Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 538/10
POSTANOWIENIE
Dnia 16 listopada 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Marian Kocon
SSN Iwona Koper
SSN Anna Kozłowska
SSN Krzysztof Pietrzykowski
w sprawie z wniosku M. C.
przy uczestnictwie ING Banku Śląskiego S.A. z siedzibą
w K., Oddział Detaliczny w P.
o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu, wpis tego prawa oraz wpis hipoteki kaucyjnej,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 16 listopada 2011 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawczyni
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 18 maja 2010 r.,
oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
2
Postanowieniem z dnia 15 lutego 2010 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek M.
C. o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu nr 38 w budynku nr [...] na Osiedlu T. w P. wraz z wpisem tego prawa na
rzecz wnioskodawczyni oraz wniosek o wpis hipoteki kaucyjnej obciążającej to
prawo na rzecz ING Bank Śląski S.A. z siedzibą w K. Oddział Detaliczny w P.
Według ustaleń Sądu Rejonowego, Spółdzielnia Mieszkaniowa „O.” w P. jest
od dnia 3 lipca 2008 r. właścicielem nieruchomości, na której położony jest budynek
z lokalem, którego dotyczy wniosek. Dnia 21 października 2009 r. Spółdzielnia
zawarła z wnioskodawczynią i jej mężem K. C., którzy pozostają w ustroju
małżeńskim rozdzielności majątkowej, w formie aktu notarialnego umowę
przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu. Dnia 1 grudnia 2009 r. została zawarta w formie
aktu notarialnego umowa, na podstawie której K. C. darował wnioskodawczyni swój
udział w spółdzielczym własnościowym prawie do tego lokalu. Dnia 10 grudnia
2009 r. ING Bank Śląski udzielił M. C. kredytu, którego zabezpieczeniem miała być
hipoteka kaucyjna do kwoty 151.109,63 zł na spółdzielczym własnościowym prawie
do lokalu mieszkalnego M. C.
Sąd Rejonowy uznał, że zawarta umowa przekształcenia prawa do lokalu
z dnia 21 października 2009 r. jest nieważna na podstawie art. 58 § 1 k.c., gdyż
zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr
125, poz. 873; dalej: „ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m.”), od dnia
wejścia w życie tej ustawy, tj. od dnia 31 lipca 2007 r., umowa przekształcenia
spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własnościowe mogła być zawarta tylko
wtedy, jeżeli jej przedmiotem było spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
położonego w budynku wybudowanym na takim gruncie, którego spółdzielnia nie
jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym. W dniu 30 grudnia 2009 r. weszła
w życie ustawa z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 223, poz. 1779;
3
dalej: „ustawa z dnia 18 grudnia 2009 r. zm.u.s.m.”), na mocy której uchylono art. 7
ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Przesłanki i tryb przekształcenia,
unormowane dotychczas w art. 7 ust. 2 - 6 wymienionej wyżej ustawy z dnia
14 czerwca 2007 r., zostały uregulowane w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.
zm.u.s.m. jednakże do rozpoznania wniosku należało stosować ustawę z dnia
14 czerwca 2007 r. o zm.u.s.m. w brzmieniu obowiązującym w dniu złożenia
wniosku o wpis, tj. w dniu 10 grudnia 2009 r.
Konsekwencją tego stanowisko było przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji,
że umowa darowizny z dnia 1 grudnia 2009 r. jest bezskuteczna, gdyż na jej
podstawie darowano udział w ½ części w spółdzielczym własnościowym prawie do
lokalu, które to prawo, w chwili zawarcia tej umowy, nie istniało. Ze względu na
oddalenie wniosku o założenie księgi wieczystej, którego przesłanką było uznanie,
że wnioskodawczyni nie nabyła spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
zaistniała także przeszkoda do dokonania wpisu hipoteki, którą wnioskodawczyni
nie mogła obciążyć nieistniejącego prawa.
Postanowieniem z dnia 18 maja 2010 r., Sąd Okręgowy oddalił apelację
wnioskodawczyni wniesioną od postanowienia Sądu pierwszej instancji. Przyjął, że
w sprawie nie ma podstaw do kwestionowania prawa własności Spółdzielni
Mieszkaniowej „O.” do nieruchomości, na której posadowiony jest budynek z
lokalem, którego dotyczy umowa o przekształcenie z dnia 21 października 2009 r.
Prawo to wynika z wpisu w księdze wieczystej A, jak również z dokumentu
załączonego do wniosku – zaświadczenia wystawionego przez Spółdzielnię
Mieszkaniową „O.” w P. w dniu 3 grudnia 2009 r., stwierdzającego,
że przedmiotowy lokal znajduje się na nieruchomości Osiedle T. 3-14, co do której
Spółdzielni przysługuje prawo własności. Z tych względów uzasadniona była ocena
Sądu Rejonowego o nieważności umowy z dnia 21 października 2009 r.
o przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu w spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu.
Sąd Okręgowy, podzielając stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy
w postanowieniu z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP 133/08 (OSNC 2010, nr 1
poz. 17), że art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. narusza
4
zasady przyzwoitej legislacji, przyjął, zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego
wyrażonym w postanowieniu z dnia 29 października 2009 r., III CZP 74/09 (Biuletyn
SN, 2009, nr 10), że po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r.
zm.u.s.m. nie jest już możliwe przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa
do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Niedopuszczalność takiego przekształcenia wynika także z uchylenia, tą ustawą,
art. 111
ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U.
z 2001 r. Nr 4, poz. 26 ze zm., dalej: „u.s.m.”), który przewidywał możliwość
przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo
własnościowe.
Sąd Okręgowy uznał za nieuzasadniony, podniesiony w apelacji, zarzut
naruszenia art. 41 i 42 u.s.m., motywowany brakiem uwzględnienia,
że nieruchomość, na której posadowiony jest budynek nr [...] na Osiedlu T., jest
nieruchomością wielobudynkową - utworzoną na podstawie uchwały Zarządu
Spółdzielni nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r. wydanej na podstawie art. 42 i nast.
u.s.m. – obejmującą m.in. działkę nr 2/6 ark. 6, obręb C., o powierzchni 623 m2
, dla
której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr B, stanowiącą własność Miasta
P. Zarzut naruszenia wskazanych wyżej przepisów uzasadniony był pominięciem
przez Sąd pierwszej instancji § 7 umowy z dnia 21 października 2009 r., w którym
pełnomocnik Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. oświadczył, że zgodnie z uchwałą
Zebrania Przedstawicieli nr 18/2002 dnia 27 czerwca 2002 r. i uchwałą Zarządu
Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja 2003 r. w sprawie określenia przedmiotu
odrębnej własności lokali, budynki położone na Osiedlu T. wchodzą w skład jednej
nieruchomości (w rozumieniu art. 41 i 42 u.s.m.), a nadto, że obecnie Spółdzielnia
nie posiada żadnego tytułu prawnego, to jest prawa własności lub użytkowania
wieczystego do części gruntu wchodzącego w skład tej nieruchomości. W ocenie
Sądu Okręgowego, do apelacji został dołączony jedynie projekt uchwały nr 32 z
dnia 27 lutego 2003 r., a ponadto, w formie kserokopii, co nie spełnia odpowiedniej
formy wymaganej od dokumentu, który, zgodnie z art. 31 ust. 1 ustawy z dnia
6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr
124, poz. 1361 ze zm., dalej: „u.k.w.h.”), może stanowić podstawę wpisu. Była to
samodzielna podstawa uzasadniająca nieuwzględnienie przedmiotowej uchwały
5
jako ewentualnej podstawy wpisu. Ponadto sąd wieczystoksięgowy nie może
prowadzić postępowania dowodowego i gromadzić, na żądanie wnioskodawcy,
dokumentów mających stanowić podstawę wpisu. Z tej przyczyny, nie zostały
uwzględnione wnioski apelacji o zażądanie od Spółdzielni Mieszkaniowej
wskazanych w niej dokumentów, w tym przedmiotowej uchwały.
Niezależnie od wyrażonego wyżej stanowiska, Sąd Okręgowy przyjął,
że z dniem 31 lipca 2007 r. został zmieniony art. 42 ust. 3 u.s.m., który, po
dokonanej zmianie, jako zasadę przyjmuje nieruchomość jednobudynkową.
Nieruchomość wielobudynkowa stała się wyjątkiem możliwym do utworzenia tylko
po spełnieniu szczególnych warunków. Powołując się na uchwałę Sądu
Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2009 r., III CZP 17/09 (OSNC 2010, nr 1, poz. 7),
Sąd Okręgowy przyjął, że uchwała Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” nr 32
z dnia 27 lutego 2003 r. mogłaby stanowić podstawę dla realizacji roszczeń
uprawnionych o ustanowienie odrębnej własności lokali po dniu 31 lipca 2007 r.
wyłącznie w sytuacji, gdyby przed tą datą, na podstawie tej uchwały doszło do
wyodrębnienia przynajmniej jednego lokalu mieszkalnego, zgodnie z zasadami
określonymi tą uchwałą. Z treści księgi wieczystej nr A wynika jednak, że nie
ustanowiono odrębnej własności żadnego z lokali znajdujących się w budynkach
położonych na nieruchomości objętej tą księgą wieczystą. Wobec tego uchwała ta
powinna zostać dostosowana do obowiązującego stanu prawnego wynikającego z
nowelizacji art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m. dokonanej z dniem 31 lipca 2007 r. i w
dotychczasowym kształcie nie może już być podstawą wyodrębnienia
samodzielnych lokali. W konsekwencji uchwała ta nie mogłaby być także podstawą
dla przekształcania spółdzielczych praw do lokali w trybie przewidzianym w art. 7
ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Ponadto uchwała Zarządu
Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r. nie mogła
stanowić także podstawy do ustalenia, że Spółdzielnia ta nie jest wyłącznym
właścicielem nieruchomości, na której posadowiony jest budynek nr [...] na Osiedlu
T. w P., czemu przeczy treść księgi wieczystej nr A. Na mocy takiej uchwały
zarządu spółdzielni nie mogła też powstać nowa nieruchomość wielobudynkowa
obejmująca własność osoby trzeciej.
6
Od postanowienia Sądu Okręgowego skargę kasacyjną wniosła
wnioskodawczyni, która zaskarżyła je w całości. W ramach podstawy kasacyjnej
z art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzuciła naruszenie:
- art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. poprzez
niewłaściwą jego wykładnię przez błędne uznanie, że umowa
przekształcenia jest nieważna;
- art. 41 i 42 u.s.m. poprzez niewłaściwe ich zastosowanie i przyjęcie,
że przepisy te nie tworzą podstawy do przekształcenia spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własnościowe.
W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzuciła naruszenie:
- art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. wskutek pozbawienia
Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” uczestnictwa w postępowaniu, a tym samym
możności obrony swoich praw przez niedoręczenie uczestnikowi orzeczeń
Sądów obu instancji i pozbawienie go możności kontroli tych orzeczeń
poprzez złożenie od nich apelacji czy ewentualnie skargi kasacyjnej;
- art. 6268
§ 2 k.p.c. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie wskutek
pominięcia, przy ustalaniu stanu faktycznego, części materiału dowodowego
w postaci uchwały nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Zebrania
Przedstawicieli i uchwały Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja
2003 r. oraz treści umowy przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- art. 6269
k.p.c. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie i uznanie, że przepis
ten znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie, gdyż brak jest podstaw do
dokonania wpisu.
Wnioskodawczyni wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz
uchylenie postanowienia Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy temu
Sądowi do ponownego rozpoznania.
Postanowieniem z dnia 26 stycznia 2011 r., Sąd Najwyższy, rozpoznając
skargę kasacyjną, przedstawił do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi Sądu
Najwyższego zagadnienie prawne: czy jest dopuszczalne założenie księgi
7
wieczystej w celu ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości gruntowej, do której
spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje własność ani użytkowania wieczyste.
Przedstawiając zagadnienie prawne, Sąd Najwyższy miał na uwadze, że wydanie
orzeczenia w niniejszej sprawie jest uzależnione od rozstrzygnięcia zagadnienia
dopuszczalności założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu znajdującego się w budynku, do którego spółdzielni mieszkaniowej
nie przysługuje własność ani użytkowanie wieczyste. Odnośnie do tego
zagadnienia istnieją rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego.
Postanowieniem z dnia 16 listopada 2011 r., Sąd Najwyższy, rozpoznając
przedstawione do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi zagadnienie prawne,
przejął sprawę do rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nie był uzasadniony zarzut nieważności postępowania na podstawie art. 379
pkt 5 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Postępowanie o założenie księgi wieczystej dla
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wpis tego prawa oraz
hipoteki do księgi wieczystej jest postępowaniem nieprocesowym. W uchwale
siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2010 r., III CZP 112/2009
(OSNC 2010, nr 7-8, poz. 98), której nadano moc zasady prawnej, przyjęto,
że niewzięcie przez zainteresowanego udziału w sprawie rozpoznawanej
w postępowaniu nieprocesowym nie powoduje nieważności postępowania.
Podstawą takiego stanowiska było to, że nieważność postępowania z powodu
pozbawienia uczestnika postępowania możności obrony swoich praw można
odnieść wyłącznie do uczestnika, który bierze udział w postępowaniu, a nie do
zainteresowanego, który jedynie powinien być uczestnikiem postępowania.
Ponadto, ze względu na regulację zawartą w art. 524 § 2 k.p.c., zainteresowany,
który nie był uczestnikiem postępowania, może żądać wznowienia postępowania
orzekającego co do istoty sprawy, jeżeli nie godzi się z orzeczeniem zapadłym
w postępowaniu nieprocesowym bez jego udziału. Z tych przyczyn brak udziału
zainteresowanego w postępowaniu nieprocesowym może być traktowany jedynie
jako uchybienie procesowe. Uwzględnienie skargi kasacyjnej na tej podstawie,
8
że w postępowaniu nieprocesowym nie brała udziału Spółdzielnia Mieszkaniowa
„O.”, która powinna być jego uczestnikiem, mogło nastąpić tylko w ramach
podstawy kasacyjnej z art. 3983
§ 1 pkt 2 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., tj. w razie
podniesienia zarzutu naruszenia określonych przepisów prawa procesowego, które
mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga kasacyjna nie zawiera jednak,
poza ocenionym wyżej, zarzutem nieważności postępowania innych zarzutów
dotyczących naruszenia przez Sąd drugiej instancji przepisów postępowania w
związku z tym, że w postępowaniu nie brała udziału Spółdzielnia Mieszkaniowa „O.”
w P.
Według 6268
§ 2 k.p.c., rozpoznając wniosek, sąd bada jedynie treść i formę
wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Jeden
z wniosków o wpis dotyczył założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu wraz z wpisem tego prawa na rzecz
wnioskodawczyni. Postępowania o założenie księgi wieczystej dotyczy jedynie art.
6268
§ 10 k.p.c., według którego założenie księgi wieczystej następuje z chwilą
dokonania pierwszego wpisu. Systematyka tego przepisu, zawartego w art. 6268
k.p.c., uzasadnia wniosek, że w postępowaniu o założenie księgi wieczystej ma
także zastosowanie art. 6268
§ 2 k.p.c., określający granice kognicji sądu
wieczystoksięgowego. Zarzut naruszenia tego przepisu wnioskodawczyni wiąże
z nieuwzględnieniem przez Sąd Okręgowy dokumentów w postaci uchwały
nr 18/2002 z dnia 27 czerwca 2002 r. Zebrania Przedstawicieli oraz uchwały
Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8 maja 2003 r., a ponadto treści umowy
(postanowienia zawartego § 7 umowy) przekształcenia lokatorskiego prawa
do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. We wniosku o założenie
księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako
podstawę wpisu wnioskodawczyni wskazała wypisy aktów notarialnych: z dnia
21 października 2009 r. (umowa przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) oraz z dnia
1 grudnia 2009 r. (umowa darowizny udziału w spółdzielczym własnościowym
prawie do lokalu), nadto zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” z dnia 3
grudnia 2009 r. o powierzchni i położeniu spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu. Poza tymi dokumentami do wniosku nie zostały załączone pozostałe,
9
wskazane w skardze kasacyjnej, dokumenty, tj. uchwała nr 18/2002 z dnia 27
czerwca 2002 r. Zebrania Przedstawicieli oraz uchwała Zarządu Spółdzielni nr
53/2003 z dnia 8 maja 2003 r. Do wniosku nie była także załączona, powołana w
apelacji, uchwała Zarządu Spółdzielni nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r., która, według
twierdzeń zawartych w apelacji, określała przedmiot odrębnej własności lokali i
tworzyła wspólną nieruchomość wielobudynkową obejmującą nie tylko
nieruchomość, na której posadowiony był budynek z lokalem wnioskodawczyni, ale
również nieruchomość stanowiącą własność Miasta P., objętą księgą wieczystą nr
B, do której Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. nie przysługiwało żadne prawo
rzeczowe. Dopiero do apelacji wnioskodawczyni załączyła, niepoświadczone
za zgodność z oryginałem, kserokopie dokumentów w postaci: projektu uchwały
Zarządu Spółdzielni nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r. oraz uchwały nr 53/2003
Zarządu Spółdzielni z dnia 8 maja 2003 r. Sąd Okręgowy uznał, że załączona do
apelacji kserokopia dokumentu - projektu uchwały nr 32 z dnia 27 lutego 2003 r. -
nie spełnia wymogów właściwej formy, określonej w art. 31 ust. 1 u.k.w.h.,
wymaganej od dokumentu, który ma stanowić podstawę wpisu w księdze
wieczystej. Dodać należy, iż taka sama sytuacja dotyczyła także kserokopii
drugiego dokumentu (uchwały nr 53/2003) załączonej do apelacji. Mimo że art. 31
ust. 1 u.k.w.h. nie ma zastosowania, gdy przepisy szczególne (por. art. 244 § 1 w
zw. z art. 250 § 1 k.p.c. w odniesieniu do orzeczeń sądowych) przewidują inną
formę dokumentu, wobec czego nie ma zastosowania do wszystkich dokumentów
mających stanowić podstawię wpisu, to zasadnie przyjął Sąd Okręgowy, że
podstawą wpisu w księdze wieczystej nie może być kserokopia dokumentu. W
orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że kserokopia dokumentu może być
wykorzystana w postępowaniu wieczystoksięgowym, ale jedynie w odniesieniu do
dokumentów powołanych przez stronę dla uzasadnienia odmowy wpisu (por.
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2006 r., IV CK 361/2005, OSNC
2006, nr 11, poz. 190). W postępowaniu o wpis do księgi wieczystej można
posłużyć się nie tylko oryginałami dokumentów, ale również ich opisami, bądź
kopiami dokumentów poświadczonymi za ich zgodność z oryginałem, zgodnie z
odrębnymi przepisami regulującymi zasady sporządzania odpisów dokumentów
oraz zasady poświadczania kopii dokumentów za ich zgodność z oryginałem (por.
10
art. 96 pkt 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, jedn. tekst: Dz.U. z
2008 r. Nr 189 poz. 1158 ze zm.). Z tych względów Sąd Okręgowy nie naruszył
art. 6268
§ 2 k.p.c. przez to, że nie uwzględnił, jako podstawy żądanego wpisu,
kserokopii dokumentów załączonych do apelacji.
Sąd Okręgowy zasadnie przyjął także, iż art. 6268
§ 2 k.p.c. stanowi
przeszkodę do prowadzenia przez sąd odwoławczy postępowania dowodowego
wykraczającego poza wskazane we wniosku o wpis dokumenty, jeżeli miałyby one
stanowić podstawę uwzględnienia wniosku. Powołany wyżej przepis wyznacza
bowiem kognicję sądu pierwszej, jak i drugiej instancji. W odniesieniu do sądu
odwoławczego oznacza to, że sąd ten bada jedynie, czy w świetle dokumentów
załączonych do wniosku wpis bądź jego odmowa przez sąd pierwszej instancji była
uzasadniona (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2001 r.,
III CKN 354/2000, OSNC 2001, nr 12, poz. 183, z dnia 5 października 2005 r.,
II CK 781/2004, Lex Polonica nr 1611407, z dnia 5 września 2008 r., I CSK
60/2008, nie publ.). Dokumentów, na które powołano się w apelacji, nie wskazano
we wniosku o wpis jako mających stanowić jego podstawę. Pominięcie
przeprowadzenia dowodu z tych dokumentów, o których nadesłanie przez
Spółdzielnię Mieszkaniową „O.” w P. wniosła w apelacji wnioskodawczyni, nie
naruszało więc art. 6268
§ 2 k.p.c.
Wbrew zarzutowi skargi kasacyjnej, Sąd Okręgowy, ustalając podstawę
faktyczną rozstrzygnięcia, nie pominął treści umowy z dnia 21 października 2009 r.
przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, która w § 7 zawierała oświadczenie pełnomocnika
Spółdzielni Mieszkaniowej „O.”, że zgodnie z uchwałą nr 18/2002 z dnia 27 czerwca
2002 r. Zebrania Przedstawicieli i uchwałą Zarządu Spółdzielni nr 53/2003 z dnia 8
maja 2003 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali
mieszkalnych, budynki położone na Osiedlu T. wchodzą w skład jednej
nieruchomości (w rozumieniu przepisów art. 41 i 42 u.s.m.), a nadto, że obecnie
Spółdzielnia nie posiada żadnego tytułu prawnego, to jest prawa własności lub
prawa użytkowania wieczystego, do części gruntu wchodzącego w skład wyżej
wymienionej nieruchomości wielobudynkowej. Mając na uwadze ten właśnie zapis
umowy, Sąd Okręgowy - w zakresie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia -
11
stwierdził, że nie podważa on ustalenia, wynikającego z treści księgi wieczystej nr
A, iż nieruchomość, na której posadowiony jest budynek, w którym znajduje się
lokal spółdzielczy należący do wnioskodawczyni, stanowi własność spółdzielni,
gdyż powołana w § 7 umowy uchwała Zarządu Spółdzielni nie obala domniemania
zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Konsekwencje wynikające z podjęcia uchwał organów Spółdzielni Mieszkaniowej
„O.”, wymienionych w § 7 umowy, Sąd Okręgowy poddał także ocenie prawnej, w
odniesieniu do której podniesiono w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia prawa
materialnego.
Zgodnie z art. 39813
§ 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., w postępowaniu
kasacyjnym Sąd Najwyższy jest związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi
podstawę zaskarżonego orzeczenia. Mając na uwadze ten przepis należy
podkreślić, że z ustaleń Sądu drugiej instancji nie wynika powołana w skardze
kasacyjnej okoliczność, o której mowa w § 7 umowy z dnia 21 października 2009 r.,
że powołanymi w tym postanowieniu umowy uchwałami organów Spółdzielni
Mieszkaniowej „O.” utworzono nieruchomość wielobudynkową, w skład której
weszły oprócz nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr A,
nieruchomości, do których, w chwili zawarcia umowy z dnia 21 października 2009
r., Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. nie przysługiwało prawo własności lub
użytkowania wieczystego. Okoliczności tej nie mógł również ustalić Sąd Okręgowy
przy wykorzystaniu znanych sądowi urzędowo wiadomości z wpisów dokonanych
w księgach wieczystych, skoro oświadczenie zawarte w § 7 umowy z dnia
21 października 2009 r. nie wskazywało innych nieruchomości - poza
nieruchomością, na której posadowiony był budynek z przekształcanym lokalem
spółdzielczym – w szczególności tych, do których Spółdzielni Mieszkaniowej „O.”
w P. nie przysługiwało prawo własności ani prawo użytkowania wieczystego.
Okoliczność ta została dopiero sprecyzowana przez wnioskodawczynię w apelacji,
w której wskazano, że Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. nie przysługuje żaden
tytuł prawny do działki oznaczonej numerem geodezyjnym nr 2/6, o powierzchni
623 m2
, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr B.Dopiero też w apelacji
wnioskodawczyni powołała się na uchwałę Zarządu Spółdzielni nr 32 z dnia
12
27 lutego 2003 r. (a ściślej projekt tej uchwały), która określała konkretne
nieruchomości wchodzące w skład wspólnej nieruchomości wielobudynkowej.
Przepisy zawarte w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia
17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów
dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.), zawierają regulacje szczegółowe
odnoszące się do zakładania ksiąg wieczystych. Założenia księgi wieczystej
dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczy § 21 rozporządzenia,
który określa szczegółowo elementy wniosku o założenie księgi wieczystej dla tego
prawa. Do wniosku, zgodnie z § 21 ust. 2 rozporządzenia, powinny być dołączone
dokumenty stwierdzające nabycie prawa wymienionego w ust. 1 oraz dokumenty
stanowiące podstawę oznaczenia lokalu. Zgodnie z art. 25 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h.,
księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w dziale
I zawiera m.in. oznaczenie nieruchomości, z którą związany jest lokal. Z tej
przyczyny, w związku z art. 26 ust. 2 u.k.w.h. – według którego podstawą
oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu
i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię - § 30 ust. 1 rozporządzenia
wymaga, aby zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o powierzchni i położeniu
lokalu, które jest podstawą oznaczenia w księdze wieczystej lokalu, do którego
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zawierało m.in. oznaczenie
nieruchomości, z którą lokal jest związany. Załączone do wniosku o wpis
zaświadczenie Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P., nie stwierdzało - przez
odesłanie do powołanych w § 7 umowy z dnia 21 października 2009 r. uchwał
organów spółdzielni mieszkaniowej albo przez wymienienie konkretnych
nieruchomości wchodzących w skład nieruchomości wielobudynkowej - że
przekształcany lokal spółdzielczy jest związany ze wspólną nieruchomością
wielobudynkową, złożoną także z nieruchomości niestanowiącej przedmiotu prawa
własności lub prawa użytkowania wieczystego Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P.
Według ustaleń Sądu Okręgowego, w zaświadczeniu tym wskazano jedynie
nieruchomość, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr A, stanowiącą
własność Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. Ponadto dokument ten stwierdza,
że „lokal mieszkalny znajduje się w nieruchomości Osiedla T. 3-14, na której
ustanowiono prawo własności Spółdzielni”.
13
W postępowaniu o wpis kontroli sądu podlega skuteczność
materialnoprawna czynności prawnej, na podstawie której doszło do ustanowienia
prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej (por. orzeczenie Sądu
Najwyższego z dnia 22 marca 1955 r., II CO 116/54, OSN 1956, nr 1, poz. 15,
postanowienie z dnia 25 lutego 1963 r., III CR 177/62, OSNC 1964, nr 2, poz. 36,
postanowienie z dnia 16 lipca 2009 r., I CSK 497/2008, Lex Polonica nr 2353126).
Dotyczy to także postępowania o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu. Z tej przyczyny, dokumenty stanowiące podstawę
wpisu tego prawa powinny wykazywać spełnienie - określonych we właściwych
przepisach - warunków materialnoprawnych skutecznego ustanowienia w drodze
czynności prawnej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Jeżeli dokumenty te nie potwierdzają spełnienia tych warunków, chociażby
deklarowanych w treści czynności prawnej, zachodzi podstawa do oddalenia
wniosku o wpis (art. 6269
k.p.c.). Uwzględniając powyższe, Sąd Okręgowy
zasadnie przyjął, że załączone do wniosku dokumenty, tj. wypis aktu notarialnego
z dnia 21 października 2009 r. (zawierający umowę o przekształceniu
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu), wypis aktu notarialnego z dnia 1 grudnia 2009 r. (zawierający umowę
darowizny) wraz z zaświadczeniem Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P., nie mogą
stanowić podstawy założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu i wpisu tego prawa na rzecz wnioskodawczyni, gdyż nie wykazują
one spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia
14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Zgodnie z tym przepisem (obowiązującym do dnia
29 grudnia 2009 r.), możliwe było przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu mieszkalnego – położonego w budynku wybudowanym na gruncie,
do którego spółdzielni nie przysługiwało prawo własności, ani prawo
użytkowania wieczystego – na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Pomijając zagadnienie zgodności tego przepisu z Konstytucją, jego zastosowanie
mogło mieć miejsce jedynie wówczas, gdyby były spełnione warunki określone
w tym przepisie, tj. gdyby lokal, będący przedmiotem przydziału spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu, znajdował się w budynku wybudowanym na gruncie,
do którego spółdzielni nie przysługiwała – w chwili zawarcia umowy - własność lub
14
prawo użytkowania wieczystego. Z ustaleń dokonanych przez Sąd Okręgowy,
na podstawie dokumentów załączonych do wniosku o wpis, nie wynika, aby
w chwili zawarcia umowy przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do
lokalu zostały spełnione warunki określone w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia
14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m., tj. aby lokal spółdzielczy, będący przedmiotem
umowy z dnia 21 października 2009 r., znajdował się na nieruchomości, do której
Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P. nie przysługiwało prawo własności albo prawo
użytkowania wieczystego. W szczególności okoliczności wskazanej w § 7
umowy z dnia 21 października 2009 r. nie potwierdzała treść zaświadczenia
Spółdzielni Mieszkaniowej załączonego do wniosku o wpis. W konsekwencji
uzasadnione było stanowisko Sądu Okręgowego, że umowa ta była nieważna
na podstawie art. 58 § 1 k.c., gdyż naruszała ona normę zawartą w art. 7 ust. 1
ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m., zakazującą ustanawiania
spółdzielczych własnościowych praw do lokali położonych w budynkach
wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo własności lub
użytkowania wieczystego.
Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia prawa materialnego:
art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. oraz 41 i 42 u.s.m.,
odnoszą się do innego, niż ustalonego, stanu faktycznego zakładającego,
że powołanymi w § 7 umowy z dnia 21 października 2009 r. uchwałami organów
Spółdzielni Mieszkaniowej „O.” w P., utworzono wspólną nieruchomość
wielobudynkową (w rozumieniu art. 41 i art. 42 u.s.m.), do której zaliczono oprócz
nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr A, także nieruchomości,
do których wymienionej Spółdzielni nie przysługiwało, w chwili zawarcia umowy, prawo
własności ani prawo użytkowania wieczystego (w szczególności nieruchomość objętą
księgą wieczystą nr B). Zarzuty materialnoprawne skargi kasacyjnej są bezzasadne
z tego względu, że nie odnoszą się do przyjętej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia,
którą związany jest Sąd Najwyższy. Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa Sądu
Najwyższego (por uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca
1954 r., I CO 21/54, OSN 1948, nr 3, poz. 50, wyrok z dnia 29 lipca 1999 r., II UKN
56/99, OSNAPiUS 2000, nr 22, poz. 829, wyrok z dnia 24 lipca 2006 r., I PK 299/2005,
OSNP 2007, nr 15-16, poz. 214, wyrok z dnia 17 czerwca 2009 r., IV CSK 48/2009,
15
Lex Polonica nr 2044472), zarzut naruszenia prawa materialnego może być
odnoszony tylko do stanu faktycznego stanowiącego podstawę zaskarżonego
orzeczenia. Wprawdzie Sąd Okręgowy, jak to już zaznaczono wcześniej, przedstawił
również ocenę prawną okoliczności deklarowanych w § 7 umowy z dnia
29 października 2009 r., ale rozważania te miały charakter jedynie hipotetyczny.
Ocenę prawną Sądu drugiej instancji, w tym zakresie, należy uznać za
bezprzedmiotową dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż wykraczała ona poza przyjętą
przez ten Sąd podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Dotyczy to w szczególności oceny
zagadnienia zgodności art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m.
z Konstytucją, jak również analizy możliwości utworzenia, na podstawie uchwały
organu spółdzielni - podjętej na podstawie art. 41 i 42 u.s.m. - nieruchomości
wielobudynkowej złożonej także z nieruchomości niestanowiących własności lub
przedmiotu użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej oraz konieczności
zmiany takiej uchwały w związku z nowelizacją art. 42 ust. 3 pkt 1 u.s.m. dokonaną
ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Konieczność odniesienia się do tych
zagadnień prawnych aktualizowałaby się dopiero wówczas, gdyby ustalono, że umowa
z dnia 21 października 2009 r. została zawarta w okolicznościach uzasadniających
zastosowanie art. 7 ust. 2 ustawy dnia 14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Z tej
przyczyny dla rozstrzygnięcia sprawy nie miała znaczenia odpowiedź na zagadnienie
prawne przedstawione do rozstrzygnięcia powiększonemu składowi Sądu
Najwyższego postanowieniem tego Sądu z dnia 26 stycznia 2011 r. Konieczność
oceny możliwości założenia księgi wieczystej w celu ujawnienia spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na
nieruchomości gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje
własność ani użytkowanie wieczyste, zachodziłaby dopiero wówczas, gdyby
z ustalonego stanu faktycznego wynikało, że umowę przekształcenia spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zawarto
w okolicznościach uzasadniających zastosowanie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia
14 czerwca 2007 r. zm.u.s.m. Podkreślenia wymaga, że konieczność rygorystycznego
przestrzegania w postępowaniu wieczystoksięgowym granic oceny prawnej zawężonej
tylko do stanu faktycznego wynikającego z analizy treści księgi wieczystej oraz
16
dokumentów załączonych do wniosku jest konsekwencją ograniczonej, ramami art.
6268
§ 2 k.p.c., kognicji sądu w tym postępowaniu.
Z tych względów skarga kasacyjna podlegała oddaleniu na podstawie art. 39814
w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.