ale wybudowano je sprzecznie z pozwoleniem i
nie połączono obu części budynku,
Działka nr 56 nie jest zabudowana i ma rolny charakter. Nigdy nie
dojeżdżano po niej do działki nr 57/2.
3
Od września 2000 r. właścicielami działki nr 58 przy ul. W. w R. są K. K., B.
K. i A. P. Ich poprzednikami byli J. K. i A. K. Decyzją z 16 stycznia 2007 r. działka
nr 58 została podzielona na działki nr 58/1, 58/2, 58/3, 58/4, 58/5 i 58/6.
Na granicy działek nr 57 i 58 od zbiegu ulicy P. i W. w kierunku południowym
od 1948 r. biegła polna droga do domu na działce nr 57/2, położona częściowo na
działce nr 58, a częściowo na działce nr 57/2. Droga była wyrównywana przez jej
użytkowników gruzem i piachem.
Po wybudowaniu na swojej działce myjni samochodowej i urządzeniu innego
wjazdu, 3 września 2008 r., K. K. wkopał metalowe słupki w granicy działki nr 58 z
działką nr 57/2, a następnie zabetonował je. Wyrokiem z 26 lutego 2009 r. Sąd
Rejonowy w R. nakazał mu oraz B. K. i A. P. usunięcie ogrodzenia z drogi na
działce nr 58.
Minimalna odległość pomiędzy ścianą domu na działce nr 57/2
a ogrodzeniem na działce nr 58, umożliwiająca dojazd pojazdu wywożącego
nieczystości na część działki nr 57/2 położonej po południowej stronie domu
powinna wynosić 3 m. Pojazd taki musi zatem przejechać częściowo przy ścianie
domu na działce nr 57/2, a częściowo przez pas gruntu na działce nr 58.
Sąd Rejonowy uznał, że żądanie wnioskodawcy znajduje podstawę w art.
145 k.c. Część frontowa nieruchomości wnioskodawcy ma wprawdzie dostęp do
ulicy P. i W., lecz jest go pozbawiona część południowa. Także przed
rozbudowaniem domu na działce nr 57/2 dojazd do południowej części tej
nieruchomości był możliwy tylko drogą biegnącą częściowo po działce nr 57/2,
a częściowo po działce nr 58. Postawione przez uczestników ogrodzenie wyłączyło
możliwość dojeżdżania do południowej części działki nr 57/2 przez jej właścicieli i to
po ośmiu latach od zakupu przez uczestników działki nr 58, gdy korzystanie z drogi
na obu działkach nie było im już potrzebne. Sąd Rejonowy wskazał, że roszczenia
o ustanowienie służebności drogowej nie jest pozbawiony właściciel, który swym
działaniem faktycznym doprowadził do stanu izolacji nieruchomości. Droga
konieczna dla działki nr 57/2 może być zatem ustanowiona i powinna przebiegać
przez część działki nr 58, w miejscu, przez które dotąd dojeżdżano.
Wynagrodzenie za obciążenie działki nr 58 służebnością Sąd oznaczył na
5.614 zł, zaś koszt usunięcia ogrodzenia z siatki i słupków oraz ich ponowny
4
montaż i zabetonowanie w innym miejscu - 1.878 zł. Przy obliczaniu wynagrodzenia
na rzecz właścicieli nieruchomości obciążonej Sąd Rejonowy pominął koszt
przesunięcia ogrodzenia, gdyż w sprawie o ochronę posiadania nakazano
właścicielom działki nr 58 jego usunięcie.
Postanowieniem z 9 listopada 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację B. K.,
K. K. i A. P. od postanowienia Sądu Rejonowego i stosownie orzekł o kosztach.
Sąd Okręgowy zaakceptował ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy
zaprezentowaną przez Sąd Rejonowy. Podkreślił, że skoro niegdyś istniała droga
wewnętrzna łącząca działkę wnioskodawcy z ulicą W., to tym samym pasem gruntu
należy aktualnie przeprowadzić drogę konieczną. Za zasadne uznał pozostawienie
istniejącego szamba na działce nr 57/2 w dotychczasowym miejscu, ponieważ
koszty jego ominięcia i legalizacji są mniejsze od likwidacji i budowy w nowym
miejscu, zgodnie z prawem. Okoliczności, w jakich wybudowano szambo, w tym i
to, czy obiekt ten powstał na podstawie wymaganych zezwoleń, Sąd Okręgowy
ocenił jako nieistotne w świetle przesłanek z art. 145 § 1 k.c. Tak samo ocenił fakt
sprzecznego z pozwoleniem rozbudowania domu na działce nr 57/2. Planowane
przeznaczenie południowej części działki nr 57/2 pod inwestycję w postaci
obwodnicy R. uznał za okoliczność przyszłą, która o ile wystąpi, to może
uzasadniać wystąpienie o zniesienie służebności.
W skardze kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego z 9 listopada
2010 r. uczestnicy B. K. i K. K. zarzucili, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem
prawa materialnego (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.), to jest: - art. 145 § 1 k.c. poprzez
niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że nieruchomość wnioskodawcy nie ma
odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, przy założeniu, że dzieli się ona na
część „frontową” i „położoną w głębi” oraz pominięcie faktu świadomej budowy i
rozbudowy budynków na działce wnioskodawcy bez zaplanowania wygodnego i
wystarczającego dostępu do drogi publicznej; - art. 145 § 2 i 3 k.c. poprzez
nierozważenie żadnych innych wariantów przeprowadzenia służebności drogi
koniecznej niż przez nieruchomość skarżących, kierowanie się przy wytyczeniu
przebiegu drogi koniecznej tylko kryterium historycznym, zamiast kryteriami
określonymi w art. 145 § 2 i 3 k.c., a przy tym usankcjonowanie postępowania
5
wnioskodawcy i jego poprzedników prawnych, którzy sprzecznie z prawem
doprowadzili do istniejącego stanu zabudowy.
Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości
i oddalenie wniosku na podstawie art. 39816
k.p.c., a ewentualnie o jego uchylenie
i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Skarżący nie zgłosili zarzutów, które zmierzałyby do zakwestionowania
czynności procesowych podjętych w sprawie przez Sąd drugiej instancji, w tym
i takich, które by prowadziły do zakwestionowania podstawy faktycznej
rozstrzygnięcia. Ocena zarzutów mieszczących się w zakresie pierwszej z podstaw
kasacyjnych (art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.) musi być zatem odniesiona do tych faktów,
które Sądy obu instancji przyjęły za podstawę subsumcji.
2. Przesłanki decydujące o dopuszczalności obciążenia nieruchomości
służebnością drogi koniecznej w celu zapewnienia innej nieruchomości dostępu do
drogi publicznej zostały oznaczone w art. 145 § 1 k.c. Z przepisu tego wynika, że
właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za
wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej jeżeli jego nieruchomość nie ma
odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków
gospodarskich.
Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana na rzecz nieruchomości,
w tym także – jak w okolicznościach niniejszej sprawy – gruntowej, z której
korzystanie zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem wymaga
dostępu do niej przez sieć dróg publicznych. Z tej przyczyny podstawową
przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak dostępu
nieruchomości do drogi publicznej. Za drogę publiczną uważać przy tym należy
drogę zaliczoną na podstawie ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
(tekst jedn.: Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) do jednej z kategorii dróg,
z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami
i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych (drogi
krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne). Drogi niezaliczone do żadnej kategorii
dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe
do gruntów rolnych i leśnych, są drogami wewnętrznymi. Taki charakter może mieć
6
droga urządzona na gruncie przez właściciela, który potrzebuje zapewnić sobie
dojazd do nieruchomości. Pas gruntu faktycznie wykorzystywany do przejazdów,
ale nie urządzony w sposób właściwy dla drogi w rozumieniu ustawy o drogach
publicznych nie jest drogą wewnętrzną. Sąd Okręgowy nie rozważył przed
zakwalifikowaniem do dróg wewnętrznych pasa gruntu pomiędzy nieruchomościami
wnioskodawców i uczestników, czy ma on cechy „drogi” w rozumieniu art. 4 pkt 2
ustawy o drogach publicznych.
Użycie w art. 145 § 1 k.c. przez ustawodawcę przymiotnika „odpowiedni” dla
scharakteryzowania cech dostępu nieruchomości do drogi publicznej oznacza, że
samo położenie przy takiej drodze nie przesądza jeszcze negatywnie
o dopuszczalności żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej.
W postanowieniu z 7 marca 2007 r., II CSK 482/06, niepublikowane – tak samo jak
wcześniej w postanowieniach z 4 lipca 1974 r., III CRN 125/74 (OSNC 1975, nr 9,
poz. 135), z 7 lipca 1999 r., II CKN 786/98 (OSNC 2000, nr 2, poz. 34) – Sąd
Najwyższy wskazał, że ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego
dostępu”, którym posłużył się w art. 145 § 1 k.c., co nakazuje przyjąć, że chodzi
o jego potoczne rozumienie. W tym zaś ujęciu „odpowiedni” to „odpowiadający
przeznaczeniu”, „spełniający wymagane warunki”. O tym, czy istniejący dostęp jest
odpowiedni, decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy
(por. postanowienie Sądu Najwyższego z 18 września 1998 r., III CKN 609/97,
OSNC 1999, nr 3, poz. 55).
W uchwale z 16 kwietnia 1968 r., III CZP 33/68 (OSNCP 1969, nr 1 poz. 8)
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że druga przesłanka ustanowienia służebności drogi
koniecznej, to jest „brak dostępu nieruchomości do należących do niej budynków
gospodarskich” jest spełniona wtedy, gdy brak jest odpowiedniego dostępu z jednej
nieruchomości do należących do niej budynków gospodarskich położonych na
drugiej nieruchomości. Chodzi tu zatem o brak komunikacyjnej łączności między
dwiema nieruchomościami, z których jedna jest zabudowana budynkami
gospodarskimi, które można uważać za należące do pierwszej. W hipotezie tej
ustawodawca nie miał zatem na względzie potrzeby odpowiedniego dostępu z drogi
publicznej do budynku, wznoszącego się na działce posiadającej taki dostęp.
Nie można ustawodawcy przypisać takiej intencji, gdyż rzeczą właściciela działki
7
jest tak budować, by mógł z budynku faktycznie korzystać. Planujący budowę
powinien zatem zadbać ewentualnie i o to, by sąsiad ustanowił na jego rzecz
służebność konieczną do wykonywania dojazdów do budynku, który planuje tak
postawić, że po własnej działce do niego nie dojedzie. W orzeczeniu tym Sąd
Najwyższy wyłączył możliwość „tak rozciągłej wykładni art. 145 § 1 k.c., by drugą
z jego hipotez objąć brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej z budynków
usytuowanych na nieruchomości, mającej taki dostęp”.
3. Nieruchomość wnioskodawcy stanowiąca działkę nr 57/2 oraz
nieruchomości uczestników stanowiące działki nr 58 i 56, położone są przy drodze
publicznej, to jest przy ulicach P. i W. Status tych dróg w sieci drogowej pozwala na
swobodne wjeżdżanie na nie z nieruchomości położonych przy nich. Nieruchomość
wnioskodawcy przylega do drogi publicznej wzdłuż całej północnej granicy, a zatem
niewątpliwie w części zawierającej się pomiędzy ulicą P. i północną ścianą domu
ma ona dostęp do drogi publicznej. Urządzenie odpowiedniego do potrzeb
właścicieli wjazdu na ten grunt jest sprawą jego właściwego zagospodarowania.
Problem wymagający rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie wynika z tego, że
w poprzek nieruchomości wnioskodawcy stoi budynek mieszkalny i faktycznie dzieli
ją na dwie części. Posadowienie tego budynku sprawia, że do gruntu położonego
na południe od niego nie ma od drogi publicznej dojazdu po działce nr 57/2, a jej
właściciele mogą co najwyżej przejść na tę część swojej nieruchomości między
wschodnią ścianą domu i granicą z działką nr 58. To, że właściciele działki nr 57/2
nie tylko przechodzili, ale i przejeżdżali na południową część ich nieruchomości
wynikało z uzgodnień z poprzednimi właścicielami działki nr 58, które nie
doprowadziły jednak do ustanowienia służebności i nie były wykonywane w sposób
prowadzący do zasiedzenia tego ograniczonego prawa rzeczowego, bo takich
twierdzeń wnioskodawca nie zgłosił.
Z odwołaniem się do poglądów wyrażonych w uzasadnieniu postanowienia
Sądu Najwyższego z 7 listopada 2003 r., V CK 396/02, (niepublikowane), że art.
145 k.c. nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność
domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu
jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, a właściciel
nieruchomości, który swym działaniem faktycznym doprowadził do stanu izolacji
8
własnej nieruchomości nie jest pozbawiony roszczenia o ustanowienie służebności
drogi koniecznej (art. 145 k.c.), Sądy obu instancji uznały roszczenie wnioskodawcy
za usprawiedliwione.
Odnosząc się do tego poglądu trzeba zauważyć, że służebność drogi
koniecznej ma służyć funkcji prawa własności nieruchomości określanej jako
korzystanie z niej zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.
Uzasadnione jest też przyjęcie, że w art. 145 § 1 k.c. chodzi o korzystanie z całości,
a nie tylko pewnej części nieruchomości, co nie oznacza jeszcze, że
zorganizowanie dojazdu na niekorzystnie położoną część nieruchomości ma się
odbyć z obciążeniem nieruchomości sąsiednich. Wprawdzie art. 145 k.c.
rzeczywiście nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność
domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu
jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, ale ograniczenia
tego rodzaju wyprowadzić należy z przepisów wyznaczających treść i zasady
wykonywania prawa własności (art. 140 k.c.). W postanowieniu z 18 września
1998 r., III CKN 609/97 (OSNC 1999, nr 3, poz. 55), Sąd Najwyższy trafnie
zauważył, że ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej
przez cudzą nieruchomość wymaga wpierw rozstrzygnięcia, czyje prawo własności
podlega silniejszej ochronie, skoro wykonywanie jednego z nich ma być
ograniczone. Porównanie to wypada na korzyść właściciela nieruchomości
sąsiedniej. Prawo własności jest chronione konstytucyjnie (art. 21 ust. 1
Konstytucji), a Rzeczpospolita Polska, ratyfikując Konwencję o Ochronie Praw
Człowieka i Podstawowych Wolności, zobowiązała się do jego poszanowania.
Ponieważ własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 2
Konstytucji), w razie utrudnienia dostępu do części nieruchomości, wynikającego
z autonomicznego aktu woli właściciela, nie może on domagać się z tego powodu
ingerencji w cudze prawo własności, zakładającej pierwszeństwo w ochronie jego
prawa.
W związku z powyższym nie sposób podzielić zapatrywania wyrażonego
w postanowieniu Sądu Najwyższego z 7 listopada 2003 r., V CK 396/02
(niepublikowane), jakoby – co do zasady - właściciel nieruchomości, który swym
działaniem faktycznym doprowadził do stanu izolacji własnej nieruchomości nie był
9
pozbawiony roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 145 k.c.).
Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej, wywołany wzniesieniem budynku na
całej szerokości nieruchomości, nie uzasadnia żądania ustanowienia
w postępowaniu sądowym służebności drogi koniecznej w celu stworzenia
właścicielowi możliwości dojazdu do gruntu położonego z tyłu budynku. W szeregu
przypadków dojazd na tyły budynku może nie być właścicielowi – ze względu na
sposób wykorzystywania nieruchomości – potrzebny.
Jeśli nieruchomość jest położona przy drodze publicznej o takim statusie, że
można na nią swobodnie wjeżdżać po ewentualnym przygotowaniu stosownych
urządzeń drogowych, to wykluczone jest obciążanie nieruchomości sąsiednich
służebnościami mającymi zapewnić dostęp do dróg publicznych takim częściom
nieruchomości, które są w stosunku do drogi publicznej położone niekorzystnie.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że art. 145 § 1 k.c.
nie przewiduje roszczenia o ustanowienie służebności w sytuacji, gdy trudności
drogowe dla właściciela wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków
na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona.
W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub do budynków
gospodarskich (dojście, dojazd), lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków.
Zorganizowanie zaś łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości (np. przez
przeniesienie frontu budynku na drugą stronę) należy do właściciela nieruchomości
(por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z 4 lipca 1974 r., III CRN 125/74,
OSNC 1975, nr 9, poz. 135; z 13 marca 1975 r., III CRN 488/74, niepublikowane,
z 12 września 1997 r., I CKN 228/97; z 10 maja 1977 r., III CRN 90/77,
niepublikowane; z 11 września 1998 r. I CKN 836/97; z 18 września 1998 r., III CKN
609/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 55; z 5 listopada 1998 r., I CKN 878/97; z 13
września 2000 r., II CKN 336/00, niepublikowane, z 19 stycznia 2001 r., I CKN
322/00, niepublikowane.
3. Odstąpienie od powyższych zasad jest dopuszczalne wyjątkowo, gdy
właściciel wykaże, że trudności z dostępem do części nieruchomości lub
znajdujących się na niej budynków nie wynikają z jego własnych nieprzemyślanych
lub wręcz sprzecznych z prawem działań, że nie może tych trudności usunąć we
własnym zakresie, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne
10
względy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 6 października 2000 r., IV CKN
123/00; z 31 stycznia 2007 r., II CSK 421/06 i z 30 listopada 2007 r., IV CSK
276/07, niepublikowane).
Nie ma racji Sąd Okręgowy, o ile bez żadnych obwarowań i ograniczeń
przyjmuje, że „dostęp do drogi publicznej części północnej działki 57/2 nie może
być przeszkodą do ustanowienia drogi koniecznej w kształcie wykreowanym
zaskarżonym orzeczeniem, bowiem wnioskodawca wskutek nieformalnego
podziału działki do używania (quoad usum) zamieszkuje w jej części południowej
i ta część jest pozbawiona dojazdu”.
Przy rozważaniu dopuszczalności ustanowienia służebności drogi
koniecznej umożliwiającej dojazd przez nieruchomości sąsiednie do części
nieruchomości położonej za budynkiem postawionym na całej jej szerokości trzeba
rozważyć, kiedy i w jaki sposób powstała nieruchomość, na rzecz której służebność
ma być ustanowiona i nieruchomość, z obciążeniem której służebność ma powstać
oraz kto, i kiedy wzniósł na nieruchomości budynek przegradzający dostęp do
jakiejś jej części (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 30 listopada 2007 r.,
IV CSK 276/07, niepublikowane). Jest to konieczne przy ocenie, czy brak dostępu
do drogi publicznej części nieruchomości nie wynika z suwerennej, błędnej decyzji
ubiegającego się o ustanowienie służebności, co pozbawiałoby go możliwości
dochodzenia takiego roszczenia. Istotne może być to, że nieruchomości wywodzą
się z jednej, dzielonej przez poprzedników prawnych stron zabudowanej już
wówczas nieruchomości, po uzgodnieniu, że wjazd na nie będzie wspólny
z wykorzystaniem równych pasów gruntów po obu stornach granicy. Gdyby nawet
w takich okolicznościach powstała nieruchomość wymagająca następnie
ustanowienia dla niej służebności, to i tak trzeba mieć na względzie, że jej
właściciel planując jakiekolwiek inwestycje na gruncie musiał liczyć się z brakiem
uregulowanego prawnie dostępu do pewnej jej części. Nie mógł też zakładać, że
sąsiednia nieruchomość będzie zawsze we własności tych samych, przychylnych
mu osób.
Z ustaleń dokonanych w sprawie wynika wprawdzie, że już stary dom na
nieruchomości wnioskodawcy przegradzał ją na taką szerokość, jaką ma obecnie
przejście między obu częściami, ale nie wynika z nich, w jaki sposób była wówczas
11
wykorzystywana część gruntu poza domem i czy wymagała wjeżdżania na nią
pojazdem mechanicznym. Z ustaleń tych wynika nadto, że wnioskodawca
rozbudował budynek, a inwestycję zrealizował sprzecznie z pozwoleniem na
budowę. Sąd Okręgowy zbagatelizował tę okoliczność i przyjął, że nie ma ona
żadnego znaczenia z punktu widzenia potrzeby ustanowienia służebności
i szerokości pasa gruntu, którym będzie ona poprowadzona, ale z takim podejściem
zgodzić się nie sposób. Niezalegalizowanej samowoli budowlanej, która uzasadnia
podjęcie przez odpowiednie organy czynności prowadzących do przywrócenia
stanu zgodnego z prawem nie można traktować jak zaszłości nieistotnej przy
określaniu zasad korzystania z nieruchomości. W okolicznościach niniejszej sprawy
konieczne jest jednak ustalenie, w jaki sposób wnioskodawcy odstąpili od
wydanego im pozwolenia na rozbudowę domu. Gdyby bowiem istniało połączenie
między starą i dobudowaną częścią budynku, to od drogi publicznej istniałby
bezpośredni dostęp do każdego w nim pomieszczenia. Powstaje też kwestia
sposobu położenia instalacji w budynku – według zatwierdzonego projektu
i faktycznie – oraz przyczyn, dla których na jego tyłach znajduje się szambo. Jeśli
nie zostało ono legalnie wybudowane, to trudno na potrzeby takiej inwestycji, która
może wymagać zlikwidowania, obciążać służebnością nieruchomość sąsiednią,
nawet na niewielkim odcinku.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. w zw. z art.
13 § 2 k.p.c. oraz art. 39821
k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 i art. 108 § 2 k.p.c.,
Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.
db
12