Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 104/12
UCHWAŁA
składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego
Dnia 24 maja 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
SSN Jan Górowski
SSN Jacek Gudowski
SSN Grzegorz Misiurek
SSN Krzysztof Pietrzykowski
SSN Marta Romańska
na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 24 maja 2013 r.,
przy udziale prokuratora Prokuratury Generalnej Henryki Gajdy-Kwapień,
po rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego
przez Prokuratora Generalnego
we wniosku z dnia 6 grudnia 2012 r., PG IV CP 38/12,
"Czy jest dopuszczalne założenie księgi wieczystej w celu
ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości
gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje
własność ani użytkowanie wieczyste?"
2
podjął uchwałę:
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione
w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie
przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi
ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi
wieczystej w celu jej ujawnienia.
3
Uzasadnienie
Wnosząc o rozstrzygnięcie przez Sąd Najwyższy przedstawionego
zagadnienia prawnego, Prokurator Generalny wskazywał i udokumentował
rozbieżność stanowisk, także w orzecznictwie, dotyczących dopuszczalności
zakładania księgi wieczystej dla ujawnienia spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, znajdującego się w budynku wzniesionym na nieruchomości
gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje ani własność ani
użytkowanie wieczyste. Przewidziany po wielu zmianach ustawodawczych dość
szczególny sposób ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
(na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr
125, poz. 873, dalej: „ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r.”, a obecnie na podstawie
art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy on spółdzielniach
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr 233, poz. 1779,
cyt. dalej jako „ustawa z dnia 18 grudnia 2009 r.” ) może być, w ocenie Prokuratora
Generalnego, zakwestionowany przez sąd wieczysto-księgowy, którego kognicja
obejmuje także ocenę skuteczności czynności prawnych, mających - w intencji
wspomnianych przepisów - doprowadzić do powstania tego ograniczonego prawa
rzeczowego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Wprowadzenie do polskiego porządku prawnego spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu jako odrębnego prawa rzeczowego (art. 244 § 2
k.c.) i możliwości zakładania dla tego prawa odrębnej księgi wieczystej (art. 241
ust. 1, art. 65 § 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej: „u.k.w.h.; przepisy
te dodano w art. 2 pkt 1 i 4 ustawy z dnia 25 października 1991 r. o zmianie
ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw - o księgach wieczystych i hipotece,
Prawo Spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe; Dz.U. Nr
115, poz. 496), spowodowało powstanie nowych istotnych zagadnień prawnych.
Chodzi o możliwość prawną i przesłanki ustanawiania spółdzielczego
4
własnościowego prawa do lokalu oraz ujawniania tego prawa w księdze wieczystej
w sytuacji, w której kwestią otwartą pozostawał stan prawno-rzeczowy
nieruchomości, znajdującej się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej.
Typowa sekwencja zdarzeń prawnych, prowadzących do powstania wspomnianego
ograniczonego prawa rzeczowego, powinna kształtować się następująco:
uzyskanie przez spółdzielnię mieszkaniową prawa własności (współwłasności) lub
prawa użytkowania wieczystego gruntu, a następnie ustanowienie ograniczonego
prawa rzeczowego obciążającego przedmiot własności spółdzielni (nieruchomość
gruntową lub budynek). Tak powstałe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
mogło zostać ujawnione w księdze wieczystej (art. 241
u.k.w i h.).
Uregulowanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako nowego
prawa rzeczowego pojawiło się w okresie (początek lat 90-tych ubiegłego stulecia),
w którym ustawodawca miał świadomość, że wiele spółdzielni mieszkaniowych -
z wielu powodów - nie miało jeszcze uregulowanej sytuacji prawnej w odniesieniu
do nieruchomości gruntowych, tj. nie było wpisane w księgach wieczystych na ich
rzecz prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.
Dochodziło jednak do podejmowania czynności zmierzających do ustanowienia
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bezpośrednio na rzecz członka
spółdzielni w umowie o przydział lokalu lub w wyniku przekształcenia w to prawo
już istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (np. uzasadnienie
uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 r., III CZP 73/94, OSNC 1994,
nr 12, poz. 236). Co więcej, potrzeby obrotu prawnego i możliwość uzyskania
kredytu bankowego przy zabezpieczeniu hipotecznym obciążającym omawiane
prawo rzeczowe (art. 65 ust. 2 u.k.w.h.) prowadziły do występowania z wnioskami
o zakładanie odrębnych ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu także wówczas, gdy nie doszło jeszcze do definitywnego
uregulowania tytułu prawno-rzeczowego spółdzielni mieszkaniowej do posiadanej
przez nią nieruchomości.
Praktyka taka uzyskała pierwotnie wsparcie ze strony judykatury. W uchwale
Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 r., III CZP 79/94, wyjaśniono, że założenie
księgi wieczystej w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego w budynku stanowiącym własność spółdzielni nie jest uzależnione od
5
uregulowania tytułu prawnego spółdzielni do nieruchomości, na której znajduje się
budynek mieszkalny. Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej nie
musiało zatem poprzedzać ustanowienia odrębnej księgi wieczystej dla
omawianego prawa rzeczowego. Podkreślano nawet samodzielność takich ksiąg
wieczystych w tym zakresie. W uzasadnieniu tej uchwały stwierdzono, że skoro
jednak wprowadzono regulację prawną dotyczącą prawnego statusu spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu w okresie, w którym nie doszło do
uregulowania stanu własności nieruchomości i budynków przez wiele spółdzielni
mieszkaniowych, to stało się tak w celu „usanowania przez ustawodawcę
przydziałów uzyskanych przez spółdzielców w odniesieniu do lokali znajdujących
się w budynkach” i „uniezależnienia członka, któremu przysługuje własnościowe
prawo do lokalu, od czynności spółdzielni mieszkaniowej oraz jej aktywności
w zakresie uporządkowania własności nieruchomości”. Takie uniezależnienie
zakładało więc możliwość skutecznego ustanowienia ograniczonego prawa
rzeczowego w wyniku przydziału lokalu, a w każdym razie odmienną niż wskazana
sekwencja zdarzeń mających prowadzić do powstania tego prawa. Należy
zaznaczyć, że w omawianej uchwale rozważano przede wszystkim możliwość
założenia księgi wieczystej w celu ustanowienia stanu prawnego własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu, przy czym lokal taki powinien znajdować się w
budynku stanowiącym własność spółdzielni mieszkaniowej. Podobne stanowisko
wyrażono w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1994 r., III CZP
121/94 (Rejent 1996, nr 3, s. 123), z której wyjaśniono, że brak uregulowania tytułu
prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości, na której znajduje się
budynek mieszkalny należący do spółdzielni, nie stanowi przeszkody do założenia
księgi wieczystej w celu ujawnienia w niej praw wymienionych w art. 241
u.k.w.h.
2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(j.t. Dz.U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej: „u.s.m.”) i kolejne jej zmiany
ujawniły kilka istotnych tendencji legislacyjnych dotyczących prawnego statusu
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i sytuacji prawnej członków
spółdzielni mieszkaniowych dysponujących już takim prawem rzeczowym.
Po pierwsze, ujawniło się wyraźne niezdecydowanie ustawodawcy co do
potrzeby utrzymania także pro futuro - i w jakiej formule prawnej - spółdzielczego
6
własnościowego prawa do lokalu jako odrębnego prawa rzeczowego.
W konsekwencji pojawiła się też kwestia utrzymania instytucji przekształcenia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe
jako jednego ze sposobów tworzenia tego prawa rzeczowego.
Po drugie, ustawodawca wyraźnie preferuje odrębną własność lokalu, nawet
w odniesieniu do członków spółdzielni mieszkaniowych dysponujących
spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu (model spółdzielczości mieszkaniowej
opartej na prawie własności wyodrębnionych lokali). Preferencja ta stała się
motywem wielu rozwiązań szczegółowych, zawartych w kolejnych zmianach ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych. W toku tych zmian powtarzano m.in. regułę
o niemożności ustanowienia przez spółdzielnię spółdzielczych praw do lokalu
w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo
własności lub użytkowanie wieczyste (np. art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca
2007 r.).
Po trzecie, oryginalnym jurydycznie rozwiązaniem stała się możliwość
ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na rzecz osób
składających wniosek o przekształcenie lokatorskiego spółdzielczego prawa do
lokalu w spółdzielniach, którym nie przysługiwało jeszcze prawo własności
(współwłasności) lub użytkowania wieczystego gruntu (art. 7 ust. 2 ustawy z dnia
14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.). Wprawdzie regulacja
taka pojawiła się po uchyleniu m.in. art. 171
ust. 2 u.s.m., ale jednocześnie
utrzymano regułę przewidzianą w art. 9 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którą spółdzielcze
lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku
stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni (odpowiednik uchylonego
art. 171
ust. 2 u.s.m.). To szczególne rozwiązanie, niezależnie od intencji
ustawodawcy ujawnionych w uzasadnieniu projektu ustawy z dnia 18 grudnia
2009 r., wzbudziło największe kontrowersje, wywołało poważne zastrzeżenia natury
konstytucyjnej i systemowej oraz dalsze komplikacje prawne w zakresie możliwości
ujawniania w księgach wieczystych spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu mającego powstać w taki nietypowy sposób.
7
3. Jeżeli przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo
własnościowe zostało pierwotnie uregulowane w art. 219 § 1 ustawy z dnia
16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (j.t.; Dz.U. z 1995 r., Nr 54, poz. 288,
ze zm., dalej: Prawo spółdzielcze z 1982 r.”), a następnie regulację
tę zmodyfikowano (art. 219 § 1a tego Prawa ), to możliwość takiego
przekształcenia została od dnia 24 kwietnia 2001 r.. zniesiona (art. 29 pkt 11
u.s.m.). W art. 37 u.s.m. stwierdzono, że w tym dniu spółdzielnia mieszkaniowa nie
może ustanawiać m.in. spółdzielczych własnościowych praw do lokali
mieszkalnych. Możliwość wspomnianego przekształcenia przywrócono jednak
w art. 1 pkt 17 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 ze zm.;
dalej: „ustawa z dnia 19 grudnia 2002 r.”). W dodanym art. 111
u.s.m. nałożono
na spółdzielnię mieszkaniową obowiązek zawarcia z członkiem, dysponującym
lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, umowy o przekształcenie tego prawa
w prawo własnościowe po spełnieniu przez członka wymagań określonych
w tym przepisie.
Regulacja ta, nawiązująca do poprzednio obowiązującego art. 219 Prawa
spółdzielczego z 1982 r., została uchylona w art.1 pkt 12 ustawy z dnia 14 czerwca
2007 r. Uchylenie art. 111
u.s.m. miało ten istotny skutek, że członek spółdzielni,
któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, mógł żądać jedynie
przekształcenia tego prawa w prawo odrębnej własności lokalu, tj. ustanowienia
i przeniesienia odrębnej własności lokalu (art. 12 u.s.m.; por. też np. uzasadnienie
postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., III CZP 113/08,
OSNC 2010, nr 1, poz. 17). W art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r.,
powtórzono stwierdzenie przyjęte wcześniej w uchylonym art. 37 u.s.m. (art. 1 pkt
26 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r.), że po wejściu w życie ustawy z dnia
14 czerwca 2007 r., tj. po dniu 31 lipca 2007 r., spółdzielnia mieszkaniowa nie
może ustanowić m.in. spółdzielczych własnościowych praw do lokali w budynku
wybudowanym na gruncie, do którego przysługuje jej prawo własności lub prawo
użytkowania wieczystego. Temu rozwiązaniu, preferującemu wyraźnie odrębną
własność lokali, towarzyszyła szczególna regulacja prawna, wyposażająca członka
spółdzielni (uprawnionego) wobec spółdzielni w roszczenie o zawarcie umowy
8
o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze
prawo własnościowe. Podobne rozwiązanie - nieco zmodyfikowane odnośnie do
przesłanek obowiązku zawarcia umowy i formy umowy - pojawiło się także w art. 6
ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. W przepisie tym wydłużono również termin,
do którego spółdzielnia została zobowiązana zawrzeć umowę o przekształcenie.
Wniosek Prokuratora Generalnego odnosi się do spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu niezależnie od sposobu jego powstania.
Należy zaznaczyć, że kwestii dopuszczalności zakładania księgi wieczystej w celu
ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie da się systemowo
rozstrzygnąć bez rozwiązania problemu sprowadzającego się do pytania,
czy de lege lata - w świetle art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6
ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. - można w ogóle przyjąć, iż ograniczone prawo
rzeczowe może być ustanowione w sposób przyjęty w tych przepisach, a jeżeli tak -
to z jakimi konsekwencjami w sferze obrotu prawnego. Zakwestionowanie takiego,
szczególnego i nieznanego wcześniej sposobu ustanawiania własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu, oznaczałoby niedopuszczalność założenia osobnej
księgi wieczystej w celu ujawnienia tego prawa. Taką niedopuszczalność może
stwierdzić sąd w postępowaniu wieczysto-księgowym, zgodnie bowiem
z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego sąd ten mógłby badać prawną
skuteczność umowy będącej podstawą wpisu do księgi wieczystej, w tym
skuteczność umowy o przekształcenie, która miałaby w założeniu tego przepisu
stać się źródłem powstania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
(art. 6268
§ 1 k.p.c.). Z uzasadnień niektórych orzeczeń Sądu Najwyższego wynika,
że kwestia powstania tego prawa rzeczowego pojawiała się przede wszystkim
w związku z rozpoznawaniem wniosków o założenie księgi wieczystej w celu jego
ujawnienia i ustanowienia na nim odpowiedniej hipoteki, także w okresie po wejściu
w życie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r.
5. W orzecznictwie Sądu Najwyższego w okresie przed wejściem w życie
przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszczano możliwość
ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nawet w razie braku
uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości, na
której znajduje się budynek należący do spółdzielni (np. uchwała Sądu
9
Najwyższego z dnia 28 września 1994 r., III CZP 129/94). Wskazywano jednakże
także na to, że w tym okresie - w czasie obowiązywania art. 204 i 213 Prawa
spółdzielczego z 1982 r. - członek spółdzielni mieszkaniowej mógł uzyskać
spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego tylko w budynkach stanowiących
własność spółdzielni (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2004 r., V CSK
676/03, nie publ.). W piśmiennictwie i orzecznictwie sądów powszechnych
podejmuje się niekiedy próby uzasadniania możliwości ustanowienia
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, mimo niedysponowania przez
spółdzielnię własnością gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, właśnie
z powołaniem się na art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy
z dnia 18 grudnia 2009 r. W uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia
16 listopada 2011 r., II CSK 538/10 (nie publ.) jedynie na uboczu stwierdzono
o możliwości przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
w spółdzielcze prawo własnościowe, ale z ogólnym zastrzeżeniem zgodności art. 7
ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. z Konstytucją.
Stanowisko negujące możliwość tworzenia spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, mającego obciążać nieruchomość (gruntową lub budynkową),
niebędącą własnością spółdzielni mieszkaniowej, zajęte zostało w postanowieniu
Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP 133/08 (OSNC 2010, nr 1,
poz. 17). Stwierdzono, że po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r.
nie jest możliwe przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przyjęte bowiem w art.
7 ust. 2 tej ustawy rozwiązanie pozostaje sprzeczne z regułą, że spółdzielcze
lokatorskie prawo do lokalu może być ustanowione tylko w budynku stanowiącym
własność lub współwłasność spółdzielni (art. 9 ust. 2 u.s.m.; poprzednio - art. 213
§ 3 Prawa spółdzielczego z 1982 r., i art. 135 § 2 ustawy z dnia 17 lutego 1961 r.
o spółdzielniach i ich związkach, Dz. U. nr 12, poz. 61 ze zm.). Treść art. 7 ust. 2
ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. przeczy wymaganiom przyzwoitej legislacji.
Nawet przejściowy charakter omawianego rozwiązania nie pozwala na uznanie
jego poprawności prawnej, skoro w art. 36 u.s.m. wyrażono właściwą, zasadę
ogólną, tj. możliwość ustanowienia odrębnej własności lokal w budynkach
i położonych na gruntach określonych w art. 35 ust. 1 u.s.m. jedynie po nabyciu
10
przez spółdzielnię własności lub użytkowania wieczystego działek, na których
wzniesiono te budynki. Skutkiem wspomnianego przekształcenia może być co
najwyżej zmiana charakteru przysługującego członkowi posiadania zależnego
z posiadania w zakresie prawa obligacyjnego w posiadanie w zakresie prawa
rzeczowego ograniczonego.
Na stanowisko zajęte w omawianym postanowieniu Sądu Najwyższego
powołują się często sądy powszechne (zob. np. uzasadnienie postanowienia Sądu
Najwyższego z dnia 16 listopada 2011 r., II CSK 538/10).
6. Istotne argumenty prawne przemawiają za niedopuszczalnością de lege
lata możliwości skutecznego tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu w razie nieprzysługiwania spółdzielni mieszkaniowej własności
(współwłasności) gruntu lub prawa użytkowania wieczystego, zarówno w wyniku
bezpośredniego utworzenia tego prawa (umowa członka ze spółdzielnią; tzw.
przydział), jak i w rezultacie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa
w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przy wyposażeniu członka spółdzielni
w wynikające ex lege roszczenie o zawarcie odpowiedniej umowy transformacyjnej
(art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia
2009 r.). Chodzi tu przede wszystkim o wzgląd na konstytucyjną ochronę prawa
własności (art. 64 Konstytucji RP). Odmienne stanowisko prowadziłoby do
naruszenia ogólnych reguł ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych
obciążających nieruchomość (bez udziału właściciela nieruchomości gruntowej),
a tym samym także do naruszenia ogólnych reguł powstawania szczególnego
następstwa prawnego o charakterze konstytutywnym (ograniczone prawo rzeczowe
jako wycinek prawa własności przysługującego już spółdzielni mieszkaniowej przed
aktem jego wyodrębnienia na rzecz członka). Pojawiałoby się także realnie
zagrożenie bezpieczeństwa obrotu prawnego, skoro istnienie spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu i obrót takim prawem-także ujawnionym
w księdze wieczystej - nie było jurydycznie powiązane ze statusem
własnościowym gruntu, na którym spółdzielnia wzniosła budynki mieszkaniowe
i dokonała - w jej przekonaniu i przekonaniu członka - skutecznych „rozporządzeń
rzeczowych”, mających z założenia wywierać skutki prawne nie tylko
w zakresie stosunku spółdzielczego, ale także erga omnes. Ponadto istnieją
11
poważne symptomy, że po okresie wyraźnego braku zdecydowania
ustawodawcy co do kierunku ewolucji stanu prawnego w zakresie
określenia statusu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
ustawodawca zmierza do pełnego uporządkowania prawnej regulacji
w tej mierze bez nawiązywania do koncepcji zawartej w obowiązującym
art. 6 ustawy z 18 grudnia 2009 r. Czyni to też przy założeniu
niedopuszczalności ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu pro futuro. W jednym z projektów ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych (Sejm VII kadencji, nr druku 819) przewidziano możliwość
nabycia przez spółdzielnię mieszkaniową własności nieruchomości gruntu
w wyniku tzw. przemilczenia ze strony właściciela lub ułatwienia w uzyskaniu przez
tę spółdzielnię użytkowania wieczystego gruntu (art. 45 projektu). To ogólne
rozwiązanie ma zastąpić - jak wyjaśniono w uzasadnieniu - obecne
unormowania, zamieszczone w art. 35 u.s.m. „jako nie tylko kuriozalne (…),
ale przede wszystkim nieczytelne”.
Negacja prawnego sposobu ustanawiania spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego na podstawie art. 6 ustawy
z dnia 18 grudnia 2009 r. nie oznacza jednak eliminacji takiej możliwej wykładni
tego przepisu, która nie narusza ogólnych, wspomnianych reguł ustanawiania
ograniczonych praw rzeczowych i tym samym reguł nabywania tych praw w wyniku
następstwa prawnego o charakterze konstytutywnym, a także w zasadzie nie godzi
w sferę uprawnień właściciela gruntu. Odpada wówczas potrzeba dostrzegania
w rozwiązaniu przyjętym w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. regulacji
szczególnej, przyjętej przez ustawodawcę w warunkach określonych w tym
przepisie, obowiązującej tylko we wskazanym czasie podyktowanej określonymi
względami społeczno-prawnymi (wzmożenie ochrony prawnej członków
spółdzielni). Odwrócenie w tych przepisach typowej, właściwej dla powstawania
ograniczonych praw rzeczowych, jurydycznej sekwencji etapów powstawania
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może być uznane jedynie za
kwestię natury techniczno-organizacyjnej, obojętną dla samego kreowania
omawianego prawa rzeczowego, prawo to bowiem nie może powstać skutecznie -
jak wspomniano - jedynie w sferze stosunku korporacyjnego i to także w wyniku
12
transformacji dotychczasowego, obligacyjnego spółdzielczego lokatorskiego prawa
do lokalu. Dzieje się tak nawet przy założeniu, że chodzi tu jedynie o tzw. prawo
przejściowe, przy wyraźnym obligowaniu przez ustawodawcę spółdzielni
mieszkaniowych do wykazania aktywności w celu uzyskania przez nie
odpowiedniego tytułu prawno-rzeczowego do nieruchomości i tym samym
prawnego „sanowania” prawno-rzeczowego statusu spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu.
W literaturze i orzecznictwie Sądu Najwyższego od dawna nawiązywano
do konstrukcji tzw. prawa podmiotowego tymczasowego (ekspektatywy), m.in.
w związku z zagadnieniem podziału majątku byłych małżonków, w skład którego
wchodziło uprawnienie do uzyskania tzw. przydziału spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 1978 r.,
III CZP 30/77, OSNC 1978, nr 13, poz. 39). Aktualność tej konstrukcji w porządku
prawnym - tzw. ekspektatywy maksymalnie ukształtowanej, bez ograniczania
kategorii definitywnego prawa podmiotowego, poprzedzonego taką ekspektatywą -
przyjmowano także w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego (por. np. wyrok
z dnia 28 października 2003 r., P 3/3, OTK-A 2003, nr 8, poz. 82. Nawiązuje
do niej wprost niekiedy sam ustawodawca (np. w art. 174
i art. 1714
u.s.m.; w art. 7
ust. 2 i 54 ustawy z dnia 18 czerwca 2007 r.), aczkolwiek konstrukcja
ta niewątpliwie należy w zasadzie do tzw. prawa sędziowskiego i może być
przyjęta na tle analizy określonej sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się podmiot
prawa cywilnego, oczekujący na powstanie prawa podmiotowego definitywnego,
a stan tego oczekiwania zasługuje już w pełni na ochronę prawną
(por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2002 r., V CKN
221/01, nie publ.). Oznacza to, że de lege lata nie jest wyłączone ocenianie
niektórych, typowych i kwalifikowanych sytuacji prawnych jako „espektatywy
prawa rzeczowego”, w tym „ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu”.
Powstanie ograniczonego prawa rzeczowego z reguły wymaga zachowania
określonego przebiegu zdarzeń prawnych rozłożonych w czasie. Problem polega
na tym, kiedy można mówić o prawnym ukształtowaniu się ekspektatywy jako
prawa podmiotowego, samodzielnego w relacji do prawa oczekiwanego
13
(definitywnego), czyli kiedy taki stan oczekiwania nie jest już indyferentny dla
porządku prawnego i może być objęty ochroną prawną.
W art. 6 ustawy z dnia 18 czerwca 2009 r. przewidziano odpowiednią
sekwencję zdarzeń mającą na celu „ustanowienie” w wyniku przekształcenia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe: zakończenie
samej procedury przekształcenia, tj. czynności podejmowanych od chwili złożenia
wniosku przez uprawnionego do czasu zawarcia umowy o przekształcenie
i uzyskanie przez spółdzielnię w odpowiedni sposób właściwego tytułu prawnego
do nieruchomości, umożliwiającego obciążeniem jej ograniczonym prawem
rzeczowym. Te pierwsze zdarzenia (wniosek, umowa) mogą prowadzić do
ukształtowania się ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
a dalsze (doprowadzające do uzyskania tytułu prawnego) powinny być już oceniane
jako przewidziane ex lege, „ostatnie ogniwo” przesądzające możliwość
definitywnego uformowania się omawianego prawa rzeczowego.
Ze względu na wspomniane wcześniej systemowe reguły
ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość
umowa o przekształcenie, zawarta na postawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia
18 czerwca 2007 r. lub art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r., nie może wywołać
w pełni skutków prawno-rzeczowych w postaci powstania spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu, lecz co najwyżej doprowadzić do pojawienia się
ekspektatywy tego prawa. Co więcej, członek spółdzielni mieszkaniowej został
nawet wyposażony ex lege właśnie w roszczenie o zawarcie umowy
przekształcenia określonej obecnie w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.,
co pozwala odpowiednio wzmocnić i ustabilizować jego sytuację prawną jako
beneficjenta oczekiwania prawnego.
Przedstawionej interpretacji art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.
nie podważa art. 7 tej ustawy, zgodnie z którym ważne są czynności prawne,
w wyniku których nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu po dacie wskazanej w tym przepisie bez zachowania aktu notarialnego.
Przepis ten może przesądzać jedynie prawną skuteczność umowy przekształcenia,
14
a nie „powstanie” spółdzielczego własnościowego prawa własnościowego jako
w pełni ukształtowanego prawa rzeczowego.
W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP
133/08, zakwestionowano przewidziany w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca
2007 r. sposób ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu także
z tego powodu, że narusza on art. 9 ust. 2 u.s.m. Chodzi o wskazanie w art. 7 ust. 2
(obecnie w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.) jako jednej z przesłanek
powstania wobec spółdzielni roszczenia uprawnionego o zawarcie umowy
przekształcenia istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (verba
legis: ”któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu”). W prawie
spółdzielczym kanonem powstanie tego prawa obligacyjnego było zawsze
przysługiwanie spółdzielni mieszkaniowej własności lub współwłasności
budynku (art. 9 ust. 2 u.s.m.; zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca
2004 r., V CK 876/03, nie publ.).
W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP
133/08 założono wyraźnie, że art. 7 ust. 2 i art. 6 wspomnianych ustaw przesądzały
wprost istnienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jako jednej
z podstawowych przesłanek skutecznego przekształcenia je w spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu. Niemożność powstania tego prawa wbrew treści art.
9 ust. 2 u.s.m. oznacza w konsekwencji - jak trafnie stwierdził Sąd Najwyższy -
nieskuteczność procedury przekształcenia przewidzianej w art. 7 ust. 2 ustawy
z dnia 14 czerwca 2007 r., procedura ta bowiem nie przewiduje możliwości
przekształcania w ograniczone oprawo rzeczowe jakiekolwiek prawa majątkowego
przysługującego członkowi i powiązanego ze stosunkiem spółdzielczym.
Konstrukcja ekspektatywy pozostaje aktualna także wówczas, gdy doszło
między członkiem i spółdzielnią mieszkaniową do zawarcia umowy (wydania
przydziału) zmierzającej do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu w sposób bezpośredni poza procedurą transformacyjną. Sytuacja prawna
takich uprawnionych jest tożsama z sytuacją prawną uprawnionych, zmierzających
do uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie
15
obecnego art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r., a różnice dotyczą tylko
charakteru i sekwencji zdarzeń prowadzących do powstania tych sytuacji.
Prawny reżim ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
niezmieniony także de lege lata, należy brać pod uwagę również w zakresie
określenia prawnych konsekwencji omawianej procedury transformacyjnej.
Pozwala to na przyjęcie takiej interpretacji, że w art. 7 ust. 2 i art. 6 wspomnianych
ustaw chodzi nie o lokatorskie prawo do lokalu w rozumieniu art. 9 u.s.m., lecz
raczej o sam fakt przydziału (zawarcia umowy członka ze spółdzielnią). Nie sposób
bowiem negować tego, że w wyniku takiego przydziału i po zamieszkaniu
uprawnionego członka w lokalu spółdzielczym doszło do ukształtowania się między
tymi podmiotami stosunku obligacyjnego, związanego z posiadaniem określonego
lokalu i odpowiadającego treściowo spółdzielczemu lokatorskiemu prawu do lokalu
w rozumieniu art. 9 u.s.m. Wbrew zatem przyjętej stylizacji art. 7 ust. 2 ustawy
z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. jedną
z przesłanek powstania roszczenia członka o zawarcie umowy o przekształcenie
należy przyjąć istnienie takiego właśnie prawa obligacyjnego, wynikającego
z dokonanego przydziału. Na podstawie tych przepisów może więc dojść jedynie
do wykreowania ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
a nie takiego prawa w jego definitywnym uformowaniu. Takiemu uformowaniu
brakuje bowiem ”ogniwa ostatniego” w postaci uzyskania przez spółdzielnię
odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości. W każdym razie należy zwrócić
przede uwagę przede wszystkim na cel przyjętej regulacji prawnej, a nie użyte
przez ustawodawcę niezbyt konsekwentne i spójne instrumentarium prawne.
Tworząc określone przesłanki roszczenia przewidzianego obecnie w art. 6 ustawy
z dnia 18 grudnia 2009 r., ustawodawca z pewnością zmierzał przynajmniej
do „otwarcia drogi” uprawnionemu do uzyskania w przyszłości odpowiedniego
prawa rzeczowego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
ewentualnie odrębnej własności lokalu). Z tego punktu widzenia wtórne znaczenie
ma samo ujęcie w ustawie przesłanek powstania ekspektatywy ograniczonego
prawa rzeczowego, natomiast istotne pozostaje to, że uprawniony członek
spółdzielni został wyposażony w odpowiednie instrumenty prawne (roszczenie
przewidziane w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia) i ustawa zezwala mu nawet
16
wcześniej uiścić należności odpowiadające wartości przyszłego, ukształtowanego
prawa rzeczowego. Takich rozporządzeń majątkowych członka na rzecz
spółdzielni mieszkaniowej nie można zatem uznać za postać nienależnego
świadczenia (art. 410 § 2 k.c.). Tym samym dochodzi do stabilizacji sytuacji
prawnej uprawnionego członka spółdzielni jako beneficjenta ekspektatywy
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i jednocześnie do wzmocnienia
jego pozycji w relacjach prawnych ze spółdzielnią. Uzyskane tymczasowe prawo
podmiotowe jest zbywalne i dziedziczne.
Jeżeli zatem spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością
(współwłasnością) gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, to zarówno na
podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia
18 grudnia 2009 r., jak i bezpośrednio w umowie członka ze spółdzielnią
(w umowie o przydział), nie może dojść do skutecznego ustanowienia
definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego
prawa rzeczowego (art. 244 § 2 k.c.). W związku z tym należy stwierdzić,
że de lege lata w ogóle nie powstaje kwestia dopuszczalności zakładania księgi
wieczystej dla ujawniania takiego prawa, nie jest natomiast możliwe założenie
księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu (art. 1, 16 i 241
u.k.w.h.).
Z przestawionych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 k.p.c.
podjął uchwałę, jak na wstępie.